Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 7499/19.0T8VNG.P1 |  |
INCUMPRIMENTO CONTRATUAL
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
A venda levada a cabo pelo promitente vendedor das frações objeto do contrato promessa que celebrou com os promitentes compradores a um terceiro, não pode deixar de ser entendida como uma intenção inequívoca, da sua parte, de não pretender cumprir o contrato prometido.
Tribunal Judicial da Comarca do Porto Juízo Local Cível de Vila Nova de Gaia - Juiz 4
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
1. RELATÓRIO
Através da presente ação vieram AA e BB, residentes na Rua ..., habitação ..., ... Vila Nova de Gaia, demandar CC, residente na Praça ... Porto, pedindo que se declare o incumprimento definitivo por parte deste do contrato promessa que com eles celebraram e, em consequência, que seja o mesmo condenado a restituir-lhes o sinal que lhes prestaram ao abrigo de um tal contrato, em dobro, com juros, contados desde a data da citação até efetivo e integral pagamento.
Para tanto alegaram, no essencial, que entre eles, autores, e o réu, nas qualidades, respetivamente, de promitentes compradores e promitente vendedor, foi celebrado um contrato promessa de compra e venda, o qual teve por objeto o imóvel melhor identificado em sede do artigo 1º da petição inicial. Mais alegaram que o aludido contrato foi incumprido pelo réu, em definitivo, na medida em que veio a vender posteriormente, a um terceiro, o aludido imóvel. Alegaram ainda que a escritura de compra e venda esteve marcada, mas que não se chegou a realizar, por iniciativa deles, autores, por terem constatado que o imóvel, que lhes deveria ser transmitido livre de ónus e encargos, estava ocupado, segundo oque lhes foi transmitido pelo réu na própria data designada para a realização da escritura de compra e venda de um tal imóvel.
Citado, o réu contestou, contrapondo que os autores sempre tiveram conhecimento de que o imóvel estava arrendado, pelo prazo de cinco anos e que foram eles quem, ao recusarem a outorga do contrato definitivo, incumpriram definitivamente o contrato.
No exercício do seu contraditório quanto à matéria de exceção aduzida, os autores vieram reiterar que desconheciam a existência de um contrato de arrendamento formal, embora soubessem que o imóvel estava a ser ocupado. Só que, e como sempre lhes foi afirmado pelo réu, quem o estava a ocupar seria uma amiga sua, a qual sairia do imóvel logo que lhe fosse solicitado.
Mais vieram pedir a condenação do réu a título de litigância de má-fé.
Dispensada a audiência prévia, foi proferido despacho saneador, tabelar, mais tendo sido fixados quer o objeto da ação, quer os temas de prova.
Procedeu-se a julgamento com observância do formalismo legal e foi proferida sentença que julgou a presente ação procedente por provada e, em consequência, declarou o incumprimento definitivo do contrato promessa a que se alude no ponto 1 dos factos dados como provados por parte do réu, em consequência do que o condenou a restituir aos autores, em dobro, o sinal por estes prestado, ou seja o montante peticionado de 30.000,00€ (trinta mil euros) acrescido de juros, contados desde a data da citação, até efetivo e integral pagamento, à taxa legal.
Inconformado, o réu apelou da sentença e concluiu nos termos que a seguir se reproduzem.
I – O ora Apelante entende que a decisão sob recurso fez errada apreciação da matéria de facto e incorreta interpretação e aplicação da lei, e orientações jurisprudenciais, violando, designadamente, o disposto nos artigos 805.º, 804.º n.º 2 e 808.º do Código Civil, porquanto entende existirem elementos quanto à prova documental e testemunhal que conduzem a uma decisão diferente da proferida.
II – Por conseguinte, a sentença deverá ser revogada proferindo-se decisão que julgue improcedente os pedidos formulados pelos AA e, em consequência, absolva o R do pagamento da quantia peticionada e demais pedidos.
III – Deste modo, e salvo melhor opinião, foi incorretamente apreciada a prova dos autos ao entender-se como provados e não provados os factos infra mencionados e que, em consequência, o contrato promessa de compra e venda em causa foi definitivamente incumprido por causa imputável ao Réu, e demais resulta de tal apreciação, o facto de o Réu ser condenado, por força de tal incumprimento, na restituição do sinal prestado, em dobro.
IV – No que concerne a esta matéria, onde se discutia se efectivamente houve incumprimento definitivo por parte do Réu, não valorou como devia, salvo o devido respeito, as provas produzidas as quais permitiriam diferente resposta à matéria de facto assim se refletindo na boa e justa decisão da causa
V – Da matéria provada, é passível retirar que o R. prometeu vender aos AA, que as prometeram comprar, habitação e garagem propriedade daquele, tendo sido pagos Euros: 15.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento, ficando o ónus da marcação da escritura de compra e venda a cargo dos AA, o que fizeram para o dia 26 de junho de 2017.
VI – Tendo ficado assente que a realização da correspondente escritura de compra e venda deveria concretizar-se no prazo máximo de 90 dias a contar da assinatura do mesmo, ou seja, até ao dia 16 de fevereiro de 2017, o que não veio a verificar-se., sendo que, o R compareceu no local e data aprazada para o negócio prometido por forma a concluir o mesmo.
VII – De igual modo, no momento da escritura o R informou a procuradora dos AA que as frações estavam arrendadas, não tendo a mesma sido concretizada face, também, a essa mesma declaração daquele, pese embora ter ficado provado que os AA (e a sua procuradora), durante as negociações do negócio e, até, mediante as visitas que realizaram ao imóvel, que culminaram com a outorga do contrato promessa, já tinham conhecimento que as mesmas se encontravam efectivamente arrendadas.
VIII – A intenção dos AA em adquirir as frações objecto do contrato promessa, era o de investir com vista a rentabilizá-las.
