Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2140/07.6TBVRL.P1 |  |
DENÚNCIA
OPOSIÇÃO
RENOVAÇÃO
II - O nº 2 deste normativo dispõe sobre a denuncia do contrato e tem como fonte o artigo 100º nº4, 2ª parte do RAU que regulava a revogação unilateral do contrato, embora ai se não estabelecesse um limite temporal mínimo de duração efectiva do contrato para revogação unilateral ( a comunicação podia ser feita logo após a celebração embora os seus efeitos só se produzissem pelo menos 90 dias depois ).
Procº P 2140/07.6TBVRL.P1-04/09-2ª Secção
Apelação
VReal- .ºJ-P2140/07.6TBVRL.P1
Acordam na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto
Relatório
B……….,
instaurou acção declarativa de condenação, sob a forma sumária, contra
C………., Ld.ª,
ambos já melhor identificados nos autos pedindo que na procedência da acção seja a ré condenada a pagar-lhe a quantia de € 4.571,82 acrescida de juros de mora à taxa legal até efectivo e integral pagamento.
Alegou, para tanto, em síntese, que na qualidade de titular do direito ao arrendamento de um escritório sito na ………., n.º ., em Vila Real, celebrou com a ré um “contrato de aluguer de sala de formação”, pelo valor de 400,00 euros, acrescido de IVA, devendo ainda a ré reembolsar a autora de todas as despesas de água, electricidade e telefone gerados pela ré; que tal acordo escrito vigorou até 31 de Janeiro de 2004, altura em que foi celebrado um novo contrato de aluguer com um valor de aluguer de 500,00 euros, acrescido de IVA e que vigorou de 1 de Janeiro de 2005 até 31 de Dezembro desse ano, continuando em vigor de 1 de Janeiro de 2006 a Junho de 2006;
Que foi efectuada uma revisão do contrato de que nunca chegou a ser assinado tendo a ré atrasado pagamentos, o que acarretou que fosse interpelada para pagar 1.841,35 euros, valor este que veio a ser pago em 5 de Janeiro de 2007.
Que em 29 de Janeiro de 2007 propôs à ré uma cessão da sua posição contratual e a venda do mobiliário tendo em 2 de Fevereiro de 2007, a ré comunicado à autora que iria abandonar as instalações, o que veio a acontecer no decurso desse mês;
Que a ré no dia 8 de Fevereiro efectuou uma transferência bancária de 1.030 euros com a qual pagou o aluguer relativo a Janeiro de 2007, metade do valor do aluguer de Fevereiro e a multa relativa ao atraso no pagamento do aluguer relativo a Janeiro de 2007.
Que o abandono das instalações da autora por parte da ré durante o mês de Fevereiro de 2007 equivale à denúncia do contrato entre as partes celebrado e que só produz efeitos 120 dias após ter sido emitida, isto é em finais de Julho de 2007.
Conclui alegando que estão em dívida metade do valor da renda de Fevereiro de 2007, no valor de 257.50 euros; a multa calculada nos termos do art. 1041º do Cód. Civil referente a Fevereiro de 2007, no valor de 257,50 euros; as rendas relativas aos meses de Março a Julho de 2007, no valor de 2.575,00 euros; multa calculada nos termos do art.º 1041.º do Cód. Civil, referente a Março a Julho de 2007, no montante de 1.287,50 euros; reembolsos de água, luz e comunicações de 194,32 euros, tudo no valor do pedido.
A ré apresentou-se a contestar e concluiu pedindo a improcedência da acção e que seja absolvida do pedido.
Foi proferido despacho saneador tendo-se procedido à selecção dos factos assentes e dos factos componentes da base instrutória, do que não houve qualquer reclamação e procedeu-se à audiência de discussão e julgamento que decorreu com observância do legal formalismo como das respectivas actas consta.
Respondeu-se à matéria de facto componente da base instrutória acompanhada da respectiva motivação conforme resulta do despacho de fls. 187, não sendo tal resposta objecto de qualquer reclamação tendo a final sido proferida decisão do seguinte teor:
“Nestes termos, julgo parcialmente procedente a acção intentada por B………. e, consequentemente, condeno a ré C………., Ld.ª, a pagar àquela o montante de 709.32 euros (setecentos e nove euros e trinta e dois cêntimos), acrescido de juros de mora calculados à taxa legal em vigor devidos desde a citação até integral pagamento.”
