Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONTRATO DE ARRENDAMENTO
CADUCIDADE DO CONTRATO
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA
PAGAMENTO DE RENDAS
II - A perda total do locado impossibilita o seu gozo por parte do locatário, deixando este de estar obrigado ao pagamento da renda respectiva.
III - Se, no entanto, a pagou tem direito à sua restituição com base no instituto do enriquecimento sem causa.
IV - O disposto no art. 1045 do Cód. Civil pressupõe a utilização da coisa locada por parte do locatário após a cessação do contrato, não sendo de aplicar quando, tendo ocorrido extinção do contrato de arrendamento por caducidade, o locatário não mais usou ou fruiu o imóvel arrendado.
Apelação
Decisão recorrida: proc. nº …./07.8 TVPRT da .ª Vara Cível do Porto – .ª secção
Recorrente: B……….
Recorridos: C………. e mulher
Relator: Eduardo Rodrigues Pires
Adjuntos: Desembargadores Canelas Brás e Pinto dos Santos
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIO
Os autores C………. e D………. intentaram a presente acção declarativa sob a forma de processo comum ordinário contra a ré B………., todos melhor identificados a fls. 2, pedindo a condenação da ré a reconhecer que recebeu indevidamente dos autores o montante de € 25.573,83 e a restituir-lhes esse mesmo montante acrescido de juros de mora a contar da sentença que nestes autos for proferida.
Para tal efeito alegam o seguinte:
- por contrato celebrado em 1980, a ré deu de arrendamento o imóvel referido no art. 1 da petição inicial aos autores, mediante uma contrapartida mensal que em Outubro de 1998 correspondia a € 222,43 (44.593$00);
- em Outubro de 1998 ocorreu um incêndio fortuito, após o qual os autores não mais usaram ou fruíram o imóvel arrendado;
- não obstante, os autores mantiveram a chave do imóvel e continuaram a pagar as rendas mensalmente, na convicção da subsistência do contrato e na expectativa de realização de obras necessárias à recuperação do imóvel por parte da ré, conforme era vontade de autores e ré;
- as rendas foram pagas até Fevereiro de 2007, data em que transitou em julgado sentença proferida no âmbito dos autos que correram os seus termos pela .ª Vara – .ª Secção com o n.º …../03 instaurada pela aqui ré contra os aqui autores na qual foi decretado o despejo dos autores do imóvel em questão e a ré (ali autora) condenada a reconhecer o facto de ter recebido as rendas desde o incêndio até Dezembro de 2003 (data em que foi instaurada a dita acção) não tendo nesse período proporcionado aos aqui autores (ali réus) o gozo e fruição do arrendado;
- entre a data do incêndio e Fevereiro de 2007 pagaram os autores à ré a quantia de € 25.573,83 a título de rendas sem que tivesse ocorrido a cedência do gozo do locado;
- tendo sido declarada judicialmente a caducidade do contrato de arrendamento face ao incêndio ocorrido, apesar do pagamento da renda mensal por parte dos aqui autores, verifica-se que a ré sem causa justificativa – uma vez que nenhuma relação contratual existia com os autores – obteve vantagem patrimonial à custa do cumprimento pelos autores de uma obrigação inexistente no momento da prestação;
trata-se, por isso, de uma situação de enriquecimento sem causa, da qual decorre a obrigação da ré proceder à devolução da quantia entregue e nos autos peticionada.
Devidamente citada a ré apresentou contestação, onde alega o seguinte:
- a ré não alimentou nos autores a expectativa de manutenção do contrato de arrendamento, nem prometeu realizar obras de reabilitação do edifício e recuperar o arrendamento;
- após o incêndio decorreram encontros ou negociações entre os autores e o marido da ré para a entrega voluntária do arrendado;
- o valor indemnizatório com vista à resolução extrajudicial do arrendamento era exorbitante, pelo que autores e ré foram pacientemente alimentando as negociações com vista à extinção da relação vinculística;
- retendo na pendência das mesmas os autores a seu favor o arrendado, privando a ré do seu uso ou livre acesso;
- em 2003, não estando os autores dispostos a negociar por valores sensatos e sérios a revogação do contrato de arrendamento, intentou a ré a acção mencionada pelos autores, do que resulta a falta de vontade da ré em manter ou fazer subsistir o contrato de arrendamento e a manutenção dos autores na posse do arrendado como verdadeiros arrendatários, não o tendo devolvido ou disponibilizado à ré;
- tendo estado na posse do arrendado e mantido a sua detenção, cumpriram com a obrigação do pagamento da renda, tendo a ré legitimamente recebido a respectiva contrapartida;
- contrapartida devida já que até 2007 (data da sentença) se mantinha válido e em vigor o arrendamento, mantendo os autores a posse do local arrendado;
- em alternativa a esta obrigação cabia a hipótese de entregar o locado, o que não ocorreu;
- assim e sob pena de manifesta má-fé, não podiam os autores abster-se de pagar a renda e continuar na detenção do locado;
- pelo que há enriquecimento com causa, consubstanciado na detenção ilegítima do local arrendado contra a vontade da ré, nada havendo a devolver;
- ainda que assim se não entendesse a devolução das rendas deveria ser limitada a Setembro de 2003, data a partir da qual e face à instauração da acção já mencionada e de uma outra de despejo contra os aqui autores pela ré, não podem os autores defender acreditarem que a ré iria realizar obras no arrendado e que era recíproca vontade de autores e ré a subsistência do contrato de arrendamento.
