Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 871/12.8TBESP.P1 |  |
REMUNERAÇÃO DO MEDIADOR
NEXO CAUSAL
ÓNUS DA PROVA
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
B…, Lda., com sede na …, n° …, ….-… Vila Nova de Gaia, propôs contra C… e marido D…, residentes na …, n° …, …, Vila Nova de Gaia, E… e mulher F…, residentes na …, n° …, …, Vila Nova de Gaia, e G…, residente na …, n° …, . ° frt., …, Oeiras, acção com processo comum na forma sumária, pedindo a condenação dos RR. a pagarem-lhe a quantia de € 12.500, acrescida de IVA no montante de € 2.875 e dos juros vencido no montante de €1.542,47, bem como dos juros vincendos até efectivo pagamento. Alega, para tanto, no essencial, que a Autora é uma sociedade por quotas que se dedica á actividade comercial de mediação imobiliária, detentora de licença emitida para tal, e agente da "H…". Em 25 de Fevereiro de 2010, a primeira Ré, por si e como representante dos demais aqui Réus, celebrou, com a Autora, um contrato de mediação escrito, que juntou, mediante o qual os RR. atribuíram á Autora a mediação para a promoção do negócio que pretendiam realizar, de venda de um imóvel que identificam, obrigando-se a Autora a diligenciar no sentido de conseguir interessado para a compra do imóvel em referência mediante a remuneração de 5%, nunca inferior a €5.000, acrescida do correspondente IVA à taxa legal, sobre o preço conseguido para o imóvel. Ficou estipulado que o preço de venda do imóvel seria de € 380.000 e que o contrato de mediação imobiliária foi celebrado em regime de não exclusividade. Após a celebração do contrato de mediação a A. começou a diligenciar a promoção do imóvel através de publicidade no local, na montra e na Internet, bem assim como na Revista H…, tendo também promovido a venda do imóvel através da actividade dos seus vendedores, um dos quais acompanhou determinados interessados, que identifica, numa visita ao imóvel, com o objectivo de conseguir comprador para o mesmo em 27.03.2010. Na sequência da referida visita, a comercial da Autora manteve contacto regular com os identificados interessados até ao fim de 2010. Em 11.11.2010, os Réus enviaram, à Autora uma carta para denúncia do contrato de mediação. No Verão de 2011, os mesmos interessados, sem identificar o imóvel adquirido, informaram a Autora de que já tinham comprado uma moradia, tendo a Autora constatado através de buscas na Conservatória que em 14.02.2011, o imóvel havia sido inscrito em nome dos interessados que em 27.03.2010 tinham visitado o imóvel, tendo sido celebrada escritura de compra e venda em que os Réus tinham vendido o imóvel aos referidos interessados em 14.02.2011, pelo preço declarado de € 250.000, que desconhece se corresponde ao preço efectivamente pago. Mais declararam, os outorgantes na referida escritura de compra e venda, que não tinha havida intervenção de qualquer mediadora. Pelo exposto, e porque se comprovou que o negócio mediado pela Autora acabou por se concretizar, reclama dos Réus a remuneração mínima calculada sobre o preço declarado na escritura, no montante de € 12.500, acrescida do correspondente IVA á taxa de 23%, num total de € 2.850, que só não pode exigir no momento da celebração do contrato-promessa de compra e venda porque o mesmo lhe foi ocultado com o intuito de a não remunerar pelo serviço que prestou aos Réus.
