Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3640/16.2T8MTS.P1 |  |
FORMA
RETRIBUIÇÃO
II - O contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita, dele constando obrigatoriamente a identificação das partes, o objeto e condições de exercício da mediação, a forma de remuneração e o prazo de duração.
III - Nos termos do artigo 19º, nº 2, da Lei nº 15/2013, quando o negócio não é celebrado por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, esta adquire o direito à remuneração.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
B…, Lda., intentou a presente ação com processo comum de declaração contra C…, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de €5.000,00, acrescida de IVA, à taxa legal de 23%, num total de €6.150,00.
A fundamentar aquele pedido, alega que, no exercício da sua atividade de mediação imobiliária, por acordo escrito de vontades, denominado de contrato de mediação imobiliária, em 29 de Dezembro de 2014, obrigou-se perante a ré a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra do imóvel, propriedade desta, designado pela letra “K” do prédio sito na Rua …, n.º …, … – …, pelo preço de €79.000,00 e, em contrapartida, a ré obrigou-se a pagar à autora a título de remuneração a quantia de €5.000,00, acrescidos de IVA à taxa legal de 23%, num total de €6.150,00.
O acordo efetuado pelas partes tinha uma validade de seis meses a contar da subscrição daquele documento, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, e foi feito em regime de exclusividade.
Assim, a autora, no cumprimento das obrigações assumidas e suportando todos os custos inerentes, praticou os atos adequados à promoção da venda do imóvel da ré, nomeadamente, publicitou a venda da referida fração no seu site da internet, publicou imagens fotográficas da mesma fração na sua revista, realizou visitas a pedido de interessados naquela fração, colocou uma placa com a menção “Vende-se” na mesma e publicou “Flyers” com a notícia da intenção de venda do imóvel da ré.
A autora angariou uma compradora para o mesmo imóvel pelo preço de €75.0000,00, negócio recusado pela ré que, na data de 13/01/2015, declarou que o valor mínimo que estava disposta a vender seria de €78.000,00. A mesma compradora, D…, no dia 23 de Janeiro de 2015, aceitou o proposto pela ré, subindo o valor inicial proposto para o pretendido valor de €78.000,00, tendo entregado cheque no valor de €2.500,00 para garantir o negócio.
Porém, a ré recusou celebrar o negócio proposto e que conferiu o direito de ser mediado pela autora.
O facto de a ré não ter querido vender o imóvel cuja mediação foi objeto do contrato junto confere à autora, nos termos da Lei 15/2013, o direito à sua remuneração.
A ré apresentou contestação na qual, em resumo, alega que reside com a sua mãe no imóvel sito na Rua …, nº …, …, em Matosinhos, sendo que, apesar de não ser a proprietária do imóvel, a mãe da ré sempre agiu nessa qualidade, porquanto sempre assumiu todas as despesas e assuntos relacionadas com o mesmo.
No final de 2014, porque o imóvel da ré começou a apresentar sinais graves de humidade que obrigavam à realização de obras profundas e uma vez que não dispunha de capacidade financeira para suportar o custo de tais obras, a mãe da ré informou esta de que iria tentar trocar o imóvel onde ambas residiam por outro de idêntico valor.
Para o efeito, a mãe da ré solicitou a um angariador imobiliário da autora para que diligenciasse no sentido de conseguir um interessado na compra do referido imóvel, bem como para que, por um preço idêntico ou inferior, encontrasse um imóvel que a mesma pudesse comprar.
Uma vez que o imóvel era propriedade da ré, o angariador imobiliário da autora solicitou à mãe da ré que fosse a sua filha a assinar o contrato de mediação imobiliária. No dia 29 de dezembro de 2014, a ré efetivamente assinou um contrato de mediação imobiliária, sem que lhe fosse transmitida qualquer informação pelo angariador imobiliário da autora. O contrato de mediação imobiliária assinado pela ré não estava preenchido, uma vez que continha inúmeros espaços em branco, nomeadamente no que diz respeito à identificação da ré, do seu imóvel, do valor e condições de remuneração, das garantias da atividade de mediação, e todas as outras que foram preenchidas posteriormente por terceira pessoa.
