Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 5499/06.9TBSTS.P1 |  |
ARRENDATÁRIO
PREFERÊNCIA
II – Não supre a omissão dessa notificação o facto do arrendatário, por via indirecta, saber que o objecto arrendado está penhorado e que a venda se encontrava marcada para a data em que foi efectuada.
III – Não abusa do direito o arrendatário que, nessa situação, vem, posteriormente, a exercer, em acção própria, o direito de preferência.
José Ferraz (544)
Exmos Adjuntos
Des, Amaral Ferreira
Des. Ana Paula Lobo
Acordam no Tribunal a Relação do Porto
1) – B………. intentou a presente acção contra C…….. e mulher D………. e E……., alegando ser arrendatário de um prédio urbano que foi adquirido pela 2ª Ré em venda judicial relativa a processo de execução instaurado contra os 1ºs. RR., e que nunca lhe foi dado o devido direito de preferência em tal venda, de cujas circunstâncias, nomeadamente do preço da venda e identidade do comprador, apenas teve conhecimento em Junho de 2006.
Pede que lhe seja reconhecido tal direito de preferência e o consequente direito de haver para si o prédio que lhe estava arrendado, pelo preço de 19.800,00 euros.
Citados, só a ré E……… contestou e deduziu reconvenção.
Excepciona a ré a caducidade do direito que o autor pretende exercer, por aquele ter conhecimento dos elementos essenciais da alienação no próprio dia da abertura de propostas que ocorreu no dia 18.5.2006, pelo que atento o facto de ter intentado a presente acção em 14.11.2006, e o réus sido citados para contestar em 22.11.2006, se encontra já esgotado prazo de seis meses para exercer o direito.
Diz ainda que o autor tinha conhecimento que o prédio se encontrava à venda e afirmado que não estava interessado na sua compra por não dispor de meios para tal.
Mais alega que a pretensão do autor em preferir pelo preço da venda constitui um abuso do direito, já que tal preço constitui apenas 70% do valor real do prédio.
Finalmente, diz que a compra do prédio deu lugar a despesas e lucros cessantes, dos quais e em caso de procedência da acção, pede em reconvenção que o autor e/ou o Estado Português sejam condenados a pagar-lhe em valor que contabiliza em 6.251,80€.
Concluiu a pedir a improcedência da acção e, a entender-se de outra forma, pede a procedência da reconvenção.
Mais requer a intervenção do Estado Português.
O autor respondeu pela improcedência da excepção de caducidade e pela improcedência da reconvenção.
A ré treplicou mantendo o afirmado na contestação/reconvenção.
Foi indeferida a requerida intervenção do Estado Português, de que a ré contestante agravou, vindo, a fls. 642, a desistir desse recurso.
Proferido despacho saneador a julgar a instância regular, foi seleccionada a matéria de facto de facto, organizando-se a base instrutória.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, e decidida a matéria de facto provada e não prova, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu os réus do pedido.
2) - Inconformado com o sentenciado, recorre o autor.
Alegando doutamente, conclui:
“1. Deve ser revogada a douta sentença recorrida,
2. Proferindo-se nova decisão que reconheça ao recorrente o pretendido direito de preferência ou seja o direito a haver para si o prédio arrendado vendido a recorrida E………. pelo preço € 19.800,00 com todas as consequências legais.
Termos em que atento o douto suprimento de V. Excias. deve ser dado provimento ao recurso.”
Em resposta ao recurso, a recorrida E…….. defende a confirmação da sentença.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
3) – Na sentença vem julgada provada a seguinte factualidade:
A.) Por contrato escrito celebrado em Setembro de 1982, o 1º Réu deu de arrendamento ao Autor, cedendo-lhe o gozo do prédio urbano destinado à habitação, composto por três quartos, sala, cozinha, quarto de banho, arrumos, garagem e quintal, sito no Lugar ….. ou …., actualmente Rua …., n.° …, da freguesia de …., desta comarca, inscrito na matriz respectiva sob o art.° 132, e descrito na C.R.P. de Santo Tirso sob o n.° 289/121289-Palmeira, pela renda mensal, então de Esc. 10.000$00.B.) Pelo Tribunal Judicial da Comarca da Figueira da Foz, foi movida uma execução judicial contra os 1.°s Réus (processo 534/2000, que correu termos no 1º Juízo), e na qual foi penhorado o prédio objecto do arrendamento ao Autor.