Citados os RR. contestaram, no essencial dizendo que que nunca foi dado conhecimento à 1.ª Ré da identidade das pessoas interessadas na visita, quer antes quer depois, nunca a Autora tendo solicitou a sua presença aquando das visitas, diversamente ds outras imobiliárias que sempre solicitaram a presença da Ré no acompanhamento das visitas de pessoas angariadas. Os RR não receberam nenhum contacto da A. depois da denúncia do contrato de mediação, que operou seus efeitos a partir de 12.11.10. 20, e denunciaram o contrato porquanto ao longo de 9 meses não receberam uma só proposta de negócio por parte da A., não tendo sabido sequer da existência de interessados. Venderam o prédio pelo valor constante da escritura, e não houve intermediário no negócio – a 1.ª Ré foi contactada pelo telefone pelo interessado a que a A. alude em Janeiro de 2011, e conheceu-o então pela primeira vez, que se mostrou interessado em saber as condições de venda da casa dos RR., dizendo ter sabido por familiares comuns que a casa em questão pertencia aos RR.. As negociações começaram depois e veio a ser concluído o negócio nos termos e pelo preço constante da escritura, em condições completamente diferentes das que anteriormente tinham projectado com a A. para a referida casa, não tendo chegado a ser celebrado contrato promessa. Assim, sustentam os RR. que concluíram um negócio diferente e que foi fruto de condições só agora aceites, e produto do esforço do promitente comprador, que convenceu os RR. a reduzir o preço até ao valor constante da escritura, não tendo o negócio concluído sido produto da angariação da Autora e tendo o comprador surgido aos RR. como pessoa completamente estranha ao trabalho de angariação quer da A. quer de outra imobiliária. Sustentam não ser devida a remuneração reclamada pela Autora, concluindo pela improcedência da acção e consequente absolvição dos RR. do pedido.
No saneador, mediante arguição dos Réus de nulidade processual, foi ordenado o desentranhamento da resposta à contestação, prosseguindo com a selecção da matéria de facto assente e organização da base instrutória.
Realizada a audiência de julgamento, com gravação da prova, foi proferida sentença final, julgando a acção improcedente, por não provada, e, em consequência, absolvendo os Réus do pedido.
Inconformada com o decidido, dele interpõe a Autora recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões:
1. No que respeita ao recurso sobre a matéria de facto deverá ser considerado provado na integra o 6.º ponto da B.I. tal como foi alegado, na medida em que no próprio despacho em que foram dadas as respostas à B.I. e respectiva fundamentação se refere que I… admitiu que a pessoa aí em questão " voltou a contactá-lo, quer no Natal de 2010, quer no verão de 2011».
2. Ainda no que respeita ao recurso sobre a matéria de facto, não deverá ser considerada provada a matéria constante dos pontos 7.° e 8.° da BI dado que a resposta afirmativa a esta matéria se baseou no depoimento dos interessados que acabaram por comprar o imóvel e que, teriam todo o interesse em convencer que o negócio que acabaram por fazer nada tinha a ver com a visita que tinham feito ao imóvel, na medida em que muito provavelmente conseguiram melhor preço, aparentemente € 130.000 a menos por compactuar com o encobrimento do negócio à mediadora.
3. Para além do interesse patente, das referidas testemunhas, no desfecho do presente processo, e da atitude estranha que fez com que não apresentassem qualquer proposta apesar do manifesto interesse no imóvel, o seu depoimento decorreu de forma a não inspirar credibilidade, quer por ser pouco espontâneo, quer por ser lacónico e até agressivo.
4. Ainda no que respeita à matéria de facto, não deverá considerar-se provada a matéria do ponto 9 da B.I. que deu como provado que foi «na sequência do descrito em 7.º e 8.° que a 1.ª Ré e I… encetaram negociações, as quais culminaram na celebração do acordo referido em f)» para a compra e venda do imóvel, dado que, conforme referido no ultimo parágrafo da 3.ª pag. do despacho de respostas à BI, o comprador admitiu ter mencionado que já o tinha visitado com a B…, pelo que tudo sucedeu não, na sequência do aludido telefonema mas sim na sequência da visita que durante tal telefonema, o interessado referiu.
5. Independentemente da procedência do recurso sobre a matéria de facto nos termos supra, não há dúvida de que a Autor/recorrente tem direito a receber a remuneração estipulada no contrato de mediação junto aos autos.
6. Isto porque, nos termos do referido contrato a Autora/recorrente obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado no negócio e constata-se pela confrontação do documento de visita de I… ao imóvel com a B… e da escritura de compra e venda que este acabou por celebrar com os réus, que a Autora cumpriu a sua obrigação contratual, encontrando esse interessado.
7. Pelo exposto deverão os réus cumprir também a sua obrigação pagando a remuneração contratualmente estipulada.
8. E não se diga que a Autora/recorrente não tem direito a receber tal remuneração por não ter acompanhado o negócio até à sua conclusão, pois só não o fez porque proprietários e compradores encetaram negociações à sua revelia.
