Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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NULIDADE
ABUSO DE DIREITO
PROMITENTE-VENDEDOR
I – António... intentou no tribunal de círculo de Penafiel a presente acção ordinária contra ... & Companhia, S.A., na qual peticionou que seja judicialmente reconhecida a nulidade de um contrato - promessa devidamente identificado nos autos, e que, em consequência de tal declaração de nulidade, a Ré seja condenada a pagar-lhe a quantia de esc. 9.867.000$00, acrescida de juros, à taxa legal, desde a citação.
Para tal, alegou ter celebrado com a Ré, em 15 de Junho de 1992, um contrato-promessa tendo por objecto uma loja sita nos Edifícios..., na cidade do Porto, tendo sido estabelecido o preço de esc. 29.900.000$00, por conta do qual o A., por várias vezes, a título de sinal e de reforço do mesmo, entregou à Ré a quantia que ora peticiona.
Com efeito, o referido documento não contêm o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes vendedor e comprador, nem a certificação, pelo notário, da existência da licença de habitação ou de construção, pelo que tal contrato é nulo.
Contestando, a Ré aceita as omissões apontadas pelo A. no documento titulador do contrato celebrado, alegando que, até 95/02/18, data em que recebeu uma carta daquele em tal sentido, nunca o mesmo havia arguido tais omissões, pelo que a sua actuação enferma de abuso de direito.
Na réplica, o A. manteve o alegado na petição inicial.
Com fundamento em documento junto pela Ré, o Senhor Juiz do tribunal onde a acção havia sido proposta, excepcionou a incompetência territorial daquele tribunal, ordenando a remessa dos autos à comarca do Porto, onde foram distribuídos ao 3º juízo cível.
Proferido despacho saneador, foi elaborada a factualidade assente e organizada a base instrutória, que não foram objecto de qualquer reclamação.
A Ré veio requerer, aquando da apresentação dos meios de prova, o depoimento de parte do A, tendo o Senhor Juiz, pelo despacho de fls. 92v. admitido tal depoimento, a prestar em audiência de julgamento.
De tal despacho o A. agravou, recurso esse a que foi atribuído efeito devolutivo e regime de subida diferida.
Realizada a audiência de julgamento, o tribunal respondeu à matéria da base instrutória pela forma que consta do acórdão de fls. 139.
Proferida sentença, a acção foi julgada totalmente improcedente.
De tal decisão o A. apelou, tendo, nas suas alegações, formulado as seguintes conclusões:
A) O contrato-promessa de compra e venda dos autos não contêm o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes vendedora e comprador e aquando da respectiva assinatura ainda não fora emitida a licença de construção, cuja existência não foi certificada notarialmente, o que era exigido pelo art. 410º, n.º 3 do CC;
B) Porque tais exigências são motivadas por razões de interesse e ordem pública, a respectiva omissão integra nulidades não sanáveis;
C) O regime das nulidades, previsto nos arts. 285º e segs., do CPC(leia-se CC), nomeadamente o emergente do não cumprimento das citadas exigências, obsta em absoluto à procedência da arguição fundada em abuso de direito;
D) Entendendo que a concessão posterior da licença de construção sana a nulidade emergente da sua inexistência na data da assinatura do contrato--promessa e que é invocável o abuso de direito contra a arguição das nulidades supra referidas, a sentença recorrida fez errada interpretação e aplicação do disposto nos arts. 285º, 286º, 288º, 289º e 410º, n.º 3 do CC que deverão ser interpretados no sentido propugnado nestas alegações e conclusões;
E) O instituto do abuso de direito exige uma ponderação global da situação considerada, exigindo-se que dela resulte que o eventual exercício excessivo do direito seja clamoroso;
F) O recorrente não contribuiu para a omissão das exigências do art. 410º, n.º 3 do CC e só invocou as nulidades da respectiva omissão depois da recorrida ter unilateralmente decidido marcar a escritura depois do prazo limite fixado no contrato-promessa;
G) A conduta do A. não revela um venire contra factum proprium em ordem a integrar o excessivo exercício do direito de pedir o reconhecimento e a declaração das apontadas nulidades, com violação dos limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito;
H) Ao decidir pela verificação de abuso de direito por parte do A., a decisão apelada fez errada interpretação e aplicação do disposto nos arts. 334º e 410º, n.º 3 do CC, que deverão ser interpretados no sentido propugnado nestas alegações e conclusões;
I) Pede-se e espera-se, assim, que seja provida a presente apelação, revogando-se a sentença recorrida e julgando-se a acção procedente.
