Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 234/07.7TVPRT.P1 |  |
OBRAS NO ARRENDADO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
II – Essa “inexigibilidade” (conceito indeterminado), postulada pelo actual regime legal de resolução do contrato de arrendamento, há-de determinar-se, essencialmente, sob uma perspectiva de lesão dos interesses materiais do senhorio, nomeadamente pela acção do arrendatário que desvalorize o locado e a correspondente procura, e já não tanto em atenção a outros valores ou princípios de ordem imaterial, por ser o sentido que se retira das situações que o legislador consagrou no nº3 do citado art. 1083º, em que presumiu a inexigibilidade, todos eles referentes a lesões de ordem patrimonial na esfera do senhorio (mora superior a três meses no pagamento da renda ou no pagamento de encargos ou despesas e oposição do arrendatário à realização de obra ordenada pela autoridade pública).
Apelação e recurso subordinado
nº 234/07.7TVPRT.P1
2ª Secção Cível
Relator – Teixeira Ribeiro
Adjuntos – Desembgdrs: Dr. Pinto de Almeida e
Dr. Telles de Menezes
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I – B………., residente na Rua ………., nº …, ……, Porto, intentou acção declarativa de condenação, ordinária, nas Varas Cíveis da Comarca do Porto, aí distribuída sob o nº234/07.7TVPRT à .ª Vara, .ª Secção,
contra
C………., Ldª, com sede na ………., nº …, no Porto, alegando, em síntese, que:
- Sendo a Ré arrendatária comercial, para comércio de carnes (talho), do rés-do-chão do prédio urbano de que a Autora é proprietária, sito na ………., nº… a …, da freguesia ………., no Porto, inscrito na respectiva matriz so o artigo 0157, efectuou obras no arrendado, sem a sua autorização e contra o que dispõe o respectivo contrato de arrendamento, que alteraram substancialmente a estrutura externa e a disposição interna das suas divisões, designadamente demolindo antigas paredes, retirando pilares e vigas e alterando o revestimento dos tectos e paredes, obras essas que redundaram na diminuição da área locatícia e, consequentemente, em prejuízo da Autora como senhoria.
Concluiu, por isso, que com base nestes factos, se declare a resolução do contrato de arrendamento, condenando-se a Ré a fazer-lhe entrega do arrendado livre de pessoas e bens.
Contestando, a Ré, além de invocar a ilegitimidade da Autora, alegou, em síntese, que as obras foram expressamente autorizadas por esta e impostas administrativamente (pela Câmara Municipal), nomeadamente por condições de higiene e sanidade que devem existir neste género de estabelecimentos.
Alegando, ainda, que as obras que executou só valorizam o locado, tornado-o mais adequado à finalidade do contrato, factos de que a Autora não pode deixar de estar ciente, concluiu que a mesma está a fazer um uso ilegítimo do seu direito, em manifesto abuso de direito, devendo a acção improceder e a Autora ser condenada, como litigante de má fé, em multa e indemnização a liquidar a final.
Em reconvenção, pediu a condenação da Autora a pagar-lhe a quantia de 17.672,78 €, como indemnização pela valorização do locado que proporcionou com as obras que neste levou a cabo, acrescida de juros de mora à taxa legal até integral pagamento, e ainda a fazer as obras necessárias a que o saneamento não escoe todo na fossa existente no interior do locado, eliminado também as humidades ali verificadas.
Replicando, a Autora respondeu à matéria de excepção e reconvenção, concluindo pela improcedência desta e mantendo, no essencial, quanto ao mais, o que alegou e pediu na petição inicial.
Foi proferido o despacho saneador, com elaboração do elenco da matéria de facto assente e da base instrutória em audiência preliminar.
No seu requerimento instrutório de indicação de provas, de fls.169-171, a Autora requereu, além do mais, que “...nos termos do artº 519º do C.P.C....a notificação da sociedade D………., Ldª, com sede na Rua ………., nº …, em ………., ….-… ………., V. N. Gaia, melhor id. No doc. Nº 40 junto da contestação da Ré, para vir aos autos juntar a identificação dos trabalhadores de construção civil que efectuaram as obras no locado em causa e, posteriormente, sejam os mesmos notificados para prestar depoimento em audiência de julgamento.”
Este requerimento mereceu, quanto à sua parte agora transcrita, um despacho que o indeferiu, nos seguintes termos: “...por ausência de fundamento legal, uma vez que o invocado Artº 519º, nº1, do CPC não visa nem se destina a dispensar a parte de cumprir o seu ónus de indicar concretamente (e identificar cabalmente) as pessoas que pretende indicar como testemunhas – cfr. Os Artºs 618º, nº1 e 675º, nº2, do C.P.C.”, despacho este de que a Autora, depois de dele reclamar como consta a fls.203-206, e de ser desatendida pelo despacho de fls. 210-211, interpôs recurso de agravo (fls. 221), que foi admitido com subida diferida (fls. 230).
Juntas as respectivas alegações, e sem contra-alegações, o Mmº Juiz sustentou o seu despacho (fls. 234-AM a fls.234-AO), ficando suspensos os ulteriores termos do recurso até ao momento da respectiva subida (com o recurso que viesse a ser interposto da decisão final).
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença que, julgando improcedentes a acção e a reconvenção, absolveu ambas as partes dos respectivos pedidos (fls.350-378).
X
Inconformada, a Autora interpôs recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões alegatórias:
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Contra-alegando nesta apelação (recurso principal), a Recorrida, C………., Ldª, bateu-se pela manutenção da sentença recorrida – fls. 489 a 524.
Por sua vez, em recurso subordinado, a Recorrente C………., Ldª, formulou as seguintes conclusões alegatórias (fls.430 a 484):
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Contra-alegando no recurso subordinado, a Autora-Recorrida defendeu a improcedência deste recurso e a manutenção da sentença no que concerne ao pedido reconvencional.
x
Corridos os vistos legais, cumpre decidir, sendo de começar pelo conhecimento do agravo de despacho interlocutório, interposto a fls.221 pela Autora-Apelante, por a infracção cometida poder ter influência na causa – Artº 710º do Código de Processo Civil, na redacção, aplicável, anterior ao DL. Nº303/2007, de 24/12 (diploma a que pertencem as demais disposições que doravante se citarem sem menção de origem).
Nesse agravo, formulou as seguintes conclusões alegatórias:
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II – FUNDAMENTAÇÃO
II. 1 - Não tendo havido contra-alegações, e tendo sido sustentado o despacho, como inicialmente se deixou dito, consiste o objecto deste agravo – definido pelas respectivas conclusões alegatórias (Artºs 684º, nºs 1 e 3, e 690º, nº1, do Cod. Proc. Civil) – em dizer se o Juiz da causa devia deferir o requerimento instrutório apresentado pela Autora, ordenando, nos termos do Artº 519º do C.P.C., a notificação da sociedade D………., Ldª, com sede na Rua ………., nº …, em ………., ….-… ………., V. N. Gaia, melhor id. No doc. Nº 40 junto da contestação da Ré, para vir aos autos juntar a identificação dos trabalhadores de construção civil que efectuaram as obras no locado em causa e, posteriormente, a notificação dos mesmos para prestar depoimento em audiência de julgamento.
De relevante para decidir esta questão – quanto a factos – está apenas o que se deixou escrito no ponto I deste Acórdão, e o teor do despacho agravado, que indeferiu tal requerimento nos seguintes termos por ausência de fundamento legal, uma vez que o invocado Artº 519º, nº1, do CPC não visa nem se destina a dispensar a parte de cumprir o seu ónus de indicar concretamente (e identificar cabalmente) as pessoas que pretende indicar como testemunhas – cfr. os Artºs 618º, nº1 e 675º, nº2, do C.P.C.
Que dizer?
As razões agora invocadas pela Agravante situam-se todas no âmbito da interpretação que se faça dos princípios processuais do “Inquisitório” e da “Cooperação” na administração da justiça, que não poderá – ao que cremos – ser tão amplo que exclua o ónus que incumbe à parte processual de indicar os seus meios de prova com que pretende demonstrar os factos que alegou ou infirmou na acção (Artº 512º, nº1), nem tão reduzido que negue à mesma parte processual um complemento de soberania e autoridade capaz de contribuir, na medida do absolutamente indispensável, para remover circunstanciais obstáculos ou dificuldades que à mesma se lhe deparem como intransponíveis na obtenção desses elementos de prova, dentro do também designado por alguns doutrinadores como princípio do “direito à prova” - cfr, entre outros, Miguel Teixeira de Sousa, in “Estudos sobre o Novo Processo Civil”, 1996, pag. 55-58.