9. Acresce que, segundo entendimento de Manuel Salvador in "Contrato de mediação", p. 104 ao defender que o mediador adquire o direito à comissão quando influir no resultado final do contrato negociado, sem que seja necessário «que tenha cooperado no desenvolvimento das negociações, pelo que basta ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta apagar determinado negócio»
10. No mesmo sentido refere Pinto Monteiro in "Contrato de Agência" -Anteprojecto, BMJ 360-85 «a obrigação fundamental do mediador é conseguir interessado par certo negócio que, raramente conclui ele próprio. Limita-se a aproximar duas pessoas e a facilitar a celebração do contrato...»
11. Muito embora a sentença recorrida tenha chegado a reconhecer que a actividade do mediador se apresentava como causa adequada do fecho do contrato definitivo" considerou, de seguida que «o nexo de causalidade adequada entre a actividade desenvolvida pela Autora e a celebração do contrato de compra e venda foi interrompido, num primeiro momento pela ré, mediante a denuncia do contrato de mediação imobiliária, no final do prazo inicial de duração desse contrato, e, num segundo momento, pelo inicio de novas negociações entre I… e a primeira Ré, sob o impulso/iniciativa daquele...».
12. Na verdade, as negociações convenientemente encetadas entre os réus e os compradores, segundo a versão dos réus, depois da denúncia do contrato, não gera qualquer interrupção do nexo de causalidade, se no início desta fase das negociações o próprio comprador menciona, como foi o caso, que já tinha visitado a casa com a B…, pois tal afirmação não deixa dúvidas de que todo o negócio se reporta a este momento inicial gerador do direito ao recebimento da remuneração da Autora/recorrente.
13. A denúncia do contrato de modo algum interrompe o nexo de causalidade entre a visita do imóvel e a compra que o interessado acabou por fazer, dado que, o que releva, juridicamente é que o negócio tenha acabado por se fazer na sequência de tal visita, desde que esta tenha sido feita na vigência do contrato de mediação. E não há dúvidas de que uma visita efectuada em 27.03.2010 foi feita na vigência doc um contrato que foi celebrado em 25.02.2010 e foi denunciado em 11.11.2010 com efeitos a partir de 25.11.2010.
14. Isto porque «1- em contrato de mediação imobiliária em vista à realização de negócio de compra e venda, não poderá ser invocada a sua caducidade pelo decurso do prazo de vigência - e evitar-se, assim, o pagamento da respectiva comissão de mediação -se as diligências para a concretização do negócio pretendido foram efectuadas pela mediadora antes do decurso desse prazo de caducidade, ainda que a celebração definitiva da compra e venda ocorra posteriormente. II- Só assim se evita um possível conluio entre o vendedor e o comprador no sentido de afastarem o mediador e não lhe pagarem o trabalho realizado, e que acabou por ser decisivo para a concretização do negócio.» (vide Ac. RP de 06.10.2009) tal como sucedeu no caso analisado nos presentes autos, pelo que se torna imperioso alterar a sentença recorrida.
V-NORMAS VIOLADAS:
A sentença recorrida violou o disposto no artigo 2.° e al. b) do n.° 1 do artigo 18.° do DL 211/2004 de 20.08 e art. 805.° e ss do C.C
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Os recorridos apresentaram contra-alegações, concluindo pela improcedência do recurso.Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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O âmbito dos recursos, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que neles foram apresentadas e que atrás se transcreveram. Face às conclusões da recorrente, são as seguintes as questões a decidir:- Se deve modificar-se a matéria de facto considerada provada pela 1.ª instância, alterando-se em sentido afirmativo o ponto 6.º da B.I., considerado não provado, e em sentido negativo os pontos 7.° e 8.° e 9.º da b.i.;
- Se à recorrente assiste o direito a receber a remuneração ajustada nos termos do contrato de mediação imobiliária.
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São os seguintes os factos considerados provados pela 1.ª instância:1. A 1.ª Ré, por si e em nome dos restantes RR., pretendia vender o prédio urbano sito na Rua ., n° …, inscrito na matriz sob o artigo 2703.° da freguesia de Espinho e descrito na Conservatória do Registo Predial de Espinho sob o n°2120/20061017.
