Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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DESPEJO
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
REVOGAÇÃO
SANÇÃO PECUNIÁRIA COMPULSÓRIA
II - O acordo revogatório do contrato de arrendamento urbano para habitação só pode prescindir de documento escrito se for imediatamente executado, ou seja, nos casos de revogação real, implicando desocupação material imediata do imóvel.
III - A sanção pecuniária compulsória estabelecida no art. 829º-A do CC, que assenta na insuficiência da execução específica para realizar efectivamente o resultado prático do cumprimento de obrigações infungíveis, não se aplica às prestações de coisas, designadamente à obrigação de restituição, findo o contrato.
Os Factos
Recurso de apelação interposto na acção de despejo com forma sumária nº…./05.3TBVCD, do .º Juízo Cível de Vila do Conde.
Autora – B………. .
Ré – C………. .
Pedido
A) Que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e a Ré.
B) Que seja, em consequência, ordenado o despejo da Ré, deixando o arrendado livre e devoluto de pessoas e bens.
C) Que a Ré seja condenada a pagar à Autora a quantia de € 1.641,21, a título de rendas e juros vencidos.
D) Que a Ré seja condenada no pagamento das rendas vincendas até efectiva desocupação do arrendado,
E) assim como nos juros de mora vincendos, à taxa legal de 4%, desde a data do vencimento de cada uma das rendas vincendas até efectivo e integral pagamento.
F) Que a Ré seja condenada, nos termos do artº 829º-A C.Civ. numa sanção pecuniária compulsória por cada dia de atraso na desocupação do arrendado, logo que decretada, num valor nunca inferior a € 50 por dia, valor esse que acrescerá ao supra referido.
Tese da Autora
Por contrato de arrendamento de 1/6/98, deu de arrendamento à Ré, para habitação, um prédio urbano de r/chão e .º andar, sito em Vª do Conde, pela renda mensal de 40.000$00.
Desde Novembro de 2004 que a Ré deixou de pagar as rendas a que se obrigou, no tempo e local convencionados.
Tese da Ré
A casa foi entregue pela Ré à Autora, livre e desembaraçada de pessoas e coisas, em 7/7/05.
A Ré apenas se encontra em dívida relativamente às rendas de Abril a Julho de 2005.
Sentença
Na decisão final de 1ª instância, o Mmº Juiz “a quo”, no pressuposto da entrega do arrendado à Autora em 7/7/05, declarou extinta a instância, por inutilidade superveniente da lide, quanto aos pedidos de resolução do contrato de arrendamento, despejo e condenação da Ré em sanção pecuniária compulsória.
Mais condenou a Ré a pagar à Autora a quantia de € 800, a título de rendas vencidas e não pagas, referentes aos meses de Abril a Julho de 2005, acrescida dos juros, à taxa legal, a contar da data de vencimento de cada uma dessas rendas.
Conclusões do Recurso de Apelação da Autora (resenha):
A – O não pagamento tempestivo das rendas integra facto continuado ou duradouro, pelo que o prazo de caducidade se conta a partir da data em que o facto tiver cessado (artº 65º nº2 RAU).
B – Pese embora tenha sido efectuado depósito relativo às rendas vencidas desde Março de 2004, tal depósito não abrangeu o mês de Março, que deveria ter sido liquidado em 1/2/04.
C – O depósito não tem natureza liberatória, porque não foi efectuado de forma definitiva, como se imporia.
O Réu não apresentou contra-alegações
Conclusões do Recurso de Apelação do Réu (resenha)
1 – Atento o disposto no artº 342º C.Civ., cumpre ao Autor fazer prova do que constitui o seu direito de crédito, o que se concretiza na demonstração da existência do contrato e da exigibilidade das rendas; só os factos extintivos ou modificativos extinguem o crédito (v.g., o pagamento), e a prova destes compete ao Réu.
2 – Ademais, a falta de pagamento é um facto negativo, cuja prova só será de impor quando seja constitutivo do direito invocado.
3 – Não tendo a Ré oferecido qualquer espécie de prova sobre o pagamento dos meses de Novembro a Março, deveria o tribunal ter considerado provado que tais rendas também se consideravam em atraso.
4 – Com a pretensa entrega das chaves, não ocorreu qualquer revogação do contrato de arrendamento.
5 – Quando muito poderia prefigurar-se uma situação de denúncia extra-judicial, cujo direito teria sempre sido exercido extemporaneamente e ao arrepio do artº 1055º nº1 al.a) C.Civ., dado não ter sido observado o prazo de seis meses aí exigido, o que implicaria que o contrato de arrendamento só se extinguisse no dia 7/1/06, ou seja, em data posterior ao julgamento da questão em crise, que ocorreu a 13/12/2005.
