Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 6017/17.9T8VNG-E.P1 |  |
LIQUIDAÇÃO DE BENS
BENS APREENDIDOS
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
ENTREGA DO LOCADO
ENTREGA COERSIVA
II - Não pode entregar-se um prédio a quem o adquiriu no âmbito de um processo de insolvência quando esteja em discussão a caducidade, ou não, de um contrato de arrendamento para habitação do qual esse imóvel era objecto, designadamente em face da discussão sobre a validade e eficácia da respectiva transmissão para a filha da inquilina original, por morte desta, e da discussão e decisão sobre a relevância de eventos ocorridos em data ulterior à do registo da hipoteca desse imóvel, perante o percurso contratual concretamente ocorrido até ao momento da venda.
Tribunal Judicial da Comarca do Porto
Juízo de Comércio de Vila Nova de Gaia- Juiz 1
REL. N.º 547
Relator: Rui Moreira
Adjuntos: João Diogo Rodrigues
Anabela Tenreiro
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO:
1 - RELATÓRIO
No âmbito do procedimento de liquidação dos bens apreendidos para a massa insolvente, no processo onde foi declarada a insolvência de B…, o credor C…, S.A., que ali adquiriu dois imóveis descritos na Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira sob os n.ºs 694 e 695 da freguesia de … e inscritos na respectiva matriz sob os artigos 515.º e 516.º, que correspondiam às verbas n.ºs 2 e 3 do Auto de Apreensão de bens imóveis, por escritura pública outorgada em 10/07/2018, veio requerer o prosseguimento da insolvência , para entrega dos mesmos e por forma a ser investido na sua posse, invocando o disposto no artigo 861.º do CPC, por remissão do artigo 150.º, n.º 5 do CIRE e 828.º do C.P.C.ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO:
1 - RELATÓRIO
Justificou a necessidade desse expediente pelo facto de, após ter registado a aquisição da propriedade desses imóveis, ter sido interpelado por D… que, afirmando-se arrendatária daquele imóvel descrito na CRP sob o nº 694, não só recusou a sua entrega, como pretendeu informação que lhe permitisse proceder ao pagamento da respectiva renda.
Mais afirma que só então lhe foi remetida, pela Sra. Administradora de Insolvência, documentação referente ao alegado contrato de arrendamento (via correio electrónico, datado de 04/09/2018) tendo constatado que a ocupante do prédio, D…, não é quem figura no contrato de arrendamento como inquilina, bem como que essa, de nome E…, falecera a 24/02/2015, conforme a comunicação enviada pela ora ocupante do imóvel à Insolvente nestes autos de insolvência, em 20/03/2015.
Sobre tal requerimento, depois de ouvida a indicada D… – em termos tidos por inadmissíveis pelo requerente – o tribunal proferiu a seguinte decisão:
“Indefere-se ao requerido. Resulta do exposto pelo C…, SA, e ainda do teor de fls. 55/60 que existe um diferendo quanto à existência de um contrato de arrendamento sobre um dos bens imóveis que apreendido e que foi vendido, sendo certo que essa discussão extravasa por completo o objecto destes autos, não sendo sequer possível estabelecer qualquer ligação de dependência, apenas assinalando que o comprador, o credor C…, SA, sabia da existência desse contrato de arrendamento (pese embora não lhe reconhecer validade) quando efectuou uma proposta de aquisição.
Desta forma, esta é uma questão que terá de ser dirimida nos meios processuais próprios, não sendo esses este processo de insolvência.
Notifique.”
É desta decisão que vem interposto o presente recurso, que o C… S.A. termina formulando as seguintes conclusões:
“A. A Recorrente não se conforma com o entendimento vertido no despacho proferido a 06/11/2018, com a referência 397568051, não se vislumbrando qualquer fundamento que justifique o afastamento da aplicação do normativo do artigo 861.º do C.P.C. ex vi artigo 150.º, n.º 5 do CIRE e 828.º do C.P.C. (sempre, atento o disposto no artigo 17.º do CIRE) ao caso sub judice, conquanto se verificam os pressupostos legais de que depende a aplicação do mesmo.