Contra alegando, a apelada pronunciou-se pela confirmação da decisão recorrida.
A convite do relator, para apresentação das conclusões do agravo antecedentemente interposto e para o cumprimento do preceituado no art. 748º do CPC, o A. veio comunicar a sua perda de interesse no prosseguimento do referido agravo, tendo, pelo despacho de fls. 192, sido, quanto ao mesmo, julgada extinta a respectiva instância de recurso.
Colhidos os vistos legais, há que decidir.
II - Cumpre, desde já, enunciar a matéria de facto considerada como provada pelo tribunal de 1ª instância, e a cuja alteração, no uso da faculdade prevista no art. 712º, n.º 1 do CPC, por totalmente despicienda de necessidade, não há que proceder, devendo, todavia, esclarecer-se que, por manifesto lapso, na sentença proferida não foi enumerada, na fundamentação de facto, a matéria vertida na al. R) dos factos assentes, aditada em sede de audiência de julgamento - vide fls. 135 e segs.
Estão portanto provados, depois de devidamente ordenados - RLJ 129º/51 -, os seguintes factos:
"Em 15 de Junho de 1992, o A. subscreveu um documento em que declarou que prometia comprar à Ré, e esta declarou que pretendia vender, uma loja no piso +1 do prédio do lote n.º 6, nos Edifícios..., sitos no Porto, a que corresponde a fracção CI na respectiva propriedade horizontal - (A).
O referido documento encontra-se também subscrito no lugar destinado à promitente-vendedora - (B).
Do referido documento consta que a loja em causa se destinava a pronto-a--vestir, perfumaria, presentes ou qualquer ramo não alimentar, tendo sido estabelecido como preço da prometida venda a quantia de esc. 29.900.000$00 - doc. de fls. 29 a 32 e (C).
O aludido documento, que A. e Ré denominaram de contrato-promessa de compra e venda, não contêm o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes vendedor e comprador, nem a certificação pelo notário da existência de licença de habitação ou de construção - (D) e (E).
Ao celebrar o contrato, o A. sabia da necessidade da verificação dos aludidos requisitos - (R).
Ao subscrever o aludido documento, o A. estava ciente de que a licença de construção para o imóvel, em que se integrava a fracção em causa, não havia sido ainda concedida, mas sê-lo-ia em breve- (1º).
A licença de construção veio a ser concedida à Ré em Junho de 1993 - (2º).
Por conta do preço, o A., por várias vezes, entregou à Ré, a título de sinal e de reforço de sinal, a quantia global de esc. 9.867.000$00, sendo esc. 4.485.000$00, a título de sinal e as restantes três prestações, em 92/09/15, 92/12/15 e 93/03/15, no valor de esc. 1.794.000$00, cada uma, a título de reforços do mesmo - (F).
Em anexo ao contrato-promessa celebrado foi estabelecido que a escritura definitiva seria efectuada até 90 dias após o último pagamento, a realizar em 95/07/30- doc. de fls. 33.
A Ré enviou ao A., em 95/12/07, a carta de fls. 37 a 38, em que o notificava para a outorga da escritura a celebrar no dia 21 de Dezembro de 1995, no 6º cartório notarial do Porto - (G).
Em 18 de Dezembro de 1995, a Ré recebeu a carta de fls. 36, em que, invocando a falta de reconhecimento presencial das assinaturas e a falta de certificação pelo notário da existência da licença de habitação ou de construção, requeria a devolução das quantias entregues e eventuais juros, com fundamento na nulidade do contrato - (H).