6 – Por outro lado, ainda que a extinção do contrato acarretasse a inutilidade superveniente da lide no tocante ao pedido de resolução do contrato, sempre ficariam de pé os pedidos de entrega ou restituição do locado e do pagamento das rendas vencidas e vincendas, bem como sanção pecuniária compulsória e juros respectivos.
7 – Da matéria de facto provada não é lícito concluir pela entrega do arrendado.
8 – O facto indesmentível é que o contrato de arrendamento celebrado entre A. e R., porque não foram cumpridas as regras de denúncia estipuladas na lei, únicas admissíveis, continua em vigor, desta feita com as rendas de Novembro de 2004 a Novembro de 2006 em dívida.
A Ré não apresentou contra-alegações.
Factos Apurados em 1ª Instância
1 – A Autora é dona e legítima possuidora do prédio composto de r/chão e .º andar, sito na Rua de ………., nºs … e …, ………., Vª do Conde.
2 – Nessa qualidade, deu de arrendamento à Ré, em 1/6/98, o r/chão do prédio identificado no § 1º,
3 – arrendamento esse celebrado mediante o pagamento mensal da renda, no montante de Esc. 40.000$00 (€ 200), pagável no primeiro dia útil do mês a que respeitar, na residência da senhoria, tudo conforme doc. de fls. 12ss., cujo teor aqui se dá por reproduzido, para os devidos e legais efeitos.
4 – A Ré não pagou as rendas relativas aos meses de Abril, Maio, Junho e Julho de 2005.
5 – No dia 7/7/05, a Ré enviou carta registada constante de fls. 85 e 86 ao mandatário da Autora, tendo incluído no sobrescrito umas chaves.
Fundamentos
A pretensão afirmada no presente recurso de apelação ancora-se na análise das seguintes questões:
- saber se, não tendo a Ré oferecido qualquer espécie de prova sobre o pagamento dos meses de Novembro a Março, deveria o tribunal ter considerado provado que tais rendas também se consideravam em atraso; aliás, a prova do pagamento de tais rendas sempre incumbiria à Ré, que não à Autora;
- saber se, com a pretensa entrega das chaves (pertenceriam ao arrendado?), não ocorreu qualquer revogação do contrato de arrendamento; quando muito poderia prefigurar-se uma situação de denúncia extra-judicial, cujo direito teria sempre sido exercido extemporaneamente e ao arrepio do artº 1055º nº1 al.a) C.Civ.; e, continuando em vigor o contrato, desta feita encontram-se também em dívida as rendas de Novembro de 2004 a Novembro de 2006;
- saber se, ainda que a extinção do contrato acarretasse a inutilidade superveniente da lide no tocante ao pedido de resolução do contrato, ficariam de pé os pedidos de entrega ou restituição do locado e do pagamento das rendas vencidas e vincendas, bem como sanção pecuniária compulsória e juros respectivos.
Vejamos tais questões de seguida, caso a caso.
I
A primeira das invocadas questões não prescinde de alguma análise do processado.O quesito 1º foi formulado com o seguinte teor: “A Ré não pagou as rendas referentes aos meses de Novembro, Dezembro de 2004, Janeiro, Fevereiro, Março, Maio e Junho de 2005?”; foi respondido, “provado apenas que a Ré não pagou as rendas referentes aos meses de Abril, Maio, Junho e Julho de 2005”.
Ou seja: não se provou que a Ré não pagou as rendas referentes aos meses de Novembro de 2004 a Março de 2005.
Todavia, não se provou igualmente o contrário, isto é, que a Ré houvesse pago ou oferecido à Autora o pagamento das sobreditas rendas.
Nem se poderia ter provado o contrário, por falta de alegação da Ré. Na realidade, percorrendo o articulado “Contestação”, verificamos que a mesma Ré não alega de forma clara, expressa ou sem subterfúgios, que pagou as ditas rendas – no artº 3º lê-se apenas que, em Abril de 2005, a Ré solicitou à Autora os recibos das “rendas pagas” (ignorando-se verdadeiramente que rendas são essas e a que meses correspondiam), para efeitos de IRS, sendo que (artº 4º) a Ré não pagou a renda de Abril, por aí se quedando a alegação.
Sublinhe-se que não seria caso, para o Mmº Juiz “a quo”, de ponderar as consequências da falta da entrega de recibo ou quitação (artº 787º C.Civ.), já que, da alegação da Ré, não se retira que recibos eram esses e a que meses se reportavam.
A matéria terá assim de ser resolvida de acordo com o ónus de prova.
