Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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OBRAS DE CONSERVAÇÃO ORDINÁRIA
ACTUALIZAÇÃO DE RENDA
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
2. Se o inquilino não aceita o novo valor, terá o aumento da renda de ser fixado pelo tribunal.
3. Não tendo o inquilino pago a renda actualizada, nem tendo procedido a qualquer depósito na pendência da acção de despejo, existe fundamento de resolução do contrato por falta de pagamento da renda.
Apelação
Tribunal Judicial de Espinho –….º juízo - proc. ………./04.6 TBESP
Recorrentes – B………………. e marido
Recorridos – C………………….e marido
Relator – Anabela Dias da Silva
Adjuntos – Desemb. Maria do Carmo
Desemb. Cristina Coelho
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I – C………………. e marido D………………….., intentaram no Tribunal Judicial da comarca de Espinho, contra B……………….. e marido E………………., a presente acção declarativa com processo sumário, pedindo que:
a) – seja decretada a resolução do contrato de arrendamento;
b) – sejam os réus condenados a despejarem imediatamente o locado, entregando-o livre de pessoas e bens aos autores.
Alegam os autores para tanto e em síntese que em 1983, deram de arrendamento à ré o rés-do-chão do prédio sito na Rua………, nº……, em Espinho, mediante o pagamento da renda mensal de 10.000$00. Nesse rés-do-chão a ré instalou a sua casa de habitação.
Em 2003, a ré requereu uma vistoria ao locado à Câmara Municipal de Espinho na sequência da mesma, a Câmara Municipal concluiu pela necessidade de realização de obras consistentes na reparação da canalização do piso superior; em picar e rebocar o alçado posterior do telhado. Tais obras foram impostas pela referida autarquia à autora sob pena de condenação em coima.
A autora cumpriu tal imposição e, por isso, remeteu à ré o orçamento relativo ao valor das obras a efectuar no edifício. A autora efectuou as obras cuja execução lhe foi imposta pela Câmara Municipal, no que despendeu a quantia de 16.113,01 €, e depois, mediante carta remetida à ré em 2 de Agosto de 2004, a autora comunicou-lhe o valor das obras realizadas e bem assim que a partir de Setembro de 2004, deveria pagar a renda mensal de 203,08 €.
A ré não respondeu a esta missiva da autora, nem contrapôs os cálculos encontrados pela autora, nem, desde então (1.09.2004), procedeu ao pagamento da renda peticionada.
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Os réus foram pessoal e regularmente citados e vieram contestar o pedido formulado pedindo a sua absolvição.Para tanto alegam que o locado arrendado aos réus constituiu apenas o rés-do-chão do imóvel em causa, sendo este constituído por cave, rés-do-chão e primeiro andar, estando cada uma destas partes arrendadas a pessoas diferentes. Assim o aumento da renda terá de considerar esta circunstância.
Por outro lado, os autores apenas pintaram três divisões da casa dos réus, obras estas que não foram impostas pela autarquia, pelo que não podem conduzir a qualquer aumento de renda.
Impugnam, por desconhecimento, as demais obras que os autores alegam ter realizado.
Finalmente dizem que o processo de actualização da renda utilizado pela autora não é o definido no artº 35º do RAU, pelo que não está fixada qualquer nova renda.
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De seguida foi proferido despacho a dispensar a prolação de despacho saneador e a elaboração da listagem dos factos assentes e base instrutória.*
Realizou-se o julgamento da matéria de facto e de seguida foi proferida a respectiva decisão sem qualquer censura das partes.*
Por fim foi proferida sentença que julgou a presente acção procedente e, em consequência declarou resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre C……………… e B………………… e condenou os réus a entregar aos autores o rés-do-chão do situado na Rua……., nº……, em Espinho, livre de pessoas e bens.*
Os réus inconformados com tal decisão dela recorreram pedindo que se revogue a mesma e se substitua por outra que julgue a acção improcedente.Os apelantes juntaram aos autos as suas alegações onde formulam as seguintes conclusões:
1. Os réus foram interpelados pelos autores para pagarem renda actualizada em função de obras de conservação ordinária que, administrativamente, foram compelidos a executar.