Por conseguinte, pronuncia-se pela improcedência da acção.
Mais deduziu pedido reconvencional, tendo para tanto alegado o seguinte:
- após o incêndio ocorrido em Outubro de 1998 no local arrendado sempre diligenciou a ré pela entrega do imóvel, livre e devoluto, o que só ocorreu após a sentença proferida em Maio de 2007;
- sabendo os autores da destruição do imóvel em resultado do incêndio, nada fizeram para impedir a degradação acelerada do edifício;
- na sequência do incêndio e da destruição que o atingiu, entravam águas pluviais para todo o edifício provocando a sua acelerada degradação;
- assim não só os autores não entregaram o arrendado, como nada fizeram para evitar a degradação das paredes laterais e do interior que do edifício restou após o incêndio;
- tivessem os autores entregue o locado, pelo menos após a propositura da acção e a ré teria providenciado para evitar que o imóvel incorresse em processo de degradação acelerado como ocorreu;
- por culpa exclusivamente imputável aos autores, a ré vai ter de realizar obras com um custo adicional que não teria de realizar se o imóvel fosse voluntariamente entregue em Outubro de 1998 ou pelo menos em Setembro de 2003;
- agravamento de custo que decorre da reiterada recusa dos autores em proceder à entrega do imóvel;
- prejuízo este imputável aos autores e que a ré não pode para já quantificar.
Termos em que termina pedindo a procedência da reconvenção, com a consequente condenação dos autores a pagarem uma indemnização à ré, a liquidar em execução de sentença.
Os autores replicaram, invocando o seguinte:
- em face do alegado pela ré na sua reconvenção, pelo menos desde Setembro de 2003 que a mesma considera a posse dos autores ilegítima pelo que também a partir de então tem conhecimento da verificação dos pressupostos da responsabilidade civil extracontratual;
- em nenhuma das acções que intentou requereu a ré o pagamento de qualquer indemnização por responsabilidade civil extracontratual, estando presentemente prescrito o seu eventual direito de indemnização, por terem decorrido 3 anos desde o conhecimento dos factos constitutivos do direito invocado;
- prescrição que assim invoca, dela decorrendo a absolvição dos autores do pedido reconvencional.
Quanto ao mais, mesmo a entender-se não se encontrar prescrito o pedido formulado, impugnaram os autores parcialmente os factos alegados pela ré, afirmando não lhe poderem ser imputadas as consequências decorrentes da falta de realização de obras de recuperação do locado, até por que estas são da obrigação do senhorio e não do arrendatário, acrescendo que o recebimento das rendas por parte da senhoria deixava patente o entendimento de que esta admitia a existência do contrato de arrendamento, a legitimar a detenção do locado.
Concluiram assim no sentido da improcedência do pedido reconvencional.
A ré treplicou, impugnando a invocada prescrição do crédito, já que só em 2007 foi possível determinar o “quantum” indemnizatório, tendo também só nesta data cessado a detenção ilegítima do imóvel com a sua entrega e só após esta começado a decorrer o prazo da contagem da prescrição.
Concluiu, por isso, como na contestação.
Foi dispensada a realização de audiência preliminar e no despacho saneador, por se considerar existirem elementos para tal, julgou-se improcedente a reconvenção e procedente a acção, sendo a ré condenada a restituir aos autores a quantia de €25.573,83, acrescida de juros de mora à taxa legal desde a presente data (27.3.2008) e até integral pagamento.
Inconformada, a ré interpôs recurso de apelação, tendo finalizado as suas alegações com as seguintes conclusões:
1. Vem o presente recurso interposto da sentença de fls. 120 e segs. que condenou a ré, ora apelante, a restituir aos autores a quantia de €25.573,83 ao abrigo do instituto do enriquecimento sem causa e que julgou improcedente o pedido reconvencional deduzido na contestação.
