Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1988/09.1TBPFR.P1 |  |
REMUNERAÇÃO
CONTRATO-PROMESSA
II - Mas, também é devida nos casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado nos quais as partes prevejam o pagamento da remuneração após a sua celebração.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto.
*
B… e C…, intentaram a presente acção declarativa de condenação, com processo sumário, contra D…, S.A., pedindo a condenação desta a pagar-lhes a quantia global de € 8.100,00, acrescida dos juros, á taxa legal, desde a citação até efectivo pagamento.Fundamentaram a sua pretensão no facto de, em virtude de um contrato de mediação imobiliária celebrado com a ré, esta se ter obrigado perante o autor a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra de uma fracção pertença dos autores, pelo preço de cento e cinquenta mil euros, em regime de não exclusividade, sendo que a remuneração devida à ré pelos autores apenas seria devida caso esta conseguisse interessado que concretizasse o negócio visado, a saber, a venda efectiva ou definitiva da fracção em causa, sendo que não obstante ter sido este o acordo realizado, o certo é que no documento onde tal acordo foi reduzido a escrito veio a constar coisa diferente, já que foi aposta uma cruz na quadrícula que identificava que a retribuição seria devida à ré na outorga do contrato promessa.
Assim, e não tendo sido devidamente explicado ao autor o significado daquela cláusula e, ao invés, tendo-lhe sido dito que aquele contrato tratava-se apenas de um "pró forma", e tendo a ré, aquando da outorga do contrato promessa que se veio a realizar, convencido os autores a anteciparem-lhe a comissão, vieram estes a fazê-lo, na sua versão indevidamente, tanto mais que o negócio definitivo não mais veio a ter lugar, por virtude do que vêm por intermédio da presente demanda exigir o pagamento daquela comissão entregue, concluindo, além do mais, pela nulidade do contrato celebrado.
A ré contestou, por impugnação e por excepção, invocando que foi dado conhecimento da cláusula respeitante à forma e momento em que a entrega da comissão deveria ocorrer e que procedeu à sua explicitação aos autores que as aceitaram, e que, a invocação da nulidade adveniente da alegada não remessa, por parte da ré, da cópia do projecto do contrato de mediação imobiliária em causa ao Instituto do Consumidor (actual Direcção Geral do Consumidor) se traduz em claro abuso de direito, ao que acresce o facto de ser inexequível a devolução por parte da ré dos serviços que efectivamente prestou, para que assim pudesse a mesma, legitimamente, ser condenada a devolver a quantia que lhe foi entregue, como pretendem os autores.
Concluiu, pedindo a improcedência total da presente demanda.
(…)
A final proferiu-se decisão a absolver a ré do pedido.
*
Os autores apelaram da sobredita decisão e concluíram da seguinte forma:I- O contrato de angariação imobiliária é um contrato de resultado, pelo que frustrando-se o resultado de angariação de comprador, por culpa deste não é devida a remuneração, vide neste sentido Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 30/10/2008 processo 4698/2008-8, consultável na Internet;
II- Sendo nulo o contrato de mediação imobiliária, por violação do n.° 7 do artigo 19° do DL 211/2004 e não tendo a mediadora logrado alcançar o resultado por arrependimento/incumprimento do comprador não tem direito à remuneração.
III- A questão que se coloca nos presentes autos é anterior à colocação da questão da ineficácia da declaração de nulidade nos contratos de prestação de serviços por insusceptibilidade de devolução da contrapartida pela pane que beneficiou dos serviços, pois sendo o contrato de mediação imobiliária um contrato de resultado, os autores, seguindo a posição jurisprudencial dos acórdãos invocados na douta sentença recorrida em caso de nulidade apenas teriam de devolver o valor do serviço prestado, que corresponderia à remuneração acordada, se aquele o tivesse sido e como não se verificou o resultado, o serviço não foi prestado nada há a restituir.
IV- É legitimo e não ofende o direito a alegação da nulidade do contrato pêlos autores em suporte do seu pedido de restituição da comissão adiantada à ré tendo em vista uma venda que não se concretizou por razões imputáveis ao comprador angariado pela ré.