B. O crédito reclamado pela Recorrente nestes autos foi reconhecido, na sua totalidade, por sentença de verificação e graduação de créditos transitada em julgado, tendo parte daquele sido graduado como garantido, atento o registo de por hipoteca a favor da Recorrente sobre dois imóveis apreendidos para a massa insolvente – arrolados como verbas n.ºs 2 e 3.
C. Iniciadas as diligências de liquidação da massa insolvente, foi concretizada a venda das referidas verbas 2 e 3 à Recorrente (no âmbito de venda por negociação particular), tendo sido já outorgada escritura pública de compra e venda dos mesmos, em 10/07/2018, e registados aqueles a seu favor.
D. Concretizada a venda das referidas verbas n.ºs 2 e 3, a Recorrente, proprietária dos mesmos, requereu ao Tribunal a quo se dignasse ordenar o prosseguimento dos referidos autos de insolvência para entrega dos imóveis de que é proprietária, designando dia e hora para o efeito e declarando, disponibilizar os meios necessários a tal fim.
E. Tudo, ao abrigo do disposto no artigo 861.º do C.P.C. ex vi artigo 150.º, n.º 5 do CIRE e 828.º do C.P.C.
F. Pretensão esta indeferida pelo Tribunal a quo tão simplesmente por considerar que, atenta a existência de “um diferendo quanto à existência de um contrato de arrendamento sobre um dos bens imóveis que apreendido e que foi vendido, sendo certo que essa discussão extravasa por completo o objecto destes autos, não sendo sequer possível estabelecer qualquer ligação de dependência”.
G. Não obstante, o entendimento sufragado pelo Tribunal a quo exaure as supra referidas normas do seu conteúdo e alcance já que, para não se pronunciar quanto ao referido diferendo, coarcta o direito da Recorrente, enquanto proprietária dos referidos imóveis, ser investida, no âmbito dos autos no qual os adquiriu e se realizou a venda judicial dos mesmos, na posse dos imóveis.
H. Sendo que decorre da ratio dos próprios normativos que os adquirentes de imóveis no âmbito de vendas judiciais, como o é a Recorrente, possam, com base no documento que titula a sua qualidade de proprietários (no caso, escritura pública) requerer, nos próprios autos, a entrega dos bens.
I. Pelo que, sendo certo que qualquer diferendo quanto à existência e/ou validade de um eventual arrendamento extravasa, efectivamente, o objecto dos autos de insolvência, certo é que não o extravasa a pretensão da Recorrente: de ser investida na posse dos imóveis que adquiriu na pendência dos mesmos e de que é legitima proprietária.
J. O despacho em recurso proferido pelo Tribunal a quo, porque violou claramente o disposto nos artigos 150.º, n.º 5 do CIRE, 828.º e 861.º, ambos, do C.P.C. deve ser revogado, ordenando-se que os autos prossigam os seus termos para entrega dos imóveis à Recorrente.
Nestes termos e nos mais de direito que V. Ex.ªs muito doutamente suprirão, deve ser concedido provimento ao presente recurso e, em consequência, ser revogado o despacho recorrido com as legais consequências. Assim se fazendo JUSTIÇA”
O recurso não mereceu qualquer resposta. Tendo subido a este Tribunal da Relação como apelação, em separado e com efeito devolutivo, cumpre apreciar o seu objecto.
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2- FUNDAMENTAÇÃO
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - arts. 684º, nº 3, e 685º-A, nº 1 e 2, do C.P.Civil.2- FUNDAMENTAÇÃO
Assim, a questão a resolver, extraída de tais conclusões, é a de apurar se a pretensão de entrega do imóvel descrito na CRP sob o nº 694 (aparentemente a este se limita a controvérsia) adquirido pelo apelante deve obter tutela no âmbito dos presentes autos, perante a recusa de entrega do mesmo por pessoa que invoca o direito ao seu gozo, por efeito de contrato de arrendamento celebrado com a insolvente, antecessora do apelante no direito de propriedade sobre tal imóvel.
