Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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INCUMPRIMENTO
PERDA DE INTERESSE DO CREDOR
II – A objectividade da apreciação da perda do interesse do credor, prevista no citado art. 808º, significa que a importância do interesse afectado pelo incumprimento, aferida, embora, em função do sujeito, há-de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer outra pessoa (designadamente, pelo próprio devedor ou pelo juiz) e não segundo o juízo valorativo arbitrário do credor, não sendo a perda do interesse um mero “não quero”, antes tendo de se fundar numa causa objectiva que o cidadão comum possa apreender e compreender.
1) – B………., residente na Rua ………., …, ………., Vila Nova de Gaia, propôs acção declarativa ordinária C………., Lda, com sede em ………., …., ………., Vila Nova de Gaia, alegando ter celebrado com esta um contrato promessa e que, apesar das suas insistentes interpelações, a Ré nunca marcou data para a celebração da escritura pública, a que estava contratualmente obrigada, estando ultrapassado o prazo fixado pelas partes para esse efeito.
A Ré inviabilizou que a Autora tivesse conseguido um comprador para a fracção prometida comprar, não concluindo a construção da fracção nem a pondo à sua disposição.
A fracção prometida vender continua com defeitos e obras por efectuar, sem licença de utilização e sistema eléctrico aprovado. O que tudo determinou que a autora perdesse o interesse na realização da escritura definitiva, pretendendo a resolução do contrato.
Pede, em conclusão, que se: a) declare resolvido o contrato promessa de compra e venda por incumprimento definitivo da Ré, b) condene a Ré no pagamento da quantia de € 20.949,52 a titulo de devolução do sinal prestado em dobro e c) condene a Ré no pagamento da quantia de € 309,94, a título de juros de mora a partir da interpelação efectuada pela Autora.
Contesta a ré, alegando que foi prorrogado o prazo para a escritura de compra e venda, por razões pessoais da Autora que pretendia efectuar a cessão da posição contratual e a realização da escritura pública estava dependente da existência de um pedido de emissão da licença de utilização.
Logo que manifestada a intenção de celebrar a escritura pública, seriam de imediato realizadas pela Ré as reparações e obras na fracção autónoma prometida vender, que fossem necessárias para a concluir.
Em reconvenção, afirma que o incumprimento é imputável à autora que, após a Ré ter efectuado o pedido de emissão da licença de utilização, continuou a não querer efectuar a escritura pública de compra e venda.
Em face do que tem direito a receber a quantia de 1.945,65 € correspondente à quantia mencionada na cláusula 4ª do aditamento ao contrato promessa de compra e venda.
Termina a pedir a improcedência da acção e a procedência da reconvenção, com a condenação da autora a pagar-lhe a quantia de € 1.945,65.
A autora responde, mantendo posição vertida na petição, contesta a reconvenção e pede a sua improcedência. Mais pede a condenação da Ré, como litigante de má-fé, em multa e em indemnização de valor não inferior a € 5.000,00.
Proferido despacho saneador, com julgamento da regularidade da instância, e seleccionada a matéria de facto relevante para a decisão da causa, foi realizada a audiência de discussão e julgamento na forma legal.
Decidida a matéria de facto provada e não provada, foi proferida sentença que, julgando a acção procedente e a reconvenção improcedente:
a) declarou resolvido o contrato promessa celebrado entre autora e a ré;
b) condenou a ré a pagar à autora a quantia de € 20.949,52, a título de devolução do sinal prestado em dobro;
c) condenou a ré a pagar à autora a quantia de € 309,94, a titulo de juros de mora a partir da interpelação;
d) absolveu a autora do pedido reconvencional e
e) condenou a ré, como litigante de má-fé, em 10 UCs de multa e € 2.500 de indemnização a favor da autora.
2) - Inconformada com a sentença, dela recorre a ré.
Encerra as suas alegações a concluir muito doutamente:
1.O tribunal recorrido deu como assente a interpretação que a recorrida prometeu comprar a fracção em causa não para a sua habitação própria, mas sim no sentido de negociar a sua posição contratual com terceiros interessados.
