Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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COMUNICAÇÃO
II - A identificação do comprador e o preço a pagar constituem os elementos decisivos para a formação da vontade de contratar, na específica preferência do confinante.
III - Se não existe comunicação do concreto projecto de venda, não existe possibilidade de abdicar expressamente do direito de preferência (renúncia) ou de o ver extinto em consequência da inacção do respectivo titular durante determinado período de tempo – caducidade
Os Factos
Recurso de apelação interposto na acção com processo sumário nº../99, da comarca de Tabuaço.
Autores – B………. e mulher C………. .
Réus – D………. e mulher E………. e F………. e mulher G………. .
Pedido
a) Que se reconheça o direito de propriedade dos AA. sobre o prédio rústico identificado no artº 7º da P.I.
b) Que se reconheça aos AA. o direito de preferência sobre o prédio rústico identificado no artº 1º da P.I., substituindo-se os 2ºs RR. na escritura de compra e venda, com todas as consequências legais, designadamente o cancelamento do registo de aquisição que venha a ser feito a favor dos 2ºs RR.
Tese dos Autores
Os AA. são donos da propriedade sobre um prédio rústico, sito na freguesia de ………., concelho de Tabuaço.
O prédio referido confronta pelo lado Poente com um outro prédio rústico, denominado I………., prédio este que, em 11/1/99, os 1ºsRR. venderam aos 2ºsRR., sem previamente comunicar aos AA. o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.
Tese dos 2ºs RR. (únicos contestantes)
Impugnam a ausência de comunicação aos AA. do projecto de venda e das cláusulas do contrato, sustentando que os AA., no conhecimento desses elementos (comunicados verbalmente), recusaram expressamente adquirir o prédio, pelo que o direito de preferência invocado caducou.
Sentença
A sentença proferida pela Mmª Juiz “a quo” conduziu à procedência integral da acção, nos termos peticionados pelos AA.
Conclusões do Recurso de Apelação
1ª - Os Apelantes deduziram a excepção de caducidade do direito de preferência invocado pelos Apelados, alegando que previamente à celebração da escritura lhes foi dado conhecimento do projecto da venda e das condições do contrato e que eles não exerceram tal direito no prazo legal.
2ª - Provou-se que em meados de Novembro de 1998, cerca de dois meses antes da celebração da escritura de compra e venda, os Apelados tiveram conhecimento da intenção de venda do prédio e do respectivo preço, bem como que aquele conhecimento lhes foi dado por forma verbal.
3ª - A testemunha I………., que foi o intermediário do negócio e que depôs de forma credível e coerente, confirmou que transmitiu verbalmente aos Apelados quer a intenção de venda, quer a identificação do interessado, quer o preço e que lhes perguntou se queriam ficar com o prédio.
4ª - E confirmou quer os Apelados recusaram aquela compra, confessando que tinham conhecimento do negócio.
5ª - A comunicação prevista no artº 416º C.Civ. não está sujeita a qualquer formalidade especial, podendo ser verbal.
6ª - Da materialidade provada tem que concluir-se que, pelo menos dois meses antes da escritura, os RR. vendedores, através do intermediário do negócio, deram aos Apelados conhecimento cabal do projecto de venda, das condições do contrato, da identificação do interessado e do respectivo preço, dando-lhes oportunidade de exercer o direito que lhes assistia.
7ª - E que os Apelados recusaram categoricamente o exercício de tal direito.
8ª - A douta sentença recorrida, ao concluir que os Apelantes não lograram fazer a prova da comunicação a que alude o artº 416º C.Civ., incorreu na nulidade prevista no artº 668º nº1 al.c) C.P.Civ., decididndo em sentido oposto ao dos fundamentos de facto.
9ª - Das premissas de facto apuradas, o raciocínio lógico-jurídico da sentença era a conclusão contrária à que se verificou, por os fundamentos invocados na sentença conduzirem logicamente à procedência da excepção de caducidade do direito de preferência invocado pelos Apelados.
10ª - Verifica-se pois a nulidade da douta sentença recorrida, por oposição clara e manifesta entre os seus fundamentos de facto e a decisão.
11ª - A douta decisão recorrida violou, entre outras, as disposições dos artºs 1380º nº4, 416º, 1410º nº1 C.Civ. e 668º nº1 al.c) “a contrario” C.P.Civ.
Em contra-alegações, os AA. pugnam pela manutenção do decidido.