Até ao envio da referida carta, o A. jamais fizera qualquer referência, quer à falta dos requisitos do documento outorgado, quer às consequências de tal decorrentes - (I).
Antes do envio da carta, o A. nunca pôs em causa, perante a Ré, a sua intenção de celebrar o acordo (contrato) definitivo - (3º).
Até ao envio da carta, o A. nunca pôs em causa a qualidade de quem subscreveu, por parte da Ré, o contrato-promessa - (7º).
Após ter subscrito o contrato-promessa, o A. instalou a sua Cª das S... em dois centros comerciais, próximos do empreendimento em que se inseria a fracção em causa - (5º).
Durante o ano de 1994, o A., tendo em vista a eventual adaptação da fracção em causa à venda de produtos alimentares (instalação da denominada Cª das S...), solicitou informação sobre os custos da colocação, em local que indicou, de um ponto de água e esgotos na mesma - (J).
Através do fax de fls. 45, a Ré informou o A. do custo da referida colocação - (L).
A nova insistência do A., a Ré informou-o das possibilidades de substituição de uma montra da fracção por grade e da utilização da parte da galeria, zona comum do edifício, para esplanada da sua Cª das S... - (M).
Em Agosto de 1994, o A. propôs à Ré a permuta da fracção por um apartamento, posteriormente, em Outubro de 1994, por uma loja e finalmente, por um armazém - (N) e (O).
Como a Ré não dispunha de espaço para armazém, o A. voltou a solicitar a troca por um apartamento - (P).
A Ré não aceitou as condições em que o A. se propunha efectuar a troca da fracção - (Q).
A Ré, convicta de que o A. sempre se manteria interessado na celebração do contrato definitivo, mercê da sua descrita conduta, orientou a sua vida em conformidade, contactando-o inúmeras vezes, acelerando os acabamentos da fracção, estudando a possibilidade de nela serem efectuadas as alterações pelo mesmo pretendidas e avaliando a sua pretensão de troca da fracção -- (8º),(9º) e (10º).
III - Das conclusões do recorrente, que circunscrevem e limitam o objecto do recurso - art. 690º, n.º1 do CPC e "Anotado" do Prof. Alberto dos Reis, vol. V, págs. 375 e 480 -, constata-se que a sua discordância, relativamente ao conteúdo da sentença proferida, se restringe às duas seguintes questões:
- improcedência do abuso de direito, no caso de ocorrência das nulidades resultantes do incumprimento do preceituado no art. 410º, n.º 3 do CC;
- a conduta do A., de acordo com os factos apurados, não integra os requisitos de tal instituto,
que passaremos, de seguida, a analisar descriminadamente.
IV - Como se referiu, o recorrente, como fundamento da sua impugnação, começa por sustentar que a existência das nulidades indicadas no n.º 3 do art. 410º do CC, não permite a invocação da figura do abuso de direito, como meio de obstaculizar à declaração e reconhecimento da nulidade do contrato-promessa celebrado - conclusões A) a D).
Ora, o aludido normativo dispõe que "no caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de constituição ou transmissão de direito real sobre fracção autónoma, já construída, em construção ou a construir, o documento titulador da promessa deve conter o reconhecimento presencial da assinatura dos promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença de utilização ou de construção, só podendo o contraente que promete transmitir o direito, invocar a omissão de tais requisitos, quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte".
Na situação em apreço, verifica-se, da análise do documento titulador do contrato-promessa outorgado - doc. de fls. 27 a 32 -, relativo à celebração de um contrato oneroso de constituição do direito de propriedade sobre fracção autónoma em construção, que os dois referidos requisitos especiais, necessários à validade formal do aludido contrato, foram ambos omitidos.
E, sendo certo que a falta dos requisitos formais de um qualquer contrato é geradora da nulidade do mesmo - art. 220º do CC -, no domínio do contrato--promessa relativo à constituição ou transmissão de direito real sobre fracção autónoma, essa nulidade, porém, não obedece às regras gerais aplicáveis a tal vício.
