Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 463/08.6TBPRG.P1 |  |
NULIDADE
DIREITO DE RETENÇÃO
II – A mera entrega do sinal pelo promitente-comprador não supre a falta da sua assinatura e o recibo – assinado pelo promitente-vendedor – da quantia entregue, a título de sinal, não é suficiente para a formalização da promessa, designadamente quando esse recibo nem sequer contém um dos elementos essenciais do contrato: a determinação do preço da coisa que se promete vender.
III – Não obstante ter a detenção lícita da coisa prometida vender, o promitente-comprador, em caso de nulidade do contrato, não tem direito de retenção sobre essa coisa para garantia do direito à restituição do que pagou.
IV – Esse direito à restituição do valor pago não corresponde a qualquer crédito resultante de despesas feitas por causa da coisa ou de danos por ela causados, como é exigido pelo art. 754º do CC, e, estando em causa um contrato nulo, também não é aplicável o disposto no art. 755º, nº1, al. f) do mesmo diploma, já que o direito de retenção aqui previsto pressupõe a existência de um contrato válido.
Tribunal recorrido: .º Juízo do Tribunal Judicial de Peso da Régua.
Relatora: Maria Catarina Ramalho Gonçalves
Adjuntos Des.: Dr. Filipe Manuel Nunes Caroço
Dr. Manuel de Sousa Teixeira Ribeiro
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I.
B………., residente na Rua ………., ………, lote ., .º dto., traseiras, ………., Peso da Régua, instaurou a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra C………., Limitada, com sede na ………., freguesia de ………., Peso da Régua, pedindo seja declarada a transmissão para o Autor do direito real de propriedade sobre as fracções autónomas identificadas pelas letras “F” e “X” do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Peso da Régua sob o n.º 1392, livres de ónus e encargos e a entregar ao A. o montante necessário, a liquidar, para expurgação integral dos ónus e encargos incidentes sobre as fracções “F” e “X”, deduzido do montante de €9000 ainda em dívida por conta do preço das fracções.
Subsidiariamente, peticiona o pagamento da quantia de €96.000, entregue por conta do preço das fracções, acrescida de indemnização de igual montante, no total de €192.000 e em qualquer caso, a ver declarado o direito de retenção do A. sobre as fracções autónomas identificadas, até integral cumprimento das obrigações a que respeitam qualquer dos pedidos.
Para tanto, alegou que entre A. e R. foi celebrado, verbalmente, um contrato-promessa de compra e venda sobre os referidos imóveis (fracções), tendo o preço sido fixado em €105.000, por conta do qual o A. entregou à R. a quantia de 96.000 e devendo considerar-se que os adiantamentos de clientes constituem documento bastante comprovativo da celebração do contrato-promessa. Mais alega que os imóveis foram entregues pela R. ao A. em Setembro de 2006, sendo certo que a escritura pública não foi realizada até à presente data, apesar de o A. ter solicitado à R. a sua celebração, por carta registada de 27/02/2008.
A Ré contestou, alegando que: não existe qualquer contrato-promessa assinado por quem a possa representar e obrigar; relativamente à fracção “F”, é verdade que o Autor entregou à Ré, tendo em vista a compra dessa fracção pelo preço de 115.000,00€, a quantia de 70.000,00€; não é verdade que o Autor lhe tenha entregue a quantia de 26.000,00€, na medida em que essa quantia pertencia à Ré e foi retirada do seu escritório pelo filho do Autor que, posteriormente, a depositou na conta da sociedade, sem que tivesse vindo do bolso do Autor; a Ré não contratou com o Autor a compra e venda da fracção “X”, sendo certo que não lhe entregou essa fracção.
Com estes fundamentos, conclui pela improcedência da acção e pede a condenação do Autor, como litigante de má fé, em multa e indemnização não inferior a 26.000,00€.
Foi realizada audiência preliminar, onde a Sr.ª Juiz recorrida proferiu despacho, notificando as partes para se pronunciarem, querendo, quanto à possibilidade de existência do vício de nulidade do contrato-promessa, por inobservância da forma legal.