2. O tribunal deu como provado que o protelamento da escritura pública permitiu à Autora explorar pelo tempo que entendeu a possibilidade de obter terceiro interessado na compra da fracção:
3. O tribunal recorrido na verificação da situação objectiva de perda de interesse, fundamenta que os negócios de cedência a terceiro não se vieram a concluir porque a recorrente não concluiu as obras na fracção prometida vender, tal dedução é parcialmente contraditada uma vez que o tribunal recorrido deu como provado que parte dos trabalhos a realizar para concluir a fracção é susceptível de deterioração pelo tempo.
4. A cedência da posição contratual a terceiro pretendida pela recorrida seria condição para a localização no tempo da conclusão das obras a fim de evitar a sua deterioração em conformidade com o facto provado de que parte dos trabalhos a realizar para concluir a fracção é susceptível de deterioração pelo tempo.
5. Pelo que, a falta de conclusão de alguns dos trabalhos não fundamenta a perda objectiva de interesse na prestação, por se tratar de uma prestação que dependia de uma cedência da posição contratual a terceiro e tal facto originar a conclusão das obras.
6. Facto que é sustentado pela prova de que a Ré em Setembro do ano de 2002 já tinha na sua posse a documentação necessária com vista à celebração das escrituras públicas de compra e venda de algumas das fracções do D………., e que tal facto era do conhecimento da Autora, dado que em 30 de Setembro do ano de 2002, foi realizada entre Autora e Ré, escritura pública de compra e venda de uma fracção do mesmo prédio D………. documento 11 da contestação, e que também era do conhecimento da Autora que a realização dessa escritura foi efectuada com licença de utilização do prédio titulada pelo alvará n° …. de 23 de Setembro, conforme se constata na escritura pública junta como doc 1
7. O cumprimento do contrato promessa de compra e venda foi protelado no tempo em beneficio da recorrida, que sabia que a conclusão das obras ficaria condicionada à indicação de terceiro para o cumprimento do contrato promessa de compra e venda.
8. Sendo finalidade da recorrida a cedência da sua posição contratual, conforme resulta do contrato promessa de compra e venda na sua cláusula terceira, competiria à recorrida indicar à recorrente terceiro interessado na assunção da sua posição contratual.
9. Ora não consta do processo que tivesse sido formalizada pela recorrida á recorrente indicação de interessado na aquisição da fracção.
10. O prazo de cumprimento estabelecido no contrato promessa de compra e venda há muito havia sido alterado, tacitamente, pelos contraentes, recorrente e recorrida, pela pendência da condição da existência de terceiro indicado pela recorrida para a cedência da sua posição contratual.
11. Pelo que o prazo também não é condição suficiente no contexto dos factos dados como provados para a resolução do contrato promessa de compra e venda promovida pela recorrida, facto que beneficiou a recorrida ao verificar-se provado que o protelamento da escritura pública de compra e venda permitiu à Autora explorar pelo tempo que entendeu a possibilidade de obter terceiro interessado na compra da fracção.
12. Pelo que deveria improceder a resolução do contrato promessa de compra e venda bem como e em consequência ser julgado improcedente o pedido do dobro do sinal em dobro e juros de mora.
Termos em que se requer a anulação da sentença proferida com os fundamentos aqui vertidos.”
