Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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BENS PRÓPRIOS
BENS COMUNS
II - A qualificação do imóvel como bem próprio ou comum depende de qual seja a prestação mais valiosa.
III - Será comum se a contribuição conjunta dos cônjuges para a construção do armazém for de valor superior ao valor do terreno onde foi implantado o armazém.
I.
B………. intentou a presente acção de despejo, sob a forma de processo ordinário, contra C………. e mulher D………. .
Pediu que:
- Se decrete a resolução do contrato de arrendamento dos autos;
- Se ordene o despejo do local arrendado, devendo o Réu - marido entregá-lo a si livre de pessoas e coisas;
- Se condenem os Réus a pagar-lhe as rendas já vencidas, à data da propositura da acção e em dívida, no valor de € 61.451,90, e as vincendas desde essa data até efectiva entrega do arrendado livre de pessoas e coisas, no montante mensal de € 1.396.63.
Como fundamento, alegou, em resumo, que:
É titular do rendimento referente ao armazém referido nos autos, cujo terreno de implantação foi adquirido por doação feita a sua mulher, E………. .
Em 25/05/1998, celebrou com o Réu-marido um contrato de arrendamento para o exercício de profissões liberais (montagem de escapes), com as cláusulas previstas no Doc. de fls. 12 e ss. dos autos.
O Réu-marido veio a instalar no arrendado uma actividade de fabrico e montagem de escapes para venda a terceiros, sob a firma "F………., Lda".
A partir do mês de Março de 1999, o Réu-marido deixou de pagar rendas, totalizando a quantia em dívida Esc. 12.320.000$00 (Esc. 280.000$00 x44 meses).
O Réu-marido é casado no regime de comunhão de adquiridos com a Ré-mulher e contraiu a presente dívida no exercício do comércio e em proveito comum do casal formado por ambos.
A Ré veio contestar, excepcionando a sua ilegitimidade para os termos da presente acção.
Neste sentido, alegou que não celebrou com o Autor qualquer contrato e que se encontra divorciada do Réu, não residindo na mesma casa, não partilhando rendimentos, não comungando nas despesas - mantendo uma situação de completa independência de economias.
Supletivamente, impugna tudo quanto é afirmado pelo A. na petição inicial.
Concluiu pedindo que se considere procedente a excepção dilatória da ilegitimidade, com a sua absolvição da instância. Ou, em alternativa, que se julgue improcedente o pedido contra si formulado, com a sua absolvição do pedido.
Também o Réu veio contestar, excepcionando a ilegitimidade do Autor alegando que o terreno de implantação do eventual armazém é bem próprio de E……….; qualquer eventual construção existente em tal terreno será propriedade do dono deste, e não de qualquer terceiro.
Invocou, de seguida, a falta de forma do contrato constante do documento de fls. 12 e ss. dos autos, defendendo que, à data, o contrato de arrendamento deveria revestir a forma de escritura pública.
Por outro lado, excepcionou que o Autor assumiu a obrigação de lhe ceder um imóvel em que este pudesse desenvolver a sua actividade de fabricação de escapes para automóvel. A existência de licença de utilização para a actividade industrial era e é condição indispensável à legalização da sua actividade (designadamente para que pudesse certificar junto das entidades competentes os produtos que fabrica).
O A. nunca obteve para o imóvel a licença de utilização a que se tinha obrigado, não obstante as também suas múltiplas insistências nesse sentido; por não poder cumprir. O Autor propôs que deixasse de efectuar quaisquer entregas até que o alvará ou licença fosse emitida - o que ficou acordado entre ambos.
Não tendo o A. conseguido obter tal licença de utilização, o R. foi obrigado a procurar outras instalações onde pudesse desenvolver a sua actividade, tendo deixado de ocupar o imóvel.
Por estes motivos, nada deve ao Autor.
Em reconvenção, alegou que o Autor lhe deve adequada indemnização por todos os danos e prejuízos que o não cumprimento da obrigação assumida por este directamente lhe causou.
