Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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MORA
INCUMPRIMENTO
II- A cláusula ..."será efectuada (a escritura) no prazo de 30 dias a contar da data em que um dos outorgantes manifestar por escrito ao outro o desejo de sua realização, salvo motivo de força maior..." deve entender-se no sentido de que esse prazo se apresenta como essencial. por ter sido nesses termos que as partes se quiseram vincular, revestindo a natureza de prazo limite e absoluto.
I. Relatório
B........., residente no ....., ...º ..., ...., Miranda do Douro, instaurou acção declarativa, com processo sumário,
contra
C.......... e mulher D........, residentes em ....., Miranda do Douro,
pedindo que:
seja declarado resolvido o contrato-promessa entre eles celebrado, com efeitos reportados à data de 2003/06/07; e
os réus condenados a pagarem-lhe a quantia de € 7.983,76, a título de restituição em dobro do sinal prestado, acrescida de juros moratórias calculados à taxa legal, vencidos e vincendos, até integral pagamento.
Alega, no essencial, que os réus incumpriram o contrato-promessa que com eles havia celebrado, contrato esse que tinha por objecto uma parcela de terreno, motivando com esse incumprimento a sua resolução.
Contestaram os réus, para, em síntese, afirmarem que subscreveram o contrato-promessa sem verdadeiramente se terem apercebido do seu conteúdo e que a escritura da fracção objecto do contrato-promessa era impossível por implicar o fraccionamento de parcelas com área inferior à unidade de cultura.
Terminam pedindo a improcedência da acção.
Respondeu o autor para defender que os réus tinham perfeita consciência do teor do documento que subscreveram e que o destaque da parcela prometida vender era legalmente admissível. E termina pedindo a condenação dos réus como litigantes de má fé.
Elaborado o despacho saneador, dispensou-se a selecção da matéria de facto dada a simplicidade da sua fixação.
Prosseguiu o processo para julgamento e na sentença, subsequentemente, proferida, foi a acção julgada parcialmente procedente e declarado resolvido o contrato-promessa celebrado entre autor e réus por facto imputável a estes e os réus condenados ainda a pagar ao autor a quantia de 7.983,76 €, acrescida de juros a contar da citação sobre a quantia de 3.990,98 € até efectivação do seu depósito e até integral pagamento sobre a parte restante.
Inconformado com o assim decidido, apelaram os réus, pugnando pela revogação da sentença recorrida e, consequentemente, pela sua improcedência.
O apelado não apresentou contra-alegações.
***
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. Âmbito do recurso
A- De acordo com as conclusões, a rematar as suas alegações, verifica-se que o inconformismo dos apelantes radica no seguinte:
1- Os apelantes não se recusaram a celebrar o contrato prometido;
2- O apelado não alegou que tivesse existido tal recusa;
3- 3 O Tribunal decidiu com base em (suposta) factualidade não abrangida pela causa de pedir invocada pelo autor da acção, pelo que a sentença está ferida de nulidade, prevista no art. 668.º, n.1, al. d) do C.P.C.;
4- A carta cujo conteúdo foi reproduzido na alínea F) dos factos provados não pode ser lida como uma manifestação dos promitentes vendedores de, em definitivo, não pretenderem cumprir o contrato-promessa;
5- Tal manifestação de vontade, se existisse, tinha que ser inequívoca e peremptória, para produzir os efeitos em que se baseia a douta sentença em análise;
6- Perante a referida carta, se o promitente-comprador tivesse intenção de cumprir o contrato prometido, devia ter respondido, ou actuado em conformidade, fazendo com que a escritura fosse outorgada ou colocando os promitentes vendedores em situação de não cumprimento definitivo;
7- A sugestão dos apelantes de, em face das dificuldades que enfrentaram, ser revogado o contrato, não passa disso mesmo e não pode ser interpretada como recusa de cumprimento;
8- Não concordando com tal sugestão, devia o promitente-comprador actuar conforme se deixou referido no n.º 6 destas conclusões;
9- Os argumentos apresentados na contestação questionando a viabilidade do contrato prometido foram aduzidas apenas para explicar a postura de não deduzir pedido reconvencional, mesmo tendo o autor manifestado na p.i. a vontade de não celebrar o contrato prometido;
10- A posição, defendida em termos de análise jurídica, de que o contrato-promessa é nulo e não devia ter sido celebrado, não contende com a actuação que foi prosseguida pêlos promitentes vendedores, de nunca recusarem a outorga da escritura;
11- O contrato-promessa é efectivamente nulo, tanto na hipótese de o destaque nele previsto constituir um fraccionamento de prédio rústico, como na perspectiva de destaque para construção;
12- Nesta última hipótese o destaque não seria viável, por imposição do Plano Director Municipal - por remissão do art. 6.º, n.º 8, do D.L. 555/99, de 16.02 – uma vez que a parcela a destacar não reunia as condições legalmente impostas;
13- A acção devia ter sido julgada improcedente na 1.ª Instância.
