Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RESTITUIÇÃO
ACÇÃO DE REIVINDICAÇÃO
No Tribunal Judicial da Comarca de Lousada, B………. e mulher C………. e D………. e mulher E………. intentaram contra F………. e mulher G………. acção declarativa de condenação, com processo ordinário, pedindo que:
a)Seja reconhecido o direito de propriedade dos primeiros AA sobre o prédio identificado no art. 1 da petição inicial;
b)Sejam os RR condenado a entrega-lo aos primeiros AA;
c)Sejam os RR condenados a pagar aos segundos AA a quantia de € 12.470,00, de indemnização pela demolição referida no art. 44 da petição inicial, com juros legais desde a citação;
d)Seja declarado resolvido o contrato denominado pelas partes de cessão de posição contratual, referido no art. 13 da petição inicial, reconhecendo-se aos segundos AA o direito a fazer sua a quantia entregue pelo Réu marido, no valor de € 14.963,93.
Os Réus apresentaram contestação, que, porém, foi considerada como tendo sido apresentada depois de decorrido prazo legal.
As partes foram notificadas de que se consideravam confessados os factos alegados pelos AA, de acordo com o disposto no art. 484, n.º 1 do CPC.
Em seguida, foi proferida sentença, em que, se absolveram os RR da instância em relação ao pedido formulado na al. d) da conclusão da petição inicial e se julgou a acção procedente em relação aos demais pedidos, declarando-se que os primeiros AA são donos e legítimos proprietários do prédio urbano identificado no art. 1 da petição inicial, condenando-se os RR a entregarem esse prédio aos primeiros AA livre de pessoas e coisas e, bem assim, a pagarem aos segundos AA a quantia de € 12.740,00, de indemnização, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação.
Apelaram os RR, formulando as seguintes conclusões:
1. O direito de propriedade dos autores B………. e esposa, sobre o imóvel objecto de contrato promessa cedido aos Réus/Recorrentes, é abstractamente reconhecível, mas foi objecto de contrato promessa válido, do qual são promitentes compradores os Réus.
2. Daí que, transferida a posse do imóvel para os Réus cessionários, por força do contrato de promessa, estes detêm legitimidade para a respectiva posse do imóvel,
3. Pelo que, só depois de aferida e provada a violação contratual do contrato promessa pelos Réus Cessionários, poderia ser determinada a sua entrega livre de pessoas e coisas aos proprietários,
4. O que nunca aconteceu nos autos, pois não foi apreciada a eventual violação contratual culposa e definitiva do contrato promessa por parte dos Réus / Recorrentes,
5. Pelo que, nunca por nunca poderia ser sentenciada a entrega do prédio aos autores recorridos,
6. Antes ao invés, a haver violação do clausulado no contrato promessa, maxime quanto à outorga da escritura, a mesma é culposamente imputável aos promitentes vendedores que se recusaram, quando interpelados, a outorgar a escritura (vide arts. 45 e 46 da petição inicial e respectivos documentos),
7. Pelo que, este pedido teria e tem de improceder.
8. Transferida a pose do imóvel para a esfera jurídica dos Réus cessionários, ora recorrentes, estavam os mesmos legitimados ao exercício de direitos de uso e fruição, inclusive a destruição de benfeitorias ilegalmente e inesteticamente feitas pelos cedentes, sem qualquer licenciamento e / ou autorização administrativa, logo ilegais,
9. As quais já preexistiam à data da cessão e foram consideradas na fixação do preço da cessão contratual.
10. Não se vislumbra nos autos a existência ou verificação dos legais requisitos de qualquer eventual responsabilidade civil contratual, já que nem sequer foi aferida a responsabilidade contratual, no âmbito do contrato promessa cedido e respectiva cessão contratual, de quem quer que seja e, muito menos, dos recorrentes.
11. E, também, não se vislumbra a existência de qualquer responsabilidade extracontratual dos recorrentes, que pudesse determinar a indemnização cível em que vêm condenados,
12. Tanto mais, que nem sequer foram alegados e, muito menos provados, os legais requisitos da responsabilidade civil extracontratual: facto; ilicitude; imputação de facto ao lesante; o dano e o nexo de causalidade entre o facto e o dano.
13. Assim, a condenação dos recorrentes nesta parte, juros incluídos, não tem qualquer apoio factual e / ou legal, não se mostrando a sentença fundamentada de facto e de direito o que implica a sua nulidade (art. 668 n.º l b) do C.P.C..
