Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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INCUMPRIMENTO
DIREITO DE RETENÇÃO
II - Funciona não apenas para garantia do crédito correspondente ao sinal a quem já estiver na detenção da coisa por tradição do promitente vendedor, mas como garantia de todo o crédito.
I. Relatório
B..... e esposa C....., residentes na Rua..... - ..... - .....,
intentaram a presente acção declarativa com processo ordinário,
contra
"D....., Lda.", com sede na Rua..... - ..... - ....., nos termos da sua douta petição inicial, a fls. 3-10,
pedindo
- que seja considerado resolvido o contrato promessa celebrado entre A. e R. por culpa única e exclusiva da R.,
- condenando-se esta última a pagar aos AA. o sinal prestado em dobro, ou seja, a quantia de € 149.639,36, acrescida de juros legais contados desde a citação até integral pagamento,
- reconhecendo-se ainda que os AA. gozam do direito de retenção sobre a fracção descrita na petição inicial e que possuem e têm a fracção para garantia do supra citado crédito, resultante do incumprimento da R..
Para o efeito, alegaram em suma, que:
- Por acordo escrito datado de 20 de Outubro de 1998, a R., na qualidade de proprietária, declarou prometer vender ao A. marido que declarou prometer comprar a fracção autónoma designada pela letra "A", do prédio em regime de propriedade horizontal, sito na Estrada....., na freguesia da....., concelho de....., descrito na Conservatória do Registo Predial de..... sob o n° 01985/060295 -..... e inscrito na respectiva matriz sob o art. 4949°, correspondente a um estabelecimento comercial ao nível do rés do chão, sendo que foi acordado o preço de Esc. 18.500.000$00 do qual o A. marido entregou à R., na data do acordo (20 de Outubro de 1998), a título de sinal e princípio de pagamento a importância de Esc. 15.000.000$00, de que foi dada a devida quitação.
- A parte restante do preço deveria ser paga na data da outorga da escritura de compra e venda, a realizar no prazo de 15 dias após a comunicação a fazer por escrito pela R. ao A. marido, logo que a fracção estivesse pronta a ser utilizada, venda a realizar com a fracção livre de ónus ou encargos.
- A Câmara Municipal de..... concedeu, em 14 de Janeiro de 2000, a necessária licença de utilização para a fracção descrita e a R. comunicou ao A. que a fracção em causa estava pronto a ser utilizada, mas que, por razões burocráticas, ainda não podia realizar a escritura de compra e venda.
-Nos meses de Fevereiro, Março e Abril do ano de 2000, o A., por várias vezes, solicitou à R. a realização da escritura ou a entrega da fracção autónoma, sendo que, para tanto, invocou a existência de um pedido para abertura de escola de condução, efectuado em 24-02-1999 e a necessidade de efectuar obras de adaptação da fracção para a vistoria final a efectuar pela Direcção Geral de Viação.
- Num dos primeiros dias de Maio do ano de 2000, o A. recebeu da R. as chaves da indicada fracção e durante os meses de Maio, Junho e Julho de 2000, realizou os trabalhos de adaptação do espaço, tendo recebido a vistoria da Direcção Geral de Viação em 2 de Outubro de 2000.
- Em 10 de Novembro de 2000, o A. recebeu o alvará que concedeu a autorização para a abertura ao público da Escola de Condução....., instalada na fracção autónoma referida, e durante o mês de Novembro de 2000 e até ao presente, o A. tem desenvolvido, na indicada fracção, a actividade do ensino de teoria e prática de condução automóvel, o que faz sem qualquer oposição da R..
- No decurso dos anos de 2001, 2002, 2003 e 2004, o A. tem solicitado, por variadíssimas vezes, quer por escrito, quer verbalmente, à R. a realização da escritura de compra e venda prometida.
- A R., primeiro, invocou a necessidade de proceder à alteração da propriedade horizontal como impeditivo da realização da escritura de compra e venda e, posteriormente, invocou que não tinha meios para pagar o distrate das hipotecas que incidem sobre o imóvel onde se insere a fracção autónoma em causa.
- Por carta datada de 19-02-2004, que a R. recebeu em 03 de Março, o A. solicitou a marcação da escritura de compra e venda para um dos próximos 15 dias, sob pena de, não sendo feita, se desinteressar definitiva e automaticamente pela realização do contrato prometido.