C.) Na sequência, da acima referida penhora, o prédio descrito em A) acabou por ser vendido à 2ª Ré, mediante abertura de propostas em carta fechada, realizada em 18 de Maio de 2006, pelas 11:00 horas, no âmbito da Carta Precatória n.° …/04.3TBSTS, que correu termos no 3.° Juízo Cível desta Comarca, e que emanou do processo de execução referido na alínea anterior.
D.) Pela aquisição do imóvel descrito em A), pagou a 2. Ré a quantia de 19.800€ (dezanove mil e oitocentos euros).
E.) O prédio em causa foi adjudicado, no âmbito da Carta Precatória referida em C), à 2ª Ré, por despacho proferido em 05/06/2006.
F.) Do processo referido em B), consta o contrato de arrendamento referido em A) e a qualidade de inquilino do Autor.
G.) Presentemente, mercê de actualizações legais, a renda relativa ao prédio referido em A) cifra-se em € 107,40.
H.) O autor, em virtude das sucessivas renovações do contrato referido em A) se tem mantido até hoje ininterruptamente no arrendado na qualidade de inquilino na qual é reconhecido pelos Réus.
I.) O autor não foi pessoalmente notificado da venda referida em C) para, querendo, exercer direito de preferência.
J.) No âmbito do processo identificado em B), o Autor foi notificado em Dezembro de 2003, para que passasse a depositar as rendas à ordem daquele processo.
K.) O autor teve conhecimento, em data anterior à da venda, que se encontrava designado o dia 18-05-2006, pelas 11.00h., neste tribunal, para venda do imóvel mediante abertura de propostas em carta fechada, assim como das demais informações constantes do edital junto a fls. 466, cujo teor se dá por reproduzido.
L.) O Autor sempre teve conhecimento de que tal prédio se encontrava à venda.
M.) Não só porque na porta do mesmo tinham sido afixados, por diversas vezes, editais a informar o dia de venda, respectiva modalidade e a identificação do referido prédio
N.) Bem como, dos dias em que iriam ser abertas as referidas cartas que continham as propostas dos proponentes compradores.
O.) Se a 2ª Ré tivesse na sua posse o dinheiro utilizado na aquisição do imóvel, sempre o poderia ter aplicado em outros investimentos e obter lucros.
P.) A situação gerada está a causar à 2ª Ré incerteza quanto à regularidade da aquisição do imóvel.
Q.) Na aquisição do imóvel a 2ª Ré teve despesas legais, nomeadamente no valor de 208,00€ com a realização dos registos na conservatória competente.
R.) A 2ª Ré tinha perfeito conhecimento de que o Autor era arrendatário do prédio em questão, e que, como tal, teria o direito de preferência no caso da venda do mesmo.
S.) O autor dirigiu ao processo de execução o documento junto a fls. 527 cujo teor se dá por reproduzido, o qual deu entrada em juízo em 15.11.2006.
T.) E, naquele processo, foi dado conhecimento à 2ª Ré do referido requerimento.
4) – Perante este quadro factício que, por não impugnado, cumpre aceitar, vejamos se procedem as razões do recorrente no sentido de lhe ser reconhecido o direito de haver para si o prédio identificado em A) da matéria de facto) vendido em acção executiva à apelada E……….
5) – A pretensão do autor foi-lhe denegada, na sentença, por se entender que existe abuso do direito da sua parte que conduz à extinção da preferência.
A fundamentação, no essencial, para assim concluir assenta no facto da venda judicial ter sido publicitada, com as referências legais para essa publicidade, e que era do conhecimento do apelante e este, antes ou até à venda, remeteu-se a uma situação de inércia, sem qualquer actuação anterior no sentido do exercício da preferência ou diligência para o seu exercício no processo de execução.
Cumpre, pois, apreciar se a actuação ou inércia do apelante não se subsume ao abuso do direito para lhe ser obstada a preferência na compra.