2. Calcularam a renda “sobre” o montante global de 16.113,01 Euros.
3. Os réus não aceitaram, antes repudiaram, este valor.
4. Como tal não pagaram tal acréscimo de renda e, por isso, a douta decisão recorrida decretou a resolução do contrato de arrendamento.
5. Isto em manifesta contradição com aquilo que a mesma decisão tem por certo. Isto é:
6. Que os réus têm legitimidade para discutir em Tribunal o montante da nova renda.
7. Assim,
8. Não tendo sido aceite a renda pretendida pelos autores, aqui recorridos, a mesma só será exigível depois de judicialmente determinado.
9. Enquanto o não for inexiste mora e, consequentemente, fundamento para a resolução do contrato.
10. Isto, mesmo que se aceitasse, e não aceita, que a renda seja a exigida pelos senhorios e que o Tribunal ratificou.
11. Isto porque só releva para actualização de renda o valor das obras contempladas no nº 1 do artigo 38º do R.A.U. Ora,
12. Ao contrário do contido na douta decisão recorrida estas não ascendem aos 16.113,01 Euros, como resulta dos autos.
13. Assim,
14. No “locado” apenas se procedeu a pintura e substituição da banca, o que não se enquadra nas obras que os autores foram compelidos a efectuar e não consta que tenham sido aprovadas.
15. As restantes ou foram efectuadas no edifício onde se integra o locado, que tem mais duas “fracções”: o 1º andar e a Cave, ambas com utilização autónoma e o 1º andar, pelo menos, arrendado.
16. O montante global das obras enquadráveis no artigo 38º do R.A.U foi, tão só, de 5.376,82 Euros.
17. E estas só, indirecta e proporcionalmente, poderiam servir de base à actualização da renda.
18. Patente e notório é, assim, que nem aos réus era exigíveI o aumento de renda e quando o for não o poderá ser no montante pretendido pelos autores – recorridos.
19. Decidindo-se como se decidiu violou-se o disposto nos artigos 38º e 64º do R.A.U.
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Os autores juntaram aos autos as suas contra-alegações onde pugnaram pela confirmação da sentença recorrida, mas mesmo que se julgasse válida a argumentação dos réus, sempre a dita sentença deveria se rconfirmada por os réus agirem em manifesto abuso de direito.II – Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Da 1ª instância chegam-nos assentes os seguintes factos que não são impugnado por via do presente recurso:
1. Mediante escrito denominado de contrato de arrendamento, no qual apuseram as respectivas assinaturas, C………………… e B………………., a primeira deu de arrendamento à segunda, que aceitou, o rés-do-chão do prédio urbano sito na Rua………., nº ……º, em Espinho, mediante a renda mensal de 10.000$00 (dez mil escudos), com início em 1 de Janeiro de 1983, pelo período de um ano.
2. Nos termos das cláusulas 2ª e 3ª do mencionado contrato a parte do prédio arrendada destina-se à habitação de B……………. e a renda deverá ser paga em casa do senhorio do primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito.
3. A solicitação da ré, no dia 30 de Dezembro de 2003, a Câmara Municipal de ………… vistoriou o prédio urbano sito na Rua ……, nº….., da freguesia e concelho de Espinho, no qual verificaram a existência de infiltrações de água nos tectos dos quartos, da cozinha e copa, a cobertura encontrava-se degradada assim como o alçado posterior no que diz respeito ao beiral do telhado, que se encontra com os barrotes apodrecidos, rebocos caídos e pintura degradada.
4. Na sequência desta vistoria foi a autora notificada, em 9 de Janeiro de 2004, para no prazo de 60 dias reparar a canalização do piso superior, o telhado, picar e rebocar o alçado posterior.