Tanto o princípio do inquisitório como o da cooperação confluem num propósito comum – o de promover a rápida realização do direito material, com uma adequada solução dos litígios e um pronto restabelecimento da paz social – v.g. Autor e obra citada, pag. 25, e Abrantes Geraldes, in “Temas da Reforma do Processo Civil”, I Volume (Princípios Fundamentais), pag.s 29 a 49.
Mas, cada um dos intervenientes (magistrados, advogados, partes processuais, e mesmo terceiros) tem o seu “papel” na consecução desse objectivo; deverá começar por desempenhá-lo, não se desresponsabilizando com ligeireza na expectativa de que os demais supram a sua inacção ou incúria.
Porque a “cooperação” não é senão um incitamento ao diálogo franco e à colaboração de boa fé de todos os intervenientes de molde a que o processo, com brevidade e eficácia, obtenha a decisão adequada à realidade em discussão e litígio, compreende-se que a intervenção e direcção do Juiz do processo só se justifique para reconduzir o processo à sua normal tramitação e fluência-Artºs 265º, nº1 (inquisitório) e 266º, nº1 (cooperação). Ou seja, e no que concerne à indicação dos meios de prova, só quando alguma das partes “...alegue justificadamente dificuldade séria em obter documento ou informação que condicione o eficaz exercício de faculdade ou o cumprimento de ónus ou dever processual, deve o juiz, sempre que possível, providenciar pela remoção do obstáculo” (Artº 266º, nº4).
Sabendo-se que na elaboração do rol de testemunhas esse ónus cabe à parte interessada em fazer prova ou contra-prova de determinados factos – Artº 512º, nº1 – e que, observando-o, deve não só identificar as testemunhas como respeitar o limite processual (quanto ao seu número global e por cada facto que lhe interesse provar) imposto pelos Artºs 619º, nº1, 632º, nºs 1 e 2, e 633º, a intervenção cooperante do Juíz da causa, nesta área, está processualmente condicionada à circunstância de se verificar dificuldade séria na identificação das pessoas a arrolar, dificuldade essa que deverá ser alegada e demonstrada pela parte interessada (v.g. Citado Artº 266º, nº4).
Ora, na hipótese dos autos, a Autora limitou-se, no seu requerimento de indicação de prova, de fls. 170, a simplesmente requerer ao Tribunal que, nos termos do disposto no artº 519º do C.P.C., “... se digne ordenar a notificação da Sociedade D………., Ldª, com sede na Rua ………., nº …, em ………., ….-… ………., V.N.Gaia ...para vir aos autos juntar a identificação dos trabalhadores de construção civil que efectuaram as obras no locado e, posteriormente, sejam os mesmos notificados para prestar depoimento em audiência de julgamento”. Não alegou, sequer, qualquer dificuldade ou obstáculo oferecido por aquela sociedade na identificação dos seus trabalhadores. E se sabe bem do domicílio dessa entidade, cabia-lhe ter a primazia de, aí, obter essa identificação, antes de procurar que o tribunal – que deverá manter-se equidistante em relação a ambas as partes, no que concerne à discussão da causa – fosse impôr a recolha de uma informação (Artº 519º, nº1) sem vislumbre de qualquer “dificuldade séria” na sua obtenção pela parte interessada e processualmente encarregada de o fazer.
Por estes motivos, o despacho recorrido não nos merece qualquer censura e vai manter-se.
II. 2 – Da Apelação
Nas conclusões alegatórias da Apelante, acima transcritas, recortam-se as seguintes questões a conhecer:
a) – Saber se, face à impugnação da matéria de facto no recurso, se impõe modificar a resposta aos quesitos 10º, 17º e 26º, por forma a ficar a constar dessas respostas o conteúdo agora sugerido pela Apelante (conclusões A, B, C, D, e E));
b) – Decidir, estabilizada que se mostre a matéria de facto apurada, se as obras efectuadas no locado pela Ré constituíram incumprimento do contrato e assumiram gravidade bastante para que não seja exigível à Autora, como senhorio, a manutenção do contrato de arrendamento (conclusões F, G, H, I, J, L, M, N, O, P, Q, R), S, T, U, V, X, Z, AA, BB, CC, DD, EE, e FF).
II.2.1 – Os Factos que a 1ª Instância julgou provados
Dos Factos assentes:
- A Autora é dona e legítima proprietária do prédio urbano sito na ………., n.ºs … a …, freguesia ………., concelho do Porto, destinado a habitação e comércio, composto por r/c, primeiro e segundo andar, inscrito na respectiva matriz sob o art. 8157. (alín. A);
- A Ré é a actual arrendatária comercial do r/c do já referenciado imóvel, pertença da Autora, a quem foi transmitido o gozo daquela parte do imóvel, mediante o pagamento de uma retribuição. (alín. B);
- O objecto é a comercialização de carnes, vulgo talho. (alín. C).
- No final do passado mês de Fevereiro de 2006, foi dado a conhecer à Autora que o locado se encontrava encerrado e nele se efectuavam obras. (alín. D);
- A Autora solicitou à gerência da Ré, mediante carta que lhe foi dirigida a 21.03.2006, um exame ao locado, o qual teve lugar a 24.03.2006. (alín. E);
- A 3.07.1934 foi concedido ao estabelecimento, pela primeira vez, alvará sanitário que tem o n.º 1368, a que foram aditados diversos averbamentos, conforme documento a fls. 50 e segs... . (alín. F);
- Em 1999 a Autora deu autorização ao locatário, Sr. E………., para que este pudesse trespassar o estabelecimento a F………. e, no mesmo dia, autorizou que o trespassário fizesse a montra frigorífica e todas as obras que entendesse necessárias para beneficiação do estabelecimento. (alín. G);
- O dito F………. veio a fundar a sociedade Ré, que a Autora sempre reconheceu e tratou como inquilina. (alín. H);
- Por comunicação de 29.05.2001, a Ré foi intimada a proceder a diversas obras nos termos que constam do documento de fls. 63 e 64 dos autos. (alín. I);
- Foram os actuais sócios quem encerrou o estabelecimento e levaram a cabo todas as obras. (alín. J);
- Em Março de 2006 a Autora recusou-se a receber a renda, pelo que a Ré fez o primeiro depósito obrigatório na G………. e respondeu ao mandatário da Autora nos termos constantes da missiva que se dá por vertida, com junção do ofício da Câmara de fls. 63 e 64, conforme documento a fls. 72 dos autos. (alín. K);
- Em Outubro de 2006, a Autora informou a Ré de que passaria a aceitar a renda e nesse mesmo mês procedeu ao aumento do valor da renda, de acordo com o coeficiente legal, conforme documentos de fls. 73 e 74 dos autos. (alín. L);
- A Ré alterou todos os revestimentos e pavimentos. (alín. M);
- A fossa encontra-se naquele local há mais de cinquenta anos, sendo que o local onde a mesma se encontra era inicialmente ao ar livre. (alín. N);
- Tendo deixado de o ser desde que um dos primitivos arrendatários do prédio cobriu aquele local, fazendo um recuado que a Ré utiliza. (alín. O);
- A Autora enviou a primeira carta a comunicar que não autorizava as obras em 7.03.2006, através de mandatário judicial. (alín. P);
Da Base Instrutória:
- O contrato de arrendamento em vigor e atinente ao r/c do prédio sito à ………., n.ºs … a …, é constituído pelo contrato celebrado a 11.08.1964 e constante de fls. 179 a 182 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, com a alteração efectuada a 7.02.1975 e constante de fls. 318 a 321 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido. (art. 1º);
- A Ré procedeu à substituição do material dos pavimentos e à substituição dos materiais de revestimento das paredes, colocando tijoleira cerâmica nos pavimentos e paredes do estabelecimento e azulejos na casa de banho, assim como procedeu à colocação de tectos falsos, que foram pintados. (art. 2º);
- A Ré procedeu à demolição de um piso existente na parte posterior do estabelecimento, tipo varandim, piso este que foi utilizado pelos arrendatários, primeiro, como espaço de escritório e, depois, como zona de arrumação. (art. 3º);
- Depois de se deslocar ao arrendado e ter conhecimento das obras concretas levadas a cabo pela Ré, a Autora não deu o seu consentimento às ditas obras. (art. 6º);
- Depois de ultimada a negociação entre os intervenientes no negócio de cessão de quotas constante de fls. 65 a 70 dos autos, a então sócia da Ré “C………., Lda.”, H………., deu conhecimento à Autora que o talho seria “vendido” e que os novos “proprietários” desejavam ali efectuar obras. (art. 7º);
- A Autora não apresentou, na altura, oposição à realização de obras. (art. 8º);
- A Ré realizou as obras que lhe haviam sido impostas pela Câmara. (art. 10º);
- Os materiais dos pavimentos e os materiais dos revestimentos das paredes eram bastante antigos, encontrando-se degradados pelo uso e pelo decurso do tempo. (art. 12º);
