Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ASSEMBLEIA DE COMPARTES
ACESSÃO INDUSTRIAL IMOBILIÁRIA
Rel. Deolinda Varão (302)
Adj. Des. Freitas Vieira
Adj. Des. Madeira Pinto
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I.
O Mº Pº instaurou acção declarativa com forma de processo ordinário contra B………………. e mulher C…………….. e D………………...
Pediu que fosse declarada nula a transacção efectuada em 22.10.98 na acção sumária nº ……/98, homologada em 02.11.98.
Como fundamento, alegou, em síntese, que correu termos neste Tribunal a acção acima identificada, em que foram autores B……………. e mulher C……………. e em que foi réu o D………………...
Naqueles autos, os então autores pediram que lhes fosse reconhecido o direito de propriedade sobre uma parcela de terreno com 468 m2, omissa na matriz, tendo a lide terminado por termo de transacção, que foi homologado por sentença.
Mais alegou que aquele acordo não respeitou os requisitos exigidos pelo artº 39º da Lei 68/93, de 04.09, com as alterações introduzidas pela Lei 87/97, de 30.07, - segundo o qual os proprietários de construção de carácter duradouro destinada a habitação ou a fins de exploração económica ou utilização comercial efectuada em terrenos baldios podiam adquirir a respectiva parcela de terreno mediante acessão industrial imobiliária - por no prédio em questão não terem sido concluídas quaisquer obras antes de 1993.
Os réus contestaram, impugnando os factos alegados pelo autor, invocando ainda o segundo réu a nulidade da sua citação.
Foi proferido despacho que declarou nula a citação do segundo réu por ter sido efectuada após a extinção do mesmo e, em consequência, declarou extinta a instância por impossibilidade da lide relativamente a ele.
Posteriormente, foi requerida e admitida a intervenção principal do D……………. como associado dos primeiros réus.
Percorrida a tramitação subsequente, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e, em consequência, absolveu os réus e o interveniente do pedido formulado.
O autor recorreu, formulando as seguintes
Conclusões
1ª – O nº 2 do artº 39º da Lei 68/93, de 04.09, na versão da Lei 89/97, de 30.07, ao permitir aos proprietários das construções efectuadas nos terrenos baldios a aquisição da propriedade da parcela de terreno baldio por recurso à acessão industrial imobiliária, tem subjacente que essas construções tenham carácter duradouro e sejam destinadas à habitação ou a fins de exploração económica ou utilização social, outrossim que essa aquisição tenha como limite o estritamente necessário ao fim da construção de que se trate.
2ª – Uma simples construção para arrumos de lenha e criação de galinhas e porcos não deve ser classificada e integrada na categoria das construções elencadas no artº 39º da Lei 68/93.
3ª – Entendendo a douta decisão recorrida que não existe qualquer condicionalismo quer quanto à natureza das construções efectuadas, quer quanto à extensão da parcela a adquirir, violou, salvo melhor opinião, por errada interpretação aí contemplada quanto à não comercialidade jurídica dos terrenos baldios não poder ter essa amplitude.
4ª – Foram assim violados, por erro de interpretação, os nºs 1 e 2 do artº 39º da Lei 68/93.
Os réus não contra-alegaram.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II.O tribunal recorrido considerou provados os seguintes factos (que não foram impugnados):
Correu termos neste Tribunal a acção sumária nº 165/88, em que foram autores B………….e mulher C…………… e réu o D………….. (A)
Nessa acção, os autores pediram que lhes fosse reconhecido o direito de propriedade sobre uma parcela de terreno de 468 m2, situada no lugar de …….., freguesia de ……, Mondim de Basto, que confronta de Norte, Nascente e Sul com baldio e de poente com estrada camarária, omisso à matriz, mas cuja participação para inscrição respectiva é 9/7/98, e é parte do prédio rústico, denominado “E………….”, sito no lugar e freguesia de ………, concelho de Mondim de Basto, com a área de 4 000 m2, a confrontar de Norte com F…………., de Nascente com ribeiro, de Sul com a estrada e de Poente com caminho, inscrito na matriz sob o artº 2898º e não descrito da CRP deste concelho. (B)
Tendo-lhe esse direito sido reconhecido por sentença do Mº Juiz deste Tribunal, que homologou, em 02.11.98, a transacção efectuada entre autores e réu. (C)
Transacção essa efectuada em 22.10.98, na qual o réu reconheceu aos autores o direito de propriedade sobre o referido prédio, pelo facto destes o terem adquirido por acessão industrial imobiliária. (D)
Consta da acta da Assembleia de Compartes dos Baldios da Freguesia de …….., realizada em 15.07.98, junta aos presentes autos a fls. 43 e 44, o seguinte:
“…Ponto único.