V- É mais ofensivo da justiça que a ré fique com uma comissão como se tivesse prestado o serviço para que foi contratada, angariando comprador que efectivamente comprasse o prédio, sem o ter feito, do que o ficar sem essa comissão, tanto mais que a remuneração da sua actividade está dependente de um resultado que não se concretizou.
VI- O n.° 3 da clausula 5ª do contrato de angariação imobiliária dos autos, deve ser interpretado como apenas autorizando o pagamento ou adiantamento das comissões nas situações aí referidas e não como consagrando direito a remuneração
VII- Diferentemente do caso dos autos nos do acórdão do ST J de 11/02/2010 e do da Relação do Porto de 20/03/2007 o comprador angariado tinha feito efectivamente a compra e portanto tinha sido alcançado o fim do contrato de mediação imobiliária.
VIII- De todo o modo mesmo nesses caso a tese de dever de pagamento da comissão no contrato de angariação imobiliária nulo, dá efeito de validade a um contrato que o legislador decidiu culminar com nulidade, descurando os interesses de ordem publica subjacentes ao estabelecimento dessa sanção, em nome do principio do não enriquecimento sem causa.
IX- Não é legitimo chamar à caiação o instituto do abuso de direito sempre que determinada parte possa beneficiar da declaração de nulidade de um contrato.
X- Se o legislador culmina com nulidade determinado contrato, dessa nulidade haverá uma parte que beneficia e outra que é prejudicada.
XI- A questão do abuso do direito deve ser chamada em casos de excepção em situações de "injustiça clamorosa" Manuel de Andrade refere-se aos direitos "exercidos em termos clamorosamente ofensivos da justiça" (Teoria Geral das Obrigações pag 63), Vaz Serra refere-se a "clamorosa ofensa do sentimento jurídico essencialmente dominante" (Abuso do Direito BMJ n.º 85 pág 253).
XII- Chamar à colação o instituto do abuso de direito sempre que de acordo com um critério subjectivo a solução que decorre da aplicação da lei não pareça a mais justa é abrir caminho ao livre arbítrio e ao desrespeito pela lei em nome de critérios subjectivos de justiça.
XIII- Entendendo-se que mesmo assim houve alguma prestação de serviço pela ré, com o pagamento do sinal pelo comprador que angariou e que mais tarde se arrependeu, então o valor do serviço da ré será o correspondente à aplicação da percentagem de 5% sobre o sinal pago, ou seja 625,00 € e não o valor de 8.100,00 € decidido na sentença recorrida.
XIV- Violou a douta decisão recorrida entre outros o disposto no artigo 286° e 334° do C. Civil.
XV- Deve ser revogada a decisão recorrida substituindo-se a mesma por outra que julgue a acção procedente.
Contra-alegou a ré argumentando no sentido do não provimento do recurso.
*
Factos provados:a) A aquisição, por compra, do prédio consubstanciado em tipo T3 - Duplex, desenvolvendo-se ao nível do rés do chão e 1.° andar, com acesso ao nível do rés do chão, lado esquerdo do alçado principal, e espaço amplo destinado a garagem, sito e com entrada na sub-cave, localizado na Freguesia de Paços de Ferreira, inscrito na matriz sob o art.° 2055 E, e registado na competente Conservatória do Registo Predial sob o n.° 418/199220605, encontra-se inscrita a favor dos autores desde 18.02.2000 (alínea A) da matéria de facto assente);
b) A ré dedica-se com fins lucrativos à actividade de mediação imobiliária, sendo detentora da licença ……, atribuída para o exercício daquela actividade nos termos do regime jurídico previsto no DL n.° 211/2004, de 20 de Agosto, tudo como flui do teor do documento de fls. 92 dos autos, que aqui se dá por reproduzido (alínea B) dos factos assentes);
c) A ré e E…, S.A., designada por "E1…" celebraram acordo escrito denominado "Contrato de Franquia", através do qual, para além do mais, esta última se disponibilizou a garantir àquela primeira formação, manuais, sistema informático e imagem, sob a contraprestação, por parte da ré de taxas mensais, tudo nos termos constantes de fls. 66 a 91 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea C) da matéria de facto assente);
d) O autor e a ré celebraram por escrito, em 06.05.2008, acordo denominado " Contrato de Mediação Imobiliária", pelo período de seis meses, no âmbito do qual aquele primeiro, declarou-se dono do prédio aludido em A), e a segunda obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra daquele imóvel, pelo preço de € 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros), desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características do respectivo imóvel, mais tendo sido acordado que qualquer alteração ao preço fixado deveria ser comunicado de imediato e ser escrito à ré na qualidade de mediadora e que tal acordo era efectuado em regime de não exclusividade, tudo como flui do teor de fls. 14 e 15 dos autos, que aqui se dá por reproduzido (alínea D) da matéria de facto assente);