Por não dispor de instalações dotadas da devida licença de utilização, viu-se impedido de desenvolver a sua actividade com a dimensão e com os ritmos de crescimento que, doutro modo, estariam ao seu alcance.
Com expresso conhecimento e autorização do Autor e na expectativa de que a licença de utilização seria obtida, promoveu a construção de benfeitorias úteis e não levantáveis no imóvel e procedeu à realização de investimentos que não são recuperáveis.
Concluiu, pedindo que se considere o Autor ilegítima; que se declare a inutilidade superveniente da lide por já ter desocupado o imóvel; e que se considere improcedente o pedido do A. de pagamento das quantias pedidas.
Em reconvenção, pediu que se condene o Autor a pagar-lhe indemnização por benfeitorias úteis e não levantáveis no valor de € 2.500,00; por lucros cessantes € 200.000,00 e por danos correspondentes a investimentos realizados e perdidos com o abandono das instalações o valor de € 47.000,00.
O Autor veio apresentar réplica, impugnando a matéria de excepção invocada pelo Réu. Afirmou que ele e a sua mulher procederam, em conjugação de esforços económicos, à construção do armazém dos autos.
No que respeita à nulidade do contrato dos autos, afirmou que apenas não se realizou a escritura pública devida em virtude da urgência demonstrada pelo Réu em ocupar o locado para aí instalar a empresa "F………., Lda", de que é sócio-gerente.
Impugnou a demais matéria de facto invocada pelo Réu.
Concluiu pela improcedência quer das excepções deduzidas quer da reconvenção apresentada.
Subsidiariamente, para o caso de proceder a excepção da nulidade do contrato de arrendamento, pediu que se determine a restituição do locado e a condenação do Réu no pagamento das rendas vencidas e não pagas até à sua entrega efectiva, livre e desocupado.
O Réu veio apresentar tréplica, reiterando o que alegou na contestação e impugnando a matéria factual da réplica.
O Autor desistiu da instância relativamente à Ré D………., desistência esta que foi homologada por sentença.
Foi proferido despacho saneador em que - entre o mais - se admitiu a ampliação da causa de pedir constante da réplica, se julgou improcedente a excepção dilatória de ilegitimidade do Autor e se admitiu o pedido reconvencional.
O processo prosseguiu a tramitação normal e, no decurso da audiência de julgamento, foram julgados extintos por inutilidade superveniente da lide os pedidos formulados pelo Autor sob as alíneas A) e B).
A final foi proferida sentença em que se julgou a acção parcialmente procedente, nos seguintes termos:
- Declara-se o contrato de arrendamento dos autos nulo por falta de forma relativamente ao armazém implantado no prédio referido nos Itens 1), 2), 4), 15), 16) e 17) da Matéria de Facto Provada e
- Condena-se o Réu C………. a pagar ao Autor B………. a quantia de € 64.245.00, pela fruição/utilização do prédio durante os meses de Maio de 1999 (por referência ao mês seguinte) e até Abril de 2003 (com excepção do mês de Outubro de 1999).
Igualmente nos termos expostos, julga-se a reconvenção totalmente improcedente, absolvendo o Autor B………. do pedido reconvencional contra si formulado.
Discordando desta decisão, dela interpôs recurso o Réu, de apelação, tendo apresentado as seguintes
Conclusões:
1. Não pode ser considerado Autor legítimo, quem se arroga como senhorio, sem procuração ou contrato de prédio que é propriedade de terceiro.
2. Não chega para que se considere proprietário ou comproprietário de imóvel aquele que terá contribuído financeiramente, não se sabendo a que título, empréstimo, dádiva, sociedade, ou outra qualquer, para a sua construção.
3. É abusiva e potencialmente lesiva de direitos de terceiros a sentença que atribui propriedade ao Autor sem que seja interveniente no processo o dono do terreno em que o imóvel foi construído.
4. Obrigatoriamente deveria ter sido chamado ao processo o dono do terreno, e sem tal, é abusiva, perigosa, temerária a decisão que reconhece a propriedade ao único interveniente no processo.