Factos Apurados em 1ª Instância
Por escritura pública outorgada em 1171/99 no Cartório Notarial de Tabuaço, exarada a fls. 13v. a 14v. do Livro nº32-A, os 1ºsRR. venderam aos 2ºsRR., e estes compraram, o prédio rústico denominado H………., descrito na Conservatória do Registo Predial de Tabuaço sob o nº00175/220591 e inscrito na matriz predial rústica sob o artº 909, pelo preço de Esc. 1.000.000$00 (A).
Os AA. são donos e legítimos proprietários de um prédio rústico denominado H…………, sito na freguesia de ………., concelho de Tabuaço, composto por terra de vinho, que confronta do Norte com caminho público, do Nascente com J………., do Poente com os RR. e do Sul com L………., com a área de 3.100m2, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº11143/050291 e inscrito na matriz respectiva sob o artº908 (B).
Este prédio veio à posse dos AA. por compra que efectuaram aos anteriores proprietários, titulado por escritura pública outorgada no Cartório Notarial de Tabuaço e exarada a fls.47 do Livro nº22 (C).
Os AA., por si e antepossuidores têm exercido sobre o prédio uma posse pública, pacífica, contínua e de boa fé, de mais de 20 anos consecutivos (D).
Desde há mais de 20 anos que foram sempre os antepossuidores e depois os AA. quem o agricultou e dele colheu os respectivos frutos naturais e civis, quem o benfeitorizou, melhorou e pagou as respectivas contribuições (E).
O que sempre fizeram à vista e com conhecimento de toda a gente, sem oposição de ninguém, ininterruptamente, agindo e comportando-se relativamente a ele como seus verdadeiros proprietários e com a convicção de que, com a sua posse, não lesavam direitos de outrem (F).
O prédio referido em 2) confina pelo lado Poente com o prédio mencionado em 1) (G).
Os 2ºsRR. não são proprietários de qualquer prédio que seja confinante com o imóvel referido em 1) (H).
Os prédios descritos em A) e B) constituem terreno de sequeiro e têm a área de 3.100m2 (I).
Em finais de Setembro, princípios de Outubro, de 1998, o Réu F………. tomou conhecimento por I………. quer o prédio referido em 1) se encontrava à venda (1º).
Em 30/10/98, o Réu F………. deslocou-se a casa do Réu D………. para propor a compra do imóvel referido em 1) e este informou-o que o preço do mesmo era de Esc.1.000.000$00, a liquidar integralmente no acto da escritura, a qual deveria ser celebrada até final do ano (2º).
O Réu D………. informou o Réu F………. que, como o Autor B……… estava interessado no negócio, seria a ele, em princípio, quer a venda seria efectuada, nos termos referidos em 2º (3º).
I………. referiu ao Réu F………. que os AA. apenas se encontravam na disposição de pagar entre 650.000$00 a 700.000$00 pelo prédio referido em A), pelo que se o F………. ainda o pretendesse, o prédio ser-lhe-ia vendido (4º).
I………. confirmou ao Réu F………. que os AA. se haviam recusado a pagar o preço referido em 2º e que sabiam que seria ele que, se ainda mantivesse interesse, quem compraria o prédio referido em A) (5º).
O Autor B………., em meados de Novembro, abeirou-se do I………. e este referiu-lhe que o prédio estava vendido pelo preço de Esc.1.000.000$00, tendo aquele afirmado que iria propor a acção de preferência e que só lhe deram verbalmente conhecimento do negócio (6º e 11º).
Em meados de Setembro de 1998, I………. afirmou ao Autor B………. que os RR. D………. e E………. estavam a pensar vender o prédio referido em A) (7º).
No dia 1 de Novembro de 1998, o Autor B………. perguntou ao R. D………. como é que estava do H………., visando com isso perguntar qual o preço que queria para a sua venda (8º).
A sisa devida pela compra referida em A) ascendeu a Esc.82.368$00 e as despesas notariais a Esc.29.040$00 (docs. nºs 13 e 15).
Os AA. depositaram na M……….., no dia 2/6/99, a quantia de Esc.1.109.040$00 (doc. de fls.29).
I………. é filho de E………. e de D……… (doc. de fls. 325).