Em matéria de pagamento de rendas, encontrava-se a Ré arrendatária obrigada a pagá-las, conforme disposto no artº 1038º al.a) C.Civ., e como sempre resultaria da definição legal de arrendamento urbano – artº 1º RAU.
E assim, na existência de presunção de cumprimento rectius do pagamento da renda, incumbe ao devedor provar esse mesmo cumprimento, como facto extintivo que é da obrigação, nos termos do artº 342º nº2 C.Civ. – P. de Lima e A. Varela, Anotado, artº 342º, nota 2 ou Pessoa Jorge, Lições de Direito das Obrigações (policopiadas), 75/76, pg. 341.
Desta forma, incumbia à Ré a alegação e prova do pagamento das rendas peticionadas e fundamento da resolução do contrato de arrendamento; não tendo efectuado tal alegação e logrado tal prova, deve considerar-se assente a responsabilidade da Ré no cumprimento da obrigação de pagamento das rendas invocadas.
Note-se porém que o senhorio só podia resolver o contrato de arrendamento se o arrendatário não pagasse a renda no tempo e lugar próprios, nem fizesse depósito liberatório (artº 64º nº1 al.a) RAU).
Ou seja, só a mora do arrendatário confere o direito à resolução do contrato – artº 804º nº2 C.Civ.
Esta matéria deverá ser por força integrada pela alegação do autor.
No caso dos autos, encontra-se assente que a renda deveria ser paga no domicílio da senhoria – cláusula 6ª do contrato.
Desta forma, e independentemente da demais alegação da Autora, afastada se mostra a norma supletiva do artº 1039º nº2 C.Civ. que estabelece que, se a renda ou aluguer houver de ser pago no domicílio do locatário (regra geral – artº 1039º nº1) e o pagamento não tiver sido efectuado, se presume que o locatário não veio nem mandou receber a prestação no dia do vencimento.
Desta forma, assume plena aplicação ao caso o disposto no artº 799º C.Civ., pelo que, assente o incumprimento (mora) do devedor, incumbiria a este provar que a falta de cumprimento se não devia a culpa sua.
Por tais razões, tem podido a doutrina afirmar que, na acção de despejo por falta de pagamento de renda, cabe ao senhorio apenas o ónus de provar a constituição da obrigação de pagamento (provando o contrato) e o ónus de alegar a falta de pagamento ou a mora do inquilino, mas já cabe ao inquilino o ónus de alegar e provar o pagamento da renda – ut Ac.R.L. 29/6/95 Col.III/146 (Martins Ramires) e Ac.R.G. 16/11/06 Col.I/282 (Antero Veiga); no mesmo sentido, Ac.R.C. 12/4/94 Bol.436/446 (Pires da Rosa).
Desta forma, no caso concreto, teria a Autora jus à resolução do contrato e ao montante das rendas em dívida, de Novembro de 2004 a Junho de 2005, por força do artº 56º nº2 RAU e considerando que, à data da entrada da acção em juízo, apenas se encontrava vencida a renda de Junho, e não, como decidido na sentença recorrida, ao montante das rendas entre Abril e Julho de 2005, quer porque a mora do arrendatário se reportava a um período anterior a Abril, quer porque a renda de Julho se não encontrava ainda vencida, à data da propositura da acção (Junho de 2005) e, por esse facto, não foi tal renda objecto de pedido especificado como “renda vencida”.
II
A segunda matéria prende-se com a polémica acerca da entrega das chaves, por parte do inquilino, ao senhorio – poderá tal entrega configurar revogação do contrato por mútuo consenso?A sentença recorrida respondeu afirmativamente, por aplicação do disposto no artº 62º nº1 RAU.
Não perfilhamos idêntico entendimento.
Na realidade, o acordo revogatório só pode prescindir de documento escrito se for imediatamente executado – artº 62º nº2 RAU – ou seja, nos casos de revogação real, implicando desocupação material imediata do imóvel (neste sentido, P. de Lima e A. Varela, Anotado, II, 4ª ed., pg. 591; ainda no mesmo sentido, Pais de Sousa, Extinção do Arrendamento Urbano, 2ª ed., pgs. 38 e 39, e Pinto Furtado, Curso, 2ª ed., §72).
Da mesma forma, o Ac.R.C. 17/11/84 Col.V/75, citando Galvão Teles, Arrendamento, pg. 239: “Cremos que o instituto da revogação real se deve alargar a outros domínios, para lá da matéria testamentária, e entre eles o arrendamento. Não há na lei, quanto ao arrendamento, qualquer disposição que o consagre. Mas corresponde ele a uma exigência iniludível e a uma prática ininterrupta. A cada passo, por acordo entre senhorio e arrendatário, se põe fim imediato à vigência de um contrato escrito, sem se redigir para isto qualquer documento. E parece que, na verdade, esse acordo é suficiente, desde que seguido do acto material de desocupação do prédio”.