5. Em 11 de Fevereiro de 2004, a autora remeteu à ré e foi por esta recebida, a carta junta a fls. Na qual se lê “Para realização do restauro da casa que Vossa Excelência ocupa roguei ao empreiteiro F…………….. um orçamento. Como pode observar o montante do orçamento atinge a quantia de 12.850 Euros a que acresce IVA à taxa de 19%, o que dá um acréscimo de 2.441, 50 euros. Assiste-me o direito de aumentar 8% sobre o montante das obras à renda actual. Aplicando os 8% aos 15.291,50 euros, dá a quantia de 1.223,32, euros. Tal quantia deve ser dividida em 12 prestações mensais, o que dá um aumento mensal da renda de 101, 52 euros. Acrescentando tal quantia à renda actual de 95,66 euros fica Vossa Excelência a pagar a renda mensal de 197,18 Euros. Agradeço que Vossa Excelência no prazo de 15 dias me comunique se está disposta a pagar a renda mensal de 197,18 euros após a feitura das obras, dependendo o início das mesmas da decisão de Vossa Excelência.
Anexo orçamento.”
6. Com data de 26 de Fevereiro de 2006, a ré remeteu à autora, que a recebeu, a carta junta a fls. 15, com o seguinte conteúdo: “Orçamento junto é vago, genérico e não corresponde às obras, tanto quanto se percebe, que V. Ex.ª está obrigada a realizar. 2- O prédio não me está totalmente arrendado. 3- As obras a realizar não estão aprovadas pela Câmara Municipal. 3- O valor orçamentado não é aceitável e não é em função dele que a renda será actualizada. Obviamente que aceitarei pagar a renda que resulte dos critérios legais, que não é a indicada.
7. Em Março de 2004 a autora foi notificada pela Câmara Municipal de Espinho para “proceder à execução das obras no prédio situado no local acima indicado descritas no auto de vistoria de 30 de Dezembro de 2003.”
8. Em Junho de 2004, foram substituídos alguns barrotes, do telhado, ripado e forrado o beiral e picado o reboco do alçado posterior a fim de vedar o telhado e o alçado posterior.
9. Por estes trabalhos pagou a autora o montante de 4.376,82 €.
10. No mesmo período foram substituídos alguns rufos do telhado e caleiras do beiral e forma substituídos os esgotos do 1º andar e da banca do rés-do-chão e os esgotos da cave até à rua.
11. Por estes trabalhos pagou a autora a quantia de 4.403,00 €.
12. Em Julho de 2004, foram removidos alguns caibros e ripas e remendado o tecto.
13. Por estes trabalhos pagou a autora o valor de 1.000,00 €.
14. Em Julho de 2004, foi pintado o interior do 1º andar e do rés-do-chão do prédio urbano descrito em 1.
15. Por estes trabalhos a autora pagou a quantia de 4.623,19 €.
16. No final de Julho de 2004, foram concluídos os trabalhos de pintura do interior, pelos quais a autora pagou a quantia de 1.710,00 €.
17. Concluídas as obras, com data de 2 de Agosto de 2004, a autora remeteu à ré, que a recebeu em 3 de Agosto de 2008, a carta junta a fls. 28, com o seguinte teor: “ Participo a Vossa Excia que o montante das obras realizadas na casa que Vossa Excia ocupa atingiu a quantia de 16.113,01 euros. Assiste-me o direito de proceder ao aumento da renda no montante de 8%, que dá a quantia de 1.289, 04 Euros. Fraccionada esta quantia em 12 meses, dá um aumento mensal de 107,42. Somando essa importância à renda actual de 95,66 euros dá a quantia de 203,08 que corresponde à renda mensal da casa, devendo Vossa Excia depositar no próximo mês de Setembro a quantia referida de 203,08 euros”.
18. O prédio rústico sito na Rua 33, nº 138, em Espinho é composto de cave, rés-do-chão e primeiro andar.
19. Há data da realização das obras descritas em 8, 10, 12,14 e 16, o primeiro andar encontrava-se arrendado a terceira pessoa.
20. Na mesma altura a cave era utilizada pelo proprietário de um estabelecimento comercial de café para guardar bebidas.
III - É pelas conclusões das alegações do recurso que se delimita o seu âmbito, não podendo o tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que se trate de questões de conhecimento oficioso, cfr. artºs 684º nº 3 e 690º nºs 1 e 3, ambos do C.P.Civil, pelo que são três as questões a decidir nos autos:
1ª – Saber se é possível aos réus/arrendatários discutir por via da presente acção qual o montante de aumento da renda devido pela realização de obras pelos autores/senhorios por ordem da respectiva Câmara Municipal ?
