Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 505/11.8TBVLC.P1 |  |
Relator: Mário Fernandes (1244)
Adjuntos: Leonel Serôdio
José Ferraz.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I. RELATÓRIO.
“B…, Ld.ª”, com sede na Rua …, …, Vale de Cambra,
veio intentar acção especial de notificação para preferência, ao abrigo do disposto no art. 1465 do CPC, contra
“C…, Ld.ª”, “D…, Ld.ª”, “E…, Ld.ª” e F…, todos já melhor identificados nos autos,
pretendendo fossem todos os Requeridos notificados para comparecerem no dia e hora a designar, a fim de se proceder à licitação entre a demandante e a 1.ª Ré “C…”, relativamente ao prédio identificado no art. 9. da p.i., tomando por base o preço de 107.350 euros.
Para o efeito e em síntese, alegou a Requerente de mais significativo a seguinte realidade:
- Em 2.3.2007, o 4.º Requerido F… e a então sua mulher celebraram com a Requerente, por documento escrito, um contrato, denominado de “Contrato de Arrendamento Comercial”, cuja cópia consta de fls. 12 a 15, por força do qual, mediante a respectiva renda, proporcionaram-lhe (a ela autora) o gozo de um Pavilhão (o n.º 3) que integrava o ‘prédio urbano constituído por quatro Pavilhões térreos, inscrito na matriz urbana da Freguesia …, Vale de Cambra, sob o art. 1.349 e descrito na competente Conservatória sob o art. 965’, contrato esse que no presente se encontrava em vigor;
- A Requerente recebeu da 1.ª Requerida “C…” uma carta datada de 9.5.2011, através da qual a última lhe dava a conhecer que era a nova senhoria do Pavilhão ocupado pela Requerente como arrendatária;
- Após essa comunicação, veio a Requerente a tomar conhecimento que a aquisição do Pavilhão por si arrendado havia sido realizada no âmbito dum processo executivo instaurado pela 2.ª Requerida contra os 3.º e 4.º Requeridos, sendo que o mencionado prédio, onde aquele Pavilhão se integrava, havia sido adjudicado à 1.ª Requerida, posto esta se intitular como preferente nessa aquisição, enquanto arrendatária de um dos falados Pavilhões (o n.º 4);
- A Requerente não interveio no aludido processo executivo, desconhecendo que nele havia sido designado dia para a alienação do identificado imóvel;
- Daí que, porque pretendia exercer o seu direito de preferência, se impunha a abertura de licitações entre a Requerente e a 1.ª Requerida, sendo estas as únicas a quem legalmente cabe tal direito pela alienação do mencionado prédio.
Após a Requerente, no acolhimento de convite que lhe foi feito pelo tribunal, ter justificado a chamada à acção dos 2.º a 4.º Requeridos e ser junta documentação com interesse para a instrução dos autos, foi proferido despacho a indeferir liminarmente o requerimento inicial, para tanto se adiantando, nomeadamente, a seguinte motivação:
“…afigura-se prudente inferir que o fito almejado com a preconização legal que subjaz ao citado artigo 1465 do Código de Processo Civil prende-se, indubitavelmente, com os casos em que, tendo havido violação do direito de preferência, um dos lesados está disposto a exercer a acção de preferência, mas pretende resolver previamente com os demais interessados a questão de saber a quem compete a prioridade do direito.
Com efeito, o mecanismo previsto naquela norma supõe como característica o facto de a diligência judicial inicial, cuja realização é requerida seguindo os termos do disposto no artigo 1460, se destinar a determinar a pessoa que deve exercer, sob pena de caducidade, a acção de preferência.
E tal decorre, de modo implícito, do teor da norma em cotejo. Pois, aí se lê que, quando já tiver sido efectuada a alienação a que respeita o direito de preferência e este direito couber simultaneamente a várias pessoas, o processo para a determinação do preferente segue os termos do artigo 1460 (sublinhados nossos).
Ademais, o próprio artigo 1460 estatui que se o direito de preferência competir a várias pessoas simultaneamente, mas houver de ser exercido apenas por uma, há-de o requerente pedir que sejam todas notificadas … a fim de se proceder a licitação entre elas, querendo tal significar, em nosso ver, que estes instrumentos legais são convocados em casos onde não fora até ao momento exercido qualquer direito de preferência, pretendendo descortinar, por via de tais instrumentos, quem irá praticar esse mesmo direito quanto a uma alienação, esta sim, entretanto já efectuada com violação da preferência.
