Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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SINAL
RESOLUÇÃO
II - Para constituir fundamento de resolução do contrato e poder servir de justificação à reposição do sinal em dobro, o incumprimento culposo, equiparável à impossibilidade da prestação imputável ao devedor, tem de ser definitivo.
I. RELATÓRIO
B.........., casado, residente no .........., freguesia de .........., .........., instaurou a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra C.......... e D.........., solteiros, maiores, residentes na Rua .........., n.º ..., .........., pedindo a condenação dos mesmos a verem declarada a resolução do contrato promessa de compra e venda celebrado em 2 de Outubro de 2000 e a pagarem uma indemnização de Esc. 4.000.00$00, correspondentes ao dobro do sinal prestado.
Alegou, em síntese que:
- no dia 2 de Outubro de 2000, celebrou com os Réus um contrato-promessa de compra e venda respeitante a um prédio rústico sito no .........., freguesia de .......... desta comarca;
- na data da celebração do contrato, o Autor entregou aos Réus, como sinal e princípio de pagamento, a quantia de Esc. 2.000.000$00, sendo que a restante parte do preço deveria ser paga no acto da escritura;
- no dia 24 de Maio de 2001, quando se dirigiram ao Cartório Notarial .........., a fim de ser realizada a escritura, o Autor verificou que sobre o dito prédio incidiam vários ónus, nomeadamente de usufruto e penhora, razão pela qual, a escritura não se realizou;
- em 31 de Maio de 2001, o Autor interpelou os Réus para que fosse marcada nova data para celebração do contrato prometido após expurgação dos ónus.
- até à data os Réus nada fizeram para expurgar os ónus que incidem sobre o prédio.
- face à falta de respostas dos Réus, o Autor adquiriu outro prédio, perdendo o interesse que tinha no prédio objecto do contrato.
Os Réus foram citados e contestaram.
Nesse articulado de defesa impugnaram a versão do Autor, alegando que:
- no contrato-promessa o prédio não está identificado, referindo ainda que o Autor não interveio no referido contrato, pelo que se trata de uma declaração unilateral de venda e não de um contrato promessa.
- por outro lado, o negócio celebrado com o Autor é nulo e ineficaz por indeterminação de objecto, bem como por falta de forma e não intervenção do segundo outorgante;
- acresce que o prédio não pertence aos Réus, o que o Autor sabia …;
- … e quando se deslocaram ao Cartório Notarial todos sabiam que a escritura não podia ser realizada.
O Autor replicou impugnando as excepções deduzidas e mantendo o por si alegado na petição inicial.
Foi proferido o despacho saneador, elencaram-se os Factos Assentes e organizou-se a Base Instrutória, sem que houvesse qualquer reclamação.
Procedeu-se à realização da audiência, tendo o tribunal respondido à matéria de facto pela forma e com a fundamentação que consta de fls. 140, sem que houvesse qualquer crítica das partes.
Por fim, foi proferida a sentença na qual se julgou a acção procedente, decretando-se a resolução do contrato-promessa e condenando-se os Réus a pagarem ao Autor a quantia € 19.951,92, acrescida de juros de mora à taxa legal de 7% até 30.04.2003 e de 4% a partir dessa data e até integral pagamento.
Os Réus não se conformaram com o assim decidido e recorreram.
O recurso foi admitido como de apelação, com efeito meramente devolutivo – v. fls. 198.
Nas respectivas alegações, os Réus pedem a revogação do julgado e formulam, para esse fim, inúmeras conclusões (70!), nas quais suscitam as questões que a seguir se enunciam:
a) deve ser alterada a resposta ao quesito 7º?
b) o negócio jurídico em causa é nulo?
c) não existiu incumprimento definitivo dos Réus/apelantes?
d) nem se verifica a perda do interesse no contrato?
O Autor contra-alegou pugnando pela manutenção do julgado
Foram colhidos os vistos legais e procedeu-se à audição da prova gravada.
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Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões dos apelantes – arts. 684º, n.º 3 e 690º do CPC – as questões em debate são as que se sumariaram supra sob as alíneas a) a d).
