Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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OBRAS
Acordam no tribunal da Relação do Porto.
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B………. e C………., residentes no ………., freguesia de ………., Ovar, vieram propor a presente acção declarativa de condenação, com processo comum sumário contra D………., residente no ………., freguesia de ………., Ovar.Pretendem os primeiros que o R. seja condenado a realizar no locado as obras necessárias, nomeadamente a colocar no prédio locado as necessárias telhas e a substituir aquelas que se encontrem partidas, a pintar as divisões que se encontrem com a tinta levantada ou manchada, a tapar as rachaduras que se encontrem no locado de forma a minimizar o risco de infiltrações das águas pluviais, a substituir as janelas que se encontram com a madeira podre por outras e a proceder à pintura geral do locado.
O Réu contestou tal pretensão alegando, em síntese, que do contrato de arrendamento resulta serem as obras de conservação responsabilidade exclusiva dos AA. além de que as obras pretendidas pelos AA. são de valor avultado, talvez mais de 20.000,00€ e que o R. não tem possibilidades económicas para tal, ao que acresce ser tal valor manifestamente desproporcional ao valor da renda - de 145,99€ - pelo que a pretensão dos AA. consubstancia um abuso de direito na medida em que seriam necessários mais de 16 anos de rendas para pagar tais obras.
O R. conclui pedindo a improcedência da acção e a absolvição do pedido.
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A final proferiu-se a seguinte decisão:(...)
1. Nesta conformidade julgo a presente acção procedente, pelo que condeno o R. a realizar no prédio arrendado de que é senhorio as reparações necessárias a assegurar o gozo do prédio em idênticas condições às existentes à data do arrendamento, nomeadamente:
a. colocar no prédio locado as necessárias telhas
a. substituir aquelas que se encontrem partidas,
b. pintar as divisões que se encontrem com a tinta levantada ou manchada,
c. tapar as rachaduras que se encontrem no locado de forma a minimizar o risco de infiltrações das águas pluviais
d. substituir as janelas que se encontram com a madeira podre por outras e. proceder à pintura geral do locado.
(...)
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O réu apelou e concluiu da seguinte forma:
1. A cláusula 3a do contrato de arrendamento, nos termos da qual "Todos os reparos de que o prédio carecer para a sua conservação e limpeza serão feitos à custa do inquilino", é válida e plenamente eficaz, produzindo todos os seus efeitos, não existindo norma ou norma imperativas que proíbam tal convenção das partes.
2. Mesmo que assim se não entenda, sempre o R., aqui Apelante, não estaria obrigado a realizar tais obras, atendendo a que se trata de obras de conservação extraordinária, que nos termos do art. 13° n°1 do RAU, só estão a cargo do senhorio quando a sua execução lhe seja ordenada pela Câmara Municipal ou haja acordo escrito das partes.
3. Pelo que inexistindo no caso concreto os pressupostos legais para obrigar o R. a efectuar as obras, o pedido dos AA. teria de improceder.
4. Na hipótese de se entender assistir direito aos AA. de exigirem do R. a realização das obras em causa, sempre o exercício desse direito seria ilegítimo porque enquadrável na situação de abuso de direito prevista no art. 334° do C.C..
5. Com efeito, a condenação do R. na realização das obras, ditada pela sentença do Tribunal a quo, conduz a uma situação de intolerável e injusto desequilíbrio de contraprestações no contrato de arrendamento e, consequente desigualdade de tratamento entre as partes.
6. A sentença recorrida não teve em conta a situação económica do R. e do seu agregado familiar, bem como a necessidade - que ficou provada - , de ter de recorrer ao crédito bancário para custar as obras, com todos os encargos adicionais que tal implica.
7. Não ficou provado que os AA. tenham dado conhecimento ao R., aqui Apelante, de todas as deficiências do arrendado ou que tenham reclamado junto deste pela realização das obras, ao contrário do referido na sentença.
8. A sentença recorrida não fez uma correcta interpretação e aplicação do direito, designadamente, dos arts. 1030°, 1031°,al.b), 1032°doC.C..