2ª - Em caso afirmativo, qual o aumento devido no caso concreto ?
3ª – Saber se, não tendo os réus/arrendatários pago, nem depositado, os montantes respeitantes ao aumento da renda, como lhes foi exigido pelos autores/senhorios, tal se traduz em fundamento da resolução do contrato de arrendamento nos termos da al. a) do nº1 do artº 64º do RAU ?
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Vejamos a 1ª questão.Segundo o que dispõe o artº 1031º al.b) do C. Civil, incumbe ao locador a obrigação de assegurar ao locatário o gozo da coisa locada, para o fim contratual a que se destina.
Daqui manifestamente decorre que sobre o locador recai a obrigação de efectuar as reparações ou outras despesas essenciais ao referido gozo do objecto locado pelo seu arrendatário.
Ora, segundo o disposto no artº 12º do RAU, na redacção do DL 329-B/200, de 22.12:
“1. As obras de conservação ordinária estão a cargo do senhorio (...).
2. A realização das obras referidas no número anterior dá lugar à actulização das rendas regulada nos artigos 38º e 39º”.
E preceitua o artº 13º do RAU que:
“1. As obras de conservação extraordinária e de beneficiação ficam a cargo do senhorio quando, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe seja ordenada pela câmara municipal competente (...).
2. A realização das obras referidas no número anterior dá lugar à actualização das rendas regulada nos art.ºs 38º e 39º.
3. (...)"
E diz-se no artº 38º do mesmo RAU, na redacção do DL 329-B/200, de 22.12 que:
“1. Quando o senhorio realize no prédio obras de conservação ordinária ou extraordinária, ou obras de beneficiação que se enquadrem na lei geral ou local necessárias para a concessão de licença de utilização e que sejam aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal, pode exigir ao arrendatário um aumento de renda apurado nos termos do Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA).
2. A renda actualizada nos termos do número anterior ou a que resulte de obras realizadas ao abrigo do RECRIA é exigível no mês subsequente ao da conclusão das obras, sendo actualizável nos termos da alínea a) do nº1 do artigo 31º.
3. ( ...)”.
4. A actualização por obras de conservação ordinária prevista no nº1 só é aplicável aos arrendatários que se mantenham no local arrendado há oito ou mais anos nessa qualidade (...)”.
E assim, por remissão do artº 38º nº1 do RAU para o artº 12º nºs 1 e 2 do DL 329-C/2000, de 22.12 (diploma que institui o RECRIA), temos que no caso de obras de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação realizadas no prédio pelo senhorio por ordem administrativa, tem este o direito/poder de exigir do arrendatário um aumento da renda correspondente, por mês, a 1/12 do produto resultante da aplicação da taxa em vigor para as rendas condicionadas, que é de 8%, por força da Portaria 1232/91, de 28.12, pelo que a respectiva fórmula será: renda mensal actualizada = renda mensal actual + valor das obras correspondentes ao fogo x 0,08 :12 .
Ora, está assente nos autos que os autores, senhorios dos réus, realizaram, entre Junho e Julho de 2004, obras no prédio onde se situa o r/c locado aos réus, as quais lhes foram ordenadas, sob a cominação de aplicação de respectiva coima, pela Câmara Municipal de Espinho, na sequência de vistoria realizada pela referida autarquia ao locado e a solicitação da ré.
Deixando para momento posterior a análise concreta das obras realizadas pelos autores e sua natureza, temos agora assente que os autores despenderam na realização das supra referidas obras a quantia total de 16.113,01 €.
Em cumprimento do disposto no artº 38º do RAU, concluídas as referidas obras, a autora mulher, por carta de de 2.08.2004, que a ré recebeu, comunicou a esta qual o valor das obras efectuadas e consequentemente exigiu-lhe um aumento da renda anual de 1.289,04 €, correspondente ao aumento mensal de 107,42 €, que acrescendo à renda vigente à data que era de 95,66 €, totalizava a nova renda de 203,08 € por mês. Finalmente, exigiu ainda a autora que essa nova renda fosse depositada no mês seguinte, ou seja, em Setembro de 2004.