14- Foram violadas, além das já citadas, as normas legais estabelecidas nos arts. 442.º, 799.º, 801.º, 270.º e sgs., 280.º, 289.º e 294.º do Código Civil.
B- Face às conclusões das alegações, delimitativas do âmbito do recurso, são, no essencial, três as questões a dilucidar:
nulidade da sentença por excesso de pronúncia
incumprimento do contrato-promessa
nulidade do contrato-promessa
III. Fundamentação
A- Os factos
Foram dados como provados na 1ª instância os seguintes factos, que, por não terem sido postos em causa por qualquer das partes e não se ver neles qualquer deficiência, obscuridade ou contradição, se têm como definitivamente assentes:
1- Em 11 de Abril de 2003, o Autor, na qualidade de segundo outorgante e promitente comprador e os Réus, na qualidade de primeiros outorgantes e promitentes vendedores, celebraram um contrato, que denominaram de “Contrato Promessa de Compra e Venda” onde se textua, além do mais ali constante, o seguinte:
1º
Os primeiros outorgantes são donos e legítimos possuidores de um prédio rústico composto de cultura de centeio e trigo, e pastagem com carrascos sito na tapada das ..... da freguesia de Miranda do Douro, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 197, que confronta de norte caminho, nascente E........, sul F....... e poente Estrada, por o terem adquirido por compra a G.........., de ..... .
2º
Após prévias conversações e negociações entre os primeiros e o segundo outorgante foi entre todos convencionado (...) a compra e venda de uma parcela de terreno com a área de sete mil e cem metros quadrados (7 100 m2) a destacar do dito prédio, acordo contratual este que vêm documentar no presente título e com as seguintes cláusulas ao adiante:
1.º - Os aqui primeiros outorgantes, como promitentes vendedores e o segundo outorgante como promitente comprador, obrigam-se respectivamente, mútua e reciprocamente, a vender e a comprar o referido terreno a destacar do prédio mencionado pelo preço de DEZASSEIS MIL DUZENTOS E DEZ EUROS E NOVENTA E TRÊS CÊNTIMOS (16 210,93), do qual os primeiros outorgantes declaram já ter recebido do segundo a quantia de três mil novecentos noventa euros e trinta e oito cêntimos (3 990,38), que valerá como sinal para todos os efeitos legais.
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2º - O restante do preço será pago pelo segundo outorgante aos primeiros outorgantes no dia da realização da respectiva escritura pública. - - -
3º - A escritura pública de compra e venda será efectuada no prazo de TRINTA dias a contar da data em que um dos outorgantes manifestar por escrito aos outros outorgantes o desejo da sua realização, salvo por motivo de força maior.- - - - -
4º - A parcela a destacar do mencionado prédio situa-se no canto do prédio que faceia do poente com a Estrada Nacional, do sul com o caminho de vale do Carro, tendo as seguintes dimensões: do canto do prédio ao longo da Estrada Nacional cinquenta e seis metros e meio e ao longo do caminho de Vale do Carro cento e vinte e um metros e meio e da parte nascente cinquenta e nove metros quadrados. - - - - - -
5º - A referida parcela a destacar é vendida livre de ónus e encargos.4º - A parcela a destacar do mencionado prédio situa-se no canto do prédio que faceia do poente com a Estrada Nacional, do sul com o caminho de vale do Carro, tendo as seguintes dimensões: do canto do prédio ao longo da Estrada Nacional cinquenta e seis metros e meio e ao longo do caminho de Vale do Carro cento e vinte e um metros e meio e da parte nascente cinquenta e nove metros quadrados. - - - - - -
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(....)8.º - Em caso de incumprimento culposo pelos primeiros outorgantes de qualquer cláusula deste contrato promessa, o segundo outorgante terá direito de resolver o contrato e exigir a restituição do sinal em dobro, ou em alternativa, o de restritamente promover a sua execução específica nos precisos termos do artigo 830.º do Código Civil.