5. Considerado nulo o contrato de arrendamento, provado que a utilização do imóvel aconteceu por sociedade outra que não o Réu, com conhecimento e aprovação do alegado dono do imóvel e de outro modo pretenso senhorio, qualquer compensação pela utilização do imóvel deveria ser exigida ao utilizador e não a terceiro.
6. Desprezando-se as questões de certificação da titularidade e do beneficiário da utilização do imóvel, pretendendo-se julgar com recurso a juízos de equidade, haverá que atender ás culpas relativas de cada parte envolvida, bem como a todos os prejuízos e benefícios em causa, suportados e obtidos por todos os intervenientes.
7. Não é justa, não é equitativa, a decisão que apenas atende ao alegado prejuízo sofrido por uma das partes, ignorando a culpa, até fundamental deste, para a nulidade do negócio causal.
8. Não é justa, não é equitativa, a decisão que não atende o prejuízo sofrido pelo sócio de uma empresa que, com conhecimento e aprovação do alegado dono do imóvel, utiliza este em condições precárias por culpa do último, e ainda por culpa deste sofre prejuízos com o entravar dos seus negócios e com as despesas necessárias e consequentes à transferência da sua actividade para outro local.
9. É intuitivo que à desvalorização de uma sociedade por força dos prejuízos por esta sofridos corresponde uma desvalorização do património dos seus sócios, um prejuízo para estes.
10. Nulo um contrato de arrendamento, conhecida e consentida a utilização de imóvel por parte de terceiro, a obrigação de indemnizar competirá ao utilizador do imóvel e não ao titular do negócio declarado nulo.
11. O contrário seria o reconhecer de um efeito jurídico imediato e directo a uma coisa que juridicamente não existe, o contrato nulo.
12. Em caso de um contrato nulo, prevalecerá para quaisquer efeitos, a relação substancial subjacente, e esta terá acontecido entre o dono do imóvel e a sociedade utilizadora deste.
13. Não é um comportamento indiferente para o direito e para a justa apreciação da presente acção, o não cumprimento de uma obrigação assumida, de uma condição aceite, de um comportamento faltoso em relação a condição que desde logo e comprovadamente era elemento essencial à vontade de contratar. Não pode ser considerado irrelevante a falta de licença de utilização a cargo do alegado senhorio, quando a mesma era elemento essencial para a finalidade que se pretendia atingir com a celebração do contrato.
14. Disposições consideradas violadas, 406 e 289 do CC.
Termos em que deve a decisão recorrida ser revogada e substituída por acórdão, que não condene o Réu ao pagamento da quantia de € 64.245,00 ao Autor, antes estabeleça justa compensação a favor do Recorrente. Caso se entenda que as partes tem legitimidade, o que sempre se deixou à consideração de V. Exas.
O Autor contra-alegou, concluindo pela improcedência da apelação.
Após os vistos legais, cumpre decidir.
II.
Questões a resolver:
- Legitimidade processual e substancial do Autor;
- O imóvel locado: bem próprio ou comum;
- Os efeitos da nulidade do contrato de arrendamento:
- responsabilidade pelo pagamento do valor da utilização;
- o recurso a juízos de equidade;
- o prejuízo sofrido pelo Réu.
III.
Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
1) Por escritura pública celebrada no Cartório Notarial da Maia, no dia 29 de Janeiro de 1992, exarada a fls. 35vo a 36vo a 26 do livro de notas respectivo n° 152-B, G………. (com autorização da sua esposa H……….) declarou doar à sua filha E………., que declarou aceitar a doação, o prédio rústico a bravio, sito no ………., freguesia de ………., concelho da Maia, a confrontar do norte com I………., do sul com a estrada nova, do nascente com a Rua ………. e do poente com J………., descrito na Conservatória do Registo Predial da Maia sob a alínea a) do n° 288, de ………., registado a favor do doador pela inscrição G-1 e inscrito na matriz rústica respectiva sob o art. 1975 (doc. de fls. 8 a 11) (A).