A apreciação do objecto do recurso importa que se considerem os elementos vários que ressumam dos presentes autos:
1) Por sentença de verificação e graduação de créditos proferida nestes autos, o crédito reclamado pela Recorrente foi reconhecido e verificado na sua totalidade e do seguinte modo: crédito garantido no montante de €81.179,40€ (sendo 68.396,33€ de capital e 12.883,07€ de juros e encargos); crédito comum no montante de €23.857,42 e crédito subordinado no valor de €471,61.
2) Porque garantido por hipoteca (que se encontrava registada a favor da recorrente pela Ap. 114 de 2000/06/21) sobre os imóveis descritos na Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira sob os n.ºs 694 e 695 da freguesia de … e inscritos na respectiva matriz sob os artigos 515.º e 516.º (correspondentes às verbas n.ºs 2 e 3 do Auto de Apreensão de bens imóveis, o crédito do Recorrente no valor de €81.179,40, atento o limite previsto no art. 693.º, n.º 2, do CC), foi graduado em segundo lugar, após o crédito de IMI no montante de €90,01, para ser pago pelo produto da venda dos referidos imóveis.
3) Tendo os autos prosseguido para a liquidação da massa insolvente, as verbas n.ºs 2 e 3 foram vendidas ao ora Recorrente, em venda por negociação particular, por escritura pública outorgada em 10/07/2018.
4) Neste seguimento, o ora Recorrente encetou diversas diligências necessárias à tomada de posse efectiva dos imóveis as quais, não obstante, resultaram frustradas, porquanto D… lhe opôs a qualidade de arrendatária do imóvel descrito na CRP sob o nº 694.
5) A documentação referente ao alegado contrato de arrendamento foi remetida ao Recorrente pela Exma. Sra. Administradora de Insolvência nomeada nos presentes autos, via correio electrónico, datado de 04/09/2018 – cfr. doc. 4 anexo ao requerimento de 09/11/2018 junto ao apenso A dos referidos autos com a ref.ª 19898250.
6) O documento com o título “Contrato de Arrendamento” não foi outorgado com a ocupante do imóvel, mas com E…, mãe daquela.
7) Esse contrato de arrendamento celebrado entre a insolvente e a falecida E… estabeleceu como início a data de 1/11/1974.
8) Em 20/3/2015 a actual ocupante do imóvel comunicou à insolvente que a referida E…, sua mãe, faleceu a 24/02/2015.
9) Atenta a recusa de. D… em entregar os imóveis referidos, foi apresentado nos referidos autos de insolvência o requerimento de 09/11/2018 , que se passa a transcrever:
“C…, S.A., Credor Reclamante nos autos à margem identificados em que é Insolvente B…, vem expor e requerer a V. Ex.ª o seguinte:
I. Na pendência dos presentes autos, foram adjudicadas ao ora Requerente os imóveis apreendidos para a massa insolvente como verbas n.ºs 2 e 3 do Inventário:
a. Verba n.º 2: Prédio urbano, descrito na CRP de Santa Maria da Feira sob o n.º 694 da freguesia de … e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 515.º;
b. Verba n.º 3: Prédio urbano, descrito na CRP de Santa Maria da Feira sob o n.º 695 da freguesia de … e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 516.º;
II. A referida escritura foi outorgada no passado dia 10/07/2018 – cfr. cópia da escritura pública e Cadernetas Prediais Urbanas que se anexam ao presente como docs. 1 a 3 – tendo, naquele acto, sido entregues as chaves dos referidos imóveis ao Banco, seu legítimo proprietário, o qual encetou diversas diligências necessárias à tomada de posse efectiva dos imóveis.
III. Neste seguimento, foi o aqui Requerente, no passado dia 03/09/2018, contactado pela Exma. Sra. Dra. F…, M.I. Advogada que, na qualidade de mandatária de D…, informou o ora Requerente ser aquela (alegadamente) arrendatária do prédio urbano sito na Rua …, n.º …, freguesia de …, mais solicitando a indicação da conta bancária para a qual deveria efectuar o depósito das rendas devidas pela ocupação do imóvel adjudicado ao Requerente.