9. A sentença recorrida violou o disposto nos arts. 13° n°1 do RAU, e 405°, 334°, 237° do C.C..
Contra-alegaram os autores argumentando pela manutenção do decidido.
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Factos provados:1. Em 22 de Outubro de 1970, E………. deu de arrendamento para fins de habitação, a F………. - mãe do A. - um prédio urbano sito no ………., Freguesia de ………., concelho de Ovar, inscrito na matriz sob o n.° 175 (doc. de fls. 10 que aqui se dá por integralmente reproduzido).
2. Pelo período de um ano, iniciando-se a 1 de Outubro de 1970 e terminando em 30 de Setembro de 1971, renovável por períodos de 30 dias, se não denunciado por alguma das partes.
3. O montante de renda anual acordado foi de 4.200$00 a pagar em duodécimos de 350$00 no primeiro dia útil do mês anterior a que dissesse respeito.
4. Contrato de arrendamento que se transmitiu ao R. por haver recebido o imóvel objecto de arrendamento por partilha por morte de sua tia, pelo que é este que recebe dos AA. as respectivas rendas e emite os respectivos recibos que entrega aos AA.
5. Os AA. são os legítimos inquilinos por o arrendamento ter sido transmitido para o A. marido por morte de sua mãe.
6. A 26 de Outubro de 2003 os AA. receberam do R. uma Notificação Judicial Avulsa no qual este procedia à actualização da renda.
7. Os AA., pagam ao R. a título de renda mensal, a quantia de 145,99€.
8. À data do arrendamento, o local arrendado apresentava-se em normal estado para as finalidades do arrendamento, não tendo rachadelas nem fissuras, não havendo penetrações de água das chuvas e não existindo por isso escorrimento nem manchas escuras de humidade.
9. O telhado do arrendado encontra-se com várias telhas partidas e tem partes em que as telhas inexistem.
10. O que provoca o gotejamento de águas pluviais no seu interior, tornando-se necessário a colocação de bacias para evitar que as águas se transmitam a todas as divisões.
11. Na cozinha, devido às infiltrações de águas pluviais, o tecto, que é de platex e se encontra embebido das águas, corre o risco de desabar.
12. Na despensa, onde se encontra um forno a lenha, houve necessidade de se colocarem ripas de madeira do chão ao telhado de forma a evitar que o telhado, que tem vigas de suporte humedecidas e podres, desabasse
13. Nos quartos houve necessidade de se providenciar por bacias, para que as águas pluviais que se infiltram pelo telhado e pelas janelas - que têm estrutura de madeira e que, devido à humidade, se encontra podre - não se alastrassem em toda a extensão dos mesmos.
14. Os quartos ostentam múltiplos buracos no tecto e junto ao rodapé, o qual tem a madeira podre, por eles entrando ratos.
15. O locado não tem casa de banho nem saneamento.
16. A sala de estar tem buracos e fissuras no tecto, fazendo com que o estuque se vá esboroando e caindo.
17. As paredes e tectos de todas as divisórias têm fissuras.
18. Algumas dessas fissuras estão situadas junto de fios condutores de energia eléctrica e junto do quadro eléctrico do locado.
19. As águas pluviais escorrem pelos tectos e paredes de todas as divisórias, amarelecendo-as ou, nos pontos de maior fluxo de água, escurecendo-as.
20. Tal causa o esboroamento e a queda do estuque existente no tecto e nas paredes do locado.
21. Há necessidade de se proceder à pintura dos tectos e das paredes que se encontram manchadas pela humidade.
22. A humidade faz surgir, em toda a habitação, bolores e cheiro a mofo.
23. Para evitar infiltrações é necessário, nomeadamente, colocar telhas onde estas faltam e substituir as que se encontram partidas; reparar o tecto do locado; picar os rebocos das paredes e tectos, colmatar as fissuras e buracos existentes; pintar todo o locado; substituir as madeiras dos rodapés; substituir as janelas de madeira.
24. Decorre dos termos da cláusula 3.a do contrato de arrendamento que "Todos os reparos de que o prédio arrendado carecer para a sua conservação e limpeza serão feitos à custa do inquilino"
25. Nos termos da cláusula 5°: "O arrendatário obriga-se a entregar o prédio quando não lhe convenha continuar a habitá-lo, no mesmo estado de conservação e com todos os seus pertences, conforme o recebeu quando entrou para ele."