14. E, sem prescindir, considera indevidamente provados factos articulados pelos autores recorridos, por alegada confissão dos Réus / Recorrentes, maxime os vertidos em 40 a 44 da petição inicial quando se trata de factos que não são susceptíveis de confissão, como o não foram e necessitavam de ser provados por documentos e / ou testemunhas (art. 490 n.º 2 e 3 do C.P. C.),
15. Pelo que, a final, deverá ser anulada ou revogada totalmente a sentença.
16. A decisão em crise, é ilegal, injusta e desprovida de qualquer fundamentação factual ou legal e em manifesta violação dos arts. 483 n.º 1 e 2, 487 n.° 1 e 2 e demais normativos do Código Civil aplicáveis e art. 490 n.º 2 e 3 e 668 n.º 1 b) do C.P.C.
Nas contra-alegações, os AA formularam as seguintes conclusões:
1 - Porque os RR devidamente citados, não contestaram, foram considerados provados os factos articulados pelos AA, para cuja prova não fosse exigido documento escrito - artigo 484° n.º1 do Código do Processo Civil.
2 - Face à inscrição definitiva de aquisição a favor do A B………., do prédio objecto de litígio, na Conservatória do Registo Predial sob o n.º G-4, a coberto da apresentação 5 de 11 de Fevereiro de 1998, por compra a J………., estão provados os factos constantes dos arts 1 ° a 4 da petição, por força da presunção contida no artigo 7° do Código do Registo Predial.
3 - Face ao regime matrimonial de bens - comunhão de adquiridos -o direito de propriedade sobre o referido prédio comunicou-se a sua esposa.
4 - Por outro lado face aos artigos 6° a 8° do mesmo articulado, estes autores apesar de beneficiarem do direito de propriedade por negócio jurídico translativo, adquiriram também o direito de propriedade sobre o mesmo prédio por usucapião.
5 - O direito de propriedade dos AA B………. e esposa não foi cedido como consta da conclusão 1 a dos apelantes, pois que não foi celebrado com qualquer deles qualquer negócio jurídico translativo de propriedade.
6 - Dizem os apelantes no mesmo número, que o direito dos apelados B………. e mulher é abstractamente reconhecível. Não se compreende o direito de propriedade adjectivado.
Pode, sim, ser limitado por qualquer direito pessoal de gozo ou de garantia, o que não é o caso. Improcede por isso esta conclusão.
7 - Não há contrato promessa com os apelantes mas um contrato de cessão de posição contratual de que o Meritíssimo Juiz diz, bem ou mal, na douta sentença de que não é um contrato promessa, mas um contrato definitivo, que não tem os mesmos efeitos daquele, e daí a absolvição dos RR da instância quanto ao pedido da alínea d).
8 - Por isso mesmo não apreciou toda a argumentação desenvolvida pelos AA que necessariamente conduziam ao incumprimento definitivo pelos RR.
9 - Conforme referem os apelados no artigo 39° da petição, o R marido sem autorização dos AA apoderou-se de parte do quintal.
Não existe nos documentos juntos qualquer cláusula que contrarie esta afirmação.
10 - Daí que este facto se considere provado e por isso não houve qualquer espécie de transferência de posse para os RR, sendo esta ilegítima.
11 - Improcedem, assim, as conclusões 2 a 10 dos apelantes.
12 - Uma vez reconhecido o direito de propriedade dos AA. B………. e esposa, não pode deixar de proceder o pedido formulado na alínea b), face ao disposto no artigo 1311 ° n.° 1 do Código Civil, pois não se verifica qualquer excepção que possa fazer desencadear o disposto no n.° 2.
13 - Face ao que se deixou exposto, a responsabilidade civil do R. que leva à condenação constante no pedido contido na alínea c) baseia-se no disposto no n.° 1 do art° 483° do Código Civil .
Porque o montante das benfeitorias foi suportado pelos AA D………. e esposa, assiste-lhes o direito do respectivo ressarcimento.
14 - Daí que improcedam as conclusões 11 a 16 dos apelantes.
15 - Os factos vertidos nos artigos 40° a 44° da petição são susceptíveis de confissão e de prova testemunhal. Só que face à falta de contestação esquecem-se os apelantes do comando do artigo 484° n.° 1 do Código Processo Civil.
16 - Não violou a decisão recorrida qualquer das disposições contidas nos artigos citados pelos apelantes na conclusão, nem qualquer outra.
17 - A resolução da causa reveste-se de manifesta simplicidade e daí que a sentença possa limitar-se à parte decisória, precedida da identificação das partes e da fundamentação sumária do julgado.