2. Não se conforma a apelante com a sentença em crise, conquanto a mesma enferma de patente erro na subsunção do direito aos factos dados como provados, o que decorre da não aplicação do art. 1045 do Cód. Civil.
3. Com efeito, prescreve o nº 1 desse normativo legal que se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado.
Ora
4. Resulta da factualidade dada como provada, que por virtude do incêndio ocorrido em Outubro de 1998, se verificou a perda do locado a determinar a caducidade do contrato – cf. al. e) do art. 1051 do Cód. Civil.
5. Paralelamente, resulta ainda provado que, não obstante ter já findado o contrato e decorrido tal prazo, os apelados não devolveram as chaves e continuaram a pagar a renda, em singelo, até ao mês de Fevereiro de 2007 na sequência da condenação de despejo do locado proferida na acção que os ora réus apelantes se viram obrigados a interpor.
6. Assim, apesar de o contrato de arrendamento dos autos se ter extinguido por caducidade, ao abrigo da al. e) do art. 1051 do CC, com efeitos a partir de Outubro de 1998, os apelados não devolveram o locado – pelo que a situação “sub judice” se subsume em absoluto ao art. 1045 do CC, e nele reside a causa justificativa do enriquecimento da apelante.
7. Ora, é requisito da existência de enriquecimento sem causa, para além do enriquecimento de alguém e correlativo empobrecimento de outrem, a inexistência de qualquer facto que constitua causa justificativa da apropriação de valores, obtida à custa de quem pede a restituição, e a quem, segundo o ordenamento jurídico, deveriam pertencer.
8. Está assim encontrada a causa justificativa para o recebimento das rendas e, consequentemente, demonstrado o erro de direito em que incorreu a condenação que decorre da sentença “a quo”, a determinar, desde logo, a absolvição da apelante.
Acresce que
9. Por aplicação do nº 2 do art. 1045 do CC, deverá também a sentença ser revogada na parte em que absolveu os autores reconvindos e serem estes condenados no pagamento da indemnização devida pela mora na entrega do locado.
10. Para tanto, atenda-se que o art. 1053 do CC estabelece que, verificada a caducidade (nomeadamente pela perda da coisa locada), tem o inquilino uma moratória de 3 meses para a restituição do prédio a contar da “verificação do facto que determina a caducidade”.
11. Assim sendo, como é, nos termos das disposições conjugadas do art. 1053 e do nº 2 do art. 1045 ambos do CC, os autores reconvindos, ora apelados, deverão ser condenados no pagamento da diferença da renda paga e da renda devida (o dobro da contratualmente estipulada) desde o momento em que entraram em mora na entrega do locado, isto é, desde o mês de Janeiro de 1999 até à efectiva entrega do locado.
12. Pelo exposto, e salvo o devido respeito, a sentença “a quo” violou os arts. 473 e 1045 ambos do Cód. Civil.
Entende, por conseguinte, que a sentença deve ser revogada, sendo a ré absolvida do pedido e os autores condenados no pagamento da indemnização que decorre do art. 1045 do Cód. Civil.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre então apreciar e decidir.
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FUNDAMENTAÇÃOO objecto dos recursos encontra-se balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso – arts. 684 nº 3 e 690 nº 1 do Cód. do Proc. Civil -, sendo ainda de referir que neles se apreciam questões e não razões, que não visam criar decisões sobre matéria nova e que o seu âmbito é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.
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As questões a decidir são as seguintes:1. Apurar se os autores têm direito a que lhes sejam restituídas as rendas que pagaram entre a data do incêndio ocorrido no locado (Outubro de 1998) e a data em que transitou em julgado a sentença que decretou o seu despejo (Fevereiro de 2007), com base no instituto do enriquecimento sem causa;
2. Apurar se, de acordo com o art. 1045 nº 2 do Cód. Civil, há que julgar procedente o pedido reconvencional deduzido pela ré.
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OS FACTOSA matéria fáctica, tal como foi dada como assente pela 1ª Instância, é a seguinte:
A) A aqui ré instaurou contra os aqui autores acção declarativa sob a forma de processo comum ordinário que com o n.º …../03.5TJPRT correu seus termos pela ..ª Secção da ..ª Vara Cível do Porto, onde foi proferida sentença transitada em julgado junta a fls. 12 a 26 dos autos, de onde se extrai que:
- A aqui ré naqueles autos instaurados contra os aqui autores pediu “a sua condenação a ver decretada a caducidade do contrato de arrendamento relativo ao prédio sito na Rua ………., n.° .., no Porto e os réus condenados no despejo.
Para tanto alegou em suma que, em Outubro de 1998 ocorreu um incêndio no locado, onde os réus exploravam uma casa de pasto, do qual resultou a sua completa destruição.
