Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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INCUMPRIMENTO
MORA
- quando, em consequência da mora, se verificar a perda de interesse (objectivamente apreciada) do credor na prestação;
- quando, mantendo-se o interesse, a prestação não for realizada no prazo cominatório, suplementar e razoável, que o credor fixar;
- quando o devedor faça inequívoca e categórica declaração de que não pretende cumprir, caso em que esta dispensada a interpelação.
Relatório
Os Autores
B………………. e
C…………….,
propuseram acção contra
D…………….., LDª,
ambos já melhor identificados com os sinais dos autos, peticionando:
a – que seja declarado resolvido o contrato-promessa celebrado entre os Autores e a Ré identificado nos arts 4º e 5º da petição inicial;
b – que seja a Ré condenada a restituir aos Autores a quantia recebida a título de sinal em dobro, no valor de € 29.927,87, acrescida de juros legais desde a citação da ré e até efectivo pagamento e a ré condenada no pagamento das custas.
Alegam para tanto e em síntese que celebraram com a Ré contrato-promessa de compra e venda de uma fracção, cuja cópia se encontra junta a fls. 24 e seguintes dos autos, tendo entregue a título de sinal e princípio de pagamento 3.000.000$00, tendo sido estabelecido no referido contrato que a restante parte do preço será paga no acto de celebração da escritura de compra e venda que se prevê realizar-se até 19/10/2001 e logo que toda a documentação se encontre em ordem para o indicado fim; não tendo o contrato de compra e venda sido celebrado até à data estipulada, e que após várias interpelações dos Autores para que a ré celebrasse a escritura pública, a Ré notificou os Autores para estarem presentes no Cartório Notarial de Gondomar no dia 9 de Dezembro de 2002, não tendo aí comparecido nem contactado posteriormente os Autores, face ao que estes enviaram à Ré carta registada com A.R. cuja cópia está junta a fls. 40, a decretar o contrato resolvido e a pedir a devolução do sinal em dobro.
Citada, a Ré contestou fora de prazo, tendo, por despacho de fls. 76, sido a mesma julgada extemporaneamente apresentada e, por conseguinte, não admitida.
Por despacho de fls. 82, e face à falta de contestação por parte da ré, foram considerados confessados os factos articulados pelos Autores na conformidade do estatuído no art. 484º do Código Processo Civil, como serão todas as outras disposições legais infra citadas de que se não faça menção especial.
Foi proferida decisão através da qual se julgou provada mas totalmente improcedente a presente acção, absolvendo a Ré dos pedidos deduzidos.
Inconformados, interpuseram os AA., tempestivamente, recurso aduzindo para o efeito a seguinte matéria conclusiva nas alegações oportunamente apresentadas que passamos a reproduzir apesar da sua extensão:
1- B…………. e C……………, propuseram a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo Ordinária contra D…………, Ldª , peticionando:
a ) que seja declarado resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os Autores e a Ré melhor identificado nos itens 4 e 5 da P.l.;
b ) que seja a Ré condenada a restituir aos Autores a quantia recebida a título de sinal em dobro, no valor de 29.927,87 €, acrescida de juros legais desde a citação da Ré e até efectivo pagamento;
c ) que seja a Ré condenada a pagar as custas e demais despesas do processo, tendo para tal apresentados os fundamentos constantes na P.I., a qual por mera economia processual se dá aqui por integralmente reproduzida;
Ocorre que, citada a Ré apresentou esta contestação fora de prazo, conforme despacho de fls. 76, pelo que não foi admitida.
2- Assim, por despacho de fls. 82, e face à falta de contestação por parte da Ré, foram considerados confessados todos os factos articulados pelos Autores, tanto mais que, assim decorre do art. 484 n°1 do C.P.C.
3- Ora, face à não contestação da Ré foram dados como provados todos os factos articulados na P.I, os quais constam devidamente na matéria de facto dada como provada da, aliás, douta sentença de que ora se recorre.
4- Porém pese embora a presente Acção tenha sido considerada totalmente provada, o certo é que foi considerada totalmente improcedente, o que os Autores ousam discordar, pelo que, interpuseram o competente Recurso.
5- Salvo o devido respeito, entendem os aqui Apelantes que fenece razão à Meritíssima Juiz a quo ao considerar totalmente improcedente a presente Acção.
6 - E que entende a Meritíssima Juiz a quo que não se encontram preenchidos in casu os pressupostos legais dos art°s 432, 437 e 801 do Cód. Civil, para que se considere que os Autores têm direito a resolver o contrato de promessa celebrado com a Ré .
