Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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REMUNERAÇÃO DO MEDIADOR
Tribunal Recorrido: .º Juízo de Paços de Ferreira
[Proc. nº …./06.2TBPFR]
Relatora - Joana Salinas
Adjuntos: Coelho da Rocha
Pinto de Almeida
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto:I - RELATÓRIO
B………., Lda., com sede na Rua ………., nº …, apartado .., Paços de Ferreira, interpôs este recurso de apelação por não se conformar com a sentença proferida na acção declarativa com processo sumário que intentou contra C………. e D………., casados, residentes na Rua ………., nº .., r/c, direito, ………., Paredes, sentença que julgou a acção improcedente, sendo os Réus absolvidos do pedido.
Nessa acção a autora ora apelante, alegou, em síntese, que celebrou com os Réus um contrato de mediação imobiliária, obrigando-se a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na aquisição de um prédio urbano pertencente aos Réus, pelo preço de €190.000,00, recebendo como remuneração a quantia de 5%, acrescida de IVA., e que, não obstante ter encontrado um interessado na aquisição do imóvel, os Réus desinteressaram-se da sua venda.
Peticionou assim a condenação dos Réus a pagar-lhe a quantia de €11.495,00.
No presente recurso de apelação pede se conceda provimento ao recurso e seja a ré condenada no pedido formulado na petição inicial, e, a entender-se que não foram alegados prejuízos, sempre deveria convidar-se a recorrente a proceder ao aperfeiçoamento da petição inicial para que alegasse factos concretos que fundamentassem a existência de prejuízos.
Em síntese, são as seguintes, as conclusões da apelante:
a) Os recorridos não apresentaram contestação, considerando-se confessados os factos articulados na petição inicial.
b) Ainda que na sentença não resultem discriminados os factos provados, em violação do disposto no art. 659° nº 2, C.P.C, não poderão deixar de se considerar provados todos os factos alegados na petição inicial.
c) Alegou a recorrente da existência de incumprimento contratual dos recorridos ao não procederem à celebração do contrato de promessa de compra e venda e impedirem a concretização do negócio visado apesar das sucessivas interpelações efectuadas pela recorrente.
d) Os prejuízos traduziram-se no valor de €11.495,00 correspondente à percentagem de 5% sobre o preço do negócio.
e) Errou o Tribunal a quo ao considerar que a remuneração só será devida ao recorrente com a conclusão do negócio, com fundamento no nº 1 do art. 18° do DL 211/04 de 20 de Agosto.
f) Resulta do disposto no nº 2 do artigo 18º as situações de excepção das quais consta que, nos contratos em regime de exclusividade, a remuneração também é devida à empresa mediadora quando o negócio visado não se concretize por causa imputável ao cliente.
g) A não concretização do negócio visado pelo contrato referido nos autos, celebrado em regime de exclusividade, ocorreu por causa imputável aos recorridos pelo que é devida a remuneração à recorrente.
h) O facto do contrato de mediação imobiliária dos autos não estipular a possibilidade de pagamento de remuneração à recorrente, independentemente do resultado das diligências, não poderá constituir bom argumento para a decisão proferida.
i) O contrato de mediação imobiliária não pode prever a possibilidade de pagamento da remuneração independentemente do resultado das diligências efectuadas sob pena de violar o disposto no art. 17º do DL 211/04.
j) Mas do contrato celebrado resulta a possibilidade de pagamento de remuneração não apenas com a concretização do negócio, mas também nas situações previstas no nº 2 do art. 18º.
k) Errou o Julgador ao considerar que da cláusula 5.3 do contrato de mediação imobiliária resulta que a remuneração só seria devida com a conclusão do negócio.
l) Não é verdade que na cláusula 5.3 do contrato se estipule a possibilidade de pagamento da remuneração apenas com a conclusão do negócio pois da mesma cláusula consta que a remuneração será devida nas situações previstas no nº 2 do art. 18°.
m) Estipularam os contraentes que o pagamento da remuneração era devido nas situações previstas no nº 2 do art. 18°, pelo que contraria a sentença, sem causa justificativa, aquilo que, no legítimo exercício do princípio da liberdade contratual, foi estipulado pelas partes.
n) Sempre seria devida indemnização à recorrente considerado o incumprimento contratual em que incorrem os recorridos ao não cumprirem, com culpa, a obrigação assumida.
o) O incumprimento dos deveres contratualmente estabelecidos determina que o infractor se constitua na obrigação de indemnizar a contraparte dos prejuízos sofridos.