Com efeito, enquanto a nulidade de um qualquer negócio jurídico é susceptível de invocação por qualquer terceiro e de conhecimento oficioso pelo tribunal - art. 286º do CC -, bem como insanável mediante confirmação - art. 288º, a contrario, do CC -, já, no contrato-promessa com o objecto do ora em apreciação, a omissão das apontadas formalidades, para além de não poder ser invocada por terceiros - vide Assento n.º 15/94, de 28/06, in DR, I Série-A, n.º 236/94, de 12/10 -, e também não poder ser conhecida oficiosamente pelo tribunal - Assento n.º 3/95, de 01/02, in DR, I Série-A, n.º 95/95, de 22/04 -, pode, no que respeita à inexistência de licença de construção ou de utilização, ser sanada através da obtenção daquela autorização administrativa - arts. 410º, n.º 1 e 906º, n.º 1, ex vi do art. 913º, n.º 1, todos do CC.
E, embora os indicados arestos uniformizadores de jurisprudência - art. 17º, n.º 2 do DL n.º 329-A/95, de 12/12 -, hajam sido proferidos relativamente à anterior redacção do transcrito n.º 3 do art. 410º do CC - DL n.º 236/80, de 18/07 -, não sofre dúvidas a sua aplicabilidade à redacção vigente do aludido normativo, uma vez que, o que releva para tal, não é uma absoluta coincidência textual, mas a identidade da solução normativa - vide "Direito das Obrigações" do Prof. Almeida Costa, 7ª edição, pág. 346.
Assim, dadas as dissonâncias do regime geral das nulidades, relativamente à arguição dos apontados vícios formais de que eventualmente enferme o contrato--promessa com o indicado objecto, vem sendo entendido pela doutrina, que a ocorrência dos aludidos vícios, tipifica uma nulidade mista ou atípica - vide pág. 344 da obra citada do Prof. Almeida Costa, "Sinal e Contrato-promessa" do Dr. Calvão da Silva, pág. 54 e "Sobre o contrato-promessa" do Prof. Antunes Varela, pág. 52.
Ora, constituindo a sanção da nulidade do negócio, a recusa automática, por parte da ordem jurídica, da produção dos efeitos que directa ou primacialmente deveriam corresponder à celebração daquele - vide "A Confirmação dos Negócios Anuláveis" do Prof. Rui de Alarcão, vol. I, pág. 56 -, de tal decorre, que o regime jurídico por que as referidas nulidades se regem, é determinado por motivos de interesse público - vide "Teoria Geral da Relação Jurídica" do Prof. Manuel de Andrade, vol. II, pág. 416.
E, estando em causa a salvaguarda do interesse público, seria manifestamente incongruente a admissibilidade de invocação da figura do abuso de direito, contra o pedido de declaração de nulidade de um negócio jurídico, como aliás vem sendo entendido na jurisprudência e de que constituem exemplos, entre outros, os Acórdãos do STJ de 73/03/20 in BMJ 225º/196, de 74/12/17 in BMJ 242º/257, de 98/12/15 in BMJ 482º/227, uma vez que, a tal se admitir, através da procedência daquele invocado princípio normativo, estaria encontrado o expediente de conseguir levar a cabo a violação, sem qualquer sanção, das normas legais imperativas da observância de determinadas formalidades, na celebração dos negócios jurídicos, traduzindo-se assim tal meio na solução eficaz para a postergação, total e absoluta, do interesse público subjacente a tais exigências formais.
Porém, na situação em apreço, e como se referiu, a sanção das omissões de que padece o questionado contrato-promessa de compra e venda de uma loja, constitutiva de fracção autónoma de um imóvel, não configura uma nulidade stricto sensu, a que seja aplicável o regime geral para as mesmas vigente, mas sim uma nulidade atípica ou mista, regida por um regime diverso do daquelas.