Estabelece o artigo 892º/1 e 2, do CPC (versão aplicável):
1 – Os titulares do direito de preferência, legal ou convencional com eficácia real, na alienação dos bens são notificados do dia, da hora e do local aprazados para a abertura das propostas, a fim de poderem exercer o seu direito no próprio acto, se alguma proposta for aceite.
2 - A falta de notificação tem a mesma consequência que a falta de notificação ou aviso prévios na venda particular[1].
3. À notificação prevista no nº 1 aplicam-se as regras relativas à citação, salvo no que se refere à citação edital, que não terá lugar.
4. A frustração da notificação do preferente não preclude a possibilidade de propor acção de preferência, nos termos gerais.
E nos termos do artigo 896º/1, do mesmo código, “aceite alguma proposta, são interpelados os titulares do direito de preferência presentes para que declarem se querem exercer o seu direito”.
O apelante não foi notificado nos termos estabelecidos nessa norma, nem de qualquer outro modo, para exercer o direito de preferência (alínea i) da matéria de facto).
O apelante é titular de arrendamento que tem como objecto o prédio vendido, qualidade que mantém ininterruptamente desde 1982 e assim reconhecido.
Beneficiava de direito de preferência na alienação desse prédio (artigo 47º/1 do RAU), concedendo a lei ao arrendatário de prédio urbano a prioridade de, em igualdade de condições, se poder fazer substituir ao adquirente na compra e venda, mesmo que em venda judicial. Trata-se de direito real de aquisição, no caso, com fonte na lei, oponível erga omnes.
Nem foi questionado o direito de preferência do autor, apenas que ocorreram factos extintivos desse direito.
Quando queira vender a coisa objecto do direito de preferência, o obrigado deve comunicar ao preferente o projecto da venda e as cláusulas essenciais do contrato, a fim de proporcionar-lhe o exercício do direito (artigo 416º do CC); se o não fizer, o preferente pode mover acção de preferência com vista a adquirir para si a coisa alienada.
No caso da venda executiva, a comunicação é feita mediante notificação pelo tribunal, segundo as regras da citação (e não outro menos solene), e, havendo essa notificação, o direito terá de ser exercido no acto da venda (ou aceitação de alguma proposta).
Não existindo a notificação do preferente (conforme determina o citado artigo 892º) a venda não é anulada, mas o titular do direito de preferência mantém o direito, podendo, nessa situação, lançar mão da acção de preferência para exercer o direito, de modo a haver para si a coisa alienada.
No caso, a notificação foi omitida, pois não houve qualquer acto expressamente destinado a convocar o autor (ou a dar-lhe conhecimento) para, querendo, exercer o direito de preferência.
Não obstante não ter sido notificado para exercer a preferência, o apelante tinha conhecimento, já em data anterior à da venda, que se encontrava designado o dia 18-05-2006, pelas 11.00h, no tribunal de Santo Tirso, para abertura das propostas, assim as demais informações constantes do edital, cuja cópia consta de fls.466, ou seja, identificação do prédio, preço base (€ 25.00000) e valor mínimo para venda (70% daquele valor). Conhecimento esse, pelo que consta em fundamentação da decisão sobre a matéria de facto, se alicerça essencialmente no facto de terem sido afixados editais à porta do prédio a vender.
E sempre teve conhecimento de que tal prédio se encontrava à venda, até porque na porta do mesmo tinham sido afixados, por diversas vezes, editais a informar o dia de venda, respectiva modalidade e a identificação do referido prédio, bem como, dos dias em que iriam ser abertas as referidas cartas que continham as propostas dos proponentes compradores.
Em Dezembro de 2003, no âmbito do processo de execução, foi o autor notificado para que passasse a depositar as rendas à ordem daquele processo.
Por outro lado, tinha a ré (adquirente) perfeito conhecimento de que o Autor era arrendatário do prédio em questão, e que, como tal, teria o direito de preferência no caso da venda do mesmo.