A apelada contra-alega em defesa a confirmação do julgado.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
3) - São os seguintes os factos que vêm julgados provados na sentença recorrida:
a) No dia 18 de Novembro de 1998, A. e R. celebraram um contrato - promessa de compra e venda de um imóvel através do qual a R. prometeu vender à A. "ou a quem esta indicar... a fracção autónoma tipo T. do referido empreendimento, designada provisoriamente por «B.1.0», com garagem individual na cave do mesmo bloco, conforme plantas em anexo". (Cfr. Doc. Nº 2)
b) O preço da referida venda, de acordo com a cláusula 4ª do referido contrato promessa, era de 10.500.000$00 (dez milhões e quinhentos mil escudos), o que na nova moeda perfaz a quantia de € 52.373,78 (cinquenta e dois mil, trezentos e setenta e três euros e setenta e oito cêntimos).
c) Como sinal e princípio de pagamento a A. entregou à R. a quantia de 2.100.000$00 (dois milhões e cem mil escudos), ou seja, € 10.474,76 (dez mil, quatrocentos e setenta e quatro euros e setenta e seis cêntimos).
d) O remanescente do preço seria pago na data da celebração da competente escritura pública de compra e venda - cfr. cláusula 6ª do Doc. Nº 1;
e) Conforme consta da Cláusula 7ª do contrato-promessa em causa, "o prazo máximo para a conclusão do edifício será de 24 (vinte e quatro) meses após o início da construção, que terá lugar durante o mês de Janeiro de 1999...".
f) A marcação da escritura pública ficou a cargo da R. que deveria contactar a A. "por carta registada a enviar com antecedência mínima de 15 (quinze) dias, após a obtenção da necessária documentação para o efeito".
g) Se a escritura não fosse realizada antes de Janeiro de 2001, altura da conclusão das obras, a R. comprometeu-se a "tratar de toda a documentação necessária à obtenção da licença de utilização, por forma a esta ser emitida pelas entidades competentes no prazo máximo de 1 (um) ano após a conclusão da obra", ou seja até Janeiro de 2002;
h) Em Janeiro de 2001 as obras não estavam concluídas.
i) Em 15 de Outubro de 2001, realizou-se um aditamento ao contrato - promessa, no sentido de conceder mais algum tempo à R. - Cfr. Doc. que se junta com o nº 3 e aqui se dá por integralmente reproduzido), contrato em que se estipulou que "… o valor da prometida venda é de 11.500.000$00 (ou seja, € 57.361,76);
j) Mais se estipulou nesse aditamento que "a escritura terá lugar nos 3 meses seguintes ao pedido de licença de utilização (n. °3)".
l) Ainda hoje, Março de 2005, a referida fracção encontra-se inacabada.
m) Durante todo este tempo, a A. fez sucessivas e incontáveis interpelações à R., sem sucesso.
n) Existem inúmeros defeitos e obras em falta.
o) Que, nomeadamente, se elencam:
a’) falta mobilar a cozinha;
b’) falta instalar o esquentador;
c’) falta colocar o video-porteiro (interior e exterior);
d’) faltam algumas tomadas e interruptores;
e’) contrariamente ao estipulado no contrato-promessa (cláusula terceira), a fracção não está dotada de garagem individual;
f’) num dos quartos o chão do roupeiro encontra-se rebentado;
g’) na casa-de-banho da suite falta tubagens, bocas de ventilação, torneiras, banheira e ligações para esgotos;
h’) o outro W.C. está incompleto;
i’) a tijoleira da sala encontra-se toda negra;
j’) a pintura está deteriorada.
p) Só em 2004, a R. requereu aos serviços competentes o pedido de emissão de licença de utilização.
q) Bem sabia a R. que as obras estavam muito atrasadas, mas mesmo assim não se inibiu de fazer tal pedido.
r) Pelo que, em 27/01/2004, foi a R. informada dos defeitos existentes na obra, devendo esses defeitos e falhas serem corrigidos (cfr. Doc. que se junta com o nº 4 e aqui se dá por integralmente reproduzido)
s) Apesar de tal comunicação à R., esta não procedeu a qualquer intervenção na obra, nem se dignou informar a entidade licenciante.
t) Tendo originado o indeferimento do pedido de emissão de licença de utilização, por despacho de 27/02/2004. (Cfr. Doc. que se junta com o nº 5 e aqui se dá por integralmente reproduzido);
u) Foi a R. notificada do indeferimento em 02/03/2004. (Cfr. Doc. que se junta com o nº 6 e aqui se dá por integralmente reproduzido);
v) Por carta registada com AR, a A. interpelou a R. no sentido de resolver o contrato-promessa e exigir a restituição do sinal em dobro, tendo a R. tomado conhecimento do facto em 08/11/2004 (Cfr. Doc. que se junta com o nº 7 e aqui se dá por integralmente reproduzido)
1[1]) Em Janeiro de 2001, a A. pressionava a R. para a conclusão das obras e a Ré nada fez.
