Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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COMPRA E VENDA
DEFEITOS
ACÇÃO
PRAZO
II- A existência de humidade nas paredes e tectos de uma casa é, pelo menos, fonte de incómodos e arrelias, que se acentuam por alturas da realização das obras de reparação.
I.
B………………, viúvo, residente na Urbanização “…………”, … …, ….º, ……., Vila Real, intentou acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, contra “C……………….., LD.ª”, sociedade de construções, com sede na Rua ……………, n.º…. – …., Vila Real, alegando, em síntese, que:
- A Ré construiu e, em 29.8.2003, vendeu ao Autor a fracção autónoma “AO”, correspondente ao ….º andar esquerdo, num prédio constituído em propriedade horizontal, sito na ……, Lote …., freguesia de ……, Vila Real;
- Em fins de Março de 2004, começaram a surgir na referida fracção infiltrações de água nas paredes e tectos e outros defeitos;
- A existência de tais defeitos tem impedido o A. de dormir num dos quartos do seu apartamento;
- Em 14 de Abril de 2004, o A. denunciou à Ré, por carta registada com A/R, os defeitos em causa e interpelou-a para proceder à sua reparação. O que ela até hoje não fez.
- A descrita situação tem causado ao A. enorme desgosto, inquietação e transtornos.
Concluiu pedindo a condenação da Ré a eliminar os defeitos existentes na fracção autónoma em causa, bem como a indemnizar o A., pelos danos não patrimoniais sofridos, com o montante de 4.000,00 euros.
Contestando, a Ré invocou a excepção da caducidade da denúncia dos defeitos e impugnou a existência da maior parte deles, bem como a extensão dos danos.
Concluiu pela procedência da excepção e sempre pela improcedência da acção.
O A. respondeu, sustentando não se verificar a alegada caducidade.
Proferido despacho saneador – em que se relegou para final o conhecimento daquela excepção -, seleccionada a matéria de facto tida como assente e elaborada a base instrutória, o processo seguiu a sua tramitação, tendo, a final, após audiência de discussão e julgamento, sido proferida sentença em que se julgou procedente a excepção da caducidade e, em consequência, se absolveu a Ré do pedido.
Inconformado, o Autor interpôs o presente recurso, tendo nas conclusões da respectiva alegação sustentado que ao caso é aplicável o regime previsto para a empreitada no art. 1225º, nº 4 do CC e, consequentemente, a excepção invocada pela Ré/apelada não pode proceder.
Pede que se revogue a sentença e se condene a Ré nos pedidos.
Contra-alegou a Ré, pugnando pela confirmação da sentença.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
II.
Sem impugnação das partes, vem provada a seguinte factualidade:
A ré tem por objecto a actividade de indústria de construção civil.
No âmbito da sua actividade, a ré construiu e posteriormente vendeu ao autor, em 29 de Agosto de 2003, a fracção autónoma designada pelas letras “AO”, que corresponde ao ….º andar esquerdo – Tipo T 2 - destinada à habitação, com acesso pela entrada ….. – …., com lugar de garagem, sita na ….ª cave, designada pelo n.º …, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na ……., Lote …., freguesia de ….., pelo preço de 60.000 euros, conforme escritura pública de compra e venda de 29 de Agosto de 2003, do 4.º Cartório Notarial do Porto, que se encontra a fls. 7 e ss. dos autos cujo teor se dá por reproduzido.
A referida fracção está registada a favor do autor com a inscrição n.º 00080/020187 – F1, conforme certidão da Conservatória do Registo Predial de fls. 11 e ss.
Em Março de 2004 surgiram na referida fracção infiltrações de água nas paredes e tectos, nomeadamente parede e tecto do quarto virado a poente e casa de banho e na parede e tecto que fica contígua ao referido quarto.
As infiltrações são mais abundantes e notórias quando chove
...e têm como consequência água a escorrer pelos tectos e paredes até ao chão.