Perante estes factos, afastada a caducidade do direito invocada por essa ré, o tribunal concluiu por abuso do direito do autor (se bem que por fundamento diverso do alegado - preço baixo - pela dita ré que, de facto, e na circunstância, não revelaria qualquer conduta abusiva, até porque é pelo preço efectivo da transacção que o preferente deve preferir) e, sequencialmente, pela extinção do direito d preferência.
Pondera-se, na sentença, “no caso em apreço, está-se perante uma venda judicial mediante abertura de propostas em carta fechada em que o direito de preferência deveria ter sido exercido no acto da abertura e aceitação das propostas, para o que o autor, enquanto legal preferente, deveria ter sido notificado para, querendo, estar presente e exercer o seu direito.
Não tendo o autor sido notificado para o efeito, mas resultando provado que teve prévio conhecimento da venda assim como do local, data e hora designada para o acto da respectiva abertura de propostas, no qual não compareceu nem remeteu proposta de aquisição, coloca-se a questão de saber qual a consequência a extrair de tal factualidade, mais precisamente, se o facto de o autor vir agora pretender exercer a preferência é susceptível de configurar uma situação de abuso de direito da sua parte, nos termos e com os efeitos previstos pelo art. 334º do Código Civil”. Em face dessa factualidade, em conhecimento oficioso da questão (em vertente diversa da invocada pela ré), conclui por abuso do autor no exercício do direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”.
Não obstante o fundado da posição, dissentimos da solução.
O abuso do direito está previsto no artigo 334º do CC que dispõe “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
A atribuição de um direito pela ordem jurídica não concede ao beneficiário da atribuição o poder de exercê-lo de qualquer modo. Exige dos membros da comunidade jurídica uma actuação segundo a boa fé, isto é, devem adoptar um comportamento de correcção e probidade, tanto na constituição das relações entre eles como no desempenho das relações constituídas. Agir de boa fé significa “ter uma conduta honesta e conscienciosa, numa linha de correcção e probidade, a fim de não prejudicar os legítimos interesses da outra parte, é não proceder de modo a alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar”. A boa fé contida na norma assume o sentido de regra de conduta dos sujeitos de direito, determinando que “as pessoas devem ter um comportamento honesto, correcto, leal, nomeadamente no exercício dos direitos e deveres, não defraudando a legítima confiança ou expectativa dos outros”[2].
Os bons costumes traduzem-se no “conjunto de regras morais aceites pela consciência social”[3], que certa comunidade jurídica aceita e quer como vinculativos, de forma que é ilícita actuação que afronte, de forma clamorosa, esse sentimento de justiça prevalente.
O abuso do direito funciona como válvula de segurança para sancionar condutas antijurídicas (“violações chocantes do direito”), para afastar as iniquidades a que poderia conduzir determinada aplicação das normas, abstractamente formuladas, ou garantir a supremacia do direito sobre as “habilidades das partes”. Mas a sua intervenção só se justifica se por outro modo não é possível reprovar tais condutas e, por outro lado, a censura de certa actuação, como abusiva, importa um manifesto ou inequívoco excesso, ou seja, que esse exercício ofenda ostensivamente o sentimento jurídico prevalecente na colectividade ou o sentimento jurídico socialmente dominante, e não apenas que o exercício de um direito subjectivo (ou o exercício de outro poder conferido) possa causar prejuízos a outrem, sob pena de se “pôr em causa a segurança jurídica que o ordenamento jurídico visa acautelar”.
O direito é exercido abusivamente quando visa finalidade diversa daquela para que foi atribuído pelo direito objectivo, de modo que esse concreto exercício só formalmente com ele se conforma. Os direitos subjectivos são atribuídos com determinada finalidade, como meios ou instrumentos de satisfação de interesses ou necessidades pessoais. Se não é essa a finalidade que preside ao seu exercício, significa que o titular não está a exercê-lo de acordo com a lei e, havendo prejuízo para terceiro, nessa situação, pode ser sancionada a sua actuação, nomeadamente ver recusado o objectivo visado com o concreto exercício do direito.