Inconformada com o seu teor veio a Autora tempestivamente interpor o presente recurso tendo para o efeito nas alegações oportunamente apresentadas aduzido a seguinte matéria conclusiva que passamos a reproduzir:
1.º Se se admitisse que o julgamento da matéria de direito estivesse correcta teria a recorrida de ser condenada a pagar à recorrente não as rendas relativa ao mês de Março de 2007, com a multa devida pela mora e os valores das prestações relativas aos reembolsos;
2.º Teria assim a recorrida de ser condenada a pagar à recorrente a quantia de 2.056,82€ em vez dos 709,32€ a que foi condenada;
3.º O Artigo 1.055º “Oposição à renovação” é aplicável às situações de renovação do contrato e o contrato só se renova no dia seguinte ao da data prevista para o seu termo;
4.º No caso em apreço a Recorrida não se opôs à renovação mas denunciou o contrato celebrado com a Recorrente e, atento o disposto no art.º 1.098º do Código Civil tal declaração não obsta à cessação do contrato mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período do pré-aviso em falta;
5.º E apesar de se estar na presença de um contrato de subarrendamento para outros fins, não habitacional, na falta de regras especiais, são-lhe aplicáveis as regras do contrato de arrendamento para fins habitacionais – art.ºs 1.108.º e 1.110.º do Código Civil;
6.º Ao proferir decisão diferente das conclusões expostas, está o Mmº Juiz do Tribunal recorrido a violar o disposto nos art.ºs 1.055.º, 1.095.º, 1.098.º, 1.108.º e 1.110.º, todos do Código Civil;
7º Se Vossas Excelências, em face das conclusões atrás enunciadas, revogarem a sentença proferida e em sua substituição emitirem acórdão que os julgue improcedente a presente acção e, por via disso, absolva os Recorrentes da instância, ou do pedido, consoante o caso, farão uma vez mais serena, sã e objectiva JUSTIÇA.
Não foram apresentadas contra alegações.
Mostram-se colhidos os vistos dos Exmºs Juízes Adjuntos pelo que importa apreciar e decidir.
THEMA DECIDENDUM
A delimitação objectiva do recurso é feita pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal decidir sobre matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam do conhecimento oficioso, art. 684 nº3 e 690 nº1 e 3 do Código Processo Civil, como serão todas as outras disposições legais infra citadas de que se não faça menção especial.
As questões que estão subjacentes no âmbito de apreciação do presente recurso são aquelas que se encontram colocadas no âmbito da decisão proferida e que essencialmente contendem com a denúncia do contrato pela Ré e as consequências de tal facto advenientes relativamente ao mesmo.
DOS FACTOS E DO DIREITO
Para melhor facilidade expositiva e de compreensão do objecto do presente recurso vamos passar a reproduzir em nota de rodapé a factualidade considerada assente e provada sobre a qual se estruturou a decisão proferida que é do seguinte teor:[1]
Vejamos
Está em causa no presente recurso a regulação contratual dos efeitos da revogação do contrato e consequente inaplicabilidade das normas da NRAU.
Define o artigo 1022.º do Código Civil como de locação “o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa mediante retribuição.”
Tal contrato designa-se por arrendamento quando versa sobre coisa imóvel (artigo 1023.º do Código Civil).
O arrendamento é um contrato em que uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa imóvel, mediante retribuição.
Na qualificação do arrendamento é importante ter-se em conta o fim imediato da actividade que se exerce no prédio, bem como a ligação directa ou imediata do imóvel com a actividade exercida pelo locatário [2].
Estipulava-se no artigo 3.ºnº1 do Regime de Arrendamento Urbano (RAU), previsto pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 Outubro, que o arrendamento urbano pode ter como fim a actividade comercial (seu n.º 1) acrescentando-se no artigo 7º que o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito vigorando para o arrendamento para comércio.