Na sequência desse facto, o Autor apresentou requerimento, onde defende a validade do contrato.
Foi, então, proferido despacho saneador, onde se declarou a nulidade do contrato-promessa celebrado entre Autor e Ré e se julgou improcedente a acção, absolvendo a Ré dos pedidos.
Não se conformando com essa decisão, o Autor interpôs recurso, formulando as seguintes conclusões:
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A Ré apresentou contra-alegações, formulando as seguintes conclusões:
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II.Questões a apreciar:
Atendendo às conclusões das alegações do Apelante – pelas quais se define o objecto e delimita o âmbito do recurso – são as seguintes as questões a apreciar e decidir no presente recurso:
A) Saber se o contrato-promessa celebrado entre Autor e Ré respeitou ou não a forma legalmente exigida (o que equivale a saber se consta ou não de documento assinado pelos outorgantes), com vista a saber se tal contrato é válido e se o Apelante tem direito à execução específica e a à indemnização pelo respectivo incumprimento;
B) Saber se, em caso de nulidade do contrato, deve ser proferida decisão no sentido de condenar a Ré/Apelada a restituir a quantia que o Autor lhe entregou por conta do preço e, em caso afirmativo, apurar se o processo fornece já os elementos que são necessários para tal decisão;
C) Saber se o Apelante tem ou não direito de retenção sobre a fracção prometida vender, que tem em seu poder, para garantia do crédito que detém relativamente à Apelada.
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III.Na 1ª instância, foi considerada assente, por acordo das partes, a seguinte matéria de facto:
A) – O A. e a R. celebraram verbalmente um contrato-promessa de compra e venda, através do qual esta prometeu vender àquele a fracção “F” do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 1392 e inscrito na matriz sob o artigo 1968.
B) – Por conta do preço acordado no contrato referido em A), o A. entregou à R. a importância de € 70.000.
C) – Por carta datada de 27/02/2008, o A. solicitou à R. a realização da escritura de compra e venda referente a duas fracções autónomas, designadas pelas letras “F” e “X”, sitas no prédio descrito sob o n.º 1392 e inscrito na matriz sob o art. 1968.
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IV.Apreciemos, pois, as questões que constituem o objecto do recurso.
Alegava o Autor, nos presentes autos, que havia celebrado com a Ré – em 09/02/2005 – um contrato-promessa de compra e venda, por via do qual prometeu comprar à Ré, que por sua vez prometeu vender, as fracções autónomas designadas pelas letras “F” e “X” do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Peso da Régua sob o nº 1392, tendo pago à Ré, por conta do preço devido, a quantia total de 96.000,00€.
Pedia o Autor a execução específica desse contrato-promessa e, subsidiariamente, pedia que a Ré fosse condenada a restituir o preço que havia pago, acrescido de indemnização de igual montante. Pedia ainda, em qualquer caso, a declaração do seu direito de retenção sobre as referidas fracções até integral cumprimento daquelas obrigações.
Negando ter celebrado qualquer contrato referente à fracção “X”, a Ré aceitou ter recebido do Autor a importância total de 70.000,00€, tendo em vista a celebração de um contrato de compra e venda da fracção “F”, pelo preço de 115.000,00€.
Perante a posição assumida pelas partes, impõe-se concluir – já nesta fase processual (antes de produzida qualquer prova) – que a Ré terá prometido vender e o Autor terá prometido comprar, pelo menos, a fracção “F” (facto que, sem oposição das partes, foi considerado como assente na 1ª instância).
E a questão que se coloca – e cabe aqui apreciar – consiste em saber se o Autor tem ou não direito à execução específica desse “contrato” ou se terá direito à restituição em dobro da quantia que pagou por conta do preço.
Naturalmente que – para apreciar essa questão – teremos que atender a todos os factos alegados pelo Autor (ainda que não estejam provados, por ora), na medida em que, se esses factos forem idóneos para fundamentar qualquer uma das pretensões do Autor, a acção terá que prosseguir para a produção de prova relativamente aos factos relevantes que dela ainda carecem.