Citados os réus contestaram excepcionando a caducidade do direito de resolução do contrato, o reconhecimento do senhorio à manutenção do contrato de arrendamento ao continuar a receber as rendas após o incêndio, o seu reconhecimento ao direito de reconstrução do locado, mais se defendendo por impugnação.
Deduzem pedido reconvencional contra a autora, pedindo a sua condenação a reconhecer que apesar de ter recebido as rendas do local arrendado até Dezembro de 2003, não proporcionou aos réus o gozo e fruição do locado; a reparar e a reconstruir o local arrendado no estado em que se encontrava em data anterior ao incêndio e designadamente efectuando as reparações descritas no art. 82° da contestação/reconvenção no prazo de 30 dias após a notificação da sentença.
Mais pedem que recusando-se a autora a efectuar as obras no prazo referido, seja condenada a pagar aos réus o valor necessário a essa reparação, de € 154.738,00 acrescida de juros de mora legal desde a citação até integral pagamento e finalmente a pagar-lhes uma indemnização correspondente ao rendimento que o locado poderia proporcionar aos réus à razão de € 1.246,99 euros por mês, desde Maio de 1999 até à conclusão das obras de reparação atrás referidas, computando-se os prejuízos, neste momento em €68.584,71, bem como nos juros de mora desde a citação até integral pagamento”. (…)
Replicou a autora, respondendo às excepções alegadas pelos réus e
contestou o pedido reconvencional, concluindo pela sua total improcedência, dizendo em suma que tendo a perda do locado sido total, o contrato extinguiu-se, pelo que não tinha a autora qualquer obrigação de proceder a obras de reparação.
Invocam ainda a prescrição do direito de indemnização.”(…)
Em sede de saneador o tribunal conheceu “as excepções da caducidade do direito de propor a acção e do reconhecimento do senhorio ao direito dos réus de exigirem a reconstrução do local arrendado que julgou improcedentes”
Realizado o julgamento foram dados como provados, entre outros, os seguintes factos:
“(…)
5- Em Outubro de 1998 ocorreu um incêndio fortuito;
6- O local arrendado constitui uma parte autónoma relativamente a todo o edifício;
7- O locado, pelo menos sem obras de reparação, não pode ser fruído pelos réus;
A autora sempre recebeu as rendas do locado e emitiu os correspondentes recibos desde a ocorrência do incêndio até Dezembro de 2003;
(...)
11- À data do incêndio que ocorreu no estabelecimento dos réus, estes auferiam mensalmente pela sua exploração Esc. 250.000$00;
12- Os três pisos situados acima do rés-do-chão ficaram destruídos e inutilizados, tendo ficado inutilizável o rés-do-chão;
13- As divisórias interiores encontram-se destruídas;
14- Ficando inutilizado o espaço arrendado pelos réus;
15- Os réus continuaram a ter as chaves do arrendado e a autora continuou a receber as rendas após o incêndio;
(…)
19- Após o incêndio o estabelecimento ficou impedido de ser explorado”.
Na subsunção dos factos provados ao direito pode ler-se:
que o incêndio provocou a perda total do arrendado, uma vez que o incêndio ocorrido tornou impossível o uso do mesmo pelos locatários para o fim que fora convencionado” (…) A caducidade é a extinção automática do contrato, como mera consequência de algum evento a que a lei atribui esse efeito. Daí que o juiz nem declara a caducidade do acto, limitando-se a constatá-la.
Significa isto que independentemente da vontade das partes, o contrato extinguiu-se em Outubro de 1998, data em que ocorreu o incêndio de causa fortuita”.
Analisando “a questão suscitada pelos réus de saber se o recebimento das rendas após o incêndio pela autora importa ou não uma renúncia ao direito de despejo.
Entendemos que esta resposta tem de ser negativa, porque, como vimos a caducidade do contrato pela perda da coisa, opera por força de lei, independentemente da vontade das partes.
O despejo consequente à caducidade, como vimos não está na disponibilidade das partes e como tal não é um direito renunciável” (…)
As rendas recebidas pela autora desde a data do incêndio até Dezembro de 2003, foram indevidas, devendo consequentemente ser devolvidas aos réus.”
Quanto ao pedido reconvencional foi dito “Quanto ao primeiro pedido formulado em via reconvencional, a autora deverá reconhecer (como reconheceu nos articulados) que recebeu as rendas até Dezembro de 2003, não tendo proporcionado aos réus o gozo e fruição do locado.
No entanto, como vimos, isto ocorreu por causa que não lhe é imputável, já que o incêndio teve causa fortuita e a mesma não se encontra obrigada a proceder a obras de reconstrução do prédio.
Improcedem pois os pedidos reconvencionais, com excepção do formulado sob o n.° 1 no sentido ora referido.