7- Porquanto, entende a Meritíssima Juiz a quo que "os factos provados não integram um incumprimento definitivo do contrato de promessa de compra e venda susceptível de fundamentar o direito de resolução do referido contrato".
8 - A Meritíssima Juiz a quo entende que dos factos dados como provados resulta antes “a existência de mora ou atraso da Ré no cumprimento da obrigação assumida no contrato de promessa, ou seja, da obrigação de celebração da escritura pública de compra e venda da fracção prometida vender ".
9- E, como a Meritíssima Juiz a quo entende que dos factos dados como provados resulta somente mora da parte da Ré no cumprimento, e, orientando-se por um dos entendimentos da Jurisprudência e Doutrina, que entende que só o incumprimento definitivo é susceptível de fundamentar o direito à resolução do contrato de promessa de compra e venda, julgou a presente Acção totalmente improcedente.
10- Entende a Meritíssima Juiz a quo que dos factos dados como provados resulta que o cumprimento da obrigação assumido pela Ré ainda é possível, e dessa forma não ocorreu o incumprimento definitivo, sendo que, dessa forma não pode haver lugar à resolução do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a os Autores e a Ré.
11- Pois, a Meritíssima Juiz a quo entende que as partes não fixaram prazo certo para a celebração da escritura pública de compra e venda, tendo fixado essa ficado sujeita a um facto futuro e incerto.
12- Mais, entende a Meritíssima Juiz a quo que mesmo que as partes tivessem fixado um prazo certo para a celebração da escritura pública de compra e venda, a sua não celebração no prazo fixado não dá lugar a incumprimento definitivo da obrigação, mas, apenas dá lugar à mora.
13- Por outro lado, a Meritíssima Juiz a quo entende que a conversão da mora da Ré em incumprimento definitivo só podia ocorrer pela interpelação admonitória da Ré, e que dos factos dados como provados não resulta que os Autores tivessem efectuado tal interpelação admonitória à Ré.
14- Porquanto, a Meritíssima Juiz a quo é do entendimento que, pese embora, a Ré tivesse marcado data para a celebração da escritura pública, e não tivesse comparecido á mesma, não constitui uma clara intenção da Ré em não cumprir com o contrato promessa celebrado com os Autores.
15- O presente recurso versa somente sobre matéria de direito. Assim sendo,
16- desde logo ousam os Autores discordar do entendimento da Meritíssima Juiz a quo que "os factos alegados e provados não integram um incumprimento definitivo do contrato de promessa susceptível de fundamentar o direito de resolução", mas, que factos configuram antes – e somente - a existência de mora ou atraso da Ré no cumprimento da obrigação assumida no contrato de promessa. Porquanto,
17- entendem os Autores que tendo sido dado como provado na douta sentença os itens 9 a 31 da P.I os quais, por mera economia processual, aqui se consideram integralmente reproduzido para os devidos efeitos legais que resulta como provado um incumprimento definitivo por parte da Ré na obrigação que assumiu com os Autores.
18- Pois, com o devido respeito se é dado como provado que os Autores interpelaram a Ré desde 19 de Outubro de 2001; se é dado como provado que a Ré marcou a escritura, e não compareceu e sobretudo, se é dado como provado que os Autores mesmo depois desse dia interpelaram a Ré a cumprir e esta não cumpriu, resulta claro e evidente que a conduta da Ré preenche os requisitos legais do art° 801 n°1 e n°2 do Cód. Civil, isto é, a Ré manifestou de forma clara e inequívoca a sua intenção de não cumprir com a obrigação assumida. Assim,
19- Por outro lado, discordam os Autores quando a Meritíssima Juiz a quo refere que a obrigação assumida pela Ré ainda é possível, até porque os Autores não alegam qualquer impossibilidade de cumprimento da obrigação como fundamento da Acção, o que com a devida vénia, não corresponde à verdade, veja-se os itens 26 e 27 da P.I. os quais foram dados como provados, onde se refere que, o prédio não está concluído, nem obtida a licença de utilização necessária à celebração da escritura pública de compra e venda.
20- Por conseguinte, se a obtenção da licença de utilização é obrigação da Ré, e constitui condição sine a quo none para a celebração da escritura pública de compra e venda, então pergunta-se como será ainda possível à Ré cumprir a obrigação que assumiu com os Autores.