IX – Sempre se deverá referir que ab initio foi do conhecimento dos AA e procuradora, que o préido objecto do negócio se encontrava arrendado, e em que condições, inclusive no momento da respetiva assinatura
X - Como consta dos pontos 3 e 11 dos factos provados, e até da motivação da Mm Juiz a quo, não só os AA tiveram conhecimento de tal “ónus” durante as negociações do contrato promessa, como até, os testemunhos dos arrendatários se mostraram credíveis e foi referido que a própria procuradora dos AA.
XI – Refira-se e reitere-se que os AA. tinham conhecimento do arrendamento conforme ficou demonstrado nos factos provados, até pelas visitas à fração por parte do A. e da procuradora, e, em consequência disso, até, procederam à marcação da escritura de compra e venda.
XII – Razão pela qual o constante no ponto c) dos factos dados por não provados tem de ser dado como provado.
XIII - A outorga deveria concretizar-se no prazo máximo de 90 dias a contar do CPCV e competia aos AA procederem à marcação da mesma, o que fizeram para o dia 26 de junho de 2017 (facto provado 4), tendo o R comparecido à mesma convicto de que, finalmente, o contrato prometido iria ser realizado e, consequentemente, o negócio concluído.
XIV - Os AA já tinham perfeito conhecimento da existência do contrato de arrendamento e, ainda assim, procederam à marcação da escritura.
XV - Bem andou a Mma Juiz do tribunal a quo em dar como não provada a factualidade descrita sob os pontos e) a h).
XVI - O próprio depoimento do A. padeceu de diversas contradições, como, e bem, decorre também da motivação da douta sentença, em particular à testemunha DD, mas ainda ao referido A.
XVII – Pela simples audição aos testemunhos do A. e da testemunha DD, constata-se que a essencialidade do negócio que sempre foi transmitida, quer pelo A quer pela sua procuradora aos arrendatários, e que até ficou dado como provado (facto 12), era no sentido de investir.
XVIII – Apesar das diversas contradições das testemunhas, o que é certo é que, apesar de todas as incongruências e mesmo sendo do conhecimento dos AA a existência de um contrato de arrendamento, a escritura foi por estes marcada e o R compareceu à mesma.
XIX - A Mma Juiz suportou os factos provados 10 a 13 com base nos depoimentos dos próprios arrendatários e que demonstraram terem os AA lhes proposto a sua manutenção desde que aumentassem a renda.
XX - Supondo que os AA sempre realizariam a escritura com o arrendamento, não poderia o R manter nunca o interesse com a justificação de aqueles não pretenderem a compra motivada, precisamente, por algo que sempre foi do conhecimento daqueles e nunca foi entrave para a concretização do negócio.
XI - Mas mais se diga, em reforço do que se expõe que, também, nunca poderia o R protelar ainda por mais tempo a celebração do contrato prometido quando o próprio negócio já devia estar concluído, pelo menos, 4 meses antes da data agendada para a realização da escritura de compra e venda.
XXII – Na sequência do contrato promessa junto aos autos, a escritura pública de compra e venda deveria concretizar-se no prazo máximo de 90 dias da data da assinatura, sendo certo, porém, que os AA. deixaram esgotar tal prazo, sem terem convocado o R. para a formalização do negócio prometido, tendo, nesse momento, se constituído em mora nos termos do art.º 804.º, n.º 2 CC.
XXIII - Uma vez mais se dirá que o R. efectivamente perdeu o interesse no negócio, conforme o estipulado no art.º 808.º CC, consequência da não celebração do contrato prometido na data aprazada para o efeito.
XXIV - Mal andou o tribunal a quo ao não dar como provado que o R perdeu o interesse no negócio com a recusa dos AA em assinar o contrato prometido.
XXV – Ficou por demais provado que, para além do R ter transmitido aos AA que, com a marcação do contrato prometido, o negócio teria de se concretizar sob pena de o mesmo ficar resolvido, o que efectivamente veio a suceder e o R ter perdido o interesse no mesmo.
XXVI – Por conseguinte entende-se, assim, que a sentença recorrida padece de insanável contradição ao considerar provado que, tal como defendido pelos AA, o contrato promessa foi incumprido por facto imputável ao R.
XXVII – Sempre se dirá que em sede de audiência de julgamento, pretendeu-se fazer crer que, afinal, o motivo para a não realização da escritura também teve a ver com um “problema respeitante ao distrate da hipoteca que onerava as aludidas frações, na medida em que o cheque ou cheques a entregar à instituição bancária a favor de quem uma tal hipoteca havia sido constituída titulava/vam uma quantia inferior aquela que era necessária para o efeito”, “problema” esse que nunca o seria uma vez que o próprio R tinha um cheque com o diferencial em falta, como foi por diversas vezes referido e não foi tido em conta,
XXVIII - Tais factos, revestidos de extrema relevância para a decisão da causa, foram totalmente ignorados na decisão recorrida, conjuntura que em nada abona pela manutenção da mesma.
XXIX - Assim, que a sentença recorrida padece de insanável contradição ao considerar provado que, tal como defendido pelos AA, o contrato promessa foi incumprido por facto imputável ao R.
XXX – Refira-se que o contraente que deixa de tolerar a mora da contraparte ou perde o interesse na celebração do contrato prometido tem de, efetivamente, comunicar à contraparte que pretende a extinção do contrato, assim exercendo o seu direito potestativo de resolução, razão pela qual a interpelação admonitória (art.º 808.º CC) pressupõe a concessão de um prazo suplementar razoável ao devedor, dentro do qual se deverá verificar o cumprimento, sob a cominação expressa da resolução automática do negócio.
XXXI - In casu, e perante a mora em que os AA se encontravam, acedeu o R em concretizar o negócio prometido, tendo a escritura sido agendada, como anteriormente referido, sendo que o R. nesse mesmo acto expressamente referiu que a escritura deveria ser realizada sob pena de se considerar o contrato como definitivamente incumprido, uma vez até que estava tudo apto para que a conclusão do negócio se efetivasse.
XXXII – Por mote próprio os AA não quiseram manter o negócio.