Assim, as exigências formais legalmente prescritas para a celebração do aludido contrato, traduzidas no reconhecimento presencial da assinatura dos promitentes e na certificação da existência da licença camarária, constituem, "no fundo, formalidades prescritas no restrito interesse do promitente-comprador do imóvel, que nenhum rasto controlável por terceiros deixam no cartório notarial, estando a sua observância ... ou inobservância apenas retratada no documento que fica em poder das partes" - vide opúsculo citado do Prof. Antunes Varela, págs. 51 e 52.
Com efeito, a exigência da observância de tais formalidades, introduzida na redacção do antecedentemente transcrito n.º 3 do art. 410º do CC pelo DL n.º 236/80, de 18/07, foi assim justificada, como pode ler-se no preâmbulo deste último diploma, "como primeira medida destinada não só a dar mais solenidade ao contrato, mas também a impedir que, sem conhecimento do promitente-comprador, possam ser objecto de promessa de venda prédios de construção clandestina,......,", o que, no que respeita à licença de construção, veio, igualmente, a ser exigível para a celebração dos contratos definitivos de transmissão da propriedade de prédios urbanos, através do DL n.º 148/81, de 04/06, - art. 13° -, e, reiterada, pela Lei n.º 46/95, de 20/09, - art. 44º.
Temos portanto que, para além da instituição daquele apontado controlo notarial da regularidade do negócio celebrado pelos promitentes, o legislador da actual redacção do preceito em causa - DL n.º 379/86, de 11/11 -, veio estatuir, também, a inadmissibilidade legal, em tais contratos, de afastamento, pelos respectivos contraentes, do direito à execução específica - art. 830º , n.º 3 do CC.
Há pois que concluir que, nos contratos-promessa com objecto análogo ao do ora em apreciação, as formalidades impostas pelo legislador, quer para a sua validade, quer quanto à efectiva realização do contrato prometido, foram instituídas no exclusivo interesse da parte por aquele considerada como mais desprotegida (promitente-comprador), quer por impreparação ou incapacidade para, sem auxílio de um técnico de direito, poder defender cabalmente os seus interesses, no que se refere a obviar à eventual aquisição de edificações clandestinas, quer, no que se reporta à indicada execução específica, para evitar que aquela parte contratante pudesse vir a ser prejudicada, em consequência da actividade tendencialmente especulativa, quanto ao objecto do negócio, da parte teoricamente mais forte (promitente-vendedor).
E, no que respeita à apontada exigência de licença de construção, tendo a mesma, como se referiu, a finalidade de evitar a celebração de contratos-promessa de aquisição de imóveis, objecto de construção clandestina, atenta a já aludida impossibilidade da posterior formalização do contrato definitivo, a circunstância da sua inexistência, à data da celebração daquela promessa, não é factor impeditivo de, em momento posterior, tal licença vir a ser concedida, como aliás se verificou no caso ora em apreciação, em que a referida licença camarária veio a ser outorgada, cerca de um ano depois da celebração do contrato-promessa, pelo que, consequentemente, tendo, por aquele indicado motivo, cessado a razão determinante da invalidade do contrato, seria aberrante não considerar sanado o vício do negócio - vide "Anotado" dos Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, vol. I, 4ª edição, pág. 384 e pág. 347 da obra citada do Prof. Almeida Costa.
Do explanado, decorre que, relativamente à nulidade mista resultante da omissão das formalidades previstas no n.º 3 do art. 410º do CC, o seu regime jurídico colhe mais semelhanças com o regime geral aplicável à anulabilidade, inclusive no que diz respeito ao prazo peremptório estabelecido para a sua arguição - vide n.º 2 do art. 287º do CC -, do que com as normas por que se rege a nulidade do negócio jurídico.
Assim, e atendendo a que a nulidade em apreço não tem como fim, nos contratos com a natureza do versado nos autos, a salvaguarda de quaisquer interesses públicos, mas, única e simplesmente, a protecção dos meros interesses particulares dos promitentes nos mesmos intervenientes, nomeadamente dos do promitente-comprador, propendemos a considerar que, em tais situações, não pode merecer qualquer acolhimento a tese da inadmissibilidade de invocação da figura do abuso de direito, pela parte contra quem tal nulidade e arguida.