IV. Nessa mesma data, também a Exma. Sra. Administradora de Insolvência comunicou, telefonicamente, a alegada existência de um contrato de arrendamento referente aos imóveis adjudicados ao Requerente, tendo-lhe sido, consequentemente, solicitado o envio de toda a documentação referente ao mesmo (uma vez que inexiste registo da mesma se encontrar junta aos autos) e que já lhe havia sido fornecida pela Ilustre Mandatária da Sra. D…, ocupante do imóvel.
V. A Exma. Sra. Administradora de Insolvência prontamente remeteu a referida documentação de que dispunha via correio electrónico, datado de 04/09/2018, mormente cópia do alegado contrato de Arrendamento e de e-mail enviado pela Sra. D…, ocupante do imóvel, à aqui Insolvente – cfr. documentos que se anexam como doc. 4 ao presente.
VI. Ora, da análise da referida documentação, remetida pela ocupante dos imóveis à Exma. Sra. Administradora de Insolvência e que, na pretensão da referida, titularão a alegada existência de arrendamento para habitação dos imóveis adjudicados ao aqui Requerente, resulta o seguinte:
1– quanto ao documento junto com o título “Contrato de Arrendamento”, foi aquele celebrado com E… (falecida mãe da ora ocupante do imóvel) – cfr. Assento de Nascimento que se anexa ao presente como doc. 5;
2– por outro lado, a arrendatária E… faleceu a 24/02/2015, conforme a comunicação electrónica enviada, em 20/03/2015, pela ora ocupante à Insolvente, com o assunto “Comunicação da morte da arrendatária E…”.
Posto isto,
VII. O aqui Requerente, legítimo proprietário dos imóveis supra identificados, desconhece – nem tem obrigação de conhecer, porquanto não se encontra registado – a celebração e efectiva veracidade do “Contrato de Arrendamento” celebrado com a mãe da ocupante dos imóveis.
VIII. Não obstante, ainda que se admita a sua existência, e atentas as circunstâncias supra descritas, facilmente se conclui que o alegado contrato de arrendamento originário (doc. 4), tendo sido celebrado com a mãe da actual ocupante dos imóveis adjudicados ao Requerente, caducou em 24/02/2015, com o falecimento de arrendatária E…, não se tendo transmitido para a filha daquela, actual ocupante do mesmo, por falta de verificação dos requisitos legais de que depende tal transmissão.
IX. Efectivamente, à data do óbito da arrendatária E… (24/02/2015), já se encontrava em vigor a Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), sendo, como tal, aplicável ao alegado contrato de arrendamento as disposições transitórias conjugadas dos artigos 26.º, n.º 2, 27.º, 28.º e 57.º, n.ºs 1 a 4, do NRAU.
X. Assim, e de acordo com o regime legal aplicável ao referido contrato (doc. 4), nomeadamente o artigo 57.º do NRAU (referente às transmissões, por morte, no arrendamento para habitação), não são invocadas nem se verificam nenhuma das causas ali previstas que legitimariam a transmissão do alegado arrendamento para a actual ocupante dos imóveis.
XI. Pelo que, a ter existido outrora contrato de arrendamento validamente celebrado sobre os referidos imóveis, sempre aquele caducou, em 24/02/2015, com o falecimento de E… – nos termos do disposto na alínea d) do artigo 1051.º do Código Civil.
XII. Mais ainda se refira – o que não se concede e por mera hipótese de raciocínio se concebe – que, ainda que se pudesse entender que, após a data do óbito da arrendatária, fora celebrado novo contrato de arrendamento (mesmo que verbal) com a actual ocupante, sempre este – porque posterior à hipoteca constituída a favor do Banco adquirente – caducou com a venda judicial do imóvel, sendo-lhe forçosamente, inoponível, nos termos do disposto no número 2 do artigo 824.º do Código Civil.
XIII. Atento o supra expendido e, bem assim, a infundada posição de que se arroga titular a ocupante dos imóveis, Sra. D…, desde já se requer a V. Ex.ª se digne declarar caducado o alegado contrato de arrendamento.
Mais ainda,
XIV. Ao ora Requerente, enquanto adquirente e legítimo proprietário dos imóveis supra identificados, é facultado o uso do meio previsto no artigo 861.º do C.P.C. ex vi artigo 150.º, n.º 5 do CIRE e 828.º do C.P.C. para a entrega dos imóveis, o que vem fazer pelo presente, por forma a ser investido na posse dos mesmos.