p) Os prejuízos da recorrente traduzem-se no valor da comissão sobre o preço de venda do imóvel.
q) Da petição inicial resulta a reclamação de indemnização por prejuízos sofridos e encontra-se suficientemente demonstrada a existência desses prejuízos que foram devidamente quantificados e provados
r) A interpretação efectuada pelo Tribunal a quo coloca em causa a própria existência e natureza do contrato de mediação imobiliária ao traduzir o entendimento de que apenas com a concretização do negócio visado é devido pagamento de remuneração.
s) Resulta dos autos que foi invocada a existência de prejuízos pelo que ao não se considerar os mesmos provados ou quantificados, atento o entendimento do Tribunal de Primeira Instância, impunha-se que se relegasse para posterior execução de sentença a quantificação desses prejuízos.
t) A entender-se que não foram alegados prejuízos, sendo certo que da petição inicial é referenciada a existência de prejuízos, sempre deveria, pelo menos, entender-se que a alegação da existência de prejuízos era conclusiva e, em consequência, convidar-se a recorrente a proceder ao aperfeiçoamento da petição inicial para que alegasse factos concretos que fundamentassem a existência de prejuízos.
u) Violou a sentença o disposto nos artºs 18º nº 2 do DL 211/04, 405º nº 1 do CC, e 508º nºs 1 al. b) e 3, do CPC.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - FUNDAMENTAÇÃO
É pelas conclusões do recurso que se delimita o seu âmbito de cognição, nos termos do disposto nos artigos 690.º e 684.º n.º 3, ambos do Código de Processo Civil, salvo questões do conhecimento oficioso (artigo 660.º n.º 2 do Código de Processo Civil).
Importa assim resolver as seguintes questões:
- há ou não fundamentação de factos que permita reapreciar a solução jurídica fixada na sentença recorrida?
- no contrato de mediação imobiliária só é devida remuneração ao mediador com a conclusão e perfeição do negócio visado?
- na hipótese afirmativa, e estando invocado prejuízo, mas não estando alegados factos concretos, deveria o tribunal recorrido convidar ao aperfeiçoamento da petição inicial e/ou relegar para posterior execução de sentença?
II-a) - Quanto à 1º questão - nulidade da sentença: (há ou não fundamentação de factos que permita reapreciar a solução jurídica fixada na sentença recorrida?)
Diz-se na sentença recorrida que:
“Fundamentação
Regularmente citados, os Réu não deduziram contestação, pelo que, nos termos do artigo 484.º, 1 ex vi do artigo 463.º, 1, ambos do Código de Processo Civil, considero confessados os factos articulados na petição inicial.
Direito
As partes celebraram um contrato de mediação imobiliária. O artigo 2.º, 1, do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, define a mediação imobiliária como aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmo ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel. …”
Nas suas alegações diz a apelante que embora na sentença não estejam discriminados os factos provados, em violação do disposto no art. 659° nº 2, C.P.C, deverão considerar-se provados todos os factos alegados na petição inicial.
Diz bem. O problema é que desconhecemos que artigos da petição inicial foram considerados “factos”, e desses, quais foram equacionados, apreciados e qualificados em sede de decisão de direito, na sentença recorrida.
São os que foram elencados pela apelante em sede de recurso, ou outros, todos os 31 artigos da petição inicial, só alguns deles? Confessados todos os factos da petição inicial, impunha-se a descrição especificada de cada um deles, nem que fosse para cada um dos artigos da petição inicial. Nunca, genericamente, para a peça processual.
Não podemos conjecturar. Poderemos colmatar a nulidade?
É nula a sentença quando não especifique os fundamentos de facto que justificam a decisão - artº 668º nº 1 al. b), do Código de Processo Civil.
Com efeito, as causas de nulidade da sentença são as que vêm expressa e taxativamente previstas no artº 668º, nº 1, CPC. A apelante não vem arguir a nulidade consistente na falta de especificação dos fundamentos de facto que fundamentam a decisão, prevista na alínea b) do nº 1 do artº 668º CPC. Antes, reconhecendo a verificação dessa nulidade, sugere o modo de a ultrapassar (devem considerar-se confessados os factos…)
Dispõe o artº 659º, nºs 1 a 3 CPC que a sentença se compõe de três partes: relatório, fundamentação e decisão. Quanto à fundamentação, ela desdobra-se em fundamentação de facto, na qual se descriminam os factos provados e se faz a respectiva análise crítica da prova, seguindo-se a esta, a respectiva subsunção jurídica do direito aos factos, que deverá ser o suporte da parte decisória.