Deliberação a tomar sobre uma acção proposta por B…………. e mulher C…………. sob o nº ……./98 e na qual é réu o D…………... Tendo esta acção como objectivo a construção de um armazém no baldio denominado “E………….” inscrito na matriz sob o artº 2898º, sito neste Freguesia.
Aberta a sessão foram apresentados pelo Conselho Directivo as seguintes informações:
Como é do conhecimento geral da povoação de ……. a construção do armazém do Sr. B………….. e mulher C……………., foi construído num terreno cedido pelo Conselho Directivo com a área de 500 m2, que na realidade estes ocupam e cedida no citado “E………….” sendo por isso legítima aquisição deste terreno baldio através do Instituto da Acessão Industrial Imobiliária e ao abrigo da (Lei dos baldios 68/93 de 4 de Setembro 1993). De seguida a Assembleia de Compartes discutiu exaustivamente e decidiu dar poderes ao Sr. Presidente do Concelho Directivo, G………….., para efectuar uma transacção na acção na acção sumária que corre termos no Tribunal Judicial de Mondim de Basto sob o nº ……./98 e na qual são autores B………….. e mulher C…………… e réu o D……………, reconhecendo-se que os autores adquiriram o prédio descrito no artº 2º e 10º da petição inicial, através da Acessão Industrial Imobiliária, terreno esse que foi desanexado do baldio do “E…………” descrito no nº 1 da mesma petição inicial, pagando pelo seu preço a quantia de 100$00 m2, mais conferem poderes para passar recibo e dar quitação.
Esta deliberação foi tomada por 12 votos a favor, 0 contra e 0 abstenções.” (E)
Na parcela de terreno identificada em B) não foram efectuadas quaisquer obras antes de 1993. (1º)
Os réus B…………… e mulher C…………… procederam à vedação da parcela em data posterior a 2000. (3º)
Os mesmos réus edificaram na parcela de terreno em causa uma construção que se destinou a arrumos. (4º)
Aqueles réus serviram-se da edificação em questão para o armazenamento de lenhas e criação de galinhas e porcos. (5º e 6º)
*
III.A questão a decidir - delimitada pelas conclusões da alegação do apelante (artºs 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do CPC) – é a seguinte:
- Nulidade da transacção efectuada na acção sumária nº 165/98.
Segundo o artº 293º, nº 2 do CPC é lícito às partes, em qualquer estado da instância, transigir sobre o objecto da causa.
A transacção é livre, desde que não importe a afirmação da vontade das partes relativamente a direitos indisponíveis (artº 299º, nº 1 do mesmo Diploma).
Como resulta do disposto no artº 301º, nº 1 do CPC, a transacção pode ser declarada nula ou anulada como os outros actos da mesma natureza.
A transacção é um contrato, pelo qual as partes previnem ou terminam um litígio mediante recíprocas concessões (artº 1248º, nºs 1 e 2 do CC).
Aplicam-se-lhe, por isso, as disposições gerais sobre o negócio jurídico previstas nos artºs 217º e seguintes do CC, podendo ser declarada nula ou anulada nos termos gerais, como, aliás, se diz expressamente no artº 301º, nº 1 do CPC.
A declaração de nulidade ou a anulação da transacção só podem ser obtidas em acção própria, instaurada para o efeito, e só depois do trânsito em julgado da sentença proferida naquela acção, é que se pode, com base nela, requerer recurso de revisão (artºs 301º, nº 2 e 771º, al. d), ambos do CPC).[2]
No caso, pede-se a declaração de nulidade da transacção efectuada na acção sumária nº ……/98, homologada por sentença transitada em julgado, na qual se reconheceu que os réus adquiriram por acessão industrial imobiliária uma parcela de terreno baldio.
Sustentando o autor que não se mostravam preenchidos os requisitos de que o artº 39º, nºs 1 e 2 da Lei 68/93 de 04.09 faz depender a aquisição por aquele meio do direito de propriedade de terreno baldio.