XV. Por último, desde já se informa V. Ex.ª que a signatária irá dar conhecimento do presente requerimento, via e-mail, quer à Exma. Sra. Administradora de Insolvência, quer à Dra. F…, Ilustre Mandatária da ocupante dos imóveis. TERMOS EM QUE,
Requer a V. Ex.ª que:
Ao abrigo do disposto no art.º 861.º, do C.P.C. ex vi artigo 150.º, n.º 5 do CIRE, se digne ordenar que os autos prossigam os seus termos para entrega dos imóveis ao Requerente, designando dia e hora para o efeito, disponibilizando este, desde já, os meios necessários a tal fim.”
10) Convidada a pronunciar-se sobre tal requerimento, D…, veio alegar o seguinte:
“(…)2. O contrato de arrendamento celebrado com E…, que o Credor reclamante, C…, S.A. juntou aos autos, não caducou e renovou-se.
3. Na verdade, dispõe o artigo 1056º do Código Civil que “ Se , não obstante a caducidade do contrato de arrendamento, o locatário se mantiver no gozo da coisa pelo lapso de um ano, sem oposição do locador, o contrato considera-se igualmente renovado nas condições do artigo 1054º.
4. Por sua vez, este preceito legal dispõe que:
(…)
5. O artigo 1055º do Código Civil fixa os prazos que o locador tem de observar quando pretenda opor-se à renovação do contrato, e este preceito é aplicável aos casos de eventual caducidade do arrendamento.
6. Prazos que a senhoria, B… (insolvente nos presentes autos), não respeitou.
7. Não se tendo pronunciado à carta que lhe foi enviada a 20 de Março de 2015, pela filha da arrendatária primitiva, D…, a comunicar a morte de sua mãe, E… e, a solicitar a emissão dos recibos de renda em seu nome a partir dessa mesma data – carta que aqui se junta e se considera integralmente reproduzida para todos os efeitos legais – doc. 1.
8. Mantendo-se no locado, a arrendatária, D…, há mais de um ano, contado desde a alegada caducidade do contrato de arrendamento, pelo Credor Reclamante, C…, S.A., bem como, depositando as rendas até ao mês de Agosto de 2018 – conforme comprovativo do 1º e último depósito rendas na G…, que se juntam e se consideram integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais – doc. 2, doc. 3, protestando juntar todos os demais que tem em sua posse, caso V. Ex.a assim entenda por necessário.
9. A declaração de caducidade do contrato, da vontade de o não renovar, tem de ser formal, expressa, e in casu, não é.
10. No caso em apreço, não houve oposição do locador, deduzido nos termos legais, à continuação do gozo do locado por parte da filha da arrendatária primitiva, D…, por mais um ano, contado desde a verificação da eventual causa de alegada caducidade do contrato, invocada pelo Credor Reclamante, C…, S.A.
11. Impõe-se concluir que ocorreu a renovação do contrato de arrendamento alegado pelo Credor Reclamante, C…, S.A., renovação que confere à filha da arrendatária primitiva, D…, o direito de continuar a fruir do locado legitimamente.
12. Caso assim não se entenda, sempre se dirá que a filha da arrendatária primitiva, vive no locado desde que nasceu juntamente com a sua filha maior, de 29 anos, que padece de uma incapacidade permanente global de 75% - conforme Doc. 4 que se anexa.
13. Não possuindo a aqui arrendatária, condições económicas que lhe permitam arrendar de imediato um imóvel, não tendo para onde ir viver.
Nestes termos e nos demais de direito, requer-se a V. Ex.a que seja indeferido o requerido pelo Credor Reclamante, C…, S.A., nomeadamente, a entrega do imóvel, prédio urbano sito na Rua …, n.º …, casa 3, freguesia de …, concelho de Santa Maria da Feira, inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo 515 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira, sob o n.º 694 da freguesia de ….”
11) Tais requerimentos mereceram a decisão constante do despacho recorrido.