21- Mais, basta o leitura do Acórdão que se transcreve para concluir que a conduta assumida pela Ré torna a prestação impossível: "Tornou-se impossível a prestação a que se obrigou o promitente - vendedor, se à data em que foi interpelado para a outorga da escritura, estava já construído um edifício no lote de terreno que ele aquele prometera vender. II- se o dito promitente - vendedor não faz prova de qualquer facto que afastasse a presunção de culpa da sua parte ( n°1 do art ° 799 do Cód Civil) há que concluir que a prestação se tornou impossível por causa que lhe é imputável. III- O mesmo terá de restituir em dobro o sinal passado - RL 29-03-1990 CJ, 1990 - 2 ° 143.
22- Aliás, Acórdão este que se aplica ao caso sub judice, onde os factos que estão em causa são idênticos.
23- Ademais, não concordam os Autores com douto entendimento da Meritíssima Juiz a quo, quando refere que não foi fixado qualquer prazo, mas, mesmo que o fosse o não cumprimento em tal data dá somente lugar à mora, suportando-se do disposto no art ° 804 n ° 2 do Cód. Civil.
24- Acontece, porém, que no art° 804 n° 2 do Cód. Civil refere que incorre em mora o devedor que não cumpriu em tempo devido, pressupondo que a prestação ainda é possível, todavia, no caso em apreço tal prestação não é possível face à inexistência da licença de utilização, que incumbia à Ré obter.
25- Acresce que, mesmo que se entenda que não havia prazo fixado, o que não ocorre veja-se os itens 9, 10 e 11 da P.I, os quais foram dados como provados, o certo é que a própria Ré fixou uma data para a celebração da escritura pública de compra e venda - o dia 9 de Dezembro de 2002, porém, não compareceu esta à mesma.
26- Contudo, mesmo depois de tal data os Autores interpelaram a Ré a cumprir a sua obrigação, como resulta do item 19 da P.I.
27- Assim, com o considerado respeito, entendem os Autores que a mora em que incorreu a Ré ao não celebrar a celebração da escritura pública de compra e venda até ao dia 19 de Outubro de 2001, foi convertida em incumprimento definitivo com a sua conduta de marcar a data para a realização da escritura pública de compra e venda e não comparecer, e mesmo depois de tal data os Autores a interpelarem, esta não cumprir, o que configura uma clara interpelação admonitória, como prevê o art. 808º n°1 do Cód. Civil.
28- Pois, com a considerada estima pela douta sentença, pergunta-se que mais oportunidades poderiam os Autores dar à Ré, ou melhor, o certo e correcto era os Autores estarem eternamente à espera que a Ré se lembra-se (?) de cumprir as suas obrigações ???
29- Todavia, mesmo que se entenda que a douta opinião da Meritíssima Juiz a quo está correcta ao considerar que a conduta da Ré não configura um incumprimento definitivo do cumprimento da sua obrigação para com os Autores, mas, apenas, faz com que inicie a sua mora no cumprimento, o certo é que, há corrente doutrinaria e jurisprudencial que é do entendimento que basta a simples mora do promitente-vendedor para que o promitente-comprador possa exigir a restituição do sinal em dobro, sendo que cita a título de exemplo o anot. ao S.T.J, de 15-12-1998 BMJ, 482º-246; STJ de 27-11-1997, BMJ 471-388 e de 26-05-1998, CJ/STJ, ano VI, tomo II, pág 100; o Acórdão STJ de 10-12-1997, CJ/STJ, ano V, tomo 117, 1997, pág. 164.
30- Desta forma, e suportando-se no valor jurídico que a Doutrina e a Jurisprudência tem entre nós, a douta sentença de que se recorre contraria os mais recentes Acórdãos e Doutrina.
31 - Ademais, e em última chamada de atenção esqueceu-se a Meritíssima Juiz a quo que os Autores alegaram que face ao claro e culposo incumprimento da Ré, perderam o interesse na aquisição da fracção em causa, atento o longo lapso de tempo que decorreu entre a celebração do contrato de promessa e a presente data - veja-se item 36 da P.I, o qual foi dado como provado.
32- Assim, à luz do que dispõe o art° 808 n°1 do Cód. Civil, tendo os Autores fixado um prazo para o cumprimento da obrigação da Ré - 19 de Outubro de 2001, e esta não cumpriu, e tendo os Autores desde tal data esperado que aquela cumprisse, sendo que esta própria impõe uma data para o cumprimento - 9 de Dezembro de 2002, e não o cumpriu, e mesmo assim, depois desta data os Autores esperaram que ela cumprisse, e não cumpriu, é claro e evidente que a falta de interesse dos Autores alegam no item 37 da P.I. é justa, e cabe dentro dos pressupostos legais do art. 808º n°1 do Cód. Civil .