- O piso referido sob o art. 3º da base instrutória foi eliminado, sendo executado um piso, a cota superior (a uma altura de, pelo menos, 2 metros), em toda a extensão da zona de desmancha, piso este que serve de zona de arrumos. (art. 13º);
- O acesso ao piso a que se reporta a resposta ao art. 3º da base instrutória fazia-se por uma escada aberta em caracol, sendo certo que esse mesmo piso se situava sobre a zona de corte das carnes, permitindo a queda de objectos ou materiais, incluindo lixo, que ali se encontrassem. (art. 14º);
- O dito piso referido sob o art. 3º da base instrutória não fazia parte da estrutura original do rés-do-chão do prédio em causa, tendo ali sido instalado pelo então arrendatário E………., para o aproveitar como espaço de escritório, o que sucedeu por volta de 1990. (art. 15º);
- A Ré dotou o estabelecimento de água fria e àgua quente, sendo certo que este não possuía água quente. (art. 19º);
- De pia de lavagem. (art. 20º);
- As lampadas da zona de desmancha foram revestidas com armaduras de protecção. (art. 21º);
- A casa de banho foi revestida no chão com nova tijoleira, nas paredes com novos azulejos e foi colocado um tecto falso, que foi pintado. (art. 22º);
- Procedeu-se ao alargamento da zona da casa de banho para instalação de um chuveiro, efectuando-se a colocação de duas novas divisórias, em pladur ou material de características semelhantes, divisórias essas que são facilmente amovíveis. (art. 23º);
- A Ré despendeu em mão de obra e materiais quantia que não foi possível apurar. (arts. 24º e 25º);
- Por via das aludidas obras, o local ficou valorizado em valor que não foi possível apurar. (art. 26º);
- O arrendatário em causa não efectuou no locado quaisquer obras, salvo a instalação da montra frigorífica. (art. 30º);
- A Autora procedeu à instalação de um contador de àgua autónomo para o rés-do-chão do prédio em causa e uma ligação desse contador à rede de águas pré-existente no prédio, suportando o valor dessa obra em conjunto com o então arrendatário F………. . (art. 31º);
- No prédio de que a Ré é arrendatária existe uma fossa na parte do mesmo destinado a armazém e onde ligam as descargas residuais dos prédios contíguos. (art. 33º);
- Na dos sanitários do prédio de que a Ré é arrendatária existem sinais de formação de humidades, cuja origem não foi possível apurar. (art. 38º).
II. 2.2 – Fundamentação Jurídica. O Direito Aplicável
a) – Da impugnação da matéria de facto, referente aos quesitos 10º, 17º e 26º da base instrutória:
Ao quesito 10º – em que se perguntava se “A Ré realizou as obras que lhe haviam sido impostas pela Câmara?” – a 1ª Instância respondeu na afirmativa de “provado”. Motivou essa resposta com a prova pericial, por lhe ter merecido inteiro crédito, conjugadamente com o ofício de fls.63/64 (datado de 2001-05-29 e proveniente da Câmara Municipal ………., a recomendar correcções no estabelecimento da Ré no prazo de 60 dias) e no depoimento da testemunha H………. (sócia da arrendatária “C………., Ldª).
Pretende, agora, a Apelante, que essa resposta, por não ser consentânea com a prova documental e pericial constante dos autos, devia ter sido, antes, a de “provado que a Ré realizou obras, para além das que lhe haviam sido impostas pela Câmara.” Fundamentalmente – diz – porque em nenhum local da mencionada carta da autoridade sanitária camarária se encontra imposta, por ex., a necessidade de retirar do estabelecimento o piso intermédio com varandim – tipo “mezannine – como a recorrida veio a fazer, assim como tal comunicação também não terá imposto a demolição de paredes e diferente compartimentação do locado.
Reanalisando, agora, a prova (estando a oral gravada), e começando pelo exame pericial, cujo relatório consta de fls.241 a 245, vemos que aos quesitos directamente formulados pela Ré à perícia (nºs 1 a 6), sobre “se a Ré realizou as obras que lhe haviam sido impostas pela Câmara, of. nos autos”, a perícia respondeu que “sim, em tudo o que é possível observar-se”, o mesmo acontecendo quanto a “dotação do estabelecimento de água quente e fria”, a “pia de lavagem”, a revestimento, na zona de desmancha, das “lâmpadas com armaduras de protecção”, e “revestimento da zona sanitária, como imposto”. Depois, todas estas obras ou alterações foram, efectivamente, exigidas ou pressupostas pelos Serviços de Apoio às Actividades Económicas da Câmara Municipal ………., no seu ofício de 29/05/2001, dirigido à Ré, de fls. 63-64, não só quanto a estes concretos aspectos como também no que diz respeito à zona sanitária, revestimento das paredes, colocação de armários individuais e criação de condições de “perfeito estado de limpeza” e de “rigoroso estado de asseio”, como alí se menciona expressamente.
Mesmo no que concerne ao questionado “piso mezannine”, a sua demolição terá sido ditada pela necessidade de garantir um pé direito de 2,00 m em toda essa área da desmancha, tendo sido estabelecida, na sua vez, e sobre essa “Zona de Desmancha”, uma área de arrumação, de pé direito reduzido, que não envolveu demolição de paredes, pilares e vigas (“Não existem evidências de eventuais demolições”), piso esse que, tendo feito parte da estrutura do imóvel, “terá sido construído em data posterior à da execução do imóvel, para aproveitamento do espaço disponibilizado por um pé direito elevado”, não sendo a sua demolição “geradora de efeitos nocivos à restante estrutura do mesmo imóvel”, e a “única divisória de espaço que a Ré foi obrigada a fazer” - diz a perícia – “foi feita em pladur ou material semelhante, de fácil remoção”, em que “somente a compartimentação relativa ao alargamento do quarto de banho sofreu alterações”.
Nenhuns motivos havendo para duvidar da credibilidade técnica destas conclusões, e estando elas – quanto à desenvoltura das obras alí concretizadas e à exigência da sua efectuação pelos Serviços Camarários – também em síntonia não só com o evidenciado pelos documentos-fotografia juntos aos autos, de fls.75 a 88, como pela corroboração do depoimento da testemunha H………. (com credíveis razões de ciência sobre os factos que testemunhou), nenhuns motivos existem para, com suficiente consistência, alterar a resposta ao quesito 10º da base instrutória no sentido proposto pela Apelante, o qual, aliás, a vingar, conduziria, não a que se lhe concedesse a redacção proposta (como pretende a Apelante), mas a de, simplesmente, “não provado”. Improcede, pois, a impugnação quanto ao quesito 10º.
No que concerne à resposta ao quesito 26º – em que se perguntava se “O locado foi assim valorizado pelo menos com o valor de 17.672,78 euros?” – do seguinte teor- “Provado apenas que, por via das aludidas obras, o locado ficou valorizado em valor que não foi possível apurar”, a motivação que lhe foi dada pela 1ª Instância assenta não só nos depoimentos de todas as testemunhas – que forneceram ao Tribunal uma versão, praticamente unânime, de que as obras em apreço importaram em “valores elevados” ou “muito elevados”, mas sem lograrem confirmar qualquer valor exacto das mesmas – como nos documentos incorporados nos autos (fotografias, sobretudo), que evidenciam o resultado da aplicação de novos materiais, demonstrativo do melhoramento das condições de higiene e embelezamento do locado, elementos de prova estes que, sem lograrem ter permitido ao Tribunal concluir, com um mínimo de rigor, por um exacto montante de tal valorização (sendo certo que esta pode não corresponder ao somatório automático dos montantes despendidos), bastaram para, com razoabilidade e segundo o senso comum, criar no Tribunal Recorrido a convicção de que houve valorização decorrente da efectuação de tais obras.
A Apelante discorda desta conclusão (de que há valorização do locado), defendendo a modificação da resposta ao quesito 26 (sem chegar a dizer como e em que sentido), com o argumento de que houve perda de área útil de trabalho, mormente pela demolição do piso intermédio com varandim, e que isso resulta das respostas aos quesitos 7º e 18º da perícia.
Ora, voltando a reanalisar o relatório da perícia, de fls. 241-244 (elemento de prova fundamental, pela sua aptidão técnica, para nos esclarecer sobre a matéria), vemos que ao quesito 7º aí formulado pela Autora – em que se formulou a seguinte pergunta - “Em suma, existe uma nova distribuição de espaço? - a perícia respondeu: “Tendo em atenção o referido nos pontos 4. e 6. anteriores, pode considerar-se que sim”.