XXXIII - Nos casos em que não é estabelecido um prazo para a realização do contrato promessa (ou, apesar de ser estabelecido, o mesmo não é considerado um prazo essencial), o incumprimento pode derivar da impossibilidade da prestação (art.º 801.º), da perda do interesse do credor na prestação em consequência da mora do devedor ou da sua inexecução dentro de prazo razoável que lhe for fixado (art.º 808.º), ou da recusa perentória do devedor em cumprir, situações em que não se justifica nova interpelação.
XXXIV – Assim, os AA, para além de terem procedido à marcação da escritura de compra e venda após o prazo estipulado no contrato promessa, também se recusaram a assinar a escritura de compra e venda alegando a existência de um arrendamento que desconheciam, tendo ficado como facto provado conhecerem tal facto.
XXXV – Deste modo, fica provado que houve incumprimento (e resolução) resultante da conversão da mora em inadimplemento definitivo por via de perda de interesse na prestação por parte do R (art.º 808.º do CC), confirmada pelo próprio A que referiu não querer fazer o negócio por existir um contrato de arrendamento, pese embora ter celebrado o contrato promessa já com esse conhecimento
XXXVI - Ultrapassada a data em que a escritura deveria ter sido realizada (até 90 dias após a assinatura do contrato promessa), passou a haver mora, sendo certo que era aos AA que cabia a marcação da escritura, a qual realmente marcaram, mas apenas para mais de 4 (quatro) meses depois do prazo convencionado.
XXXVII - Por conseguinte, ficou o devedor / os AA constituído(s) em mora quando, por causa que lhe(s) foi imputável, a prestação, ainda possível, não foi efetuada no tempo devido (art.º 804.º, n.º 2, do CC).
XXXVIII - Nos termos do disposto no art.º 805.º CC, o devedor só fica constituído em mora, independentemente de interpelação, quando, designadamente, a obrigação tiver prazo certo, como sucede no vertente caso.
XXXIX - Assim, sempre pode o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não ser realizada dentro do prazo que razoavelmente seja fixado pelo credor, caso em que se considera não cumprida, em definitivo, a obrigação (art.º 808.º, n.º 1, do CC) (critério legal da apreciação objetiva).
XL - O que aconteceu com a recusa dos AA em celebrar o contrato definitivo.
XLI - De tudo o que se vem de referir, e tudo ponderado num quadro de boa-fé, que obriga a que, tanto na celebração como na execução dos contratos, as partes procedam de acordo com a norma de conduta da boa-fé objetiva, postulando um padrão de conduta (com procedimentos honestos, corretos e leais) que não sacrifique inútil ou desnecessariamente os interesses da contraparte, antes se comprometa, na medida do razoável, pelo levar a cabo do programa contratual em termos reciprocamente vantajosos para os contraentes, atento o interesse contratual esperado e prosseguido por cada um deles
XLII - Impõe-se, assim, a verificação de situação de incumprimento definitivo, não bastando a simples mora, dúvidas não restando, como antes visto, de não estar demonstrado in casu o incumprimento definitivo da R mas sim dos AA.
XLIII - Por todo o exposto, deve a decisão do Tribunal a quo, com o respeito que lhe é devido, ser revogada por ter aplicado incorrectamente a lei;
XLIV - Proferindo-se Acórdão que, atendendo ao exposto, ao regime aplicável e à prova produzida, absolva o R do pedido.
Os autores contra-alegaram, defendendo a confirmação da sentença recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II. DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
As questões colocadas no recurso são as seguintes.
Da impugnação da matéria de facto, concretamente da al. c) dos factos julgados não provados.
Do Mérito da sentença recorrida.
III.FUNDAMENTAÇÃO.
3.1 Na 1ª instância foram julgados provados e não provados os seguintes factos:
Factos provados
1 – Autores e réu, subscreveram, em 17 de novembro de 2016, o instrumento cuja cópia se mostra junta com a petição inicial como documento n.º 1, dos autos, denominado contrato promessa de compra e venda, nos termos do qual este, na qualidade de proprietário da fração autónoma designada pelas letras CE, destinada a estacionamento coberto, na cave, com entrada pelo n.º ... e da fração autónoma designada pelas letras ..., destinada a ..., corpo III, com entrada pelo n.º ..., ambas sitas na Rua ..., descritas na 2ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número ... da freguesia ... e inscritas na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ... da União de freguesias ... e ..., as prometeu vender aqueles, que as prometeram comprar, as referidas habitação e garagem, pelo preço global 80.000,00€, sendo 15.000,00€, a título de sinal e principio de pagamento, a pagar no momento da assinatura do contrato promessa, e 65.000,00€ a pagar no ato da outorga da escritura definitiva, a efetuar no prazo máximo de 90 dias a contar também da data da assinatura do referido contrato – documento citado cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
2 – O sinal, no valor de 15.000,00€, foi pago pelos autores ao réu, nesse mesmo dia, através de cheque emitido à ordem da sociedade P... L.da, nos moldes acordados na cláusula segunda, ponto 2, do contrato atrás referido.
3 – Nos termos da cláusula segunda, ponto 1, do contrato atrás referido, as frações atrás identificadas seriam vendidas livres de quaisquer ónus ou encargos e devolutas de pessoas e bens.
4 - Os autores agendaram a realização da escritura de compra e venda para o dia 26 de junho de 2017, pelas 11horas, no Cartório de ..., sito na Rua ....
5 – Na data e hora atrás referidas o réu compareceu para celebrar o contrato prometido.
6 – No momento em que se procedia à leitura das condições do negócio, o réu informou os autores, na pessoa da sua procuradora, que as frações a vender estavam arrendadas.
7 – A referida escritura de compra e venda face, também, a esta declaração do réu, não se chegou a realizar.
8 – A propriedade das frações identificadas no ponto 1 dos factos provados encontra-se registada em nome de EE, sendo a causa do referido registo a compra de tais frações levada a cabo por este ao réu.
9 – O referido registo foi levado a cabo mediante ap de 30-04-2019.