A sentença recorrida não especifica os factos que resultaram provados; sem fazer tal especificação, invoca os factos articulados na petição inicial, como aqueles que dá por assentes e passa à interpretação e subsunção jurídica face a esses factos, mencionando o direito que tem como aplicável, concluindo pela decisão de improcedência total da acção.
No que se refere à falta de especificação dos fundamentos de facto da decisão, tal vício verifica-se quando há omissão absoluta dos fundamentos de facto, como é o caso da sentença recorrida. Foram invocados os fundamentos de facto mas não podemos saber quais são, exactamente, para podermos depois reapreciar a fundamentação de direito.
Isto porque a sentença deve constituir uma peça independente e auto-suficiente no sentido de dar a conhecer toda a actividade processual desenvolvida, fixando-se no relatório as questões a resolver, seguindo-se os fundamentos e a decisão. Ora, na sentença recorrida remete-se a especificação dos fundamentos de facto para a petição inicial, sem menção dos artigos respectivos desta peça processual, sendo, por isso nula.
Porém, face ao disposto no artº 712º nº 1 als. a) e b), do Código de Processo Civil, consideramos dispor dos elementos necessários para suprir esta nulidade, por constarem dos autos todos os elementos probatórios que permitem a fixação da matéria de facto.
Temos pois como confessados e provados os seguintes factos:
a) A A. é uma sociedade por quotas que se dedica à actividade comercial de mediação imobiliária, detentora de licença n. ° …. emitida pelo Instituto dos Mercados e Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário (IMOPPI) sendo agente da E………. e que utiliza a designação de "E1……….".
b) Os RR são donos e legítimos proprietários de um prédio urbano destinado a habitação, constituído por quatro divisões assoalhadas sito no ………., freguesia de ………., concelho de Paredes e descrito na Conservatória do Registo Predial de Paredes com a inscrição 004711190499 e inscrito na matriz sob o artigo 593 freguesia de ………. .
c) No dia 16 de Janeiro de 2006, A. e RR celebraram contrato de mediação imobiliária, mediante o qual os RR., que pretendiam vender o imóvel supra descrito, atribuíram à A. a mediação para promoção da venda do referido prédio urbano.
d) Obrigou-se a A. a diligenciar no sentido de conseguir interessado para a compra do imóvel dos RR.
e) Foi então estabelecido que o preço de venda do imóvel seria de €190.000,00 (cento e noventa mil euros), como consta, da cláusula segunda do contrato de mediação.
f) O contrato de mediação imobiliária foi celebrado em regime de exclusividade e pelo período de 180 dias.
g) Foi acordado como contrapartida da actividade da A. o pagamento da remuneração de 5% sobre o preço pelo qual o negócio seria efectuado, à qual acresceria o valor de IVA à taxa legal de 21 %.
h) Ficou igualmente estabelecido que o pagamento da remuneração da A seria efectuado aquando da realização do contrato de promessa de compra e venda.
i) Após a celebração do contrato a A. começou então a diligenciar a promoção do imóvel através de publicidade e da actividade dos seus vendedores, no sentido de obter comprador para a imóvel.
j) Em Abril de 2006 a A logrou atingir o desiderato a que se propôs e que justificou a celebração do contrato de mediação imobiliária e angariou o comprador para o imóvel do R., o Sr. F………. .
k) A 27 de Abril de 2006 foi assinada proposta de compra junta a fls. 18 dos autos.
l) A proposta do comprador do imóvel era de €190.000,00 (cento e noventa mil euros).
m) O comprador procedeu ao pagamento da quantia de €1.000,00 (mil euros) a título de reserva.
n) A A comunicou aos RR a existência de comprador para o imóvel e solicitou as suas presenças nos escritórios da A, no sábado seguinte de manhã, para que fosse assinado o respectivo contrato de promessa de compra e venda.
o) Os RR não compareceram nos escritórios da A e não deram qualquer justificação para a ausência, deixando, inclusive, de atender as chamadas efectuadas pela A.
p) A A procedeu à marcação de nova data para a celebração do contrato de promessa de compra e venda cuja comunicação aos RR foi efectuada através de carta registada com aviso de recepção.
q) Foram os RR informados que deveriam comparecer nos escritórios da A no dia 12 de Maio de 2006 pelas 10 horas para celebração do contrato de promessa de compra e venda com o comprador F………. .
