Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONDOMÍNIO
REPARAÇÕES OBRIGATÓRIAS URGENTES
PODERES DO ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO
DEVERES DO ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO
II - O administrador tem o poder de intervir quando há necessidade de uma reparação urgente e indispensável.
Apelação
Decisão recorrida: Proc. Ord. n.º …./06.7TBPRD, do .º juízo cível do Tribunal Judicial de Paredes
Recorrente: B……….
Recorrida: C………., Lda.
Relator: José Carvalho
Adjuntos: Desembargadores Rodrigues Pires e Canelas Brás
Acordam na 1ª secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
B………., instaurou a presente acção com processo ordinário contra, “C………., Lda.”, alegando, em síntese, que a ré, enquanto administradora do condomínio em que se integra uma fracção de que é proprietária, não cumpriu com os seus deveres quanto a proceder a obras de reparação, que eram urgentes e necessárias, nas partes comuns do prédio, de forma a evitar a entrada de chuvas, que originaram humidades e bolores na sua fracção autónoma, e que lhe causaram danos dos quais pretende ser ressarcida.
Concluiu formulando o seguinte pedido:
“a)- ser declarado, para todos os efeitos, que a Ré, como administradora, que é e como tal está contratada, do condomínio do prédio urbano acima mencionado, sito em ………. - Paredes, onde se integra a fracção autónoma, designada pela letra “E”, de propriedade da Autora, não tendo cumprido os seus deveres quanto a proceder a obras de reparação, que eram urgentes e necessárias, nas partes comuns do prédio, como sejam paredes e cobertura, que é de cimento armado, evitando, com essas obras, a entrada de chuvas, que originaram humidades e bolores na fracção autónoma da Autora mencionada acima, maxime nos artigos primeiro a quarto, todos desta petição inicial, causou, nesta fracção e, portanto à Autora, culposamente danos patrimoniais, que são os mencionados acima; e a Ré condenada a reconhecer isto mesmo;
b)-ser declarado, para todos os efeitos, que, por via do que se acaba de referir na alínea anterior, a Ré causou à Autora, também com culpa, danos não patrimoniais; e a Ré condenada a reconhecer isto mesmo;
c)-ser a Ré condenada a pagar à Autora, como indemnização pelos danos patrimoniais e danos não patrimoniais por ela sofridos até agora, a quantia de 15.500 € (quinze mil e quinhentos euros);
d)-ser a Ré condenada a pagar à Autora, como indemnização por todos os demais danos patrimoniais e danos não patrimoniais que ela ainda venha, por virtude do que vai indicado na alínea a), a sofrer, a quantia que se liquidar em execução de sentença.”
*
A ré contestou, alegando, em síntese, não ser da sua responsabilidade a reparação dos prejuízos que a autora invocava ter sofrido, concluindo pela improcedência da acção.Saneado e condensado o processo, procedeu-se ao julgamento.
Após as respostas, sem reclamação, à matéria de facto (despacho de fls. 315 a 318) foi proferida sentença (fls. 346 a 362) que julgou a acção improcedente e absolveu a ré do pedido.
Inconformada, a autora interpôs recurso, apresentando as seguintes conclusões:
“a)-A presente apelação é interposta da sentença proferida pelo Mº Juiz do Tribunal Judicial da comarca de Paredes.
b)-Isto porque a Autora entendeu e entende que tal decisão não aplicou correctamente aos factos as respectivas normas legais, nomeadamente, sobre a responsabilidade civil da Ré, como administradora do condomínio do qual fazia e faz parte a fracção autónoma de propriedade dela Autora e ora Apelante. Cfr. nomeadamente, artigos 1.430º e segs., maxime artigo 1.436º e 1.437º -todos do Código Civil; artigo 987º, nº 2 do mesmo Código
c)-Na verdade, os factos referidos na sentença e aqueles que se devem julgar provados agora –atenta a interpretação da prova acima indicada— demonstram, sem sombra de dúvida, que o comportamento da Ré, como sociedade comercial, com objecto de gerir condomínios, recebendo, para isso, um preço –o qual ela não se coibiu nunca de receber descurou absoluta e totalmente os seus deveres ao não fazer a obra na cobertura do prédio, que evitasse que as infiltrações na fracção autónoma da Autora e ora Apelante continuassem.