E importa igualmente frisar a regra segundo a qual as formalidades legais de qualquer declaração são, em princípio, formalidades ad substantiam, que o mesmo é dizer que a inobservância da forma legal gera nulidade, quando outra não seja a sanção prevista na lei, de harmonia com o preceituado no artº 220º C.Civ. (cf. P. de Lima e A. Varela, Anotado, Iº vol., 4ª ed., pg. 211).
Mas importa também referir que não se mostra provado no processo qualquer acordo de vontades (mesmo que formalmente não tarifado) reportado à revogação do contrato.
Demonstrada se encontra a autoria da carta dirigida à Autora, remetida pela Ré, com a entrega de “umas chaves” (é o teor da resposta restritiva ao quesito, por substituição do determinativo “as chaves”, constante do quesito antes formulado), mas não se pode retirar daí qualquer manifestação de vontade por parte da Autora, ou mesmo qualquer comportamento concludente que se traduzisse em declaração tácita (artº 217º nº2 C.Civ.), já que se ignora se as chaves pertenciam ao arrendado, se a Autora delas fez uso (naturalmente abrindo a porta do arrendado, averiguando da desocupação ou procedendo ela própria à desocupação) e o mais que se pudesse ponderar.
Desta forma, não se mostra adequado concluir pela existência de qualquer acordo revogatório que lograsse prejudicar o direito à resolução do contrato.
Não obstante, no âmbito de um contrato de arrendamento urbano para habitação de duração limitada, o artº 100º nº4 RAU permite que o arrendatário “revogue” o contrato a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos. Ou seja, que não tenha o inquilino que suportar o contrato até ao fim do prazo ou da sua renovação, podendo desistir do mesmo a todo o tempo, com 90 dias de antecedência relativamente à data em que operam os efeitos da declaração, num caso de real denúncia do contrato, a operar no prazo de 90 dias (ut Januário Gomes, Arrendamentos para Habitação, pg. 207, e P. de Lima e A. Varela, Anotado, II/4ª ed., pgs. 685 e 686).
No caso dos autos, verificou-se uma comunicação escrita datada de 7/7/05 (já iniciada a instância da acção), com o teor “venho pela presente entregar as chaves da casa da sua cliente que se encontra livre e desocupada, podendo fazer dela o que entender”, enviada em nome e para o endereço do escritório do mandatário forense da Autora (em abstracto, os respectivos efeitos operariam no mês de Outubro de 2005, isto é, decorrido o referenciado prazo de 90 dias – artº 100º nºs 1 e 4 RAU).
Não se mostra adequado, porém, concluir que, da carta assinada pela Ré, podia o declaratário normal, em termos objectivos (artº 236º nº1 C.Civ.) extrair que a declarante arrendatária pretendia a denúncia do contrato de arrendamento, isto é, que manifestava unilateralmente a vontade discricionária de denúncia, consoante artº 100º nº4 RAU (ut Pessoa Jorge, op. cit., pg.212), e tal não apenas porque essa vontade de denúncia não se mostra claramente manifestada, como também porque se não logrou provar que as concretas chaves enviadas ao mandatário da Autora eram as chaves que correspondiam à porta de entrada do arrendado e finalmente porque tal declaração não foi feita na pessoa do senhorio, como a lei o exige, mas na pessoa de um mandatário judicial, o qual, apenas por esse facto, não é de presumir que possua poderes para receber correspondência ou outras comunicações a efectuar, noutro quadro contratual, ao respectivo mandante (esta conclusão em nada fica afectada pelo facto de a dita comunicação poder ter chegado ao conhecimento da pessoa da Autora, já que não abrangida pelo disposto no artº 224º nº1 C.Civ.).
Do que decorre que, por um lado, o pedido de resolução do contrato por falta de pagamento de rendas, e entrega do locado à Autora, deverá proceder na íntegra e, por outro lado, que as rendas vencidas e vincendas, após a propositura da acção, são devidas pela Ré, até efectiva desocupação do arrendado - artºs 58º nº1 RAU e 1045º nº1 C.Civ.
III
Vejamos agora a pretensão final, versando os pedidos de pagamento das rendas vencidas e vincendas, bem como sanção pecuniária compulsória e juros respectivos.O montante relativo às rendas vencidas, à data da propositura da acção, em que cabe condenar a Ré ascenderá agora a 12 meses, à razão mensal de € 200, ou seja, € 1 600.