Ora bem.
Conforme resulta da petição, a promessa de compra e venda a que alude o Autor não ficou a constar de qualquer documento escrito, razão pela qual, a decisão recorrida considerou que esse contrato era nulo, o que conduzia à improcedência da pretensão formulada pelo Autor.
Dispõe, efectivamente, o art. 410º, nº 2, do Código Civil[1] que “…a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral”.
Ora, estando em causa uma promessa referente a um contrato de compra e venda, para a celebração do qual a lei exige documento, impõe-se concluir que o contrato-promessa teria que constar de documento assinado pela parte que se vincula (caso fosse uma promessa unilateral) ou por ambas (caso estivesse em causa uma promessa bilateral).
Perante os factos alegados pelo Autor, na petição inicial, é evidente que não existiu um qualquer documento que, tendo sido assinado por ambas as partes, contenha as suas declarações e, designadamente, a declaração expressa da Ré no sentido de se vincular à futura celebração de um contrato de compra e venda tendo por objecto aquelas fracções; tal declaração terá sido meramente verbal e não foi reduzida a escrito.
Mas, invocando o entendimento jurisprudencial, segundo o qual as assinaturas de cada um dos promitentes podem conter-se em documentos recíprocos ou paralelos, alega o Autor que os cheques comprovativos dos pagamentos efectuados por conta do preço e os documentos de contabilidade relativos a “adiantamentos de clientes”, emitidos pela Ré, traduzem inequívoca vontade de contratar e são idóneos à formalização da promessa.
Não está aqui em causa a vontade inequívoca das partes na celebração de um contrato que, pelo menos no que toca à fracção “F”, emerge da entrega e recepção de determinadas quantias, por conta do preço.
A questão que aqui se coloca é diversa e consiste em saber se esse contrato (que foi efectivamente celebrado) observou ou não a forma legalmente prescrita de que depende a sua validade.
Ora, invocando o Autor a celebração de um contrato-promessa bilateral, tal promessa tinha que constar de documento assinado por ambas as partes.
Podemos admitir, sem grande dificuldade, que, tal como refere o Apelante, as assinaturas de cada um dos promitentes não têm que constar do mesmo documento, podendo constar de documentos separados, desde que as declarações constantes de ambos os documentos sejam contrapostas e perfeitamente harmonizáveis entre si, de forma a que seja inequívoco o consenso das partes relativamente ao acordo que pretendem celebrar e que é essencial para a formação de um contrato[2].
Mas, o certo é que não existe qualquer documento assinado pelo Autor do qual conste a sua promessa de comprar à Ré, por determinado preço e em determinadas condições, os imóveis a que faz referência e a mera entrega do sinal (através da entrega dos cheques que o Autor menciona) não supre a falta da sua assinatura[3].
Ora, estando em causa um contrato-promessa bilateral, a mera circunstância de faltar a assinatura do promitente comprador é bastante para determinar a nulidade do contrato, por falta da forma legalmente prescrita, em obediência ao disposto no art. 220º do Código Civil[4].
Todavia, caso exista assinatura do promitente vendedor, aquela nulidade será parcial e, de acordo com o disposto no art. 292º, não afectará todo o negócio que poderá valer como promessa unilateral, salvo se se demonstrar que o negócio não teria sido concluído sem a parte viciada.
E, sendo assim, resta-nos saber se existe ou não um qualquer documento assinado pela Ré (promitente vendedora) que possa valer como promessa de venda.
Alega o Apelante que esse documento existe e corresponde ao recibo das quantias entregues pelo Autor, como princípio de pagamento.
Sendo inequívoco que esse recibo revela o propósito das partes de celebrar o contrato de compra e venda, será esse recibo suficiente para formalizar o contrato-promessa nos termos legalmente prescritos?
Afigura-se-nos que não.
A este propósito, escreve Manuel Baptista Lopes[5] que: “Não é, pois, suficiente um recibo passado pelo promitente vendedor comprovativo do recebimento de certa quantia a título de sinal; é necessário um escrito em que os contraentes manifestem a sua vontade e indiquem as condições do futuro contrato”.