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II. FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
A 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
1. Os Réus subscreveram o documento junto a fls. 6, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
2. Ficou acordado o preço de Esc. 5.000.000$00, tendo o Autor entregue a quantia de Esc. 2.000.000$00 nessa data.
3. O prédio a que se refere no documento referido em 1. encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial a favor de E.........., Ldª, conforme documento das fls. 9 a 12, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
4. No dia 31 de Maio de 2001, o Autor interpelou os Réus para que fosse marcada nova data para a celebração da escritura pública de compra e venda, após expurgação dos ónus incidentes sobre o prédio, conforme documento de fls. 13, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
5. Ao celebrar o acordo constante do documento referido em 1., os Réus prometeram vender e o Autor prometeu comprar o prédio rústico situado no .........., freguesia de .........., .......... – cfr. infra.
6. O Autor entregou aos Réus a quantia referida em 2., a título de sinal e princípio de pagamento.
7. No dia 24 de Maio de 2001, Autor e Réus deslocaram-se ao Cartório Notarial .........., com o objectivo de celebrar o contrato prometido.
8. Ao analisar os documentos que instruíam a escritura de compra e venda, o Autor verificou que sobre o prédio objecto do contrato incidiam usufruto e penhoras, razão pela qual a escritura não se realizou.
9. Como os Réus não responderam à carta a que se refere em 4., o Autor enviou-lhes nova carta, em 16 de Julho seguinte, solicitando-lhes novamente que expurgassem os ónus que incidiam sobre o prédio e marcassem a escritura pública de compra e venda.
Está ainda documentalmente provado que:
10. Os Réus são os únicos sócios da sociedade denominada “E.........., Ldª” – v. doc. fls. 65 a 67, cujo teor se dá aqui por reproduzido.
O DIREITO
a)
Os Réus apelantes começam por impugnar a resposta ao quesito 7º, onde se perguntava o seguinte:
7º
O Autor sabia que o prédio não pertencia aos Réus e que sobre ele impendia uma penhora?
A resposta a tal quesito foi: Não provado – v. fls. 140.
Pretendem os apelantes que se dê resposta positiva a tal quesito com o fundamento de que os testemunhos de F.......... (e não F1..........) e de G.......... apontam claramente nesse sentido.
Contudo, ouvida a prova testemunhal gravada não vemos razão para alterar a decisão do tribunal recorrido quanto a esse específico ponto da matéria de facto.
O suposto conhecimento do Autor sobre a existência da penhora, referido nesse quesito, só releva – como parece óbvio – se reportado à data em que foi celebrado o negócio que serve de fundamento à acção.
Vejamos, então, o que disseram as testemunhas em causa a esse propósito.
O F.........., que é vizinho do Autor, assistiu à entrega do cheque de 2.000 contos à Ré C.........., tendo-lhe o Autor referido que o mesmo se destinava a pagar parte do preço de umas leiras que comprara àquela. Mais tarde, o Autor disse-lhe que “estava tramado” porque o prédio “estava hipotecado às Finanças” e que o andaram a “trafulhar”.
O G.......... é pai dos Réus.
Referiu, em síntese, que o Autor já sabia da penhora das Finanças, porque tal facto já lhe havia sido transmitido por uma advogada de .......... indicada pelo depoente e pelos seus filhos, tendo sido ela quem marcou a escritura no Cartório Notarial .......... . Disse ainda que um irmão do Autor, de nome H.......... estava completamente “inserido” no negócio.
Esta testemunha não conseguiu, porém, disfarçar o seu interesse na lide, sendo despudorada a forma como depôs, nomeadamente quando falou sobre a projectada venda do imóvel pelos seus dois filhos, aqui Réus, não obstante o dito imóvel estar registado em nome da sociedade que ambos haviam constituído e sobre ele incidir uma penhora da fazenda Nacional.
Nem a interpelação atenta e perspicaz da Mmª Juiz, no final do seu depoimento, modificou a sua postura, acabando por dizer que a penhora das Finanças ainda se mantinha porque não tem dinheiro para pagar!
Importa ainda referir o depoimento de I.........., ao abrigo do art. 712º, n.º 2, do CPC.
Esta testemunha, que é vizinha e amiga do Autor, afirmou que este lhe contou que o seu advogado, Dr. J.........., tinha descoberto que a escritura não podia ser feita.
Com estes elementos, não poderia ser outra a resposta à matéria do quesito 7º, improcedendo as conclusões 1ª a 7ª da apelação.
b)
O Autor estrutura a presente acção a partir do contrato documentado a fls. 6, que qualifica como contrato-promessa bilateral de compra e venda.