d)-A Ré não cumpriu, pois, o contrato e isto com culpa total e exclusiva dela.
e)-A inércia da Ré e Recorrida foi causa adequada para a produção dos danos à Autora, todos devidamente indicados; bastava que a Ré tivesse agido com a presteza do administrador, que lhe veio a suceder, a testemunha D………., que não necessitou de recorrer a Tribunal, para cobrar as mensalidades dos condóminos em dívida e para que as obras fossem feitas pela E………., Ldª, sem ter de ser pago seja o que for, para nunca os danos da ora Apelante terem ocorrido.
f)-A Autora, em suma, tem legitimidade para demandar a Ré pelos aludidos danos -Cfr. artigo do Professor Dr. Henrique Mesquita in «Revista de Direito e Estudos Sociais» - vol. XXIII, págs. 132 -133, donde se conclui que é aplicável ao administrador, por analogia, o disposto no artigo 987º do Código Civil.
g)-Portanto, a acção deveria ter sido julgada procedente, como foi pedido pela Autora, com a correcção que acima se deixa indicada.”
A recorrida contra-alegou, pronunciando-se pela improcedência do recurso.
Os factos
Na 1ª instância, foram considerados provados os seguintes factos:1. A autora, por escritura de 14/Dezembro/2000, declarou comprar a fracção autónoma, designada pela letra “E”, correspondente ao segundo andar esquerdo, fracção destinada a habitação, do bloco ., tipo T-dois, que faz parte do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito em ……….-………., Paredes, concelho de Paredes. Tem uso exclusivo de um lugar de garagem.
2. Tal fracção estava então já descrita na Conservatória do Registo Predial de Paredes sob o n° 741 E de ………., com inscrição de transmissão G -4 P, a favor doe E………., Lda., a empresa vendedora.
3. Nessa altura, a fracção ainda estava omissa na matriz, mas já com a respectiva declaração apresentada na Repartição de Finanças competente.
4. Actualmente, tal fracção está já inscrita na matriz predial respectiva sob o artigo 2326 -“E” e tem, naquela Conservatória do Registo Predial, inscrição de propriedade, a favor da Autora e registo da hipoteca ao Banco que disponibilizou a quantia emprestada.
5. Depois de vicissitudes várias, em Janeiro e Fevereiro de 2002, começaram obras no prédio, onde se contém o andar da Autora, para acabar com as infiltrações que nele então existiam.
6. Essas obras foram encarregadas pela E………., Lda - construtora do edifício e vendedora das fracções - e feitas, por contrato por uma outra firma, muito embora, como os condóminos tiveram de concordar, tendo sido obrigados a pagar metade dessa despesa.
7. Em Agosto de 2004, a ora Ré tomou posse como administradora do condomínio do prédio, do qual faz parte integrante a aludida fracção “E”, de propriedade da Autora.
8. A autora enviou à ré, com data de 24/Junho/2005, uma carta registada c/AR.
9. Essa carta recebeu resposta em de 27Junho/2005, por carta.
10. De novo, foi enviada à Ré, com data de 1/Julho/2005, uma outra carta.
11. A Ré respondeu com uma mensagem e-mail, datada de 8/Julho/2005,onde, além do mais, refere que só dispunha das duas actas que havia remetido já; que o edifício é extremamente difícil de administrar, uma vez que existem imensos problemas de construção; e, como tal, têm sido vítimas porque 80% dos condóminos não pagam; tinham tentado... mas o cerne da questão focaliza-se num sub-empreiteiro que não cumpre com o contrato de subempreitada.