Como assim, no caso dos autos, deriva que em sede de diligência de abertura de propostas, onde foi adjudicado o bem prédio urbano, inscrito na matriz com o artigo 1349 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 1565/20081127, composto por quatro pavilhões térreos destinados a armazém e logradouro com a área total de 3.880.m2 da Freguesia …, concelho de Vale de Cambra, foi, nessa sede, exercido o direito de preferência, por quem se arrogou titular desse mesmo direito, tendo sido, naquele âmbito, considerado validamente exercido.
Sublinha-se, foi exercido naquela diligência um direito de preferência, que ali foi tomado por válido e legítimo, motivo pelo qual, inclusive, o bem foi adjudicado ao preferente.
Ora, constituindo um processo tendente à determinação do preferente, procurando, assim, deslindar quem irá exercer o direito de preferência, estamos em crer, salvo melhor opinião em sentido contrário, que a Autora não pode lançar mão do mecanismo protagonizado pelo mencionado artigo 1465, em conformidade com o artigo 1460, ambos do CPC, porquanto o direito de preferência foi já exercido por um titular, in casu, de direito de arrendamento, que, segundo os correspondentes comandos legais, foi admitido por legítimo titular de direito de preferência no que à aquisição do locado importava.
Por conseguinte, tendo já o direito com esse jaez sido desempenhado e, consequentemente, tendo sido admitido um preferente, não parece fazer sentido, em nosso julgar, o recurso a um meio que se pretende como legalmente apropriado para descortinar o preferente, razão pela qual, se considera que, querendo a Autora salvaguardar a sua posição contratual, este não constitui o meio processualmente adequado para o efeito, ante o circunstancialismo que, entretanto, se desenhou, não podendo a mesma, assim o pretendendo, exercer o seu suposto direito de preferência nestes autos, quanto a uma alienação no âmbito da qual o direito de preferência foi já exercido por outrem, em momento em cuja sede foi considerado validamente exercido …”.
Inconformado com o assim decidido, interpôs a Requerente recurso de apelação, tendo apresentado alegações em que concluiu da forma seguinte:
- Perante a factualidade alegada pela Autora, entende esta que o procedimento devido é o processo especial para notificação de preferência, previsto no artigo 1458 e segs. do CPC;
- Trata-se, no caso concreto, de uma acção executiva em que se promovia a venda de um prédio urbano, um dos seus inquilinos, que terá tido conhecimento oportuno dessa venda, compareceu no dia da sua alienação, arrogou-se o direito de preferência em relação ao arrendatário e exerceu-o, sendo-lhe desse modo o prédio em causa adjudicado;
- A Autora é também inquilina do prédio em causa, concretamente de uma parte deste, como o era a ora Ré “C…”, inquilina de uma outra parte;
- O direito substantivo a que a Ré “C…” se arrogou para ser titular do direito de preferência no prédio em causa é rigorosamente o mesmo que serve de substrato para que a ora Autora se arrogue igual direito;
- O exercício do direito de preferência pela via processual tem um princípio base subjacente que consiste no facto de o legislador impor que, prévia ou inicialmente, para que tal direito se discuta, o valor que venha a ser devido pelo efectivo exercício se encontra devidamente garantido nos autos.
Isso mesmo resulta do disposto no artigo 1410 do Cód. Civil, em que se impõe o depósito do preço nos quinze dias seguintes à propositura da acção;
- Deve assim entender-se que este princípio continuou a nortear o legislador quando pretendeu resolver outras questões, mormente o caso concreto destes autos;
- Previamente à discussão e decisão declarativa sobre a efectiva preferência da Autora, tornar-se-ia necessário não só saber se esta, de entre os vários preferentes, é aquela que apresenta maior valor, uma vez que também a Ré pretende e fruiu de tal exercício, mas também que, se tal ocorrer, ou seja, se fruto da licitação entre os dois licitantes for a Autora a que tiver licitado mais alto, fique esse valor desde já garantido nos autos, enquanto se discute o efectivo e substantivo direito de preferência dela Autora;
- Crê a Autora que é este o raciocínio do legislador e foi este o raciocínio quando optou pelas disposições do artigo 1465 do CPC;
- Todo o mecanismo do preceito legal em causa visa garantir o mesmo princípio existente no disposto no artigo 1410, n.º 1 do Cód. Civil, ou seja, ter o valor que venha a ser devido devidamente garantido, enquanto decorre a discussão sobre o efectivo direito de preferência;
- O entendimento da Autora é que, como a venda ocorreu no âmbito de um processo executivo, a abertura de licitações entre ambas será o meio mais adequado para ultrapassar os dois direitos de preferência em causa;