Por outro lado, na situação ora em análise, a tese contrária à sustentada pelo recorrente colhe ainda maior relevância, perante o provado conhecimento, por parte daquele, e no momento da celebração do contrato, da necessidade de serem observados os requisitos omitidos no documento lavrado.
Ora, a aplicar-se o propugnado pelo apelante, tal doutrina traduzir-se-ia num manifesto prémio à sua incúria, já que, tendo perfeito conhecimento da necessidade de observância de determinados requisitos para a validade de um contrato, anuiu, tacitamente, uma vez que não foi alegada a sua renúncia expressa ao cumprimento das aludidas formalidades, à sua celebração, ainda que tal contrato se encontrasse inquinado dos referidos vícios formais, podendo, igualmente, desde logo hipotetizar--se, que a irrelevância, para aquele promitente, da existência dos apontados vícios, poderia ter sido pelo mesmo subjectivamente considerada como meio para uma eventual e futura desistência da celebração do contrato prometido.
Perante o exposto, e pese embora o nosso muito respeito pela opinião em contrário expendida pelos Ilustres Subscritores do Acórdão desta Relação de 97/06/26, sumariado no BMJ 468º/474, entendemos que, no domínio da nulidade decorrente da inobservância das formalidades prescritas no n.º 3 do art. 410º do CC, não está vedado ao promitente-vendedor invocar o abuso de direito, relativamente ao pedido de declaração da nulidade do contrato-promessa, formulado pelo promitente--comprador.
Improcedem, portanto, as conclusões A) a D).
V - O apelante veio igualmente questionar o enquadramento da factualidade apurada, na figura do abuso de direito, uma vez que, não contribuiu para a omissão das exigências legais, e só invocou as nulidades de tal decorrentes, depois da recorrida, unilateralmente, ter decidido marcar a escritura para além do prazo limite fixado no contrato-promessa - conclusões E) a H).
O art. 334º do CC dispõe que "é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito".
Segundo o Prof. Manuel de Andrade, deve considerar-se abusivo o exercício de um direito, sempre que a conduta do respectivo titular se revele, no caso concreto, gravemente chocante e reprovável para o sentimento ético - jurídico prevalecente na colectividade - vide pág. 69 da obra antecedentemente citada do Prof. Almeida Costa.
Assim, e começando pelo princípio da boa-fé, que constituiu o fundamento de que o Senhor Juiz lançou mão na sentença recorrida, o qual significa que as pessoas devem ter um comportamento honesto, correcto, leal, nomeadamente no exercício dos direitos e deveres, não defraudando a legítima confiança ou expectativa dos outros, há a salientar que, de acordo com a moderna doutrina alemã, vêm sendo elaboradas "hipóteses típicas" ou "figuras sintomáticas" concretizadoras da aludida cláusula geral da boa-fé, entre as quais se destaca a proibição de venire contra factum proprium, naquela doutrina designada por Verwirkung, e que se traduz no facto de se impedir o exercício de um direito subjectivo, quando o seu titular, por o não ter exercido durante muito tempo, criou na contraparte uma fundada expectativa de que já não seria exercido, revelando-se, portanto, um posterior exercício do mesmo manifestamente desleal e intolerável - vide "Do Abuso de Direito" do Dr. Coutinho de Abreu, págs. 55, 59 e 60.
Ora, passando à análise da situação revelada pelos autos, verifica-se, desde logo, que, tendo o contrato-promessa sido celebrado em Junho de 1992, em Junho do ano seguinte foi concedida à apelada a licença de construção, pelo que, como foi já referido em momento anterior, a partir de tal data, e independentemente da procedência ou improcedência do invocado abuso de direito, cessou todo e qualquer eventual direito do recorrente, de suscitar a nulidade decorrente da omissão da certificação notarial de tal formalidade, relativamente àquele contrato.