26. As obras pretendidas pelos AA. ascendem a cerca de 14.000C.
27. O R. e a sua mulher que têm duas filhas de 9 e de 12 anos, vivem da agricultura, colhendo os proventos que a terra lhes dá e da renda que recebem dos AA. não tendo outros rendimentos.
28. Para poder realizar as obras o R. teria que recorrer ao crédito bancário.
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O recurso versa, no essencial, sobre três questões: 1) validade da cláusula 3ª do contrato de arrendamento em questão (donde emana que o inquilino se obrigou a fazer, à sua custa, todos os reparos de conservação); 2) necessidade de ordem da entidade administrativa para a realização das reparações peticionadas e 3) abuso de direito que envolve a pretensão dos autores (desproporção entre o que pagam de renda e o montante que é preciso despender na obras ao que acresce a situação económica do réu e seu agregado familiar).*
Como resultou provado, clausulou-se que “Todos os reparos de que o prédio arrendado carecer para a sua conservação e limpeza serão feitos à custa do inquilino”.O art. 1030º do CC, ao qual se recorreu para considerar imperativa a obrigação do senhorio de fazer obras no locado, refere-se, efectivamente, a encargos mas esta expressão não deve ser interpretada com o sentido amplo de obras cujo enquadramento se encontra com mais propriedade na expressão benfeitorias (art. 216º do CC).
“Encargos”, termo usado pelo legislador no citado artigo, abrange contribuições, impostos, taxas, prémios de seguro, exigências municipais relativas ao asseio e conservação de prédios e outras similares (Abílio Neto, CC anotado, 15ª edição, pág. 908) pelo que obras com a abrangância das ora em causa estão excluídas da aplicação deste preceito.
Seja como for, o art. 1030º do CC não tem valor cogente (a este propósito, Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 2ª edição, pág. 346) pelo que, mesmo abrangendo as obras em causa, nada impedia o arrendatário de assumir a obrigação que assumiu.
Neste contexto, senhorio e inquilino podem, ao abrigo da liberdade contratual, acordar cláusulas que obriguem a determinadas obras, específicas ou gerais, quer de conservação, manutenção ou beneficiação do prédio, quer mesmo que digam respeito às próprias condições de habitabilidade.
Aliás, no actual CC (art. 1074º) o senhorio é obrigado a realizar as obras de conservação ordinárias e extraordinárias mas permite-se a estipulação em contrário ou seja nada impede que o arrendatário fique com o encargo de realizar as ditas obras.
Acresce que, tendo as obras, atento o seu valor, natureza extraordinária, teria o inquilino, nos termos do art. 13º do RAU então em vigor, de solicitar a intervenção da Câmara Municipal uma vez que o senhorio apenas estava adstrito à obrigação de proceder à sua realização sob ordem dessa entidade ou se houvesse acordo escrito das partes nesse sentido (Ac. Rel. Guimarães, 25.1.06, disponível em www.dgsi.pt).
Consequentemente, quer porque a sobredita cláusula é válida quer porque não se recorreu ao procedimento a que aludia o art. 13º do RAU falece o alegado direito que os autores reclamam (obras a cargo do réu /senhorio) e prejudicado fica o conhecimento do invocado abuso de direito.
Quanto ao abuso de direito dir-se-á, contudo, que atento o montante da renda, o valor das obras a realizar no arrendado e a necessidade do réu ter de recorrer ao crédito bancário para o efeito a obrigação de realizar tais obras configuraria um abuso de direito porquanto existiria desproporcionalidade entre os valores em jogo o que configuraria uma situação de quebra do princípio do equilíbrio das prestações previsto no art. 237º do CC.
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Nestes termos, dá-se provimento ao recurso e, em consequência, revoga-se a decisão recorrida e absolve-se o réu do pedido.Custas pelos autores.
Porto, 5.1.2009
António Eleutério Brandão Valente de Almeida
José Rafael dos Santos Arranja
Maria Isoleta de Almeida Costa