Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3361/06.4TBMAI-A.P1 |  |
DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS
RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO
II- Efectivamente, no que diz respeito a estas últimas, naquela altura quem era condómino era o alienante da fracção.
Ora, representando tais despesas a contrapartida de um uso ou fruição das partes comuns do edifício que lhe couberam, é, por conseguinte, de considerar que só a este deva competir o respectivo pagamento.
III- A tal entendimento não obsta a circunstância de ter sido estipulado que o pagamento daquelas despesas seria feito em prestações e que estas se tenham prolongado por datas que ocorrem já depois da aquisição da fracção pelo ora recorrente
(Juízo de Execução do Tribunal Judicial da Maia)
Relator: António M. Mendes Coelho
1º Adjunto: Ana Paula Carvalho
2º Adjunto: Caimoto Jácome
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I – Relatório
Por apenso à execução comum que move a si e a outros o “Condomínio do Edifício Sito na Rua ….., …”, Águas Santas, veio o executado B……, residente na Rua …., nº…, …º Dto. Trás., …., Maia, deduzir a presente oposição, pedindo que, na procedência da sua ilegitimidade para a presente execução, seja absolvido da instância executiva.
Alegou para tal que é proprietário da fracção “S” do prédio representado pelo exequente desde 16 de Dezembro de 2002, data em que a comprou a C….., e que a dívida exequenda era já da responsabilidade deste último, o qual inclusivamente assumiu o seu pagamento.
Ainda assim, e, como alegou, para o caso de se entender que a sua obrigação é solidária em relação àquele C….., requereu a intervenção provocada deste para acautelar o seu eventual direito de regresso ou subrogação.
O exequente não deduziu contestação.
Por despacho de fls. 71 a 76 foi admitida a intervenção principal provocada daquele C…… e ordenada a sua citação nos termos do art. 327º do CPC.
O chamado apresentou então o articulado constante de fls. 83 e sgs., no qual, quanto à questão levantada pelo opoente na sua petição inicial, alegou que não aceita nem assume a responsabilidade pelas prestações vencidas após a venda da sua fracção, correspondentes a obras ou não, das quais nunca beneficiou, acompanhou ou lhe foram comunicadas; além disso, invocou a prescrição prevista no art. 310º als. d) e g) do C. Civil quanto à eventual dívida a seu cargo, por decurso do prazo de 5 anos ali previsto.
Notificados de tal articulado, o exequente nada disse e o opoente apresentou o articulado constante de fls. 100 e sgs., no qual pugnou pela improcedência da excepção de prescrição alegada pelo chamado.
Findos os articulados, foi proferido despacho saneador em sede do qual se decidiu julgar o executado/opoente parte ilegítima quanto às prestações de condomínio vencidas em data anterior a 16/12/2002 e parte legítima quanto às restantes e se decidiu declarar prescritas as obrigações dos títulos dados à execução quanto ao interveniente C…….
De tal decisão veio o opoente interpor o presente recurso, tendo na sequência da sua motivação apresentado as seguintes conclusões, que ora se transcrevem:
“1 – Por Despacho Saneador foi julgado parcialmente procedente a excepção de ilegitimidade passiva invocada pelo aqui recorrente quanto às prestações de condomínio vencidas até ao dia 16/12/2002, isto é data da escritura pública de alienação da fracção de cujas despesas de condomínio se trata do interveniente ao adquirente, oponente, aqui recorrente.
2 – Julgou improcedente o demais alegado na oposição à execução, declarando prescritas as obrigações decorrentes dos títulos dados à execução quanto ao interveniente C…...
3 – O recorrente não se conforma com o Despacho Saneador dele interpôs recurso uma vez que considera entre outras razões que a D. Decisão aplicou restritivamente a Lei, não levando em linha de conta todos os documentos e factos provados e trazidos à lide.
4 – Resulta provado, que foi dada à execução uma Acta de Condomínio datada de 14/07/2002, no âmbito da qual foi deliberado por maioria a aprovação de orçamento no valor de 73.021€ mais IVA, à taxa legal em vigor, a pagar em quinze prestações consecutivas a iniciar no mês de Setembro do ano de 2002.
