Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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DESPEJO
II - Com o decorrer do tempo, o modo de prestação de serviços comerciais de venda ao publico evoluíram conforma as exigências do mercado, não se podendo falar em "fim diverso".
No então Tribunal Judicial de V....., em 11 de Julho de 1991, passando posteriormente a ser processado nas Varas de Competência Mista de V....., 1º Juízo Cível, Joaquim ....., residente na Rua ....., nessa cidade, intentou contra C..... & C....., L.da, com sede na mesma rua nos n.ºs .../..., rés-do-chão, acção de despejo, com processo sumário, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento referido no art. 4º deste articulado, e a Ré condenada a despejar imediatamente o arrendado, livre de pessoas e bens.
Para tanto alegou, em síntese, ser dono e possuidor do prédio urbano que identifica, por o haver adquirido ao anterior proprietário, que havia dado de arrendamento o seu rés-do-chão a Mário ....., para estabelecimento de mercearia e vinhas. Por escritura pública de 27 de Maio de 1977 a Ré adquiriu por trespasse esse estabelecimento, que passou a usar o arrendado para ramos de negócio diversos do primitivo de mercearia e vinhos, de café, snack- bar, confeitaria, charcutaria e mercearia, melhor determinando tais actividades no art. 13º, 14º, 15º, 16, 17, 18º, 19º e 20º, denominando-se, mediante reclames, de SUPERMERCADO V....., CHARCUTARIA, GARRAFEIRA, SNACK, causando maior desgaste ao arrendado do que existiria com o comércio original. O que constitui causa de resolução desse contrato nos termos do art. 64º, n.º 1, al. b) do R.A.U..
A Ré contestou excepcionando a caducidade do direito do contrato de arrendamento, o abuso de direito, o caso julgado e impugnou que tenha destinado o arrendado para ramos de comércio diversos do inicial de mercearia e vinhos. Antes modernizou o estabelecimento, à sua custa, “dentro do contexto social do momento”. Pelo que a acção deveria ser julgada improcedente, com a absolvição do pedido ou da instância, pelas excepções arguidas, ou do pedido por via da impugnação.
Na resposta o A. rebateu as excepções invocadas , mantendo a sua versão e confirmando o seu pedido.
Foi elaborado despacho saneador que confirmou a validade e regularidade da instância, relegou para final o conhecimento das excepções e elaborou a especificação e o questionário, objecto de reclamação da Ré que não foi acolhida.
As partes produziram as suas provas e veio a realizar-se o julgamento com observância de todas as formalidades legais.
A Mer.ma Juíza respondeu ao questionário do modo que consta de fls. 167 a 169, de que reclamou o mandatário da Ré, reclamação essa decidida após a leitura das respostas – v. fls. 172.
Seguiu-se a prolação da sentença de fls. 184 a 190 que julgou a acção improcedente por não provada e absolveu a Ré do pedido.
Não se conformou o A. com a sentença pelo que dela interpôs recurso que foi recebido como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito devolutivo – v. fls. 191.
Nas suas alegações de recurso o Apelante formulou as seguintes conclusões:
1ª - As respostas aos artigos 3º e 4º da Base Instrutória, estão em contradição com as respostas ao quesito 7º e aos quesitos 39º e 43º.
2ª - Com efeito, nestas respostas, tanto se nega que a Ré prepara e vende no arrendado sandes, torradas, bifanas e “pregos”, e vende bolos e similares, como se admita que exista a prática das mesmas actividades, para o que a Ré possui “uma secção composta de um balcão frigorífico, uma máquina de café, uma banca, um fogão e uma torradeira”.
3ª - A venda de bolos e de sandes no arrendado são, aliás, factos admitidos por acordo, pelo que os quesitos 3º e 4º, até por isso, jamais poderiam ter merecido a resposta simples “Não provados”.