10 – O réu, na qualidade de proprietário das frações identificadas no ponto 1 dos factos provados, celebrou com FF e com GG um contrato de arrendamento, datado de 14 de novembro de 2014, nos termos do qual aquele declarou dar de arrendamento a estes, pelo prazo de cinco anos, com inicio em 01 de dezembro de 2019, as referidas frações – documento n.º 1 junto aos autos com a contestação, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
11 – Os autores, durante as negociações, as quais culminaram com a outorga do contrato promessa objeto da presente ação, tiveram conhecimento de que as frações identificadas no ponto 1 dos factos provados estavam arrendadas.
12 – O intuito dos autores em adquirir as frações identificadas no ponto 1 dos factos provados era o de investirem nelas, em ordem a rentabilizá-las.
13 - Quer o autor, quer a sua procuradora, visitaram as aludidas frações. Estes e apenas estes os factos provados, com relevância para a causa.
2.2 – Factos não provados
a) – Nas circunstâncias de tempo e lugar referidos no ponto 4 dos factos provados, o réu informou a procuradora dos autores de que o apartamento estava ocupado com “inquilinos ilegais”.
b) - A procuradora dos autores ficou surpreendida porque nos diversos contactos que tivera com o réu, em momento algum este a tinha informado que o apartamento estava ocupado.
c) - Tão pouco havia qualquer registo de que um tal apartamento estivesse onerado com um contrato de arrendamento.
d) - Apesar deste contratempo, tanto os autores como o réu mantinham interesse na celebração do contrato prometido.
e) - Por esse motivo, autores e réu acordaram então adiar a escritura até que este confirmasse aqueles a desocupação das frações por parte dos “inquilinos ilegais”.
f) - Nessa altura o réu comprometeu-se perante os autores, na pessoa dd sua procuradora, a desocupar o imóvel dos inquilinos que lá se encontravam.
g) - Os autores, que confiavam na seriedade do réu, aguardaram notícias do mesmo para proceder à marcação da escritura.
h) - O réu nunca mais informou os autores se o imóvel já estaria desocupado, nem deu qualquer tipo de justificação para a demora.
i) – O montante proposto para a venda das frações identificadas no ponto 1 dos factos provados foi abaixo dos seus valores de mercado atendendo à circunstância das mesmas estarem arrendadas.
j) - O réu fez saber aos autores que a marcação da escritura para o dia referenciado no ponto 4 dos factos provados seria a última oportunidade que lhes seria concedida para a promessa ser cumprida.
k) – Nas circunstâncias de tempo e lugar referenciados no ponto 4 dos factos provados, o réu declarou perante os autores, e face à recusa dos mesmos em outorgarem a escritura definitiva de compra e venda, a resolução do contrato promessa celebrado entre eles.
Estes e apenas estes os factos não provados com relevância para a causa.
3.2 Da Impugnação da decisão de facto.
Pese embora o Recorrente anuncie que pretende impugnar os factos não provados sob as alíneas c); d); j) e K) da Sentença recorrida, certo é que nas conclusões apenas menciona que impugna que impugna a al. c) dos factos não provados.
Assim, porque da regra geral do art 635º do CPC se retira que é nas conclusões que o recorrente deve indicar os pontos de facto impugnados, impõe-se concluir que o único ponto de facto impugnado é aquele que está vertido na al. c) dos factos não provados, a qual, tem a seguinte redacção: c) - Tão pouco havia qualquer registo de que um tal apartamento estivesse onerado com um contrato de arrendamento.
E esta al c) está relacionada com a al.B) dos factos não provados , a qual, tem a seguinte redacção:
b) - A procuradora dos autores ficou surpreendida porque nos diversos contactos que tivera com o réu, em momento algum este a tinha informado que o apartamento estava ocupado.
A Ré convoca para reapreciação os seguintes meios de prova e nos termos que se seguem:
“1Do que vem de se referir, sempre afirmou o A, bem como a sua procuradora, que queria o imóvel para habitar, que o queria adquirir para aí residir (audiência de julgamento de 30/06/201, gravado em sistema como consta da acta de julgamento):
Depoimento da testemunha DD (20210630150833_15554195_2871623)
11:58 – DD: Ele queria comprar o apartamento para viver, o Sr. AA tem onde viver na aldeia, aqui não tinha, tinha de ter um apartamento para ele viver!
Tais declarações foram reforçadas pelo A, e ficam bem vincadas as contradições com os factos que efectivamente foram dados por provados:
Depoimento da testemunha AA (20210630152422_15554195_2871623)
07:22 – Mma Juiz: O senhor queria este prédio para quê?
– AA: Para habitar
(…)
– Mma Juiz: No dia em que a escritura estava marcada, o senhor não ficou a saber pela sua procuradora?
– AA: Fiquei a saber, sim. Fiquei a saber na altura, sim.
– Mma Juiz: Que um contrato de arrendamento existia.
– AA: Sim, nessa altura (…)
– Mma Juiz: Então, mesmo assim o senhor aceitou e queria comprar este prédio?
– AA: Sim, tinha dado um sinal e estava interessado em comprar o prédio.
(…)
– Mma Juiz: Então porque razão é que, querendo viver, havendo um contrato do qual não se podia desembaraçar tão cedo e que lhe podia trazer problemas, o senhor continua interessado em comprar este prédio?
08:55 – AA: Estava a pensar voltar da Austrália assim que o problema estivesse resolvido e o edifício estivesse devoluto.
– Mma Juiz: E se o edifício só ficasse devoluto 10 anos depois, o senhor continuaria interessado?
– AA: Não (…) eu só comprei o andar por desconhecimento e não sabia que de facto tinha um contrato de 5 anos.
Claro está que, em função disso, não haveria interesse na manutenção do negócio no caso de existir um contrato de arrendamento, mas não podemos deixar de frisar que já era do seu conhecimento a existência do mesmo bem antes da data da escritura (facto provado 11).
Reforça-se que, como ficou provado, se era do seu conhecimento a existência de um arrendamento, qual a renda que estava a ser paga pelos arrendatários, qual o prazo do referido contrato…
Então a escritura sempre seria para realizar!