Ou seja, a perícia não desliga esta resposta (que só por si não permite concluir que houve perda de área útil) das respostas que dera aos anteriores quesitos 4º e 6º, relacionados com a alegada (pela Autora) demolição de paredes, pilares e vigas, que não deu como apurada. O que se depreende, com mais razoabilidade, de todo o relatório da perícia, é que as obras no locado para satisfação do que fora exigido à Ré quanto a condições de higiene e asseio neste tipo de estabelecimento (talho), implicaram como inevitável um nova distribuição de espaço, sem perda de área útil. A confirmação de que é este o sentido da prova (quanto a perda ou não de área útil) chega-nos, aliás, na resposta que a mesma perícia dá ao quesito de 18º que lhe foi formulado pela Ré – em que se se perguntava-”Pelo que é a mesma a área, a compartimentação e a estrutura?”-- e a que se respondeu “Sim, com excepção da compartimentação que sofreu alterações devido ao alargamento do quarto de banho”.
A área manteve-se a mesma, embora a compartimentação tenha sofrido alterações devido ao alargamento da casa de banho, que fazendo parte do locado não deixa, como é óbvio, de constituir área útil, no sentido normal da expressão. E essa alteração consistiu na execução de duas paredes em pladur ou material de características semelhantes, facilmente amovível, para alargamento da zona sanitária e subsequente instalação de chuveiro, como também esclareceu a perícia na resposta que deu ao quesito 6º. Tudo isto, ao fim e ao cabo, para dar satisfação ao recomendado como correcção a fazer pelos Serviços de Inspecção Camarários quanto à zona sanitária do estabelecimento (fls. 63-64).
E compreende-se, na sequência, que a resposta ao quesito 17º da base instrutória – em que se questionava “Pelo que é a mesma a área, compartimentação e a estrutura?” - tenha sido a de uma remissão para o que consta das respostas aos quesitos 3º, 13º, 22º e 23º da mesma base (onde melhor se explicita a desenvoltura das obras efectuadas, quanto à demolição do “Varandim”, compartimentação e estrutura).
Inexiste, pois, fundamento para modificar as respostas que foram dadas na 1ª Instância aos citados quesitos 10º, 17º e 26º da base instrutória, improcedendo a respectiva impugnação e mantendo-se inalterada, porconseguinte, a matéria de facto que foi julgada provada.
Porque a Ré, no seu recurso subordinado, também impugnou a matéria de facto, no que diz respeito às respostas que obtiveram os quesitos 1º, 6º, 7º, 24º, 26º, 34º, 35º, 36º, 37º e 38º da base instrutória, vejamos, antes de mais, se se impõe as alterações que sugere, para, a seu tempo (nos seguintes itens), valorarmos a matéria de facto definitivamente apurada quanto ao objecto dos dois recursos – principal e subordinado:
Quanto ao quesito 1º – em que se perguntava “Os termos e condições do contrato de arrendamento actualmente em vigor entre a Autora, como Senhoria e a Ré, como inquilina, são os constantes do Doc. De fls. 14 e segts, que se dá como reproduzido?” - respondeu-se: “provado que o contrato de arrendamento em vigor e atinente aos rés-do-chão do prédio sito à ………. nºs … a …, é constituído pelo contrato celebrado a 11.08.1964 e constante de fls. 179 a 182 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, com a alteração efectuada a 7.02.1975 e constante de fls. 318 a 321 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido”.
Como motivação desta resposta (fls.337), o Tribunal atendeu ao teor dos documentos autênticos de fls. 179 a 189 e fls. 318 a 321 (escrituras notariais de arrendamento, de 1964, e sua alteração de 1975), que não sofreram qualquer impugnação e tiveram o esclarecimento da testemunha E………., com razões de ciência bem consistentes, por ter tido intervenção, como arrendatário, na escritura de alteração da renda de 7/02/1975 (fls. 318 a 321), recordando-se do anterior arrendamento de 1964, por lhe haver sido transmitido pelo seu patrão I………. com o acordo da antiga senhoria (familiar da Autora).
A redacção agora sugerida pela Ré – com o devido respeito, mais extensa e algo prolixa – para essa resposta, não atende ao que de essencial se pergunta no quesito – o de saber “quais os termos do contrato em vigor” à data dos factos invocados como violação ou incumprimento do contrato de arrendamento em vigor. E isto será o fundamental em relação ao objecto da causa.
Sendo, todavia, certo que a Autora começou por juntar um documento-fotocópia (de fls.14-16) alusivo a um contrato de trespasse e arrendamento de 1947, a verdade é que o desenrolar da instância veio esclarecer os termos do contrato em vigor à data dos factos (até pela comunicação da Repartição de Finanças), e os depoimentos das testemunhas que a Ré agora indica – sem porem em causa os termos do contrato de arrendamento que actualmente vigoram, por os conhecerem como anteriores arrendatários – apenas fazem alusão esfumeada à existência de um outro contrato... que poderá ser o de 1947, pois quando em audiência de julgamento os confrontaram com o teor de documentos existentes nos autos àcerca desse distante contrato, permaneceram na dúvida. Veja-se o depoimento da testemunha E………. (transcrito a fls.429), quando a perguntas do Juiz - “Portanto Senhor E1………. este documento a folhas cento e setenta e nove. Cento e oitenta e (…) o Senhor lembra-se se este documento lhe diz alguma coisa? Designadamente se o contrato de arrendamento que o senhor Doutor há pouco se estava a referir, é esse ou não? O Senhor pode pegar no processo...”, respondeu: “Não, não tenho ideia disto.”; a a instâncias do Exmº Mandatário da Ré, respondeu “tenho lá em casa uma cópia, suponho que é uma cópia.”. E não é esta? - “Eu acho que não. Aquilo é...Não, não tenho isto. Já agora. Senhor Doutor, para esclarecer, o que eu tenho em casa a renda é de quinhentos e cinquenta escudos naquela altura”. Quinhentos e cinquenta escudos? Poderá ser este, é? Este ….a renda eram trezentos escudos, Senhor E1……….? - observou o Exmº Advogado - ao respondeu a testemunha “Não, não, esse então é anterior.”
Sobre esta factualidade – relativa ao contrato de 1947 – também o depoimento da testemunha H………. nada mais esclareceu.
É bem provável que tenha existido, anteriormente a 1964, outro clausulado do arrendamento, até porque da alínea F) da matéria assente consta que o primeiro alvará concedido ao estabelecimento é de 3/07/1934.
Contudo, para além de tudo isto pouco relevar para a solução da causa, pelas razões já aduzidas, do respectivo contexto só restam, como testemunho, “resíduos da memória”. E, por isso, a resposta ao quesito 1º irá manter- se.
Quanto aos quesitos 6º e 7º, pretende a Ré que em relação ao primeiro (o 6º) -- em que se perguntava “Todas estas obras decorreram sem autorização alguma da parte da Autora?»” e a que se deu a resposta de - “provado apenas que, depois de se deslocar ao arrendado e ter conhecimento das obras concretas levadas a cabo pela Ré, a Autora não deu o seu consentimento às ditas obras.” – se altere esta resposta para a de “Provado que, apesar de ter conhecimento das obras que teriam que ser realizadas pela Ré – porque impostas por disposição camarária da qual teve conhecimento – após se ter deslocado ao local, a Autora decidiu não dar o seu consentimento às ditas”.
Logo se vê que esta pretensa resposta exorbita, na sua complexidade, do teor do quesito formulado com bastante clareza, através do qual se procura simplesmente saber se a Autora não deu consentimento a que a Ré efectuasse as questionadas obras. A Ré, com a resposta que agora sugere, vai para além do quesito formulado. Com efeito, pressupõe a verificação de três factos: que a Autora teve conhecimento da comunicação-disposição camarária sobre a encessidade de realizar obras de correcção no locado (facto de que não versa o quesito), para daí retirar a inferência de que conhecia as obras a realizar pela Ré (2º facto), e que só decidiu não as autorizar após se ter deslocado ao local (3º facto).
Ora, não obstante o quesito não ter essa amplitude, mesmo que se aceite (por hipótese) que a Autora alguma vez tenha tido conhecimento da comunicação camarária sobre a necessidade de efectuar obras de correcção sanitária no estabelecimento, não se poderá dar como provado que conhecia a dimensão concreta das obras que a Ré estava a efectuar, pois que a comunicação camarária (cujo teor consta a fls.63-64) não especifica todas as concretas obras que a Ré tinha que efectuar. Por exemplo, não impunha a demolição do piso-varandim, que veio a efectuar-se.