Também Abel Delgado[6] se pronuncia nesse sentido, referindo que “…o documento de que constar o contrato-promessa tem de conter não só as clausulas essenciais mas também as estipulações acessórias (típicas ou atípicas)”, não sendo, para tal, suficiente um recibo passado pelo promitente vendedor do recebimento de certa quantia a título de sinal.
Ainda no mesmo sentido, podemos ver o Acórdão da Relação de Coimbra de 05/02/2002[7] (citado pelo Apelante), onde se refere que o recibo assinado pelo réu, comprovativo do recebimento de certa quantia, a título de sinal, não tem a virtualidade de o obrigar, de modo unilateral, sendo necessária a existência de um escrito em que os contraentes manifestem a sua vontade e indiquem as condições do futuro contrato.
Assim, ainda que se considere que um recibo (devidamente assinado) – onde se declare o recebimento de determinada quantia, a título de sinal – pode conter (ainda que de forma tácita ou implícita) uma declaração de vontade no sentido de o respectivo declarante se vincular à celebração de um contrato (o que é duvidoso, na medida em que o recebimento do sinal não implica necessariamente que quem o recebe tenha assumido qualquer compromisso, no sentido de se vincular à celebração de um determinado contrato), para que tal recibo pudesse corresponder à formalização, nos termos da lei, de um contrato-promessa, sempre seria necessário que esse recibo indicasse, pelo menos, qual o contrato a cuja celebração o declarante se vinculava, o que significa que deveria indicar, pelo menos, os elementos essenciais desse contrato, designadamente, a especificação da coisa prometida vender, a identificação da pessoa a quem se promete vender e a determinação do preço da venda que prometia efectuar.
Note-se que, mesmo segundo o Assento do STJ de 15/11/1963[8] - segundo o qual “para documentar a promessa de compra e venda de bens imobiliários é escrito suficiente o assinado só pelo promitente vendedor, em que este declara ter recebido a titulo de sinal da prometida venda, com designação da pessoa a quem prometeu vender, determinação do preço e especificação da coisa” – esse recibo teria que conter a designação da pessoa a quem prometeu vender, a determinação do preço e a especificação da coisa.
Ora, é manifesto que os recibos invocados pelo Apelante e que se encontram juntos aos autos não satisfazem esses requisitos, na medida em que, embora contenham a identificação da fracção a que respeita o adiantamento recebido (que se presume corresponder à fracção “F”) e embora seja dirigido ao Autor (podendo, eventualmente, presumir-se que é ele a pessoa a quem se prometeu vender), não faz qualquer referência às condições essenciais do contrato a celebrar e, designadamente, não refere qual o preço pelo qual a venda seria efectuada.
De qualquer forma, os recibos em causa apenas referem que a quantia recebida se reporta a um adiantamento ou reforço do adiantamento sobre a aquisição do .º Andar Direito Traseiras, do Lote . do Loteamento de ………., e daí não se pode retirar uma qualquer declaração de vontade da Ré, no sentido de assumir a obrigação de proceder à realização de um contrato de compra e venda referente a esse imóvel.
Consequentemente, esses recibos não são bastantes para formalizar uma promessa de venda, nos termos que são exigidos por lei.
Conclui-se, em face do exposto, que, embora as partes tenham celebrado um contrato-promessa referente à fracção “F” (facto que, sem qualquer oposição das partes, foi considerado assente na 1ª instância), esse contrato-promessa não consta de documento assinado pelas partes (já que, como se viu, a entrega do sinal e o recibo comprovativo dessa entrega não são bastantes para o efeito).
Consequentemente, porque a lei impõe – como pressuposto da validade do contrato – que o mesmo conste de documento assinado pela(s) parte(s) que se vincula(m) e porque essa formalidade é “ad substantiam”, tal contrato é nulo, por inobservância da forma legalmente prescrita – art. 220º.