4ª - A douta sentença recorrida violou, por errada interpretação e aplicação, o disposto no artigo 64º, n.º 1, al. b) do R.A.U. aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90;
5ª - Entende o apelante que a venda de café à chávena, copos ou chávenas de leite e café com leite; cerveja a copo, vinho ao copo ou taça, aguardente, whisky, bebidas não alcoólicas, designadamente sumos e águas minerais; a venda de bolos e produtos porcinos fumados, designadamente toucinho, salpicões, chouriços e presunto, inteiros ou em sandes; a venda de pão; e a venda de gás, não devem considerar-se prática normal ou de uso corrente, ou acessória, ou conexa ou mesmo instrumental, num estabelecimento de mercearia e vinhos.
6ª - Não pode, por outro lado, também o apelante aceitar que se considere que, por ter havido um trespasse do estabelecimento em 1977, no qual não interveio, “o locador podia e devia contar com o exercício adicional de tais actividades”, as quais “autorizou de modo explícito”.
7ª - O “dever” imposto ao locador de prever o exercício de uma actividade diferente da contratual tem necessariamente de referir-se à data da celebração do contrato, que é o momento (único) em que ele tem o poder de estipular as respectivas contrapartidas, designadamente no que diz respeito ao montante da renda e ao destino do arrendado.
8ª - Considera ainda o apelante que, no caso dos autos, “tendo em conta o quantum da renda, a alteração unilateral da destinação convencionada é susceptível de romper o equilíbrio entre as partes” e que deve mesmo considerar-se que as actividades “extra estabelecimento de mercearia e vinhos” praticada pela Ré causam maior desgaste e maior risco ao arrendado.
Finaliza no sentido que a acção deve julgar-se procedente por provada com as legais consequências.
A Apelada contra-alegou a pugnar pela improcedência do recurso e manutenção da sentença recorrida.
Na sentença recorrida foram dados como provados os seguintes factos:
1. Da Especificação:
1.1 - O A. é dono do prédio urbano de dois pavimentos, sito na Rua ....., da freguesia de ....., desta cidade, inscrito na Matriz predial urbana respectiva sob o art. .... que adquiriu, por compra e venda em 1971 a Elvira ....., sua anterior proprietária – al. A;
1.2 – Por escritura pública de 24.03.54 esta Elvira ..... deu de arrendamento a Mário ..... o rés-do-chão deste prédio, pelo prazo de um ano renovável com início em 01-04-54, mediante o pagamento da renda mensal que mercê da actualizações é de Esc. 28.325$00 com destino a estabelecimento de mercadorias e vinhos – al. B;
1.3 - Por escritura pública de 27.05.77 a ré adquiriu por trespasse àquele Mário ..... o estabelecimento comercial que este instalou no arrendado – al. C;
1.4 – Na frontaria do rés-do-chão arrendado a ré tem um reclame com os dizeres “Supermercado V....., Charcutaria, Garrafeira e Snack” – al. D;
1.5 - A ré exerce no arrendado o comércio de mercearia e vinhos –al. E;
1.6 – Na sequência do trespasse do estabelecimento do Mário ..... para a ré o autor veio exigir aumento de renda, através de avaliação fiscal, tendo aumentado para Esc. 6.000$00 mensais – al. F;
1.7 - Por efeito da avaliação fiscal requerida pelo autor, a renda foi aumentada em Abril de 1985 para Esc. 14.250$00 mensais – al. G.