2. Em consequência do descrito em 1), mediante escrito particular denominado «Contrato de Mediação Imobiliária», com a ref.ª n° …., subscrito pela Autora, na qualidade de «Mediadora», e pela 1.ª Ré, na qualidade de «Segundo Contratante», em 25 de Fevereiro de 2010, ambas acordaram em que a primeira, em regime de não exclusividade, se obrigaria a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel identificado em 1), pelo preço de 380.000 € - cf. doc. de fls. 12-13, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
3. Do escrito referido em 2), sob a cláusula 5ª, consta: "1- A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no art. 18° de DL 211/04, 20.08. 2- O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração: a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, nunca podendo ser inferior a 5000 € (cinco mil euros), acrescida de IVA à taxa legal de 20%. (...) 3- O pagamento de remuneração apenas será efectuado nas seguintes condições: (...) O total da remuneração aquando da celebração do contrato-promessa." - cf. doc. de fls. 12-13, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
4. Do escrito referido em 2), sob a cláusula 8ª, consta: "O presente contrato tem uma validade de 9 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outros meios equivalentes, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo" - cf. doc. de fls. 12-13, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
5. Em 11 de Novembro de 2010, a 1.ª Ré enviou uma carta registada com aviso de recepção à Autora, que esta recebeu em 15.11.2010, com o seguinte teor: "Pela presente, na qualidade de 2º contratante do "contrato de mediação imobiliária" supra [Ref.ª ….], referente ao m/prédio sito na Rua ., n.° … - Espinho, venho por meio desta, nos termos e para os efeitos da cláusula 8.ª do mesmo contrato proceder à denúncia do mesmo, o qual cessa todos os seus efeitos legais a partir do próximo dia 25 de Novembro." - cf. docs. de fls. 43 e 44, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
6. Por escritura pública de 14 de Fevereiro de 2011, denominada «Compra e Venda e Mútuo com Hipoteca», a R. C…, casada com o R. D…, na qualidade de primeira outorgante, por si e em nome do R. E…, autorizado por sua mulher F…, e do R. G…, declarou vender a I… e mulher J… e estes, na qualidade de segundos outorgantes, declararam comprar, pelo preço de 250.000 €, o prédio identificado em 1) - cf. doc. de fls. 17-23, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
7. A Autora dedica-se à actividade de mediação imobiliária.
8. Após a data indicada em 2), a Autora começou a promover o imóvel identificado em 1) através de publicidade no local, na montra das suas instalações e na Internet.
9. Após a data indicada em 2), a Autora promoveu a venda do imóvel identificado em 1) através da actividade dos seus promotores, os quais, com o objectivo de conseguirem comprador para o mesmo, o mostraram aos sete interessados que pretenderam visitá-lo.
10. Em 27 de Março de 2010, uma comercial da Autora, K…, acompanhou os interessados J… e I… numa visita ao imóvel identificado em 1).
11. A visita indicada em 10) não foi acompanhada pela 1.ª Ré, dado que esta preferiu, para o efeito, confiar a chave do imóvel à Autora.
12. Em 27 de Março de 2010, uma comercial da Autora comunicou à 1.ª Ré a visita indicada em 10).
13. Na sequência da visita indicada em 10), a comercial K… manteve contacto ' com o interessado I… até meados de 2010.
14. Entre a semana subsequente ao Natal de 2010 e Janeiro de 2011, a 1.ª Ré foi contactada, pelo telefone, por I…, o qual se mostrou interessado em saber as condições de venda do imóvel identificado em 1); alterado por esta Relação para “Em data não posterior à semana subsequente ao Natal de 2010, a 1.ª Ré foi contactada, pelo telefone, por I…, o qual se mostrou interessado em saber as condições de venda do imóvel identificado em 1)”;
15. A 1.ª Ré conheceu I… em Janeiro de 2011; alterado por esta Relação para “A 1.ª Ré conheceu I… em data não posterior a Janeiro de 2011”;
16. Na sequência do descrito em 14) e 15), a 1.ª Ré e I… encetaram negociações, as quais culminaram na celebração do acordo referido em 6).