r) Neste referido dia e hora os RR não compareceram nos escritórios da A, tendo comparecido o comprador.
s) Nesse mesmo dia, durante a tarde, dois vendedores da A deslocaram-se a casa dos RR para saberem dos motivos das suas ausências.
t) Foi então afirmado, quer pelo R marido quer pela R mulher, que já não queriam vender a casa e que não queriam saber do contrato de mediação.
u) Recusaram-se os RR a proceder à celebração de contrato de promessa de compra e venda e, consequentemente, recusaram-se a proceder à venda da casa.
v) Considerado que persistia interesse do comprador F………. na aquisição do imóvel, a A. enviou carta registada com aviso de recepção aos RR. alertando-os que ao não possibilitarem a celebração de contrato de promessa de compra e venda e ao colocarem termo ao contrato incorriam em incumprimento contratual.
w) Nessa carta, a A. questionou os RR se pretenderiam ainda proceder à venda da habitação pois subsistia o interesse do comprador F………. na aquisição do imóvel pelo que poderia ainda ser agendada nova data para celebração do contrato de promessa de compra e venda.
x) Caso nada dissessem, referiu a A, que o silêncio dos RR seria entendido como confirmação da rescisão unilateral do contrato de mediação imobiliária.
y) Os RR não responderam à carta da A.
z) Do incumprimento do contrato de mediação imobiliária pelos réus, derivaram prejuízos para a A, que deixou de auferir o valor da remuneração.
aa) Pela celebração do contrato de promessa de compra e venda seria devida à A. a remuneração de 5% sobre o valor da venda do imóvel, o que perfaz o valor de €9.500,00 (nove mil e quinhentos euros) ao qual acresce o valor de IVA à taxa legal de 21 %.
II-b) - Quanto à 2º questão - remuneração (no contrato de mediação imobiliária só é devida remuneração ao mediador com a conclusão e perfeição do negócio visado?)
Diz-se na sentença recorrida que.
“…Responde o artigo 18.º, 1, do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. No caso dos autos, o negócio visado, a compra e venda entre os Réus e o terceiro interessado que a Autora encontrou do prédio urbano pertencente aos primeiros, não foi alcançado. A questão que se levanta é a de saber se ainda assim a remuneração é devida, se os Réus têm de pagar o valor acordado com a Autora de 5% sobre o preço de venda do seu prédio, independentemente de o terem vendido. Julga-se que não.
Não decorre de nenhuma das cláusulas insertas no contrato junto a fls. 15 e seguintes qualquer estipulação no sentido de que os Réus pagarão qualquer retribuição pelos serviços a prestar pela Autora, independentemente do resultado das diligências a levar a cabo.
A cláusula 5.ª, que se refere à remuneração, estipula mesmo que esta é devida se a Autora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo contrato, inculcando a ideia de que apenas com a efectivação da venda é que é devida a remuneração acordada pelas partes no contrato que celebraram. Deste modo, não pode a Autora reclamar o pagamento do valor de 5% sobre o preço do imóvel acordado, acrescido de IVA, admitindo-se que a Autora pudesse ter peticionado uma indemnização decorrente dos prejuízos resultantes da quebra injustificada das negociações entre os Réus e o terceiro interessado, sendo certo que a este respeito nada foi alegado. … Pelo exposto, ao não se aderir à fundamentação jurídica subjacente à matéria alegada na petição inicial, declara-se a acção improcedente, absolvendo os Réus do pedido”.
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Salvo o devido respeito, afigura-se-nos que na sentença recorrida não foram considerados o conjunto dos factos que resultaram provados.Desde logo, resulta inequívoco que a autora cumpriu todas as diligências de que se incumbira para encontrar comprador para o imóvel dos réus, o que conseguiu, comprador que aceitou o preço proposto, e que manteve a sua intenção de celebrar contrato promessa mesmo depois da primeira recusa injustificada dos réus.
Por sua vez os réus, apesar de insistências e advertências decidiram, unilateralmente e sem a invocação de qualquer causa justificativa, rescindir o contrato de mediação quando já estavam cumpridas as diligências da autora conducentes à perfeição desse contrato de mediação, a celebração do contrato promessa de venda.
Ora, a jurisprudência unânime dos tribunais superiores citada na sentença recorrida, de que o mediador só tem direito à comissão, depois de celebrado o contrato visado pelo contrato de mediação, o contrato promessa, não tem qualquer alcance no caso dos autos, porque aqui se discute uma hipótese em que o dito contrato promessa não foi celebrado, efectivamente, mas por culpa exclusiva dos vendedores, aqui réus.