2) Encontra-se inscrito na matriz predial urbana da freguesia de ………., concelho da Maia, sob o art. 5.646, o seguinte imóvel: prédio sito na Rua com nome a designar, …, ………., Armazém. - sala ampla com a área de 358 m2 ao nível do rés-do-chão, comportando WC e entrada para pessoas e camiões, ambas sem n° de polícia, e no andar sala ampla com 25 m2 destinada a escritório. Possui ainda um logradouro com a área de 350 m2. Consta como titular do rendimento do identificado prédio o Autor L………. (doe. de fls. 62 e 63) (B).
3. O Autor e a sua esposa casaram, sem convenção antenupcial, no dia 25/08/1990 (doc. de fls. 61) (C).
4. Por escrito particular, outorgado em 25/05/98, o Autor deu de arrendamento ao Réu um armazém sito na Rua ………., …, freguesia de ………., Maia, do qual se destacam as seguintes cláusulas:
- o prazo do arrendamento é de cinco anos, com início em 01/06/98 e termo em 31/05/2003, sendo as suas prorrogações de um ano, no caso de não ser denunciado no seu termo;
- a renda é de Esc. 280.000$00;
- a renda dos anos subsequentes será a que resultar da actualização legal, excepto nos dois primeiros anos de mútuo acordo dos outorgantes;
- a renda será paga mensalmente ao senhorio até ao dia 8 de cada mês anterior ao que respeitar;
- o arrendado destina-se a exercer o fabrico e montagem de escapes; - o alvará de indústria fica a cargo do senhorio;
- o senhorio fica responsável por entregar as referidas instalações concluídas até ao dia 08/06/98; se não for o caso, o contrato de arrendamento não terá início no dia 01/06/98 ficando por isso a combinar a data do início do arrendamento (doe. de fls. 12 e 13) (D).
5. O Réu instalou no arrendado uma actividade de fabrico e montagem de escapes de automóveis, sob a firma "F………., Lda" (E).
6. O Réu não pagou, pelo menos, as rendas relativas aos meses de Janeiro de 2000 até Outubro de 2002 (F).
7. O Réu pagou as rendas nos meses de Abril e Outubro de 1999 (G).
8. A sociedade "F………., Lda" está inscrita na Conservatória do Registo Comercial de Paredes sob o n° 01283/931001, aí constando como seu objecto a "montagem de escapes" (H).
9. O Réu contratou com o Autor a utilização de um imóvel onde pudesse desenvolver a sua actividade de fabricante de escapes de automóvel e de montagem de escapes em automóveis (I).
10. O Autor comprometeu-se perante o Réu a que o local arrendado fosse reconhecido como apto para a utilização que o Réu pretendia dar ao mesmo, nomeadamente que existisse licença de utilização do local para a actividade industrial ou alvará de indústria (J).
11. O Autor ficou responsável pela obtenção do alvará de indústria ou licença de utilização do imóvel para fins industriais, tendo o Autor dito ao Réu que obteria tal licença (L).
12. O Autor nunca obteve para o imóvel a licença de utilização para fins industriais a que se tinha obrigado (M).
13. O Autor nunca emitiu qualquer recibo das quantias entregues pelo Réu a título de rendas (N).
14. O Réu entregou voluntariamente o imóvel dos autos ao Autor em data não posterior a 26/04/2003 (O).
15. Após a doação referida em 1), em 1993, o Autor e a sua esposa, em conjugação de esforços económicos, procederam à construção de um armazém no prédio rústico referido em 1) (1°).
16. Tendo procedido à inscrição matricial de tal armazém, que constitui o facto referido em 2) (2°).
17. E sendo o referido armazém o imóvel arrendado pelo Autor ao Réu (3°).
18. A existência da referida licença de utilização era e é condição indispensável para a legalização da actividade do Réu (5°).
19. A existência da referida licença era e é condição indispensável para que o Réu pudesse certificar junto das entidades competentes os produtos que fabrica (6°).
20. O Réu insistiu várias vezes com o Autor para que este obtivesse a referida licença de utilização, informando-o de que a falta de obtenção da licença o impedia de exercera sua actividade em termos legais (8°).