5 – Por escritura de compra e venda com data de 16/12/2002, B….., oponente aqui recorrente, comprou a C….., interveniente na oposição, a fracção “S”, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial da Maia sob o nº2882 e inscrita na matriz predial sob o artigo 7023, e ela p.6 de 2002/11/11 foi inscrita a aquisição da propriedade a favor de B….. e D…...
6 – Por carta datada 16/12/2002 enviada pelo alienante C….. a E…… LDA., declarou aquele que: “Quanto às prestações suplementares de obras e porque elas foram decididas ainda no tempo em que eu era titular da fracção, mantenho o compromisso de as saldar nas condições já anteriormente comunicadas à V/ presa e também à comissão de acompanhamento e demais.”
7 – O recorrente alegou desde logo a excepção da ilegitimidade, porquanto a legitimidade na acção executiva encontra-se prevista no art.55º do C.P.C., a execução tem de ser promovida pela pessoa que no título executivo figure como credor e deve ser instaurada contra a pessoa que no título tenha a posição de devedor.
8 – Sendo o título executivo no presente caso é a Acta de Condomínio de 14/07/2002, da mesma e das diversas actas de condomínio juntas com o requerimento executivo, não consta como votante das deliberações, o aqui recorrente oponente, mas sim o anterior proprietário, C…...
9 – Não figurando, como não figura na acta que foi dada como título executivo como devedor nunca poderia o executado ser demandado como devedor da exequente, não fazendo algum sentido obrigar o adquirente oponente recorrente, a pagar despesas aprovadas por aquele outro?
10 – O mesmo é dizer que, em respeito absoluto pelo preceituado no art.55º do n.º1 do C.P.C., o aqui recorrente executado nunca poderia ser julgado como parte legítima.
11 – É que o art. 6º, nº 1 do DL nº 268/94, de 25/10 que atribui eficácia executiva às actas das reuniões das assembleias não dispensa a conformidade de tais actas à lei geral adjectiva que estabelece os requisitos necessários à configuração de qualquer título como condição suficiente da acção executiva.
12 – O recorrente não figurando da acta, não pode ser considerado parte legítima, conforme Art.816º do C.P.C. e art.494º al. e) do C.P.C. Vide Acórdão do S.T.J. de 10/07/08, pelo que a D. Decisão recorrida incorreu em erro de julgamento violando o disposto no art.º 55º, nº 1 in fine do C.P.C.
13 – Pelo que deveria ter sido absolvido da Instância executiva, nos termos do disposto no art.º 288º, nº1 alínea d) do C.P.C., pelo que a D. Decisão recorrida ao assim não proceder incorreu em erro de julgamento violando aquela norma legal, e como deve ser substituída por outra que julgue o oponente recorrente parte ilegítima.
14 – A Acta de Condomínio datada de 14/07/2002, foi aprovado por maioria dos presentes o orçamento da firma F…… LDA no valor global de 73.000,21 € mais IVA à taxa legal em vigor, tendo-se deliberado pelos presentes, liquidar o valor acima indicado em 15 prestações consecutivas a iniciarem no mês de Setembro do ano de 2002.
15 – Orçamento para reparação de 2 fachadas e meia segundo consta da acta de 21/03/2006 que nunca chegaram a ser efectuadas, pois que não foi junto aos autos recibo de pagamento, e da acta de 21/03/2006 relativamente às obras a realizar, refere-se ainda que irão ser recolhidos orçamentos no mercado para reparação de 2 fachadas e meia do edifício sendo discutidas numa próxima assembleia.
16 – Obras que nunca chegaram a ser efectuadas na sua totalidade e que por isso nunca foram pagas, não podendo por isso ser pedidas aos condóminos, não constituindo assim, demonstração da obrigação exequenda, fundamento substantivo da própria execução.
17 – A prestação exigida terá de ser a prestação acertada no título, devendo o objecto da execução corresponder ao objecto da obrigação definida no título executivo, onde se ficam a conhecer o objecto e os sujeitos da obrigação exequenda, se a mesma a é exigível, na medida em que está vencida e por fim que é líquida, porquanto se acha determinado o seu quantitativo nos termos do art.º 45º do C.P.C., e que assim foi violado pela decisão ora impugnada.
18 – De todo o modo as despesas orçamentadas para reparação das 2 fachadas e meia, apesar de assumidas e votadas pelo alienante, são obrigações que não transitam automaticamente pela mera alienação da res para o adquirente aqui recorrente.