Fica consequentemente prejudicada a apreciação da excepção da prescrição do direito de indemnização invocada pela autora na réplica”(…)
Em consequência e a final se decidindo “declaro a caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre a autora e réus relativo ao prédio sito na Rua ………. n.º .. no Porto e consequentemente condeno os réus no despejo do mesmo.
Julgo procedente a reconvenção apenas na parte que os réus/reconvintes pedem a condenação da autora a reconhecer o facto de ter recebido as rendas desde o incêndio até Dezembro de 2003, não tendo nesse período proporcionado aos réus o gozo e fruição do arrendado, mas por facto [que]não lhe imputável.
Julgo improcedentes os demais pedidos formulados em via reconvencional, deles absolvendo a autora/reconvinda”.
B) A ré é dona do prédio urbano composto de casa com quatro pavimentos sito na Rua ………. (antiga ……….) n.° .., Porto, inscrito na matriz predial sob os artigos 5275 e 5276 da freguesia de ………. e descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número 910 a fls. 100 do Livro B-11.
C) Por contrato celebrado em 1980, a ré deu de arrendamento o imóvel referido em B) aos autores que o tomaram de arrendamento, tendo como fim servir de casa de pasto.
D) Mediante uma renda mensal que em Outubro de 1998, correspondia a € 222,43 (44.593$00).
E) O contrato de arrendamento foi celebrado pelo período de um ano e renovável por iguais e sucessivos períodos, nunca tendo sido o mesmo denunciado por qualquer das partes.
F) Em Outubro de 1998, ocorreu um incêndio.
G) Desde a data do incêndio não mais os autores usaram ou fruíram o imóvel arrendado, mantendo a chave do mesmo.
H) A renda referida em D) foi paga até ao mês de Fevereiro de 2007 inclusive, data em que transitou em julgado a sentença referida em A) que decretou o despejo dos aqui autores do mesmo imóvel.
I) Desde a data referida em D) e até à data referida em H), os autores pagaram à ré, tendo em conta as actualizações das rendas entretanto ocorridas a quantia total de €25.573,83, que a ré recebeu.
J) A acção de despejo da .ª Vara .ª Secção foi instaurada em Setembro de 2003.
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O DIREITO1.
Através da presente acção pediram os autores que lhes fosse restituído o valor global de €25.573,83, que entregaram à ré e que corresponde às rendas que pagaram pelo imóvel aqui em apreço no período compreendido entre Outubro de 1998 e Fevereiro de 2007, tendo fundamentado juridicamente a sua pretensão no instituto do enriquecimento sem causa.
Este entendimento foi acolhido pela sentença da 1ª Instância que julgou a acção procedente.
Porém, desta solução discordou a ré, tendo assentado a sua argumentação, em sede de recurso, no preceituado no art. 1045 do Cód. Civil.
Vejamos então se a sentença recorrida se mostra correcta.
O art. 473 do Cód. Civil dispõe o seguinte:
«1. Aquele que, sem causa justificativa, enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou.
2. A obrigação de restituir, por enriquecimento sem causa, tem de modo especial por objecto o que for indevidamente recebido por virtude de uma causa que deixou de existir ou em vista de um efeito que não se verificou.»
A obrigação de restituir, fundada no enriquecimento sem causa, pressupõe a verificação cumulativa de três requisitos:
a) que haja um enriquecimento de alguém;
b) que o enriquecimento careça de causa justificativa;
c) que ele tenha sido obtido à custa de quem requer a restituição.
O enriquecimento consiste na obtenção de uma vantagem de carácter patrimonial, seja qual for a forma que essa vantagem revista (aumento de activo patrimonial; diminuição de passivo; uso ou consumo de coisa alheia; poupança de despesas).
O enriquecimento é injusto – destituído de causa – quando, segundo a ordenação substancial dos bens aprovada pelo Direito, ele deve pertencer a outro.
Por último, para que alguém se arrogue o direito à restituição é necessário que o enriquecimento tenha sido obtido à sua custa. A correlação exigida por lei entre a situação dos dois sujeitos traduzir-se-à, em regra, no facto de a vantagem patrimonial alcançada por um deles resultar do sacrifício económico correspondente suportado pelo outro.[1]
No caso “sub judice” verifica-se que ocorre um enriquecimento por parte da ré/senhoria e um correlativo empobrecimento por parte dos autores/inquilinos, de tal forma que o que se terá, neste momento, de indagar é da existência – ou não - de causa justificativa para tal enriquecimento.