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Assente a factualidade que constitui uma das premissas da solução jurídica da questão, cumpre apreciar o mérito da pretensão do apelante, mas já à luz da decisão recorrida, que aqui compete sindicar.Importa ter presente que a pretensão que o C…, S.A. formulou e que viu ser indeferida pelo despacho recorrido não foi a de que lhe fosse reconhecida a posse sobre o imóvel na qualidade de dono e, em simultâneo, de senhorio em relação a quem o ocupe, ao abrigo de um contrato de arrendamento.
Muito para além disso, o apelante requereu que se declarasse caducado o contrato de arrendamento invocado por D… como fundamento para continuar a habitar o prédio (ponto XIII do seu requerimento), e bem assim que este lhe fosse entregue livre de pessoas e bens, propondo-se disponibilizar os meios a tal necessários. Aliás, acaba por referir isso no corpo das alegações recursivas, o que evidencia que a posse em que pretende ser investido não é a que corresponde à de um dono de um imóvel arrendado, tal como previsto no art. 861º, nº 3 do CPC. E isso não obstante admitir [cfr. conclusão I) do recurso] que a discussão sobre a validade ou existência de um contrato de arrendamento extravasa o objecto dos presentes autos.
Sustentando a sua pretensão, o apelante invoca a regra do art. 150º, nº 5 do CIRE. No entanto, tal norma prevê a circunstância de o imóvel a entregar estar a ser ocupado pelo próprio insolvente, o que não é o caso. Resulta, pois, impertinente a convocação desta regra.
Com efeito, na situação dos autos, o imóvel adquirido pelo apelante no âmbito da presente insolvência fora arrendado em data anterior à da constituição da hipoteca que garantiu o seu crédito (1974 e 2000, respectivamente). Porém, a inquilina faleceu em 24/2/2015 e, em 20/3/2015, a sua filha, que agora ocupa o imóvel, comunicou esse falecimento e a sua intenção de continuar no arrendado, pedindo a emissão dos recibos de renda em seu nome. E, segundo refere, continuou a pagar rendas. Para além disso, devemos ter por adquirido que jamais alguém lhe comunicou a não renovação do contrato de arrendamento em questão. Com efeito, é líquido que nem a administradora da insolvência, nem o ora apelante, após a aquisição do imóvel, o fizeram, pois que nem sequer isso vem alegado.
Nestas circunstâncias, entendemos que não se podem dar por verificados os pressupostos de funcionamento do art. 828º do CPC, de forma a efectivar, na própria continuidade dos autos de liquidação da insolvência, um procedimento que se traduziria no despejo da actual ocupante do imóvel vendido e entrega material deste ao ora apelante, totalmente desprovido de pessoas e bens, ao abrigo do regime previsto no art. 861º do CPC, como se um mero detentor, sem qualquer título, ali se encontrasse a obstar a uma investidura numa total e plena posse.
Com efeito, a partir dos elementos existentes nos autos, não se pode concluir que o contrato de arrendamento invocado caducou, seja por efeito do falecimento da primitiva inquilina, seja por efeito da sua transmissão em data ulterior à da constituição da hipoteca sobre o arrendado, em homenagem à possibilidade de ter sido transmitido e, eventualmente, renovado em data ulterior à da hipoteca do imóvel, aquele arrendamento pré-existente, atentos os factos alegados pela respectiva ocupante D….
Acresce que, tal como referem a Sra. Administradora da Insolvência, em termos acolhidos no despacho recorrido, o próprio apelante não podia deixar de ter conhecimento da existência do arrendamento, pelo menos pelos anúncios que publicitaram a venda do prédio em questão.
Nestas circunstâncias, para atacar a existência do arrendamento que agora constitui o cerne do problema em análise, competirá ao apelante, em sede própria, atacar a validade e eficácia substancial do arrendamento invocado, designadamente em função da alegada caducidade.
Porém, tal discussão não pode ter lugar nestes autos, pois que isso implicaria o estabelecimento de uma instância diferente, com um sujeito processual alheio ao processo, na apreciação de uma relação jurídica que não se insere no objecto deste processo de insolvência.
Mais alega o apelante que, mesmo a admitir-se a existência de um contrato de arrendamento anterior, sempre tinha de entender-se que ele teria caducado com a venda realizada no âmbito desta insolvência.