21. O Réu deixou de ocupar o imóvel em consequência da falta de tal licença (10°).
22. Os factos referidos em 12), 18), 19), 20) e 21) levaram a que as vendas do Réu diminuíssem, sofrendo o Réu com isto um prejuízo de valor concreto não determinado (11°).
23. O Réu realizou a instalação do imóvel arrendado, adequada ao exercício de qualquer actividade, com potência reforçada e com múltiplos acessos em todos os pontos do armazém, no que despendeu uma quantia não determinada (12°).
24. O Réu ampliou o escritório, aumentando a sua área útil e construindo as respectivas estruturas, no que gastou quantia não apurada (13°).
25. O Réu colocou uma porta de saída de emergência, que não existia, no que despendeu quantia não determinada (14°).
26. O Réu colocou uma estrutura de armazenamento de materiais, em altura, criando um duplo piso, um tubo de aço, com uma área de cerca de 150 m2, no que despendeu quantia não apurada (15°).
27. Tais obras e instalações beneficiam o imóvel se destinado à mesma actividade de fabrico e montagem de escapes de automóveis (16°).
28. A desmontagem ou levantamento de tais obras e coisas inutilizariam parte das mesmas para qualquer uso futuro (16°).
29. No exercício da sua actividade, o Réu instalou um sistema de aspiração de fumos, o qual, pela sua especificidade, não pode ser levantado, ficando perdido, e no qual despendeu quantia não determinada (17°).
30. Um dos equipamentos da actividade do Réu consiste num gabarit de alta precisão, estrutura complexa em que são definidas as dimensões e formas de cada modelo de escape (18°).
31. O Réu tinha um gabarit em que estavam definidos e marcados mais de 80 modelos distintos de escapes (19°).
32. Gabarit que pela sua precisão não é possível de ser aproveitado depois de levantado (20°).
33. Até à presente data, o Réu não alterou o objecto social da acima referida empresa ("F………., Lda") (23°).
IV.
Cumpre apreciar as questões acima enunciadas.
Sustenta o Recorrente que não pode ser considerado Autor legítimo, quem se arroga como senhorio, sem procuração ou contrato de prédio que é propriedade de terceiro; não chega para que se considere proprietário ou comproprietário de imóvel aquele que terá contribuído financeiramente, não se sabendo a que título, para a sua construção.
Deve começar por referir-se que, no despacho saneador, foi apreciada e decidida, com trânsito em julgado, a questão da legitimidade processual do Autor (cfr. art. 510º nº 3 do CPC).
Aí se afirmou, designadamente, que, com a ampliação da causa de pedir, já autorizada, resulta evidente que o Autor alegou que o bem objecto do contrato de arrendamento é um bem comum do casal, pelo que tem poderes de celebração do contrato de arrendamento.
Tanto basta para se verificar a legitimidade do Autor, sendo a defesa do Réu, nomeadamente na parte que defende que tal bem é próprio da esposa do Autor, matéria de fundo da causa.
Assim, assente a legitimidade processual do Autor, importa analisar a questão da legitimidade substancial, o que tem a ver com o mérito.
Na sentença, na sequência de arguição do Réu na contestação, o contrato de arrendamento celebrado entre Autor e Réu foi julgado nulo por vício de forma.
As partes não impugnaram essa decisão. Discutem agora os efeitos dessa nulidade do contrato.
Todavia, a questão da legitimidade substancial põe-se em momento anterior e interfere decisivamente na apreciação dessa questão.
Segundo Castro Mendes [Direito Processual Civil, II, 174], a legitimidade em sentido material traduz o complexo de qualidades que representam pressupostos de titularidade, por um sujeito, de certo direito que invoque.
Teixeira de Sousa [A Legitimidade singular em processo declarativo, BMJ 292-57] define-a como o pressuposto jurídico de uma determinada acção, presente no momento da prática desta ou em momento posterior, aferida pelo objecto do acto e referida, directa ou indirectamente, ao titular do interesse que se pretende movimentar.
Pois bem, a questão suscitada pelo Recorrente, ao negar ao Autor a qualidade de proprietário ou comproprietário do imóvel “locado”, não implica apenas com os efeitos da nulidade do contrato. Ela precede este momento, estendendo-se à própria génese e celebração do contrato.