18 - É o caso, mas vai mais longe. Logo no início de forma sintética expõe o que os AA alegaram na sua petição, bem como o teor dos pedidos. Tanto basta para dar satisfação à especificação dos fundamentos dos factos.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Foram dados por provados os factos articulados na petição inicial, a saber:
1-São os AA B………. e mulher únicos donos de um prédio urbano, sito no ………., freguesia de ………., descrito na Conservatória do Registo Predial de Lousada, sob o n.º 00076/161089 de ………. e inscrito na matriz sob o art. 14.
2-O A B………. adquiriu o mencionado prédio por compra ao seu legítimo dono, H………., residente no ………., freguesia de ………., deste concelho, titulada por escritura pública lavrada em 6 de Novembro de 1997, a fls. 62 do Livro 394-B do Cartório Notarial de Lousada.
3-O H………. era titular inscrito na Conservatória do registo predial de Lousada sob o n.º G-3, face à apresentação n.º 2 de 20 de Setembro de 1990.
4-O A. B………. fez inscrever na Conservatória do Registo Predial de Lousada a sua aquisição, sob o n.º G-4, a coberto da apresentação nº 5, de 11 de Fevereiro de 1998 (referido doc. 1).
5-Os Autores B………. e esposa, há mais de 20 anos, por si e antepossuidores, têm estado na posse do mesmo prédio, extraindo dele todas as utilidades, efectuado obras e suportando os respectivos custos, pagando as contribuições e impostos a ele respeitantes.
6-Tudo isto o vêm fazendo à vista de toda a gente, ininterruptamente, na convicção de estarem a exercer um direito próprio sobre a coisa que lhes pertence, sem oposição de quem quer que seja e na ignorância de lesarem interesses alheios.
7-Por escrito particular celebrado em 29 de Março de 1999, entre os AA B………. e mulher e D………., os primeiros prometeram vender ao segundo o prédio mencionado no artigo 1° desta petição, pelo preço de 13.000.000$00 (doc. 3).
8-Quantia esta que foi totalmente paga pelo segundo.
9-Estipulou-se que se os primeiros devolvessem ao segundo esta quantia, até ao mês de Março de 2003, o contrato ficaria sem efeito.
10-Para o caso de os primeiros, B………. e mulher não devolverem ao segundo esta quantia até à referida data, obrigaram-se os primeiros a outorgar a favor do segundo ou a pessoa que este nomeasse a respectiva escritura até ao dia 30 de Abril de 2003.
11-Por escrito particular de 2 de Abril de 2001, D………. e mulher E…….., declararam ceder ao réu marido, pelo preço de 6.000.000$00, a posição contratual de promitentes compradores que detinham no mencionado contrato, quanto ao referido prédio (doc. 4).
12-Por conta do preço da cessão declararam ter recebido, a título de sinal, a quantia de 1.000.000$00.
13-Estipulou-se que o restante do preço que era de 5.000.000$00, seria pago no acto da escritura, a favor do R marido ou a pessoa por este a nomear, em dia, hora e Cartório Notarial à sua escolha e que para isso avisariam os outorgantes D………. e esposa e B…….. e esposa, com a antecedência mínima de 15 dias, por via postal registada.
14-Neste escrito particular intervieram ainda os AA B………. e esposa, na qualidade de promitentes vendedores, que declararam nada ter a opor à cessão da posição contratual.
15-Por escrito particular de 11 de Abril de 2002 os AA D………. e esposa declararam receber do R. marido a quantia de 9.975,95 que corresponde na moeda antiga, a 2.000.000$00, como reforço do sinal e que o restante preço no montante de 14.963,93 seria pago no acto da escritura (doc. 5).
16-O R. exerce a profissão de construtor civil e é com os proventos desta profissão que sustenta o casal.
17-O prédio identificado no artigo 1.º destinava-se à actividade comercial do R. remodelando-o, ou construindo nele e procedendo depois à venda.
18-Os AA intentaram neste tribunal uma acção especial para fixação judicial de prazo contra R (doc. 6).
19-Isto, porque, no seu entendimento, não se fixou prazo no contrato de cessão de posição contratual.
20-Esta acção deu entrada na Secretaria no Tribunal Judicial desta comarca em 16/01/04.
21-Os RR, não obstante citados, não contestaram.
22- Entendeu a M. Juiz que o prazo foi estabelecido no contrato promessa de compra e venda e que terminava em 30 de Abril de 2003.
23-E acrescenta que a esta afirmação não obsta o que se consagrou no contrato de cessão de posição contratual.
24-Por isso julgou improcedente a acção não fixando prazo e absolvendo-se o R do pedido (Doc. 7).
25-Esta sentença há muito que transitou em julgado.