A ré jamais se obrigou a pagar à autora, a título de remuneração, a quantia de €5.000,00, acrescida de IVA, porquanto nunca o angariador imobiliário da autora referiu tal valor à ré ou qualquer outro, nem do contrato assinado pela ré constava qualquer valor.
A mãe da ré sempre transmitiu ao angariador imobiliário da autora por que razão pretendia vender o imóvel, bem como que só estaria interessada em vender o seu imóvel se conseguisse comprar outro, por um preço idêntico ou inferior, caso contrário ficaria sem um local para viver com a sua filha.
No dia 13 de Janeiro de 2015, o angariador imobiliário da autora apresentou uma proposta de compra do imóvel da ré pelo preço de €75.000,00. Tal proposta foi apresentada por um indivíduo de nacionalidade brasileira, cuja identidade a ré desconhece.
A ré rejeitou a proposta apresentada, tendo informado o angariador imobiliário da autora que só estaria interessada em vender o imóvel por €78.000,00, desde que, por idêntico ou inferior valor, conseguisse adquirir um outro imóvel, com caraterísticas semelhantes.
Tanto foi assim que, em fevereiro de 2015, o angariador imobiliário da autora apresentou à mãe da ré, juntamente com a sua proprietária, um imóvel, sito na Alameda …, …, …, na …. No entanto, tal imóvel não agradou à mãe da ré.
É absolutamente falso que o angariador imobiliário da autora tivesse informado a ré, no dia 23 de janeiro de 2015, que o proponente de nacionalidade brasileira aceitou o valor proposto pela ré.
Aliás, tal era impossível de suceder, porquanto, o angariador imobiliário da autora sempre informou a mãe da ré que o proponente estaria a tentar obter um financiamento bancário, o que significa dizer que a proposta nunca poderia ter sido aceite sem uma resposta da respetiva instituição bancária.
Mesmo admitindo a tese da autora, nunca o proponente de nacionalidade brasileira aceitou o valor proposto pela ré. Conforme a própria autora confessa quem, alegadamente aceitou tal proposta foi uma senhora chamada D…. Ora, não consta da proposta apresentada pelo angariador imobiliário da autora, junto aos autos com a P.I., o nome da referida senhora. Nunca a ré conheceu ou teve qualquer contacto com essa senhora e nunca recebeu qualquer cheque no valor de €2.500,00, da referida senhora ou seja de quem for.
Acresce que o cheque junto aos autos com a P.I. nem sequer foi emitido pela senhora D…, mas antes por E…, que a ré também desconhece quem seja.
A ré apenas teve contacto com o angariador imobiliário da autora, no dia 13 de janeiro de 2015, e nunca recusou celebrar qualquer negócio com a autora, desde logo porque esta nunca sequer propôs um negócio à ré, de acordo com a vontade manifestada por esta.
A ré sabe que o angariador imobiliário da autora apresentou à mãe da ré, no dia 30 de maio de 2015, um outro imóvel, sito na Rua …, .., …, na …, por forma a tentar convencer esta a realizar a escritura de compra e venda do imóvel da ré, tendo a mesma recusado, porquanto o imóvel não era do seu agrado.
O valor da remuneração que a autora teria direito a receber e as demais condições contratuais foram inseridas no contrato de mediação imobiliária, junto aos autos com a P.I., sem o conhecimento e a concordância da ré.
Nos termos do disposto no artigo 8º do Decreto-Lei n.º 446/85, de 25.10, a violação pela autora dos deveres de comunicação e de informação, relativamente ao valor da sua remuneração e demais condições gerais do contrato, tem como consequência legal a nulidade das mesmos e a sua exclusão do contrato.
Conclui pela improcedência da ação.
Procedeu-se a julgamento e, a final, proferida sentença, na qual a ação foi julgada improcedente.