33- Pois, é claro e evidente que o comportamento doloso da Ré, que sucessivamente protelou a marcação da escritura e que usando de má fé, fabricou uma data para a celebração da escritura que não compareceu, é mais que suficiente para que os Autores tenham perdido o seu interesse na prestação que era devida e deve-lhe ser devolvido o sinal em dobro.
34- Face ao exposto ao considerar a presente Acção totalmente improcedente por entender que, pese embora os factos alegados pelos Autores tenham sido totalmente dados como provados, não configuram um incumprimento definitivo da parte da Ré da obrigação que assumiu perante os Autores violou a douta sentença o disposto nos art.s 442º n°2, 801 n°2, 805º e 799º n°1 do Cód. Civil.
35 - Mais, ao não considerar a perde de interesse dos Autores devidamente alegado no item, 37 da sua P.I. violou a douta sentença o preceituado no art. 808 n°2 do Cód. Civil .
Termos em que, deve o presente recurso de apelação ser julgado procedente e em consequência ser revogada a douta sentença apelada, substituindo-se por outra que julgue a acção totalmente procedente.”
Foram apresentadas contra-alegações pela Recorrida nas quais se sustenta a manutenção da decisão na parte sob recurso interposto pela Ré.
Foram colhidos os vistos legais dos Exmºs Juízes Adjuntos pelo que importa decidir.
THEMA DECIDENDUM
A delimitação objectiva do recurso é feita pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal decidir sobre matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam do conhecimento oficioso, art. 684 nº3 e 690 nº1 e 3.
A questão em apreciação no recurso interposto traduz-se em saber se estão reunidos os pressupostos, perante a não contestação dos factos articulados na PI, para a resolução do contrato promessa por incumprimento definitivo da Ré e verificada a perda de interesse dos Autores na prestação.
DOS FACTOS E DO DIREITO
DOS FACTOS
Para melhor facilidade expositiva e de compreensão do objecto do recurso passamos a reproduzir em nota de rodapé a factualidade considerada assente e provada sobre a qual se estruturou a decisão proferida que foi do seguinte teor: (1)
Vejamos perante a factualidade referida da bondade da decisão conhecendo da questão suscitada.
Contrato promessa é a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos a celebrar determinado contrato, advindo a bilateralidade de haver vinculações a adstringir ambas as esferas jurídicas: A função de tal negócio consiste em vincular as partes a uma prestação futura, isto é, em obrigar a conclusão de um contrato futuro, que por agora se não quer ou se não pode realizar, sendo certo ainda que o seu objecto imediato não a objecto do contrato a concluir, mas a própria conclusão dele.
Através deste contrato, por conseguinte, viram as partes nascer na respectiva esfera jurídica a vinculação para a realização de uma concreta prestação debitória, criando para o promitente a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido.
No caso dos autos, atento o facto provado sob o ponto 2, conclui se que efectivamente entre o autor e a ré foi, em 23 de Fevereiro de 2000, assumido um acordo escrito juridicamente qualificável como contrato promessa bilateral de compra a venda, onde se perspectivou a celebração do contrato definitivo para uma data até final até 19/10/2001, conforme o facto provado sob o ponto 4. b).
Acontece que esse acordo não foi cumprido, como impunha que o fosse o disposto no art. 406° n° 1 do Código Civil.
Ora, o não cumprimento de qualquer obrigação é susceptível de desencadear, atento o efeito produzido, designadamente as situações de incumprimento definitivo ou de mora, sendo certo que, quanto ao contrato promessa, só o não cumprimento definitivo permite abrir caminho a resolução do contrato (art. 432° do Código Civil) e a sanção prevista no art. 442° n° 2, do mesmo diploma.
Importa, pois, atento o peticionado pelos AA. no caso dos autos, determinar a situação de incumprimento definitivo e a quem esta pode ser imputada.
A mora do devedor é o atraso culposo no cumprimento da obrigação.
Na concreta estatuição do n° 2 do art. 804°, o devedor incorre em mora quando, por causa que lhe seja imputável, não realiza a prestação no tempo devido, continuando esta a ser ainda possível. Porem, a simples mora do devedor não confere, em regra, como já se disse - ao credor o direito de resolver o contrato. A resolução do contrato só é permitida quando haja incumprimento definitivo imputável ao devedor.
Dois casos há, no entanto, que o art. 808.° do Código Civil equipara ao não cumprimento definitivo, ao prescrever no seu n° 1 que: "se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.".