Invocando como razões da demanda o incumprimento contratual dos Réus (arts. 8º a 12º da petição inicial) e a sua consequente perda do interesse na prestação (art. 13º), o Autor finaliza pedindo a resolução do dito contrato-promessa e a condenação dos Réus na indemnização correspondente ao dobro do sinal entregue, acrescida de juros.
A sentença recorrida julgou procedentes os pedidos do Autor, embora qualificando o contrato em causa como promessa unilateral de venda – v. últimos parágrafos de fls. 157 e 163.
Adiantando razões:
O Tribunal recorrido andou bem ao qualificar o contrato em causa como promessa unilateral de venda.
De facto, o art. 664º do CPC permite que o juiz não esteja sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito.
Essa norma constitui uma emanação do princípio constitucional da legalidade do conteúdo da decisão, convenientemente expresso nos arts. 202 º a 204º da CRP.
Ora, como ensina Galvão Telles, “Manual dos Contratos em Geral”, 4ª edição, pág. 211, o contrato-promessa pode ser bilateral ou unilateral. É bilateral se ambas as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo; unilateral se apenas uma das partes se obriga a essa celebração.
Para uma visualização mais completa do que se discute, passamos a transcrever o que dele consta, na medida em que o seu teor foi considerado como reproduzido na alínea A) da Especificação – cfr. ponto 1.
DECLARAÇÃO DE COMPRA E VENDA
Nós abaixo assinados, C.......... e D.........., declaramos para os efeitos que houver por convenientes que vendemos o terreno designado na escritura como prédio rústico, situado em .........., freguesia de .........., concelho de .........., constituído por pastagem e pinhal pelo valor de 5.000.000$00 (cinco milhões de escudos) ao Senhor B.........., onde já recebemos por conta a quantia de (dois milhões de escudos) 2.000.000$00 e os restantes (três milhões de escudos) 3.000.000$00 serão pagos no acto da escritura que deverá ser realizada até ao final do ano de 2000.
.........., 02 de Outubro de 2000
(Seguem-se as assinaturas dos Réus, com reconhecimento notarial)
A declaração negocial, nos contratos formais, isto é naqueles contratos em que a lei exige forma especial (como é o caso), não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência com o texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso – art. 238º do CC.
Ora, no documento de fls. 6 o Autor não emitiu qualquer declaração. A única declaração que dele consta é da autoria dos Réus, embora a terminologia empregue não prime pelo rigor. Com efeito, quando os Réus declaram “vendemos” tem de entender-se que o que pretendiam significar era que “prometiam vender” pois, se assim não fosse (para além do mais que é exigido pela lei – art. 875º do CC), não teriam sentido a necessidade de dizer que o resto do preço seria pago “no acto da escritura”. É que o contrato-promessa, seja unilateral ou bilateral, é um quadro aberto, a que só a integração por outro negócio pode dar vida e sentido – v. Ac. STJ, de 24.10.1995, no processo n.º 086020, em www.dgsi.pt.
Não contendo o referido documento qualquer declaração negocial por parte do Autor, não se vê como possa dizer-se que estamos perante um contrato-promessa bilateral. O Autor, beneficiário da promessa, não assumiu qualquer obrigação, embora tenha entregue uma quantia a título de sinal e se mostre, compreensivelmente, interessado no estabelecimento no vínculo obrigacional assumido pelos promitentes vendedores. O sinal, como se escreveu no acórdão desta Relação de 16.01.1990, no processo n.º 0224379, em www.dgsi.pt, não é uma figura exclusiva da promessa bilateral, ainda que se reconheça ser pouco comum a sua constituição na promessa unilateral. Mesmo assim, atendendo à natureza bilateral ou sinalagmática do contrato prometido, nada impede a sua constituição no momento da promessa unilateral de venda, como correspectivo na prestação do outro contraente – v. Antunes Varela, “Sobre o Contrato-Promessa”, 2ª edição, pág. 16.
Mas como pode compaginar-se o que se acabou de dizer com o ponto 5. da matéria de facto, resultante da resposta positiva ao quesito 1º?
O documento de fls. 6 é um documento particular que, por não impugnado, tem a virtualidade de operar como prova plena quanto às declarações atribuídas aos seus autores, nos termos do que dispõe o art. 376º, n.º 1, do CC.