Inconformada, a autora recorreu para esta Relação, formulando as seguintes conclusões:
1. A apelante celebrou com a recorrida, por acordo escrito, um contrato de mediação imobiliária, promoveu a respetiva venda, suportando todos os custos inerentes, nomeadamente com publicações várias e visitas de interessados, encontrou efetivos compradores para o imóvel pelo preço que, após concessões mútuas, foi ajustado entre as partes vendedora e compradora e só não foi realizada a escritura de compra e venda porque a final a recorrida se recusou a vender o imóvel discutido nos presentes autos com a justificação de que não tinha encontrado habitação alternativa para residir após a venda.
2. O facto da ré/recorrida não ter querido vender o imóvel cuja mediação foi objeto do contrato junto aos autos, confere à autora/recorrente, nos termos da Lei 15/2013, o direito à sua remuneração.
3. De toda a prova documental e testemunhal produzida, resulta, salvo melhor opinião, que, por influência inicial da sua mãe, a ré num primeiro momento pretendeu vender o imóvel onde residia, celebrou contrato de mediação com a autora, ajustou o preço de venda, mas depois, ao arrepio de todas as obrigações assumidas, já não pretendeu vender o imóvel, prejudicando quer a apelante, quer os compradores que já tinham inclusivamente o crédito aprovado par o efeito depois de inclusivamente ter sido realizado relatório de avaliação por parte da instituição bancária.
4. Tal resulta cristalino do depoimento da única testemunha arrolada pela ré (sua mãe).
5. Ou seja, apesar de ter cedido inicialmente ao desejo da sua mãe, depois de assumidas todas as obrigações perante a apelante e deixando que o processo de compra chegasse ao ponto de ter compradores dispostos a oferecer o preço pretendido e com o crédito aprovado, mas tendo desistido da mesma venda, veio alegar que, contrariamente a todas as obrigações assumidas por escrito, a sua obrigação de vender estaria dependente (por uma qualquer conversa verbal) de encontrar residência alternativa ao seu gosto.
6. Ora, não só tal encapotada matéria de exceção contraria todas as regras de experiência comum, como se verifica que ainda hoje (pelo menos na data da audiência de julgamento), a ré ainda não tinha vendido o imóvel em questão, pois, aos costumes, a mãe da mesma referiu que ainda aí residia.
7. Ou seja, verifica-se que após o contrato de mediação imobiliária realizado no ano de 2014 e após aceitação de preço para compra em janeiro de 2015, houve mesmo por parte da ré uma desistência de venda da habitação, tendo desistido pura e simplesmente de vender.
8. No ponto 13 das alegações de recurso transcreveu-se a matéria de facto dada como provada na sentença (a qual se considera integralmente reproduzida por uma questão de economia processual).
9. Consta do acordo de mediação imobiliária junta aos autos que a apelante apenas se obrigou a promover a venda do imóvel aí melhor identificado, apesar do angariador imobiliário F… se ter mostrado naturalmente disponível para mostrar à ré e à sua mãe habitações que lhes pudessem interessar, mas sem nunca condicionar a mediação imobiliária destinada a vender o imóvel em discussão nos presentes a qualquer interesse efetivo.
10. É a própria mãe da recorrida a lembrar, aliás, que o angariador imobiliário lhe referiu para procurar casas na internet, referindo que existiam muitas casas à venda no mercado imobiliário, o que, de acordo com critérios de lógica e normalidade, evidencia que a procura de habitações alternativas por banda da ré era uma consequência normal da decisão de vender o imóvel em que habitava, não passando por qualquer obrigação da autora em garantir que encontrava um imóvel apto a satisfazer as suas necessidades.
11. Foi julgada improcedente a ação, segundo cremos, devida à errada interpretação do artigo 270º do C.C. (condição) e ainda da errada subsunção dos factos a tal norma jurídica.
12. Na sentença proferida consta a seguinte fundamentação: “(...) Daqui decorre que o acordo celebrado entre a autora e a ré., no concerne à concretização da venda ao comprador que viesse a ser angariado pela autora ficou sujeito à condição suspensiva de a autora encontrar para a ré um imóvel que esta pudesse comprar. Porque a condição suspensiva suspende a eficácia do negócio, por maneira que ele só produzirá os seus efeitos, se vier a verificar-se o evento visado, ter-se-á de concluir que, não se verificando o evento visado, o negócio jurídico não produz os seus efeitos (artigo 270º do C.C.), pelo que não pode ser imputado à ré o incumprimento de um contrato que não produziu efeitos.