26-Os AA marcaram no Cartório Notarial de Lousada o dia 17 de Agosto de 2004, pelas 14 horas, para outorga da escritura de compra e venda em cumprimento do contrato promessa de cessão de posição contratual.
27-Para isso notificaram o R. marido, por carta registada com aviso de recepção, emitida em 18 de Julho de 2004 (doc. 8, 9 e 10).
28-Esta carta foi recebida pelo R. marido em 20 do mesmo mês.
29-Os A.A. compareceram na hora e data indicada, no referido Cartório, mas o mesmo não aconteceu com o R marido (do. 11).
30- Antes de todas as diligências que se deixaram expressas, os AA por várias vezes abordaram este R para outorga da escritura, mas em vão.
31- Não obstante, os AA continuaram as diligências com o R. marido, para outorga da escritura por iniciativa deste.
32- Por iniciativa do R marido foi designado o dia 12 de Novembro pelas 12 horas no Cartório Notarial de Paços de Ferreira para outorga da escritura.
33-Aí aguardaram os AA até às 13 horas pela chegada do Réu marido, que mais uma vez não compareceu (doc. 12).
34-Esta escritura esteve marcada para o dia 5 de mesmo mês, mas a pedido do R marido a sua data foi transferida para o dia 12.
35-A Advogada dos AA aqui signatária, por carta da mesma data registada com aviso de recepção, informou o R da resolução do contrato de cessão de posição contratual, bem como da sua intenção de propor a competente acção (doc. 13, 13 e 15).
36-Esta carta foi recebida pelo R. marido em 16 do mesmo mês.
37-O R. marido, sem autorização dos AA apoderou-se da parte do quintal.
38-O A. D………. tinha iniciado a construção de uma casa de rés do chão e 1.º andar.
39-Estava pronto em alvenaria e tijolo duplo, com caixa de ar, bem como as divisões, apta a levar a primeira placa tudo ainda em grosso.
40-Estava pronta, também em grosso uma garagem independente, feita em blocos de cimento apta a levar cobertura.
41-Toda esta obra feita, valia, pelo menos em material e mão de obra o montante de 12.470,00 Euros.
42-O R. marido procedeu à sua demolição e ocupou o local com uma grua que ainda ali permanece.
43-No dia 13 de Outubro de 2005, o Dr. I………., ilustre Advogado, mandatado pelo Réu marido para o efeito, enviou uma carta aos Autores na qual lhes comunicou que a escritura de compra e venda do prédio descrito no artigo 1 ° deste libelo se realizaria no dia 31 de Outubro de 2005, pelas 11 H, no Cartório de Castelo de Paiva (Doc.16).
44-A essa carta respondeu a mandatária dos Autores, via fax e via carta registada com aviso de recepção, referindo que os mesmos não iriam comparecer na data marcada, uma vez que em 12 de Novembro de 2004, tinha sido o Réu notificado da resolução do contrato que havia celebrado, pois que o mesmo não compareceu sucessivas vezes às escrituras marcadas (Doc. 17 a 21).
45-Os Autores D………. e esposa, com a demolição referida no artigo 45 sofreram um prejuízo que computam no mínimo em 12.470 Euros.
Como é sabido, o âmbito objectivo do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações dos recorrentes (arts. 684, n.º 3 e 690, n.º 1 do CPC).
Quanto aos factos:
Defendem os Recorrentes que não deviam ter sido dados como provados, os factos alegados nos arts. 40 a 44 da petição inicial, que acima reproduzimos sob os n.º 38 a 41, por se tratar de factos que não foram confessados, não sendo factos seus, nem de que devessem ter conhecimento. Invocam o disposto no art. 490, n.º 2 e 3 do CPC.
A nosso ver, não têm, porém, razão.
Nos termos do disposto no art. 490, n.º 2 e 3 do CPC,
“2.Consideram-se admitidos por acordo os factos que não forem impugnados, salvo se estiverem em oposição com a defesa considerada no seu conjunto, se não for admissível confissão sobre eles ou se só puderem ser provados por documento escrito.
3.Se o réu declarar que não sabe se determinado facto é real, a declaração equivale a confissão quando se trate de facto pessoal ou de que o réu deva ter conhecimento e equivale a impugnação no caso contrário”.
Sucede que, no caso dos autos, não houve contestação, validamente apresentada.
A situação que se verifica é a prevista no n.º 1 do art. 484 do CPC.
Não ocorrendo qualquer das excepções previstas nas alíneas a), b) ou c) do art. 485 do CPC.
Nem, em relação aos factos alegados nos arts. 40 a 44 da petição inicial, a excepção prevista na al. d) deste artigo.