- A R., em 15 de Março de 2004, respondeu no sentido de dizer que estava a realizar todos os esforços junto da Instituição Bancária para proceder ao distrate da fracção em causa.
- A R. não procedeu à marcação da escritura no prazo concedido na carta de 19-02-2004, tendo os AA. perdido interesse na prestação e resolveram o contrato.
Regularmente citada a Ré não contestou, pelo que o M.º Juiz veio a considerar confessados os factos articulados pelos AA., e proferiu Sentença, onde veio a julgar parcialmente procedente por provada a acção,
- considerando resolvido o contrato promessa celebrado entre AA. e R.,
- condenando-se a Ré “D....., Ld.ª” a pagar aos AA. B..... e esposa C..... a quantia de € 149,639,36, acrescida de juros à taxa legal de 4% desde 2004.03.03 até efectivo e integral pagamento,
- absolvendo-a do demais peticionado.
Os AA. não se conformaram com a Sentença, tendo interposto recurso.
Este foi admitido como de apelação e com efeito devolutivo.
Os Apelantes apresentaram as competentes alegações de recurso.
Remetidos os autos a este Tribunal foi o recurso aceite com a adjectivação e demais atributos que lhe haviam sido atribuídos na primeira instância.
Correram os vistos legais.
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II. Âmbito do recurso.
Vamos começar por transcrever as conclusões apresentadas pelo apelante nas suas alegações de recurso, já que, de acordo com o disposto nos arts. 684.º-3 e 690.-1 do CPC., é através delas que o recorrente pretende delimitar o respectivo âmbito.
Assim:
“I - Os Recorrentes não se conformam com o teor da sentença recorrida, na parte em que não reconhece aos recorrentes o direito de retenção sobre a fracção autónoma identificada nos autos mesma, por não fazer uma correcta aplicação do disposto nos art. n.ºs 754.º e 755.º do Cód. Civil.
II - O direito de retenção funciona como um verdadeiro direito real de garantia atribuído aos promitentes compradores para garantia do crédito resultante do não cumprimento por parte do promitente vendedor, não fazendo a lei qualquer referência a qualquer ideia de complemento associado ao direito de retenção, mas sim um direito real de garantia sobre a totalidade do crédito resultante do incumprimento do promitente vendedor.
III - Atenta a matéria de facto provada nos autos, nomeadamente a “traditio rei” da tracção autónoma estão verificados nos autos todos os pressupostos para o reconhecimento do direito de retenção a favor dos recorrentes, o que inexplicavelmente a douta sentença em crise não veio a atribuir.
IV - O direito de retenção funciona como direito de garantia de todo o crédito do promitente comprador resultante do incumprimento do promitente vendedor.
V - A orientação seguida na sentença recorrida segundo a qual o direito de retenção funcionaria apenas como garantia pelo crédito resultante do aumento do valor da coisa ou do direito, não tem qualquer tipo de fundamento ou base legal.
VI - O crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, mesmo com auxílio a uma interpretação restritiva, nunca poderá ser apenas pelo aumento do valor da coisa, mas sim pelo dobro do sinal valor da coisa, indemnização convencionada nos termos do n.º 4 do art.º 442, como o art.º 755°., n.º 1 f) do Cód. Civil expressamente impõe.
VII - Se o legislador pretendesse consagrar a solução preconizada pela sentença recorrida, teria dito expressamente no art.º 755.° n.º 1 f) que o crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, seria o do aumento do valor da coisa e não o resultante dos termos do disposto no art.º 442.° do Cód. Civil
VIII - Caso a intenção do legislador fosse a opção pelo crédito resultante do aumento do valor da coisa ou do direito, teria consagrado expressamente essa solução, à semelhança, aliás, do que aconteceu no art..º 442, n.º 3 do Cód. Civil.
IX - A posição assumida pelo Tribunal a quo segundo a qual através de uma interpretação restritiva do art.º 755.° n.º 1- f), o direito de retenção só tem conexão com o direito ao aumento do valor da coisa ou do direito, não tem qualquer fundamento ou base legal.
X - Não se concorda com a douta sentença recorrida quando diz que a posição do promitente comprador é mais forte do que a do comprador, pois, é precisamente por ser mais fraca, que se procurou tomá-la mais forte com o reconhecimento do direito de retenção, preenchidos certos requisitos.
XI - A douta sentença recorrida violou, entre outras, as disposições constantes dos arts. 442°., 755°. n.º 1- f) e 759°. n.º 2 do Cód. Civil.