Assim, tendo-se demonstrado que a ré recusou celebrar a escritura de compra e venda correspondente à proposta referida em 10 dos factos provados porque não tinha outra casa para comprar, e atenta a restante factualidade a que já se fez referência, temos que concluir que o mesmo não se frustrou por culpa da ré, pressuposto de que depende o invocado direito da autora à remuneração acordada.
Consequentemente, a sua pretensão não pode obter provimento.”
13. Sucede que, em lado algum da matéria de facto dada como provada consta que a autora se obrigou a encontrar uma habitação que fosse do agrado da ré para que esta a comprasse, constando apenas no ponto 17 dos factos provados que a mãe da ré disse ao angariador da autora que esta só estaria interessada em vender o imóvel se conseguisse comprar outro (o que é muito diferente de qualquer obrigação firmada entre demandante e demandada).
14. Em lado algum da matéria de facto provada consta que a ré não conseguiu comprar outro imóvel, pois foram-lhe mostrados imóveis (os quais foram rejeitados, não por não conseguir, mas porque não gostava dos mesmos).
15. Sabemos que a ré declarou por escrito aceitar o preço oferecido pelos compradores, sem colocar qualquer condição de que só venderia se encontrasse outro imóvel que lhe agradasse.
16. E também em lado algum dos factos provados consta igualmente qual dos eventos futuros e incertos deveria ocorrer primeiro (encontrar uma casa para a ré comprar ou vender a casa objecto do contrato de mediação).
17. Desta forma, ao contrário do entendimento do tribunal recorrido, acredita-se que inexistiu qualquer condição suspensiva, prevista no artigo 270º do C.C.
18. Não se podendo subsumir a factualidade dada como provada à referida norma jurídica.
19. Desde logo, cumprindo o disposto no artigo 640º, nº 1, alínea a) do C.P.C., indica-se que foi errada a decisão proferida sobre a matéria de facto constante do ponto 17 dos factos provados na sentença.
20. Nos termos do disposto no artigo 640º, nº 1, alínea c), do C.P.C., a recorrente entende que deveria ter sido considerada como não provada tal matéria de facto, uma vez que não foi feita qualquer prova dessa realidade, aceitando-se apenas que a mãe da ré solicitou ao angariador imobiliário da autora que encontrasse um imóvel que a mesma pudesse comprar, mas sem qualquer obrigação para o efeito e, muito menos, sem que que tal circunstância fosse condicional da venda que seria promovida.
21. Não se encontra junta aos autos qualquer prova documental nesse sentido, e resulta da prova testemunhal, precisamente que não poderia ser dada como provada a matéria de facto constante do referido ponto 17.
22. Refere a testemunha F… este propósito da possibilidade da existência de um contrato de mediação sujeito a condição de comprar: Do minuto 11:40 até ao minuto 15:15 – A testemunha refere que tem conhecimento das regras impostas pela B… e ainda das regras internas e que está completamente fora de questão; Refere que não faz sentido e não é possível.
23. Quanto à circunstância do tribunal a quo ter dado maior credibilidade à mãe da recorrida em detrimento da testemunha F…, resulta apenas e só, salvo melhor opinião, de um manifesto lapso de análise em relação ao declarado.
24. Na verdade, não se trata de uma qualquer realidade exterior percepcionada pelo tribunal ao abrigo da imediação (por exemplo, expressões corporais, rubor facial, etc.), mas apenas de um lapso de interpretação quanto ao declarado e que pode ser muito facilmente explicado, como pensamos, aliás, que teria sido mesmo explicado pelo próprio nos esclarecimentos prestados na acareação.
25. O lembrado pela testemunha F… é que a marcação da escritura é feita por carta registada com aviso de receção com antecedência e que tal marcação não é realizada por si, na medida em que são os compradores a interpelar (no caso, feito pela B1…) e que o envio do mail aos vendedores foi feito a pedido da colega G… da referida B…, não tendo sido ele a notificar para a escritura.