Os factos alegados nos arts. 40 a 44 da petição inicial foram, por isso, correctamente, considerados confessados.
Quanto ao direito aplicável:
Circunscreve-se a apelação à decisão proferida relativamente aos pedidos formulados nas als. a), b) e c) da conclusão da petição inicial _ transitada, a decisão proferida relativamente ao pedido constante da al. d).
Na sentença recorrida, entendeu-se que, em face dos factos dados por provados, a acção devia ser julgada procedente, relativamente aos mencionados pedidos, condenando-se os Réus em conformidade.
Sem especificação alguma dos fundamentos de direito que justificam tal decisão.
Existe, assim, a nulidade de sentença, invocada no recurso, prevista no art. 668, n.º 1, al. b) do CPC.
Porém, atento o disposto no art. 715, n.º 1 do CPC, nem por isso podemos deixar de conhecer do objecto da apelação.
Vejamos, então.
Em relação aos pedidos formulados nas als. a) e b), que directamente respeitam aos primeiros Autores:
Integram ambos os pedidos a reivindicação.
Como bem se sabe, na acção de reivindicação, ao autor compete demonstrar, em primeiro lugar, que tem o direito de propriedade sobre a coisa reivindicada e, depois, que ela se encontra na posse e detenção de outrem.
Por sua vez, recai sobre o réu o ónus da prova de que é titular de um direito (real ou de crédito) que legitima a recusa de restituição. [1]
No caso concreto, não se põe em dúvida o direito de propriedade dos primeiros AA sobre o prédio reivindicado.
Está provado que o adquiriram por compra (aquisição derivada), mas também, por usucapião (aquisição originária); beneficiando, ainda, da presunção registral.
O ponto está em saber, perante a factualidade provada, se os Réus dispõem de título justificativo da sua posse ou detenção.
Sintetizemos os factos relevantes (tendo em conta, também, o que resulta dos documentos juntos com a petição inicial):
Em 29 de Março de 1999, por escrito particular, foi celebrado entre os primeiros Autores, como promitentes vendedores e o segundo Autor, como promitente comprador, “contrato promessa de compra e venda”, com o seguinte clausulado:
Primeira
Pelos primeiros outorgantes e promitentes vendedores, foi dito que são donos e legítimos possuidores do prédio urbano, composto de um edifício de um piso e quintal, sito no ………., freguesia de ………., do concelho de Lousada, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lousada sob o número zero zero zero setenta e seis barra dezasseis dez oitenta e nove de ………. e inscrito na matriz sob o art. 14°.Segunda
Nesta qualidade os promitentes vendedores prometem vender o referido prédio ao segundo contraente designado por promitente comprador e este promete comprar o referido prédio urbano, pelo valor de 3.000.000$00 (três milhões de escudos).Terceira
Esta quantia de 3.000.000$00 (três milhões de escudos) foi paga pelo segundo.Quarta
Se, os primeiros outorgantes pagarem ao segundo a quantia atrás referida até ao mês de Março do ano de dois mil e três, este contrato ficará sem efeito e os primeiros ficarão novamente na posse e propriedade do prédio.
Quinta
Para o caso de os primeiros outorgantes não pagarem a respectiva quantia até essa data, obrigam-se a outorgar a respectiva escritura ao segundo ou pessoa a quem este nomeie até ao dia trinta de Abril de dois mil e três.Sexta
Em caso de incumprimento, poderá qualquer dos outorgantes recorrer a juízo para obter sentença que produza os efeitos de declaração negocial do faltoso.Por escrito particular de 2 de Abril de 2001, foi celebrado entre os segundos AA, como primeiros outorgantes, o Réu, como segundo outorgante e os primeiros AA, como terceiros outorgantes, contrato que intitularam como “contrato de cessão da posição contratual”, com o seguinte clausulado:
Pelos primeiros outorgantes foi dito:
…….Que pelo preço de 6.000.000$00 (seis milhões de escudos), cedem ao segundo outorgante a posição contratual de promitentes compradores, que detêm sobre o prédio urbano (…), conforme contrato promessa de compra e venda exarada em 29 de Março de 1999.
……Que por conta do preço da cessão supra referido, declaram ter recebido no dia de hoje a título de sinal a quantia de 1.000.000$00 (um milhão de escudos), dos quais dão quitação completa.
……O restante do preço, ou seja, a quantia de 5.000.000$00 (cinco milhões de escudos), será paga no acto da escritura definitiva do contrato promessa em anexo, estando de acordo todos os outorgantes que esta seja exarada a favor do segundo outorgante ou pessoa por este a nomear, em dia, hora e Cartório Notarial à sua escolha e que para isso avisará os primeiros e segundos outorgantes por aviso postal registado com 15 dias de antecedência.