Afinal, a essencialidade do negócio que sempre foi transmitida, quer pelo A quer pela sua procuradora aos arrendatários, e que até ficou dado como provado (facto 12), era no sentido de investir.
Veja-se, até, a este respeito, o depoimento da testemunha HH, funcionária da Banco 1... que confirmou ser o financiamento para habitação secundária!
Depoimento da testemunha HH (20210630153502_15554195_2871623)
05:38 – HH: Eu penso que era para habitação secundária.”
Apreciando e decidindo:
Impunha-se agora reapreciar os meios de prova convocados.
Todavia, relativamente a esse facto, impõe-se referir que além de não provado, é perfeitamente indiferente para os autos, considerando, desde logo, a matéria considerada provada sob os pontos 11 e 13 da Sentença a quo.
Assim, a apreciação e decisão sobre a impugnação da matéria de facto revela-se inútil, o que se declara para todos os efeitos legais.
3.3. Do Mérito da Decisão recorrida.
3.3.1. Como resulta dos autos não se mostra questionado que, no caso concreto, se discute um contrato promessa de compra e venda de imóveis (art. 410º e ss. do CC).
E também se depreende da petição inicial que o que se discute neste âmbito é saber se existiu incumprimento definitivo do contrato, imputável ao Réu já que só o incumprimento que assuma aquela natureza é que pode fundamentar o exercício do direito de resolução do contrato promessa aqui peticionado pela Autora.
Prosseguindo, por forma a enquadrar juridicamente a factualidade apurada importa ainda fazer algumas considerações, convocando aqui aquelas que foram vertidas no Acórdão deste tribunal da Relação do Porto de 24.03.2022, processo nº 3275/18.5T8OAZ.P1, no qual, intervieram o aqui relator e os dois adjuntos.
Os contratos, é sabido, devem ser pontualmente cumpridos (406º do CC), pelo que, quando assim não acontece, quando ocorre um qualquer desvio entre a execução do contrato e o programa negocial antes estipulado, verifica-se um “inadimplemento”.
Além da resolução fundada na lei, admite o art. 432.º/1 do C. Civil a resolução fundada em convenção; isto é, admite que as partes, por convenção, de acordo com o princípio da autonomia privada, concedam a si próprias a faculdade de resolver o contrato quando ocorra certo e determinado facto (v. g., o não cumprimento duma concreta obrigação).
E é justamente nesse momento, para responder às “crises de cumprimento” ocorridas na fase executiva do contrato, que a questão da resolução legal se coloca. Não para conferir o direito de resolução legal a todo e qualquer inadimplemento; mas apenas nos casos em que a violação e/ou desvio do programa negocial assumem determinada importância e gravidade, a ponto de fazerem justificar o desaparecimento do interesse do credor na manutenção da relação contratual (cfr. resulta, v. g., arts 793º/2, 801º/ 2, 802º/1, 808º, todos do CC).
Direito de resolução legal que, assim configurado, se apresenta como o “poder unilateral de extinguir um contrato válido em virtude de circunstâncias (subjectivas ou objectivas) posteriores à sua conclusão e frustrantes do interesse de execução contratual ou desequilibradoras da relação de equivalência económica entre prestações”[1]; como um direito potestativo extintivo dependente de um fundamento, o mesmo é dizer, dependente de um inadimplemento grave. Inadimplemento grave, cuja definição, em primeira linha, pertence ao credor, a quem compete a sua invocação.
Visando por norma o credor conseguir, com o cumprimento exacto e pontual da obrigação, quer uma finalidade de uso quer uma finalidade de troca, deverá em princípio ser considerada grave toda aquela inexecução ou inexactidão do cumprimento que torne inviável um certo emprego do objecto da prestação ou que impossibilite o credor de a aplicar ao uso especial que tinha em vista.
Regra geral, o fim-motivo visado pelo credor fica fora e não faz parte integrante do conteúdo da obrigação (fica no limbo dos simples motivos juridicamente irrelevantes), porém, embora o fim-motivo seja irrelevante no quadro da fase estipulativa, tal não significa que não possa tornar-se relevante na fase executiva do negócio. E é justamente através da resolução legal que, em certos casos, tais “fins-motivos”, tais interesses do credor que não entraram a fazer parte do conteúdo do contrato e da obrigação do devedor, se tornam relevantes.
“Fins-motivos”/interesses do credor (susceptíveis de relevar em termo de resolução) que serão sempre determinados e perspectivados objectivamente; objectividade que significa que o interesse afectado pelo incumprimento há-de ser apreciado por qualquer outra pessoa (designadamente pelo juiz) e não segundo o bel-prazer, o capricho ou o juízo arbitrário do credor.
É justamente tal situação, de relevância do fim-motivo negocial, para efeito de desvinculação unilateral do contrato, que se encontra prevista no art. 808º/1/1ª parte, do CC, quando se diz que se considera para todos os efeitos não cumprida a obrigação sempre que, em consequência de mora, o credor perder o interesse na obrigação.
O regime geral dos contratos – designadamente as regras atinentes à falta de cumprimento e mora imputáveis ao devedor, entre elas as dos arts. 798º, 801º, 804º e 808º do CC – é aplicável ao contrato-promessa, tal como resulta do disposto genericamente no art. 410º, n.º 1, do CC, tendo este, no entanto, um regime específico (constante dos arts. 442º e 830º do CC) ao nível das sanções aplicáveis ao não cumprimento do contrato, quando tenha havido lugar à constituição de sinal (convencionado ou presumido – arts. 440º e 441º do CC)
Assim, toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente vendedor a título de antecipação do preço presume-se ter o carácter de sinal (art. 441º do CC).Quando haja sinal, presumido (art. 441º) ou convencionado (art. 440º), a coisa entregue deve ser imputada na prestação devida ou restituída, quando a imputação não for possível (art. 442º, n.º 1 do CC).
No caso de não cumprimento imputável a qualquer dos contraentes os efeitos do sinal são os regulados no art. 442º, n.º 2 do CC.