Está ainda assente nos autos que os réus não pagaram nem depositaram, desde Setembro de 2004 e até à actualidade, essa nova renda.
Do assim assente, manifesto é concluir que os réus não aceitaram o aumento de renda exigido pelos autores, pelo que não pagaram a nova renda resultante do aumento por efeito da realização das obras.
Dúvidas não nos restam que o direito que assiste aos senhorios de exigirem um aumento da renda por efeito da realização de obras de harmonia com o disposto no artº 38º nº1 do RAU é um direito potestativo que os arrendatários não podem discutir. Mas se os arrendatários não podem discutir tal direito, também temos por certo que lhes assiste o direito de discutir o quantitativo do aumento que lhes é exigido. Podem assim os arrendatários, em tais casos, discutir a obrigatoriedade das obras; a natureza das obras realizadas; o custo das mesmas; e “maxime”, os cálculos efectuados pelos senhorios e que lhes devem ser apresentados.
Destarte, não bastava aos autores/senhorios exigir aos réus a actualização da renda, com aplicação da fórmula de cálculo do artº 12º DL 329-C/2000, por força do artº 38º do RAU, e nada estes tendo argumentado em contrário, desde então e até hoje, para se considerar que a renda devida depois da referida actualização é a que foi exigida pelos autores, ou seja, 203,08 € por mês.
Não resulta dos autos que as obras levadas a cabo pelos autores no prédio cujo r/c está arrendado aos réus, tivessem sido realizadas ao abrigo do RECRIA, não sendo assim aplicável ao caso o disposto no artº 13º do DL 329-C/2000, de 22.12, pelo que não poderiam os réus, não concordando com o aumento da renda exigido pelos autores, requerer a fixação da renda por uma comissão especial e subsequentemente recorrer para o tribunal da comarca, de forma semelhante ao estatuído nos artºs 32º a 37º do RAU no que concerne às actualizações anuais das rendas.
Na verdade, trata-se de situações totalmente distintas.
No caso das actualizações anuais das rendas verifica-se que a lei consagra premonorizadamente quando e como se realiza a actualização; como senhorio ou arrendatário podem e devem reagir ao montante indicado e quais as consequências da falta de manifestação, nos termos aí previstos, da não aceitação desse montante.
Também no caso de as obras serem realizadas com a comparticipação do programa RECRIA, temos que o artº 13º do DL 329-C/2000 tem como pressuposto uma uma comunicação do IGAPHE ao senhorio, antes de se iniciarem as obras, de onde constem os factores e coeficientes levados em conta para o cálculo da nova renda, da qual deve o senhorio dar conhecimento ao arrendatário. E de seguida, preceitua-se como, e em que termos, podem o senhorio ou o arrendatário manifestar o desacordo com a actualização preconizada, a qual pode via a ser decidida por uma comissão especial ou por recurso para o tribunal da comarca.
Em ambos os casos temos que os elementos para o cálculo da actulização da renda resultam da lei (Portaria que fixa o coeficiente anual de actualização das rendas) ou são sindicados por entidades diversas dos contraentes (senhorio-arrendatário), e assim revestidas de independência e de isenção, no caso, pelo IGAPHE ou pela câmara municipal.
Na verdade, os artºs 38º e 39º do RAU nada preceituam sobre a comunicação do senhorio ao seu arrendatário no que respeita à actualização da renda por motivo de realização de obras; nada dizendo também sobre as possibilidades de reacção do arrendatário que não concorde com a actualização exigida; nem culminando quaisquer consequências para o caso do arrendatário, não concordando com essa actualização, nada dizer ou fazer, e também não a pagar.
Ora, vendo as dissemelhanças entre o previsto quanto às actualizações anuais e quanto à realização de obras ao abrigo do programa RECRIA, e a actualização possível pela realização de obras nos termos do artº 38º do RAU, estamos crentes que não estamos perante nenhuma lacuna da lei, quando se verifica que quanto a esta última situação a lei nada diz quanto à comunicação do senhorio e quanto à resposta do arrendatário, já que, segundo o disposto no artº 9º nº 3 do C.Civil, “na fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados”, mas perante uma clara opção legislativa.