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Começando pelas questões de facto, pretende a recorrente a modificação do decidido pela 1.a instância, em sentido inteiramente afirmativo quanto ao ponto 6.º da base instrutória, em que se indagava “Na sequência da visita indicada em 3°), a comercial K… manteve contacto com os interessados J… e I… até ao final de 2010”, tendo recebido resposta restritiva, correspondente a 13) da factualidade supra enunciada; e em sentido negativo quanto aos pontos 7.º, 8.º e 9.º, que receberam respostas afirmativas correspondentes aos pontos 14), 15) e 16) da mesma factualidade.A decisão sobre matéria de facto pode ser alterada pela Relação quando, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, como foi o caso nos autos, a decisão tiver sido impugnada nos termos do artº 640º do NCPC e a a prova produzida impuser decisão diversa, como se lê no artº 662.º, n.º 1, do NCPC. A recorrente dá o indispensável cumprimento o ónus imposto nos nºs 1 e 2 do artº 640.º, do NCPC, apesar de não ter procedido à transcrição de passagens dos depoimentos das testemunhas em que se baseia. Com efeito, a pretensão da recorrente baseia-se, não em concretas afirmações produzidas por essas testemunhas, mas antes naquilo que, em face do comportamento delas e da presunção natural do que é o habitual “modus operandi” dos clientes no mercado português da mediação imobiliária, considera que a Mma. Juíza “a quo” deveria ter deduzido, contra o que foi afirmado. Foi ouvido o registo dos depoimentos produzidos em audiência.
Sustenta a recorrente que a Mma. Juíza “a quo” baseou ingenuamente a sua convicção no depoimento dos interessados que acabaram por comprar o imóvel, quando é sabido que no mercado português da mediação imobiliária a ética não impera e compradores e vendedores se conluiam habitualmente, em detrimento das mediadoras, interessando ao proprietário do imóvel evitar pagar a remuneração pelos serviços prestados pela mediadora e aos compradores, tendo noção desse interesse dos proprietários em não pagar a remuneração, dele tirar partido obter preços mais baixos. Trata-se, porém, de uma generalização – como tal, falível – não se mostrando de modo nenhum aceitável que, por terem as mediadoras um conceito tão negativo dos seus clientes, devam todos ser tratados como defraudadores. Porventura serão até numerosos, mas não está demonstrado que seja invariavelmente essa a regra da experiência, ao ponto de poder prescindir-se dos elementos de prova de cada caso. Diz ainda a recorrente não acreditar que o contacto tenha sido feito na altura que foi alegada pelas testemunhas (início de Janeiro) e que de todo o depoimento dos réus se denota que depuseram na defensiva, tendo a testemunha I… (comprador do imóvel) chegado a usar um tom, por vezes lacónico, outras vezes agressivo, quando inquirido pela ilustre mandatária da recorrente. Daí retira que, ao invés de convencer da sua credibilidade, levam a crer que tinham algo a esconder e interesses a defender. Pois bem, há que focar-se nas questões de facto constantes da base instrutória e em que, por não gozarem os magistrados judiciais de poderes de divinhação, não podem deixar de valorar a prova produzida, ainda que o devam fazer de modo crítico. Livre apreciação da prova, nos termos em que o legislador a consagrou (art.º 607.º, n.º 5, do NCPC) não equivale a consideração de prova que não se produziu.
Ora quanto à matéria do quesito 6.º, e, concretamente, do depoimento da testemunha K…, não resulta a menção de contacto algum com a testemunha I… no ano de 2010 posterior a meados desse ano, ocasião em que aquele declinou nova proposta de venda do imóvel. A ficha de visita da testemunha I…, junta de fls. 14, data de 27/3/2010. Podendo ter sucedido, não é todavia muito plausível que esse interessado se tivesse mantido tanto tempo em contacto com a mediadora – sinal de elevado interesse na compra – sem que a recorrente o tivesse posto em contacto com os proprietários, facto que não consta ter ocorrido. Por onde que, pela afirmativa, nada mais pode acrescentar-se ao ponto 6.º para além do já respondido pela 1.a instância. Quanto aos quesitos 7.º a 9.º, concorda-se com a recorrente que existe a possibilidade de que réus e testemunha I…, cientes de que ninguém, com razão de ciência presencial, os desmentiria, possam ter concertado o depoimento no sentido mais conveniente para todos. Mas já não, como acima se disse, que haja a certeza de tenham faltado à verdade. Deverão, por tais motivos, as menções à semana subsequente ao Natal de 2010 e a Janeiro de 2011, constantes dos quesitos 8.º e 9.º, ser antecedidas de “em data não posterior a (…)”. No mais devendo manter-se na íntegra a matéria de facto considerada provada.