Suposto este esclarecimento e que, além disso, em nenhum lado dos depoimentos das testemunhas – E………. e H………. (transcritos a fls. 443 a 445) se colhe a informação de que à Autora foram indicadas as específicas obras a efectuar pela Ré e, muito menos ainda, que esta as tenha consentido, consentimento (ou autorização) este que, como se sabe, deveria ser dado por escrito e não resulta de qualquer documento existente nos autos.
Assim, a resposta ao quesito 6º foi dada com precisão e de acordo com a prova, tanto documental como testemunhal (gravada), e, por isso, se vai manter.
Também no quesito 7º – em que se perguntava “ Antes da escritura de cessão de quotas, no Mês de Fevereiro de 2006, a anterior sócia deu conhecimento à senhoria do encerramento do estabelecimento e da realização das obras?”, e a que o Tribunal deu a resposta de “provado apenas que depois de ultimada a negociação entre os intervenientes no negócio de cessão de quotas constante de fls. 65 a 70 dos autos, a então sócia da Ré “C………., Ldª”, H………., deu conhecimento à Autora de que o talho seria “vendido” e os novos “proprietários” desejavam alí efectuar obras”, a Ré, apesar de o enumerar na sua impugnação, não chega a apontar qualquer outra formulação como resultante da prova, nem esta decorre dos depoimentos gravados que, apesar disso, reanalisámos. Vai manter-se, pois, como está.
Quanto aos quesitos 24º, 25º e 26º (relacionados com os montantes despendidos pela Ré na obras que efectuou), o Tribunal julgou, apenas, provado que a Ré despendeu em mão de obra e materiais quantia que não foi possível apurar (cfr resposta aos quesitos 24º e 25º) e que, por via das aludidas obras, o locado ficou valorizado em valor que não foi possível apurar (resposta ao quesito 26º).
Sustenta agora a Ré que com base nos quatro documentos que juntou com a contestação, de fls.89 a 92, que no seu entender se traduzem em facturas que não foram impugnadas pela Autora, se deveria, ao menos, ter dado como provado que a valorização do locado teria sido não inferior a o valor despendido pela Ré nas obras.
Ao contrário do que alega, agora, a Ré, a Autora impugnou, suficientemente, os montantes alegadamente gastos na realização das obras, com o que alegou no artº 63º da réplica, relativo à matéria da resposta à reconvenção, ao dizer aí “impugna-se, assim, todo o alegado sob os artºs 89º a 97º da Reconvenção”, pois foi nestes artºs 89º a 97º da Reconvenção que a Ré alegara os montantes supostamente gastos e também identificara os aludidos documentos.
Para além de tudo o que foi gasto em obras poder – como bem disse o Mmº Juiz da 1ª Instância – não significar automática valorização do locado, designadamente pela qualidade dos materiais aplicados e pelo gosto estético em usá-los de determinada forma, a realidade do processo, com os citados documentos impugnados e o depoimento da testemunha J………. (que, apesar de se dizer da firma empreiteira que realizou as obras, não explicitou montantes aí gastos, nem se pronunciou quanto ao teor dos documentos impugnados, conforme depoimento transcrito a fls.451-452) não permitem, com a necessária e devida consistência, dentro do princípio da livre apreciação da todos os elementos probatórios, concluir, nesta sede, de forma diversa da 1ª Instância.
Vamos, assim, manter as respostas aos aludidos quesitos.
Quanto aos quesitos 34º, 35º, 36º, 37ºe 38º (relacionados com uma alegada necessidade de obras a executar no arrendado, atinentes à reparação de condutas de saneamento e à eliminação de humidades), defende agora a Ré que esses quesitos deviam ter merecido a resposta afirmativa, de “provado”, em vez da que lhe foi conferida de “não provado” (quesitos 34º, 35º, 36º e 37º) e de se ter provado apenas que a zona dos sanitários do prédio de que a Ré é arrendatária existem sinais de formação de humidade, cuja origem não foi possível apurar (quesito 38º).
Para tanto, formula o raciocínio de que se se deu como provado, na resposta ao quesito 33º, que no prédio de que a Ré é arrendatária existe uma fossa na parte do mesmo destinada a armazém e onde ligam as descargas residuais dos prédios contíguos, também se deveria ter dado como provado – por além do mais serem factos notórios – que tal fossa não tem capacidade para escoar tudo, que transborda e causa maus cheiros no talho. Isso resultaria também – afirma ainda – dos mesmos depoimentos de testemunhas (antigos arrendatários) que serviram para fundamentar a resposta àquele mesmo quesito 33º.
Os factos respeitantes aos quesitos 34º, 35º, 36º e 37º, embora relacionados com a existência da fossa, para onde confluem águas de saneamento, são diversos e, como se anotou na motivação deles (fls. 343), a sua prova reclama, nesta área, algum rigor técnico, normalmente mais ao alcance duma perícia judicial que da simples observação testemunhal. Por isso, deve sobrelevar, neste caso, a prova que resulta do relatório pericial de fls.241 a 245, onde, sobre esta precisa matéria se respondeu negativamente (pontos 19., 20., 21.e 22), e onde sobre humidades (matéria do quesito 38º) se refere apenas que “foi detectada uma única zona com humidade, no tecto da casa de banho, sobre a sanita, e de forma muito incipiente ainda”.
Acresce que os depoimentos dos antigos arrendatários (transcritos a fls.457 a 460) não foram mais esclarecedores, por, tal como ao Mmº Juiz, nos parecerem bastante opinativos e não poderem garantir terem reclamado junto do senhorio a necessidade dessas obras. Atente-se nas respostas da testemunha H………. (fls.459) às seguintes perguntas: “E chegou a falar disso à senhoria? Ou ao marido?” - respondeu: “Não, porque é assim, que eu me lembre assim directamente não. Não sei se o meu pai chegou a dizer, talvez tenha dito, não me lembro”; “A Senhora não presenciou?” - “Eu não presenciei.”.
Não temos, em suma, também em relação a estes quesitos, motivos suficientemente convincentes, para alterar as respostas no sentido sugerido pela Ré.
Ou seja, improcede, integralmente, a impugnação da matéria de facto, da Autora e da Ré, respectivamente da apelação e do recurso subordinado.
b) – Do mérito da causa, no que concerne à apelação, quanto à relevância dos factos apurados como fundamento de resolução do contrato de arrendamento
Apesar de o contrato de arrendamento do identificado rés-do-chão – destinado a comércio de carnes verdes e salsicharia – ser datado de 11 de Agosto de 1964 (Fls 180-183) e ter sofrido o aditamento (apenas quanto ao valor da respectiva renda) de 7 de Fevereiro de 1975 (fls. 318-320), é-lhe aplicável o Novo Regime do Arrendamento Urbano (doravante designado simplesmente de NRAU) instituído pela Lei nº6/2006, de 27/2, em tudo o que este disponha sobre o conteúdo da relação locatícia existente, designadamente para o efeito de apreciação dos fundamentos da sua extinção por resolução contratual, uma vez que o contrato foi celebrado para fins não habitacionais antes da entrada em vigor do DL. Nº257/95, de 30 de Setembro, a acção foi proposta após a entrada em vigor do NRAU (em 28/06/2006), quando já vigorava o arrendamento, e não está em causa, na acção, a apreciação das condições validade desse contrato (que sempre se regulariam pela lei vigente ao tempo da sua celebração), como decorre, conjugadamente, dos Artºs 26º, 27º, 28º e 59º, nº1, todos do NRAU, e Artº 12º, nº 2, do Código Civil.
Foi também este o entendimento da 1ª Instância, e nesta interpretação outrossim se mostram de acordo ambas as partes processuais.
Há-de ser, pois, à luz do que actualmente disciplina o NRAU que se deverá dizer se as obras efectuadas pela Ré-Apelada no locado, não autorizadas pela Senhorio-Apelante, são fundamento para que se decrete a resolução do contrato de arrendamento, como esta pretende.
Como bem se escreveu na sentença, a matéria de resolução do contrato de arrendamento urbano sofreu, com a entrada em vigor do NRAU, significativas alterações, nomeadamente quanto aos fundamentos resolutivos ao dispôr do senhorio. Em vez da previsão taxativa (mais objectiva) do anterior Artº 64º, nº1, do Regime de Arrendamento Urbano (RAU) instituído pelo Dl. Nº 321º-B/90, de 15 de Outubro, o Legislador veio agora estabelecer uma previsão geral e não taxativa, com a redacção que concedeu ao Artº 1083º Código Civil, estipulando no seu nº1 que “Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte”.
Não bastará, porém, um qualquer incumprimento do contrato. Ele terá que revestir a gravidade ou ter consequências tais que tornem inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, como expressamente se diz no nº 2 do mesmo Artº 1083º, do seguinte teor - “ É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra a manutenção do arrendamento...”.