...tornando-se necessário colocar um recipiente para aparar a água, principalmente no quarto virado a poente – ……...
E o pilar central da sala de jantar ficou manchado.
No hall de entrada existem algumas peças de granito mal polidas.
A superfície da banheira está manchada e a não execução da hidromassagem deve-se ao não funcionamento do motor, que também se encontra mal ligado.
O autor interpelou a ré por carta registada com aviso de recepção em 14 de Abril de 2004 por intermédio da sua mandatária, denunciando os defeitos nela referidos e solicitando à ré, na pessoa do seu sócio gerente, o Sr. D………………, a reparação dos mesmos, carta que se encontra junta a fls. 22 e cujo teor se dá aqui por reproduzido.
Para que se elimine o supra referido será necessário montagem exterior de andaimes e colmatação das juntas; polimento do mosaico de granito do hall de entrada; fornecimento e aplicação de motor de banheira de hidromassagem; pintura das paredes e tectos do quarto de banho e do quarto virado a poente, bem como do pilar da sala, sendo que para a execução de tais trabalhos estima-se o custo global de 1.150 (mil cento e cinquenta euros).
Em consequência do referido o quarto ficou inabitável, pois não se podia lá dormir dada a intensidade de humidade, sendo tal situação temporária. Pelo menos à data da realização da perícia, o quarto já estava habitável, podendo-se nele dormir (20 da base instrutória).
O autor sofreu enorme desgosto, inquietação, revolta, transtornos e ansiedade.
A presente acção foi instaurada em 7 de Abril de 2005, como decorre do carimbo aposto na petição inicial.
III.
A questão principal que se coloca no recurso é saber se procede, ou não, a excepção da caducidade.
Dir-se-á, desde já, que a solução do thema decidendum, se já foi objecto de larga controvérsia, tendo até estado na base do acórdão do STJ uniformizador de jurisprudência nº 2/97, de 4.12.1996 (DR, I-A, e3 30.1.97), nos dias de hoje é de extrema simplicidade.
Vejamos:
O contrato de compra e venda celebrado entre o Autor e a Ré teve lugar em 29 de Agosto de 2003, portanto na vigência do DL n° 267/94, de 25 de Outubro.
Este diploma veio aplicar o regime estatuído pelo art. 1225° do CC ao “vendedor do imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado”, aditando a esse preceito o n° 4.
Ou seja: as regras do contrato de empreitada que regulam a responsabilidade contratual do empreiteiro pelos defeitos da obra aplicam-se também ao contrato de compra e venda celebrado com o próprio construtor do imóvel de longa duração (vd. João Cura Mariano, Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, 2ª ed., pp. 184/185).
Em conformidade, quando, na compra e venda de um imóvel, o alienante tenha sido o construtor do mesmo, mas inexista, e apesar de inexistir, contrato de empreitada entre ele e o comprador, aos defeitos da coisa transmitida é aplicável o regime previsto no art. 1225° e não o do art. 916° (J. Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisas Defeituosas, 98).
E, assim sendo, a denúncia dos defeitos que surjam no decurso de cinco anos após a entrega do imóvel deve ser feita no prazo de um ano a partir da sua descoberta e a acção com vista à eliminação dos defeitos ou ao pedido de indemnização deve ser proposta no prazo de um ano a contar da denúncia. Neste sentido se tem pronunciado a jurisprudência (entre outros, Acs. do STJ, de 6.7.2004 e (dois) de 18.2.2003, www.dgsi.pt, proc. 04B1686, 03B45 e 02A 4587).
Como, a dado passo, se escreveu neste último aresto, “o preceituado nos nºs 1 a 3 do artigo 1225º é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado - cfr. o nº 4.