O pedido de declaração de nulidade da transacção funda-se assim no disposto no artº 280º, nº 1 do CC, que comina com a nulidade o negócio jurídico cujo objecto seja contrário à lei.
Diz o artº 31º, nº 1 da Lei 68/93 que a assembleia de compartes pode deliberar a alienação a título oneroso, mediante concurso público, tendo por base de licitação o preço de mercado, de áreas limitadas de terrenos baldios: a) Quando os baldios confrontem com o limite da área de povoações e a alienação seja necessária à expansão da respectiva área urbana; b) Quando a alienação de destine à instalação de unidades industriais, de infra estruturas e de outros empreendimentos de interesse colectivo, nomeadamente para a comunidade local.
Por seu turno, o nº 1 do artº 39º da mesma Lei estipula que os terrenos baldios nos quais, até à data da publicação da lei, tenham sido efectuadas construções de carácter duradouro, destinadas à habitação ou a fins de exploração ou utilização social, desde que se trate, de situações relativamente às quais, se verifique, no essencial, o condicionalismo previsto no artº 31º, podem ser objecto de alienação pela assembleia de compartes, por deliberação da maioria de dois terços dos seus membros presentes, com dispensa de concurso público, através de fixação de preço por negociação directa, cumprindo-se no mais o disposto naquele artigo.
Na sua redacção original, dizia o nº 2 do preceito citado que, quando não se verificassem os condicionalismos previstos no número anterior e no artº 31º, os proprietários das referidas construções podiam adquirir a parcela de baldio estritamente necessária ao fim da construção de que se trate, por recurso à acessão industrial imobiliária nos termos gerais de direito, sob pena de, não tomando essa iniciativa no prazo de dois anos a contar da entrada em vigor da lei, poderem as respectivas comunidades locais adquirir a todo o tempo as benfeitorias necessárias e úteis incorporadas no terreno avaliadas por acordo ou, na falta dele, por decisão judicial.
A Lei 89/97 de 30.07 alterou a redacção do nº 2 do artº 39º da Lei 68/93, que passou a ser a seguinte: Quando não se verifiquem os condicionalismos previstos no número anterior e no artº 31º, os proprietários das referidas construções podiam adquirir a parcela de terreno de que se trata por recurso à acessão industrial imobiliária, presumindo-se, até prova em contrário, a boa fé de quem construiu e podendo o autor da incorporação adquirir a propriedade, nos termos do disposto no artº 1340º, nº 1 do Código Civil ainda que o valor deste seja maior que o valor acrescentado, sob pena de, não tomando essa iniciativa no prazo de um ano a contar da entrada em vigor da presente lei, poderem as respectivas comunidades locais adquirir a todo o tempo as benfeitorias necessárias e úteis incorporadas no terreno avaliadas por acordo ou, na falta dele, por decisão judicial.
Como se escreveu no Ac. da RC de 13.02.96,[3] o artº 39º da Lei 68/93 tem a finalidade de regularizar situações anteriores, anómalas, de levantamento de construções duradouras, se destinadas a fins de habitação ou de exploração económica ou de utilização social.
A regularização de tais situações pode fazer-se por uma de duas formas:
a) Por alienação, da iniciativa da assembleia de compartes, desde que se trate de situações relativamente às quais se verifique, no essencial, o condicionalismo previsto no artº 31º da Lei 68/93 (artº 39º, nº 1 da mesma Lei);
b) Por recurso à acessão industrial imobiliária pelos proprietários das construções feitas com qualquer das ditas finalidades, quando não se verifiquem os condicionalismos previstos no nº 1 do artº 39º e no artº 31º (nº 2 do mesmo artº 39º).
Na primeira versão da Lei 68/93, o artº 39º, nº 2 remetia para a acessão industrial imobiliária nos termos gerais de direito (artº 1340º do CC) e dava ao interessado dois anos, a contar da data de entrada em vigor da Lei, para reclamar os seus direitos. Além disso, a alienação não podia exceder o terreno baldio estritamente necessário ao fim da construção.
Como salienta Jaime Gralheiro,[4] o actual nº 2 do artº 39º, introduzido pela Lei 89/97, criou uma disciplina muito mais liberal e desta sorte: a) passou a presumir-se, até prova em contrário, a boa fé de quem construiu; b) passou a aceitar-se o funcionamento da acessão, ainda que o valor do terreno fosse maior do que o valor acrescentado.