Porém, subsistindo a omissão do reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes, há desde logo a considerar, que, sendo do perfeito conhecimento do A., no momento da celebração do contrato, da necessidade daquele reconhecimento para a validade do mesmo, a não exigência imediata da sua regularização, sob o ponto de vista formal, leva a concluir, para um qualquer cidadão comum, que o ora recorrente, eventual beneficiário da perfeição do contrato, considerava desnecessária tal formalidade, a que acresce, nomeadamente, que, até Março de 1993, o mesmo efectuou reforços do sinal entregue no momento da celebração do contrato, sem que suscitasse a omissão formal que inquinava o documento titulador daquele.
Com efeito, só em Dezembro de 1995, e no seguimento de notificação da Ré para a outorga do contrato definitivo, é que o A. resolveu, então, e pela primeira vez, invocar a nulidade do contrato em causa, com fundamento na existência dos dois apontados vícios formais, um dos quais, e como antecedentemente se explicitou, se encontrava já sanado.
Por outro lado, como igualmente resultou provado, o A., durante o ano de 1994, efectuou várias diligências junto da Ré, primeiro, no sentido de adaptar a fracção objecto do contrato-promessa celebrado à venda de produtos alimentares, o que convenhamos contrariava frontalmente o fim a que a mesma podia ser destinada, de acordo com aquele contrato, e, posteriormente, propondo a sua troca por imóvel destinado a outro fim.
E, se é certo que resultou provado que a ré sempre esteve convicta de que o A. pretendia celebrar o contrato prometido, de tal forma que diligenciou no sentido da determinação do custo das obras necessárias à adaptação da fracção ao fim por aquele indicado, bem como na avaliação da troca pelo mesmo pretendida, tais atitudes do A. não podem ser entendidas pelo cidadão comum -bonus pater familias-, de outra forma, que não como reveladoras do seu manifesto interesse na efectivação do contrato prometido, independentemente dos vícios que afectassem a validade do documento titulador do contrato-promessa.
Nas suas conclusões, o recorrente refere que a invocação das nulidades de que enfermava aquela promessa, teve, como causa exclusiva, o facto da Ré, unilateralmente, ter decidido marcar a outorga do contrato prometido, depois do prazo limite para tal fixado no contrato-promessa.
Ora, se é certo que a notificação do A. para tal fim, deveria ter tido lugar até 95/10/30, termo do prazo de 90 dias após o último pagamento, também é inquestionável que, a partir de Março de 1993, o A. deixou de efectuar qualquer daqueles pagamentos, e, após o termo daquele convencionado prazo, não consta dos autos que haja lançado mão dos mecanismos legais tendentes à efectivação do preceituado no art. 808º, n.º 1 do CC.
Temos, assim, que a descrita conduta do A., nomeadamente ao contactar a Ré para a realização de obras de adaptação da fracção à actividade económica que na mesma pretendia desenvolver, e, num momento posterior, ao entabular negociações com aquela, no sentido da loja ser permutada pela aquisição de uma outra fracção no mesmo empreendimento, induziria qualquer cidadão na convicção de que existia, por parte daquele, ab initio, manifesto interesse na efectivação da aquisição da loja, objecto do contrato-promessa, e, num momento posterior, a sua total intenção de celebrar o contrato prometido, pelo que a comunicação pelo mesmo enviada à Ré, quer pelo período de tempo já decorrido desde a celebração do contrato-promessa, quer pelo facto de constituir a resposta do ora recorrente à notificação para a celebração daquele último, viola, em nosso entender, o princípio da boa-fé, plasmado no art. 227º, n.º 1 do CC, o qual deve ser escrupulosamente observado por parte de quem negoceie com outrem, para conclusão de um contrato.
Improcedem assim também as conclusões E) a H).
VI - Perante o exposto, decide-se julgar improcedente o recurso interposto, e, em consequência, confirmar a sentença apelada.
Custas pelo apelante.
Porto, 1 de Março de 2001
José Joaquim de Sousa Leite
António Alberto Moreira Alves Velho
Camilo Moreira Camilo