Sobre esse montante vencer-se-ão juros compensatórios, à taxa legal, a partir da data de constituição da Ré em mora – artº 806º nº1 C.Civ.
Acrescerá o montante das rendas vencidas após a dita propositura da acção e respectivos juros, nos mesmos termos já descritos.
E haverá lugar à fixação possível de sanção pecuniária compulsória, para o caso de atraso na desocupação do arrendado?
Pensamos que não.
A sanção pecuniária compulsória estabelecida pelo artº 829º-A C.Civ. assenta na insuficiência da execução específica prevista no artº 827º C.Civ. (execução in natura e sub-rogatória) para realizar efectivamente o resultado prático do cumprimento de obrigações infungíveis.
A questão da fungibilidade ou da infungibilidade da prestação resolve-se, em termos práticos, pela possibilidade ou pela impossibilidade de ter lugar o cumprimento por terceiro.
Ora, esta análise constitui um problema de interpretação negocial, que não pode ser encontrada com base em critérios presuntivos (Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, § 95, e Estudos de Direito Civil, pg. 256).
Todavia, poderá afirmar-se que, em geral, as prestações de coisas são fungíveis e que mesmo que a coisa a prestar seja infungível, ou seja, insubstituível por outra (artº 207º C.Civ.), há sub-rogabilidade do devedor sem qualquer prejuízo para o credor, que vê o seu interesse plenamente satisfeito pela entrega da coisa, quer seja feita pelo devedor, quer seja feita por terceiro (Calvão da Silva, Cumprimento…, loc. cit., nota 665).
A obrigação de restituição da coisa, findo o contrato que permitia o respectivo uso ou fruição de utilidades, como é o caso da restituição de um bem imóvel arrendado, é uma típica prestação de coisa.
A execução específica da obrigação de restituição, nos termos do artº 827º C.Civ., satisfaz plenamente, no caso concreto, o interesse do credor, razão pela qual não há lugar à aplicação de qualquer sanção pecuniária compulsória, em condenação da Ré.
Resumindo a fundamentação:
I - Na acção de despejo por falta de pagamento de renda, cabe ao senhorio apenas o ónus de provar a constituição da obrigação de pagamento (provando o contrato) e o ónus de alegar a falta de pagamento ou a mora do inquilino, mas já cabe ao inquilino o ónus de alegar e provar o pagamento da renda.
II - O acordo revogatório do contrato de arrendamento urbano para habitação só pode prescindir de documento escrito se for imediatamente executado – artº 62º nº2 RAU – ou seja, nos casos de revogação real, implicando desocupação material imediata do imóvel.
III – Ainda que, no âmbito de um contrato de arrendamento urbano para habitação de duração limitada, o artº 100º nº4 RAU permita que o arrendatário “revogue” o contrato a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, a dita comunicação não prescinde de uma demonstração de vontade clara, efectuada na pessoa do senhorio, e não na do mandatário judicial, e da prova de que as concretas chaves correspondiam efectivamente à porta de entrada do arrendado.
IV - A sanção pecuniária compulsória estabelecida pelo artº 829º-A C.Civ. assenta na insuficiência da execução específica prevista no artº 827º C.Civ. (execução in natura e sub-rogatória) para realizar efectivamente o resultado prático do cumprimento de obrigações infungíveis.
V – Não tem lugar a aplicação de sanção pecuniária compulsória às prestações de coisas, designadamente à obrigação de restituição, findo o contrato, vista a respectiva fungibilidade.
Com os poderes conferidos pelo disposto no artº 202º nº1 da Constituição da República Portuguesa, acorda-se neste Tribunal da Relação:
Julgar parcialmente procedente, por provado, o recurso de apelação interposto, e, em consequência, revogar também parcialmente a decisão recorrida, decretando agora a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e a Ré e, em consequência, ordenando o despejo do arrendado, deixado livre e devoluto de pessoas e bens.
Mais se condena a Ré a pagar à Autora a quantia de € 1 600, a título de rendas vencidas, até à propositura da acção, e ainda no pagamento das rendas vencidas e vincendas até efectiva desocupação do arrendado, todas essas rendas acrescidas de juros de mora, à taxa legal, contados desde a respectiva data de vencimento, até efectivo e integral pagamento.
Custas da acção e do recurso a cargo de Apelante e Apelada, em proporção idêntica à estabelecida na sentença sob recurso.
Porto, 11 de Setembro de 2007
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha
Maria das Dores Eiró de Araújo
João Carlos Proença de Oliveira Costa