Assim, nos termos deste normativo, há incumprimento definitivo em duas situações:
a) quando, em consequência da mora, se verificar a perda do interesse (objectivamente apreciada, por imposição do n.° 2 do mesmo artigo) do credor na prestação;
b) quando mantendo se o interesse, a prestação não for realizada no prazo cominatório, suplementar a razoável, que o credor fixar.
Quanto à primeira situação, convém ter presente que à perda de interesse não basta a simples diminuição tem de resultar (sempre) da mora no cumprimento a não de qualquer outra circunstância. Depois, a perda do interesse tem assumir um carácter objectivo, não podendo resultar de uma simples perda subjectiva de interesse. Ou seja, a superveniente falta de utilidade da prestação para o credor terá que resultar objectivamente das condições a das expectativas concretas que estiveram na origem da celebração do negocio (art. 808° n° 2, do Código Civil), bem como das que, posteriormente, venham a condicionar a sua execução.
A par destas situações geradoras de incumprimento definitivo, existem ainda outras que necessariamente o implicam.
Concretizando, deve também afirmar-se o incumprimento definitivo, sem necessidade de interpelação admonitória, quando o devedor comunica ao credor, de forma categórica, seria a definitiva, quer antes do vencimento, quer na pendência da mora, a sua intenção de não cumprir.
Apesar de não estar directamente prevista na lei, a configuração desta situação como incumprimento definitivo impõe-se pela sua própria natureza, uma vez que tanto a interpelação como a fixação de prazo suplementar seriam actos inúteis.
Acresce ainda que as partes podem fixar no contrato um prazo para o cumprimento das prestações, o que é susceptível de, quando não respeitado o prazo, gerar também o incumprimento definitivo.
No entanto, o alcance dessa fixação de prazo é variável de acordo com a vontade das partes, expressamente indicada ou dedutível por interpretação negocial.
Concretamente, a fixação do prazo pode revestir a natureza de um termo absoluto, essencial, quando puder concluir-se que a prestação tem de ser efectuada dentro dele sob pena de a prestação já não ter interesse para o credor; e há também casos em que, embora não esteja expressamente previsto um prazo, pelo menos de forma directa, se verifica a manifesta perda de interesse do credor, como sucede nos exemplos clássicos do artista convidado para um festa de aniversário.
Nestes casos, há, então, um termo essencial.
No fundo, o importante é a indagação do significado do prazo certo fixado para serem emitidas as declarações de vontade a que terá que ser deduzido do material interpretativo fornecido pelas panes, da natureza da promessa, do comportamento posterior dos promitentes ou de outras circunstancias relevantes.
O fulcro da questão reside na essencialidade ou não do termo fixado como característica inerente ao contrato e na sua projecção no acordo celebrado.
Com efeito, se estivermos perante um prazo essencial, a sua não observância, haja ou não uma qualquer imputação ou responsabilidade nesse desinteresse recíproco, gerará um incumprimento definitivo, conducente a resolução.
Pelo contrario, a inclusão, no contrato promessa, de um prazo apenas "relativamente fixo" não acarreta incumprimento definitivo, mas, quanto muito, a susceptível de constituição em mora sem prejuízo de, aqui, ser aplicável o disposto no art. 808° Código Civil.
Em suma, podem-se elencar do seguinte modo as situações em que, com interesse para o caso concreto, tem lugar o incumprimento definitivo e, consequentemente, a resolução do contrato e a aplicação das sanções previstas no art. 442° n°2 do Código Civil
- quando, em consequência da mora, se verificar a perda do interesse (objectivamente apreciada) do credor na prestação;
- quando, mantendo-se o interesse, a prestação não for realizada no prazo cominatório, suplementar a razoável, que o credor fixar;
- quando estiver fixado, no contrato, um termo essencial;
- quando o devedor faça à inequívoca e categórica declaração de que não pretende cumprir, caso em que estará, naturalmente, dispensada a dita interpelação.
Balizado o quadro jurídico potencialmente aplicável ao caso concreto, importa, agora, analisar de que forma a que os factos provados são considerados pelo Direito.
Vejamos
Os autores invocam o incumprimento definitivo imputável à ré, alegando, em primeiro lugar, que perderam o interesse na celebração do contrato, conforme resulta do artigo 35º do seu articulado e onde concretamente referem “Atento o longo lapso de tempo que decorreu entre a celebração do contrato promessa e a presente data” – da propositura da acção.
Invocam ainda o incumprimento definitivo do contrato promessa imputável à Ré, na medida em que, tendo aquela comunicado a marcação da escritura definitiva já fora do prazo contratualmente estipulado e não tendo esta comparecido, no local, dia a hora, nem sequer se encontrando tal escritura marcada no indicado cartório notarial, incorreu a ré em incumprimento definitivo.