2) O prédio ainda não detém licença de utilização - cfr. doc. de tis. 144 e 145 dos autos;
3) Desde a data do indeferimento referida em u) - 02.03.04 - a R. nada fez na obra.
4) O sistema eléctrico ainda não está certificado.
5) Por três vezes a A. esteve em vias de conseguir um comprador para a fracção.
6) Das três vezes os interessados recusaram o negócio, após visitarem o local.
7) A última vez que a A. se apresentou com um comprador interessado aconteceu em Setembro de 2003.
8) Antes de visitar o local com o interessado, a A. dirigiu-se ao Eng. E………., representante da R., que prometeu à A. que o apartamento ficaria pronto em Setembro de 2003.
9) Tal nunca aconteceu e mais uma vez o comprador interessado desistiu.
10) A Ré em Setembro do ano de 2002 já tinha na sua posse a documentação necessária com vista à celebração das escrituras públicas de compra e venda de algumas fracções do D………. .
11) Tal facto é do conhecimento da autora, dado que em 30 de Setembro do ano de 2002, foi realizada, entre a autora e a ré, escritura pública de compra e venda de uma fracção do mesmo prédio, “D……….”, - documento nº 11 da contestação.
12) É também do conhecimento da Autora que a realização dessa escritura foi efectuada com licença de utilização do prédio titulada pelo alvará nº …. de 23 de Setembro, conforme se constata na escritura pública junta como doc. nº1.
16) O protelamento na celebração da escritura pública permitiu à Autora explorar pelo tempo que entendeu a possibilidade de obter terceiro interessado na compra da fracção.
17) Na clausula 4ª do documento de aditamento ao contrato promessa de compra e venda, documento acordado por solicitação da Ré, ficou acordado que a Autora tinha a faculdade de adiar a realização da escritura por um período de 12 meses contados a partir do pedido de emissão da licença de utilização.
21) Parte dos trabalhos a realizar para concluir a fracção é susceptível de deterioração pelo tempo.
4) - Perante esta factualidade que, por não impugnada, cumpre acatar, vejamos se assiste razão à recorrente.
Nas conclusões recursórias, que delimitam o âmbito do recurso (arts. 684º/3 e 690º/1 e 3, do CPC), são suscitadas, para decisão, as questões: se assiste à apelada fundamento para a resolução do contrato e, o mesmo é dizer, na configuração da acção e aceitação dessa posição na douta sentença, se existe uma situação de perda objectiva de interesse da apelada na prestação da apelante (a celebração do contrato prometido).
A sentença que se censura tratou extensa e, a nosso ver, acertadamente essas questões, de modo que, não estando em causa a matéria de facto julgada provada, seria justificado para aquela remeter, atento o disposto no artigo 713º/5 do CPC. Aduzem-se, porém, as seguintes considerações.
4.1) - Pediu a apelada que se declare validamente resolvido o contrato que celebrou com a apelante e se condene esta a pagar-lhe o dobro (€ 20.949,52) do que lhe havia prestado de sinal. Pretensão julgada procedente.
As partes celebraram um contrato promessa bilateral de compra e venda de determinada fracção autónoma tipo T., designada provisoriamente por «B.1.0».
Não está a em causa a correcta qualificação jurídica do contrato que subjaz à acção, tal como as partes consideraram nos seus articulados e que o tribunal recorrido fixou na sentença.
A controvérsia entre as partes respeita a qual delas incumpriu (se incumpriu) as obrigações emergentes do contrato.