9 º - Em caso de incumprimento culposo pelo segundo outorgante de qualquer cláusula deste contrato promessa, os primeiros outorgantes terão direito de o resolver e fazer deles todas as quantias entregues até então pelo segundo outorgante. - - - - -
10º - Todos os outorgantes declaram atribuir ao presente contrato promessa de compra e venda eficácia real prevista no artigo 413.º do Código Civil.
11.º - No que aqui não constar valerão as disposições legais aplicáveis.”
2- O acordo referido sob o nº 1 foi redigido pelo Solicitador, H........., que assinou o escrito a rogo dos Réus, que não sabem escrever.
3- No dia da celebração do escrito referido em 1), o Autor entregou aos Réus a quantia de três mil, novecentos e noventa euros e trinta e oito cêntimos (3 990,38).
4- O Autor, em 07 de Maio de 2003, enviou aos RR cartas registadas com aviso de recepção, convidando-os a marcarem a escritura pública de compra e venda referida sob o nº 1, as quais foram devolvidas com a indicação “residência fechada avisada às 14 horas, em 09/09/03”.
5- Em 03 de Junho de 2003, o Autor requereu a notificação judicial avulsa dos Réus, para entre outros, “no prazo de trinta dias marcar a escritura de compra e venda da parcela de terreno a destacar do referido prédio, comunicando o dia marcado ao requerente ou procederem no mesmo prazo à devolução em dobro do sinal prometido”, expediente do qual os Réus foram notificados no dia 13 de Junho de 2003.
6- Em 08.07.2003, os Réus por escrito contactaram o Autor onde se textua o seguinte : “A pedido e em representação dos Srs. C......... e mulher (...) informo V. Ex.ª que não foi possível marcar a escritura a que se refere a notificação judicial avulsa por si requerida, devido ao facto de nenhum notário aceitar efectuar o destaque da parcela objecto do contrato-promessa (7 100 m2), que é inferior à unidade de cultura estabelecida para esta zona (no caso 3 hectares).
Mesmo que em casos de destaque de parcelas com área superior à unidade de cultura, a generalidade dos notários recusa celebrar a escritura, com base na legislação referente ao emparcelamento rural”.
Dado que os promitentes vendedores são analfabetos, ignoravam estas regras quando contrataram, sugerem a revogação do contrato e pediram-me que manifestasse a sua disponibilidade para lhe restituir imediatamente a quantia que receberam como sinal”
7- No ano de 2003 não deu entrada na divisão de Urbanismo, Habitação e Meio Ambiente da Câmara Municipal de Miranda do Douro qualquer pedido de Licença/Autorização de Operação de Destaque relativamente ao prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo 197, sito no local denominado “Tapada das .....” da freguesia de Miranda do Douro, em nome de C........ e/ou D......... .
8- Segundo parecer emitido pelo presidente da Câmara Municipal de Miranda do Douro, em 22.12.2003, o terreno em causa nos autos “1 - Situa-se fora do perímetro urbano. 2- Não é contíguo à via pública já infra–estruturada com distribuição de energia eléctrica e abastecimento de água; 3- As infra-estruturas referidas encontram-se aproximadamente a 800 m a energia eléctrica e 1200 m a rede de ab. Água”
9- O prédio referido sob o nº 1, não se encontra descrito nem inscrito a favor dos Réus na Conservatória do Registo Predial de Miranda do Douro.
10- Os Réus procederam ao depósito nos autos da quantia de € 3.990,38 (três mil novecentos e noventa euros e trinta e oito cêntimos).