e)No âmbito do acordo referido em D), ficou ainda convencionado que a remuneração a atribuir à ré seria na quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio viesse a ser efectivamente concretizado acrescido de IVA à taxa legal (alínea E) dos factos assentes);
f) No âmbito do acordo referido em d), sob a epígrafe "cláusula 5.ª", para além do referido em e), foi aposta uma cruz na opção aí prevista de o total da remuneração ser devido aquando da celebração do contrato-promessa (alínea F) da matéria de facto assente);
g) Em Janeiro de 2009, a autora, por escrito comunica e contacta a ré no sentido de baixar o preço pelo qual pretendiam alienar o imóvel, a saber, de € 150.000,00 para €145.000,00, no sentido de facilitar a sua venda, tudo conforme documento de fls. 47 dos autos, que aqui se dá por reproduzido (alínea G) da matéria de facto assente);
h) Na sequência do acordo aludido em d), em Fevereiro de 2009, a ré logrou angariar como interessado para a compra da fracção descrita em a), F…, embora pelo preço de € 135.000,00, do que foi dado conhecimento aos autores, os quais aceitaram a aludida proposta (alínea H) da matéria de facto assente);
i) Por virtude do referido em h), em 12.02.2009, por escrito particular denominado "Contrato Promessa de Compra e Venda", B… e C…, por um lado, e F…, por outro, declararam, aqueles primeiros prometer vender livre de quaisquer ónus ou encargos ao segundo, o prédio aludido em A), pelo preço de € 135.000,00, cujo pagamento será realizado através de uma prestação de € 5.000,00 através de cheque sob o G… com o n. ° ………., com data de 20.02.2009, a titulo de sinal e principio de pagamento, e como reforço de sinal a 31.03.2009 e 30.04.2009, o segundo entregaria as quantias de € 7.500,00 respectivamente, através de dois cheques (pós-datados) sob o G… com os números ………. e ………., sendo a restante quantia em dívida de € 115.000,00 entregue aos primeiros aquando da celebração da escritura pública de compra e venda a realizar-se até 15 de Maio de 2009, data a ser agendada pelo segundo, o que este declarou aceitar, tudo conforme teor de fls. 17 e 18 dos autos que aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea I) da matéria de facto assente);
j) No âmbito do acordo mencionado em I), ficou ainda convencionado que em caso de incumprimento de uma qualquer disposição do acordo em causa, aplicar-se-ia o disposto no art.° 442.° do Código Civil e em alternativa o disposto no art.° 830.° do mesmo diploma legal (alínea J) da matéria de facto assente);
1) Os dois primeiros cheques referidos em I) obtiveram provisão, tendo os autores recebido o montante por eles titulado, sendo que o terceiro dos cheques referidos era i) foi substituído em Maio de 2009 por outro com data de 15.06.2009, a pedido do mencionado F…, o qual veio a ser apresentado a pagamento em 26.06.2009 e a ser devolvido por falta de provisão em 30.06.2009 (alínea L) da matéria de facto assente e resposta aos números 5 e 6 da base instrutória));
m) Os autores entregaram à ré, a título de comissão, a quantia de € 8.100,00, por meio de cheques, um datado de 25.02.2009 no montante de € 5.000,00 e outro datado de € 03.04.2009 no montante de € 3.100,00 (alínea M) da matéria de facto assente);
n) Não obstante o referido em i), o interessado F… veio a dar conhecimento aos autores de que não poderia marcar a escritura de compra e venda do imóvel para Maio de 2009, sendo que, nada tendo sido marcado até 15 de Junho de 2009, os autores apresentaram a pagamento o último cheque que detinham;
o) Na primeira quinzena de Julho, os autores obtiveram da parte do referido F… informação de que este se encontrava com problemas na aprovação do empréstimo com instituição bancária, para a aquisição do imóvel descrito em a}, sendo que, não mais veio a agendar qualquer data para a outorga da escritura pública de compra e venda (alínea 0) da matéria de facto assente);
p) Por força do referido em O), os autores interpelaram F… por cartas registadas com aviso de recepção datadas de 25.08.2009 e de 11.09.2009, a fim de o mesmo proceder à marcação da outorga da escritura, até ao prazo limite de 02.10.2009, não tendo sido dada qualquer resposta, na sequência do que os autores deram conhecimento à ré que consideravam o acordo referido em i) resolvido, e solicitaram a esta a devolução da quantia aludida em m) (alíneas P) e Q) da matéria de facto assente);
q) A ré recusa-se a entregar aos autores a quantia que recebeu mencionada em m) por força do facto referido em f) (alínea R) da matéria de facto assente};
r) A ré enviou cópia do projecto do acordo aludido em d) e explicou ao autor o significado da clausula aludida em f) (resposta ao número 3.° da base instrutória);
s) Na Direcção Geral do Consumidor não se detectou qualquer registo do projecto do acordo mencionado em d) (teor do documento de fls. 109).