Segundo este normativo, no caso de não cumprimento imputável a quem constituiu o sinal (tradens), o outro promitente (accipiens) tem direito a reter o sinal; se, ao invés, o não cumprimento for devido a este último, o promitente não faltoso tem o direito a exigir o dobro do que prestou ou, no caso de ter havido tradição da coisa objeto do contrato prometido para o autor do sinal, este pode optar pelo valor que a coisa, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, tiver, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, mas devendo ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago.
Na ausência de convenção contrária, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, no caso de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento (art. 442º, n.º 4 do CC).
De acordo com o entendimento generalizado, na doutrina [2] e na jurisprudência [3], salvo se da interpretação da vontade negocial resultar diversamente, o regime legal do sinal é inaplicável em caso de simples atraso no cumprimento. De facto, só o incumprimento definitivo e culposo do contrato-promessa (e o consequente pedido resolutivo) dá lugar às cominações previstas no art. 442°, n. ° 2, do CC, não bastando, para o efeito, a simples mora [que é necessário transformar em incumprimento definitivo, nos termos gerais do art. 808° do CC], porquanto nada justifica que se excecione o contrato-promessa do regime geral aplicável à generalidade dos contratos .
O devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado (art. 762º, n.º 1 do CC).
Salvo convenção, disposição legal ou uso em contrário, a prestação deverá ser efetuada integralmente e não por partes (art. 763º do CC).
Assim sendo, sempre que o devedor não cumpra a prestação a que está vinculado ou a tenha realizado em desrespeito de qualquer dos princípios referidos, estar-se-á perante uma situação de não cumprimento do dever obrigacional.
O devedor que falte culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que cause ao credor (art. 798º do CC).
Incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento da obrigação não procede de culpa sua (art. 799º, n.º 1 do CC).
O conceito de não cumprimento abrange várias modalidades de não realização da prestação enquanto devida.
Adotando o critério proposto por Menezes Leitão [4], “o não cumprimento traduz a não realização da prestação devida, por causa imputável ao devedor, sem que se verifique qualquer causa de extinção da obrigação”.Ficam, assim, excluídas as causas de incumprimento que não são imputáveis a conduta do devedor, v.g. impossibilidade objetiva da prestação que constitui causa de extinção – art. 790º, n.º 1, do CC.
A violação do dever de prestar, por causa imputável ao devedor, pode revestir uma dupla forma (consoante a prestação se torna definitivamente impossível ou se atrasa): o não cumprimento definitivo ou falta de cumprimento (inadimplemento ou inadimplência) e a mora .[5]
Esta segunda hipótese – mora do devedor (que é um simples incumprimento temporário) – verifica-se quando, por causa que lhe seja imputável (i. é, que provenha de culpa sua), a prestação, ainda possível, não foi efetuada no tempo devido (art. 804º, n.º 2, do CC). O devedor não executou a obrigação quando ela se vence, mas poderá vir a executá-la mais tarde, dado que a prestação na sua forma originária continua a ser materialmente possível e o credor continua a ter interesse nela. Dá-se, então, um simples retardamento, demora ou dilação no cumprimento da obrigação, e não uma falta definitiva de realização da prestação debitória.
A simples mora apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor (n.º 1 do art. 804º do CC) e não lhe confere, em princípio, o direito à resolução do contrato.
Na referida primeira hipótese, a prestação impossibilita-se e de vez, torna-se em definitivo irrealizável – aqui ocorre a não realização definitiva da prestação debitória.
O incumprimento é assim uma categoria ampla onde cabem: a) O incumprimento definitivo, propriamente dito (arts. 798º e 799º do CC); b) A impossibilidade de cumprimento (arts. 790º a 795 e 801º a 803º do CC); c) A conversão da mora em incumprimento definitivo – art. 808º, nº 1, do CC; d) A declaração antecipada de não cumprimento e a recusa categórica de cumprimento, antecipada ou não; e) E o cumprimento defeituoso (art. 799º do CC).
No caso de incumprimento do contrato promessa de compra e venda, a nossa lei abre dois caminhos ao contraente não faltoso[6]: a) - a execução específica regulada no art. 830.º do CC, havendo simples mora; b) - a resolução do contrato, havendo incumprimento definitivo, sendo que apenas este dá origem ao direito previsto no art. 442º, n.º 2 do CC.
O incumprimento definitivo, na previsão do art. 808º do CC, verifica-se quando o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considerando-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
A mora apenas legitima a resolução quando convertida em incumprimento definitivo (arts. 801º, n.º 2 e 802º, n.º 2 “ex vi” do art. 808º, todos do CC), quer pela perda objetiva de interesse do credor ou, então, pelo recurso à interpelação admonitória, com a fixação de prazo razoável, apenas dispensável se houver uma recusa antecipada do devedor em cumprir.
Não se trata, porém, de situações cumulativas ou que devam funcionar em conjunto.
Pelo contrário, estes dois modos de conversão da mora em incumprimento definitivo são alternativos e independentes entre si, ainda que possam ocorrer em simultâneo, tendo um pressuposto comum necessário[7]: que o devedor esteja em mora, que a sua obrigação esteja vencida.
No tocante ao primeiro dos invocados fundamentos, a perda do interesse do credor na prestação acordada decorrente da mora do outro contraente é legalmente equiparada ao não cumprimento da obrigação (art. 808º, n.º 1, do CC) e é apreciada objetivamente (n.º 2 do mesmo artigo).
Para além dos casos em que a mora, em conjugação ou não com outras causas, fez desaparecer o interesse do credor na prestação, há que ter em conta todos os outros em que tal não acontece, mas nos quais não seria legítimo obrigar o credor a esperar indefinidamente pelo cumprimento por parte do devedor, continuando aquele adstrito ao cumprimento da sua contraprestação e à aceitação da realização extemporânea da obrigação omitida. Com efeito, o credor tem legítimo interesse em libertar-se do vínculo contratual que se encontra na base da obrigação omitida pelo vendedor, e, tendo em conta que apenas o incumprimento definitivo legitima a resolução, as consequências decorrentes da mora mostram-se redutoras para, em determinados casos, acautelar convenientemente o seu interesse, porquanto limitadas ao ressarcimento dos danos moratórios[8].