- No processo executivo, que é aquele em que a venda se operou, o interesse do vendedor/exequente e do devedor/executado é que se possa obter o mais alto valor possível, sendo que este se encontra mais adequadamente pela via da licitação entre os dois interessados;
- A intervenção nos autos do exequente e dos executados da acção executiva em que o primeiro exercício de preferência se exerceu justifica-se pelo facto de o valor obtido pelo direito de preferência que havia sido realizado pela Ré “C…” ter integrado os valores recebidos no âmbito dessa execução;
- E, desse modo, o eventual excesso que resulte da licitação destes autos terá naturalmente o mesmo destino, ou seja, o excesso reverterá em benefício ou dos exequentes ou dos executados, de acordo com os valores em execução;
- Assumindo estes três Réus nestes autos legitimidade passiva, poderá assim obter-se quanto a estes caso julgado;
- De acordo com o entendimento do julgador, o exercício do direito de preferência por parte de um titular de um direito de arrendamento, realizado que foi no processo executivo, será impeditivo do uso do artigo 1465 do CPC;
- Crê a Autora que este entendimento não é o mais adequado tanto mais que, retirada a possibilidade dela Autora exercer o seu direito por esta via, não parece existirem na lei outras possibilidades processuais para o exercício deste seu direito legítimo;
- A interpretação dada pelo julgador ao artigo 1465 do CPC em causa é naturalmente legítima mas, no entender da Autora/recorrente, é uma interpretação exageradamente restritiva e não corresponde ao melhor entendimento do seu efectivo alcance;
- Devendo entender-se que, em tal artigo, quando se refere já ter sido “efectuada a alienação a que respeita o direito de preferência” e quando se refere “e este direito couber simultaneamente a várias pessoas”, não deve excluir-se da sua interpretação que tal alienação tenha sido já resultante de um exercício de uma preferência;
- A forma escolhida pela Autora é a que melhor se enquadra na intenção do legislador e integra-se na literalidade do preceito em causa;
- Além de que, não sendo esta a forma entendida como ajustada, não vê a Autora qual o meio próprio para o seu efectivo exercício de um direito, que ninguém lhe nega substantivamente, tanto mais que é exactamente igual ao que suportou o exercício do direito de preferência por parta da Ré “C…”;
- Não há, salvo mais claro e melhor entendimento, forma processual que permita à Autora o exercício do seu direito, em compatibilidade com as regras e objectivos da preferência, tal como atrás modestamente enunciados;
- A decisão recorrida é violadora do disposto no artigo 1465 e 1460 do CPC e deve ser revogada, substituindo-se por outra que ordene o prosseguimento dos autos.
Inexistem contra-alegações a considerar.
Corridos os vistos legais, cumpre tomar conhecimento do mérito do recurso, sendo que a instância se mantém válida.
II. FUNDAMENTAÇÃO.
O circunstancialismo a reter para uma tomada de posição quanto ao pretendido na presente apelação vem já enunciado em relatório e corresponde ao alegado inicialmente pela recorrente para sustentar a instauração da acção, motivo pelo qual nos dispensamos aqui de o repetir.
Por força das conclusões formuladas, o objecto do recuso circunscreve-se à questão essencial de saber se estava ou não facultado à apelante/requerente deitar mão do procedimento especial de notificação para preferência, regulamentado no art. 1465 do CPC, tendo em vista o exercício desse correspondente direito (de preferência) que invoca ser dele titular.
A resposta negativa concedida pelo tribunal “a quo”, tanto quanto decorre da respectiva fundamentação, cujos traços essenciais deixámos acima transcritos, assenta na circunstância de em anterior lide (o referenciado processo executivo) já se encontrar validamente exercido esse direito (o de preferência) por um dos seus titulares (um dos arrendatários do prédio objecto de alienação nesse processo executivo), nessa medida sendo inadequado o meio processual utilizado pelo recorrente para ver reconhecido a quem cabe o direito de preferência pela alienação do identificado prédio.
Tomando posição, não podemos acompanhar a tese assim sustentada, se, desde logo e independentemente de outras razões, tivermos em conta a realidade vertida no requerimento inicial.
Tentemos demonstrar.
Razão poderia assistir ao tribunal “a quo”, caso tivesse sido facultada ao apelante/requerente a possibilidade de, no aludido processo executivo, exercer o direito de preferência que invoca, algo que vem pelo mesmo posto em causa, enquanto alegou não ter sido convocado para nessa lide intervir.
Na base desse pressuposto e à luz da finalidade prevista no art. 1465 do CPC, logo se constatará a falha na aludida argumentação para sustentar a rejeição liminar do dito procedimento por parte do recorrente.