Só é abusivo o exercício do direito em termos clamorosamente ofensivos da justiça, que repugna ao sentimento ético-jurídico da comunidade[4]. Tenha-se presente que com a censura do abuso do direito não se pretende condicionar ou suprimir o direito em determinadas circunstâncias mas evitar uma concretização desvirtuada e injusta da norma abstracta que o confere ao respectivo titular, o exercício em termos reprováveis do direito próprio só formalmente adequado ao direito objectivo[5].
O que se procura com a censura do abuso do direito é que o titular do direito o exerça em termos adequados a “um salutar equilíbrio de interesses, requerido pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social e económico do direito”. Cada direito possui uma função instrumental própria que justifica a sua atribuição e define o seu exercício e quando o seu titular o exerce para alcançar objectivos que extravasam essa função, torna-se necessário agir por forma que aquele não “desvirtue o verdadeiro sentido da norma abstracta” que o confere.
Como cai sob a alçada da censura do abuso do direito o exercício do direito traduzido na pretensão de se obter vantagens completamente desproporcionadas ao interesse protegido pela lei, fora do núcleo de faculdades conferidas pelo direito, em claro prejuízo de uma das partes.
Uma da formas mais expressivas do abuso do direito reside na adopção de condutas contraditórias ou no chamado venire contra factum proprium, em que um sujeito de direito, adoptando determinada conduta quanto ao modo de agir futuro, geradora de legítima confiança na contraparte, que, por isso e de boa fé, investe nessa confiança, programando a sua vida e tomando decisões, vem, no futuro, a adoptar conduta contrária ou diversa daquela que inspirou essa legítima confiança.
Mas a confiança digna de tutela tem de basear-se em “algo de objectivo: numa conduta de alguém que de facto possa ser entendida como tomada de posição vinculante em relação a data situação futura”[6] . Daí que ofende a boa fé a conduta daquele que, adoptando na relação determinada posição quando ao modo de agir futuro, vem a actuar contrariamente a essa posição, frustrando as legítimas expectativas da outra parte que adquiriu convicção fundada de que aquele não viria a adoptar conduta contraditória.
Censura-se a acção do titular do direito que com a sua actuação criou uma situação de confiança que veio a frustrar por conduta posterior contrária à que motivou essa confiança. Mas a confiança digna de tutela jurídica terá ser objectivamente motivada, é aquela que resulta de uma apreciação objectiva do conjunto dos actos e comportamentos das partes no âmbito do processo de constituição e exercício das relações jurídicas entre as partes. Não releva de uma visão individual e subjectiva da parte, influenciável pelas circunstâncias que a rodeiam ou pelas suas características psicológicas. Essa confiança há-de basear-se em conduta de alguém que, objectivamente considerada, revele intenção de se vincular a determinado modo de agir futuro, e que foi com base nessa conduta concludente que a outra parte, que se diz lesada, criou expectativas legítimas e nela investiu.
É censurável o exercício de um direito em contradição com o anterior procedimento do seu titular se, considerado objectivamente, justificar a ilação de que não mais faria valer o direito ou se o exercício posterior for, por causa da conduta anterior do titular, contrário aos bons costumes ou a boa fé - "venire contra factum proprium"[7].
A verificação do exercício abusivo do direito “não é necessário que o agente tenha consciência do seu procedimento ser abusivo: basta que o seja na realidade”, mas exige-se que o abuso seja manifesto, que o sujeito de direito ultrapasse de forma evidente ou inequívoca os limites traçados pela norma citada, não bastando que o exercício do direito cause prejuízos a outrem, pois que a atribuição de direitos traduz deliberadamente a supremacia de certos interesses sobre outros interesses com eles conflituantes.
É ilícito o exercício do direito de forma abusiva, sendo as consequências do comportamento abusivo as mesmas de qualquer actuação sem direito, pelo que tal conduta pode obrigar à indemnização do lesado, ser causa de nulidade ou conduzir à paralisação do direito[8].
Entendeu-se que o exercício da preferência pelo apelante, após o seu não comparecimento no dia designado para a abertura de propostas, apesar de para tal não ter sido notificado (por qualquer meio – omissão completa, já que não é alegado qualquer acto destinado a dar-lhe – ao apelante - conhecimento da “venda” para exercer a preferência), mas tendo conhecimento dela, pois à porta do prédio foi afixado edital a anunciar o acto - fls. 466, e sabia que o prédio estava “à venda” na execução), isto é, da data e local da abertura de propostas e preço base para venda, é abusivo, por corresponder a um “venire contra factum proprium”.