XII - Como tal, deverá ser substituída por (...) Acórdão que, na parte ora em crise, a revogue e em consequência reconheça aos recorrentes o direito de retenção sobre a fracção autónoma identificada nos autos.
Nestes termos (...), deve ser dado provimento ao presente recurso, substituindo a parte da douta sentença aqui em crise, por (...) Acórdão que reconheça aos recorrentes o direito de retenção sobre a fracção autónoma identificada nos autos. Dessa forma, e como sempre, será feita INTEIRA e SÃ JUSTIÇA”
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Da leitura destas conclusões vemos que a Apelante pretende que nos pronunciemos sobre uma única questão:
- determinar se o direito de retenção conferido no art. 755.º-1-f) do CC. ao beneficiário da promessa de transmissão de fracção de imóvel em propriedade horizontal que obteve a tradição da coisa, se destina apenas a garantir o valor decorrente do aumento do valor da coisa ou do direito ao tempo do incumprimento (tese adoptada na Sentença), ou se em alternativa se destina a garantir o crédito do incumprimento do promitente vendedor, correspondente ao dobro do sinal - (tese dos AA. Apelantes).
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III. Fundamentação
III-A) Os factos:
Por falta de contestação da Ré foram considerados confessados os seguintes factos articulados pelos AA.:
“1. Por acordo escrito datado de 20 de Outubro de 1998, a R., na qualidade de proprietária, declarou prometer vender ao A. marido que declarou prometer comprar a fracção autónoma designada pela letra "A", do prédio em regime de propriedade horizontal, sito na Estrada....., na freguesia da....., concelho de....., correspondente a um estabelecimento comercial ao nível do rés do chão nos termos que constam do documento junto a fls. 15-16 cujo teor aqui se dá por reproduzido.
2. Foi acordado o preço de Esc. 18.500.000$00 do qual o A. marido entregou à R., na data do acordo (1998.10.20), a título de sinal e princípio de pagamento a importância de Esc. 15.000.000$00, de que foi dada a devida quitação.
3. A parte restante do preço deveria ser paga na data da outorga da escritura de compra e venda, a realizar no prazo de 15 dias após a comunicação a fazer por escrito pela R. ao A. marido, logo que a fracção estivesse pronta a ser utilizada.
4. A venda deveria ser feita coma fracção livre de ónus ou encargos.
5. Foi estabelecido o foro da Comarca do Porto como o competente para dirimir qualquer litígio emergente do acordo id. em 1.
6. O prédio onde se insere a fracção autónoma prometida vender está descrito na Conservatória do Registo Predial de..... sob o n° 01985/060295 -..... e está inscrito na respectiva matriz sob o art. 4.949°.
7. A Câmara Municipal de..... concedeu, em 14 de Janeiro de 2000, a necessária licença de utilização para a fracção descrita em 1.
8. A R. comunicou ao A. que a fracção em causa estava pronto a ser utilizada, mas que, por razões burocráticas, ainda não podia realizar a escritura de compra e venda.
9. Nos meses de Fevereiro, Março e Abril do ano de 2000, o A., por várias vezes, solicitou à R. a realização da escritura ou a entrega da fracção autónoma.
10. Para tanto, invocou a existência de um pedido para abertura de escola de condução, efectuado em 24-02-1999 e a necessidade de efectuar obras de adaptação da fracção para a vistoria final a efectuar pela Direcção Geral de Viação.
11. Num dos primeiros dias de Maio do ano de 2000, o A. recebeu da R. as chaves da indicada fracção.
12. O A., durante os meses de Maio, Junho e Julho de 2000, realizou os trabalhos de adaptação do espaço, tendo recebido a vistoria da Direcção Geral de Viação em 2 de Outubro de 2000.
13. Em 10 de Novembro de 2000, o A. recebeu o alvará que concedeu a autorização para a abertura ao público da Escola de Condução....., instalada na fracção autónoma id. em 1.
14. Durante o mês de Novembro de 2000 e até ao presente, o A. tem desenvolvido, na indicada fracção, a actividade do ensino de teoria e prática de condução automóvel.
15. O que faz sem qualquer oposição da R..
16. No decurso dos anos de 2001, 2002, 2003 e 2004, o A. tem solicitado, por variadíssimas vezes, quer por escrito, quer verbalmente, à R. a realização da escritura de compra e venda prometida.