No recurso está em causa se a resolução foi ou não justificada.
No contrato promessa, sendo prestado sinal, tal como vem inscrito na decisão recorrida, e constitui jurisprudência dos tribunais superiores quase unânime (entre muitos, acórdãos do Stj, de 27.11.97, no BMJ 471/388; de 8.02.2000, CJSTJ/2000/I/72; de 25.02.2003, 07.03.2006, 28/06/07 e 23/01/08, em ITIJ/net, procs. 03A200, 05A3426, 07B1669 e 07A4060, e da RP, de 13/02/07 e 27/02/07, todos em ITIJ/net, procs. 0627311 e 0720500[2]), o funcionamento das cominações previstas no artigo 442/2 do CC[3] – perda da coisa entregue, a título de sinal, pelo tradens ou pagamento do dobro do recebido, a esse título, pelo accipiens - só tem lugar em caso de incumprimento definitivo da promessa e não na existência de simples mora, não convertida em inadimplência, o que também não suscita discordância de alguma das partes.
Na sentença em recurso, concluiu-se pelo bom fundamento da resolução operada pela autora, por perda do interesse desta na prestação da ré, seja, na celebração do contrato de compra e venda (da identificada fracção autónoma).
Pela resolução, que opera por mera declaração da parte nela interessada à parte contrária (artigo 436º/1), se eficaz, fica destruída (ab initio – artigo 434º/1) a relação contratual por acto unilateral de uma das partes com base em facto posterior à celebração do contrato. Com a resolução cessam os efeitos negociais do contrato.
Resolver ou não o contrato – porque este apenas pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento das partes ou nos casos admitidos na lei (artigo 406º/1) – não depende, em regra, do arbítrio da parte, não é direito de exercício discricionário. Trata-se, antes, de direito (potestativo) de exercício vinculado; a resolução deve assentar em motivo justificado, previsto na convenção ou na lei (arts. 432º/1) e, neste caso e normalmente, esse facto é o ‘incumprimento ou a situação de inadimplência’. Seja baseada na convenção ou fundada na lei (“ope legis)”, não escapa à sindicância do tribunal a existência ou não do fundamento invocado e sua eficácia para a justificar.
A resolução importa que o facto que a determina seja grave, sério, comprometa definitivamente a relação contratual, de forma ‘razoável ao comum da actuação negocial de pessoas normais’. “O direito de resolução é um direito potestativo extintivo e dependente de um fundamento. O que significa que precisa de se verificar um facto que crie esse direito - melhor, um facto ou situação a que a lei liga como consequência a constituição (o surgimento) desse direito potestativo” - Baptista Machado – “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, em “Obra Dispersa, I, págs. 130/131). Esse facto há-de ter gravidade suficiente para fazer surgir o direito de resolver o contrato. Não basta qualquer falta, mesmo que levíssima, de uma das partes para desencadear a destruição da relação contratual, sob pena de lesão da boa fé no trato contratual.
A resolução, com fundamento na lei, pode ter lugar nas situações previstas nos arts. 801º e 802º, nos contratos bilaterais (espécie em que se integra o contrato celebrado por autora e ré), ocorrendo impossibilidade da prestação por culpa do devedor; tornando-se impossível a prestação por facto que seja imputável ao devedor, é este responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação, podendo o credor resolver o contrato (além do direito a indemnização – arts. 801º/2 e 798º).
Mas o credor pode resolver o contrato, embora a prestação do devedor não seja ainda impossível, nos casos em que a lei equipara a mora ao não cumprimento definitivo ou em que a mora se converte em falta de cumprimento, previstos no artigo 808º, isto é, a) se a prestação não for realizada dentro do prazo que razoavelmente tiver sido fixado pelo credor ou b) se o credor, em consequência da mora do devedor, perder o interesse na prestação, perda essa a apreciar objectivamente, e não à luz de simples critérios subjectivos do credor (cfr. ac. do Stj, de 27.11.97, no BMJ 471/388).