Analisando a factualidade que ficou demonstrada, importa reter que em 25 de Fevereiro de 2010, recorrente e 1.a recorrida celebraram entre si um contrato de mediação imobiliária, pelo qual se a primeira se obrigava a diligenciar no sentido de conseguir interessados na compra de um prédio urbano da propriedade desta, por um preço não inferior a € 380.000.
Do texto do aludido contrato consta, nomeadamente, que o mesmo tem um prazo de vigência de 9 meses, contados a partir da data da sua celebração, renovando-se, automaticamente, por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado, por nenhuma das partes, através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo, não tendo a recorrente sido contratada sob o regime da exclusividade.
A requerente publicitou o imóvel e em 27 de Março de 2010 foi contactada pelos interessados J… e I…, tendo este assinado uma ficha de visita de cliente potencial.
Posteriormente, em 11 de Novembro de 2010, a 1.ª recorrida enviou à recorrente uma carta registada com aviso de recepção, recebeu em 15.11.2010, comunicando "Pela presente, na qualidade de 2º contratante do "contrato de mediação imobiliária" supra [Ref.ª ….], referente ao m/prédio sito na Rua ., n.° … - Espinho, venho por meio desta, nos termos e para os efeitos da cláusula 8.ª do mesmo contrato proceder à denúncia do mesmo, o qual cessa todos os seus efeitos legais a partir do próximo dia 25 de Novembro".
Em data que se desconhece, mas que se sabe não ter sido posterior à semana subsequente ao Natal de 2010, 1.ª R. e os interessados J… e I… estabeleceram contactos entre si com vista à aquisição do imóvel, e, por escritura pública de compra e venda e mútuo com hipoteca de 14 de Fevereiro de 2011, a 1.a R., por si e em nome dos 2.º e 3.º RR., declarou vender a I… e mulher J… e estes, na qualidade de segundos outorgantes, declararam comprar, pelo preço de 250.000 €, o identificado prédio.
O contrato de mediação, modalidade do contrato de prestação de serviços, consubstancia uma situação em que uma das partes se obriga a conseguir um interessado para certo negócio e a aproximar o mesmo da outra parte. No domínio do imobiliário, a actividade de mediação rege-se, como se regia já à data da pratica dos factos que interessam à questão decidenda, pelo artigo 2º, nº 1, do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto - “é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel". Sendo a remuneração, por via de regra, apenas com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. Com efeito, trata-se de uma actividade que importa, para a empresa de mediação, a obrigação “de diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis…”, esclarecendo a al. a) do nº 4 do artigo 2º que “Para efeitos do disposto no presente artigo, considera-se "Interessado" o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação. A natureza da obrigação assumida pelo mediador não se basta com a angariação de um candidato a negociar com o cliente, exigindo ainda a obrigação do mediador de encontrar um terceiro com quem determinado contrato venha a ser celebrado. Tal resulta expressamente do n.º 1 do art.º 18.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, que dispõe que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. Por onde que a contraprestação a pagar pelo cliente ao mediador depende da conclusão e perfeição do negócio a celebrar entre aquele e o terceiro angariado, como consequência adequada da intervenção desenvolvida pelo intermediário (cfr. STJ, de 3-4-2008, in www.dgsi.pt, Pº nº 07B4498; STJ, de 19-1-2004, CJ (STJ), Ano XII (2004), T1, 27), que, portanto, funciona como condição legal ou imprópria do pagamento.
As excepções ao descrito nexo causal entre a actividade desenvolvida pelo mediador e a obrigação de pagar a remuneração decorrem do n.º 2 do aludido art.º 18.º:
a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;
b) Os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração.
Ao caso vertente não interessam quaisquer das hipóteses contempladas nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo mencionado. No entanto, contemplando o citado normativo as situações em que o mediador, por causa imputável ao cliente, apesar de toda a proficiência e empenho postos no exercício da sua actividade, se vê impossibilitado de angariar negócio que possa vir a concluir-se, a ratio que lhes subjaz é ainda o nexo de causalidade entre a actividade do mediador e negócio visado, melhor dito, a sua anormal quebra por causa imputável ao cliente.