12. Foi remetida uma mensagem de e-mail, com data de 7/Julho/2005, onde se tentava resolver o assunto extrajudicialmente.
13. Por e-mail de 18/Julho/2005, a ré diz, entre o mais: que o construtor fez um contrato de reabilitação das fachadas e cobertura do edifício de forma a eliminar essas situações, só que ele não foi bem sucedido; que existe uma garantia de dez anos, dada pela empresa F………., que essa garantia tem de ser accionada pelo construtor, uma vez que a empreitada das obras foi feita entre a F………. e o construtor; que o facto de os condóminos pressionarem o construtor pelos meios que dispõem era uma mais valia para ela ora ré; que este condomínio é para ela ré extremamente difícil de gerir, pois não tem dinheiro e os condóminos não pagam porque acham que a administração tem responsabilidades pelo que se está a passar.
14. Mais um e-mail, datado de 18/Julho/2005, em que a autora pede Ré determinados elementos.
15. Foi feita insistência, por e-mail datado de 22/Julho/2005.
16. Foi enviada, com data de 5/Agosto/2005, uma carta regª com A/R à Ré.
17. A partir da primeira reunião de condóminos a autora teve conhecimento que alguns vizinhos seus se queixaram de infiltrações de água nas suas fracções.
18. O condómino do 3° andar esquerdo, que fica por cima da fracção autónoma da autora, referiu a existência de infiltrações de água vinda do exterior.
19. Infiltrações que eram nos mesmos pontos onde actualmente existem infiltrações de água no andar da autora.
20. Até à data da compra nunca a autora soubera da existência de qualquer infiltração no prédio.
21. Para as obras referidas em E. dos Factos Assentes a autora pagou €250,00.
22. Em Fevereiro de 2005 apareceram, pela primeira vez, na fracção da autora, infiltrações de água da chuva, começando no tecto da cozinha.
23. A autora contactou o vizinho do andar de cima pensando que as infiltrações fossem provenientes de algum cano em mau estar daquela fracção.
24. Porém, não havia nenhum cano com qualquer fuga de água.
25. Eram infiltrações de água da chuva.
26. Pelos menos a partir de 24.6.2005, data da carta a que alude a al. H) da matéria assente, a autora contactou por diversas vezes a Ré dando-lhe conta das infiltrações de águas na sua fracção e solicitando a resolução do problema.
27. A ré disse ser conhecedora da situação.
28. A autora pediu a comparência da ré na fracção para ver os estragos.
29. A ré nunca se dispôs a lá ir, por já conhecer as infiltrações aludidas.
30. Disse a ré que não se comprometia a realizar obras de reparação porque alguns dos condóminos não pagavam a mensalidade do condomínio pagavam.
31. As infiltrações aconteciam mercê das chuvas através das partes comuns (cobertura do prédio, que é um terraço em cimento e até pelas paredes).
32. O mobiliário da cozinha está a apodrecer com a água.
33. A autora esteve impedida de cozinhar nos períodos em que esteve a chover nos anos de 2005 e 2006.
34. À data da entrada em juízo da acção, mas que já se não verifica actualmente, a água caía directamente sobre o lava-louças, em cima do fogão e por toda a bancada; alguns dos azulejos estavam a cair por causa das infiltrações; existiam infiltrações de água das chuvas na sala; chovia na varanda, as infiltrações iam-se alastrando de dia para dia criando humidade e bolores.
35. A autora enviou à ré um e-mail no dia 1/Setembro/2005.
36. Um outro e-mail foi remetido no dia 14/Setembro/2005.
37. O pai da Autora informou-a que estivera agendada pela ré, para Dezembro, uma assembleia-geral, que se não realizou.
38. As infiltrações de água na fracção da autora recomeçaram com as chuvas do fim do ano passado (2005) e as que já caíram no ano corrente (2006).