Acresce que se concedeu uma segunda oportunidade aos interessados que ainda não tivessem regularizado a sua situação, permitindo que a acção destinada a adquirir a construção fosse instaurada no prazo de um ano a contar da entrada em vigor da Lei 89/97.
É pacífico que o nº 2 do artº 39º da Lei 68/93 se aplica aos casos em que não se verificam quer os condicionalismos do nº 1 do mesmo preceito, quer, no essencial, os do artº 31º.[5]
A falta de verificação daqueles condicionalismos não significa, no entanto, que qualquer construção possa levar à aquisição por acessão industrial imobiliária do terreno baldio onde foi implantada – como se entendeu na sentença recorrida.
A redacção do nº 2 do artº 39º não é clara, colocando sérios problemas de interpretação, como se salientou no já citado Ac. da RC de 13.02.96.
Atente-se, no entanto, na expressão “referidas construções”, que remete para o nº 1 do preceito, onde se fala em “construções de carácter duradouro, destinadas à habitação ou a fins de exploração ou utilização social”.
A aquisição por acessão industrial imobiliária do terreno baldio só é, pois, possível, se a construção ali implantada tiver carácter duradouro e se destinar à habitação ou a fins de exploração ou utilização social.
Concordamos assim com a posição expressa no novamente citado aresto da RC de 13.02.96, concluindo, tal como ali se faz, que o nº 2 do artº 39º da Lei 68/93 permite o recurso à acessão industrial imobiliária nos casos em que a assembleia de compartes não pode tomar a iniciativa de ela própria deliberar sobre a alienação dos terrenos nos termos fixados nas als. a) e b) do nº 1 do artº 31º, que condicionam tal iniciativa aos casos de haver necessidade dos terrenos para expansão da área urbana e de haver interesse colectivo, social, na alienação.
Ou seja, a aquisição de terreno baldio por acessão industrial imobiliária nos termos do artº 39º, nº 2 da Lei 68/93 é possível quando, cumulativamente:
a) A construção nele implantada seja duradoura e se destine à habitação ou a fins de exploração ou utilização social;
b) A assembleia de compartes não possa deliberar a alienação por o terreno não confrontar com o limite da área de povoações, não ser necessário à expansão da área urbana e não se destinar à instalação de unidades industriais, de infra estruturas e de outros empreendimentos de interesse colectivo.[6]
Tendo em conta o acima exposto, uma construção destinada a arrumos, que é utilizada para o armazenamento de lenhas e criação de galinhas e porcos não é uma construção duradoura e não é, claramente, uma construção destinada à habitação ou a fins de exploração ou utilização social.
E se assim é não permite a aquisição por acessão industrial imobiliária do terreno baldio onde foi implantada, por força do disposto nos nºs 1 e 2 do artº 39º da Lei 68/93.
A transacção efectuada na acção sumária nº ……./98 é, pois, nula, por o seu objecto ser contrário às normas contidas nos citados preceitos (artº 280º, nº 1 do CC).
A sentença recorrida terá, assim, de ser revogada, julgando-se a acção procedente.
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IV.Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação procedente, revogando-se a sentença recorrida e, em consequência:
- Declara-se nula a transacção efectuada em 22.10.98 na acção sumária nº …../98 do Tribunal Judicial de Mondim de Basto, homologada por sentença de 02.11.98.
Custas pelos apelados.
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Porto, 11 de Setembro de 2008
Deolinda Maria Fazendas Borges Varão
Evaristo José Freitas Vieira
Manuel Lopes Madeira Pinto
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[1] Acção Ordinária nº ..…/05 – Tribunal Judicial de Mondim de Basto
[2] Abílio Neto, Breves Notas ao CPC, pág. 94.
[3] CJ-96-I-32.
[4] Comentário à Nova Lei dos Baldios, pág. 209.
[5] Cfr. Jaime Gralheiro, obra e lugar citados, o citado Ac. da RC de 13.02.96 e os Acs. do STJ de 04.12.07, desta Relação de 18.11.03 e 19.02.04 e da RC de 31.01.06 e 05.06.07, todos em www.dgsi.pt.
[6] É esta também a orientação dos arestos citados na nota anterior.