Discorda-se desse entendimento.
Convocam-se aqui os factos relevantes:
C) Na sequência, da acima referida penhora, o prédio descrito em A) acabou por ser vendido à 2ª Ré, mediante abertura de propostas em carta fechada, realizada em 18 de Maio de 2006, pelas 11:00 horas, no âmbito da Carta Precatória n.° …/04.3TBSTS, que correu termos no 3.° Juízo Cível desta Comarca, e que emanou do processo de execução referido na alínea anterior.
F.) Do processo referido em B), consta o contrato de arrendamento referido em A) e a qualidade de inquilino do Autor.
I.) O autor não foi pessoalmente notificado da venda referida em C) para, querendo, exercer direito de preferência.
J.) No âmbito do processo identificado em B), o Autor foi notificado em Dezembro de 2003, para que passasse a depositar as rendas à ordem daquele processo.
K.) O autor teve conhecimento, em data anterior à da venda, que se encontrava designado o dia 18-05-2006, pelas 11.00h., neste tribunal, para venda do imóvel mediante abertura de propostas em carta fechada, assim como das demais informações constantes do edital junto a fls. 466, cujo teor se dá por reproduzido.
L.) O Autor sempre teve conhecimento de que tal prédio se encontrava à venda.
M.) Não só porque na porta do mesmo tinham sido afixados, por diversas vezes, editais a informar o dia de venda, respectiva modalidade e a identificação do referido prédio
N.) Bem como, dos dias em que iriam ser abertas as referidas cartas que continham as propostas dos proponentes compradores.
R.) A 2ª Ré tinha perfeito conhecimento de que o Autor era arrendatário do prédio em questão, e que, como tal, teria o direito de preferência no caso da venda do mesmo.
S.) O autor dirigiu ao processo de execução o documento junto a fls. 527 cujo teor se dá por reproduzido, o qual deu entrada em juízo em 15.11.2006.
T.) E, naquele processo, foi dado conhecimento à 2ª Ré do referido requerimento.
Não é possível extrair deste quadro factual simples que, com o exercício da preferência, pretenda o apelante outra finalidade que não a satisfação do seu direito que a lei lhe confere ou alcançar outros objectivos que não a simples aquisição do prédio para si.
Não se detecta nesse elenco de factos qualquer conduta do apelante, revelada perante alguém, de que, concludentemente, se possa entender como desinteressado pela aquisição do prédio, que, de forma inequívoca, o autor renunciou à preferência.
De facto, a ré alegou factos tendentes a revelar esse desinteresse, que o autor não queria exercer a preferência, que renunciava a mesma, até porque nem tinha meios para tal. Mas tais factos não se provaram (ver resposta negativa ao ponto 11 da base instrutória).
Apenas que, apesar de ter conhecimento de estar designada um data para abertura de propostas (e qual o preço mínimo a aceitar – 70% do valor base - € 25.000,00), não compareceu nessa data e local para que estava designada a abertura das propostas, para aí, eventualmente, preferir, não sendo seguro que o fizesse ou pudesse fazer pois também não sabia (e nada em contrário se provou) se iria aparecer alguma proposta (e que viesse a ser aceite).
Da matéria de facto (alíneas M e N), depreende-se, até, já terem sido designadas outras datas para venda (só assim se justificando terem “sido afixados, por diversas vezes, editais a informar o dia de venda, respectiva modalidade e a identificação do referido prédio”). Não estava o apelante obrigado a correr para o local da realização do acto, sem que para isso fosse notificado, à espera que, eventualmente, e para não ser apanhado de surpresa, nalguma dessas datas viessem a ser apresentadas propostas de aquisição.
Por outro lado, não tinha ele – preferente – de fazer proposta alguma e só tinha de preferir se houvesse alguma proposta que fosse aceite. Não obstante, estar fixado o mínimo para venda, não significa que esta se viesse a concretizar por esse valor.
