Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 10192/07.2TBVNG-A.P1 |  |
ALTERAÇÃO
TÍTULO CONSTITUTIVO
ACORDO
II - No momento em que foi aprovada a deliberação sobre a sua alteração do título constitutivo da propriedade horizontal esta só podia efectuar-se, por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos — art.° 1419° do C. Civil, na redacção do Decreto-lei n.° 267/94, de 25 de Outubro.
III - Nos termos do n.° 2 deste preceito, o administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.
IV - Para a formalização do acordo de todos os condóminos, relativamente a alterações ao título constitutivo da propriedade horizontal, não vale, pois, o acordo tácito retirado pela lei — n.° 8, do art.° 1432°, do C. Civil — do silêncio do condómino.
Relatora: Sílvia Pires
Adjuntos: Henrique Antunes
Ana Lucinda Cabral
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Exequente: B……….
Executados: C……….
D……….
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Acordam na 1ª secção cível do Tribunal da Relação do Porto
Na execução comum que a Exequente lhes intentou, servindo de título a sentença condenatória que os condenou, vieram os Executados deduzir oposição, alegando, em síntese:
● A decisão judicial cuja execução se pretende fundou-se, exclusivamente, na inexistência de deliberação válida da assembleia de condóminos do prédio em causa nos autos no sentido de autorizar a realização das obras consideradas proibidas.
● No entanto, tais obras, realizadas na fracção C, pertencente aos oponentes, e nos termos em que estão hoje executadas, foram entretanto aprovadas pela assembleia de condóminos de 27.2.2006, com os votos a favor de fracções que representam 68% do capital do prédio.
● A assembleia na qual foram aprovadas as obras em causa foi regularmente convocada, não tendo comparecido na mesma a Exequente.
● A Exequente foi notificada da deliberação referida e não a impugnou.
● O seu comportamento criou a convicção aos Executados de que não iria requerer a demolição da obra em causa, incorrendo com a execução em abuso de direito e renunciando tacitamente ao direito de obrigar os executados à referida demolição.
● Para o caso de improceder a sua oposição, requerem a fixação de um prazo de 15 dias para a realização da prestação de facto, requerendo a prestação de caução para suspenderem os termos da execução.
Concluíram pela extinção da execução.
Notificada a Exequente veio a mesma contestar, alegando, em síntese:
● A obra mandada demolir ocupa partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal, sobrepondo-se ao passeio que acompanhava a fachada traseira do prédio, impedindo absolutamente o uso pela exequente do passeio, que é parte comum, constituindo uma inovação proibida, para a qual de nada vale a deliberação dos condóminos.
● A convalidação da obra só poderia ocorrer caso fosse previamente alterado o título constitutivo da propriedade horizontal, por escritura pública e com o acordo de todos os condóminos.
Concluiu pela improcedência da oposição.
Veio a ser proferida decisão que, julgando procedente a oposição determinou a extinção da execução.
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A Exequente recorreu desta decisão, formulando as seguintes conclusões:1 - Está dado como assente no douto Acórdão da Relação do Porto de 24/11/2005: que sobre uma dependência construída, a partir do solo, pela Ré E………., Lda., os apelados levaram a cabo a ampliação da sua fracção, construindo um compartimento em tijolo, com cerca de 6 metros de comprimento, acompanhando a fachada traseira do prédio, e 3,5 metros de largura, contados desde a fachada traseira do prédio referido até ao final do anexo; que as escadas que permitem o acesso a esse compartimento foram construídas, em parte, sobre o local onde se situava o passeio identificado no ponto 4 dos factos provados, desaparecido aquando da construção do barracão, aludida no ponto 6 dos factos provados; que no ponto 4 da matéria de facto, consignou-se como demonstrado que são zonas comuns às fracções D, A e C o poço de abastecimento de água e o passeio com 26 m2; que, de acordo com o ponto 9 da matéria de facto, o passeio era adjacente à traseira do prédio em causa, estava distanciado desta 1,20m e tinha 1,20m de largura.