26. A mesma testemunha lembrou que antes da data designada para a escritura foi-lhe afirmado expressamente pela ré que não iria comparecer na escritura, o que foi dado conhecimento à B1…, e que no sábado se dirigiu com a referida colega G… da B1… para conversarem sobre essa posição, razão pela qual acreditou que, depois desse conhecimento e conversa, ninguém teria comparecido.
27. É verdade que a testemunha, F…, ficou surpreendida ao saber que os compradores se teriam deslocado para efeitos de celebração da escritura pública de compra e venda, precisamente porque era sabedor da recusa expressa da sua cliente em vender, o que teria sido transmitido à B1….
28. Desta forma, a eventual falta de seriedade imputada à testemunha F… não é mais do que um erro de interpretação em relação ao declarado, conforme certamente V. Exas. poderão depreender.
A apelada apresentou contra-alegações, concluindo pela improcedência do recurso.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
1. A autora dedica-se à atividade de mediação imobiliária.
2. A ré é proprietária da fração autónoma designada pela letra “K” do prédio sito na Rua … n.º …, … – …, Matosinhos, inscrito na matriz sob artigo nº 6223 da Freguesia da …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos, sob o n.º 1335, conforme documentos juntos aos autos a fls. 18 a 19 e 22 a 27, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
3. Por acordo escrito datado de 29 de dezembro de 2014, denominado contrato de mediação imobiliária”, que se mostra junto aos autos a fls. 29 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, a autora obrigou-se perante a ré a diligenciar no sentido de conseguir um interessado para a compra do imóvel referido em 2, pelo preço de €79.000,00.
4. Nos termos da cláusula 5ª do referido acordo escrito, a ré obrigou-se a pagar à autora a título de remuneração a quantia de €5.000,00, acrescida de IVA, à taxa legal em vigor.
5. Nos termos da cláusula 8ª do referido acordo escrito, o mesmo tinha uma validade de seis meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado por qualquer das partes contratantes por carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo/renovação.
6. Nos termos da cláusula 4ª do referido acordo escrito, o mesmo foi feito em regime de exclusividade.
7. A ré limitou-se, tão-somente, a assinar o acordo escrito referido em 3, não tendo preenchido o mesmo.
8. A autora, no cumprimento das obrigações assumidas e suportando todos os custos inerentes, publicitou a venda da fração referida em 2 no seu site da internet, publicou imagens fotográficas da mesma fração na sua revista, realizou visitas a pedido de interessados àquela fração e publicou “Flyers” com a notícia da intenção de venda do imóvel da ré.
9. A autora angariou uma compradora para o mesmo imóvel pelo preço de €75.0000,00, negócio recusado pela ré que, na data de 13/01/2015, declarou que o valor mínimo que estava disposta a vender seria de €78.000,00.
10. A mesma compradora, D…, no dia 23 de janeiro de 2015, aceitou o proposto pela ré, subindo o valor inicial proposto para o pretendido valor de €78.000,00.
11. Tendo entregado cheque, no valor de €2.500,00, para garantir o negócio.
12. Nunca a ré recebeu o cheque referido em 11.
13. A ré reside com a sua mãe no imóvel referido em 2.
14. Apesar de não ser a proprietária do imóvel, a mãe da ré sempre agiu nessa qualidade.
15. A mãe da ré solicitou a um angariador imobiliário da autora para que diligenciasse no sentido de conseguir um interessado na compra do referido imóvel, bem como para que encontrasse um imóvel que a mesma pudesse comprar.
16. Uma vez que o imóvel era propriedade da ré, o angariador imobiliário da autora solicitou à mãe da ré que fosse a sua filha a assinar o contrato de mediação imobiliária.
17. A mãe da ré sempre transmitiu ao angariador imobiliário da autora que só estaria interessada em vender o seu imóvel se conseguisse comprar outro, caso contrário ficaria sem um local para viver com a sua filha.
18 O angariador imobiliário da autora mostrou à mãe da ré dois imóveis para esta adquirir, mas esta recusou, pois os imóveis não eram do seu agrado.