Não sendo o Autor proprietário ou comproprietário do referido imóvel, faltará ao Autor uma condição subjectiva necessária para poder celebrar o arrendamento e, por isso, este contrato sempre seria nulo por este motivo [Cfr. Castro Mendes, Teoria Geral do Direito Civil, II, 39; I. Galvão Teles, Manual dos Contratos em Geral, 4ª ed., 399].
Note-se, neste ponto, que não foi invocada a existência de mandato e não decorre do contrato celebrado, manifestamente, que o Autor tenha actuado como mandatário – cfr. art. 1678º nº 2 g) do CC [Como todos os preceitos adiante citados sem outra menção].
Na sentença recorrida, a questão da propriedade do imóvel foi resolvida de forma singela: o terreno onde o armazém “locado” foi edificado é propriedade exclusiva da mulher do Autor (por estarem casados em regime de comunhão de adquiridos e o terreno ter sido adquirido por doação).
Todavia, o referido armazém, construído, nesse terreno, em conjugação de esforços económicos por ambos os cônjuges (Autor e sua mulher), pertence aos dois em compropriedade.
Não pode ser assim.
Como afirma Oliveira Ascensão [Direitos Reais, 4ª ed., 43], não há prédio urbano sem aderência a uma determinada porção de terreno. Esta porção de terreno sobre que o edifício assenta não é um prédio rústico. Após a implantação do prédio urbano, perde autonomia, uma vez que a sua função específica foi absorvida no novo conjunto.
Parece-nos evidente, na verdade, que, com a construção do armazém, o terreno deixou de ter existência jurídica autónoma, tendo ficado integrado no prédio urbano, passando o terreno e a edificação a formar uma unidade jurídica indivisível – cfr. art. 204º nº 2.
Põe-se então a questão de saber se esse prédio urbano constitui bem próprio ou comum dos cônjuges.
Para situações idênticas à que encontramos nos autos – edifício construído pelos cônjuges em terreno que é bem próprio de um deles – tem sido defendido que a questão de saber se o bem é próprio ou comum passa por decidir se estão reunidos os pressupostos da acessão imobiliária ou se a construção deve ser considerada benfeitoria.
Ora, considerando, designadamente, que o próprio dono participou na construção e que o cônjuge não proprietário não desconhecia que o terreno pertencia ao outro cônjuge, não havendo propriamente uma autorização para a incorporação, concluiu-se não estarem reunidos os requisitos da acessão imobiliária (art. 1340º); a construção constituiria benfeitoria, mantendo o prédio a natureza de bem próprio [Neste sentido os Acs. do STJ de 27.1.93, CJ STJ I, 1, 102 e desta Relação de 2.3.95, CJ XX, 2, 184].
É possível solução diferente, como propõe Rita Lobo Xavier, enquadrando a questão no Direito matrimonial [Das relações entre o Direito comum e o Direito matrimonial, em Comemoração dos 35 anos do Código Civil, Vol. I, 487 e segs., que acompanhamos].
Nota, desde logo, que o raciocínio descrito deveria conduzir à conclusão de que o edifício construído – enquanto benfeitoria – era um bem comum, por força do art. 1733º nº 2: as benfeitorias realizadas em bens próprios de cônjuges casados no regime de comunhão de adquiridos devem ser qualificadas como bens comuns [Neste sentido, Pereira Coelho e Guilherme Oliveira, Curso de Direito da Família, I, 2ª ed.].
Por outro lado, acrescenta a mesma Autora, o espírito do sistema da comunhão de adquiridos é o de que ingressam no património comum todos os “ganhos” “alcançados” pelos cônjuges, todos os bens que “advierem” aos cônjuges durante o casamento que não sejam exceptuados por lei.
Assim, parece que a construção de uma casa estará abrangida por este conceito amplo de “adquirido”, que prescinde da sua distinção baseada no fundamento jurídico da aquisição.
A casa constitui uma unidade jurídica com o terreno onde está implantada e não faz sentido pretender que o terreno mantém a qualidade de bem próprio e que a casa é bem comum.