Resultando a matéria especificada em A) – ponto 1. – dessa prova legal, tem esse facto de prevalecer sobre o facto que deriva da resposta ao quesito 1º, apurada em função da livre apreciação do julgador – v. art. 347º do CC e Lebre de Freitas, “Código de Processo Civil Anotado”, Volume 2º, pág. 631.
Consequentemente, deve considerar-se esta como não escrita, de harmonia com o que regem o n.º 4 do art. 646º e o art. 712º, n.º 1, al. b) do CPC.
Temos, assim, que o que existe é uma promessa unilateral de venda de um determinado imóvel, devidamente assinada pelos promitentes vendedores.
Não se tratando de um contrato-promessa bilateral, perde todo o interesse a questão da nulidade do contrato motivada pela falta da assinatura do suposto promitente comprador.
Improcedem, assim, as conclusões 8ª a 25ª.
c)
Mas, se é certo que a sentença bem qualificou o contrato, não se pode dizer que tenha actuado com idêntico acerto ao fazer proceder o pedido de resolução do mesmo.
A resolução é a destruição da relação contratual, operada por declaração dirigida à parte contrária no sentido de que o contrato se considera como não celebrado – arts. 432º e ss. do CC.
O campo de actuação da resolução resume-se, quase em exclusivo, aos contratos bilaterais, como resultado do nexo de interdependência e de reciprocidade que prende as duas obrigações fundamentais nele inseridas.
Há, porém, situações em que é possível a resolução do contrato unilateral. Delas nos dá conta Mota Pinto, “Teoria Geral do Direito Civil”, 3ª edição, pág. 391/392: são os casos do comodato (art. 1140º) e do mútuo oneroso (art. 1150º).
Seguro é que o contrato-promessa unilateral de venda não pode ser resolvido pelo beneficiário da promessa, na medida em que nesta apenas uma das partes se vincula à prestação de uma obrigação: o promitente vendedor.
Por isso, o pedido de resolução nunca poderia proceder.
Todavia, tal improcedência não invalida o sucesso do pedido de indemnização no valor do sinal em dobro, baseada no incumprimento da promessa de venda.
Na data da subscrição da promessa de venda, os Réus não eram donos do prédio que, nos termos dessa promessa, prometiam vender ao Autor.
Efectivamente, a propriedade do dito prédio encontrava-se inscrita em nome da firma “E.........., Lda.”, de que os Réus são os únicos sócios – v. pontos 3. e 10. e certidões de fls. 9 a 12 e 65 a 67.
Acresce a isso o facto de sobre o referido prédio recair, já nessa altura, uma penhora da Fazenda Nacional, devidamente registada na Conservatória do Registo Predial de .......... – v. certidão de fls. 9 a 12.
Mesmo assim, no dia 24 de Maio de 2001, os Réus e o Autor dirigiram-se ao Cartório Notarial .......... para a outorga da escritura definitiva de compra e venda. Nessa ocasião, ao analisar os documentos que instruíam a escritura de compra e venda, “o Autor verificou que sobre o prédio objecto do contrato incidiam usufruto e penhoras, razão pela qual a escritura não se realizou” – v. 7. e 8.
Na sequência do ocorrido, no dia 31 de Maio de 2001, o Autor interpelou os Réus para que fosse marcada nova data para a celebração da escritura pública de compra e venda, no prazo de 15 dias, após expurgação dos ónus incidentes sobre o prédio, advertindo que, se tal não ocorresse, perderia o interesse no negócio, em virtude de lhe ter surgido outro terreno para comprar – v. ponto 4. e documento de fls. 13.
Os Réus não responderam a esta solicitação.
O Autor, em 16.07.2001, endereçou-lhes nova carta em que os interpelou, mais uma vez, para que no prazo máximo de 15 dias lhe transmitissem se estavam dispostos a celebrar a escritura, desde que estivessem cancelados os ónus incidentes sobre o prédio. Nessa missiva o Autor avisou os Réus de que após o referido prazo perdia o interesse no negócio, uma vez que lhe surgira a possibilidade de adquirir outro terreno, com a mesma localização e preço idêntico – v. ponto 9 e documento de fls. 15.
A verdade, porém, é que os Réus nada disseram ou fizeram.
O não cumprimento do contrato-promessa, seja ele unilateral ou bilateral, afere-se pelas regras do não cumprimento das obrigações.