Por isso, a lei prevê a possibilidade de o credor (parte não inadimplente), uma vez incurso em mora o devedor, fixar a este um prazo suplementar razoável – mas perentório – dentro do qual se deverá verificar o cumprimento, sob pena de resolução automática do negócio, que pode conduzir às consequências do art. 801º do CC, se a obrigação não for cumprida dentro desse prazo fixado na mesma interpelação ou intimação.
A situação está prevista na 2ª parte do n.º 1 do art.º 808º do CC, na parte em que se prescreve que, se a prestação “não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação”.
Acresce que interpelação admonitória do devedor em mora, sob a cominação apontada no n.º 1 do art. 808.º do CC, como explicita Antunes Varela [9], não constitui apenas um poder conferido ao credor, porque representa ao mesmo tempo um ónus que a lei lhe impõe (porque querendo converter a mora do devedor em não cumprimento definitivo da obrigação, o credor tem necessidade de recorrer a ela). E, para o devedor interpelado, ela representa, não só uma notificação (que o constitui no dever de prestar dentro do prazo fixado pelo interpelante, sob pena de ficar sujeito às sanções próprias da inadimplência da obrigação), mas também uma exceção (através da qual ele pode afastar, invocando a falta da interpelação prévia, a aplicação de qualquer das sanções correspondentes ao não cumprimento definitivo, apesar de inequivocamente ter faltado ao cumprimento da obrigação, quando incorreu em mora) [10].
Independentemente dessas duas mencionadas vias pelas quais pode operar a resolução, no caso em apreço importa, porém, importa decidir se o prazo acordado entre as partes para a celebração do contrato prometido traduz prazo essencial absoluto, cuja ultrapassagem implicaria imediata e automaticamente a perda de interesse para o credor.
Como é sabido, a convenção de um prazo para o cumprimento de um contrato não tem, porém, sempre o mesmo alcance e significado, podendo querer dizer que, decorrido o prazo não pode já ser obtida a finalidade da obrigação, desaparecendo o interesse do credor (caso em que, findo o prazo, o contrato caduca), mas podendo também significar que o facto de o prazo terminar não torna impossível a prestação em momento ulterior, se esta ainda interessar ao credor, o qual pode, porém, se for caso disso, resolver o contrato, se este for bilateral (cfr. VAZ SERRA, RLJ, 104.º-302; 110.º-326; e, 112.º-27; ).
Assim, nas chamadas obrigações de prazo fixo essencial absoluto ("negócios fixos absolutos" ou de "prazo fatal"), o decurso do prazo sem o devido cumprimento pode determinar, sem mais, a sua extinção, enquanto nas de prazo fixo relativo, simples ou usual o decurso do prazo poderá fundamentar o direito de resolução.
Importa, então, averiguar o significado do prazo certo fixado pelas Partes, com o objectivo de surpreender a presença ou não da essencialidade subjectiva do «termo fixado como característica inerente ao contrato, e na sua projecção no acordo celebrado», o "que terá de ser «deduzido» do material interpretativo fornecido pelas partes, da natureza da promessa, do comportamento posterior dos promitentes ou de outras circunstâncias adjuvantes" (J. C. BRANDÃO PROENÇA, "Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral", 110), sendo que, se estivermos perante um «termo fixo essencial» a resolução está automaticamente legitimada, enquanto se se tratar de um «termo relativamente fixo» a resolução é legítima se verificados os respectivos requisitos gerais (arts. 808.º e 801.º e 802.º, cits.).[11]
Prosseguindo:
Da análise da petição inicial resulta que os autores, no essencial, alegaram, que entre eles, autores, e o réu, nas qualidades, respetivamente, de promitentes compradores e promitente vendedor, foi celebrado um contrato promessa de compra e venda, o qual teve por objeto o imóvel melhor identificado no artigo 1º da petição inicial, que o aludido contrato foi incumprido pelo réu, em definitivo, na medida em que este veio a vender posteriormente a um terceiro, o aludido imóvel. Alegaram ainda que a escritura de compra e venda esteve marcada, mas que não se chegou a realizar, por iniciativa deles, autores, por terem constatado que o imóvel ( o qual, lhes deveria ser transmitido livre de ónus e encargos), estava ocupado, segundo o que lhes foi transmitido pelo réu na própria data designada para a realização da escritura de compra e venda de um tal imóvel.
E do enunciado do documento que corporiza o contrato-promessa resulta:
- que as partes acordaram celebrar a escritura definitiva, a efetuar no prazo máximo de 90 dias a contar também da data da assinatura do referido contrato – documento citado cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
E resultou provado que os autores agendaram a realização da escritura de compra e venda para o dia 26 de junho de 2017, pelas 11horas, no Cartório de ..., sito na Rua ..., que na data e hora atrás referidas o réu compareceu para celebrar o contrato prometido, que no momento em que se procedia à leitura das condições do negócio, o réu informou os autores, na pessoa da sua procuradora, que as frações a vender estavam arrendadas e que a referida escritura de compra e venda face, também, a esta declaração do réu, não se chegou a realizar.
Da factualidade referida, resulta que, por um lado, as partes não estabeleceram no contrato promessa que o prazo nele indicado representava um termo fixo essencial, peremptório ou preclusivo que, uma vez esgotado e verificado, implicaria imediata e automaticamente a perda de interesse para o credor, nem para tal aponta o tipo de negócio, seja em razão do objecto, seja dos sujeitos.
Estaremos, assim, perante um prazo fixo relativo em que, como visto, a verificação do termo não era obstativa da possibilidade de prestação ulterior susceptível de satisfazer ainda a finalidade do negócio celebrado, ficando o credor com a possibilidade de o resolver, nos termos previstos nos já referidos art. 808º, 801º e 802º, ou exigir indemnização pela mora quando, vencido o prazo, a obrigação subsista incumprida.