Conhecendo-se a controvérsia que esta questão tem gerado, deve atentar-se em que se vai sedimentando na jurisprudência o entendimento de que a venda judicial de imóvel hipotecado faz caducar o arrendamento, registado ou não, do imóvel, desde que este tenha sido celebrado após a data do registo de hipoteca. Designadamente, no âmbito do processo executivo, tem-se entendido que o arrendamento caduca, nos termos do art. 824.º, n.º 2, do Código Civil, pois constitui um verdadeiro ónus em relação ao prédio.
Como se refere no Ac. do TRC, de 9/10/2012 (proc. nº 1734/10.7TBFIG, em dgsi.pt) isso será verdadeiro nos casos em que o arrendamento tenha sido celebrado após a data do registo da hipoteca.
Porém, no caso sub judice, o que está em causa é a eventual transmissão do arrendamento, por morte da primitiva inquilina.
Como se refere nesse acórdão, onde a aquisição do direito de propriedade também ocorreu em venda efectuada no âmbito do processo de insolvência “cumpre ter presente o que dispõe o artigo 109.º, n.º 3, do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, aprovado pelo DL n.º 53/2004, de 18-03, norma citada pelo Tribunal a quo em fundamento do decidido.
Dispõe este preceito legal que “a alienação da coisa locada no processo de insolvência não priva o locatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil em tal circunstância”.
Este preceito regula as situações em que, como no caso em apreço, o locador foi declarado insolvente, decorrendo do mesmo que a alienação do local arrendado no âmbito do processo de insolvência, não retira ao locatário os direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil, remetendo, portanto, e de forma genérica, para a mesma.
“Visto no seu conjunto, pode dizer-se que o regime definido no art.º 109.º é dominado pela ideia de tutela do locatário, estranho à situação de insolvência do locador”.
Assim sendo, podemos concluir que, no caso em apreço, o preceito em referência não acrescenta nem retira direitos ao locatário: apenas garante a tutela que lhe é conferida pela lei civil.
O mesmo é dizer que este preceito garante ao locatário, para o que agora interessa, a manutenção da posição contratual, nos exactos termos em que a mesma lhe é garantida pelo artigo 1057.º do CC, que se refere à transmissão da posição do locador, estatuindo que “[o] adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo”.
Ora, é precisamente o preceituado neste artigo que tem estado no cerne da discussão sobre a natureza jurídica do direito do arrendatário, dividindo a doutrina entre os que consideram tratar-se de um direito real e os que sustentam estarmos perante um direito pessoal de gozo (cfr citações no acórdão transcrito).
Consideramos que o legislador do NRAU, confrontado com esta querela doutrinária, adoptou o entendimento que vê no direito do arrendatário um direito de raiz estruturalmente obrigacional, ao fazer regressar ao Código Civil, e precisamente ao Livro das Obrigações, o tratamento legal do contrato de arrendamento.
Efectivamente, o art.º 1057.º do CC consagra o princípio-regra de que a situação jurídica do locatário subsiste, não obstante a alienação do direito com base no qual o contrato foi celebrado, havendo unicamente uma modificação subjectiva quanto à pessoa do locador.
Deste modo, se o locador, proprietário ou usufrutuário do bem dado em locação dispuser do respectivo direito, transmitirá a posição contratual emergente da locação para o adquirente, o qual ipso jure fica investido na posição de locador.
“Trata-se de um caso em que um contrato, celebrado entre duas partes, acaba por vincular um terceiro, que nada teve a ver com a celebração daquele contrato e que nem sequer interveio na estipulação das suas cláusulas, mas que, por força da aquisição da coisa sobre a qual o contrato incide, se vê obrigado a cumprir os seus termos”[ CLÁUDIA MADALENO, in A Vulnerabilidade das Garantias Reais, Coimbra Editora, pág. 276.].
Este é o regime regra aplicável à alienação do imóvel por acto do senhorio.