Neste mesmo sentido, leia-se o Acórdão do Supremo Tribunal proferido no processo nº 04A800, em 20-04-2004, cujo sumário deixamos aqui citado:
“I - O contrato de mediação imobiliária é nulo, se não for celebrado por escrito, não podendo contudo essa nulidade ser invocada pela entidade mediadora. II - Tendo sido declarada a nulidade do contrato, há que proceder à reposição da situação anterior das partes, a efectuar nos termos do art. 289, nº1, do C.C., e não por recurso ao instituto do enriquecimento sem causa. III - Não podendo a ré restituir, em espécie, os serviços de mediação prestados pelo autor, o melhor critério para achar o correspondente valor é a ré pagar a comissão que foi acordada sobre o preço da venda, pois foi aquele valor que as próprias partes fixaram como justo e adequado, do ponto de vista contratual, para a remuneração dos serviços do mediador. IV - Para ter direito à comissão, é suficiente o mediador ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a realizar o negócio, pondo o comprador em contacto com o vendedor e que isso tenha influído na realização do contrato.” (in www.dgsi.pt/jstj)
Tendo presente o regime legal do contrato de mediação imobiliária, temos que o conceito fundamental da actividade de mediação imobiliária, é o que se prevê no artº 2º do Decreto-Lei nº 211/2004 de 20 de Agosto, “A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel”.
A autora, no negócio em causa nos autos foi quem se comprometeu a diligenciar para conseguir comprador para o imóvel dos réus; conseguiu este desiderato, conseguiu o acordo desse comprador para o preço proposto, marcou por duas vezes data para ser assinado o contrato promessa pelos réus e promitente-comprador. O contrato promessa não foi assinado porque os réus resolveram, unilateralmente, e depois de já terem sido concretizadas as aludidas diligências, não vender o imóvel que antes pretendiam vender.
E então, este incumprimento unilateral dos réus há-de ser premiado com o não pagamento do preço acordado à autora por não haver contrato promessa assinado?
Cremos que não.
E aliás temos resposta directa para esta questão no artº 18º (Remuneração) do citado DL nº 211/2004 de 20 de Agosto, onde expressamente se prevê que:
“1 — A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
2 — Exceptuam-se do disposto no número anterior:
a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;”…(sublinhado nosso)
Ou seja, por regra a remuneração ao mediador só é devida quando celebrado o contrato-promessa (sendo esse o objectivo visado); mas, se tal contrato não tiver sido celebrado por causa imputável ao cliente (no caso os réus), mantém o mediador o direito à remuneração.
Para além do artº 18º do DL nº 211/2004 temos também resposta expressa e inequívoca para esta questão, e no mesmo sentido de ser devida a remuneração na presente hipótese, no contrato que a autora juntou nos autos, na cláusula 5ª, onde se fixou que “1 - A remuneração só será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artº 18º do DL 211/2004, 20.08…3 – “O total da remuneração será pago aquando da celebração do contrato-promessa.”
Temos pois como pacífico que o objecto do contrato de mediação em causa nos autos era a angariação de cliente para a aquisição de imóvel dos réus, estando perfeito o contrato de mediação com a celebração do contrato promessa; a autora cumpriu todas as suas obrigações contratuais e o dito contrato promessa apenas não se celebrou por causa da exclusiva responsabilidade dos réus/vendedores; o que determina que a autora mantenha direito à remuneração acordada.
Essa remuneração era de 5% sobre o valor da venda do imóvel, o que perfaz o valor de € 9.500,00 (nove mil e quinhentos euros) ao qual acresce o valor de IVA à taxa legal de 21 %.
O que tudo nos conduz à procedência desta apelação e consequente revogação da sentença recorrida.
E, deste modo prejudicada a terceira questão acima equacionada referente ao invocado prejuízo.
III - DECISÃO
Pelo exposto, acorda-se em julgar procedente este recurso de apelação revogando-se a sentença recorrida.
Em consequência julga-se procedente a acção e condenam-se os réus a pagar à autora a quantia global de € 11.495,00 (onze mil quatrocentos e noventa e cinco euros), acrescida de juros de mora à taxa legal, desde a citação até integral e efectivo pagamento.
Custas pelos réus, na 1ª instância e no recurso.
Porto, 7 de Fevereiro de 2008
Joana Salinas Calado do Carmo Vaz
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha
Fernando Manuel Pinto de Almeida