Ora, nos termos do art. 1726º, os bens adquiridos em parte com dinheiro ou bens próprios de um dos cônjuges e noutra parte com dinheiro ou bens comuns revestem a natureza da mais valiosa das prestações.
O objectivo desta disposição, afirma a referida Autora, é precisamente obstar a que um bem possa, em parte, ser qualificado como comum e, em parte, como próprio de um dos cônjuges, na proporção do valor das entradas do património comum e do património próprio desse cônjuge. O legislador evitou este resultado difícil recorrendo à regra simples da prevalência da parte maior para a qualificação do bem.
Acrescenta depois que a situação em que os cônjuges constroem uma casa num terreno que é propriedade exclusiva de um deles, utilizando valores comuns na construção, não parece ser substancialmente diferente daquela em que os cônjuges pagam o preço de uma casa por meio da entrega de valores comuns e de um terreno incluído num dos patrimónios próprios (situação que seria evidentemente subsumível na hipótese da referida norma).
Esta solução será também a que melhor corresponde às expectativas dos cônjuges. Com efeito, os cônjuges têm o dever de conjugar esforços de ordem patrimonial para acorrer às necessidades da família e existem expectativas fundadas, sobretudo quando o regime é comunitário, de que irão participar de forma igual nos resultados dessa colaboração. É aliás tais expectativas que o regime da comunhão de adquiridos protege e, por isso, um regime deste tipo corresponderá melhor à natural e espontânea interpenetração de patrimónios que ocorre durante a vida conjugal.
No caso, ficou provado que:
- o A. e sua mulher casaram, sem convenção antenupcial, em 25.8.90;
- a mulher do A. adquiriu, por doação, outorgada em 29.1.92, o terreno identificado supra sob o nº 1;
- após a doação, em 1993, o A. e mulher, em conjugação de esforços económicos, procederam à construção nesse terreno do armazém referido supra sob o nº 2;
- foi esse armazém o imóvel “arrendado” pelo A. ao R..
Decorre destes factos que o armazém arrendado foi construído, com a contribuição de ambos os cônjuges, em terreno que era bem próprio da mulher do A. (art. 1722º b)).
Pela primeira das teses acima referidas, o imóvel deve continuar a considerar-se bem próprio da mulher do A.
Na segunda tese, para a qual propendemos, a qualificação do imóvel como bem próprio ou comum depende de qual seja a prestação mais valiosa. Será comum se a contribuição conjunta dos cônjuges para a construção do armazém for de valor superior ao valor do terreno onde foi implantado o armazém.
Ora, os autos não nos fornecem quaisquer elementos que permitam concluir num ou noutro sentido: desconhece-se o montante despendido pelos cônjuges nessa construção, assim como se ignora qual era, antes, o valor do terreno.
Pela escassez de elementos, não será também legítimo presumir que o valor despendido na construção é superior ao valor do terreno (como seria admissível noutras circunstâncias).
Daí que não possa afirmar-se que o bem (prédio urbano) era comum e que o A. tivesse o “poder” de celebrar o contrato de arrendamento referido nos autos.
Para tal, teria de demonstrar que o bem era comum, sendo seu comproprietário (apesar do disposto no art. 1682º-A; a anulabilidade estaria, porém, sanada – art. 1687º nº 2).
Não o fez, não provando satisfazer esta condição subjectiva da titularidade do direito, quer para a celebração do contrato, quer para peticionar quaisquer efeitos do contrato assim celebrado.
Esta qualidade constitui pressuposto e, assim, elemento constitutivo da pretensão deduzida pelo A., incumbindo a este a sua prova – art. 342º nº1.
Deste modo, por não estar demonstrada a legitimidade substancial do A., a acção não pode proceder.
Perante esta conclusão, fica obviamente prejudicada a questão, posta no recurso, de saber quem seria responsável pelo pagamento do valor de utilização do imóvel.
Por outro lado, coerentemente, como reverso de tal conclusão, deve reconhecer-se que não pode proceder contra o A. qualquer dos pedidos formulados em reconvenção.