È certo que na situação de actualização da renda por efeito de realização de obras nos termos do artº 38º do RAU não estamos em campo de negociação entre senhorio e arrendatário, mas também não estamos em campo de puro arbítrio do senhorio. Pois na verdade, não podemos esquecer que um dos termos do cálculo da actualização da renda, nesses casos, ou seja, o custo das obras realizadas (incluindo a sua natureza; a sua efectiva realização; a sua obrigatoriedade emanada de autoridade administrativa; etc) é um dado de facto que só o senhorio detém, sendo muito difícil ao arrendatário contrariá-lo, directamente, junto do senhorio, por natural falta de elementos para tal.
Pelo que, no caso como o dos autos, tendo os autores exigido dos réus uma actualização da renda mensal de 107,42 €, o que somando à renda mensal em vigor de 95,66 €, totalizava uma nova renda de 203,08 € por mês, seria lícito aos réus, conformarem-se com o assim exigido e pagar a renda actualizada, ou não se conformando, continando a pagar ou a depositar a renda em vigor, fazendo com que os autores, se o entendessem, recorressem a Tribunal para verem fixada a renda que consideravam ser a devida, com as naturais consequências daí advenientes para os réus, “maxime” serem condenados no pagamento das actualizações vencidas e não pagas. Admitindo-se ainda que réus, (embora não sendo a situação mais provável), se o entendessem, recorressem eles próprios a Tribunal para que se fixasse o aumento da renda devida no caso.
Destarte, segundo o disposto no artº 38º do RAU o senhorio pode exigir o aumento da renda por efeito da realização de obras, a renda assim actualizada “é exigível (pelo senhorio) no mês subsequente à conclusão das obras”, mas não sendo a mesma, voluntariamente, aceite/paga pelo arrendatário, terá esse aumento de ser fixado pelo Tribunal, que assim o tornará definitivamente exigível para o arrendatário.
Pelo exposto, entendemos que podem os réus, no caso em apreço, discutir em Tribunal “a bondade” do aumento da renda que lhes foi peticionado pelos autores.
E assim procedem as respectivas conclusões dos apelantes.
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Passemos agora à 2ª questão.Tendo os autores/senhorios exigido dos réus/arrendatários um aumento da renda em consequência da realização de obras que lhes foram ordenadas administrativamente, e não tendo os réus aceite voluntariamente (e pago) o referido aumento, há agora que, na presente acção em que os autores pedem a resolução do contrato de arrendamento celebrado com os réus, por falta de pagamento das rendas, decidir se é devido o referido aumento da renda e, em caso afirmativo, qual o montante do mesmo.
No artº 11° do RAU estabelece-se o que se deve entender por “obras de conservação ordinária”, por contraposição a “obras de conservação extraordinária” e a “obras de beneficiação”.
Segundo o Consº Aragão Seia, in “Arrendamento Urbano Anotado e Comentado”, pág 163, “ as obras de conservação ordinária destinam-se, em geral, a manter o prédio em bom estado de preservação e nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração, encontrando-se definidas no nº 2 daquele normativo, nesse âmbito se incluindo, entre outras, as que o art 9º do RGEU impõe sejam efectuadas uma vez em cada período de oito anos, com o fim de remediar as deficiências provenientes do uso normal das edificações e de as manter em boas condições de utilização.
As obras de conservação extraordinária são as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, quer dizer, por uso imprevisível ou inevitável e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassam, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano – nº 3. Sendo, por exemplo, as que, em qualquer altura, as Câmaras Municipais poderão determinar para corrigir as más condições de salubridade, solidez ou segurança contra risco de incêndio – artº 10º do RGEU – bem como as pequenas obras de reparação sanitária, tais como, as respeitantes a rupturas, obstruções ou outras formas de mau funcionamento, tanto de canalizações interiores e exteriores de águas e esgotos como das instalações sanitárias, e as relativas a deficiências das coberturas e ao mau estado das fossas – artº 12º do RGEU.