A notificação prevista no artigo 892º tem de ser pessoal, nos mesmos termos da citação, não se contentando com eventual conhecimento que, por outra via (lateral), o preferente possa adquirir do acto da abertura de propostas.
Terá de ser uma notificação escrita, dirigida ao preferente (e não a um público indeterminado ou eventuais interessados na compra do bem em causa) com a advertência da finalidade da notificação e das consequências da não comparência para exercer o direito. Na situação nenhuma forma de notificação foi dirigida ao apelante, a dar-lhe conhecimento do acto de abertura de propostas, para exercer o direito potestativo de preferência, mesmo que revestisse forma menos solene e, por isso, menos segura[9].
Repare-se que o titular da preferência pode nem estar certo do direito que lhe assiste, para que ficaria advertido com a notificação regular e o carácter pessoal da notificação é tão relevante que, para a notificação ao preferente, nem se procede nos termos da citação edital, ficando salvaguardado o direito do preferente (artigo 892º/4 do CPC).
Por outro lado, o facto do apelante (pelos actos de publicitação da venda) ter conhecimento da data (local e preço mínimo) para a abertura de propostas, e nessa data não ter comparecido, para (eventualmente) exercer a preferência, não tem significado, só por si, para se concluir por conduta contraditória.
Essa situação de inércia não significa renúncia ao direito ou desinteresse pelo seu exercício (basta pensar numa situação em que o titular do direito não estivesse seguro do mesmo ou que o podia/devia exercer no acto da aceitação de alguma proposta, dúvidas que com a notificação nos termos do artigo 892º ficavam dissipadas).
Por outro lado, trata-se de actuação (passividade) insuficiente para legitimar uma confiança de um comprador do bem, de forma a dever ser protegida essa confiança contra quem (o preferente) age de um modo depois de firmar posição e levar aquele à convicção de que não exerceria o direito.
Na espécie, é certo que a apelada alegou factos que poderiam levar a essa confiança digna de protecção. Mas não os provou. Objectivamente, a não comparência no acto da abertura de propostas por ter conhecimento desse acto, não obstante não ter sido notificado (quando devia ser) para ele, só por si, não constitui actuação que, objectivamente, seja idónea a fazer alguém confiar que o apelante não viria a exercer o direito.
Ficamo-nos apenas com a não comparência do apelante, na data 18 de Maio de 2006, pelas 11:00 horas, designada para abertura de propostas.
Não compareceu, nem tinha de comparecer pois, por nenhuma forma foi notificado (ele, preferente) para o acto, com a advertência do fim da notificação/comparência, não revestindo essa “ausência” base bastante para lhe denegar o direito, com fundamento em abuso do direito, na modalidade do venire contra factum proprium ou em qualquer outra forma. Não abusa do direito quem se limita a exercê-lo para o fim que a lei lho concede.
A apelação procede, com o reconhecimento do direito de preferência invocado pelo apelante, de haver para si o prédio de que é arrendatário, identificado em A) da matéria de facto, vendido em de Maio de 2006, no âmbito do processo nº 534/2000, que correu termos no 1º Juízo, do Tribunal Judicial da Figueira da Foz, em que eram executados os primeiros RR, e que foi adjudicado à apelada E……….
6) - Em reconvenção, pediu ré E……… a condenação do autor (e/ou do Estado Português) na quantia de € 6.251,80 – referentes a despesas legais, nomeadamente com a realização do registo, rendas que entende serem-lhe devidas, desde a compra até à propositura da acção, outros danos por perda de ocasião de comprar outro imóvel com o capital investido, paralisado com a aplicação na compra do prédio em causa no processo, ou de promover o seu investimento, e por danos não patrimoniais.
Indeferido definitivamente o chamamento do Estado à acção, subsiste a pretensão contra o autor.
Sem fundamento, porém.
A obrigação de indemnizar pressupõe, por regra, um acto ilícito, causador de danos, daquele a quem se exige a indemnização.
Ora, ao apelante não pode ser assacada a prática de qualquer acto ilícito ou de causa de danos à apelada.