A perda do interesse na prestação, apesar de igualmente consequência da situação de mora do devedor, não depende de interpelação admonitória, ‘gerando-se – verificada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de valoração “a se” e perceptíveis por qualquer pessoa – o incumprimento definitivo’ (ac. do Stj, de 08-05-2007, proc. 07A932).
Perdido o interesse (objectivamente apreciado - artigo 808º/2) do credor na prestação, não realizada a prestação no prazo da interpelação admonitória pelo devedor (ou, ainda, se este tiver antecipadamente comunicado a recusa séria e categória em cumprir) tem o credor caminho aberto ao exercício justificado do direito à resolução do contrato.
A perda do interesse na prestação do devedor deve ser objectiva e concretamente demonstrada; não se basta com a mera alegação do credor nesse sentido (ver Antunes Varela, na RLJ, 118, págs. 54/55).
Essa perda deve aferir-se em função da ‘utilidade que a prestação teria para o credor, atendendo a elementos susceptíveis de serem valorados pelo comum das pessoas (e necessariamente à especificidade dos interesses em causa no concreto negócio jurídico onde tal apreciação se suscite), devendo mostrar-se justificada segundo o critério da razoabilidade própria do comum das pessoas’ (ac. do Stj, de 07-02-2008, proc. 07A4437).
Essa apreciação objectiva visa evitar que o devedor fique sujeito a caprichos do credor, se visse confrontado com a invocação de razões banais para justificar a destruição do contrato, se o credor o pudesse resolver mediante mera alegação da perda do interesse na prestação do devedor, ainda que infundada ou o facto do devedor não tivesse relevância efectiva alguma para determinar a perda do interesse na sua prestação (cfr. Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, em CC Anotado, II, 2ª Ed., pág. 61). Daí que para justificar a resolução “não basta o juízo valorativo arbitrário do próprio credor antes aquela (falta de interesse) há-de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer pessoa (designadamente pelo próprio devedor ou pelo juiz)” - ac. do Stj, de 18/12/03, proc. 03B3697.
Mas é o interesse do credor que está em causa e, portanto, é esse interesse que ‘deve servir como ponto de referência para o efeito de apreciação da gravidade ou importância do inadimplemento capaz de fundamentar o direito de resolução’. Conforme Baptista Machado, em Obra Dispersa, I/137, “a objectividade do critério não significa de forma alguma que se não atenda ao interesse subjectivo do credor, e designadamente a fins visados pelo credor que, não tendo sido integrados no conteúdo do contrato, representam simples motivos em princípio irrelevantes.
O que essa objectividade quer significar é, antes, que a importância do interesse afectado pelo incumprimento, aferida embora em função do sujeito, há-de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer outra pessoa (designadamente pelo próprio devedor ou pelo juiz), e não segundo o juízo valorativo arbitrário do próprio credor. Isto fundamentalmente porque o direito de resolução legal tem a sua fonte imediata na lei.”
A perda de interesse não é um mero “não quero” mas tem de se fundar numa causa objectiva que o cidadão comum possa apreender e compreender’ (Stj, de 08/05/2007, proc. 07A932) daí que na aferição da perda do interesse releva ‘a importância do incumprimento ou a sua gravidade aferidas pelo interesse do credor e com referência a esse interesse objectivamente valorado e não segundo o juízo arbitrário do credor’, sabendo-se que, “na maioria das vezes, o desaparecimento do interesse do credor na manutenção do contrato tem a ver com as finalidades de uso ou de troca que o credor visava conseguir com a prestação” (Baptista Machado, em ob. cit., 136).
4.2) – A autora/apelada resolveu o contrato alegando perda do interesse na realização do contrato prometido (comunicação feita à ré/apelante pela carta com cópia a fls. 27 (doc. 7 junto com a petição), recebida por esta a 08/11/2004.
Na espécie, temos que o contrato promessa foi celebrado em 18 de Novembro de 1998, tendo a A., nessa ocasião, prestado o sinal de 2.100.000$00, com o remanescente a pagar no acto da escritura.