Conforme decorre dos autos, por sentença proferida, em 15.1.2007, no âmbito do proc. nº …../03.5TJPRT que correu os seus termos pela ..ª Secção da ..ª Vara Cível do Porto e que se encontra transitada em julgado, foi declarada, de acordo com o disposto no art. 1051 nº 1 al. e) do Cód. Civil, a caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre a aqui ré e os aqui autores, com referência a Outubro de 1998 (data em que se verificou o incêndio) por perda total do locado.
Escreve Inocêncio Galvão Teles[2] que “a caducidade é a extinção automática do contrato, como mera consequência de algum evento a que a lei atribui esse efeito. O contrato resolve-se «ipso jure», sem necessidade de qualquer manifestação de vontade, jurisdicional ou privada, tendente a extingui-lo.”
O mesmo Mestre escreveu também (in “Manual dos Contratos em Geral”, 4ª ed., pág. 381) que “na caducidade os efeitos jurídicos desaparecem em consequência de facto não voluntário. Dá-se certo acontecimento e o acto perde automaticamente valor: caduca, no sentido de que cai por si, como folha que se desprende.”
Porém, tal como refere Pais de Sousa (in “Extinção do Arrendamento Urbano”, 2ª ed., pág. 33), citando José Gualberto Sá Carneiro[3] “esta definição não se ajusta a todas as hipóteses de caducidade do arrendamento previstas no art. 1051 do Cód. Civil. Na sua opinião, que não contrariamos, os casos de caducidade automática («ope legis») são apenas os das alíneas d), e) e f) do referido art. 1051. Assim, nas hipóteses de morte do locatário ou de extinção da pessoa colectiva, quando não haja convenção escrita em contrário, de perda da coisa locada e de expropriação por utilidade pública incompatível com a subsistência do arrendamento, a caducidade resulta do próprio evento que a determina, não sendo necessário que o senhorio «ope judicis» evite a renovação do arrendamento.”
Pinto Furtado, por seu turno, escreve (in “Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos”, pag. 454) que “os casos de caducidade esparsos pelas als. e) (perda da coisa locada) e f) (expropriação por utilidade pública que se não compadeça com a subsistência do contrato) do art. 1051 nº 1 do Cód. Civil reconduzem-se à hipótese de direito geral da impossibilidade objectiva da prestação como causa de extinção das obrigações (art. 790 nº 1 do Cód. Civil) de que não representam mais do que simples aplicações particulares”.
Regressando ao caso dos autos constata-se que, como já vimos, a caducidade do arrendamento se verificou em virtude da perda total do locado, pelo que a mesma operou «ope legis», ou seja de forma automática.
Consequentemente, o contrato de arrendamento extinguiu-se em Outubro de 1998, altura em que se deu o incêndio que destruiu o locado.
É certo que os autores/inquilinos mantiveram em seu poder a chave do arrendado e continuaram a pagar a renda respectiva, tal como a ré/senhoria continuou a recebê-la, o que significaria vontade de manter o contrato de arrendamento.
Contudo, conforme já se assinalou, o arrendamento extinguiu-se automaticamente como resultado da perda do locado, de tal modo que não seria possível a sua manutenção, mas tão só a celebração de um novo contrato, que não ocorreu.
Também não houve lugar à renovação do arrendamento de acordo com o art. 1056 do Cód. Civil, como se referiu na sentença proferida no proc. nº …../03.5TJPRT, porque tal pressuporia que o locatário, não obstante a caducidade, se mantivesse no gozo da coisa pelo período de um ano, sem oposição do locador. Ora, acontece que os autores/inquilinos, apesar de continuarem na posse das chaves, não mais usaram ou fruíram do arrendado, porque do incêndio resultou a sua destruição e tal situação impede, naturalmente, a renovação do arrendamento ao abrigo do mencionado art. 1056.
Deste modo, face à perda total do locado, que impossibilita o seu gozo e de que decorre a extinção do contrato de arrendamento por caducidade, logo se conclui que, a partir da data em que ocorreu o incêndio que determinou aquela perda total, os autores/inquilinos não estavam obrigados a pagar a renda respectiva.
Não há, assim, causa que justifique o recebimento das rendas por parte da ré/senhoria.
O facto do incêndio ter tido a sua origem em causa fortuita, não sendo de imputar nem aos inquilinos nem à senhoria, como se entendeu na sentença proferida no proc. nº …../03.5 TJPRT, não retira ao recebimento das rendas, por parte da senhoria, a ausência de causa justificativa, isto porque essas rendas foram recebidas já depois da extinção do contrato de arrendamento por caducidade.
Por outro lado, quanto à questão das chaves se terem mantido na posse dos autores, entendemos que tal facto, uma vez que ocorreu perda total do locado impossibilitante do seu uso, não tem o relevo que a ré lhe pretende atribuir.