Estes prazos - contemplados para a "empreitada" - devem ser, assim, aplicados à compra e venda de coisa imóvel defeituosa, por natureza, destinada a longa duração, a fim de se exigir a indemnização ou a eliminação ou reparação dos defeitos existentes. Para tal solução apontam, de resto, razões ponderosas, desde a analogia das situações até ao carácter de interesse e ordem pública da responsabilidade do empreiteiro ou construtor, passando pelos efeitos socialmente injustos da aplicação ao comprador do imóvel com defeitos de um curto prazo de caducidade do seu direito de acção com vista à reparação dos mesmos.
Acresce que as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 267/94, que entrou em vigor em 1 de Janeiro de 1995, encontram explicação fundamentada no relatório preambular do diploma, onde se pode ler, por exemplo, o seguinte: "(...) a complexidade do contrato de empreitada sempre subjacente ao desenvolvimento do mercado imobiliário, e a negligência verificada em inúmeros casos de construção, exigem a responsabilização do empreiteiro, tenha ou não sido ele o vendedor, não só perante o dono da obra, como já sucedia anteriormente, mas também perante terceiro que adquiriu o imóvel, sempre sem dependência da gravidade dos defeitos que a obra apresente".
O citado DL acrescentou também o n° 3 ao art. 916°, harmonizando com a empreitada os prazos no caso de a coisa vendida ser um imóvel, ao estabelecer que, na compra e venda de imóveis, o comprador tem o ónus de denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa dentro de cinco anos após a sua entrega e até um ano depois de conhecida a desconformidade, sob pena de caducidade dos direitos decorrentes da chamada garantia legal dos vícios da coisa (vd. J. Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisas Defeituosas, 76 e 98).
A divergência, quanto a prazos, entre as usuais compras e vendas de imóveis e aquelas em que o vendedor do imóvel foi quem o construiu, modificou ou reparou, situa-se apenas no prazo para a propositura da acção judicial: acolá terá de ser intentada nos seis meses posteriores à denúncia (art. 917° do CC), enquanto que, no segundo caso, o prazo para o efeito é de um ano (art. 1225°, n° 2).
No caso sub judice, estão em causa defeitos existentes num imóvel destinado por sua natureza a longa duração, comprado pelo A. à Ré e por esta construído.
Através da carta remetida à Ré em 14 de Abril de 2004, o Autor denunciou os defeitos nela referidos e solicitou à ré a reparação dos mesmos.
A denúncia foi feita, pois, alguns meses após a venda, dentro do prazo de um ano referido quer no nº 2 do art. 1225º, quer no nº 3 do art. 916º do CC. E, mesmo que alguns dos defeitos não tivessem sido anteriormente denunciados, pode considerar-se feita a denúncia com a propositura da acção (vd. Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, em especial na compra e venda e na empreitada, Almedina, 1994, p. 374), sendo certo que sobre a Ré recaía o ónus da prova da extemporaneidade da denúncia – art. 342º, nº 2 do CC (vd. P. Lima e A. Varela, CC anotado, II, ed. 1968, Calvão da Silva, Responsabilidade Civil do Produtor, 210/211, nota 3, e Ac. do STJ, de 23.4.98, BMJ, 476º-389).
Para além disso, a presente acção foi intentada em 7 de Abril de 2005, portanto ainda antes de decorrido o prazo de um ano fixado nos nºs 2 e 3 daquele preceito.
Conclui-se, assim, que os defeitos foram tempestivamente denunciados e que o direito de acção, com vista à eliminação dos defeitos e indemnização pelos danos, foi atempadamente exercido.
Mal andou, portanto, o Sr. Juiz ao julgar procedente a excepção.
IV.
Provada que está a existência de defeitos, a sua denúncia e a não reparação, é inquestionável que recai sobre a Ré a obrigação pela respectiva reparação/eliminação, conforme o impõe o art. 1221º, ao caso aplicável ex vi do art. 1225º, nº 4 (cf. também art. 914º).
V.
Para além da eliminação dos defeitos, pediu o Autor a condenação da Ré no pagamento da quantia de € 4.000,00 pelos danos de natureza não patrimonial por ele sofridos.