E como refere o tribunal a quo .
“ Com efeito aquilo que resulta da factualidade tida como provada é que no momento em que se procedia à leitura das condições do negócio, o réu informou os autores, na pessoa da sua procuradora, que as frações a vender estavam arrendadas e que a referida escritura de compra e venda face, também, a esta declaração do réu, não se chegou a realizar – pontos 6 e 7 dos factos provados. Ou seja, para além da existência de um arrendamento não inviabilizar a celebração ulterior do contrato prometido - a venda das frações livres de quaisquer ónus ou encargos e devolutas de pessoas e bens - , tanto mais que esse contrato de arrendamento poderia vir a extinguir-se por variadíssimas formas, mormente o acordo das partes num tal sentido, viabilizando desse modo a outorga da escritura definitiva, o facto é que não tendo ficado provado qual era o objetivo dos autores ao adquirirem as referidas frações, quedará desde logo inviabilizada a conclusão por parte do Tribunal de que os autores perderam o seu interesse no negócio prometido pela simples razão da escritura definitiva não ter chegado a ser outorgada na data aprazada para tal.”
E no que respeita à interpelação admonitória ou cominatória, pela qual, o credor fixa ao devedor um prazo para este cumprir a obrigação, sob cominação de se ter por definitivamente incumprida a obrigação, relevante, designadamente, para o nascimento da responsabilidade civil contratual por incumprimento definitivo, verificamos que não resulta dos factos apurados que o réu tenha feito uma interpelação dessa natureza aos autores, pelo que, a eventual mora dos autores não logrou ser convertida em incumprimento definitivo.
De resto, o réu não logrou fazer a prova dos factos por ele alegados e que integram a alínea j) dos factos não provados, ou seja que ele, réu, fez saber aos autores que a marcação da escritura para o dia 26 de junho de 2017seria a última oportunidade que lhes seria concedida para a promessa ser cumprida – artigo 342º, n.º 2.CC.
Assim, indemonstrada – e nem sequer invocada - a essencialidade do prazo e não accionada qualquer interpelação admonitória por parte do Réu, o direito de resolução sempre haveria de, por esta via, ter-se por excluído.
Em suma, por iniciativa do promitente vendedor- apelante, nunca o putativo incumprimento dos apelados foi convertido em definitivo.
Por último, a venda levada a cabo pelo réu das frações objeto do contrato promessa que celebrou com os autores a um terceiro, não pode deixar de ser entendida como uma intenção inequívoca, da sua parte, de não pretender cumprir o contrato prometido, isto é, de proceder à venda aos autores das frações melhor identificadas no ponto 1 dos factos provados.
Concluímos, assim, que o contrato promessa dos autos foi definitivamente incumprido, por facto imputável ao réu.
Aqui chegados, pelas razões supra expostas reforçamos o acolhimento do juízo de procedência contido na sentença recorrida, pelo que, o recurso interposto não merece qualquer acolhimento, confirmando-se aquela sentença.
Sumário.
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IV.DELIBERAÇÃO:
Nestes termos, acordam os Juizes deste Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente o recurso de apelação interposto, e, assim, confirmar a sentença recorrida.
Custas a cargo do recorrente.
Porto, 26.01.2023.
Francisca Mota Vieira
Paulo Dias da Silva
Isabel Silva
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[1] Cfr. Almeida Costa, Contrato Promessa, Uma síntese do Regime Actual, separata da Revista da Ordem dos Advogados, Ano 50, I, 1990, pág. 41.
[2] Cfr., neste sentido, entre outros, Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, (…), p. 98/103 e Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 1987, p. 297; Antunes Varela, Sobre o Contrato-Promessa, p. 70, nota 1; Antunes Varela, RLJ, ano 119, p. 216, Almeida Costa, Contrato-Promessa (…), p. 54; Januário Gomes, Tema de Contrato-Promessa, 1990, AAFDL, pp. 55/60; Brandão Proença, Do incumprimento do contrato-promessa bilateral, 1996, pp. 119/126, Ana Prata, O contrato-promessa e o seu regime civil, p. 780/782, Ana Prata, Código Civil Anotado (Ana Prata Coord.), volume I, 2017, Almedina, p. 567 e Ana Afonso, Comentário ao Código Civil - Direito das Obrigações – Das Obrigações em Geral, anotação ao artigo 442º, Universidade Católica Editora, p. 168.
[3] Cfr., neste sentido, entre outros, os acórdãos do STJ de 22/06/2010 (relator Fonseca Ramos), de 11/02/2015 (relator Gabriel Catarino), de 19/05/2016 (relator Lopes do Rego), de 16/06/2016 (relator Pires da Rosa), de 13/10/2016 (relatora Maria da Graça Trigo), de 2/02/2017 (relatora Maria da Graça Trigo) e de 30/11/2017 (relatora Fernanda Isabel Pereira), todos disponíveis in www.dgsi.pt.
[4] Cfr. Direito das Obrigações, vol. II, Almedina, p. 223 e segs..
[5] Cfr. Antunes Varela, Das Obrigações (…), Vol. II., p. 119.
[6] Ac. RP de 28/04/2014 (relator Manuel Domingos Fernandes), Ac. RG de 14.10.2021 (relator Alcides Rodrigues), ambos consultáveis in www.dgsi.pt.
[7] Cfr. Ac. do STJ de 6/02/2007 (relator Sebastião Póvoas), in www.dgsi.pt.
[8] Cfr. Comentário ao Código Civil - Direito das Obrigações – Das Obrigações em Geral, anotação de Maria da Graça Trigo/Mariana Nunes Martins ao artigo 808º, Universidade Católica Editora, p. 1143.
[9] Cfr. Das Obrigações em Geral, vol. I, (…), p. 346 e Das Obrigações em Geral, vol. II, (…), pp. 119 e 120.
[10] Cfr. Antunes Varela, RLJ, ano 128, p. 139.
[11] Ac STJ de 9.02.2012, processo nº 130/09.3TBABT.E1.S1