Com efeito, o que se mostra decisivo para solucionar a questão em análise nestes autos – saber se há ou não lugar à restituição das rendas recebidas pela senhoria - não é a posse das chaves, mas sim a impossibilidade de gozo do imóvel locado resultante da sua perda total.
Concluímos, assim, ter sido acertada a decisão da 1ª Instância que entendeu não haver causa justificativa para o recebimento das rendas por parte da ré/senhoria e determinou a sua devolução aos autores/inquilinos ao abrigo do preceituado no art. 473 do Cód. Civil.
Procurou, todavia, a ré assentar a sua argumentação em sede de recurso no disposto no art. 1045 do Cód. Civil, que passamos a transcrever:
«1. Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida.
2. Logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro.»
Daqui resulta que se, por qualquer motivo, a coisa locada não for restituída ao senhorio, logo que extinto o contrato, o locatário é obrigado a pagar-lhe quantia igual à renda que vinha sendo paga, como se o contrato continuasse em vigor, mas agora a título de indemnização (excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida). Solução que se compreende, uma vez que o locatário continua a utilizar a coisa locada, pelo que se trata de uma indemnização específica pela não restituição do prédio e, por isso, de natureza contratual[4].
Sucede que, a nosso ver, o disposto neste art. 1045 não tem aplicação ao caso dos autos.
É que este artigo pressupõe a utilização da coisa locada por parte do locatário após a cessação do contrato e no caso “sub judice” o que se verifica é que depois da extinção do contrato de arrendamento por caducidade o locatário não mais usou ou fruiu o imóvel arrendado, até porque o locado, em consequência do incêndio, deixou de existir enquanto tal, sendo o seu gozo impossível.
É, assim, de afastar a argumentação expendida pela ré nas suas alegações, reafirmando-se mais uma vez o acerto da decisão recorrida que julgou a acção procedente.
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2.A ré deduziu reconvenção contra os autores pedindo a condenação destes a pagar-lhe uma indemnização, a liquidar em execução de sentença, correspondente ao agravamento do custo das obras que terá de realizar no prédio objecto do incêndio.
Alegou para tanto que esse agravamento decorre da recusa reiterada dos autores em entregar o imóvel, nada tendo estes feito para evitar a degradação das paredes laterais e do interior que do edifício restou após o incêndio.
Por o entendermos pertinente, passamos a transcrever o que se escreveu na sentença recorrida sobre a matéria do pedido reconvencional:
“Conforme resulta da factualidade assente, desde o incêndio e até à prolação da sentença referida em A) dos factos assentes, os autores pagaram as rendas em conformidade com o que seria devido se o contrato estivesse em vigor e a ré recebeu tais rendas, incluindo com as actualizações legais que entretanto foram ocorrendo.
Os autores pagando porque defendiam a manutenção do contrato. A ré recebendo porque entendia ser devido o pagamento, face à não entrega do locado [tal é o que resulta da posição das partes nestes autos e se extrai do teor da sentença referida em A) dos factos assentes].
Na verdade o que os aqui autores mantiveram foi as chaves do locado, já que este com o incêndio deixou enquanto tal de existir por inerência sendo o gozo impossível (daí a caducidade do contrato reportada à data do próprio incêndio).
E porque o contrato caducou, não podia a aqui ré ser obrigada a efectuar obras no imóvel – questão que também foi expressamente tratada na sentença referida em A) dos factos assentes. Embora fosse a ela e só a ela que incumbia tal direito, como dona do imóvel. Caduco o contrato não podiam os aqui autores proceder a quaisquer obras de reparação no imóvel, nem para tal tinham qualquer obrigação – já que o incêndio se ficou a dever a causa fortuita conforme foi apurado e apreciado na sentença referida em A).
A ser assim e para que se pudesse falar em responsabilidade civil extracontratual por parte dos autores pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, seria necessário em primeiro lugar demonstrar que esses danos decorrentes do atraso na realização das obras lhes é imputável – alegando-se e provando-se para tanto que a ré quis realizar as obras e de tal foi impedida pelos aqui autores, seus inquilinos. Só nesta perspectiva se nos afigurando então como possível ser imputável aos autores eventual responsabilidade pelo agravamento dos danos, decorrente no atraso das obras.
E não se diga que a mera manutenção das chaves aliada à postura dos autores de não aceitação da extinção do contrato por caducidade, significa ou implica tal responsabilidade. Já que a obrigação de realização das obras era conforme já dito da responsabilidade da ré.
E a intenção e vontade de realização de tais obras não só não foi alegada, como inclusive do alegado pela ré o que resulta é que esta não terá comunicado sequer qualquer intenção nesse sentido – veja-se a título de exemplo o alegado em 21º, 22º e 57º da contestação.[5]
Da factualidade alegada, não se nos afigura assim que qualquer responsabilidade possa vir a ser assacada aos autores pela eventual degradação acelerada do imóvel, a implicar a manifesta improcedência do pedido reconvencional.”