De facto, a ré comunicou aos autores a marcação de escritura publica para a celebração do contrato prometido fora do prazo fixado no contrato promessa cfr. nº 9 e 10 dos factos provados “ … a Ré notificou os Autores para estarem presentes no Cartório Notarial de Gondomar no dia 9 de Dezembro de 2002 pelas 9h00m, através da carta junta aos autos como documento nº 5 a fls. 37 dos autos, que aqui se dá por reproduzida.” e
“10)– No dia 9 de Dezembro de 2002 os Autores deslocaram-se ao Cartório Notarial de Gondomar, à hora designada pela Ré nos termos do nº 9, tendo os Autores se mantido no dito Cartório Notarial de Gondomar das 9 horas às 11h30m do dia 9 de Dezembro de 2002, não tendo a Ré ali comparecido e não estando a referida escritura marcada no referido Cartório Notarial naquela hora e dia, conforme documento nº 6 junto a fls. 38 dos autos, que aqui se dá por reproduzido.
Contudo, para se aferir dos efeitos a consequências do não cumprimento da prestação no prazo fixado no contrato, importa, conforme supra referido, qualificar o dito prazo: essencial ou relativo.
Em primeiro lugar, do elemento literal da cláusula de fixação de prazo não resulta a essencialidade do prazo, uma vez que não está definida a existência de uma data para além da qual o contrato prometido deixaria de ter interesse.
Além disso, o contrato não estabelece qualquer cominação para o não cumprimento do prazo, nomeadamente a resolução, o que, a existir, poderia, naturalmente, indiciar a tal essencialidade do prazo.
Por outro lado, a essencialidade do prazo não decorre da própria natureza da prestação, nem do, fim a cuja realização esta se encontra vinculada, uma vez que a escritura de compra a venda de imóvel pode ser, objectivamente, realizada depois do prazo fixado no contrato; e nem sequer se vislumbra um termo essencial subjectivo, já que essa essencialidade não ressumbra minimamente do contrato, onde designadamente nada se refere sobre o motivo da venda ou sobre o destino a empregar ao seu produto.
Assim, sendo o prazo estabelecido meramente relativo, o seu esgotamento sem que tenha havido cumprimento não basta para constituir o devedor numa situação de incumprimento definitivo, mas tão só de mora.
No caso dos autos, a Ré, ao não comparecer no dia marcado para a celebração da escritura definitiva, constituiu se, pois, em mora, e também em incumprimento definitivo.
E assim se considera em virtude das mais diversas interpelações que se têm de considerar provadas e foram alegadas na petição veja-se designadamente artigo 20.
Ora, proceder do aludido modo indicando uma data para celebração da escritura e não comparecendo no Cartório Notarial que ela própria indicara para o acto a Ré revela uma intenção corroborada pelos factos ocorridos ainda posteriormente a tal data de não cumprir o contrato promessa entre ambos celebrado, tendo presente que os mesmos efeitos da declaração expressa de não cumprir são produzidos pelo comportamento do devedor que seja univocamente incompatível com a vontade de cumprir.
Essa manifestação não pode deixar de ser considerada como inequívoca e categórica da vontade da ré em não realizar a sua prestação (declaração de venda do imóvel), sobretudo e ainda porque se revela que não terá dado qualquer satisfação aos Autores no sentido da sua desculpabilização por tal acto.
De facto, qualquer declaratário normal teria de considerar e entender aquele tipo de comportamento assumido de não comparência quando foi a própria a indicar o local e a hora para a sua celebração como a expressa vontade de não pretender cumprir a prestação a que a ré se havia vinculado, sendo certo como se disse que nenhuma justificação se mostra apresentada.
Assim sendo, a conduta da ré apresentou se como susceptível de desencadear o incumprimento definitivo da sua parte, de forma que aos autores passou a ser legitimo resolver o contrato, enquanto exercício de um direito potestativo vinculado, nos termos dos art. 432° e 801.n.° 2 do Código Civil, sem efectuar a interpelação admonitória prévia, conforme supra se disse.
E, de facto, com a apresentação da presente acção a com a citação da Ré tendo - presente por um lado, que, nos termos dos arts. 436° n°1 e 224° n°1 do Código Civil, a resolução torna-se eficaz logo que chegue ao poder do destinatário ou seja conhecida por este, e por outro, que qualquer meio de comunicação serve para se resolver o contrato, não estando a declaração de resolução sujeita a formalidades especiais (art. 219.° do Código Civil), os Autores resolveram validamente o contrato promessa entre ambos celebrado.