E, ainda que o Autor viesse a demonstrar a efectiva celebração de um contrato-promessa referente à fracção “X” (conforme alegou), também esse contrato seria nulo (pelas mesmas razões), já que, de acordo com os factos alegados pelo Autor, esse contrato, ainda que tivesse sido celebrado, não teria respeitado a forma legalmente exigida para a sua validade (tal como acontece com o contrato referente à fracção “F”).
E, perante a nulidade do contrato, é óbvio que não assiste ao Autor o direito de requerer a execução específica do contrato, tal como não lhe assiste o direito de exigir a restituição do sinal em dobro.
Com efeito, a declaração de nulidade implica apenas a restituição de tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente – cfr. art. 289º, nº 1.
Consequentemente, e tal como se referiu na decisão recorrida, a Ré está obrigada a restituir ao Autor a quantia que este lhe entregou por conta do preço, ficando o Autor obrigado a restituir o prédio ou prédios em causa.
Todavia, não obstante reconhecer esse direito do Autor, a decisão proferida não incluiu a condenação da Ré a restituir ao Autor qualquer quantia e questão que agora se coloca – e que também faz parte do objecto do recurso – consiste em saber se essa condenação deveria ter sido proferida.
O Autor havia pedido que a Ré fosse condenada a pagar-lhe a quantia de 96.000,00€ (correspondente ao valor que lhe havia entregue por conta do preço das fracções), acrescida de indemnização de igual montante.
No que toca à indemnização, já vimos que o Autor não tem direito à mesma, na medida em que tal indemnização pressupunha a existência de um contrato válido o que, no caso, não acontece.
É certo, porém, que, por força da nulidade do negócio, o Autor tem direito à restituição de tudo o que prestou e, por conseguinte, tem direito à restituição da quantia que entregou à Ré por conta do preço.
Mas, sendo certo que o Autor baseava essa pretensão no pressuposto da validade do contrato, cabe agora perguntar se essa pretensão poderá agora ser satisfeita com base em pressuposto ou causa de pedir diversa: a nulidade do negócio.
E, relativamente a esta matéria, importa atender ao Assento nº 4/95 de 28/03/1995[9] (hoje com o valor de acórdão uniformizador de jurisprudência) onde se decidiu que: “Quando o Tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no nº 1 do artigo 289º do Código Civil”.
E para fundamentar tal decisão, escreve-se no citado acórdão: “…a conversão da causa de pedir (inicialmente na pressuposição de contrato válido) bem pode fazer-se ao abrigo do artigo 293º do Código Civil, pelo menos em causa assente na nulidade do negócio (como foi decretada jurisdicionalmente), já que razoável é pensar que esta última seria invocada pelo peticionante se houvesse previsto a nulidade do contrato em cuja pretensa validade se escudara para demandar (…) Com tal em nada se agrava a posição do demandado, já que, válido ou nulo o negócio, sempre ele seria obrigado ao que lhe é pedido, além de se evitar ao peticionante o ónus de propor nova acção (com acento na nulidade) e cujos efeitos e fins seriam os mesmos, evitar esse que o princípio da economia processual aconselharia”.
Assim, seguindo a doutrina do citado acórdão, afigura-se-nos que deverá a Ré, na presente acção, ser condenada a restituir ao Autor (por força da nulidade do negócio celebrado) a quantia que este lhe pagou por conta do preço que seria devido em futuro contrato de compra e venda.
E, neste ponto, uma outra questão se levanta.
Qual foi a quantia que o Autor entregou à Ré por conta do preço?
Na petição inicial, o Autor alegou ter entregue a quantia de 96.000,00€.
A Ré impugnou esse valor, alegando que apenas recebeu 70.000,00€ e foi este valor que, na decisão recorrida, foi considerado já assente, por acordo das partes.
Alega, porém, o Apelante que deverá considerar-se já assente que o valor que pagou à Ré foi de 96.000,00€, alegando, para o efeito, que a Ré não impugnou devidamente o recebimento da quantia de 26.000,00€, depositada em conta dela Ré no D………. e também não impugnou haver reflectido na sua contabilidade, como pagamento do Autor, o montante indicado e nem o poderia fazer, contra os próprios documentos e sem arguição de falsidade que não suscitou.