Com esta argumentação, que deixámos transcrita na íntegra, a reconvenção foi julgada improcedente.
Acontece que o recurso interposto pela ré, quanto à matéria do pedido reconvencional, se centra todo ele na aplicação ao caso “sub judice” do disposto no já citado art. 1045 nº 2 do Cód. Civil, pretendendo-se, deste modo, que os autores sejam condenados no pagamento da diferença entre a renda paga e a renda devida (o dobro da contratualmente estipulada) desde o momento em que terão entrado em mora (Janeiro de 1999) até à efectiva entrega do locado.
Pelo que já atrás expusémos em 1. – para onde remetemos - entendemos não ser de aplicar à presente situação a disciplina prevista no referido art. 1045 do Cód. Civil.
Porém, o que não poderemos deixar de assinalar é que a aplicação “in casu” do art. 1045 nº 2 do Cód. Civil, com a consequente condenação dos autores/reconvindos a pagarem à ré/reconvinte a diferença entre a renda paga e a renda devida entre Janeiro de 1999 e a efectiva entrega do locado, se trata de questão nova, apenas suscitada em fase de recurso.
Sucede que os recursos visam tão somente a reapreciação das decisões proferidas pelos tribunais recorridos.
Com efeito, o regime dos recursos é o da revisão ou reponderação, daí decorrendo que o tribunal “ad quem” não se pode pronunciar sobre matéria não submetida à apreciação do tribunal “a quo”.
Por isso, a regra, que, aliás, decorre do estatuído, designadamente, nos arts. 676 nº 1 e 684 nº 3 do Cód. do Proc. Civil, é a de que os recursos não podem ter por objecto questões que as partes não tenham colocado à apreciação do tribunal recorrido nos articulados da causa e que por ele não foram, naturalmente, apreciadas.
Esta regra, porém, comporta duas excepções:
a) situações em que a lei expressamente determina o contrário;
b) situações em que em causa está matéria de conhecimento oficioso.
Acontece que a questão agora colocada pela ré em sede de recurso não se enquadra em nenhuma destas excepções.
Deste modo, porque se encontra vedado a este Tribunal o conhecimento de questões novas, como o é a suscitada pela ré/recorrente, está o seu recurso, também nesta parte, condenado ao insucesso.[6]
Como tal, a decisão recorrida será de confirmar na íntegra.
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Sintetizando a argumentação:- a caducidade do contrato de arrendamento por perda do locado (art. 1051 nº 1 al. e) do Cód. Civil), motivada por incêndio fortuito, opera automaticamente, pelo que o arrendamento se extingue aquando da ocorrência desse incêndio;
- a perda total do locado impossibilita o seu gozo por parte do locatário, deixando este de estar obrigado ao pagamento da renda respectiva;
- se, no entanto, a pagou tem direito à sua restituição com base no instituto do enriquecimento sem causa;
- o disposto no art. 1045 do Cód. Civil pressupõe a utilização da coisa locada por parte do locatário após a cessação do contrato, não sendo de aplicar quando, tendo ocorrido extinção do contrato de arrendamento por caducidade, o locatário não mais usou ou fruiu o imóvel arrendado, porque este, em consequência de incêndio, deixou de existir enquanto tal.
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DECISÃONos termos expostos, acordam os juízes que constituem este Tribunal em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela ré B………., confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela ré/apelante.
Porto, 3.2.2009
Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires
Mário João Canelas Brás
Manuel Pinto dos Santos
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[1] Cfr. Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, vol. I, 4ª edição, pág. 401 e segs.
[2] In BMJ nº 83, pág. 151.
[3] “Alguns problemas suscitados pela caducidade do arrendamento”, in “Revista dos Tribunais”, ano 87, págs. 195 e segs.
[4] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. II, 3ª ed., pág. 406.
[5] Art. 21 –“É igualmente falso que a ré ou o seu marido tivessem prometido aos autores fazer obras de reabilitação do edifício”.
Art. 22 – “e recuperar o arrendamento que entre eles vinha vigorando”
Art. 57 – “A partir desta data, nem com generosa ingenuidade poderiam os autores acreditar que a ré iria realizar obras no local arrendado”
[6] Sobre esta questão cfr., por ex., Ac. STJ de 7.1.1993, BMJ nº 423, págs. 539 e segs., Ac. STJ de 1.7.2004, p. 04B2214 in www.dgsi.pt. e Ac. STJ de 7.4.2005, p. 05B175 também in www.dgsi.pt.