Fundamentos
A única questão colocada pelo presente recurso é a de saber se existem factos provados no processo que sustentem uma comunicação para exercício do direito de preferência legal validamente efectuada, e, dessa forma, se se pode concluir também que os AA. renunciaram oportunamente ao exercício do direito que agora se propõem actuar, incluindo as consequências de tal conhecimento na apreciação da sentença em crise.
Vejamos pois de seguida.
I
Movido pelo escopo do legislador de contrariar a proliferação do minifúndio, dispõe o artº 1380º nº1 C.Civ. que “os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”.Mais tarde, o artº 18º nº1 D.-L. nº384/88 de 25 de Outubro consagrou que “os proprietários dos terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artº 1380º C.Civ., ainda que área daqueles seja superior à unidade de cultura”.
A presente acção visa a actuação da preferência do proprietário confinante (os AA.), sendo certo que a confinância é indiscutida nos autos.
Ora, por remissão do artº 1380º nº4 C.Civ., estabelece o artº 416º C.Civ. que (1) querendo vender a coisa o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato e que (2) recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo.
Na exegese destas normas, pode estabelecer-se, de acordo com a doutrina comummente aceite na nossa ordem jurídica, e com interesse para o thema decidendum, o seguinte:
Em primeiro lugar, que a comunicação dos elementos essenciais do negócio deve ser feita, ao preferente, pelo obrigado a dar preferência (veja-se Varela, Revista Decana, 105º-14 e 15 – “enquanto não houver a notificação por parte do vinculado à preferência, feita directamente ou por meio de mandatário, não se desencadeia o dever de agir que o nº2 do artº 416º lança sobre o preferente, nem começa a correr o prazo de caducidade”; no mesmo sentido, M.H. Mesquita, Revista Decana, 132º/213).
Em segundo lugar que quer a identificação do comprador quer o preço a pagar constituem os elementos decisivos para a formação da vontade de contratar, na específica preferência do confinante (“o preferente pode não desejar ter como confinante um vizinho com quem não se entenda ou de quem tenha má impressão, ou, pelo contrário, ter satisfação em que certa pessoa passe a ser seu vizinho” – ex abundanti, Ac.R.C. 12/10/99 Col.IV/30, Ac.R.C. 18/10/88 Col.IV/81 e P. de Lima e Varela, Anotado, III, nota 3 ao artº 1410º).
De seguida, também, que a comunicação ou notificação para preferir é mais que uma simples proposta para contratar: “O preferente pode não aceitar a proposta para contratar (por não possuir na altura os meios necessários para a aquisição, por considerar o preço elevado e supor que ninguém esteja disposto a cobri-lo ou por qualquer outra razão) e querer, todavia, preferir na venda mais tarde ajustada pelo obrigado à preferência (por já ter nessa altura os recursos necessários, por então se persuadir de haver alguém disposto a dar pela coisa o preço pedido pelo alienante ou por algum outro motivo” (ut Varela, Revista Decana, 122º/305 – cf., igualmente, Ac.S.T.J. 26/5/92 Bol.417/711 e Ac.R.P. 3/11/92 Col.V/205).
E finalmente, que a comunicação para preferência pode ser dada a conhecer ao titular do direito por qualquer meio, inclusive por comunicação verbal – cf. artº 219º C.Civ. ou Ac.R.P. 27/6/91 Col.III/267 ou S.T.J. 18/11/93 Col.III/140, Ac.R.P. 15/3/83 Col.II/224, Ac.R.P. 3/5/88 Bol.377/573, Ac.R.P. 28/11/89 Col.V/197 e Ac.R.P. 27/6/91 Col.III/267
II
Como é jurisprudência corrente (por todos, Ac.S.T.J. 26/4/95 Bol.446/296), verifica-se a nulidade prevista no artº 668º nº1 al.c) C.P.Civ. quando os fundamentos invocados pelo julgador deveriam conduzir a resultado oposto ao da sentença.Trata-se, obviamente, de um vício muito grave no raciocínio do julgador, conducente a um vício silogístico a todos os títulos evidente, por contradição entre as premissas de facto e de direito e a conclusão.
É o que sucede quando os fundamentos invocados pelo juiz conduziriam não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto.
Esta nulidade só se verifica quando se descortine uma contradição real, flagrante, entre os fundamentos e a decisão (tal qual a ineptidão da petição inicial – artº 193º nº2 al.b) C.P.Civ. – cf. Teixeira de Sousa, Estudos, pg.224): “a fundamentação aponta num sentido; a decisão segue caminho oposto ou, pelo menos, direcção diferente” (ut A. dos Reis, Anotado, V/141 e Varela, Bezerra e S. e Nora, Manual, 2ªed., pg.686).