O ónus da alegação e prova da verificação do nexo causal entre a sua actuação (no âmbito da mediação) e a outorga do contrato visado, como pressuposto e facto constitutivo do seu direito, compete ao mediador (cfr. Ac. desta Relação e Secção de 13/04/2010, Proc.º 5408/06.5TBVFR.P1, Rel. Des. Pinto dos Santos, in www.dgsi.pt). Por via de regra tal nexo de causalidade adequada só se verifica se o negócio se concretizar durante o período de vigência do contrato. Admite, contudo, a jurisprudência que o direito á remuneração da mediadora se afirme mesmo que o contrato tenha sido posteriormente feito com o mesmo angariado, se ela provar que o comitente impediu tal concretização neste período para se eximir ao pagamento da comissão (cfr. Ac. desta Relação e Secção de 15/07/2009, Proc.º 2187/07.2TBVRL.P1, Rel. Des. Carlos Moreira; no mesmo sentido o Ac. desta Relação e Secção de 06/10/2009, Proc.º 7586/06.4TBMAI.P1. Rel. Des. Canelas Brás, que a recorrente invoca, ambos in www.dgsi.pt).
No caso vertente, vem provado que a Autora praticou determinados actos de publicitação e promoção imóvel, conforme 8, 9 e 10 da factualidade supra enunciada. Um desses actos consistiu em acompanhar os interessados J… e I… numa visita ao imóvel identificado, os quais vieram, mais tarde, após a denúncia do contrato de mediação, a adquiri-lo. Tal não basta, porém, para estabelecer um nexo de causalidade adequada entre a actividade desenvolvida pela Autora, e concretamente essa visita ao imóvel, e a celebração do contrato de compra e venda entre os RR. e aqueles interessados. Não vem provado, ou sequer alegado, que a Autora tivesse transmitido à 1.ª Ré qualquer proposta desses interessados, que por qualquer forma os tenha posto em contacto com a 1.ª Ré, ou sequer que lhe tivesse dado a conhecer a identidade deles. Os contactos estabelecidos entre esses interessados e a 1.ª Ré que a Autora logrou provar remontam à semana subsequente ao Natal de 2010, não tendo logrado demonstrar a existência de quaisquer contactos em momento anterior ao da denúncia do contrato de mediação imobiliária. Em tal circunstancialismo, a visita ao imóvel de modo nenhum pode considerar-se o elemento decisivo para a celebração do contrato de compra e venda, em termos tais que possa afirmar-se, num juízo de prognose póstuma, que a tal visita se seguiu, como sua consequência adequada, a conclusão do contrato. Decisivos para tal fim foram, isso, sim, as negociações directas encetadas entre I… e a 1.ª Ré. Ora, na ausência de demonstração de contactos entre ambos, ocorridos durante a vigência do contrato de mediação imobiliária, impossível se torna emitir qualquer juízo de censura sobre a 1.ª Ré e imputar-lhe, como pretende a recorrente, quebra da boa fé negocial no sentido visando o aproveitamento indevido da actividade desenvolvida pela mediadora e a frustração da remuneração que lhe seria devida.
Merece, pelo exposto, inteira concordância a douta sentença recorrida ao concluir que a Autora não logrou demonstrar o nexo de causalidade adequada entre a actividade de promoção que desenvolveu junto dos potenciais compradores I… e J… (a visita realizada em 27.03.2010 e os contactos que manteve, através da sua comercial K…, com o referido interessado até meados de 2010) e a celebração do contrato de compra e venda ou que a sua actividade foi determinante para a conclusão deste negócio. Não assistindo, consequentemente, à Autora o direito à remuneração reclamada, sendo certo, em qualquer caso, que tal pretensão só poderia exercer-se no confronto da 1.ª Ré – os restantes RR. não são partes no contrato de mediação imobiliária e o vínculo tem natureza obrigacional.
Impõe-se, por conseguinte, a improcedência do recurso.
Decisão.
Em face do exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, em consequência do que confirmam a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Porto, 2014/06/17
João Proença
Maria Graça Mira
Anabela Dias da Silva