As obras de beneficiação serão todas aquelas que não sendo de conservação ordinária nem extraordinária, isto é, que não sendo indispensáveis para a conservação do prédio no entanto o melhoram”.
No caso dos autos, os autores foram compelidos pela Câmara Municipal de Espinho a realizar as seguintes obras no prédio onde se situa o r/c locado aos réus:
- reparar a canalização do piso superior,
- reparar o telhado e,
- picar e rebocar o alçado posterior, e isto porque, a solicitação da ré mulher, a referida autarquia efectuou uma vistoria ao locado e ao prédio em causa e aí detectou:
1.- a existência de infiltrações de água nos tectos dos quartos, da cozinha e copa (no locado);
2.- que a cobertura encontrava-se degradada, assim como o alçado posterior, no que diz respeito ao beiral do telhado, que se encontra com os barrotes apodrecidos, rebocos caídos e pintura degradada (no prédio).
Visto o que acima se deixou expresso quanto à distinção da natureza das obras, temos por evidente que as obras que a Câmara Municipal ordenou que os autores realizassem no prédio são obras de conservação extraordinária do imóvel.
Em consequência daquela ordem da autarquia, os autores realizaram as seguintes obras, pelo custo total de 16.113,01 €:
1. foram substituídos alguns barrotes, do telhado, ripado e forrado o beiral e picado o reboco do alçado posterior a fim de vedar o telhado e o alçado posterior;
2. foram substituídos alguns rufos do telhado e caleiras do beiral e foram substituídos os esgotos do 1º andar e da banca do rés-do-chão e os esgotos da cave até à rua;
3. foram removidos alguns caibros e ripas e remendado o tecto;
4. foi pintado o interior do 1º andar e do rés-do-chão do prédio;
Alegam os réus/apelantes que “no locado" apenas se procedeu a pintura e substituição da banca, o que não se enquadra nas obras que os Autores foram compelidos a efectuar e não consta que tenham sido aprovadas. As restantes ou foram efectuadas no edifício onde se integra o locado, que tem mais duas "fracções: o 1° andar e a Cave, ambas com utilização autónoma e o 1° andar, pelo menos, arrendado. O montante global das obras enquadráveis no artigo 38º do R.A.U foi, tão só, de 5.376,82 Euros”.
Vistos as deficiências verificadas no locado pela vistoria camarária e as obras realizadas pelos autores, é evidente que carecem os apelantes de razão no que assim alegam.
Na verdade, é bem de ver que todas as obras realizadas pelos autores, segundo as ordens da autarquia tiveram um único objectivo – eliminar as futuras infiltrações de águas no locado e reparar as consequências das infiltrações já ocorridas e visíveis nos tectos dos quartos, da cozinha e copa do mesmo e, para isso, tiveram de realizar a maior parte das obras, não no próprio locado, mas no 1º andar do prédio e no telhado do mesmo.
Do que se pode depreender dos factos assentes, a Câmara Municipal de Espinho concluiu que as infiltrações de águas existentes no locado resultavam de deficiências na canalização do 1º andar, no telhado do prédio e no alçado posterior do mesmo. Ora, os trabalhadores solicitados pelos autores para repararem tais deficiências, segundo as suas “legis artis” concluiram dever realizar a substituição dos esgotos do 1º andar, da banca do locado, e dos esgotos da cave até à rua; substituir alguns barrotes do telhado, ripar e forrar o beiral, picar o reboco do alçado posterior, substituir alguns rufos do telhado, caleiras do beiral, remover alguns caibros e ripas e remendar o tecto do locado e, por fim pintar o interior do 1º andar e do rés-do-chão do prédio, decerto o 1º, por estrita necessidade, em consequência das obras que aí foram levadas a efeito em benefício do locado, e o 2º, para eliminar as consequências das infiltrações de água que aí se verificaram.
Destarte, não resulta dos autos que as obras realizadas pelos autores tenham sido impostas pela autarquia na sequência de qualquer vsitoria solicitada pelo arrendatário do 1º andar do prédio. Também não resulta dos autos que o 1º andar apresentasse quaisquer deficiências que necessitassem de obras de reparação. Finalmente, na cave do imóvel, que não está arrendada, mas apenas ocupada por terceiro por condescendência dos autores, também não resulta provada a existência de quaisquer deficiências que requeressem obras de reparação, portanto as obras realizadas no prédio não beneficiaram, directamente, quer o 1º andar, quer a cave do imóvel.