19 – De facto a obrigação assumida pelo anterior proprietário apesar de ser propter rem, não se transmite ao novo proprietário, por ser não ambulatória.
20 – As despesas de grande monta, reparações estruturais, como são os de presente caso – reparação de 2 fachadas e meia, devem ficar a cargo do alienante.
21 – A ambulatoriedade não é inerente ou característica essencial das obrigações propter rem, segundo o Professor Manuel Henriques Mesquita. Ideia que revela a grande preocupação de encontrar a solução justa a partir do caso concreto e não partindo de pré-juízos puramente conceituais e desfasados da realidade.
22 – No mesmo sentido, há obrigações ligadas a direitos reais de maneira que a pessoa do devedor se individualiza pela titularidade do direito real, para logo de seguida as identificar como sendo reais ou ambulatórias, segundo Mário Júlio Almeida e Costa.
23 – No caso das despesas resultantes da conservação de fachadas ou conservação de elevadores seria injusto fazê-las recair sobre o adquirente da fracção, justificando assim a solução que preconizamos, uma vez que o adquirente não dispõe de quaisquer elementos objectivos que revelassem ou indiciassem a existência de dívidas.
24 – Nem tais prestações representam em regra na economia do instituto a contrapartida de um uso ou fruição (das partes comuns) que couberam ao alienante e, por conseguinte, só a ele deve competir o respectivo pagamento, a divida proptem rem acompanha, neste caso o seu causador e não a coisa.
25 – A reparação das fachadas diz respeito ao tempo em que o alienante habitou a fracção em causa, pelo que seria injusto fazê-las recair sobre o adquirente da fracção, aqui recorrente oponente, como fez a D. Decisão ora recorrida.
26 – Aliás só a forma de pagamento é que foi diferida no tempo porque fraccionada em prestações, pois que se tivesse sido paga de uma só vez, era o alienante interveniente o único responsável pelo pagamento na sua totalidade.
27 – Por isso salvo melhor opinião, foi mal a D. Decisão, ao aplicar restritivamente a repartição de pagamento das prestações, ao momento da alienação da propriedade, ou seja, o responsável pelas prestações até 16/12/2002 é o alienante interveniente e responsável pelas posteriores é do oponente adquirente aqui recorrente.
28 – Aplicou cegamente o regime do art. 1424º do C.C. e o nº1 do art.6º do DL 268/94 de 25/10.
29 – O regime legal, parte em abstracto do princípio que a Administração do condomínio é um terceiro em relação às eventuais alienações/aquisições de fracções, e em relação às condições negociais das mesmas, nomeadamente se o preço foi deduzido tendo em atenção a divida, nem distingue o tipo de encargos ou despesa nem o momento do nascimento da obrigação de pagamento.
30 – O exequente, Administração do Condomínio, neste caso, teve acesso a vasta informação veiculada por cartas, nomeadamente do alienante interveniente e do recorrente oponente, conforme resulta do ponto 4 da Decisão recorrida.
31 – Por isso a D. Decisão, partindo dos documentos junto aos autos, poderia e deveria ir por outro caminho, não aplicando restritivamente a lei.
32 – À revelia do que a aplicação da lei implica, pressupondo que o intérprete, não deva limitar-se a simples operações lógicas, mas tem de efectuar complexas apreciações de interesses embora dentro do âmbito legal.
33 – A D. Decisão recorrida, ao aplicar ao caso sub judice, o regime emergente do art.º 1424º do C.C., de forma puramente formalista, extraindo do seu regime legal a asserção de que só o condómino é responsável pelo pagamento das despesas em apreço, limitou-se a uma interpretação puramente conceitual da lei. 34 – A interpretação da lei, não deve cingir-se à letra da lei – cf. art. 9º do C.C.
35 – A interpretação do regime emergente do art.º 1424º do C.C. permite estabelecer orientações diversas e dissonantes com a sufragada pela D. Sentença recorrida que não podem ser liminarmente excluídas da aplicação do Direito, pelo que a D. Decisão recorrida, ao não considerar o supra alegado, incorreu em erro de julgamento violando o art. 9º, nº 1 do Código Civil.
36 – Devendo por isso ser substituída por outra que considere a oposição procedente por provada, extinguindo a presente execução no que diz respeito ao ora oponente.