Ora, quando se alude aos “fundamentos da decisão” alude-se aos pressupostos de facto e de direito em que essa mesma decisão se apoiou – nanja aos pressupostos invocados para os factos estabelecidos.
Na verdade, não se pode tomar a fundamentação às respostas à matéria de facto como fundamentação factual da decisão. Esta fundamentação factual consiste nas respostas em si, que não nos fundamentos deduzidos no despacho que julgou os factos controvertidos no processo.
O que é que se verifica nos autos?
Verifica-se que não se logrou provar qualquer facto demonstrativo de comunicação, por parte dos obrigados à preferência (1ºsRR.) aos AA., dos elementos essenciais do negócio.
Conhecem-se declarações de I………. (porventura intermediário do negócio) sobre a matéria, mas proferidas apenas perante os 2ºsRR. (quesitos 4º e 5º).
Em rigor, nada se sabe sobre se a comunicação para preferência foi, ou não, efectuada, perante quem devia ser efectuada – os Autores.
E percorrendo os articulados, designadamente aqueles que foram produzidos por quem tinha o ónus de alegar e provar tal matéria, os RR. (cf. artº 342º nº2 C.Civ. ou S.T.J. 26/9/91 Bol.409/779, Ac.R.P. 6/4/92 Bol.416/709, Ac.R.C. 24/3/92 Bol.415/730 e Ac.R.E. 9/5/91 Bol.407/642), não ficamos mais esclarecidos.
E quanto à fundamentação das respostas à matéria de facto, na qual os Recorrentes estribam o respectivo enfoque?
Sabemos tão só que se fundamentaram numa conversa tida entre I………. (a pedido do 1ºR. vendedor) e o ora Autor marido, conversa na qual esse representante do vendedor deu conhecimento do preço do contrato de compra e venda, a celebrar com os 2ºsRR., mas de nenhum momento dessa fundamentação se retira que os vendedores concederam aos AA. o direito que a estes assistia de preferirem nesse negócio, em condições idênticas àquelas em que foi efectuado.
À simples pergunta sobre se o Autor marido queria ficar com o prédio (em termos genéricos), esse Autor marido respondeu negativamente.
Daí que não nos possamos admirar, como adiante se lê, que o Autor marido tenha, mais tarde, declarado, na presença de terceiros, que “tinha opção”.
Desta forma, de nenhum passo da fundamentação às respostas se descortina uma verdadeira e própria comunicação para preferência.
E sem comunicação para preferência (cf. artº 416º nº2 1ª parte C.Civ.), sem que o direito seja colocado na disponibilidade do preferente, não existe possibilidade de abdicar expressamente do direito (“renúncia”), ou de o ver extinto em consequência de inacção do respectivo titular durante determinado período de tempo – “caducidade” (cf. M.H. Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, pg.209, nota 131).
Nesse exacto sentido, também, cf. M.H. Mesquita, Revista Decana, 126º/57ss., Ac.R.C. 7/1/92 Bol.413/624, Ac.R.P. 20/2/92 Bol.414/632, Ac.R.C. 4/4/89 Bol.386/520 e Ac.R.C. 21/11/91 Bol.391/710.
Improcedem assim os fundamentos da apelação.
A fundamentação poderá ser resumida desta forma:
I – A comunicação ou notificação para preferir é mais que uma simples proposta para contratar, já que o preferente pode não aceitar a proposta para contratar e querer, todavia, preferir na venda mais tarde ajustada pelo obrigado à preferência.
II - A identificação do comprador e o preço a pagar constituem os elementos decisivos para a formação da vontade de contratar, na específica preferência do confinante.
III – Se não existe comunicação do concreto projecto de venda, não existe possibilidade de abdicar expressamente do direito de preferência (renúncia), ou de o ver extinto em consequência de inacção do respectivo titular durante determinado período de tempo – caducidade.
Com os poderes conferidos pelo disposto no artº 202º nº1 da Constituição da República Portuguesa, decide-se neste Tribunal da Relação:
Julgar improcedente, por não provado, o recurso interposto, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelos Apelantes.
Porto, 10 de Outubro de 2006
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha
José Gabriel Correia Pereira da Silva
Maria das Dores Eiró de Araújo