19. A ré recusou celebrar a escritura de compra e venda correspondente à proposta referida em 10 porque não tinha outra casa para comprar.
Factos não provados
a) O acordo escrito referido em 3 dos factos provados, quando a ré o assinou, não estava preenchido, uma vez que continha inúmeros espaços em branco, nomeadamente no que diz respeito à identificação da ré, do seu imóvel, do valor e condições de remuneração, das garantias da atividade de mediação, e todas as outras que foram preenchidas posteriormente por terceira pessoa.São apenas as questões suscitadas pelos recorrentes e sumariadas nas respetivas conclusões que o tribunal de recurso tem de apreciar – artigos 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do C.P.C.
As questões a decidir são as seguintes: impugnação da decisão relativa à matéria de facto, no que concerne aos pontos 17 dos factos provados.
I. Os casos em que, pela via do recurso, se há-de reapreciar a prova produzida em primeira instância, terão de ser, concretamente, evidenciados pelo recorrente, destacando-os dos demais, indicando os depoimentos em que se funda, por referência ao assinalado na ata, nos termos do nº 2, do citado artigo 155º (artigo 640º, nº 2, alínea a), do C. P. C.).
A apelante, mencionando os concretos meios probatórios, constantes do processo que, em seu entender, impõem decisão diversa da recorrida, preenche aqueles requisitos legalmente impostos, para que se possa apreciar o alegado erro na apreciação da matéria de facto.
O ponto da matéria de facto que a autora/apelante considera incorretamente julgado é o seguinte: “A mãe da ré sempre transmitiu ao angariador imobiliário da autora que só estaria interessada em vender o seu imóvel se conseguisse comprar outro, caso contrário ficaria sem um local para viver com a sua filha”.
Com base na reapreciação do depoimento da testemunha F…, consultor imobiliário que presta serviços para a autora, em regime de exclusividade, desde junho de 2014, pretende a apelante que o referido ponto da matéria de facto seja incluído nos factos não provados.
Sobre o facto ora impugnado foram ouvidas as testemunhas F… e H…, mãe da ré.
Por um lado, a testemunha F… refere que a venda do imóvel da ré nunca esteve dependente da condição de ser conseguido um outro para onde aquela pudesse ir viver com a mãe.
Por outro lado, a testemunha H…, mãe da ré, reafirmou que foi decidido vender a casa porque tinha humidades. E que pediu para vender a casa na condição de lhes ser arranjada uma outra para onde pudessem ir viver.
É claro que, como se reconhece na motivação da decisão sobre a matéria de facto, ambas as referidas testemunhas têm interesse no desfecho da ação; o F… «porque, obviamente, tem a sua comissão em causa, e a segunda porque é “quase parte”, tal é o seu envolvimento nos factos.
No entanto, ao contrário do entendimento consagrado na sentença, entendemos que, para além de considerarmos que a testemunha F… prestou um depoimento isento e credível, o mesmo afigura-se ser mais consentâneo com o contrato de mediação imobiliária nos termos do qual a autora se obrigou perante a ré a diligenciar no sentido de conseguir um interessado para a compra do imóvel, pelo preço de €79.000,00. Não consta do contrato de mediação imobiliária que a venda do imóvel tenha ficado dependente da condição da autora encontrar uma outra casa para onde a ré e a mãe pudessem ir viver.
Mas, também se nos afigura não ser verosímil a sujeição do contrato de mediação imobiliária a uma tal condição verbal, pois, “a partir do momento em que se inicia a promoção de um imóvel, está-se a dar conhecimento ao mercado de que o mesmo está disponível para venda”, não fazendo sentido que, depois, a concretização do contrato promovido ainda ficasse “dependente da negociação de terceiros” que, na situação concreta, consistiria na contingência de ser adquirido uma outra casa para onde a ré e a mãe pudessem ir habitar.
Por conseguinte, é convicção desta Relação de que, face ao teor do contrato mediação imobiliária celebrado entre autora e ré e ao depoimento da testemunha F…, deve ser dado como não provado que “a mãe da ré sempre transmitiu ao angariador imobiliário da autora que só estaria interessada em vender o seu imóvel se conseguisse comprar outro, caso contrário ficaria sem um local para viver com a sua filha”.