Mesmo nas situações que exemplificativamente o legislador descreve nas alíneas a) a e), desse mesmo nº2, terá que, casuisticamente, se averiguar se a gravidade e as consequências derivadas dessas violações contratuais se revestem de suficiente gravidade para tornarem inexigível à outra parte (que pode ser o senhorio) a manutenção do arrendamento.
Está alí estabelecida – como lucidamente esclarece o Exmº Desembargador, Fernando Baptista de Oliveira, in “A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano”, Almedina, pag. 26-28 – uma cláusula geral resolutiva que se funda em justa causa. E a justa causa de resolução abarca todas as situações jurídicas, as mais variadas, que integram, não só a relação contratual de arrendamento (de entre elas, algumas das enumeradas nas alíneas daquele nº2) como a violação de normas administrativas de saúde pública (conforme a alínea a) do mesmo nº2). A Lei nº6/2006, no que de inovador trouxe à regulamentação da resolução do contrato, aproximou o arrendamento dos outros tipos contratuais (em que a culpa, como censura à conduta ilícita parece que deverá estar sempre presente, sobretudo no que concerne às justas causas resolutivas invocáveis pelo senhorio, a avaliar pelo que se diz no preâmbulo do diploma, no seu ponto 1).
Fazendo apelo aos ensinamentos da doutrina – conclui o Dr. Baptista de Oliveira, ob. citada, pag.33 – que o aludido nº2 do artº 1083º do CC concretiza a ideia de que “o princípio da boa fé (…) postula a exigência de um incumprimento resolutivo suficientemente grave”. Não poderá ser um incumprimento de “pequena importância” (ressalva esta que também chegou a fazer parte do anteprojecto de Vaz Serra para os contratos em geral, como forma de afastar a resolução do contrato bilateral, quando o “incumprimento fosse de pequena importância”) e que a Profrª Maria Olinda Garcia, in “O arrendamento plural, Quadro Normativo e Natureza Jurídica”, pag.236, reitera, com apoio no texto do actual Artº 802º, nº2, do Código Civil, ao dizer que, se, em geral, o credor pode resolver o contrato acima do limite da “escassa importância” do fundamento da resolução, no arrendamento urbano tal limite mínimo não será suficiente para sustentar a resolução por parte do senhorio. Tal é – conclui também esta autora – o que resulta do artº 1083º, ao convocar a ideia de justa causa, apesar da deficiente redacção desta norma, que no seu nº1 autoriza a resolução “nos termos gerais de direito”, para logo no seu nº2 já exigir que o incumprimento apresente um nível de gravidade ou consequências que “tornem inexigível à contraparte a manutenção da relação”, ou seja, exigir a demonstração de uma justa causa (apesar de não usar a expressão).
Tratando-se de apurar se ocorre fundamento de resolução do contrato de arrendamento por banda do senhorio, haverá, pois, que em cada caso concreto apurar se a conduta de incumprimento do inquilino apresenta um nível de gravidade ou tem consequências tais que tornem inexigível àquele a manutenção do arrendamento. Que parâmetros se deverão observar no aferimento da inexibilidade (conceito indeterminado), não os indica o legislador, e terá que ser o julgador – ao que cremos – a dizer, perante as circunstâncias concretas em que ocorre o incumprimento, nomeadamente no que respeita à ofensa dos interesses que estiveram na origem da celebração do contrato e do fim a que se destina o arrendamento, se é ou não exigível a subsistência deste.
A menos que a conduta de incumprimento do inquilino seja uma das que se enquadra no nº3 do citado artº 1083º – esteja em mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos nºs 3 e 4 do artigo seguinte. Porque, nestas situações, a inexigibilidade presume-se.
Analisemos, então, os factos provados:
Em princípio – e tal como decorre do disposto nos Artºs 1031º, b), e 1074º, nºs 1 e 2, do Código Civil – cabe ao senhorio executar todas as obras no arrendado, tanto as ordinárias (destinadas a manter o prédio em bom estado de preservação e em condições exigidas pelo fim do contrato, existentes à data da sua celebração), como as extraordinárias (as que inesperadamente se vierem a revelar, nomeadamente por defeito de construção ou ocorrência de caso fortuíto ou força maior, também necessárias a repor o prédio nas condições exigíveis pelo fim ou objecto do contrato), pois está obrigado a assegurar ao inquilino o gozo do imóvel para os fins a que o mesmo foi destinado pelo contrato de arrendamento.
O inquilino só poderá executar essas obras, quando o contrato lhe o permita, ou quando, por escrito, o senhorio o autorize a fazê-las (nº2 do citado Artº 1074º), ou então, quando as obras se revelarem de execução urgente (por o locador estar em mora em relação à obrigação de as executar, e, pela sua urgência, se não compadecer com as delongas do processo judicial, ou não consentirem mesmo qualquer dilação) – Artº 1036º, nºs 1 e 2, do CC.
Fora deste enquadramento, e das reparações por quaisquer pequenas deteriorações motivadas pela necessidade de assegurar o seu conforto ou comodidade (previstas no Artº 1073º, nºs 1 e 2, do CC), quaisquer obras executadas no arrendado pelo inquilino, sem autorização, por escrito, pelo senhorio, são consideradas ilícitas e correspondem a um incumprimento contratual susceptível de fundamentar a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, se este incumprimento se revestir de gravidade ou tiver consequências que tornem àquele (senhorio) inexigível a manutenção do arrendamento, nos termos acima explicitados (cfr, citado Artº 1083º, nº2).
No caso que nos ocupa, a prova diz-nos que a Ré executou obras no arrendado – um estabelecimento destinado a comércio de carnes verdes e salchicharia (vulgo talho) – que visaram a adequação deste às condições higienico-sanitárias e técnicas impostas, por Ofício de 2001-05-29, pela fiscalização da Divisão Municipal de Apoio ao Consumidor, da Câmara Municipal ………. – alíneas B), C), I) da matéria de facto assente, e nºs 1º e 10º da base instrutória – obras estas que a Autora não autorizou, logo que delas se certificou concretamente, comunicando essa sua atitude à Ré, por carta de 7/03/2006, através do seu mandatário judicial – alíneas E) e P), da matéria assente, e nº6 da base instrutória.
Não estando demonstrado que a Autora – a quem cabia a primazia de executar quaisquer obras no locado (cfr citado Artº 1074º, nº1) – tenha dado autorização à realização das citadas obras e tendo, aliás, comunicado expressamente, por escrito, que as não autorizava, elas foram efectuadas, sem a sua autorização, e, por isso, de forma ilícita. De pouco vale saber-se, quanto a esta questão, que aos anteriores arrendatários (E………. e ao trespassário F……….) tenha em 1999 autorizado que fizesse uma montra frigorífica e todas as obras que entendesse necessárias para beneficiação do estabelecimento – alínea G) da matéria assente e nºs 7 e 8 da base instrutória – pois foi a actual inquilina (a Ré,), através dos seus sócios, quem encerrou o estabelecimento e levou a cabo todas as obras agora em causa – alíneas D), J) – e não está, sequer, provado que alguma vez tenha feito saber à Autora as específicas obras que iria executar.
Além disso, no âmbito do seus poderes de proprietária do imóvel (Artº 1305º do CC), com direito a usá-lo como entender (yus utendi), desde que com respeito pelo convencionado no contrato de arrendamento quanto ao destino do arrendado, sempre poderia não ser indiferente à Autora a pessoa ou entidade a quem podia ou não autorizar a efectuação das obras, pelas mais diversas razões, nomeadamente por a conhecer melhor, ter nela mais confiança, ou a julgar mais competente para o efeito. Não admira, pois, que aos anteriores arrendatários pudesse ter autorizado a fazer obras e já tenha negado essa autorização à Ré, depois de se aperceber, concretamente, da sua realização.
Ignora-se, tão pouco, se a Autora chegou a ter conhecimento preciso do teor do ofício camarário (de fls.63-64) a notificar a Ré-Inquilina para a necessidade de no prazo de 60 dias efectuar obras de correcção das deficiências aí anotadas (por não ter sido alegada e provada esta matéria). Porém, não há dúvida que a conduta supra-descrita por parte da Ré – ao não avisar a Autora da necessidade de efectuar as obras, concretizando-as, e ao actuar, depois, sem o consentimento dela, executando-as sem que o contrato de arrendamento em vigor (de fls.180-183) lhe facultasse essa possibilidade – incumpriu a suas obrigações de arrendatária, previstas nos Artºs 1038º, al.h) e 1074º, nºs 1 e 2, do CC, não lhe sendo lícito, também, invocar a mora do locador e o carácter urgente das mesmas obras, na previsão do Artº 1036º do mesmo Código.