Mas, não lhe assiste razão.
De facto, a Ré não impugna o facto de a mencionada quantia de 26.000,00€ ter sido depositada em conta à mesma pertencente e, por conseguinte, não impugna o documento comprovativo desse facto. Relativamente aos demais documentos respeitante a essa entrega, a Ré impugna devidamente os factos que os mesmos visavam comprovar, alegando que a quantia (efectivamente depositada em conta da Ré) não pertencia ao Autor, mas sim à própria Ré e havia sido retirada do seu escritório pelo filho do Autor que, em determinado período, foi gerente da Ré.
Assim, perante os factos alegados pela Ré, deverá considerar-se devidamente impugnado o facto de o Autor ter entregue à Ré a mencionada quantia de 26.000,00€.
Mas, tendo o Autor direito à restituição de tudo o que prestou e não estando assente, por acordo das partes, qual o valor que foi entregue (alegando o Autor que entregou 96.000,00€ e alegando a Ré que apenas recebeu 70.000,00€), o processo terá que prosseguir para que, após produção da prova necessária, se determine qual a quantia efectivamente entregue e que a Ré está obrigada a restituir, por força da nulidade do negócio.
Uma última questão se coloca: a eventual existência de direito de retenção.
Alegou o Autor, na petição inicial, que, na sequência da celebração do contrato-promessa que invoca, a Ré lhe entregou as fracções “F” e “X” que eram objecto desse contrato e, com base nesse facto, invoca o direito de retenção sobre essas fracções até cumprimento das obrigações emergentes daquele contrato.
Considerou-se, na decisão recorrida, que o invocado direito de retenção pressupõe a existência de um contrato válido o que, no caso, não acontece, já que contrato que teve por base a entrega dos citados imóveis é nulo.
Considera, porém, o Apelante que, independentemente da validade ou invalidade do contrato, lhe assiste o direito de retenção.
Apreciemos, pois, essa questão.
Dispõe o art. 754º que “O devedor que disponha de um crédito contra o seu credor goza do direito de retenção se, estando obrigado a entregar certa coisa, o seu crédito resultar de despesas feitas por causa dela ou de danos por ela causados”.
De acordo com o disposto no art. 755º, nº1, gozam ainda do direito de retenção, além de outras situações que não têm aqui qualquer aplicação, “O beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art. 442º” – alínea f) do art. 755º, nº 1.
É inquestionável que o direito de retenção previsto na citada alínea f) – visando garantir o crédito emergente do incumprimento do contrato-promessa e imputável ao outorgante que promete transmitir ou constituir um direito real sobre determinada coisa – pressupõe a existência de um contrato válido, pelo que a nulidade do contrato-promessa afasta a possibilidade de existência do direito de retenção que, na citada norma, é concedido ao promitente comprador[10].
Resta saber se o direito de retenção que é invocado pelo Apelante pode ou não encontrar apoio no citado artigo 754º.
Conformem referem Pires de Lima e Antunes Varela[11], “para que exista direito de retenção, nos termos deste artigo 754º, é necessário, em primeiro lugar, que o respectivo titular detenha (licitamente: cfr. art. 756º, alín. a)) uma coisa que deva entregar a outrem; em segundo lugar, que, simultaneamente, seja credor daquele a quem deve a restituição; por último, que entre os dois créditos haja uma relação de conexão (…), nas condições definidas naquele artigo – despesas feitas por causa da coisa ou danos por ela causados”.
Alegava o Autor que, por força do contrato-promessa celebrado, a Ré lhe havia entregue as fracções “F” e “X” e, sendo certo que a Ré não impugna esse facto relativamente à fracção “F”, podemos considerar que o Autor detém essa fracção licitamente.
Perante a nulidade do contrato-promessa (como acima se mencionou), o Autor está obrigado a restituir a fracção em causa e a Ré está obrigada a restituir a quantia que aquele pagou como princípio de pagamento do preço.