11- O Réu e a Ré têm, respectivamente, 78 e 70 anos de idade.
B- O direito
1- nulidade da sentença por excesso de pronúncia
Entendem os apelantes que a sentença recorrida é nula por ter decidido com base em factos distintos daqueles que foram invocados como suporte do pedido do autor.
O apelado, promitente comprador, estribou o pedido de resolução do contrato-promessa no incumprimento definitivo do contrato por parte dos promitentes vendedores.
Na verdade, o autor extrai da recusa dos réus a efectuar as diligências necessárias para que a escritura pudesse ser realizada e a proceder à marcação dessa mesma escritura de compra e venda dentro do prazo assinalado a consequência de incumprimento definitivo do contrato-promessa. E foi dentro dos factos assim balizados pelo autor que a sentença se moveu e apreciou a resolução do contrato.
Na sentença, ao apreciar-se este concreto pedido, não se extravasou do facto jurídico apresentado como seu suporte.
Saber se os factos provados fundamentam a conclusão jurídica extraída na sentença já é uma situação diferente e que tem a ver com a sua conformidade com o direito substantivo aplicável, ou seja, com a correcta aplicação do direito.
Daí que a sentença não enferme do vício de nulidade que lhe é imputado.
2- incumprimento do contrato-promessa
Ainda que não seja pacífico, vem maioritariamente sendo entendido que a simples mora não desencadeia a aplicação das sanções previstas no art. 442º C.Civil, sendo para tal necessário que ocorra uma situação de incumprimento definitivo do contrato-promessa [cfr. acs. S.T.J., de 98/05/26, 00/02/08 e 01/07/12, in C.J., VI-2º,100, VIII-1º,72 e IX-3º,30, respectivamente].
Entendimento este que, antes das alterações introduzidas pelo dec-lei 379/86, de 11 de Novembro, era, pode dizer-se, unânime
Defende Antunes Varela [Das Obrigações em Geral, I, 10ª, pág. 353] que esta solução, de longe a mais razoável e criteriosa de iure condendo, e a única defensável em face da redacção primitiva dada ao art. 442º pelo diploma de Julho de 1980, não parecia ser a que melhor correspondia à versão actual deste preceito.
A solução oposta parecia ser a única hoje em dia defensável, em nome da coerência da lei e da unidade do sistema jurídico.
Mas o nº 3 do art. 442º é formalmente compatível com o pressuposto do incumprimento definitivo – a excepção de cumprimento só fica afastada no caso de o incumprimento se basear em alguma das hipóteses previstas no art. 808º, ou seja, no caso de a outra parte haver perdido o interesse na prestação, em consequência da mora, ou de a promessa não haver sido cumprida no prazo suplementar fixado pelo credor (cfr. Almeida Costa [in R.L.J., 119º-352])
E a ter-se como suficiente a simples mora, não haveria sequer necessidade de consagração daquela excepção de cumprimento, uma vez que sempre seria então admissível que o devedor oferecesse a prestação ao credor, como meio de purgação da mora (cfr. Galvão Telles [Direito das Obrigações, pág. 300]).
Aliás, se o legislador pretendesse alterar o regime sancionatório da falta de cumprimento do contrato-promessa consagrado na primitiva redacção do art. 442º, não deixaria de o ter feito de um modo expresso.
Por isso se nos afigura mais correcta a interpretação de que só o incumprimento definitivo justifica a resolução do contrato-promessa e a exigência do sinal em dobro do promitente vendedor faltoso.
Na situação vertente, temos que, do documento que corporizou o contrato-promessa, constava que a escritura do contrato prometido seria realizada no prazo de 30 dias a contar da data em que um dos outorgantes manifestasse por escrito ao outro o desejo da sua realização. E em 3 de Junho o autor notificou os réus para que, no aludido prazo de 30 dias, procedessem à marcação da escritura de compra e venda. Os réus não procederam à marcação daquela escritura e, junto do autor, invocaram dificuldades legais para a sua realização e sugeriram a revogação do contrato.