39. Durante o período de tempo em que a Ré esteve a administrar o condomínio não foi feita qualquer obra para reparação e eliminação das infiltrações de água na fracção da autora.
40. Diversos condóminos não pagaram à Ré as mensalidades devidas pelo condomínio, e esta nenhuma obra fez para reparação e eliminação das infiltrações de água no prédio.
41. No decurso da acção foram já efectuadas a mando e a expensas da E………., Lda. - construtora do edifício e vendedora das fracções - na fracção da autora as obras necessárias para reparação das paredes e tectos da sua fracção que à data da entrada em juízo da acção se encontravam danificadas em consequência das infiltrações de águas acima referidas.
42. A autora terá que comprar móveis para a cozinha, em substituição dos que se encontram ali.
43. A autora sofreu arrelias e incómodos que por se ver sem a sua casa em condições.
44. A autora fez-se representar na Assembleia de Condóminos que se realizou no dia 6 de Outubro de 2005.
45. Os colaboradores da ré visitaram, após a sua eleição como administradora do condomínio, em datas que não se pode precisar, outras fracções tendo tomado então conhecimento de alguns problemas existentes no prédio.
46. Para tentar resolver os problemas de infiltrações no prédio em que se situa a fracção da autora, a ré remeteu à E………., Lda. os documentos juntos a fls. 305 a 306 cujo teor se dá por reproduzido e fez deslocar ao terraço do último andar um técnico de manutenção para colar as telas de impermeabilização.
47. Antes do início da administração do condomínio pela Ré já se verificavam as infiltrações no prédio a que alude a al. E) da matéria assente.
48. A autora não denunciou o aparecimento das infiltrações ao construtor/vendedor.
O direito
A autora sofreu estragos na fracção autónoma de que é proprietária, motivados por infiltrações de água. Tais infiltrações ocorriam através das partes comuns – concretamente, cobertura do prédio e paredes. Invocando que a ré, na qualidade de administradora do condomínio, não desenvolveu as diligências a que estava obrigada e que dessa omissão resultaram danos na sua fracção, pedia a condenação dela no ressarcimento de tais danos.Na sentença concluiu-se “não ter a autora logrado a prova do incumprimento contratual da ré que permita concluir ter a mesma incorrido na obrigação de reparação dos prejuízos que alegou, e resultou parcialmente provado, ter sofrido.”
Nas suas alegações sustenta a autora:
“o que deveria ter sido dado como provado é que a C………, Lda tinha conhecimento, muito antes da correspondência junta aos autos, das infiltrações da chuva que ia até à fracção autónoma da Autora, ou seja, desde logo a seguir a essas infiltrações, infiltrações que vieram a recomeçar com as chuvas do fim do ano de 2005 e as que caíram depois.” E alude aos depoimentos prestados por algumas testemunhas (fls. 389 a 391). Nas conclusões das alegações menciona os “factos referidos na sentença e aqueles que se devem julgar provados agora.”
Possivelmente pretendia impugnar a decisão sobre a matéria de facto. Mas não especificou quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, o que implica, segundo o n.º 1 do artigo 690º-A, do CPC, que seja rejeitada a impugnação da matéria de facto.
Ignorando-se quais os artigos da base instrutória que considera incorrectamente julgados, não terá lugar a reapreciação da prova gravada, em virtude de a apelante não ter observado o comando imposto pelo n.º 1 do art. 690º-A. Assim, permanecerá a matéria de facto fixada em 1ª instância e acima transcrita.
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Que a autora é proprietária de uma fracção autónoma de um prédio em propriedade horizontal, de que a ré é administradora desde Agosto de 2004, decorre das alíneas A), D) e G) dos factos assentes. De igual modo se encontra provado que a fracção da autora sofreu infiltrações de água, as quais provocaram diversos estragos.Segundo a recorrente, a ré não convocou qualquer assembleia geral, em tempo útil, não cobrou as receitas comuns e não realizou os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns.