Mas mais, igualmente se tem de considerar, como foi aliás, que à data da propositura da acção o prédio ainda não estava concluído e consequentemente apto, para além da não obtenção da respectiva licença de habitabilidade, que à Ré sempre contratualmente incumbia alcançar, de poder extrair que os Autores alegam a impossibilidade de cumprimento pela Ré designadamente nos items 26 e 27 da PI e onde se referem tais factos tornando-se impossível a prestação a que se obrigou para além como se referiu do inequívoco cumprimento culposo da Ré da factualidade que tem de se considerar assente e que foi igualmente invocada pelos AA. da perda do interesse na aquisição da fracção em causa atento o lapso de tempo decorrido e invocado no seu articulado.
Quanto aos efeitos do incumprimento definitivo do contrato promessa em que tenha havido sinal, como é o caso do contrato em apreço, o art. 442° n° 2, do Código Civil, estabelece que "se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este ultimo, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou...", não havendo, na ausência de estipulação em contrário, lugar a qualquer outra indemnização, conforme resulta do n° 4 do mesmo amigo.
Assim, resolvido o contrato por causa imputável à Ré (declaração manifesta de não pretender cumprir por parte desta), assiste aos autores o direito de receber o dobro da quantia entregue a titulo de sinal, ou seja, € 29.927,87 acrescido de juros de mora a taxa legal, desde a citação ate efectivo a integral pagamento (art. 805.° n°1 do Código Civil).
Em suma, deve a acção proceder na totalidade
DELIBERAÇÃO
Em face do que vem de ser exposto, na procedência das conclusões recursivas revoga-se a decisão proferida e consequentemente concede-se a Apelação julgando-se a acção procedente e assim condena-se a Ré a pagar aos Autores a quantia de Euro 29.927,87 (vinte e nove mil, novecentos e vinte e sete euros a oitenta e sete cêntimos), acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação ate efectivo a integral pagamento.
Custas pela Apelada
Porto, 12 de Dezembro de 2006
Augusto José Baptista Marques de Castilho
Maria Teresa Montenegro V. C. Teixeira Lopes
Emídio José da Costa
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(1) “1) – No âmbito do seu escopo social, a Ré propôs-se e obrigou-se a promover a completa edificação de um prédio urbano sito no lugar …………., na freguesia de ……….., município de Gondomar, inscrito na matriz sob o artigo 5439 e descrito na competente Conservatória do Registo Predial sob o nº 02508/300998, composto de 3 blocos de cave, rés do chão e 4 andares, correspondendo a 30 habitações, com os respectivos lugares de garagem e arrumos individuais, prédio esse que se encontrava a construir ao abrigo da licença de construção nº 764/99, processo nº 1535/99 passada pela Câmara Municipal de Gondomar em 19/10/1999, destinando a Ré todas as fracções autónomas que iriam compor aquele à venda.
2) – A Ré celebrou com o Autor o contrato escrito outorgado em 23 de Fevereiro de 2000, assinado pelo Autor e pela Ré, cuja cópia se encontra junta a fls. 24 a 32 e cujo conteúdo aqui se dá por integralmente reproduzido, nos termos do qual a Ré prometeu vender ao Autor, ou a quem por este for indicado, e este prometeu comprar, pelo preço de 14.500.000$00, a fracção autónoma designada pela letra "R" integrada no prédio referido no nº 1 dos factos provados, correspondente a uma habitação tipo 2, sita no bloco ….., ….º andar esq., da qual faz parte um lugar de garagem, mais arrumo individual, com tudo quanto a compõem, conforme planta e mapa de acabamentos juntos em anexo ao referido contrato, que dele fazem parte integrante.
3) – Como os Autores pretenderam efectuar algumas obras além das previstas no mapa de acabamentos, outorgou o Autor com a Ré um aditamento ao contrato referido no nº2, pelo qual acordaram que o preço da fracção a adquirir passou a ser de 16.250.000$00, tudo conforme consta do documento nº 2 junto a fls. 33 e 34 dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
4) – Nos referidos contratos o Autor e a Ré acordaram que o pagamento do preço de 16.250.000$00 seria efectuado da seguinte forma:
a) – A título de sinal e princípio de pagamento o Autor entrega à Ré a quantia de Esc. 3.000.000$00, que esta dele recebeu e dá devida quitação;
b) – Esc. 13.250.000$00 no acto da escritura notarial de compra e venda, a realizar logo que toda a documentação se encontre em ordem para o indicado fim, que se prevê realizar-se até 19/10/2001, tudo conforme consta dos documentos ns 1 e 2 juntos a fls. 24 a 34 dos autos, que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
5) – Em cumprimento do acima acordado os Autores pagaram à Ré, que recebeu, a quantia de 3.000.000$00 a título de sinal e principio de pagamento, tendo solicitado empréstimo bancário para o fazer, tendo obtido os Autores empréstimo bancário junto do Crédito Predial Português, conforme documentos nº3 e nº4 juntos a fls. 35 e 36, que aqui se dão por reproduzidos.