Todavia, não obstante o facto de o Autor/Apelante ser credor da Ré (a quem deve a restituição da fracção), não se verifica entre esses créditos a relação de que depende a existência do direito de retenção, já que o crédito do Apelante não se reporta a despesas feitas por causa da coisa, nem a danos por ela causados.
De facto, o crédito do Apelante traduz-se apenas no direito a ser restituído de tudo o que pagou por força de um contrato que, por força da sua nulidade, não irá produzir qualquer efeito, não se reportando, por isso, a despesas que tenha feito por causa da fracção relativamente à qual invoca o direito de retenção.
É certo que o Apelante tem a faculdade de recusar a restituição da coisa que tem em seu poder enquanto a Apelada não lhe restituir a quantia que ele pagou; mas, tal faculdade é-lhe concedida por aplicação das normas relativas à excepção de não cumprimento do contrato (art. 290º) e não por força do direito de retenção.
Embora com finalidades e objectivos semelhantes, a excepção de não cumprimento do contrato e o direito de retenção são institutos diferentes, sendo a presença ou a ausência de vínculo sinalagmático que marca a fronteira entre eles.
Ao contrário do que acontece com a excepção de não cumprimento do contrato – que pressupõe a existência de um vínculo sinalagmático entre as duas prestações, constituindo cada uma delas a causa jurídica da outra – o direito de retenção baseia-se na conexão de uma obrigação anterior de devolução de uma coisa, com outra que nasce posteriormente por causa dessa coisa e, embora recíprocos e conexos, os dois créditos que o direito de retenção pressupõe são independentes no sentido de que não é cada um deles a causa jurídica do outro[12].
Veja-se também a propósito Antunes Varela[13], quando refere que, no direito de retenção, não existe um nexo sinalagmático entre a obrigação de entregar a coisa e a obrigação que recai sobre a outra parte, existindo apenas uma outra relação de conexão funcional, expressa em termos gerais no art. 754º e traduzida em termos concretos ou especificados nas várias alíneas do art. 755º.
Ora, ao determinar – no citado art. 290º – a aplicação das normas relativas à excepção de não cumprimento do contrato às obrigações recíprocas de restituição decorrentes da nulidade do negócio, considerou o legislador que entre essas obrigações existia uma conexão equiparável ao “nexo sinalagmático” que existe nos contratos bilaterais, conexão essa que justificava a aplicação desse instituto e não a aplicação do direito de retenção.
E, sendo certo que o legislador optou pela aplicação das normas relativas à excepção de não cumprimento do contrato e não pela aplicação do direito de retenção, certo é também que, entre as obrigações aqui em causa, não existe a conexão que é exigida pelo art. 754º, já que, como se referiu, o crédito do Apelante não resultou de despesas feitas por causa da fracção que tem em seu poder ou de danos por ela causados.
Concluímos, pois, que não assiste ao Apelante o direito de retenção, assistindo-lhe apenas o direito de, em conformidade com o disposto no art. 290º, recusar a entrega da fracção, enquanto a Apelada não lhe restituir a quantia paga por conta do preço.
Em face do exposto, impõe-se confirmar a decisão recorrida, no que toca à declaração de nulidade do contrato-promessa celebrado e no que toca à inexistência de qualquer direito de retenção do Apelante relativamente à fracção que detém em seu poder, improcedendo, por isso, os pedidos que havia formulado sob os nºs i), ii) e iv), devendo os autos prosseguir para a produção de prova que seja necessária com vista a determinar qual a quantia que o Apelante pagou à Apelada, por conta do preço, de forma a que, por força da declaração de nulidade do contrato, a Apelada seja condenada a restituir essa quantia ao Apelante.
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SUMÁRIO (elaborado em obediência ao disposto no art. 713º, nº 7 do Código de Processo Civil, na sua actual redacção):I – O contrato-promessa de compra e venda referente a imóvel tem que constar – sob pena de nulidade – de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, se for um contrato-promessa bilateral.