O prazo para a conclusão da obra, em que se incluía a fracção a comprar, terminava em Janeiro de 2001, cabendo à ré a marcação da escritura, do que devia notificar a autora com 15 dias de antecedência (als. e), f) e g) dos factos provados).
De qualquer forma, a ré devia diligenciar por obter a licença de utilização até Janeiro de 2002 (al. g) da matéria de facto. Obrigação a que não é estranho o facto da autora poder pretender ceder a sua posição contratual, negociar a fracção, para o que precisa (ou tem conveniência) em que esteja emitida a licença de utilização.
Sucede que, em Janeiro de 2001, as obras não estavam (como não estão) concluídas, ao contrário da obrigação assumida pela ré. Daí ou talvez por isso, o aditamento ao contrato datado de 15/10/2001, estipulando-se, então, que "a escritura terá lugar nos 3 meses seguintes ao pedido de licença de utilização” (als. i) e j) da factualidade assente).
Já em Janeiro de 2001, a A. pressionava a R. para a conclusão das obras e a Ré nada fez e durante todo este tempo. A A. fez sucessivas e incontáveis interpelações à R., sem sucesso, pois que ainda hoje, Março de 2005, a referida fracção encontra-se inacabada e sem licença de utilização (als. 1), m) e l) dos factos provados).
É evidente o incumprimento reiterado da ré, para quem o interesse da autora nada releva e sem que a factualidade assente permita explicação alguma para o seu incumprimento ou revele actuação para uma saída satisfatória para a situação por si criada, desequilibrando, por essa via, os benefícios contratuais a seu favor, tendo recebida parte do preço, por via do sinal, sem, em contrapartida, dar execução às obrigações que assumiu.
Diz a apelante que a autora pretendia negociar a posição contratual.
Se essa era a finalidade da contratação, deveria a ré actuar de forma que esse fim fosse alcançado ou, pelo menos, evitando condutas que impedissem a autora de alcançá-lo, pois, como se disse, o interesse a atender é o do credor da prestação.
Mas prova-se que, por três vezes a A. esteve em vias de conseguir um comprador para a fracção e, das três vezes os interessados recusaram o negócio, após visitarem o local (als. 5 e 6). Porque a fracção não estava acabada, desincentivando os potenciais interessados na sua aquisição.
Mais vem assente que a última vez que a A. se apresentou com um comprador interessado aconteceu em Setembro de 2003, tendo a A., antes de visitar o local com o interessado, se dirigido ao Eng. E………., representante da R., que prometeu à A. que o apartamento ficaria pronto em Setembro de 2003 (als. 7 e 8). Mas mais uma vez, a ré incumpre e mais uma vez o comprador interessado desistiu (alínea 9 dos factos provados), frustrando a ré, com a sua conduta reiteradamente faltosa, as expectativas negociais da autora.
Acresce que a obra (a fracção – que devia estar concluída em Janeiro de 2001 e, de qualquer maneira, com a licença emitida, o que implica que fique acabada e com respeito pelo projectado, até Janeiro de 2002) ainda não está acabada, com diversos defeitos e obras em falta e, pior, nem sequer dispõe da garagem individual contratada (als. m), n) e o) da materialidade provada), o que, de todo inviabilizaria a emissão da licença de utilização, e, de qualquer forma, impossibilitava a ré de, por facto a si imputável, cumprir a promessa nos termos em que se obrigou.
Mas o rol de omissões da apelante estende-se: apesar de se ter vinculado a obter a licença de utilização até Janeiro de 2002, “só em 2004, a R. requereu aos serviços competentes o pedido de emissão de licença de utilização” e sabendo da inviabilidade de a obter, pois “bem sabia a R. que as obras estavam muito atrasadas”, e, não obstante, “em 27/01/2004”, pelos serviços camarários ter sido “informada dos defeitos existentes na obra, devendo esses defeitos e falhas serem corrigidos”, a R. não “procedeu a qualquer intervenção na obra, nem se dignou informar a entidade licenciante”, “tendo originado o indeferimento do pedido de emissão de licença de utilização, por despacho de 27/02/2004” que lhe foi notificado em 02/03/2004 (als. p), q), r), s), t) e u) da matéria de facto) e, apesar disso, a apelante nada faz (ver al. 3 dessa factualidade), continuando a fracção inacabada e, por consequência, não licenciada para ser habitada ou ocupada (pontos de facto 2) e l).