17. A R., primeiro, invocou a necessidade de proceder à alteração da propriedade horizontal como impeditivo da realização da escritura de compra e venda.
18. E, posteriormente, invocou que não tinha meios para pagar o distrate das hipotecas que incidem sobre o imóvel onde se insere a fracção autónoma em causa.
19. Por carta datada de 19-02-2004, que a R. recebeu em 03 de Março, o A. solicitou a marcação da escritura de compra e venda para um dos próximos 15 dias, sob pena de, não sendo feita, se desinteressar definitiva e automaticamente pela realização do contrato prometido.
20. A R., em 15 de Março de 2004, respondeu no sentido de dizer que estava a realizar todos os esforços junto da Instituição Bancária para proceder ao distrate da fracção em causa.
21. A R. não procedeu à marcação da escritura no prazo concedido na carta de 19-02-2004.”
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IIII-B) O Direito
Se bem entendemos a argumentação utilizada pelo M.º Juiz para negar ao Apelante o direito de retenção da fracção imóvel em cuja detenção o promitente comprador (ora Apelante) entrou por “traditio” do promitente vendedor, essa decisão ficou a dever-se à interpretação restritiva que foi feita do art. 755.º-1-f) do CC., apoiando-se no que a esse respeito é supostamente sustentado por Meneses Leitão, in Direito das Obrigações, vol I, pg. 216 a 218..
Segundo o que depreendemos da posição esplanada pelo M.º Juiz na Sentença, em caso de incumprimento de contrato promessa por causa imputável ao promitente vendedor, o direito de retenção conferido na alínea f) do n.º 1 do art. 755.º ao promitente comprador (que esteja na detenção da coisa por traditio do promitente vendedor), destinar-se-ia apenas a garantir o crédito resultante da valorização da coisa ou do direito ao tempo do incumprimento, e não propriamente garantir os efeitos já decorrentes das sanções previstas noutra sede, designadamente, a indemnização correspondente ao dobro do sinal.
No entanto, e salvo o devido respeito, entendemos que essa interpretação não é a correcta, e tememos que não esteja a traduzir o exacto pensamento do Il. Autor que citou.
Cremos que a interpretação restritiva feita na Sentença não faz sentido nem tem uma base sustentável.
Vejamos porquê:
A redacção do art. 755.º do CC. obedece à epígrafe “Casos especiais” do direito de retenção.
Como ensina Pereira Coelho, Obrigações, 222, “Está-se fora dos pressupostos do art. 754.º, pois a conexidade entre o crédito e a coisa já não resulta de despesas feitas por causa dela ou de danos por ela causados. Trata-se aqui de uma concessão especial da lei (...)”
Ora, no n.º 1 desse mesmo artigo estão contempladas várias alíneas, a última das quais é a alínea f).
Esta alínea tem a seguinte redacção:
“1. Gozam ainda do direito de retenção:
a)
(....)
f) O beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art. 442.º
Pois bem:
Não se faz na enunciação do preceito qualquer restrições, que não sejam as decorrentes do próprio art. 442.º.- Repare-se:
“...crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art. 442.º”
E não se vê por que razão se tenham de fazer mais.
Ora, o beneficiário da promessa de transmissão que obteve a tradição da coisa é o aqui Apelante, porque foi ele o promitente comprador da fracção em causa, e a quem a promitente vendedora lhe entregou a chave, sendo assim o seu detentor.
O incumpridor, como aliás ficou bem definido na sentença foi o promitente vendedor, porque mesmo depois de interpelação admonitória para o cumprimento (de que o negócio deixaria de ter interesse para ele - promitente comprador- se não fosse celebrada a escritura no prazo x, ao fim de vários anos sobre a data prevista em que se encontrava em mora), não veio o promitente vendedor a comparecer ao acto de celebração da escritura.
Assim, no caso em presença, o crédito resultante do incumprimento do promitente vendedor, de acordo com o disposto no art. 442.º é a importância monetária que está obrigado a entregar o promitente vendedor se o promitente comprador assim o exigir - como foi o caso. (cfr. segundo segmento da 1.ª parte do n.º 2 do art. citado).
Como ensina Calvão da Silva, em Sinal e Contrato Promessa, 111, “(...) O direito de retenção existe para garantia do crédito resultante do não cumprimento imputável á parte que promete transmitir ou constituir um direito real. Isto é, está em causa o crédito (dobro do sinal valor da coisa, indemnização convencionada nos termos do n.º 4 do art. 442.º), derivado do incumprimento definitivo.”