II – A mera entrega do sinal pelo promitente comprador não supre a falta da sua assinatura e o recibo – assinado pelo promitente vendedor – da quantia entregue, a título de sinal, não é suficiente para a formalização da promessa, designadamente quando esse recibo nem sequer contém um dos elementos essenciais do contrato: a determinação do preço da coisa que se promete vender.
III – Não obstante ter a detenção lícita da coisa prometida vender, o promitente-comprador, em caso de nulidade do contrato, não tem direito de retenção sobre essa coisa para garantia do direito à restituição do que pagou.
IV – Esse direito à restituição do valor pago não corresponde a qualquer crédito resultante de despesas feitas por causa da coisa ou de danos por ela causados, como é exigido pelo art. 754º do Código Civil, e, estando em causa um contrato nulo, também não é aplicável o disposto no art. 755º, nº 1, alínea f) do mesmo diploma, já que o direito de retenção aqui previsto pressupõe a existência de um contrato válido.
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V.Pelo exposto, decide-se julgar parcialmente procedente o presente recurso de apelação e, em consequência:
● Confirma-se a decisão recorrida, na parte em que, declarando a nulidade do contrato-promessa celebrado entre as partes e considerando inexistente qualquer direito de retenção por parte do Autor/Apelante, julgou improcedentes os pedidos formulados pelo Autor sob as alíneas i), ii) e iv) e o pedido de indemnização a que se reporta a alínea iii);
● No mais, revoga-se a decisão recorrida, determinando-se o prosseguimento dos autos com vista à produção de prova relativamente ao montante que o Autor pagou à Ré, por conta do preço (facto que ainda é controvertido, na medida em que a Ré impugna uma parcela do valor que o Autor alega ter entregue), de forma a que, a final, seja proferida sentença que, por força da nulidade, condene a Ré a restituir ao Autor o valor efectivamente recebido.
Custas a cargo do Apelante e da Apelada, na proporção de ¾ para o primeiro e ¼ para a segunda.
Notifique.
Porto, 2010/03/18
Maria Catarina Ramalho Gonçalves
Filipe Manuel Nunes Caroço
Manuel de Sousa Teixeira Ribeiro
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[1] Diploma a que se referem as demais disposições legais que venham a ser citadas sem menção de origem.
[2] Veja-se, a propósito, Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. I, 4ª ed., pág. 201, que define contrato como sendo “…o acordo vinculativo, assente sobre duas ou mais declarações de vontade (oferta ou proposta, de um lado; aceitação, do outro), contrapostas mas perfeitamente harmonizáveis entre si, que visam estabelecer uma regulamentação unitária de interesses”.
[3] Neste sentido, pode ver-se João Calvão da Silva, “Sinal e Contrato-promessa”, 12ª ed., pág. 58, nota 36; Antunes Varela, “Emendas ao regime do contrato-promessa”, RLJ, Ano 119º, pág. 260 e Acórdão da Relação de Coimbra de 05/02/2002, na Colectânea de Jurisprudência, Ano XXVII, tomo 1º, pág. 26.
[4] Cfr. Antunes Varela, ob. cit., pág. 295.
[5] Do Contrato de Compra e Venda, 1971, págs. 227 e 228.
[6] Do Contrato-Promessa, 3ª ed., pág. 153.
[7] Publicado na Colectânea de Jurisprudência, Ano XXVII, tomo 1º, pág. 26.
[8] Disponível em http://www.dgsi.pt. com o nº convencional JSTJ00004109.
[9] Publicado no DR nº 114/95, Série I-A, de 17/05/1995
[10] Veja-se, neste sentido, o Acórdão do STJ de 24/05/2007, na Colectânea de Jurisprudência, Acórdãos do STJ, Ano XV, tomo II, pág. 95.
[11] Código Civil Anotado, Vol. I, 3ª ed., pág. 742.
[12] Cfr. José João Abrantes, A Excepção de Não Cumprimento do Contrato no Direito Civil Português, pág. 159.
[13] Das Obrigações em Geral, Vol. II, 7ª ed., pág. 580.