Estando assente que as obras que foram realizadas pelos autores, e que lhe foram impostas administrativamente, tiveram por origem o pedido de vistoria feito à autarquia feito pela ré e apenas vieram a beneficiar, directamente, o locado, evitando futuras infiltrações de água e reparando as consequências das infiltrações já ocorridas.
Pelo que não têm qualquer razão os apelantes quando pretendem reduzir o montante da obras que implicam o aumento da sua renda a cerca de 1/3 do custo das obras realizadas, pois estas ocorreram, única e exclusivamente, para manter as condições exigíveis de salubridade e de habitabilidade do seu locado.
Destarte, tendo as obras assim realizadas custado aos autores a quantia total de 16.113,01 €, têm estes o direito de exigir, como aliás exigiram, dos réus um aumento da renda vigente de 107,42 €, o que somando a essa prefaz a renda actualizada de 203,08 €, repondo assim a equivalência de atribuições patrimoniais emanadas do contrato, a qual é devida desde Setembro de 2004
Pelo exposto, improcedem as respectivas conclusões dos apelantes.
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Vejamos agora a 3ª e última questão.Dispõe o artº 64º nº1 al.a) do RAU que: “O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário não pagar a renda no tempo e lugar próprios nem fizer depósito liberatório”.
Temos assente no autos que os réus, na sequência dos autores lhes terem exigido, a partir de Setembro de 2004, o pagamento do aumento da renda pela realização das referidas obras, não pagaram nem depositaram, desde então e até hoje, as rendas assim actualizadas, ou seja, os montantes do exigido aumento.
Também na pendência da presente acção de despejo, ou seja, no prazo da respectiva contestação, os réus não depositaram as rendas devidas pela utilização do locado, eventualmente, acrescidas da indemnização legal, cfr. artºs 1048º do C.Civil e 58º do RAU.
É certo que foi por via da presente acção que se fixou qual o aumento da renda devido pelos réus, por efeito da realização das obras supra referidas.
Ou seja, só por via da decisão da presente acção ficaram os réus “convencidos” do montante do aumento da renda que estão obrigados a pagar. E isto, porque tal questão foi por eles levantada ao impugnarem os valores alegados pelos autores para fundamentarem a renda que entendem ser a devida pela utilização do locado após a relaização das referidas obras.
Logo, relativamente ao referido aumento da renda, agora decidido, ou seja, relativamente à quantia de 107,42 € por mês, ainda que devido desde Setembro de 2004, é manifesto que se não verifica qualquer situação de mora, por parte dos réus, no respectivo pagamento, donde e para obstar à resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, mais propriamente de tais montantes, deveriam os réus, tê-los depositado, sem o acréscimo de qualquer indemnização, dada a inexistência de mora, ainda que condicionalmente, no prazo da contestação.
Se os réus assim tivessem agido, evidentemente caducaria o direito dos autores à resolução do contrato de arrendamento, e apenas ocorreria a sua condenação no pagamento dos montantes já vencidos, a título do aumento devido, a realizar-se pelo levantamento do depósito efectuado.
Mas os réus assim não agiram, pelo que “sibi imputet”.
Verificando-se, por isso, o fundamento de resolução do contrato de arrendamento celebrado entre autores e réus nos termos do previsto no artº 64º nº 1 al. a), do RAU. E declarado resolvido o contrato ficam os réus obrigados a despejarem imediatamente o locado e a entregá-lo aos autores, livre de pessoas e de bens.
Improcedem as respectivas conclusões dos apelantes, pelo que a decisão recorrida tem de ser confirmada.
IV – Pelo exposto, acordam os Juízes que compõem esta secção cível em julgar a presente apelação improcedente, confirmando a decisão recorrida.
Custas pelos apelantes.
Porto, 2007.12.04
Anabela Dias da Silva
Maria do Carmo Domingues
Cristina Maria Nunes Soares Tavares Coelho