Por um lado e tendo como pano de fundo o exercício do direito de preferência legalmente atribuído ao arrendatário – art. 1091, n.º 1, al. a/ do CC – o mencionado normativo processual faculta àquele que se diz titular desse direito, a par e em concorrência com outras pessoas, a possibilidade de deitar mão do acto preliminar da competente acção de preferência.
Sendo verdade que em situações de direitos de preferência concorrentes ou sucessivos – como se tem defendido de forma constante na doutrina e jurisprudência – o titular desse direito (de preferência), interessado no seu exercício através da respectiva acção judicial, não tem o dever ou ónus de promover a notificação dos demais preferentes ou de instaurar a acção em conjunto com eles (v. neste sentido A. Varela, in RLJ, anos 115 e 116, págs. 287 e 288, respectivamente), tal não significa que não possa deitar mão desse procedimento prévio de notificação, salvaguardando, como anota o Prof. A. Varela, “o risco de ser mais tarde preterido pelo concorrente que esteja em tempo de exercer o seu direito” (in RLJ, ano 116, pág. 288).
Mas se assim é por princípio, algo diferente se passa quando um titular do direito de preferência tem em vista desalojar o comprador que detém também esse direito (de preferência) em pé de igualdade com o daquele – trata-se ainda de situações de direitos de preferência concorrentes ou competitivos.
Na situação acabada de equacionar – exactamente equivalente à descrita nos autos (dois arrendatários comerciais do prédio objecto de venda a um deles no aludido processo executivo) – cremos que já se impõe ao interessado no exercício do seu direito de preferência deitar mão previamente do processo para notificação de preferência regulado no citado art. 1465 do CPC, pois que se torna necessário abrir licitação entre ambos para determinar o preferente, sendo esse o meio adequado para o efeito – isto mesmo vem ressalvado por A. Varela, ao assinalar que “se o direito que o preterido se arroga é equivalente ao direito daquele que instaurou a acção de preferência contra o adquirente, devendo abrir-se licitação entre ambos para determinar o preferente, deverá ele lançar mão do processo especial regulado no art. 1465 do CPC” (in RLJ, ano 115, págs. 287 a 288), algo que é reafirmado no parecer conjunto com Maria P. Beleza, in CJ/90, Tomo 3, pág. 38 – é esta também a doutrina vertida no Assento n.º 2/95, de 1.2.1995 (in DR I-A, de 20.4.95 e BMJ 444-101).
E, porque integramos o caso invocado no requerimento inicial como sendo de concorrência de direitos de preferência em que ambos os referenciados arrendatários se encontram em pé de igualdade, tendo um deles sido convocado para o exercer – no dito processo executivo – o mesmo não tendo sucedido com o outro (o requerente), criado está o quadro suficiente para se impor o prévio recurso ao procedimento regulado no art. 1465 do CPC, o qual funciona como condição para a instauração da acção de preferência, na precisa medida em que deve abrir-se licitação entre esses titulares do direito de preferência – v., quanto à necessidade de abertura dessas licitações, apesar da omissão nesse aspecto resultante do art. 1091 do CC (ao contrário do que sucedia com a previsão contida no n.º 2 do art. 47 do RAU), L. Gemas, A. Pedroso e J. Caldeira Jorge, in “Arrendamento Urbano”, 3.ª ed., pág. 436, superando as dúvidas apontadas por P. Furtado, in “Manual do Arrendamento Urbano”, 5.ª ed., pág. 818; v. ainda para situação semelhante à tratada, Lebre de Freitas, in “A Acção Executiva”, 5.ª ed., pág. 334 e nota 19.
Do que se vem expendendo extrai-se ilação oposta à retirada pelo tribunal “a quo”, ou seja, diante do apontado circunstancialismo não só estava facultado ao apelante/requerente deitar mão do processo especial a que nos vimos referindo, como, indo mais além, se impunha que assim tivesse procedido, posto, a nosso ver, se configurar uma situação em que deve existir licitação entre titulares do direito de preferência, concorrentes ou competitivos.
Escolheu, pois, o requerente o meio adequado, em ordem a poder exercer o direito de preferência de que se intitula.
III. CONCLUSÃO.
Pelo exposto, decide-se julgar procedente a apelação e, nessa medida, revogando-se a decisão recorrida, determina-se o prosseguimento dos ulteriores termos do processo.
Custas do presente recurso, segundo critério a decidir a final.
Porto, 24 de Janeiro de 2013
Mário Manuel Baptista Fernandes
Leonel Gentil Marado Serôdio
José Manuel Carvalho Ferraz