……Os terceiros outorgantes, na qualidade de promitentes vendedores do prédio supra identificado, onde figuram os primeiros outorgantes como promitentes compradores, declaram nada ter a opor à cessão contratual que os primeiros outorgantes fazem ao segundo.
……Mais declaram os terceiros outorgantes que concordam com a referida cessão e cumprirem o estipulado no contrato promessa já aludido, nada mais tendo a receber do segundo outorgante.
……Por último, todos os outorgantes foi dito que conferem a este contrato a eficácia da execução específica, prevista pelo artigo 830 do Código Civil.
Os segundos AA e o Réu assinaram escrito particular, de 11 de Abril de 2002, intitulado “Aditamento ao contrato promessa de compra e venda realizado entre os declarantes em 02 de Abril de 2001”, do qual consta o seguinte:
……D………. e esposa E………., residentes no ………., freguesia de ………., concelho de Lousada, declaram para os devidos e legais efeitos que nesta data, receberam a quantia de € 9.975,95 (nove mil novecentos e setenta e cinco euros e noventa e cinco cêntimos) - dois milhos de escudos - como reforço ao sinal já recebido no montante de € 4.987,98 (quatro mil novecentos e oitenta e sete euros e noventa e oito cêntimos) - um milhão de escudos - no contrato promessa de compra e venda exarado no dia 02 de Abril de 2001, em que é promitente comprador F………., casado, industrial, residente no ………., freguesia de ………., concelho de Lousada.
……Com o recebimento de tal quantitativo, receberam a quantia. de € 14.963,93 (catorze mil novecentos e sessenta e três euros e noventa e três cêntimos) -três milhões de escudos - dos quais dão quitação completa.
……Que o restante do preço mencionado no referido contrato promessa, ou seja, a quantia de € 14.963,93 (catorze mil novecentos e sessenta e três euros e noventa e três cêntimos) - três milhões de escudos - serão pagos no acto da escritura pública em conformidade com o estipulado no mencionado documento, totalizando assim o montante de € 29.921;88 (vinte e nove mil novecentos e vinte e sete euros e oitenta e oito cêntimos) - seis milhões de escudos - preço total porque foi prometido vender o bem imóvel em causa.
Os segundos AA enviaram ao Réu carta registada com aviso de recepção, emitida em 18 de Julho de 2004, de que foi junta cópia, com a petição inicial, como doc. n.º 10, com o seguinte teor:
“…
Não obstante várias diligências feitas por mim, V. Exa. não se mostra disponível a outorgar a escritura pública de compra e venda.
Por isso, e como decorreram já mais de três anos sobre a celebração do contrato de cessão da posição contratual, vimos comunicar que se encontra designado o próximo dia 17 de Agosto de 2004 pelas 14 h, no Cartório Notarial de Lousada, para realização da escritura de compra e venda e pagamento do resto do preço que é de 15.000 euros.
De outra forma, perderei o interesse em contratar, nos termos do número 1 do art. 808 do CC e considerarei para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
Nesse dia e hora, estaremos juntamente com o Sr. B………. e esposa, no Cartório Notarial de Lousada, para realização da escritura”.
Segue-se a assinatura dos segundos Autores.
A carta foi recebida pelo Réu em 20 de Julho de 2004.
Os Autores compareceram, no dia e hora marcados, no referido Cartório Notarial, mas não o Réu.
Já antes, por diversas vezes, os Autores tinham abordado o Réu para a outorga da escritura, em vão.
Os Autores continuaram as diligências com o Réu, para outorga da escritura por iniciativa deste.
Por iniciativa do Réu foi marcada a realização da escritura para o dia 12 de Novembro de 2004, pelas 12 h, no Cartório Notarial de Paços de Ferreira.
Os Autores aguardaram até às 13 h pelo Réu, que não compareceu.
A Advogada dos Autores enviou ao Réu, carta registada, com aviso de recepção, datada de 12 de Novembro de 2004, com o seguinte teor:
“…
Represento os interesses dos meus clientes D………. e esposa e B………. e esposa.
Como mais uma vez o Sr. não compareceu à outorga da escritura de compra e venda, que a seu pedido foi transferida do dia 5 de Novembro de 2004 para o dia 12 do mesmo mês e ano, tendo-lhe sido concedido já um prazo muito alargado para a outorga da mesma, consideramos ocorrer mora no cumprimento do contrato.
Dada a mora no cumprimento do contrato celebrado por V. Ex., que se tornou definitiva a partir do momento em que lhe foi estipulado novo prazo e que também não foi cumprido, é agora definitivo o incumprimento.