E será que este incumprimento contratual é suficientemente grave e tem consequências tais que tornem inexigível à Autora – como esta pretende na acção – a manutenção do arrendamento e justifique a resolução do contrato?
Vejamos:
Enquanto o deposto Artº 64º, al. d) do RAU (Dl. nº321-B/90, de 15/10), nos fundamentos taxativos de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio aí previstos, incluía expressamente a hipótese de o arrendatário fazer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, “...obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043º do Código Civil ou 4º do presente diploma”, já o NRAU (Lei nº 6/2006, de 27/02) tão pouco fez menção no elenco exemplificativo dos possíveis incumprimentos do arrendatário previstos no nº2 do citado Artº 1083º, previsão idêntica, o que não significará – assim o entendemos – que uma tal conduta não esteja implícita na aludida cláusula resolutiva geral contida na 1ª parte daquele nº2.
Com efeito, essa conduta representará sempre, pelas razões já aludidas, um incumprimento do contrato de arrendamento, para cuja avaliação da importância ou gravidade deste não será despiciendo ter em consideração o reflexo lesivo dos interesses do senhorio eventualmente resultantes da dimensão da tais obras executadas sem a sua autorização. Aliás, foi nesse reflexo que assentou, nesta acção, todo o fundamento ou causa de pedir invocada pela Autora. A Ré teria efectuado no arrendado, sem a sua autorização, obras que alteraram substancialmente a sua estrutura externa e a disposição interna das suas divisões (procedendo, nomeadamente, à demolição de um piso tipo “mezannine”, retirando os respectivos pilares e vigas e alterando todos os revestimentos...), diminuindo a área útil do locado, desvalorizando-o e prejudicando, dessa forma, os seus interesses – artigos 15º a 26º da petição inicial. Ou seja, a desenvoltura de tais obras no imóvel, e o prejuízo daí decorrente para os seus interesses como senhorio, continuam a ser a única razão invocada para que a resolução do contrato se deva decretar, como pretende a Autora. Esta não invocou outros fundamentos, nem mesmo a quebra de confiança na sua arrendatária.
Daí que nos pareça ainda oportuno convocar os ensinamentos da doutrina e jurisprudência formados em plena vigência do citado Artº 64º,
al. d), do RAU, quanto ao que se deverá entender por “obras que alterem substancialmente a estrutura externa do arrendado ou a divisão interna das suas divisões...”. Porque se se puder concluir, com razoabilidade e dentro dos princípios da boa fé, que essa foi a situação em que as obras deixaram o imóvel arrendado, será lógico e legítimo pressupor que tais obras – nomeadamente pela redução de ária útil que lhe terão causado e pela diversa configuração externa e interna que lhe determinaram – afectaram com gravidade suficientemente relevante os interesses da Autora como senhorio, não sendo exigível a esta que mantenha o contrato de arrendamento. O fundamento da resolução não terá, nesse caso, “escassa relevância” e constituirá justa causa de resolução.
Assim, uma alteração será “substancial” se for considerável, se tiver vulto, se for uma alteração de monta, devido ao seu carácter definitivo ou perene – Januário Gomes, “Resolução do contrato de arrendamento em consequência de feitura de obras que alterem substancialmente a disposição interna das divisões do prédio” in “O Direito”, 125, 461-467.
E alteração substancial da estrutura externa do prédio deverá ser entendida como a modificação significativa (de vulto) na fisionomia essencial do imóvel, afectando duradouramente, no essencial, a sua imagem externa, a traça arquitectónica ou estética, cuja reparabilidade já implique significativos custos; enquanto que a “alteração substancial da disposição interna das suas divisões” já deverá constituir uma diversa planificação dos respectivos espaços para aquele imóvel, com diferente distribuição interna das suas divisões (da existente à data da celebração do contrato de arrendamento), necessariamente por força do derrube ou eliminação de paredes divisórias e pilares consistentes, que tornem dispendiosa a sua reposição e reparação e possam representar, designadamente pela diminuição de área útil que causaram e a perda de procura por eventuais interessados no estabelecimento, prejuizos ao senhorio – cfr, entre outros, Aragão Seia, in “Arrendamento Urbano, Anotado e Comentado”, 2ª Edição, pag. 295-298, além da abundante doutrina e Jurisprudência aí citadas, e Baptista de Oliveira, ob citada, pag. 361- 372.
Ora, o que resultou da prova diz-nos que a Ré, procurando adequar o locado – cujos materiais dos pavimentos e dos revestimentos das paredes eram bastante antigos e se encontravam degradados pelo uso e pelo decurso do tempo (resposta ao quesito 12º) – às prescrições dos Serviços de Inspecção Municipal ………., realizou, sem autorização da Autora, as obras recomendadas por aqueles através do ofício de 29/05/2001 (de fls. 63-64) – al. I) da matéria assente e nº10º da base instrutória – que consistiram:
- na substituição do material dos pavimentos e na substituição dos materiais de revestimento das paredes, colocando tijoleira cerâmica nos pavimentos e paredes do estabelecimento e azulejos nas casas de banho, e colocando tectos falsos, que foram pintados;
- dotou o estabelecimento de água fria e de água quente, sendo que este não possuía água quente;
- dotou-o de pia de lavagem e revestiu as lâmpadas da zona de desmancha com armaduras de protecção;
- revestiu o chão da casa de banho com tijoleira, e as respectivas paredes com novos azulejos, tendo-lhe colocado um tecto falso, que foi pintado;
- procedeu ao alargamento da zona da casa de banho para instalação de um chuveiro, com uma colocação de duas novas divisórias em pladur ou material de características semelhantes, divisórias essas que são facilmente amovíveis;
- procedeu à demolição de um piso existente na parte posterior do estabelecimento, tipo varandim, piso este que foi utilizado pelos arrendatários anteriores, primeiro, como espaço de escritório e, depois, como zona de arrumação, tendo executado a construção de um piso, a cota superior (a altura de, pelo menos, 2 metros), em toda a extensão da zona de desmancha, piso esse que serve de zona de arrumos – cfr. quesitos 2º, 3º, 19º, 20º, 21º, 22º e 23º.
Face a estes factos, não é minimamente possível concluir que as questionadas obras alteraram a estrutura externa (muito menos ainda, de forma substancial) do imóvel locado.
A única alteração sensível ocorreu na divisão interna do arrendado. Foi aí que incidiu a intervenção da Ré, a qual, porém, no que concerne a condições de higiene e asseio do local (revestindo pavimentos e paredes envelhecidas e degradadas pelo uso, pondo água quente, chuveiro, e protecção nas lâmpadas da zona da desmancha) não só se impunha executar como obras de conservação ou execução ordinária (normalmente a cargo do senhorio), como desde há muito (desde 2001) estavam a ser exigidas à Ré pela fiscalização camarária, conforme o teor de ofício de fls. 63-64. Elas (obras) não terão sido efectuadas fora do que razoavelmente seria de esperar da parte de um senhorio medianamente prudente e actualizado, sensível à higiene e ao asseio que é preciso apresentar num estabelecimento como este, de talho.
Mais problemática se nos afigura, todavia – não já a divisória em pladur ou material semelhante da casa de banho (porque sempre amovível e substituível ao gosto de qualquer futuro arrendatário, a baixo custo, e não poderá, de todo, integrar o conceito de alteração substancial da divisão interna - como tem considerado a Jurisprudência – cfr, entre outros, o recente Ac. S. T. J., de 19/03/2009, in www.dgsi.pt/jstj, e Ac. Rel. Porto, de 18/06/2008, in www.dgsi.pt/jtrp) – a demolição e substituição do piso em varandim, que servira de escritório e estava a ser utilizado como arrumo, porque sempre envolveu uma alteração da configuração interna do locado.
Não cremos, contudo, que ela se possa considerar “alteração substancial”, na acepção a que antes se fez referência. Porque o piso demolido foi substituído por um outro piso a cota superior (a uma altura de, pelo menos, 2 metros) em toda a extensão da zona de desmancha, e que continua a servir de zona de arrumos, com a vantagem de satisfazer as exigências administrativas, ditadas pelo que dispõe o Artº 9º, nº1, i), do Dl. Nº147/2006, de 31 de Julho, o qual exige que estabelecimentos deste ramo tenham “paredes revestidas, pelo menos até 2 m de altura, de material liso, impermeável, resistente ao choque, imputrescível...” e lembradas, por remissão para este diploma legal, pela citada fiscalização camarária, além dos demais requisitos de higiene, quanto a revestimentos e limpeza, que, a não serem observados, poderão ser sancionados contra-ordenacionalmente e com a medida acessória de encerramento do estabelecimento e suspensão do respectivo alvará, nos termos do Artº 4º, nº 1, f) e g), do mesmo diploma legal, no seguimento do que determinaram os Regulamentos CE nºs 178/2002, do Parlamento Europeu de do Conselho, nºs 178/2002, de 28 de Janeiro, 853/2004, de 29 de Abril, e 2073/2005, de 15 de Novembro.