2 - O douto Acórdão condenou os apelados a demolir o compartimento (que acompanha a fachada traseira por cerca de 6 metros e tem a largura de 3,5m) e as escadas, ambos que vêm referidos em 7 e 15 da matéria provada.
3 - O compartimento cuja demolição foi ordenada está, durante cerca de 6 metros, sobre o passeio que é parte comum do edifício, pois que a largura do compartimento (3,5 metros) ultrapassa totalmente o passeio (afastado da fachada traseira, de que era adjacente, 1,2 metros e com a mesma medida de largura (o que totaliza 2,4 metros).
4 - Sendo o passeio dito em 4 e 9 da matéria de facto do douto Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de acordo com o título constitutivo da propriedade horizontal, uma parte comum do prédio em causa nos autos, não está em causa a realização de obras que modifiquem a linha arquitectónica do ou o arranjo estético do edifício, mas sim a da desafectação de uma parte comum de um prédio em propriedade horizontal, e que passou a integrar a fracção autónoma dos apelados – o que implica necessariamente a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.
5 - A deliberação tomada pela assembleia de condóminos, referida 12 a 18 da matéria provada na douta decisão sub judice, não tinha por objecto aprovar alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, nem tomou deliberação nesse sentido, não constando da respectiva convocatória a necessidade de aprovação por unanimidade dos votos.
6 - As obras aprovadas pela assembleia de condóminos dita na conclusão antecedente, alteram de facto (mas não de direito) a propriedade horizontal, já que aquilo que era uma parte comum do edifício passa a integrar a fracção autónoma dos apelados.
7 - Através de um artifício (configurando uma alteração da propriedade horizontal como uma aprovação de obras que alteram a estética do edifício), os apelados pretendem obter uma alteração de facto do título constitutivo da propriedade horizontal que não conseguiriam legalmente.
8 - A não comparência da apelante e não impugnação daquela deliberação da assembleia de condóminos referida de 12 a 18 da matéria provada na douta decisão sub judice, não tem o efeito de aprovar o conteúdo intrínseco à deliberação tomada (alteração do título constitutivo da propriedade horizontal), atenta a falta de menção na convocatória da necessidade da unanimidade dos votos.
9 - A deliberação da assembleia de condóminos referida de 12 a 18 da matéria provada na douta decisão sub judice é inócua, pois é insusceptível de – de direito – alterar o título constitutivo da propriedade horizontal. Já que, sendo o seu objecto expresso (enquanto deliberação para aprovar inovação, tal como foi configurada, convocada e exarada) possível, o seu objecto intrínseco não é susceptível de produzir efeitos (visto que, de facto, faz com que aquilo que era até então parte comum passe a integrar uma das fracções autónomas, sem que a convocatória e/ou a ordem de trabalhos se direccione à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal).
10 - A configuração de uma alteração da propriedade horizontal como uma aprovação de obras que alteram a estética do edifício (integrando na fracção autónoma dos apelados uma parte de um caminho que, no título constitutivo, é parte comum), por forma a contornar a impossibilidade (face à oposição de um dos condóminos – a apelada) de alterar a propriedade horizontal de forma legal e válida, constitui fraude à lei.
11-A douta sentença sub judice viola o disposto nos art. 1418º, 1419º, 1432º, 2.
Conclui pela procedência do recurso.
Os Executados contra-alegaram, defendendo a confirmação da decisão proferida.
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1. Do objecto do recursoEncontrando-se o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente, cumpre apreciar a seguinte questão:
A deliberação aprovada em 27.2.2006 pela assembleia de condóminos não é idónea a determinar a extinção da execução?
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2. Dos FactosSão de considerar os seguintes factos provados:
I – Por acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 24.11.2005, transitado em julgado, foram os executados condenados a demolir o compartimento em tijolo com cerca de 6 metros de comprimento, acompanhando a fachada traseira do prédio identificado nos autos, e 3,5 metros de largura, contados desde a fachada traseira do prédio até ao final do anexo, construído ao nível do 1.º andar, bem como as escadas de acesso a esse compartimento – obras mencionadas nos pontos 7 e 15 da matéria de facto provada (fls. 430ss).