Do Questionário
2.1 – A ré vende no arrendado aos clientes café à chávena, copos ou chávenas de leite e de café com leite – resp. q.1
2.2 – Cerveja a copo, vinho ao copo, ou taça, aguardente, whisky, bebidas não alcoólicas, designadamente sumos e águas minerais – resp. q. 2º
2.3 – Vende produtos porcinos fumados, designadamente. toucinho, salpicões, chouriços e presunto – resp. q. 5
2.4 – Para a venda destes produtos porcinos fumados a ré tem no estabelecimento uma secção própria – resp. q. 6
2.5 – A ré tem no arrendado uma secção composta de um balcão frigorífico, uma máquina de café, uma banca, um fogão e uma torradeira para a prática das actividades referidas no art. 1º a 4º - resp. q. 7
2.6 – A ré tem também e permanentemente no arrendado, fruta, produtos hortícolas, tais como tomates, alface, hortaliças, feijão verde, cebolas e batatas-resp. q. 8
2.7 – Tem no arrendado uma secção de venda de pão – resp. q. 9
2.8 – A ré vende no arrendado gás, designadamente da marca Galp, não tendo o tribunal conseguido apurar o n.º de garrafas vendidas – resp. q. 11
2.9 – A ré faz a entrega das garrafas de gás aos clientes no arrendado e no domicílio deles – resp. q. 12º
2.10 – Nos primeiros meses de 1988 o autor intentou acção de despejo contra a ré relativamente ao local onde está instalado o estabelecimento comercial que sob o n.º ..... correu termos pela 2ª secção do então 3º Juízo de competência genérica desta comarca – resp. q. 16
2.11 – A transacção referida foi homologada por sentença, tendo as partes sido condenadas e absolvidas nos seus precisos termos – resp. q. 26
2.12 – O locado tem a área de 400 metros quadrados – resp. q. 27
2.13 – Era de construção antiga e os senhorios nunca fizeram obras de conservação e melhoramentos – resp. q. 28
2.14 – Por isso a ré procedeu à regularização do pavimento revestindo-o a tijoleira, instalou um tecto falso, caiou e pintou as paredes e portas, revestindo parte das paredes do sector nascente do locado com azulejos e colocou portas novas – resp. q. 29
2.15 – A ré organizou o estabelecimento por secções – resp. q. 31
2.16 – A dita “Charcutaria” é constituída por um pequeno recanto -o recanto poente- norte onde a ré comercializa produtos porcinos fumados – resp. q. 32
2.17 – Nessa secção tem uma câmara frigorífica vidrada, onde armazena, expõe e vende tais produtos – resp. q. 33
2.18 – É de reduzidíssimas dimensões e não tem autonomia em relação ao grosso do estabelecimento e do comércio praticado – resp. q. 34
2.19 – E organizou uma secção designada por “garrafeira” – resp. q. 36
2.20 – A secção apelidada de “Snack” é apenas um recanto do locado situado a poente-sul onde a ré fez instalar um pequeno balcão com o comprimento de cerca de 2,5 metros, sem cadeiras, uma máquina de café, uma pequena banca e uma torradeira – resp. q. 39
2.21 - Nesta secção não são servidas refeições – resp. q. 40º
2.22 - A ré serve aí café à chávena, mas quase exclusivamente às pessoas que vão fazer as suas compras ao estabelecimento que o pretendam – resp. q. 41
2.23 - E nessa secção por vezes vende umas bebidas, alcoólicas ou não, bem como sandes de produtos fumados correntes – resp. q. 43.
* * *
São, em princípio, as conclusões da alegações do recorrente que delimitam o âmbito e o
Objecto do recurso – art. 684º, n.º 3 e art. 690º, n.º 1 do CPC.
Não nos cumpre, pois, apreciar as excepções deduzidas pela Ré, já decididas a contento das partes na sentença objecto deste recurso.
Começa o Apelante por alegar haver contradição entre as respostas dadas aos quesitos 3º e 4º com a dada aos quesitos 7º, 39º e 43º.
Quando lidas as respostas aos quesitos o Advogado do Apelante/Autor não pediu qualquer esclarecimento ou reclamou de contradições, sendo essa a fase própria para solucionar esses assuntos – art. 653º, n.º 4 do CPC. Tal não o impede que venha agora a suscitar tal questão, como e faz e devemos apreciar.