Face a este comportamento da apelante, a apelada, seis anos após a celebração, resolveu o contrato por perder o interesse na celebração do contrato definitivo. Não se trata de alegação irreal, sem fundamento, assente em simples egoísmo ou capricho, ou decorrente de falta banal e irrelevante da ré para a economia do interesse contratual que a aquela visava com a promessa. A falta reiterada da apelante, que se prolonga por vários anos, determina prejuízo evidente e objectivo da autora, que vê o seu investimento esfumar-se e sem retorno. O que justifica a perda do interesse na prestação (incerta e improvável) da ré, perda de interesse que o comum das pessoas razoáveis não deixaria de considerar, não devendo impor-se a manutenção do contrato sob pena de afronta à boa fé negocial ou deixando desprovidos de tutela os interesses da autora.
Perante a situação de facto demonstrada, torna-se inexigível que a autora mantenha a relação contratual, sem quaisquer garantias de, em alguma altura, a ré vir a cumprir, perante o desrespeito repetido das obrigações assumidas que os factos claramente nos mostram.
E fosse a intenção da autora, quando celebra a promessa, negociá-la – no que viu a sua actuação frustrada pela omissão da ré – ou habitá-la, sem esperança de ver as eventuais necessidades habitacionais satisfeitas. Em qualquer dos casos, seria evidente o desequilíbrio das prestações contratuais, com manifesto prejuízo para a promitente compradora.
De todo o exposto se justifica o desinteresse da autora em contratar com a apelante que não honra qualquer compromisso e nem aponta qualquer solução para o impasse que criou e que salvaguarde o interesse da apelada, remetendo-se a uma situação de inércia reveladora do completo desinteresse pela posição da autora, que ficou sem poder contar com o cumprimento das obrigações pela ré. O que a factualidade provada demonstra, objectivamente justificando a resolução do contrato por perda de interesse da apelada na celebração do contrato prometido.
Para obstar à pretensão da autora é indiferente que a ré dispusesse, já me Setembro de 2002, de documentação necessária com vista à celebração das escrituras públicas de compra e venda de algumas fracções do D………., pois não era essa a situação da fracção prometida vender à autora, em causa neste processo. Só revela que o interesse da autora não tinha repercussão nas preocupações da apelante, pois de contrário, teria diligenciado na conclusão da obra e obtenção da licença de utilização, tal como o fez – diz – em relação a outras fracções.
Como irrelevante é que o protelamento na celebração da escritura pública permitisse à Autora explorar pelo tempo que entendeu a possibilidade de obter terceiro interessado na compra da fracção, pois se, nas hipóteses que lhe surgiram, as viu goradas por via das omissões da apelante, nenhuma garantia se vislumbra que, na manutenção do contrato, outras hipóteses não viessem a ter o mesmo destino, igualmente, por facto imutável à ré.
Pelo que o recurso improcede e a sentença se confirma.
5) – Pelo exposto, acorda-se neste tribunal da Relação do Porto em julgar a apelação improcedente e confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Porto, 21 de Fevereiro de 2008
José Manuel Carvalho Ferraz
Nuno Ângelo Rainho Ataíde das Neves
António do Amaral Ferreira
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[1] Esta alínea e seguintes (conforme referidas na base instrutória) são referentes aos factos provados após julgamento.
[2] A jurisprudência citada, sem referência a publicação noutro local, vem em ITIJ/net.
[3] Diploma a que pertencem as normas citadas sem outra referência.