Assim, a presente carta pretende dar conhecimento a V. Ex. da resolução do contrato de cessão de posição contratual que o Sr. celebrou com os meus clientes. Mais o informo que intentarei no prazo de 8 dias uma acção judicial de reivindicação, exigindo o pagamento de uma indemnização por perdas e danos.”
Segue-se a assinatura da Advogada.
A carta foi recebida pelo Réu em 16 de Novembro de 2004.
No dia 13 de Outubro de 2005, o Advogado do Réu enviou carta aos Autores na qual lhes comunicou que a escritura referente ao prédio em causa, conforme contrato de promessa de cessão da posição contratual, se realizaria no dia 31 de Outubro de 2005, pelas 11 h, no Cartório de Castelo de Paiva.
A essa carta respondeu a mandatária dos Autores, por carta registada com aviso de recepção, datada de 24 de Outubro de 2005, referindo, nomeadamente, que os mesmos não iriam comparecer na data marcada, para a escritura, uma vez que o Réu já tinha sido notificado, em 12 de Novembro de 2004, da resolução do contrato celebrado.
Concluindo: “Aproveito para lhe referir que irei intentar acção judicial de reivindicação, exigindo uma indemnização por perdas e danos, uma vez que o seu cliente continua na posse do imóvel”.
Relembrados estes factos.
Configuram-se dois contratos:
Um contrato promessa de compra e venda, celebrado por escrito particular, datado de 29 de Março de 1999, pelo qual os primeiros Autores prometeram vender ao segundo Autor e este prometeu comprar àqueles, o prédio identificado no art. 1 da petição inicial (cfr. art. 410 do C. CC), tendo sido paga a totalidade do preço (cláusula terceira) e resultando da cláusula quarta do texto contratual que as partes acordaram, também, na entrega do prédio ao promitente comprador, a partir da celebração do contrato promessa.
Um contrato intitulado de “contrato de cessão de posição contratual”, celebrado por escrito particular, datado de 2 de Abril de 2001, pelo qual, além de outras cláusulas, acima indicadas, os segundos Autores declaram ceder a sua posição contratual de promitentes compradores (no mencionado contrato-promessa) a terceiro, aqui Réu, consentindo os primeiros Autores/promitentes vendedores na transmissão e, desde logo, declarando nada mais terem a receber do terceiro (cfr. art. 424, n.º 1 do CC) Questão que se poderia colocar seria a de saber se não estamos antes perante um contrato promessa de cessão de posição contratual (veja-se o último ponto do texto do mesmo contrato). Não vemos, porém, que esta questão possa ter relevância na decisão do recurso, como adiante se verá.
É controvertida, na doutrina e na jurisprudência, a natureza jurídica do direito do promitente adquirente beneficiário da tradição da coisa. Questão que deve ser analisada em sede de interpretação do acordo das partes relativo à traditio. [2]
Em todo o caso, parece que, actualmente, a tutela do promitente adquirente com tradição da coisa é geralmente reconhecida. [3]
No caso concreto, parece-nos que, mau grado a expressão “posse” constante da cláusula quarta do mencionado contrato promessa, não há elementos factuais que nos permitam qualificar de uma verdadeira posse, uma posse em nome próprio, a posição jurídica do promitente comprador, aqui, segundo Autor.
A tradição do prédio objecto do contrato de compra e venda prometido, dos promitentes vendedores para o promitente comprador, alicerçada numa cláusula inserta no contrato promessa, ao abrigo do art. 405 do CC, não deixa, porém, de se traduzir na aquisição pelo segundo, o accipiens, da titularidade de um direito pessoal de gozo. [4]
Pelo mencionado “contrato de cessão de posição contratual”, o Réu/cessionário substituiu o segundo Autor/cedente, como contraparte dos primeiros Autores/cedidos, na relação contratual básica, na configuração desta à data da cessão. [5]
O que, por conseguinte, se verificou, também, na posição jurídica do Autor/cedente, enquanto titular do referido poder de gozo sobre o prédio objecto do contrato prometido (o que se infere, de resto, do conjunto dos factos provados; veja-se, por exemplo, o teor da carta da mandatária dos AA de 24 de Outubro de 2005, a que acima se aludiu).
Aqui chegados. Questão crucial é a de averiguar se os primeiros Autores/promitentes vendedores resolveram validamente o contrato promessa em causa, como alegam.
Se a resposta for afirmativa, parece que os Réus não podem recusar legitimamente a restituição àqueles do prédio objecto do contrato prometido.