São do seguinte teor os quesitos 3º e 4º:
3º
Prepara e vende sandes torradas, bifanas e “pregos”?
4º
Vende bolos e similares?
Ambos estes quesitos tiveram resposta de “não provado”
Vejamos agora o que se alega estar em contradição.
7º
A ré tem no arrendado uma secção composta de um balcão frigorífico, uma máquina de café, uma banca, um fogão e uma torradeira para a prática das actividades referidas em 1º a 4º?
39º
A secção apelidada de snack é apenas um recanto do locado, situado a poente-sul, onde a ré fez instalar um pequeno balcão, com o comprimento de 2,5 metros, sem cadeiras, uma máquina de café, uma pequena banca e uma torradeira?
43º
E, nessa secção, por vezes, vende bebidas alcoólicas ou não, bolos, bem como sandes de produtos fumados correntes?
Todos estes quesitos tiveram a resposta de “Provado”.
Temos, pois, por via da resposta negativa aos quesitos 3º e 4º haverá contradição com as respostas aos restantes quesitos citados. E em quê’ Na preparação e venda de sandes, torradas, bifanas, “pregos” e venda de bolos e similares.
Porém, dúvidas não subsistem de que a ré prepara e vende tais artigos, mesmo pelas respostas dadas a outros quesitos e como ela própria aceita.
Trata-se de matéria de pouco relevo para a decisão da causa, atento o restante da prova feita. Não é por estar em contradição a venda das sandes, torradas, bifanas e “pregos” que a acção deixa ou não de proceder, não constituindo nulidade se sentença prevista no art. 668º do CPC.
Improcedem, por conseguinte, as três primeiras conclusões das doutas alegações do Recorrente.
A questão principal de recurso, e bem o salienta o Apelante, é se no estabelecimento dos autos, se pratica actividade diversa da contratualmente estipulada.
Na verdade, intentou a presentes acção invocando a causa de resolução do contrato de arrendamento prevista no art. 64º, n.º 1, al. b) do R.A.U.
Dispõe tal preceito:
“1 – O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário:
a) . . .
b) Usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina;
c) . . .”
Já o art.1038º do Cód. Civil sob a epígrafe de “Obrigações do locatário”
dispunha na sua alínea c) “Não aplicar a coisa a fim diverso daquele a que ela se destina”, o que constituiria segundo as regras gerais dos contratos, fundamento para resolução do arrendamento, nos termos do disposto no art.802º, n.º1 do mesmo Código.
No Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, do Cons. Aragão Seia, 2ª ed., fls. 288, é feita a seguinte nota a tal preceito:
“ Se no contrato de arrendamento fica consignado que o exercício da actividade a exercer tem por finalidade qualquer ramo de comércio ou industria é sinal de que o arrendatário é livre de desenvolver qualquer ramo de negócio comercial ou industrial no arrendado.
Se o arrendatário dá ao arrendado destino completamente diferente do acordado está-se perante uma nítida violação do contrato, que dá ao senhorio o direito de o resolver.
Se, pelo contrário, se circunscreve o arrendamento a determinado ramo de negócio e no arrendado se desenvolvem conexamente outras actividades similares, complementares ou a ele ligadas há que proceder à interpretação do negócio jurídico, nos termos dos arts. 236º a 239º do C.C., para se determinar se o arrendatário violou a sua obrigação.”
Pela matéria dada por provada, dúvidas não há que na data da celebração do contrato de arrendamento, por escritura de 24 de Março de 1954 (vão já mais de 49 anos –cerca de meio século), o locado foi destinado “estabelecimento de mercearia e vinhos e não pode ser aplicado a outro fim”– v. escritura de fls. 13
Que comércio se fazia em 1954 numa mercearia e de venda de vinhos?
O mais normal seria a venda de produtos alimentares, numa parte, e de “tasco”, ou “taverna” noutro de modo que encerrando por via de horário laboral a mercearia às 19 horas, continuaria a venda no outro lado, extremidade, ou “porta”, dos mesmos produtos e de alimentos e bebidas (sobretudo de vinho) na segunda actividade.