É ainda uma realidade que o prédio donde iria ser destacada a parcela prometida vender ao autor não se encontrava descrito nem inscrito na Conservatória do Registo Predial em nome dos réus.
Mas esta situação já existia aquando da outorga do contrato prometido. E não obstante ser necessário suprir esta deficiência, o certo é que não se demonstrou, nem os réus o alegaram, que tenham diligenciado minimamente pela sua resolução, tendo, antes pelo contrário, demonstrado com o seu comportamento que não estavam sequer interessados em ultrapassá-la ao propor a revogação do contrato. E cumpria aos promitentes vendedores fazê-lo, por absolutamente necessário à realização da escritura da prometida venda.
Por outro lado, a cláusula inserida no contrato-promessa de que a escritura ... será efectuada no prazo de trinta dias a contar da data em que um dos outorgantes manifestar por escrito aos outros outorgantes o desejo da sua realização, salvo por motivo de força maior, deve entender-se no sentido de que esse prazo se apresenta como essencial, por ter sido nesses termos que as partes se quiseram vincular, revestindo a natureza de prazo limite e absoluto, determinando a sua não observância a resolução do contrato.
Ao não diligenciarem, como se lhes impunha, pela obtenção dos elementos imprescindíveis à realização da escritura da venda prometida e deixarem esgotar o prazo limite e absoluto sem procederem à sua marcação conforme o solicitado pelo promitente comprador, inviabilizaram a celebração definitiva do contrato prometido, incumprindo o contrato-promessa.
Não constituiria qualquer óbice à marcação da escritura a alegação, não comprovada, de que não encontraram um notário que se dispusesse a lavrar a escritura. Primeiro, porque não se vislumbra obstáculo legal à realização da escritura referente à prometida venda; segundo, porque o que estava em causa era a marcação da escritura e a sua recusa pelo entidade competente já seria algo diferente e que ultrapassava os promitentes vendedores.
Pode-se, pois, concluir que os réus, promitentes vendedores incumpriram o contrato-promessa mediante o qual prometeram vender ao autor, promitente comprador, a fracção a destacar do prédio rústico de que são proprietários, determinando a sua resolução.
3- nulidade do contrato-promessa
Os apelantes defendem, por fim, que o contrato-promessa é nulo, argumentando com a impossibilidade legal do destacamento da parcela prometida vender e com a inviabilidade de construção nessa parcela.
O prédio rústico donde seria desanexada a parcela prometida vender tem a área global de 69.100 m2, como se alcança da certidão de requisição apresentada pelos réus na Conservatória de Registo Predial –doc. de fls. 77. E a parcela a destacar tem a área de 7.100 m2.
Destacada esta parcela, o prédio ainda ficava com uma área de 62.000 m2, ou seja, com área muito superior à unidade de cultura – cfr. Portaria 202/70, de 21 Abril.
Ora, segundo o nº 5 do art. 6º do dec-lei 555/99, de 16 Dezembro, que estabelece o regime jurídico da urbanização e da edificação, em princípio era possível destacar do prédio rústico dos réus a parcela prometida vender, desde que essa parcela se destinasse a construção habitacional com não mais de dois fogos.
Porque o prédio, após o fraccionamente, ainda ficava com área superior à unidade de cultura e desde que a parcela a destacar se destinasse a construção habitacional, não havia obstáculo legal à venda da parcela prometida vender, ou seja, a prestação a que os réus se vincularam era possível.
Logo, não enfermava de qualquer nulidade o contrato-promessa mediante o qual os réus prometeram vender ao autor aquela parcela de terreno.
Saber depois se estavam reunidos todos estes requisitos legais para outorga da escritura correspondente à prometida venda era questão que incumbia à competente autoridade notarial, que controlaria no momento dessa escritura, recusando a sua celebração se os não tivesse por verificados.
O contrato-promessa celebrado não se apresenta viciado da arguida nulidade.
IV. Decisão
Perante tudo quanto exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmar a douta sentença recorrida.
Custas pelos apelantes
Porto, 15 de Novembro de 2005
Alberto de Jesus Sobrinho
Mário de Sousa Cruz
Augusto José Baptista Marques de Castilho