Já não será assim, se a resolução não dever ser considerada válida.
Como é sabido, o direito à resolução do contrato existe quando se está perante uma situação de incumprimento definitivo imputável ao devedor.
Segundo o art. 808, n.º 1 do CC, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação em dois casos:
_ sempre que, em consequência da mora, o credor perder objectivamente o interesse que tinha na prestação;
_ se esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor. [6]
A disposição do n.º 2 do art. 808 do CC estabelece que “a perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente”. O que tem este significado: o valor da prestação deve ser aferido pelo Tribunal em função das utilidades que a prestação teria para o credor, tendo em conta, a justificá-lo, “um critério de razoabilidade própria do comum das pessoas e a sua correspondência à “realidade das coisas” (cfr., por exemplo, Pessoa Jorge, Ensaio Sobre os Pressupostos da Responsabilidade Civil, p. 20, nota 3; Ac. do STJ de 8 de Junho de 2006, CJ Acs. STJ Ano XIV, Tomo II, p. 113).
Mantendo-se o interesse do credor, apesar da mora, está converter-se-á em incumprimento definitivo se a prestação não vier a ser realizada em “prazo que razoavelmente for fixado pelo credor”, sob a cominação estabelecida no segunda parte do n.º 1 do art. 808 do CC _ interpelação admonitória (cfr., por exemplo, Baptista Machado, Pressupostos da resolução por incumprimento, Obra Dispersa, vol. I, p. 164).
Ora, a nosso ver, os Autores não demonstraram ter validamente resolvido o contrato promessa, o que a eles competia, não se estando diante de uma situação de incumprimento definitivo do contrato promessa em análise.
Por um lado, os factos descritos não são suficientes para se poder concluir pelo desaparecimento do interesse dos primeiros Autores/promitentes vendedores, apreciado segundo um critério objectivo.
Por outro lado, não se prova que os primeiros Autores (por si ou pela sua Advogada) tenham, em alguma ocasião, efectuado a necessária interpelação admonitória com fixação de prazo peremptório para cumprir, sob pena de resolução automática do contrato.
Intimação admonitória houve, mas por parte dos segundos Autores/cedentes, através da carta de 18 de Julho de 2004 (por si assinada) que enviaram ao Réu. O que, se bem julgamos, não tem a virtualidade de suprir a falta de interpelação admonitória por parte dos primeiros Autores/promitentes compradores.
Não temos, por isso, como válida a resolução do contrato promessa, que se admite ter-se pretendido operar através da carta de 12 de Novembro de 2004, subscrita pela Advogada dos Autores (nessa carta, alude-se à resolução do “contrato de cessão de posição contratual”).
Sendo justificada a recusa dos Réus na restituição do prédio objecto do contrato prometido, improcede o pedido de reivindicação.
Em relação ao pedido de indemnização formulado na al. c), que directamente respeita aos segundos Autores:
Os escassos factos provados a esse respeito não permitem fundamentar legalmente a indemnização peticionada, designadamente, à luz dos contratos realizados (nada se sabendo sobre o que as partes envolvidas terão acordado ou não sobre a construção da referida obra, pelo segundo Autor e a sua posterior demolição, pelo Réu).
Decisão:
Com os fundamentos expostos, acorda-se em julgar procedente a apelação, revogando a sentença recorrida, na parte impugnada, absolvendo os Réus F………. e mulher G………. dos pedidos formulados nas alíneas a), b) e c) da conclusão da petição inicial.
Custas pela parte vencida.
Porto, 22 de Outubro de 2007
Joaquim Matias de Carvalho Marques Pereira
Manuel José Caimoto Jácome
Carlos Alberto Macedo Domingues
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[1] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, volume III, 2.ª ed., p. 112 e ss.
[2] V. Ac. do STJ de 23 de Maio de 2006, CJ Acs STJ Ano XIV, Tomo II, p. 97.
[3] António Menezes Cordeiro, A Posse, 3.ª ed., p. 75 e ss..
[4] Neste sentido, segundo cremos, José Andrade Mesquita, Direitos Pessoais de Gozo, p. 74 e ss.
[5] V. Ac. do STJ de 12 de Julho de 1979, BMJ n.º 289, p. 286 e ss., citado por Pires de Lima e Antunes Varela, em Código Civil Anotado, volume I, 4.ª ed., p. 402; v., também, Ac. da RL de 13 de Janeiro de 1994, CJ Ano XIX, Tomo I, p. 94.
[6] Sem aplicação, ao nosso caso, a situação de inobservância de um prazo fixo essencial fixado para a prestação ou a situação de recusa expressa do devedor no cumprimento.