*
Os recorrentes argumentam que a recorrida não tem direito à remuneração em consequência do contrato de mediação acima referido (cujo resultado se frustrou), sendo nulo o dito contrato (por ausência do envio de cópia dos projectos de contrato ao IC cfr art. 19º nº 7 do DL nº 211/2004 de 20/8) também a recorrida não tem direito à remuneração (por ausência de resultado), é legitima a invocação da nulidade do contrato em causa, não é legitima a invocação do abuso de direito (a solução daí decorrente não é a mais justa) e a existir remuneração a mesma não deveria exceder 5% do sinal recebido pelos recorrentes.Em suma, a mediação é um contrato pelo qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte.
A obrigação fundamental do mediador é conseguir clientes para certos negócios agindo, por via de regra, com imparcialidade e no interesse de ambos os contraentes.
A remuneração da mediação só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mesma (art. 18º nº 1 do DL nº 211/2004 de 20/8).
Contudo, a lei prevê duas excepções à sobredita situação consubstanciadas nos caos em que o negócio visado, no contexto de uma mediação, sob exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da mediadora tendo esta direito a remuneração e nos casos em que tenha sido celebrado contra-promessa relativo ao negócio visado nos quais as partes prevejam o pagamento da remuneração após a sua celebração.
O caso em apreço enquadra-se na segunda excepção acima referida porquanto resultou provado que o pagamento da remuneração era devido aquando da celebração do contra-promessa de compra e venda.
Como a recorrida angariou o promitente-comprador do imóvel acima referido, conforme foi dado como provado, é-lhe, à luz da sobredita excepção, devida a remuneração acordada independentemente do destino do negócio prometido.
Não se trata de remunerar o mediador só porque este indicou um interessado na conclusão do negócio pretendido.
A remuneração resulta do acordo expresso entre recorrentes e recorrida que funciona a título de excepção e ao qual subjaz a outorga de um contrato suficientemente vinculador quanto ao propósito de contratar no futuro.
O tribunal a quo considerou que a invocação da sobredita nulidade pelos recorrentes consubstanciava abuso de direito.
Independentemente de se poder considerar que houve abuso de direito só se podia sufragar a ausência de remuneração, no contexto da arguida nulidade, se fosse de concluir que, ainda que não tivesse ocorrido a causa de nulidade, não havia lugar à remuneração porque a actividade desenvolvida pela mediadora era indiferente a esse propósito.
Declarada a nulidade do contrato, há lugar à reposição da situação anterior cfr art. 289º nº 1 do CC.
Porém, no caso em apreço, é de concluir que a actividade da recorrida dá direito a remuneração como acima se procurou demonstrar pelo que, mesmo a concluir-se pela nulidade, a remuneração era-lhe devida por ter direito a receber um valor correspondente aos serviços prestados aos recorrentes.
Prejudicadas as demais questões suscitadas pelos recorrentes.
*
Nestes termos, nega-se provimento ao recurso e, em consequência, confirma-se a decisão recorrida.Custas pelos recorrentes.
Porto, 15/2/2012
António Eleutério Brandão Valente de Almeida
Maria José Rato da Silva Antunes Simões
Abílio Sá Gonçalves Costa