6) – A escritura de compra e venda da fracção referida no nº 2 não foi celebrada até ao dia 19/10/2001 em virtude de nessa data a Ré ainda não ter procedido à completa edificação do imóvel nem ter ainda o mesmo legalizado.
7) – Desde 19 de Outubro de 2001, e até já antes desta data, que os Autores têm, reiterada e sucessivamente, interpelado a Ré com vista à marcação da escritura de compra e venda da fracção referida no nº 2., vindo a Ré sucessivamente a protelar a marcação da escritura publica de compra e venda, com a consequente finalização da edificação do prédio, dizendo sempre que tais actos estariam para breve;
8) – Os Autores foram esperando que a Ré finalizasse a edificação do prédio onde se integrava a fracção referida no nº 2º dos factos provados, tendo decorrido o ano de 2001 e iniciado-se o ano de 2002 e a edificação do edifício não avançava, tendo os Autores durante todo o ano de 2002 interpelado constantemente a Ré para que concluísse o prédio em causa e que celebrasse com aqueles a escritura publica de compra e venda da fracção referida no nº 2º dos factos provados.
9) – Depois de várias interpelações dos Autores à Ré para que celebrasse a Escritura pública de compra e venda da fracção referida no n.º 2.º dos factos provados, a Ré notificou os Autores para estarem presentes no Cartório Notarial de Gondomar no dia 9 de Dezembro de 2002 pelas 9h00m, através da carta junta aos autos como documento nº 5 a fls. 37 dos autos, que aqui se dá por reproduzida.
10) – No dia 9 de Dezembro de 2002 os Autores deslocaram-se ao Cartório Notarial de Gondomar, à hora designada pela Ré nos termos do nº 9, tendo os Autores se mantido no dito Cartório Notarial de Gondomar das 9 horas às 11h30m do dia 9 de Dezembro de 2002, não tendo a Ré ali comparecido e não estando a referida escritura marcada no referido Cartório Notarial naquela hora e dia, conforme documento nº 6 junto a fls. 38 dos autos, que aqui se dá por reproduzido.
11) – Desde então os Autores tentaram quer telefonicamente, quer pessoalmente, contactar a Ré para que celebrasse a Escritura pública de compra e venda da fracção referida no n.º 2.º dos factos provados, tendo esta furtado-se a qualquer contacto com aqueles e não tendo nunca mais contactado os Autores para resolver a situação .
12) – Os Autores, face a tal conduta, enviaram à Ré, por intermédio de advogado, a carta registada com aviso de recepção datada de 14 de Abril de 2003 cuja cópia se encontra junta como documento 7 a fls. 40 dos autos, e cujo teor aqui se dá por reproduzido, nos termos da qual referem que “(...) V/s Ex.ª não compareceram à aprazada escritura, que deveria ter lugar no dia 9 de Dezembro de 2002, pelas 9.00 horas, e que pela V/ falta a mesma não ocorreu, conforme Declaração Notarial.
Assim, é facilmente constatável a V/ falta ao prometido negócio, por V/ única e exclusiva responsabilidade, pelo não cumprimento do Contrato, decretando-se, pois, pela V/ omissão, a resolução do mesmo nos termos da legislação acima invocada e que, desde já, expressamente se invoca, fazendo do m/ cliente o sinal entregue.
Desta forma, se no prazo máximo de 8 dias, a contar da recepção da presente, o sinal pago pelo cliente, no valor de 15.000,00 € (3.000.000$00), não lhe for devolvido em dobro, conforme decorre do Artigo 442º nº 2, do Código Civil, ver-me-ei obrigada a recorrer aos meios judiciais adequados, nomeadamente, intentar Acção Judicial e consequente penhora de bens de sua propriedade. (...)”.
13) – A Ré recebeu tal carta, conforme resulta do documento 7 b junto a fls. 42.
14) – O prédio onde se integra a fracção referida no nº 2. dos factos provados ainda não se encontra concluído para que seja efectuada a celebração da escritura de compra e venda”.