É hoje entendimento largamente maioritário, na doutrina e jurisprudência, a ressarcibilidade dos danos não patrimoniais em sede de responsabilidade contratual (vd. Almeida Costa, Direito das Obrigações, 6º ed., 505, e, entre muitos outros, Acs. do STJ, de 17.1.93, CJ/STJ, 1993, I, 64, e de 22.6.2005, 28.5.2004 e 15.5.2003, in www.dgsi.pt, procs. 05B1526, 04B1296 e 03B420).
Necessário, porém, que os danos se revistam da gravidade suficiente para merecerem a tutela do direito (art. 496º do CC). Com efeito, e como escreve Almeida Costa, ob cit., 503, “serão irrelevantes, designadamente, os pequenos incómodos ou contrariedades, assim como os sofrimentos ou desgostos que resultem de uma sensibilidade anómala”.
No caso vertente, e com relevância para a apreciação desta questão, está provado que:
Em Março de 2004 surgiram na fracção autónoma do Autor infiltrações de água nas paredes e tectos, nomeadamente na parede e tecto do quarto virado a poente, e na casa-de-banho e na parede e tecto que fica contígua ao referido quarto; infiltrações que são mais abundantes e notórias quando chove e têm como consequência água a escorrer pelos tectos e paredes até ao chão, tornando-se necessário colocar um recipiente para aparar a água, principalmente no quarto virado a poente.
Em consequência do referido, o quarto ficou inabitável, pois não se podia lá dormir dada a intensidade de humidade. Porém, tal situação foi temporária, sendo que, pelo menos à data da realização da perícia (28.11.2005 – vd. pág. 87) o quarto já estava habitável.
O autor sofreu enorme desgosto, inquietação, revolta, transtornos e ansiedade.
Todos sabemos, porque é facto notório, que a existência de humidade nas paredes e tectos de uma casa é, pelo menos, fonte de incómodos e arrelias, que se acentuam por alturas da realização das obras de reparação.
Acresce que, no caso em apreço, devido à intensa humidade, um dos quartos da casa deixou de ter a sua normal funcionalidade, durante lapso de tempo não determinado.
A Ré tem-se mantido alheia e indiferente à situação. Mas o não cumprimento, ou defeituoso cumprimento, por uma das partes das suas obrigações, deverá ser devidamente sancionado, tanto mais que, como ensinava A. Varela, Das Obrigações em Geral, 9ª ed., 630, a indemnização, no caso de danos não patrimoniais, visa não só reparar os danos sofridos pela pessoa lesada, como também reprovar ou castigar, no plano do direito civil, a conduta do agente.
Conclui-se, assim, que todo o referido circunstancialismo, obstaculizador do natural e legítimo anseio do A. de usufruir plenamente a sua própria casa, é merecedor de tutela jurídico-indemnizatória (neste sentido, e para casos algo semelhantes, vd. Ac. do STJ, de 15.5.2003 e de 28.5.04, www.dgsi.pt, procs. 04B1296 e 03B420).
Quanto ao montante da indemnização:
De acordo com o disposto no nº 2 do art. 496º citado, o montante da indemnização deve ser fixado equitativamente, tendo em atenção as circunstâncias a que se reporta o artigo 494º.
Tendo em consideração o mencionado circunstancialismo, designadamente a extensão e natureza dos danos, julgamos adequada, num juízo de equidade, à luz do critério da ponderação das realidades da vida, uma indemnização de € 750,00.
VI.
Em face do exposto, julgando-se procedente a apelação, revoga-se a sentença recorrida e, consequentemente, condena-se a Ré a eliminar os defeitos supra descritos e a pagar ao Autor, como indemnização dos danos não patrimoniais sofridos, a quantia de € 750,00 (setecentos e cinquenta euros).
Custas, em ambas as instâncias, na proporção do vencido.
Porto, 16 de Novembro de 2006
Estevão Vaz Saleiro de Abreu
Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos
Gonçalo Xavier Silvano