II – Considerou-se provado, nos termos do ponto 7 da referida matéria, que sobre uma dependência construída, a partir do solo, pela R. E………., Lda., os executados levaram a cabo a ampliação da sua fracção, construindo um compartimento em tijolo, com cerca de 6 metros de comprimento, acompanhando a fachada traseira do prédio, e 3,5 metros de largura, contados desde a fachada traseira do prédio referido até ao final do anexo (fls. 430ss).
III – Bem como, segundo o ponto 15 da matéria de facto provada, que as escadas que permitem o acesso ao aludido compartimento foi construída, em parte, sobre o local onde se situava o passeio identificado no ponto 4 dos factos provados, desaparecido aquando da construção do barracão, aludida no ponto 6 dos factos provados (fls. 430ss).
IV – No ponto 4 da dita matéria de facto, consignou-se como demonstrado que são zonas comuns às fracções D, A e C o poço de abastecimento de água e o passeio com 26 m2 (fls. 430ss).
V – Ficou ainda provado, nos termos do ponto 6 da referida matéria, que a R. E………., Lda., construiu um barracão em tijolo e placas de plástico canelado, no exacto local onde se encontrava o poço e parte do passeio acima identificados, onde instalou maquinaria e materiais do talho que explora (fls. 430ss).
VI – Na fundamentação da decisão, foi considerado que temos como seguro que as obras descritas nas als. 7 e 15 são inovações e não foram aprovadas pelos AA., proprietários da fracção “D”, não pode deixar de qualificar-se como inovação, para efeitos da citada norma (art. 1425.º, nº1, do CC). E prejudicam (porque alteram ou modificam) a linha arquitectónica do edifício (art. 1422.º, nº2, al. a), do CC).
VII – Seguidamente, acrescentou-se na mesma fundamentação que quer as inovações, quer as alterações que prejudiquem as características arquitectónicas do prédio são proibidas, a não ser que sejam autorizadas pela assembleia de condóminos, mediante deliberação (impugnável) aprovada por uma maioria de dois terços do valor total do prédio. Não foi o que sucedeu na situação concreta (…) as obras foram autorizadas pela 1.ª R., e não pela assembleia de condóminos (fls. 430ss).
VIII – As obras em causa nos autos (compartimento em tijolo e escadas de acesso) estão realizadas na fracção autónoma designada pela letra C (RPI/6).
IX – No enfiamento das referidas fracção autónoma e escadas de acesso, mas daquela autonomizada por um muro, encontram-se vestígios de um passeio com largura inferior a 1,20 metros (RC/3, 4 e 6).
X – A dependência cuja demolição foi ordenada acompanha a fachada traseira do prédio e tem a largura de 3,50 metros (RC/5).
XI – Encontra-se inscrita a constituição do referido prédio em regime de propriedade horizontal, com as seguintes fracções e percentagens: “A” e “B” – 20% cada; “C” – 28% e “D” – 32%. Zonas comuns, às fracções “C” e “D” – a entrada pelo nº 800; a todas as fracções – o poço de abastecimento de água e o passeio com 26 m2 (fls. 12ss).
XII – O executado, por carta registada com aviso de recepção em 15/2/2006, convocou uma assembleia geral do identificado prédio para o dia 27/2/2006, incluindo na ordem de trabalhos, como primeiro ponto, discutir e deliberar sobre a aprovação das obras executadas pelos proprietários da fracção designada pela letra C, tal como hoje se encontram, e consistentes no seguinte: “ampliação da fracção “C”, pela construção de um compartimento em tijolo, com cerca de 6 metros de comprimento, acompanhando a fachada traseira do prédio acima identificado, e 3,5 metros de largura, contados desde a fachada traseira do prédio até ao final do anexo, construído ao nível do 1.º andar, e as escadas de acesso a esse compartimento (fls. 24ss).