Limita-se a exercer um direito legalmente conferido e quem exerce um direito para o fim da atribuição nem abusa do direito nem incorre, por esse exercício (e por regra), no dever de indemnizar.
A pretensão reconvencional não pode proceder.
Quanto ao pedido de pagamento das rendas, não existe fundamento para peticionar esses valores. Com a procedência da preferência, a aquisição do prédio, pelo apelante, opera retroactivamente, à data da sua aquisição pela apelada, havendo uma mera substituição desta por aquele. A aquisição do prédio pelo autor retroage a 18 de Maio de 2006.
Pela acção de preferência, o preferente substitui-se ao adquirente como se o negócio houvesse sido celebrado com aquele ab initio.
Adquirindo o prédio nessa data, não há lugar ao pagamento de rendas, antes à extinção do arrendamento. Atente-se que, na circunstância, o prédio sempre esteve na “posse” do apelante, por ser arrendatário.
Como consta do artigo 1410º/1 do CC, o preferente deve depositar o preço por que a coisa foi vendida a terceiro. É essa a prestação a cargo do preferente que, na acção exerce o direito de preferência, sem outros acréscimos, eventuais despesas que o adquirente haja realizado[10].
Depositado que foi o preço real/efectivo da compra, outros valores não são devidos pelo apelante, como sejam quaisquer outras despesas com a compra, como o registo (no caso, a única despesa provada).
Na espécie, não se invoca o direito de indemnização assente em enriquecimento indevido (situações existindo em que se justificará a indemnização com tal fundamento) e, dos factos provados, também não emerge base para se falar em enriquecimento indevido do apelante à custa da apelada (até que aquele deixasse de realizar despesas em função das realizadas por esta).
A reconvenção improcede.
7) – Pelo exposto, acorda-se neste tribunal da Relação do Porto em julgar a apelação procedente e, em consequência, reconhece-se o direito de preferência invocado pelo apelante, e de haver para si o prédio de que era arrendatário, identificado em A) da matéria de facto, vendido em 18 de Maio de 2006, no âmbito do processo nº …/2000, que correu termos no 1º Juízo, do Tribunal Judicial da Figueira da Foz, em que eram executados os primeiros RR, e em substituição da adquirente E……..
Mas se acorda em julgar a reconvenção improcedente e, nessa medida, se absolve o apelante/reconvindo do pedido reconvencional.
Custas da acção pelos apelados.
Custas da reconvenção pela apelada E………..
Porto, 27 de Maio de 2010
José Manuel Carvalho Ferraz
António do Amaral Ferreira
Ana Paula Fonseca Lobo
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[1] Todos os itálicos nossos.
[2] Coutinho de Abreu, “O Abuso do Direito”, 55.
[3] Manuel Andrade, Teoria Geral do Direito Civil, II/341.
[4] P. Lima/A. Varela, CC Anotado, I, 4ª ed., 299.
[5] Pessoa Jorge, “Ensaio Sobre os Pressupostos da Responsabilidade Civil”, 198.
[6]Baptista Machado, “tutela da confiança e venire contra factum proprium”, na RLJ/118/171.
[7] AC. STJ, de 03/10/91, em ITIJ/net, proc. 0800392.
[8] Ver Coutinho de Abreu, Do Abuso do Direito, 1983, págs. 76/77, P. Lima e A. Varela, em CC Anotado, 4ª ed., 299, Antunes Varela, em Das Obrigações Em Geral, I, 10ª ed., 547/548.
[9] Ver ac. do STJ, de 2404/2002, em ITIJ/net, proc. 01B4190.
[10] Apesar de haver divergência na doutrina e jurisprudência, é neste sentido a jurisprudência dominante. Por exemplo, Acs. do STJ, de 17/3/93 e 22.02.2005, em CJ/STJ, 1993, 2/11 e CJ/STJ, 2005, I, 92. No mesmo sentido, ver Menezes Cordeiro, Direitos Reais, II vol., Cadernos de Ciência e Técnica Fiscal, pág. 1112 (nota); Oliveira Ascensão, em Direito Civil – Reais, 5ª ed.,