Elimina-se, assim, o ponto 17 dos factos provados, passando o mesmo a constar de uma alínea b) dos factos não provados.
II. Por acordo escrito datado de 29 de dezembro de 2014, denominado contrato de mediação imobiliária, a autora obrigou-se perante a ré a diligenciar, no sentido de conseguir um interessado para a compra do imóvel referido em 2, pelo preço de €79.000,00.
Nos termos da cláusula 4ª do referido acordo escrito, o mesmo foi feito em regime de exclusividade, isto é, só a autora teria o direito de promover o negócio da venda do imóvel durante o período de vigência do mesmo.
Nos termos dos nºs 1 e 2 do artigo 2º da Lei nº 15/2013, de 8/2, «a actividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis. A atividade de mediação imobiliária consubstancia-se também no desenvolvimento das seguintes ações: a) Prospeção e recolha de informações que visem encontrar os bens imóveis pretendidos pelos clientes; b) Promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões”.
O contrato de mediação imobiliária pode ser definido como aquele em que uma das partes se obriga a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição. Carlos Lacerda Barata, Contrato de mediação, Estudos do Instituto do Direito do Consumo, pág. 185.
Está sujeito à forma escrita, dele constando obrigatoriamente a identificação das partes, o objeto e condições de exercício da mediação, a forma de remuneração e o prazo de duração do contrato – artigo 16º do citado diploma.
São assim elementos caraterizadores deste contrato: obrigação de aproximação de sujeitos; atividade tendente à celebração do negócio; imparcialidade; ocasionalidade; retribuição.
A atividade do mediador consiste essencialmente na prática de atos materiais, tendentes a favorecer o encontro de eventuais contraentes e a celebração do negócio em causa. Essa atividade tem, pois, carácter pluridirecional, dirigindo-se a um resultado que envolve, pelo menos, duas pessoas.
Por outro lado, o mediador não age por conta do comitente, nem no interesse deste. A imparcialidade impõe ao mediador o dever de se comportar, perante os potenciais contraentes, em termos não discriminatórios e de modo a evitar danos para qualquer deles; nomeadamente, deverá avisar ambas as partes quando conheça alguma circunstância, relativa ao negócio, capaz de influenciar a decisão de contratar (ou não). Carlos Lacerda Barata, ob. cit., pág. 193 e 198.
Nos termos do artigo 19º, nº 2, da Lei nº 15/2013, quando o negócio não é celebrado por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, esta tem direito à remuneração.
A autora, no cumprimento das obrigações assumidas e suportando todos os custos inerentes, publicitou a venda da fração no seu site da internet, publicou imagens fotográficas da mesma fração na sua revista, realizou visitas a pedido de interessados naquela fração e publicou “Flyers”, com a notícia da intenção de venda do imóvel da ré.
A autora angariou uma compradora para o mesmo imóvel pelo preço de €75.0000,00, negócio recusado pela ré que, na data de 13/01/2015, declarou que o valor mínimo pelo qual estava disposta a vender seria de €78.000,00.
A mesma compradora, D…, no dia 23 de Janeiro de 2015, aceitou o proposto pela ré, subindo o valor inicial proposto para o pretendido valor de €78.000,00.
Tendo a ré recusado celebrar a escritura de compra e venda, ficou obrigada a pagar à autora, nos termos da citada Lei nº 15/2013, a remuneração acordada de €5.000,00, acrescida de IVA, à taxa legal em vigor.
Deste modo, procede o recurso da autora B…, Lda.
Decisão:
Pelos fundamentos expostos, acordam os Juízes desta secção cível em julgar procedente a apelação e, consequentemente, revogando a sentença recorrida, condenar a ré C… a pagar à autora B…, Lda., a quantia de €5.000,00, acrescida de IVA, à taxa legal de 23%, num total de €6.150,00.Custas pela apelada.
Sumário:
..................................................................................................................................
.................................................................
Porto, 7.12.2018
Augusto de Carvalho
Carlos Gil
Carlos Querido