Queremos com o isto dizer que os produtos comercializados e os serviços prestados, atendendo à mudança do tempo, à actualização da actividade de mercearia e vinhos, no essencial continua a mesma. Se antes vendia sandes de pão com chouriço ou presunto na parte de taverna, hoje vende os mesmos produtos e outros na charcutaria, com fumados, no pão na secção própria. E não só vende vinho “carrascão” , mas whisky e outras bebidas, alcoólicas ou não, como o exigem os actuais consumidores. Tem um balcão frigorífico, uma máquina de café, um fogão e uma torradeira, talvez anteriormente tivesse um “mosquiteiro” e “chocolateira” para servir o café (em 1954 de saco).
Queremos com isto dizer, que com o decorrer do tempo, o modo de prestação de serviços comerciais, de venda ao público, evolucionam, conforme as exigências do mercado e, mesmo, dos regulamentos estatais sobre a venda de produtos alimentares e restauração.
No caso dos autos não há desgaste no arrendado, até por virtude das obras nele realizadas, à custa da Apelada, nunca lá tendo aplicado quaisquer obras o Apelante e antecessores, oferecerá melhores condições de segurança do prédio.
É certo que a renda pelo pagamento do locado não acompanhou o desenvolvimento do que nele é exercido, de “mercearia e vinhos” para “Supermercado V.....”, “Charchutaria”, “Garrafeira”, “Snack”. Sendo certo que a denominação foi alterada mas a actividade nele exercida, com as modificações do ramo destes comércio atrás referidas, é a mesma.
Se a renda não corresponde ao valor económico do locado, na actualidade, é questão do Legislador a que somos alheios.
A não ser a venda de gás que na data do contrato de arrendamento não existia. Sendo certo que tal comércio é perigoso, aspecto a que o Apelante não deu a devida relevância na discordância com a sentença da 1ª instância. Porém, trata-se de um ramo de negócio secundário, que passou a ser praticado em grande número de mercearias, dos centros urbanos e de bairro. Onde se compra o arroz, por facilidade, compra-se o gás, sendo que se trata de despesas do lar inscritas em “mercearia” – v. ac. RL, de 17/01/95, CJ, t. I, pág. 87.
A cedência e uso do estabelecimento por trespasse do anterior locatário em nada influi no fim a que se destinava, não sendo momento para obtenção de maior renda pelo senhorio, sendo a sua autorização ao acto de ínfima importância, como resulta do disposto no ar. 111º, n. 1 do citado R.A.U. – sobre esta matéria, quase idêntica ao caso dos autos, v. ac. RL, de 20/06/96, CJ, t. III, pág. 121.
“V. também o ac. Da Relação de Lisboa, de 5 de Abril de 1961, Jurisprudência das Relações, 7º (1961), pág. 273, que entendeu que, no arrendamento para o exercício de comércio de vinhos a retalho, o inquilino não dá ao prédio destino diferente se fornece aos seus clientes aperitivos, e se segundo refere-se às actividades que, segundo os usos e costumes, acompanham a exploração de dada actividade de comércio ou de indústria.” – Vasco Lobo Xavier, in RLJ, 116-160.
Por todo o exposto, sem necessidade de maior fundamentação, se conclui pela improcedência das restantes alegações das alegações. Na sentença recorrida não foi cometida qualquer violação a preceito legal, antes se fez correcta interpretação e aplicação da lei ao caso sub judice.
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Nestes termos acorda-se em julgar improcedente a apelação e confirmar a douta sentença recorrida.Custas pelo Apelante.
Porto, 10 de Julho de 2003
Rui Fernando da Silva Pelayo Gonçalves
Manuel António Gonçalves Rapazote Fernandes
António Luís Caldas Antas de Barros