As funções do administrador das partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal encontram-se enunciadas no artigo 1436º do C. Civil – diploma a que pertencerão todas as normas adiante referidas sem diferente indicação de origem. No que à matéria dos autos respeita, importa considerar o teor alíneas a), b), d), e) e f) daquele artigo, as quais se transcrevem:
a) Convocar a assembleia de condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns.
O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções (n.º 3 do artigo 1435º). Sendo a lei omissa quanto responsabilidade pela sua actuação, perante os condóminos, Rodrigues Pardal e Dias da Fonseca sustentavam a aplicação nesta matéria dos princípios gerais da responsabilidade civil (arts. 483º, 562º e 563º). “O administrador responde quando exceder os limites das suas atribuições, quando usa mal os poderes-deveres conferidos pela lei ou quando não realiza aquilo que a lei ou regulamento impõem.” (Da Propriedade Horizontal, 2ª ed. 1979, p. 231).
Para estes autores, a responsabilização do administrador não se estende às reparações extraordinárias urgentes. “Estas reparações excedem a administração ordinária e, por isso, entram na competência normal do administrador. O administrador tem o poder de intervir quando há uma reparação urgente e indispensável, mas não tem a obrigação. Mas se tal reparação não é ordinária, a actuação correcta é levar a sua matéria à primeira assembleia ou, se houver necessidade, convocar extraordinariamente a assembleia.” (obra citada, p. 232).
Alegava a autora que a ré nada tem feito para resolver o problema das infiltrações no prédio e na sua fracção; que não convoca qualquer assembleia de condóminos; que não cobra as quantias que devia cobrar, e não faz qualquer obra.
A não convocação de assembleias não se provou (resposta negativa ao quesito 29º).
Provou-se que enquanto a ré administrou o condomínio não foi efectuada qualquer obra para reparação e eliminação das infiltrações de água na fracção da autora (resposta ao quesito 28º). Mas, conforme a acima salientado, a ré não estava obrigada a efectuar tais obras. E a autora não logrou a prova de não convocação pela ré de qualquer assembleia – o que poderia indiciar falta de observação dos deveres de diligência a que como administradora estava obrigada
Os problemas com as infiltrações no edifício eram anteriores à data em que a ré tomou posse como administradora do condomínio. Na fracção autónoma da autora, surgiram em 2005 (resposta ao quesito 6º).
Apesar de as infiltrações se processarem através das partes comuns, a autora podia ter exigido da vendedora/construtora (al. F) a eliminação dos defeitos e a indemnização pelos danos sofridos em consequência de tais defeitos (artigo 1225º, n.º 1, 2 e 5). Assim não procedeu (resposta ao quesito 45º), optando por demandar o administrador.
Qualquer que fosse o tipo de responsabilidade em que se fundasse a pretensão da autora – contratual ou extracontratual – sempre teriam que se provar factos integradores de culpa e ilicitude. A culpa pressupõe um juízo de censura ou de reprovação, perante circunstâncias em que era exigível outro comportamento. Ora, a autora não provou a não convocação de assembleias de condóminos por parte da ré. Esta, em 14/4/2005 comunicou à vendedora/construtora do imóvel as anomalias existentes no edifício (fls. 305 e 306) e fez deslocar ao terraço do último andar um técnico de manutenção para colar as telas de impermeabilização (resposta aos quesitos 42º e 44º). Tais atitudes impedem que se possa considerar que a ré omitiu os seus deveres e que dessa omissão tenham resultado para a ré os danos cujo ressarcimento peticiona.
A sentença impugnada fez adequada aplicação das normas no caso aplicáveis ao factualismo provado, pelo que será confirmada.
Decisão
Pelos fundamentos expostos, julga-se a apelação improcedente, confirmando na decisão recorrida.Custas pela recorrente.
Porto, 10.3.2009
José Bernardino de Carvalho
Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires
Mário João Canelas Brás