O direito de retenção funciona assim não apenas para garantia do crédito correspondente ao sinal a quem já estiver na detenção da coisa por tradição do promitente vendedor, mas como garantia de todo o crédito.
Não compreendemos, por isso, como possa sustentar-se que pura e simplesmente não exista o direito de retenção no caso presente [Mesmo que se desse de barato a teoria restritiva de que ele não se destinaria a cobrir a sanção decorrente do incumprimento – tese que de forma alguma perfilhamos, mas que aqui deixamos enunciada apenas por razões de mero raciocínio - , sempre estaria garantido o direito de retenção para garantia do crédito correspondente ao dinheiro entregue a título de sinal e a parte do preço que tenha pago, porque, seja qual for a interpretação que se pretenda ver no art. 442.º-2, do CC., não há maneira alguma de ver afastado pelo menos esse direito.
Bastaria este argumento para ter de se reconhecer ao promitente comprador o direito de retenção.] e se sustente que ele se destinaria apenas a garantir o crédito resultante do aumento do valor da coisa ou do direito...
Só assim seria se o promitente comprador não tivesse optado pela devolução do sinal em dobro, e antes tivesse optado por essa alternativa.
Como se escreveu já no Ac. deste Tribunal da Relação de 1995.09.18, sumariado no BMJ 449-438, “O direito de retenção [da alínea f) do art. 755.º-1 do CC] visa garantir a restituição do sinal em dobro ou, em alternativa, a exigência do valor da coisa”
A introdução da alínea f) do n.º 1 do art. 755.º do CC. foi precisamente destinada a proteger o promitente comprador, parte mais frágil, relativamente a outros credores, designadamente os credores hipotecários - normalmente Bancos ou outras Instituições de Crédito, junto de quem os promitentes vendedores se financiam. No caso de imóveis, normalmente através de hipotecas - ver preâmbulo do DL n.º 379/86, de 11/11, que aditou à anterior formulação a actual alínea f).
Dito isto, podemos avançar para a definição do valor garantido pelo direito de retenção.
Ora bem:
Como o sinal entregue foi de 15.000.000$00, o promitente comprador tem direito a receber de volta essa quantia, bem como igual quantia, decorrente da sanção de incumprimento, o que vem a dar 30.000.000$00.
Assim, no caso em presença, o direito de retenção conferido pela alínea f) do n.º 1 do art. 755.º do CC. destina-se a garantir, não só a importância entregue (15.000.000$00), como também os 15.000.000$00 da sanção decorrente do incumprimento, na medida em que passou a ser também ele um crédito do promitente comprador, e que lhe adveio do não cumprimento imputável à outra parte.
Parece-nos, de resto, que seria até um contra-senso restringir o direito de retenção àqueles casos em que está apenas em causa a diferença de valores do bem ou do direito entre o momento da celebração do contrato promessa e o do incumprimento, na medida em que a primeira hipótese só é normalmente invocada quando o direito á devolução do sinal em dobro se mostra irrisória em face das por vezes enormes disfunções temporais entre os preços contratados no momento da feitura do contrato promessa e os do valor de mercado aquando do momento do incumprimento, e que não raramente superam os efeitos decorrentes da devolução do sinal em dobro.
Isso corresponderia a negar o direito de retenção ao promitente comprador para garantia de um crédito menor (sinal em dobro), e conferi-lo a quem porventura optasse pela solução alternativa que lhe conferiria um crédito maior face ao desfasamento da primeira solução perante o valor do bem ao tempo do incumprimento - o que seria um contra-senso.
Por tudo o exposto, afigura-se-nos ter sido feita errada interpretação a respeito do alcance do art. 755.º-1-f) do CC.
A apelação deve, consequentemente, proceder.
.............................
IV. Deliberação
Na procedência da apelação, revoga-se a Sentença recorrida na parte que negou ao A. o direito de retenção sobre o imóvel, substituindo-se essa parte da decisão por outra em que se lhe reconhece esse direito.
Mantém-se no demais a douta decisão recorrida.
Custas a cargo da Ré, em ambas as instâncias.
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Porto, 19 de Abril de 2005Mário de Sousa Cruz
Augusto José Baptista Marques de Castilho
Maria Teresa Montenegro V C Teixeira Lopes