XIII – Todas as convocatórias acima identificadas foram recebidas pelos seus destinatários, proprietários das fracções A, B e D do mencionado prédio, no dia 16.2.2006 (fls. 38ss).
XIV – No dia, hora e local designados para a assembleia de condóminos, compareceram os proprietários das fracções A, B e C.
XV – Sobre o primeiro ponto da ordem de trabalhos, consignou-se na respectiva acta que a assembleia deliberou aprovar com os votos a favor de todos os condóminos presentes que representam sessenta e oito por cento do capital do prédio, as referidas obras, tal como elas se encontram hoje executadas (fls. 42ss).
XVI – Por carta registada com aviso de recepção datado de 21/3/2006, o executado notificou o proprietário da fracção D, o qual esteve ausente, nem se fez representar na referida assembleia, do teor das deliberações tomadas, enviando-lhe cópia da respectiva acta (fls. 42ss e 47ss).
XVII – Tal carta foi recebida pelo destinatário a 22/3/2006 (fls. 51/2).
XVIII – A exequente, notificada do teor da sobredita deliberação, não a impugnou judicialmente (PI/22).
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3. Do Direito AplicávelNa sequência do acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 24.11.2005, transitado em julgado, que condenou os agora Executados a demolir o compartimento em tijolo com cerca de 6 metros de comprimento, acompanhando a fachada traseira do prédio identificado nos autos, e 3,5 metros de largura, contados desde a fachada traseira do prédio até ao final do anexo, construído ao nível do 1.º andar, bem como as escadas de acesso a esse compartimento, a Exequente intentou execução para prestação de facto, tendo aquela decisão como título.
Os Executados deduziram oposição, invocando uma deliberação posterior ao trânsito em julgado da decisão condenatória que, segundo os mesmos, aprovou as mencionadas obras tal como se encontram realizadas.
Em processo executivo, o executado goza do direito de se opor à execução, invocando, nomeadamente, motivos substanciais, como sejam, a inexistência ou insubsistência da obrigação exequenda.
Trata-se da única matéria em que a natureza do título decide do maior ou menor âmbito da oposição à execução e a restringe, nas execuções fundadas em sentença ou equiparadas, aos factos não abrangidos pelo caso julgado, isto é, aos factos modificativos ou extintivos da obrigação, desde que posteriores ao encerramento da discussão no processo de declaração.
Nos termos do disposto no art.º 814º, al. g), do C. P. Civil, baseando-se a execução em sentença, a oposição do executado só pode ter como fundamento, designadamente, qualquer facto extintivo ou modificativo da obrigação, desde que seja posterior ao encerramento da discussão no processo de declaração e se prove por documento, a menos que se trate da prescrição do direito ou da obrigação, que pode ser provada, por qualquer meio.
A lei exige, assim, que o facto extintivo ou modificativo da obrigação que se executa seja posterior ao encerramento da discussão, como forma de compatibilizar este fundamento de oposição à execução, baseada em sentença, com a necessidade de, em princípio, a decisão reflectir a situação existente, no momento do encerramento da discussão, de acordo com o preceituado pelo art.º 663º, n.º 1, do C. P. Civil.
No caso que nos ocupa os Executados defendem que a realização das obras cuja demolição foi ordenada veio a ser aprovada por deliberação da Assembleia de Condóminos realizada em data posterior à decisão que ordenou a sua demolição.
Para podermos verificar se um facto é extintivo da obrigação exequenda, temos que considerar qual o direito que é tutelado pela injunção constante do título executivo.
A sentença exequenda condenou os Executados a demolir determinada obra levada a cabo por estes, por ter reconhecido ao Exequente, enquanto condómino, o direito de exigir a eliminação dessa obra, devido à mesma constituir uma inovação em zona comum que prejudicava a linha arquitectónica do prédio constituído em propriedade horizontal, cuja realização não havia sido aprovada por uma maioria de condóminos que representassem dois terços do valor total do prédio.
Admite-se que a aprovação a posteriori das referidas obras por uma deliberação da assembleia de condóminos com esta maioria qualificada tenha um efeito extintivo do direito à sua demolição, reconhecendo-se a essa deliberação um efeito convalidatório de inovações já concretizadas em partes comuns de edifício constituído em propriedade horizontal.
Os Executados apresentaram uma acta de reunião da Assembleia de Condóminos com data posterior ao trânsito em julgado da sentença exequenda que ordenou a demolição “de um compartimento em tijolo com cerca de 6 metros de comprimento, acompanhando a fachada traseira do prédio identificado nos autos, e 3,5 metros de largura, contados desde a fachada traseira do prédio até ao final do anexo, construído ao nível do 1.º andar, bem como as escadas de acesso a esse compartimento”, certificando que foi votada favoravelmente uma deliberação de aprovação das obras executadas pelos proprietários da fracção designada pela letra C, tal como hoje se encontram, e consistentes no seguinte: ampliação da fracção “C”, pela construção de um compartimento em tijolo, com cerca de 6 metros de comprimento, acompanhando a fachada traseira do prédio acima identificado, e 3,5 metros de largura, contados desde a fachada traseira do prédio até ao final do anexo, construído ao nível do 1.º andar, e as escadas de acesso a esse compartimento.
Esta deliberação teve os votos favoráveis de todos os condóminos presentes, que representavam 68% do valor total do prédio, tendo o único condómino ausente – a Exequente – sido notificado da sua aprovação e não a tendo impugnado.
Ora, esta deliberação não aprova a realização de simples obras inovatórias numa parte comum de um prédio constituído em propriedade horizontal, uma vez que consagra, como resultado das obras cuja demolição se ordenou, a aprovação da ampliação duma fracção autónoma, à custa da incorporação na mesma de partes comuns – passeio e poço –, o que constitui uma alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal, pois, zonas do edifício, até aí comuns, deixarão de o ser, passando a integrar uma das fracções autónomas, pela ampliação da área da mesma.
Essa aprovação, contudo, a ser válida e eficaz, não deixaria de resultar também numa convalidação das obras realizadas, as quais concretizariam uma operação de alteração das áreas destinadas às zonas comuns e às fracções autónomas, o que também determinaria a extinção da obrigação de demolição reconhecida na sentença exequenda.
O título constitutivo da propriedade horizontal é o verdadeiro acto modelador do estatuto da propriedade horizontal, cujas determinações têm natureza real.
No momento em que foi aprovada aquela deliberação, a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal só podia efectuar-se, por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos – art.º 1419º do C. Civil, na redacção do Decreto-lei n.º 267/94, de 25 de Outubro.
Nos termos do n.º 2 deste preceito, o administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.
Para a formalização do acordo de todos os condóminos, relativamente a alterações ao título constitutivo da propriedade horizontal, não vale, pois, o acordo tácito retirado pela lei – n.º 8, do art.º 1432º, do C. Civil – do silêncio do condómino ausente da Assembleia e notificado das deliberações aí aprovadas, exigindo-se que a acta onde foi aprovada a respectiva deliberação esteja assinada por todos os condóminos.
Não se mostrando observado este formalismo na acta apresentada pelos Executados, não se pode considerar apurado o acordo de todos os condóminos necessário à aprovação duma alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal, como exige o art.º 1419º, do C. Civil.
A acta apresentada não demonstra, pois, que tenha existido uma aprovação superveniente válida e eficaz das obras cuja demolição foi ordenada pela sentença exequenda, pelo que não se mostra documentalmente comprovado um facto extintivo da obrigação exequenda, o que conduz à improcedência da oposição deduzida à execução.
Nestes termos deve ser concedido provimento ao recurso, revogando-se a decisão recorrida.
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DecisãoPelo exposto, concede-se provimento ao recurso e, em consequência, revoga-se a decisão recorrida, julgando-se improcedente a oposição deduzida pelos Executados.
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Custas do recurso pelos Executados.*
Porto, 16 de Dezembro de 2009.
Sílvia Maria Pereira Pires
Henrique Ataíde Rosa Antunes
Ana Lucinda Mendes Cabral