37 – Por outro lado, na presente execução, a exequente usou de soluções diferentes para casos iguais, no caso de outro condómino executado, G……, que se responsabilizou pela liquidação das prestações para obras, apesar de ter sido proprietário da fracção J até Maio de 2002, conforme documento 4, carta que juntou no requerimento executivo – indo ao encontro da solução aqui sufragada pelo recorrente e em clara contradição de critérios.
38 – Violando princípios básicos de igualdade e justiça material. Questão sobre a qual a D. Decisão não se pronunciou e deveria ter conhecido ex officio, tanto mais que tal questão foi alegada pelo oponente no seu articulado, sendo tal matéria essencial para a boa decisão da causa, o que importa a nulidade da D. Decisão por iolação do disposto no art.º 668º, nº 1 alínea d) do C.P.C.”
Não foram apresentadas contra-alegações.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
Considerando que o objecto do recurso é delimitado pelas suas conclusões (art. 684º nº3 do CPC), há uma única questão a tratar: a de saber se o executado/opoente deve ser considerado parte legítima na execução.
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II – FundamentaçãoVamos ao tratamento da questão enunciada.
Para tal, são os seguintes os dados dos autos a ter em conta:
a) – os títulos executivos que baseiam a execução são:
- uma acta da assembleia de condóminos datada de 14/7/2002, na qual foi aprovada uma despesa para obras no prédio representado pelo exequente orçamentadas no montante global de 73.021,00 euros, sendo a quota-parte de cada condómino a pagar em quinze prestações consecutivas e com início em Setembro daquele mesmo ano;
- uma acta de assembleia de condóminos daquele mesmo prédio datada de 1/6/2004 que aprovou a criação de um taxa de pré-contencioso no valor de 300 euros, a ser aplicada a todos os condóminos relapsos ou prevaricadores que transitem de imediato para contencioso;
[certidão de fls. 207 e sgs.]
b) – o opoente é proprietário da fracção “S” do prédio representado pelo exequente desde 16/12/2002, data em que a comprou ao seu anterior proprietário C…..;
[escritura pública constante de fls. 40 a 43]
c) – por carta datada de 16/12/2002, envida por C…… a “E……, Lda.” e atinente às prestações a pagar ao condomínio do prédio de que o exequente é representante, por aquele foi informado que, na sequência da compra e venda da sua fracção que efectuou em 16/12/2002, “todos os assuntos relativos ao condomínio e que interessem àquela fracção deverão ser tratados com os novos proprietários e condóminos, Sr. B….. e D. D…..”, “que as prestações normais de condomínio foram por mim liquidadas até ao presente mês de Dezembro, inclusive” e que “quanto às prestações suplementares de obras, e porque elas foram decididas ainda no tempo em que eu era titular da fracção, mantenho o compromisso de as saldar nas condições já anteriormente comunicadas à vossa empresa e também à Comissão de Acompanhamento”;
[documento de fls. 9, aceite expressamente pelo interveniente C….. no artigo 34º do seu articulado de fls. 83 e sgs]
Analisemos.
Como se vê da factualidade supra referida, a execução tem por base uma quantia alegadamente em dívida atinente a despesa com obras aprovadas pelo condomínio, cujo quota-parte de cada condómino era para ser paga em quinze prestações consecutivas e com início em Setembro de 2002, acrescida da quantia de 300 euros a título taxa de pré-contencioso no valor de 300 euros, a ser aplicada a todos os condóminos relapsos ou prevaricadores que transitem de imediato para contencioso.
Quando aquela despesa com obras foi aprovada – através da acta que serve de título executivo – o opoente ainda não era proprietário da sua fracção, pois, como se vê da factualidade acima referida, tal despesa e o seu modo de pagamento foi aprovado em assembleia de condóminos de 14/7/2002 e o opoente só adquiriu, por compra, a sua fracção em 22/12/2002.
Como se prevê no art. 1424º nº1 do C.Civil, “Salvo disposição legal em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”
Por outro lado, nos termos do nº1 do art. 6º do Dec.Lei 268/94 de 25/10 “a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte”.
A responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio constitui uma obrigação “propter rem”, ou seja uma obrigação que é inerente à coisa em si – neste caso, à fracção de um prédio – e não à pessoa do seu proprietário, mas não lhe é inerente a natureza ambulatória, isto é, a sua titularidade não se altera sempre que há alteração da titularidade do direito de propriedade sobre a respectiva fracção (neste sentido, vide Henrique Mesquita, “Obrigações e Ónus Reais”, Almedina, 1990, pág. 316).
Na verdade, se é certo que em relação às despesas de condomínio integradas por prestações ordinárias e de vencimento e carácter periódico (normalmente mensal) é de aceitar que a respectiva responsabilidade pelo pagamento passe a pertencer ao novo adquirente da fracção a partir da data da aquisição e em relação a cada uma das prestações vencidas após a mesma (pois estas, naturalmente, são referenciadas a cada momento temporal do seu vencimento e são devidas por quem é condómino aquando de cada um daqueles momentos temporais), já o mesmo não se pode dizer das despesas de condomínio integradas pelo pagamento de obras de reparação no prédio aprovadas ainda antes da alienação da fracção.
Efectivamente, no que diz respeito a estas últimas, naquela altura quem era condómino era o alienante da fracção.
Ora, representando tais despesas a contrapartida de um uso ou fruição das partes comuns do edifício que lhe couberam, é, por conseguinte, de considerar que só a este deva competir o respectivo pagamento (neste sentido, Henrique Mesquita, ob. cit., pág 321, e acórdão deste mesmo Tribunal da Relação de 9/7/2007, disponível em www.dgsi.pt, onde se refere que “não deve ser imputada ao actual proprietário de determinada fracção autónoma a responsabilidade pelas despesas de condomínio relativas a um período de tempo anterior à sua aquisição, as quais continuam a ser da responsabilidade do anterior proprietário”).
Assim, porque no caso vertente são este tipo de despesas que estão em causa, a considerar-se a acta de assembleia de condóminos de 14/7/2002 título executivo para cobrança da quantia respeitante às mesmas, foi o alienante – no caso, o interveniente C…… – quem, por via de aprovação da deliberação dos condóminos, ficou obrigado ao seu pagamento [como aliás o mesmo até reconhece na sua carta referida supra sob a alínea c)].
Na verdade, além da razão substantiva que se acabou de enunciar, aquele título só o pode vincular a ele e não ao actual proprietário e ora recorrente, já que quando ocorreu tal assembleia e por via dela “nasceu” aquele título – o qual identifica o credor e o devedor, como decorre do disposto no art. 55º nº1 do CPC – quem era o condómino titular da fracção era ele.
A tal entendimento não obsta a circunstância de ter sido estipulado que o pagamento daquelas despesas seria feito em prestações e que estas se tenham prolongado por datas que ocorrem já depois da aquisição da fracção pelo ora recorrente [como decorre da circunstância de se verificar que o seu pagamento seria feito em quinze prestações a começar em Setembro de 2002 sendo que a alienação ocorreu em Dezembro de 2002].
Na verdade, o prazo de pagamento das prestações é um prazo que aproveita àquele devedor em termos de modo de pagamento de uma quantia já calculada e considerada devida por si, mas, pelas razões já acima referidas, não lhe aproveita para se poder desvincular do seu pagamento em caso de alienação da fracção.
Deste modo, e na sequência de tudo o que se vem referir, é de reconhecer que o executado/recorrente não consta como obrigado no título dado à execução consubstanciado pela acta da assembleia de condóminos de 14/7/2002, motivo pelo qual é de reconhecer a sua ilegitimidade para ser demandado com base no mesmo (art. 55º nº1 do CPC).
Por outro lado, e decorrentemente, não sendo o mesmo devedor da quantia supra referida, não pode o mesmo ser considerado relapso quanto ao seu pagamento – do que decorre também a impossibilidade da sua demanda com base no título executivo consubstanciado pela acta da assembleia de condóminos de 1/6/2004.
Como tal, na procedência da ilegitimidade do executado/opoente, é de declarar extinta a execução em relação a si.
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III – DecisãoPelo exposto, acorda-se em julgar procedente o recurso e, em consequência, declarar extinta a execução em relação ao executado/opoente.
Custas pelo exequente.
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Porto, 24/10/2011António Manuel Mendes Coelho
Ana Paula Vasques de Carvalho
Manuel José Caimoto Jácome