De qualquer modo, numa breve síntese, será de referir o seguinte:
Como parece evidente, o responsável pelo referido pagamento seria sempre o R.. A cessão da posição de arrendatário (art. 424º), que se pode configurar no caso, seria nula, como decorrência lógica da nulidade do arrendamento [Por impossibilidade legal propriamente dita do objecto – C. Mota Pinto, Cessão da Posição Contratual, 456]. Foi o R. quem celebrou o contrato e a quem foi entregue o imóvel, tendo-o afectado á utilização que entendeu.
A questão dos prejuízos sofridos na exploração da empresa, de que o R. é sócio, foi correctamente analisada na sentença.
Por um lado, as expectativas contratuais, o equilíbrio contratual procurado pelas partes e o âmbito contratado não são elementos convocáveis para decidir do direito exercido pelo R. (em consequência da nulidade).
Por outro lado, como parece evidente, os invocados prejuízos de exploração teriam sido sofridos pela sociedade titular da empresa instalada no “locado”.
No que respeita a benfeitorias:
Tratando-se de benfeitorias úteis, o possuidor tem, em princípio e antes do mais, direito a levantá-las, desde que o possa fazer sem detrimento da coisa. Só no caso de não haver lugar ao seu levantamento, por causar detrimento na coisa, é que ele tem direito ao valor dessas benfeitorias – art. 1273º nºs 1 e 2.
Decorre deste regime – neste sentido se pronunciando claramente a doutrina e jurisprudência [Neste sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, Vol. III, 2ª ed., 42; Rodrigues Bastos, Notas ao CC, Vol. V., 31; entre outros, os Acs. desta Relação de 20.7.78, CJ III, 4, 214 e do STJ de 3.4.84, BMJ 336-420, de 26.2.92, BMJ 414-556 e ainda, em www.dgsi.pt, de 29.5.79 (proc. nº 067830), de 3.5.90 (proc. nº 077854), de 23.4.2002 (proc. nº 01A4298), de 3.4.2003 (proc. nº 03A663)] – que é ao possuidor que incumbe alegar e provar a impossibilidade de levantamento por o mesmo causar detrimento da coisa; isto é, quem formula o pedido de indemnização pelas benfeitorias úteis é que terá de alegar e provar factos que permitam concluir que elas não podem ser levantadas sem detrimento da coisa.
Esta regra está, aliás, de acordo com o critério do ónus da prova definido no art. 342º nº 1, pois constitui facto constitutivo do direito a impossibilidade de levantamento sem detrimento da coisa [Pensa-se que já assim não será no caso de ser pedido o levantamento das benfeitorias: será então ao dono da coisa que cabe invocar o dano, como meio de oposição ao levantamento (circunstância impeditiva), com o consequente reconhecimento do direito a indemnização – cfr. Ac. do STJ de 27.4.99, BMJ 486-273].
Sublinhe-se que o detrimento a que pode dar lugar o levantamento das benfeitorias úteis se refere não a estas, mas à coisa benfeitorizada. Daí que, independentemente da situação subjectiva do possuidor, seja juridicamente irrelevante que do levantamento das benfeitorias resulte o detrimento destas [Neste sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, Ibidem; citado Ac. desta Relação de 20.7.78].
No caso, não foi pedido o levantamento das benfeitorias nem foi feita prova, que incumbia ao R., de não poder haver lugar ao levantamento das benfeitorias por o mesmo causar detrimento no prédio.
Assim, este pedido teria de improceder também necessariamente.
V.
Em face do exposto, julga-se a apelação parcialmente procedente, revogando-se em parte a sentença recorrida e, em consequência:
- julga-se a acção improcedente, absolvendo-se o R. do pedido contra si formulado;
- mantém-se o decidido quanto à reconvenção.
Custas da acção e da reconvenção a cargo do A. e do R., respectivamente.
Nesta instância, as custas são suportadas por A. e R. na proporção de 1/6 e 5/6, respectivamente.
Porto, 25 de Maio de 2006
Fernando Manuel Pinto de Almeida
Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo
Mário Manuel Baptista Fernandes