Acresce que, a substituição e elevação do referido piso e a modificação da respectiva escada de acesso ainda terá sido ditada por preocupações de higiene sanitária. O anterior situava-se sobre a zona de corte das carnes, permitindo a queda de objectos ou materiais, incluindo lixo que alí se encontrasse – quesito 14º.
Tudo isto torna, pois, compreensível a preocupação da Ré em efectuar a adequação do estabelecimento às novas exigências de higiene e asseio, com menos atenção ao desejado assentimento da Autora, até porque não devia desconhecer que esta já em 1999 havia autorizado o trespassário F……… a fazer todas as obras que entendesse necessário para beneficiação do estabelecimento – cfr, alínea G) da matéria assente e nº7 do questionário.
Neste contexto, tais obras, mesmo que analisadas à luz do que dispôs o citado Artº 64º, alínea d) do RAU, não constituiriam fundamento para que se decretasse a resolução do contrato de arrendamento. E também pensamos que, sendo ilícitas e representando um incumprimento contratual, se não revestem de gravidade ou têm consequências que tornem inexigível à Autora que suporte a manutenção do arrendamento.
A inexigibilidade postulada pelo actual regime da resolução do contrato, nos termos inicialmente expostos, há-de determinar-se, essencialmente, na nossa modesta opinião, sob uma perspectiva de lesão dos interesses materiais do senhorio, nomeadamente pela acção do arrendatário que desvalorize o locado e a correspondente procura, e já não tanto em atenção a outros valores ou princípios de ordem imaterial (que, in casu, também não foram alegados). Pelo menos é esse, ao que nos parece, o sentido que se retira dos casos que o legislador consagrou no nº 3 do citado Artº 1083º, em que presumiu a inexigibilidade, todos eles referentes a lesões de ordem patrimonial na esfera do senhorio (mora superior a três meses no pagamento da renda ou no pagamento de encargos ou despesas, e oposição do arrendatário à realização de obra ordenada pela autoridade pública).
E sendo assim, no caso sub judice parece estar afastada a hipótese de o incumprimento da parte da Ré (com a realização de obras não autorizadas pelo senhorio) poder lesar patrimonialmente a Autora de forma significativa ou grave. O estabelecimento – que carecia muito da efectuação de obras de conservação e de adaptação a exigências administrativas de natureza higienico-sanitária – não ficou, de modo algum, desvalorizado (bem pelo contrário), pois, ao invés do que foi alegado, não perdeu área útil, mostra-se actualizado no ramo comercial a que pertence (comércio de carnes verdes e salchicharia), sendo crível que por isso continue a garantir à Autora a sua proveitosa utilidade locativa.
Em suma: a sentença ponderou correctamente estes aspectos e, por isso, a apelação vai improceder.
II. 3 – Do Recurso Subordinado
Fazia parte do objecto deste recurso – face às respectivas conclusões alegatórias da Recorrente, acima transcritas – a impugnação da matéria de facto (essencialmente relativa ao pedido reconvencional que formulara), que improcedeu nos termos já supra-explicitados.
Daí que, tanto em relação ao pedido indemnizatório pela alegada valorização que causou ao locado pelas obras que aí realizou, como em relação ao pedido de condenação da Autora na efectuação de obras relacionadas com a reparação da fossa e respectivas condutas ou com as humidades existentes no locado, o recurso tenha de improceder (conclusões XXVIII a XXXVII).
Por um lado, a “indemnização pela valorização” não é senão, como bem se diz na sentença, um indemnização por benfeitorias, que as partes outorgantes no contrato de arrendamento em vigor convencionalmente validamente afastaram, ao estipularem, na sua cláusula quinta, que - “Quaisquer benfeitorias que o arrendatário faça no rés-do-chão aqui arrendado ficam desde logo a pertencer ao prédio, sem que por elas possa exigir da senhoria qualquer indemnização ou usar do direito de retenção no fim do contrato”. - cfr, entre outros, Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, in “Arrendamento Urbano”, 3ª Edição, pag.52. E, além disso, mesmo em termos de enriquecimento sem causa, os factos apurados não permitem dizer em que medida se deu o empobrecimento da Ré e o correspondente enriquecimento da Autora – Artº 473º do Cod. Civil. Por outro lado, e finalmente, os factos provados não demonstraram qualquer deficiência quanto ao funcionamento da fossa e respectivo saneamento, nem quanto às invocadas humidades, que justifiquem a condenação da Autora, como senhoria, a efectuar quaisquer obras para assegurar o gozo do arrendado à sua inquilina (a Ré). Improcede, pois, também este recurso.
Em resumo:
1 – A interpretação dos princípios processuais do “Inquisitório” e da “Cooperação” na administração da justiça não poderá ser tão ampla que exclua o ónus que incumbe à parte processual de indicar os seus meios de prova com que pretende demonstrar os factos que alegou ou infirmou na acção (Artº 512º, nº1 do C.P.C.), nem ser tão limitada que negue à mesma parte processual um complemento de soberania e de autoridade capaz de contribuir, na medida do absolutamente indispensável, para remover circunstanciais obstáculos ou dificuldades que à mesma se lhe deparem como intransponíveis na obtenção desses elementos de prova, dentro do também designado por alguns doutrinadores como princípio do “direito à prova”;
2 – Porque a “cooperação” não é senão um incitamento ao diálogo franco e à colaboração de boa fé de todos os intervenientes de molde a que o processo, com brevidade e eficácia, obtenha a decisão adequada à realidade em discussão e litígio, compreende-se que a intervenção e direcção do Juiz do processo só se justifique para reconduzir o processo à sua normal tramitação e fluência – Artºs 265º, nº1 (inquisitório) e 266º, nº1 (cooperação). Ou seja, e no que concerne à indicação dos meios de prova, só quando alguma das partes alegue justificadamente dificuldade séria em obter documento ou informação que condicione o eficaz exercício de faculdade ou o cumprimento de ónus ou dever processual, deve o juíz, sempre que possível, providenciar pela remoção do obstáculo (Artº 266º, nº4). E Sabendo-se que na elaboração do rol de testemunhas esse ónus cabe à parte interessada em fazer prova ou contra-prova de determinados factos – Artº 512º, nº1 – e que, observando-o, deve não só identificar as testemunhas como respeitar o limite processual (quanto ao seu número global e por cada facto que lhe interesse provar) imposto pelos Artºs 619º, nº1, 632º, nºs 1 e 2, e 633º, a intervenção cooperante do juiz da causa, nesta área, está processualmente condicionada à circunstância de se verificar dificuldade séria na identificação das pessoas a arrolar, dificuldade essa que deverá ser alegada e demonstrada pela parte interessada (v.g. Citado Artº 266º, nº4);
3 – A realização de obras, de conservação ordinária ou estraordinária, no arrendado, sem que o respectivo contrato de arrendamento o permita e sem autorização por escrito do senhorio, é ilícita e corresponde a um incumprimento contratual, susceptível de, à luz do que actualmente dispõe o Artº 1083º, nºs 1 e 2, do Código Civil, na redacção que lhe foi introduzida pelo NRAU (Lei nº6/2006, de 27/2), desde que esse incumprimento se revista de gravidade ou tenha consequências tais que tornem inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento;
4 – Essa “inexigibilidade” (conceito indeterminado), postulada pelo actual regime legal de resolução do contrato de arrendamento, há-de determinar-se, essencialmente, sob uma perspectiva de lesão dos interesses materiais do senhorio, nomeadamente pela acção do arrendatário que desvalorize o locado e a correspondente procura, e já não tanto em atenção a outros valores ou princípios de ordem imaterial (que, in casu, também não foram alegados), por ser o sentido que se retira das situações que o legislador consagrou no nº3 do citado Artº 1083º, em que presumiu a inexigibilidade, todos eles referentes a lesões de ordem patrimonial na esfera do senhorio (mora superior a três meses no pagamento da renda ou no pagamento de encargos ou despesas, e oposição do arrendatário à realização de obra ordenada pela autoridade pública).
III – DECIDINDO
Nestes termos, acorda-se em negar provimento ao agravo e julgar improcedentes a apelação e o recurso subordinado.
Custas pelos Recorrentes.
Porto, 12/11/2009
Manuel de Sousa Teixeira Ribeiro
Fernando Manuel Pinto de Almeida
Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo