Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 79/03.3TBPRG.P1 |  |
INCUMPRIMENTO
PRAZO
- se, em consequência de mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação;
- se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta.
- se o devedor declarar inequívoca e peremptoriamente ao credor que não cumprirá o contrato.
5ª SECÇÃO
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I
B………. e mulher C………., residentes em Santa Marta de Penaguião, intentaram a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra D………. e os demais HERDEIROS de E………, em representação da herança jacente deste último, residente em Peso da Régua, pedindo que seja declarado resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre AA. e RR., e que sejam estes condenados no pagamento aos AA. do valor pago a título de sinal, em dobro, perfazendo a quantia de €. 249.398,95.Fundamentando a sua pretensão, os AA. alegam, em síntese, que:
- Em 01/06/2000, celebraram com a Ré D………. e marido E…………., por escrito, um contrato-promessa, nos termos do qual a identificada ré e marido, prometeram vender aos AA., uma casa de habitação constituída por cave, rés-do-chão e primeiro andar, em construção no lote .. localizado no F………., implantada no art°. urbano 1.597 da freguesia de ………., concelho de Peso da Régua, que se encontra a na fase de acabamentos;
- O preço da venda estipulado foi de Esc. 48.000.000$00 (€ 239.423,00).
- Na data da celebração do contrato-promessa os AA. entregaram à R. D………. e marido, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de Esc. Esc. 25.000.000$00 (€ 124.700,00).
- Foi convencionado no aludido contrato-promessa que os AA. entregariam a restante parte do preço no acto da escritura pública de compra e venda e a entrega da habitação objecto do mesmo contrato havia de ocorrer impreterivelmente até ao dia 1 de Fevereiro de 2001;
- Sucede que, não obstante o dito contrato definir a data limite da entrega da habitação, tal entrega não ocorreu, não obstante as diversas interpelações efectuadas pelos AA. no sentido dos promitentes vendedores cumprirem o contratualmente estipulado;
- Em 9 de Abril de 2002, os AA. enviaram aos promitentes-vendedores uma carta, em que invocavam o incumprimento contratual por parte destes, a par da restituição do dobro do sinal prestado, tendo os promitentes-vendedores respondido àquela missiva em 07/05/2002, alegando vontade de, “muito em breve” cumprir o contrato-promessa de compra e venda;
- Os AA., face aos 14 meses de injustificado incumprimento contratual por parte dos promitentes-vendedores, não poderiam aceitar a solicitada prorrogação de prazo, até porque a solução para habitação dos AA. teve necessariamente de ser outra;
- Os AA. expressamente resolveram aquele contrato-promessa, por carta registada com aviso de recepção, datada de 2l/05/2002;
- O incumprimento do contrato-promessa deve-se única e exclusivamente a causa imputável aos promitentes-vendedores, tendo tal incumprimento, directa e causalmente, importado perda definitiva de interesse dos AA. na concretização do negócio.
A R. D………., por si e em representação da herança jacente de seu marido E………., contestou, por excepção e por impugnação e deduziu pedido reconvencional.
Invocou a R. a excepção da sua ilegitimidade passiva para ser demandada na acção desacompanhada dos demais herdeiros de E………. e alegou que a R. e seu marido, na qualidade de promitentes-vendedores comprometeram-se a entregar aos AA. a casa objecto do contrato-promessa até ao dia 1 de Fevereiro de 2001, independentemente da outorga da respectiva escritura de compra e venda, não tendo sido fixada qualquer data para a celebração desta e prevendo e prevenindo um atraso na entrega da casa. AA. e promitentes-vendedores estabeleceram uma cláusula penal, de Esc. 10.000$00, por cada dia de atraso na entrega da casa, sendo apenas essa cláusula que funcionaria perante o referido atraso, sendo falso que os AA. alguma vez tivessem interpelado os promitentes-vendedores, no sentido de “cumprirem o contratualmente estipulado”.
Alegou ainda, a R. que os AA. contribuíram decisivamente para o atraso que se verificou na conclusão dos trabalhos, tendo, após a celebração do contrato-promessa. exigido diversas alterações aos projectos de arquitectura e estabilidade, além de que os AA. escolheram outros materiais em substituição dos constantes no orçamento apresentado pela sociedade “G………., Lda.”, anexo ao contrato-promessa e que dele fazia parte integrante, mas não os indicaram aos promitentes-vendedores nem os colocaram na obra, circunstâncias essas que tiveram implicações no decurso normal da obra e na sua conclusão, com o consequente não cumprimento do prazo de entrega.
Conclui a R. que a pretensão dos AA., de resolução do contrato-promessa, traduz uma clara manifestação de abuso de direito e integra venire contra factum proprium.
Em reconvenção e sustentando que o comportamento assumido pelos AA. exprime o real, firme e deliberado propósito de não quererem cumprir o contrato-promessa de que se trata, traduzindo-se, por isso, numa situação de incumprimento definitivo por parte dos AA./reconvindos, as RR./reconvintes peticiona que seja declarado resolvido tal contrato-promessa, reconhecendo-se às RR. o direito de fazerem seu o sinal recebido, no montante de € 124,700.00.
Os AA. deduziram incidente de intervenção principal provocada de H………., I………., J………., K………., L………., na qualidade de herdeiros (filhos) de E………., tendo sido admitida a intervenção dos mesmos.
Os AA./reconvindos replicaram, respondendo à matéria da excepção da ilegitimidade passiva invocada pelas RR. e impugnando os factos por estas alegados designadamente, para fundamentar o pedido reconvencional e concluindo como na p.i.
Citados os chamados, não apresentaram contestação.
Foi proferido despacho saneador, no qual a Ré D………. e os demais herdeiros de E………., foram julgados parte legítima.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento tendo sido proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, por parcialmente provada e a reconvenção improcedente, por não provada, e em consequência, decidiu:
a) Declarar resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os AA. e a R. D………. e marido E………. - entretanto falecido -, tendo por objecto (mediato) uma casa de habitação constituída por cave, rés-do-chão e primeiro andar, em construção no lote .. localizado no F………., implantada no art° urbano 1.597 da freguesia de ………., concelho de Peso da Régua;
b) Condenar os RR. a restituir aos AA., o sinal, em singelo, por estes entregue. no montante de € 124.699,47, acrescido de juros de mora, à taxa legal, contados desde a citação dos RR. (em 15/05/2003) até integral pagamento;
c) Absolver os RR, do demais pedido pelos AA.;
d) Absolver os AA./reconvindos do pedido formulado pelos RR./reconvintes.
Inconformados com tal decisão dela vieram os AA. recorrer concluindo do seguinte modo as suas alegações de recurso:
1, Vem o presente recurso interposto da sentença proferida nos presentes autos pelo Tribunal Judicial de Peso da Régua que, concluindo pela perda objectiva do interesse contratual comum, por culpa de ambas as partes, decretou a resolução do contrato-promessa celebrado entre Autores e Réus, com a obrigação de restituição, em singelo, da quantia de €124.699,47 entregue, a título de sinal, pelos primeiros aos segundos; julgando parcialmente improcedente o pedido deduzido pelos Autores, ora recorrentes.
2. A decisão assim proferida e ora recorrida não tem em consideração a declaração feita pelos Réus perante os Autores e exarada em acta na sessão da audiência de discussão e julgamento da causa de 18/10/2006 na qual os RR se confessam devedores perante os AA da quantia de €200.000,00 a que os primeiros reduziram o pedido formulado nos presentes autos.
3. Sendo a confissão irretractável, ao não considerar os seus termos na condenação a fina1 proferida, violou o Tribunal a quo o disposto nos artigos 567.° e 659º n.° 3, do Código de Processo Civil, o que constitui omissão de pronúncia que acarreta a nulidade da sentença proferida, nos termos da alínea d) do nº 1 do artigo 668º daquele Diploma.
4. A matéria de facto enunciada na alínea i) da douta sentença (ponto 1.º da base instrutória) excede o teor do depoimento prestado em audiência de discussão e julgamento pela testemunha M……… - registado a mil. 4 ss do suporte magnético da gravação da audiência de 02/07/2008, no qual o Tribunal a quo se baseou para dá-la como assente: quando questionado relativamente às alterações que os Autores não confessaram, a testemunha apenas admite as alterações no que respeita ao prolongamento do terraço e quanto à eliminação de uma janela na cozinha, mas não já quanto à alteração do local onde ficariam colocadas as peças sanitárias da casa de banho do 1º andar, com as inerentes mudanças ao nível das redes de água e esgotos o a demolição de uma parede de um quarto no 1º andar.
5. Tais factos dados como assentes não resultam nem da confissão dos Autores nem do depoimento daquela testemunha ou de qualquer outra nem ainda de qualquer documento ou meio de prova junto e submetido ao exercício do contraditório nos presentes autos; resultando violadas, pela decisão recorrida, as disposições dos artigos 515°, 517º e 653º/2 do CPC, impondo-se a respectiva correcção, por redução, da matéria de facto assente na alínea i) do aresto recorrido.
6. A par da obrigação principal _emissão de declaração negocial de compra/venda em escritura pública a realizar para o efeito por parte dos promitentes compradores vendedores, do contrato-promessa subscrito por AA e RR em 01/06/2000 decorreram para os contraentes outras obrigações: para os promitentes-vendedores, as obrigações de, impreterivelmente até 01/02/2001, entregar, em condições de habitabilidade, aos promitentes compradores o imóvel prometido vender, e diligenciar pela marcação da escritura pública e avisar a contraparte; para os promitentes-compradores, a obrigação de constituir em favor dos primeiros um sinal no valor de 25.000.000$00 (vinte e cinco milhões de escudos).
7. Das declarações negociais exteriorizadas pelas partes e subjacentes ao clausulado no contrato-promessa objecto dos presentes autos, bem como de todo o comportamento posterior de ambos os contraentes, bem resulta que, in casu, a entrega daquele imóvel foi configurada pelas partes como uma obrigação contratual decorrente e inerente ao cumprimento do contrato- promessa a que se vincularam.
8. A não entrega do imóvel pretendido transaccionar consubstancia o incumprimento de tal obrigação da banda dos Réus, e assim o entendeu igualmente o Tribunal a quo.
9. O incumprimento da obrigação de entrega do imóvel (quer na data inicialmente aprazada quer nos quinze meses seguintes sob interpelações dos Autores para o efeito) consubstancia o incumprimento do contrato-promessa outorgado; incursor dos Réus em responsabilidade contratual perante os aqui Autores e gerador da obrigação daqueles indemnizarem estes, atento o especificamente estatuído no artigo 442.°/2 do Código Civil Português, através da devolução, em dobro, do sinal percebido.
10. O credor pode resolver o contrato, embora a prestação do devedor não seja ainda impossível, nos casos em que a lei equipara a mora ao não cumprimento definitivo ou em que a mora se converte em falta de cumprimento, previstos no artigo 808° do C. Civil, isto é:
a) se a prestação não for realizada dentro do prazo que razoavelmente tiver sido fixado pelo credor ou,
b) se o credor, em consequência da mora do devedor, perder o interesse na prestação, perda essa a apreciar objectivamente, e não à luz de simples critérios subjectivos do credor.
11. A mora no cumprimento do contrato por parte dos Recorridos dissipou nos Recorrentes todo o interesse objectivamente considerado por razões ponderosas e reais na prestação debitória, convertendo-se em incumprimento definitivo nos termos do artigo 805º n 1 e 808° n.º 1 do C.Civil.
12. O não cumprimento da obrigação ficou a dever-se única e exclusivamente a acto imputável aos Recorridos, pelo que injustificada, e sem qualquer base fáctica de sustentação, se afigura a conclusão do Tribunal a quo pela existência de culpa de ambas as partes na resolução do contrato de compra e venda, resultando, desta forma, violadas, pela decisão recorrida as normas constantes dos artigos 406°, 762.°, 798.°, 805º/2/a), 808.° e 442.°/2 do Código Civil Português, impondo-se a sua sanação.
13. Ainda que entenda, como o fez a 1ª Instância, que, em 01/06/2000 AA e RR celebraram dois contratos-distintos _um inominado ou atípico entrega da casa de habitação construída), com prazo estipulado para o seu cumprimento: 1 de Fevereiro de 2001 um contrato-promessa de compra e venda de imóvel sem prazo fixado para a realização da escritura pública de compra e venda, jamais se poderá concluir que o incumprimento do primeiro não afecte nem se reflicta sobre o segundo.
14. A questão da existência de dois contratos nunca foi vislumbrada pelas partes que, antes, não perspectivaram celebrar o contrato de compra e venda sem ter a casa concluída, fixaram um prazo para a entrega da casa, com cláusula penal para a mora, previram a realização da escritura pública dependente, em termos de cronológicos, da entrega da casa _nesse sentido o alegado sob o art. 5.º da contestação dos RR.
15. Estando assente que a celebração da escritura de compra e venda seria posterior à entrega do imóvel acabado, e que, catorze meses volvidos sobre a aprazada data de 01/02/2001, não era ainda sequer possível a entrega do imóvel aos AA em condição de habitabilidade, nenhum sentido faz a argumentação, defendida na sentença recorrida, de que deveriam ter os Autores, nos termos do art. 777º, nº 2 do C.Civil, requerido a fixação judicial de um prazo para a marcação da escritura (pois que não estavam reunidas a condições legais para o efeito).
16. Os próprios Réus admitiram que a entrega do imóvel era um pressuposto necessário e essencial, sem o qual não estavam reunidas as condições para a marcação da escritura pública de compra e venda.
17. Estando previsto o cumprimento de um contrato em momento anterior ao segundo, a interpelação para o cumprimento do primeiro traz consigo, implícita, a interpelação relativa a segundo contrato.
18. Estando um contrato dependente do cumprimento de outro contrato, e tendo os Autores tudo feito para o cumprimento do primeiro nomeadamente através das interpelações admonitórias_ era evidente, pois dele decorria, a mora no cumprimento do contrato que daquele dependia (independentemente de interpelações específicas para este segundo contrato).
19. Quinze meses de mora na entrega do imóvel, que só aos RR é imputável, deram azo à perda objectiva do interesse contratual dos AA, legitimando a resolução operada por carta de 21 de Maio de 2002 e fundando o direito de “peticionar todo o preço entregue em dobro” previsto na alínea a) da cláusula 8º do contrato em apreço e junto aos presentes autos.
20. Pelo exposto, mesmo entendendo-se que, no caso sub judice, existem dois contratos celebrados a sentença é nula nos termos do artigo 668.°, nº1 al. b) do C.P.Civil, já que os fundamentos invocados na Sentença recorrida estão, salvo o devido respeito, em oposição com a decisão.
21. e a decisão viola as normas constantes dos artigos 406º, 762º, 798º, 805/2,a), 808º e 442º/2 do Código Civil Português.
A final requerem os apelantes seja a sentença revogada em conformidade com o supra exposto, reconhecendo integral mérito e procedência ao pedido formulado pelos Autores.
Não foram deduzidas contra-alegações.
II
É a seguinte a matéria de facto provada: 1) Pelo documento de cópia a fls. 9, cujo conteúdo se dá aqui por integralmente reproduzido, E……… e mulher D………., como primeiros outorgantes e promitentes-vendedores e B………. e mulher C………., como segundos outorgantes e promitentes-compradores, declararam fazer entre si um contrato-promessa de compra e venda submetido às cláusulas seguintes:
- Os primeiros outorgantes prometem vender aos segundos, livre de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço de 48.000.000$00 (quarenta e oito milhões de escudos), uma casa de habitação constituída por cave, rés-do-chão e primeiro andar, em construção no lote .. localizado no F………., implantada no art°. urbano 1.597 da freguesia de ………., concelho de Peso da Régua, constante do alvará n°. . de 01/03/95, emitido pela respectiva Câmara Municipal e que se encontra na fase de acabamentos.
2 - Os segundos outorgantes entregam nesta data aos primeiros a quantia de 25.000.000$00 (vinte e cinco milhões de escudos) como sinal e princípio de pagamento, servindo o presente de quitação da quantia entregue.
3 - O restante preço será pago no acto da escritura pública de compra e venda que será outorgada em Cartório Notarial a definir e marcar pelos primeiros outorgantes, que avisarão os segundos, por qualquer meio, do dia e hora, com uma antecedência mínima de 15 dias.
4 - Os primeiros outorgantes comprometem-se a entregar a casa objecto deste contrato, de acordo com a memória descritiva e em condições de habitabilidade. impreterivelmente, até ao dia 1 de Fevereiro de 2001, sob pena de, por cada dia de atraso, indemnizar os segundos na quantia de 10.000$00 (dez mil escudos).
5 - As condições de construção, acabamentos e materiais a empregar na obra são os definidos na memória descritiva elaborada e aditada para a construção, conforme documento particular que se anexa e que faz parte integrante do presente contrato.
6 - É reservado o direito de opção e escolha de outros materiais aos promitentes-compradores, em substituição dos constantes no orçamento apresentado pela firma ‘G………., Lda.”, conforme documento particular que se junta e que faz parte integrante deste contrato, havendo, neste caso, o direito de deduzir o custo dos materiais não utilizados ao preço final.
7 - Os primeiros outorgantes construirão os muros de vedação do logradouro e colocarão os respectivos gradeamentos e portões.
8 - Em caso de incumprimento do presente contrato:
a) Pelos primeiros outorgantes: poderão os segundos optar entre requerer a execução específica do contrato ou peticionar todo o preço entregue em dobro.
b) Pelos segundos outorgantes: os primeiro poderão optar entre fazer seu todo o preço entregue ou requerer a execução específica deste contrato.
9 - Os primeiros outorgantes autorizam quaisquer dos segundos a transmitir onerosa ou gratuitamente a sua posição contratual a terceiros, sendo estes obrigados a comunicar tal cedência no prazo de 15 dias.
b) Encontra-se registado a favor de E………. e mulher D………., em G-l, o prédio urbano, composto por lote .., terreno para construção com a área de 295 m2, denominado F………., sito na freguesia de ………., concelho de Peso da Régua, inscrito na matriz sob o artigo 1.597 e descrito sob o n°. 864 - ……… .
c) Sobre o prédio acima referido em a) e b) encontra-se registada em C-2 uma hipoteca a favor da N……… para garantia de um capital mutuado no valor de 37.440.000$00.
d) Na data da assinatura do documento referido em a) a moradia encontrava-se na fase de acabamentos e os autores entregaram ao E………. e mulher D………. a quantia de 25.000.000$/124.700 euros, titulada pelo cheque de cópia a fls. 21 cujo conteúdo se dá por reproduzido.
e) Em 9 de Abril de 2002, os autores enviaram aos promitentes-vendedores a carta de fls. 2 cujo conteúdo se dá aqui por reproduzido e na qual referem que “não obstante as diversas interpelações decorrido mais de um ano, V Exªs ainda não procederam à entrega do imóvel…
Assim, dada a mais absoluta ausência de explicação para o v/ incumprimento vimos pelo presente solicitar a restituição do sinal prestado em dobro, ao qual acresce até esta data a quantia de 4.320.000$00/2l.548,06 euros, a título de indemnização contratualmente prevista.
Aguardaremos, pois, até ao próximo dia 30 de Abril de 2002, pelo pagamento da quantia de 249.398,94 euros acrescida da respectiva indemnização de 49.87 euros desde 1 de Fevereiro de 2001 até integral pagamento.
Caso até ao referido dia 30 de Abril de 2002. V Exªs. não procederam à liquidação integral da quantia em dívida pelo”incumprimento contratual, interporemos a competente acção judicial”.
f) Em 07/05/02 E………. enviou ao autor a carta de fls. 26, cujo conteúdo se dá aqui por plasmado;
g) Em 21 de Maio de 2002 os autores enviaram à ré D………. a carta de fls. 29 cujo conteúdo se dá por repetido, e na qual comunica que “ao longo dos últimos 14 meses interpelámos V. Exª por diversas vezes, com vista ao cumprimento do contrato-promessa e celebração do contrato prometido, as quais saíram inequivocamente frustradas.
Razão pela qual, não podemos deixar de entender as v/ argumentadas justificações como mais uma forma de prorrogar a entrega do imóvel a qual, havíamos contratualmente acordado que seria efectuada impreterivelmente até ao dia 1 de Fevereiro de 2001.
Assim, reiterando todo o solicitado na n/ pretérita carta datada de 9 de Abril de 2002, informamos que já não pretendemos celebrar o contrato prometido, pois, atendendo à demora, vimo-nos obrigados a solucionar o n/ problema de habitação de uma outra forma, verifica-se, pois, uma situação de incumprimento definitivo do contrato associado, pelos motivos expostos, há total perda de interesse pelo n/lado.
Considerem, pois, esta carta, como a comunicação formal para resolução do contrato, com todas as legais consequências, constituindo-se V. Exªs na obrigação de efectuar a devolução do sinal em dobro.”;
h) Em 26 de Julho de 2002 faleceu E………., sem fazer testamento ou doação por morte, no estado de casado com D………. sob o regime da comunhão geral, sucedendo-lhe como únicos herdeiros sua mulher D………. e cinco filhos, H…….., I………., J………., K………., L……….;
i) Em data(s) não apurada(s) os autores exigiram dos promitentes-vendedores que fossem efectuadas as seguintes alterações ao projecto inicial:
- a demolição de algumas paredes e o levantamento de outras:
- o prolongamento e cobertura do terraço;
- a a1teração do local onde ficariam colocadas as peças sanitárias da casa de banho do 1º andar, com as inerentes mudanças ao nível das redes de água e esgotos;
- a demolição de uma parede de um quarto no 1º andar;
- eliminação de uma janela na cozinha
- compartimentação da cave em divisões com as inerentes mudanças nas redes de agias, esgotos e electricidade,
- abertura de alguns roços nas paredes e o tapamento de outros, em face das alterações e compartimentações que foram pedidas pelos autores e efectuadas.
j) Os AA. escolheram outros materiais em substituição dos referidos supra, na al. a)-6, mais concretamente o chão/pavimento.
k) Após 1 de Fevereiro de 2001, e A. marido contactou K………., filho do promitente-vendedor, insistindo para que acabassem a moradia e a entregassem aos AA.;
1) Alguns dos materiais a colocar na obra seriam fornecidos pela O……….;
III
Na consideração de que o objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações, não podendo este tribunal conhecer das matérias não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (artºs 684º nº 3 e 690º nºs 1 e 3 do CPC), são as seguintes as questões que importa decidir:1 - Da nulidade da sentença por contradição entre os fundamentos e a decisão.
2 - Da impugnação da matéria de facto
2.1 - Da relevância da “confissão de dívida” exarada na acta de fls. 238.
2.2 – Da errada apreciação da matéria de facto enunciada na alínea i) da douta sentença
3 - Da aplicação do direito
3.1 – Se o incumprimento do contrato promessa é apenas imputável aos recorridos, tendo, por consequência os recorrentes, direito ao sinal em dobro.
Da nulidade da sentença por contradição entre os fundamentos e a decisão
A finalizar as suas conclusões de recurso, alegaram os apelantes que a sentença é nula nos termos do artigo 668.°, nº1 al. b) do C.P.Civil, já que os fundamentos invocados na Sentença recorrida estão em oposição com a decisão.
Por uma razão de consequência lógica impõe-se a decisão de tal questão em primeiro lugar.
A sentença é nula quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão (art. 668/1/b) CPC).
Como refere Rodrigues Bastos in Notas ao Código de Processo Civil, vol. III, pág 246, tal nulidade verifica-se no processo lógico da decisão, ou seja, traduz-se num vício de estrutura lógica da sentença, por contradição entre as suas premissas, de facto e de direito, e a conclusão. É o que sucede quando os fundamentos invocados conduziriam não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto; quando “há um vício real no raciocínio do julgador (e não simples “lapsus calami” do autor da sentença): a fundamentação aponta num sentido; a decisão segue caminho oposto ou, pelo menos, direcção diferente”.
Analisando a sentença recorrida, ressalta que a mesma não enferma do invocado vício, gerador de nulidade. Na verdade, a sentença encontra-se suficientemente fundamentada, quer sob o ponto de vista fáctico quer sob o ponto de vista jurídico e, além disso, a decisão está em consonância com a respectiva fundamentação: dela constam os factos e as razões de direito em que o Tribunal alicerçou a sua decisão e esta aparece como consequência lógica daquela fundamentação.
Improcede, assim, a invocada causa de nulidade da sentença a que se refere a al. b) do nº 1 do artº 668º do CPC.
2 - Da impugnação da matéria de facto
2. 1 -Da relevância da “confissão de dívida” exarada na acta de fls. 238.
Pretendem os apelantes que o Tribunal a quo ao decidir condenar os Réus à obrigação de restituição, em singelo, da quantia de €124.699,47 entregue, a título de sinal, pelos primeiros aos segundos, não teve em consideração a declaração feita pelos Réus perante os Autores e exarada em acta na sessão da audiência de discussão e julgamento da causa de 18/10/2006, na qual os RR se confessam devedores perante os AA da quantia de €200.000,00 a que os primeiros reduziram o pedido formulado nos presentes autos.
Consta da referida acta o seguinte:
«Declarada aberta a audiência, pelos ilustres mandatários das partes foi requerida a suspensão da instância por um período não inferior a 6 meses, com a perspectiva do cumprimento do acordo que neste momento pretendem fique exarado em acta, nos seguintes termos:
1ª - Os Autores reduzem o pedido para €200.000,00 (duzentos mil euros).
2ª - Os Réus confessam-se devedores da supra referida quantia, que pagarão da seguinte forma:
a) €. 50.000,00 (cinquenta mil euros) de imediato, dos quais os autores dão quitação pelo presente.
b) €. 40.000,00 (quarenta mil euros) a pagar até ao dia 29-12-2006.
c) 6 prestações de € 15.000,00 (quinze mil euros) cada, pagas mensal e sucessivamente, com vencimento aos dias 30 de cada mês, com início em Janeiro.
d) A última prestação de € 20.000,00 (vinte mil euros), será paga até ao dia 30/07/2007.
3ª - As quantias referidas em b) a d), serão pagas por cheque a enviar para o escritório da ilustre mandatária dos autores, até 3 dias antes do vencimento da respectiva prestação.
4ª - A falta de pagamento de qualquer uma das prestações implica o pagamento da quantia de € 50.000,00 (cinquenta mil euros) a título de cláusula penal.
Mais requerem que, findo o prazo da suspensão, e nada seja requerido, seja designada data para julgamento. (negrito nosso).
(…) Após pela Mmª Juiz foi proferido o seguinte despacho:
Face ao requerido pelos ilustres mandatários das partes e, visto o disposto no artº 279º, nº 4, do CPC, suspende-se a presente instância pelo requerido prazo de 6 meses e, consequentemente, dou sem efeito a audiência de julgamento para hoje designada».
Decorridos os 6 meses sem que nada fosse requerido o Mmº Julgador proferiu despacho declarando cessada a suspensão da instância e foi marcada data para a audiência de julgamento (cf. fls. 240).
Importa, assim, apurar se a declaração dos Réus tem natureza confessória da dívida e, nesse sentido, não podia o tribunal a quo condenar aquém de tal valor.
Confissão é, na noção do artº 352 do CC, o reconhecimento que a parte faz da realidade de um facto que lhe é desfavorável e favorece a parte contrária.
Por sua vez, a declaração confessória deve ser inequívoca (artº 357º CC).
Ora, a declaração dos Réus foi proferida num contexto negocial, de tentativa de resolução extra-judicial do litígio num certo período de tempo, mas que, decorrido este, não teve concretização.
Daí que, na mesma acta, tenham as partes requerido expressamente a designação de nova data para julgamento, caso decorrido o prazo da suspensão, nada viessem dizer.
Assim, não só não se pode atribuir a tal declaração o valor de reconhecimento de um facto, como, do contexto em que foi proferida, resulta inequivocamente que não foi esse o sentido pretendido.
A entender-se de outro modo, os apelantes estariam a litigar, nomeadamente nesta sede recursiva, abusivamente, pois que, também eles declararam reduzir o pedido para €. 200.000,00, o que ora, não respeitam.
Bem andou, assim, o Mmº Julgador a quo ao não relevar tal declaração no conhecimento de mérito da acção.
2. 2 - Da errada apreciação da matéria de facto enunciada na alínea i) da douta sentença.
Pretendem os apelantes que o Tribunal a quo, do conjunto das alterações ao projecto inicial, dadas como provadas, na alínea i) da sentença, não podia ter incluído as seguintes: “alteração do local onde ficariam colocadas as peças sanitárias da casa de banho do 1º andar, com as inerentes mudanças ao nível das redes de água e esgotos e a demolição de uma parede de um quarto no 1º andar”, porquanto, ao fazê-lo, excede o depoimento prestado em audiência de discussão e julgamento pela testemunha M………., bem como a confissão dos AA. e, não encontra apoio em qualquer outra prova.
Não lhes assiste, contudo, razão.
Está assente em acta (cfr. fls. 261), para efeitos do disposto no artº 563º (redução a escrito do depoimento de parte) que:
«(…) o Autor no seu depoimento, relativamente aos pontos da Base Instrutória a que depôs, declarou o seguinte:
Quanto ao ponto 1º da Base Instrutória:
Confessa que na altura da assinatura do contrato referido na alínea A) dos factos assentes, o depoente e a esposa exigiram aos promitentes vendedores que fossem efectuadas alterações ao projecto de arquitectura, designadamente, as que a seguir se enunciam: (…)
– Deslocação das peças sanitárias da casa de banho do primeiro andar, com a consequente alteração das redes de água e esgotos;
- Demolição de uma parede de um quarto no primeiro andar; (…)».
Declaração idêntica foi atribuída à Autora.
Assim, a prova de tais alterações alicerçou-se na confissão dos AA, que as admitiram, tendo, por isso, tais declarações sido exaradas em acta.
O que não ficou provado foi o momento temporal em que teve lugar a exigência dessas alterações, o que aproveitou aos apelantes, pois que, a defesa/reconvenção dos Réus assenta em “alterações pedidas posteriormente à celebração do contrato promessa" justificadoras da demora na entrega do imóvel.
Improcede, por consequência o pedido de alteração da matéria de facto.
3- Da aplicação do direito.
3.1 – Se se verifica incumprimento do contrato promessa, apenas imputável aos recorridos, tendo, por consequência os recorrentes direito ao sinal em dobro.
Os AA. imputam aos RR. o incumprimento do contrato promessa que pretendem seja declarado resolvido com a condenação dos RR. na restituição do sinal em dobro.
Para tanto consideram que, não só previa o contrato um prazo para a celebração da escritura (contrato definitivo), que foi ultrapassado, como, o foi em distanciamento temporal tal, que provocou a perda de interesse dos AA. no seu cumprimento tardio, que, o que objectivamente apreciado, legitima a resolução contratual.
O Tribunal a quo, porém, interpretou os factos de modo diferente.
Colheu do clausulado contratual a coexistência de dois contratos: um contrato-promessa unilateral, pelo qual a Ré e falecido marido se comprometeram a vender uma moradia aos AA. e, um contrato semelhante à empreitada, mas inominado ou atípico, pelo qual se obrigaram a realizar obras de acabamento da mesma e entregá-la aos AA..
Entendeu ainda o Tribunal a quo que, apenas relativamente a este último estavam a Ré e falecido marido sujeitos a um prazo, o qual não foi cumprido.
Mas já relativamente ao contrato-promessa nenhum prazo foi estipulado, pelo que, não tendo os AA. requerido uma fixação judicial de prazo, não podem imputar aos RR. qualquer incumprimento, sendo antes, tal incumprimento imputável aos AA. que, não diligenciaram ou interpelaram a contra-parte para a celebração do contrato-prometido.
Vejamos.
Cumpre-nos desde já discordar, com todo o respeito, que não resultasse do contrato, qualquer obrigação para os AA. em outorgar um contrato definitivo, pois que, tendo estando previsto na cláusula 8ª que, em caso de incumprimento pelos segundos outorgantes (autores nesta acção), os primeiros poderiam optar entre fazer seu todo o preço entregue ou requerer a execução específica do contrato, evidente é que ambas as partes se obrigaram a celebrar um contrato definitivo, sendo o contrato promessa bilateral e não unilateral.
Assim, os AA. estavam igualmente obrigados, quer na prestação da parte restante do preço, quer na celebração do contrato definitivo de compra e venda.
Vinculadas ambas as partes vejamos o que resulta do clausulado.
Importa aqui destacar as seguintes cláusulas:
«1ª - Os primeiros outorgantes prometem vender aos segundos, livre de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço de 48.000.000$00 (quarenta e oito milhões de escudos), uma casa de habitação (…) que se encontra na fase de acabamentos.
2ª - Os segundos outorgantes entregam nesta data aos primeiros a quantia de 25.000.000$00 como sinal e princípio de pagamento (…).
3ª - O restante preço será pago no acto da escritura pública de compra e venda que será outorgada em Cartório Notarial a definir e marcar pelos primeiros outorgantes, que avisarão os segundos, por qualquer meio, do dia e hora, com uma antecedência mínima de 15 dias.
4ª - Os primeiros outorgantes comprometem-se a entregar a casa objecto deste contrato, de acordo com a memória descritiva e em condições de habitabilidade, impreterivelmente, até ao dia 1 de Fevereiro de 2001, sob pena de, por cada dia de atraso, indemnizar os segundos na quantia de 10.000$00.
8ª - Em caso de incumprimento do presente contrato:
a) Pelos primeiros outorgantes: poderão os segundos optar entre requerer a execução específica do contrato ou peticionar todo o preço entregue em dobro.
b) Pelos segundos outorgantes: os primeiro poderão optar entre fazer seu todo o preço entregue ou requerer a execução específica deste contrato».
Como acima referimos, o Tribunal a quo entendeu que apenas um dos contratos contempla um prazo – o contrato de acabamento e entrega da casa. Mas que esse não é um prazo limite, não obstante antecedido da expressão “impreterivelmente”, porquanto, foi convencionada uma cláusula moratória para a mora na entrega da casa.
Mais entendeu que as partes não convencionaram qualquer prazo para o cumprimento da obrigação principal, ou seja a celebração da escritura pública, pelo que, deveriam os AA., na falta de acordo quanto à determinação de tal prazo, requerer a respectiva fixação judicial.
Divergimos de tal entendimento.
Desde logo porque não resulta do contrato que a casa seria entregue sem que os vendedores se munissem do restante preço e, sendo a compra e venda por natureza um contrato sinalagmático, as prestações são em regra, recíprocas e interdependentes.
Ora, resulta inequívoco do contrato que o restante preço haveria de ser pago no acto de escritura pública de compra e venda (clª 3ª).
Assim, cremos que, o prazo para entrega da casa corresponde, na intenção das partes, ao prazo para a celebração da escritura, pois só então se realiza o preço.
O contrato promessa foi celebrado em 01 de Junho de 2000, estavam em causa acabamentos e a Ré e falecido marido comprometeram-se a finalizá-los até 01 de Fevereiro de 2001, impreterivelmente.
E, até tal data comprometeram-se a celebrar a escritura, em Cartório da sua escolha.
Quem se assume como promitente-vendedor duma moradia em acabamento, e se compromete a entregá-la em determinada data, recebendo do promitente-comprador um sinal, terá de prever não só a duração das obras para tal acabamento mas também todas as diligências de natureza burocrática e administrativa e, em relação a tudo isso, precaver-se atempadamente, de modo a fazer coincidir a data de entrega com a data da escritura.
É certo que as partes previram uma cláusula moratória exclusivamente para a não entrega da casa dentro de tal prazo – 10.000$00 por cada dia de atraso, mas essa previsão não é comprometedora da coerência e unificação do contrato, nomeadamente da correspondência de prazos.
Tal previsão contempla a situação de interesse na manutenção do contrato para os promitentes-compradores, não obstante a mora.
Ou seja, sendo o mesmo, o prazo para a celebração da escritura e o prazo para a entrega da casa, decorrido o mesmo sem que os promitentes vendedores tenham entregue a casa e marcado a escritura, caberá aos promitentes-compradores, optar entre:
- celebrar ainda assim a escritura (de forma voluntária ou através de execução específica), caso em que terão direito à indemnização pela mora;
ou
- resolver o contrato, verificados os requisitos necessários a tal instituto, caso em que terão direito ao sinal em dobro.
Tal previsão confere, ainda, ao prazo fixado, a natureza de prazo relativo.
Efectivamente, o prazo fixado para a execução de um contrato pode ter a natureza de prazo absoluto ou de prazo relativo: a) será absoluto quando as partes fixarem um prazo para o cumprimento de determinada obrigação, de modo que a prestação seja efectuada dentro dele, sob pena de o negócio já não ter interesse para o credor –, decorrido o prazo para a celebração do contrato prometido sem que este seja realizado, caduca o contrato-promessa; b) será relativo, quando na previsão das partes ele não provoca a imediata caducidade do contrato, dando lugar à simples constituição em mora e, conferindo ao credor o direito a pedir o cumprimento, a sua resolução (verificados os demais pressupostos legais) ou a indemnização legal moratória (nesse sentido, recente Ac. STJ de 12-01-2010, in www.dgsi.jsts/pt).
No caso, estando prevista uma sanção moratória para a mora, tal prazo surge como relativo, pois que salvaguarda a possibilidade de manutenção de interesse no contrato.
Passemos então à análise do incumprimento.
Está provado que:
- A casa objecto do contrato-promessa não foi entregue aos AA. no dia 01/02/2001, nem posteriormente;
- Após essa data (01/02/2001), o A. marido contactou K………., filho do promitente vendedor, insistindo para que acabassem e lhe entregassem a moradia;
- Em 09/04/2002, os AA. enviaram aos promitentes vendedores uma carta em que, referem “não obstante as diversas interpelações V.Exªs. ainda não procederam à entrega do imóvel,…
Assim, dada a mais absoluta ausência de explicação para o “incumprimento, vimos pelo presente solicitar a restituição do sinal prestado em dobro, ao qual acresce até esta data a quantia de 4.320.000$00/21.548,06 euros, a título de indemnização contratualmente prevista.
Aguardaremos, pois, até ao próximo dia 30 de Abril de 2002 pelo pagamento da quantia de 249.398,94 euros, acrescida da respectiva indemnização de 49,87 euros desde 1 de Fevereiro de 2001 até integral pagamento.
Caso até ao referido dia 30 de Abril, de 2002, V. Exªs não procedam à liquidação integral da quantia em dívida pelo v/ incumprimento contratual interporemos a competente acção judicial”.
- Em 21 de Maio de 2002 os autores enviaram à ré D………. uma carta na qual comunicam que “ao longo dos últimos 14 meses interpelámos V Exª por diversas vezes, com vista ao cumprimento do contrato-promessa e celebração do contrato prometido, as quais saíram inequivocamente frustradas.
Razão pela qual, não podemos deixar de entender as v/ argumentadas justificações como mais uma forma de prorrogar a entrega do imóvel, a qual, havíamos contratualmente acordado que seria efectuada impreterivelmente até ao dia 1 de Fevereiro de 2001.
Assim, reiterando todo o solicitado na n/ pretérita carta datada de 9 de Abril de 2002 informamos que já não pretendemos celebrar o contrato prometido, pois, atendendo à demora, vimo-nos obrigados a solucionar o n/ problema de habitação de uma outra forma, verifica-se, pois, uma situação de incumprimento definitivo do contrato associado, pelas motivos expostos, há total perda de interesse pelo n/ lado.
Considerem, pois, esta carta, como a comunicação formal para resolução do contrato, com todas as legais consequências, constituindo-se V. Exªs na obrigação de efectuar a devolução do sinal em dobro”.
Ora, não tendo sido entregue a casa nem celebrada a escritura no prazo estipulado, o contrato não foi cumprido, por facto imputável exclusivamente aos promitentes-vendedores.
Efectivamente estes entraram em mora.
Na decorrência da mesma poderiam os AA. ter exigido tão somente a indemnização correspondente à sanção moratória. Tal pressuporia o seu interesse na celebração da escritura.
Contudo, os AA. manifestaram a sua intenção de resolver o contrato, alegando perda de interesse no mesmo, e exigiram a devolução do sinal em dobro.
Ou seja, para os AA., o incumprimento do contrato-promessa pelos Réus teve carácter definitivo.
Dispõe o nº 2 do artº. 442°, na parte que para o caso releva, que:
“Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou (…)”.
Como bem se salientou na sentença em recurso, vem sendo maioritariamente acolhido pela jurisprudência dos nossos Tribunais superiores o entendimento de que a restituição do sinal em dobro, revestindo a natureza de indemnização compensatória, só pode operar por via da resolução do contrato-promessa, e pressupõe o incumprimento definitivo do mesmo contrato, imputável ao devedor, não bastando a simples mora deste.
Citamos, como exemplo, o Ac. STJ, P.70/09.2YFLSB, Santos Bernardino, 10-09-2009, in www.jstj.dgsi/pt, assim sumariado:
«1. O regime legal do sinal é inaplicável em caso de simples mora: a resolução do contrato-promessa e as sanções da perda do sinal ou da sua restituição em dobro só têm lugar no caso de inadimplemento definitivo da promessa.
2. É aplicável ao contrato-promessa, tal como flui do disposto genericamente no art. 410º/1 do Cód. Civil, o regime legal válido para os contratos em geral – designadamente as regras atinentes à falta de cumprimento e mora imputáveis ao devedor, entre elas as dos arts. 798º, 801º, 804º e 808º do mesmo Código.
3. Havendo mora do devedor no cumprimento da obrigação, a perda do interesse do credor tem de ser justificada à luz de circunstâncias objectivas: essa perda não pode assentar numa simples mudança de vontade do credor, por, não tendo o devedor cumprido a obrigação na altura própria, o negócio não ser já do agrado daquele, não bastando igualmente, para fundamentar a resolução, qualquer circunstância que justifique a extinção do contrato aos olhos do credor.
4. E deve ser apreciada em função do critério de um homem de bom senso e razoável que, numa ponderação global do caso, entre em linha de conta com a duração da mora, o comportamento do devedor, e o propósito subjectivo do próprio credor.
5. É sobre o credor que impende o ónus da prova dos factos de que possa inferir-se que perdeu o interesse na prestação do credor.
6. A resolução consequente à perda do interesse do credor não se produz automaticamente, no entender de certa doutrina: exige-se ainda, de acordo com os ditames da boa fé, uma comunicação dirigida pelo credor ao devedor, informando-o da perda do interesse na sua prestação, que nem sempre transparece, de forma clara, das circunstâncias do contrato».
Importa assim apurar se, no caso, a mora se converteu em incumprimento definitivo, sendo certo que a prestação não se tornou materialmente impossível.
Ora, sendo o prazo para o cumprimento um prazo fixo relativo, o carácter definitivo do incumprimento do contrato-promessa apenas se verifica nas três hipóteses seguintes: a) se, em consequência de mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação; b) se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta; c) se o devedor declarar inequívoca e peremptoriamente ao credor que não cumprirá o contrato.
Arredada que está a última hipótese, pois que, os promitentes-vendedores nunca declararam que não cumpririam o contrato, vejamos se, no caso, se verifica a perda de interesse do credor na prestação, em consequência da mora do devedor, ou a sua inexecução dentro do prazo razoável fixado por aquele (cfr. art°. 808°. n°1);
Quanto à perda de interesse na prestação, exige a lei que a mesma seja apreciada objectivamente (cfr. art°. 808°. n°. 2. do C. Civil) e não à luz de simples critérios subjectivos do credor.
Decorre dessa apreciação com recurso a critérios de objectividade que a resolução fundamentada em perda de interesse, deverá ser suportada por uma descrição factual donde se possa concluir ter o declarante perdido o interesse no cumprimento do contrato-promessa.
Ora, na primeira carta de resolução datada de 09-04-2002 os AA. apenas invocaram o decurso do prazo para exigir a devolução do sinal em dobro.
E na segunda carta datada de 21-05-2002, os AA. limitaram-se a declarar que atendendo à demora viram-se obrigados a resolver o problema da habitação de outro modo.
Tal declaração “resolver o problema da habitação” não esclarece o problema: se estavam os Autores, ou familiares seus, sem habitação ou com habitação deficiente…, se precisavam os Autores de habitação naquele local em concreto…., etc.
Na presente acção também nada alegaram e menos provaram que permita aferir, à luz de critérios objectivos, da razoabilidade dessa perda de interesse na prestação dos RR., ou seja, ponderados em função do interesse do comum das pessoas (por ex. a urgência em dispor da casa, em função de uma necessidade familiar, por razões laborais, de saúde, etc).
A declaração de resolução foi proferida decorridos 13/14 meses sobre o prazo inicialmente fixado. Tal duração da mora, só por si, não é suficiente para preencher o pressuposto de perda de interesse. Imagine-se que os AA. tinham mais que uma casa, e que a necessidade desta se justificava por meras razões de lazer…
Ficaram assim os RR., bem como o Tribunal, impedidos de ajuizar da razoabilidade de tal pretensão, sucumbindo o fundamento de “perda de interesse do credor” no cumprimento.
Vejamos então, e por fim, se o incumprimento definitivo decorre da inexecução dos promitentes-vendedores “dentro do prazo razoável que lhe for fixado por aquele “ credor (cfr. art°. 808°. n°1);
A interpelação admonitória apenas pode ser efectuada após a verificação da mora e tem de conter três elementos, que são: a intimação para o cumprimento; a fixação de um termo peremptório para o cumprimento; e a admonição ou a comunicação (declaração admonitória) de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida senão se verificar o cumprimento dentro do prazo.
Ora, o que resulta dos factos é que, após 1 de Fevereiro de 2001, ou seja, depois da mora, o A. marido contactou K………., filho do promitente-vendedor, insistindo para que acabassem a moradia e a entregassem aos AA..
Tal factualidade é insuficiente para configurar uma verdadeira interpelação admonitória, pois que, não resulta da mesma a fixação de um termo nem a consequência do seu não acatamento.
Assim, por ausência de prova dos requisitos do incumprimento definitivo sustentador da resolução contratual, temos como ilegítima a resolução dos AA. e, por consequência a sua pretensão à condenação dos Réus na devolução do sinal em dobro.
Improcedem, por consequência, os fundamentos do recurso.
IV
Termos em que acorda-se em julgar improcedente a apelação e, embora com diferente fundamentação, confirma-se a decisão recorrida.Custas pelos apelantes.
Porto, 2010/03/08
Anabela Figueiredo Luna de Carvalho
Rui António Correia Moura
Maria de Deus Simão da Cruz Silva Damasceno Correia