Para além das situações de não observância de prazo fixo absoluto (a que não se subsume, segundo cremos, a situação dos autos), o carácter definitivo do incumprimento do contrato-promessa verifica-se nas seguintes hipóteses:
- perda do interesse do credor na prestação, em consequência da mora do devedor;
- não realização da prestação em falta pelo devedor em mora, não obstante a fixação pelo credor de um prazo suplementar razoável para cumprir;
- manifestação inequívoca do devedor ao credor de que não quer cumprir o contrato.
Assim, para constituir fundamento de resolução do contrato e poder servir de justificação à reposição do sinal em dobro, o incumprimento culposo, equiparável à impossibilidade da prestação imputável ao devedor, tem de ser definitivo – v. Ac. STJ de 28.05.2002, no processo n.º 02A1337, em www.dgsi.pt.
O art. 808º, n.º 1, do CC, estabelece o seguinte:
“Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação”.
Resulta deste preceito que a mora, por si só, não conduz ao incumprimento definitivo. Este só pode afirmar-se se o credor perder o interesse que tinha na prestação ou se esta não for realizada no prazo suplementar que razoavelmente aquele fixe (interpelação admonitória). Verificada uma dessas situações, ou ambas, a mora converte-se em incumprimento definitivo, aplicando-se, por isso, o disposto no art. 801º do CC.
Pois bem: como resulta da promessa de venda, a escritura definitiva deveria ser feita até ao final do ano de 2000. Com o presumido consentimento do Autor, esse prazo foi prorrogado, já que, em 24 de Maio de 2001, aquele dirigiu-se com os Réus ao Cartório Notarial .......... para outorgar a escritura. Contudo, dado que incidiam ónus sobre o citado prédio, a escritura não foi realizada.
A partir dessa altura, o Autor interpelou os Réus, por duas vezes, para que fosse marcada nova data, concedendo, em cada uma dessas interpelações, um prazo máximo de 15 dias, sob a advertência de que se nada fosse promovido pelos Réus nesse prazo, perderia o interesse no negócio.
Os Réus, não obstante a clara insistência do Autor, nada fizeram durante os prazos suplementares que este foi concedendo para a concretização da escritura de compra e venda.
Temos, assim, por verificado o incumprimento definitivo da promessa de venda, em resultado de comportamento imputável aos Réus promitentes – arts. 808º e 801º do CC.
Improcedem, portanto, as conclusões 26º a 37º.
d)
A perda do interesse do Autor, nos termos em que vem alegada na petição inicial, é uma causa subsidiária do incumprimento baseada no decurso de prazo admonitório para realização da prestação prometida, ficando, por conseguinte, prejudicada a sua apreciação.
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Resulta do art. 442º, n.º 2 do CC que se o não cumprimento do contrato for devido ao contraente que recebeu o sinal, pode o outro contraente a faculdade de exigir o dobro do que prestou.
O direito ao recebimento do sinal em dobro é também prerrogativa do beneficiário da promessa de venda, como vem sendo defendido unanimemente pela doutrina e pela jurisprudência – v. Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, 1º Vol., 4ª edição, pág. 385; Acs. do STJ de 18.11.1975 e de 02.06.1977, nos processos nºs 065610 e 066685, respectivamente, ambos em www.dgsi.pt; e Ac. desta Relação do Porto de 06.07.1978, CJ 1978, 4º, pág. 1201.
Sendo o não cumprimento do contrato-promessa imputável aos promitentes vendedores, nos termos assinalados em c), tem a parte que entregou o sinal (o Autor/apelado) direito a deles exigir o dobro do sinal prestado, ou seja a quantia de € 19.951,92, acrescida dos correspondentes juros de mora.
Foi o que a sentença da 1ª instância decidiu, e bem.
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Quanto às restantes conclusões do recurso, umas não têm qualquer interesse para a causa, e outras estão em clara contradição com a própria defesa dos apelantes.
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III. DECISÃO
Nos termos que ficaram expostos, na parcial procedência da apelação, decide-se:
A. Julgar improcedente o pedido de resolução do contrato-promessa formulado na alínea A) da petição inicial, revogando-se nessa parte a sentença da 1ª instância.
B. Confirmar, quanto ao mais, o decidido na sentença recorrida.
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Custas nas duas instâncias por Autor e Réus, na proporção de ¼ e ¾, respectivamente.
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PORTO, 10 de Janeiro de 2006
Henrique Luís de Brito Araújo
Alziro Antunes Cardoso
Albino de Lemos Jorge