Porém, (…), maiores dificuldades se levantam quanto ao problema da subsistência ou não do contrato de arrendamento no caso da venda executiva do imóvel arrendado – aplicável, como nos parece evidente, a todas as situações de venda forçada do imóvel como é aquela que acontece no domínio do processo de insolvência -, o qual tem sido objecto de divergências doutrinais e jurisprudenciais, havendo que distinguir os diversos casos.
Assim, se a relação arrendatícia for constituída depois da penhora do locado, esta será inoponível à execução, nos termos do disposto no art.º 819.º do CC, pelo que a venda judicial do arrendado não determinará a transmissão para o adquirente da posição de senhorio.
Trata-se de situação linear porquanto estando o imóvel onerado já com uma penhora que visa dar satisfação aos direitos do credor, mal se compreenderia que o senhorio pudesse onerar o imóvel com um arrendamento e este fosse oponível ao credor beneficiário de tal garantia.
Questão que tem motivado acesa controvérsia na doutrina e jurisprudência é a que se refere à subsistência versus caducidade do contrato de arrendamento celebrado depois da constituição de um direito real de garantia, como a hipoteca, e antes da penhora do locado, com a venda executiva.
Defendemos o entendimento maioritário [cfr. citações no texto citado], ou seja, que neste caso o contrato de arrendamento caduca com a venda executiva, sendo aplicáveis os art.º 819.º e 824.º, n.º 2, este por analogia, e não o art.º 1057.º, todos do CC.
Por fim, se o arrendamento for anterior ao registo da hipoteca/penhora não caduca, antes se opera a transmissão da posição contratual do senhorio, nos termos do art.º 1057.º do CC, podendo o locatário defender o seu direito contra o adquirente mesmo em venda judicial, porquanto já não se justifica a tutela que os supra referidos artigos estabelecem para aqueles credores que vêem onerado o imóvel hipotecado por acto do devedor posterior à constituição do seu direito.
Assim, nesta situação, a venda forçada não afectará a relação locatícia celebrada antes da constituição de qualquer direito real de garantia sobre o locado, maxime da hipoteca, tendo plena aplicação o regime geral de transmissão previsto no artigo 1057.º.
Consequentemente, a posição do senhorio transmitir-se-á para o terceiro adquirente do arrendado, que sucede nos respectivos direitos e obrigações.”
No caso dos autos, está claramente por definir o conjunto de pressupostos subjacentes à eventual legitimidade das circunstâncias segundo as quais D… vem ocupando o imóvel adquirido nesta insolvência pelo apelante.
Não pode ter-se por incontroverso que o faça sem qualquer título ou ao abrigo de um contrato de arrendamento que caducou, ou por não ter sido transmitido validamente, ou por ter sido transmitido em momento em que sempre poderia resultar caducado, na hipótese de ulterior alienação do imóvel, tal como aconteceu no caso em apreço.
Noutra perspectiva, não pode ter-se por certo que ao adquirir a propriedade sobre o prédio em causa, o ora apelante não tenha adquirido obrigações como locador do mesmo, por tal prédio poder constituir objecto de uma relação locatícia validamente constituída e eficaz. Nessa medida, não pode ter-se por adquirido que o ora apelante esteja legitimado para a obtenção da entrega do imóvel livre de pessoas e bens, ao abrigo do expediente processual previsto no art. 828º do CPC.
Por outro lado, essa discussão não pode ser estabelecida e essa questão não pode ser decidida nos presentes autos, por lhe ser alheia, como bem admite o apelante.
Por conseguinte, resta concluir pela não verificação dos requisitos para que, ao abrigo do disposto nos arts. 861º e 828º do CPC, pudesse determinar-se, nestes mesmos autos, o prosseguimento de um incidente tendente à entrega do imóvel em questão ao seu adquirente – o ora apelante – tal como o requereu.
Ou seja, não há como criticar a solução enunciada pelo tribunal a quo, para a pretensão do requerente C…, S.A., ora apelante.
Por isso, na improcedência das razões do apelante, resta confirmar a decisão recorrida.
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3 – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes que constituem este Tribunal em julgar improcedente a presente apelação, em razão do que confirmam a decisão recorrida.Custas pelo apelante.
Reg. e not
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Porto, 12/2/2019Rui Moreira
João Diogo Rodrigues
Anabela Tenreiro