A aludida relação jurídica de arrendamento podia cessar por acordo entre as partes, de acordo com o art. 50.º do RAU e 1047.º do Código Civil por resolução, por caducidade, por denúncia de harmonia com os artigos 68º nº 1 e 100º nºs 1 e 4 do RAU ou ainda por outras causas determinadas na lei, como, por exemplo, a revogação atento o estatuído no artigo 1098º nºs 2 e 3 do Código Civil).
A autora defende que a extinção do contrato, efectuada unilateralmente pelo arrendatário, implica a condenação deste no pagamento de todas as rendas já vencidas e das que ainda se venceriam até 31 de Julho 2007 ou seja até ao termo final do prazo previsto para o contrato.
No caso dos autos não foi estipulada expressamente qualquer clausula pelas partes no que tange ao regime da denuncia ou revogação contratual.
Entendeu-se no Tribunal a quo e passamos a transcrever o seguinte:
“No caso em apreço, face à matéria de facto apurada importa deter-nos sobre o regime legal atinente à denúncia, posto que tudo aponta que o contrato de subarrendamento livremente acordado pelas partes terminou a partir do momento em que no dia 2 de Fevereiro de 2007 a ré comunicou à autora que iria abandonar as instalações objecto do referido contrato, o que veio a suceder no decurso desse mês.
Segundo o art.º 68.º do RAU o arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato, procedendo à denúncia regulada no art.º 1055.º do Cód. Civil.
A denúncia é a declaração feita por um dos contraentes, em regra com certa antecedência sobre o termo do período negocial em curso, de que não quer a renovação ou a continuação do contrato renovável ou fixado por tempo indeterminado.
Efectuada, os efeitos do contrato de arrendamento têm-se por cessados desde o momento em que a declaração opera os seus efeitos, terminando, a partir daqui, as obrigações do senhorio e do arrendatário.
A denúncia do arrendatário deve ser feita por escrito – n.º 2 do art.º 53.º - e observar os prazos do art.º 1055.º do Cód. Civil se outros não forem estipulados.
No sentido exposto, o autor e ob. cit. pág. 395 a 397.
No caso em apreço, temos como seguro que o contrato em vigor à data em que ocorreu a denúncia era aquele que por último foi proposto pela autora à ré, datado de 1 de Setembro de 2006, que se destinava a vigorar de 1 de Setembro de 2006 a 31 de Julho de 2007.
A carta de denuncia é enviada em 2 de Fevereiro de 2007, quando se encontrava em vigor este contrato, sendo certo que o anterior também de duração limitada, datado de 1 de Janeiro de 2005 há muito estava expirado – destinava-se a vigorar de 1 de Janeiro de 2005 a 31 de Dezembro de 2005.
Isto assente, temos como seguro que o contrato em vigor tinha um prazo de 10 meses e 30 dias, o que de harmonia com o art.º 1055.º, n.º1, al. c), significa que a oposição à renovação tinha de ser comunicada ao outro contraente com a antecedência mínima de 30 dias (pois o prazo do referido contrato situa-se no intervalo legal de três meses a um ano).
Assim sendo, não são devidas quaisquer rendas além daquela que se venceu em 8 Fevereiro de 2007.
Não é aplicável ao caso o disposto no art.º 1098.º (que aparentemente parece sustentar o pedido das rendas de Março a Julho de 2007, pelo numeral de 120 dias) porquanto esta norma do art.º 1098.º se trata de norma especial para os contratos de arrendamento para habitação, como se afere da subsecção VII, onde está enquadrado juridicamente o preceito que estabelece o prazo de 120 dias para a comunicação do arrendatário ao senhorio.”
Trata-se no caso de um contrato de arrendamento para comércio ou indústria, com duração limitada ou seja, pelo período de um ano, inicialmente de 1 de Janeiro de 2005 a 31 de Dezembro de 2005, com exclusão do mês de Agosto e que posteriormente por acordo das partes foi fixado para vigorar de 1 de Setembro 2006 a 31 de Julho de 2007.
A denúncia era, então, configurada como a cessação do contrato feita por declaração unilateral de qualquer das partes para evitar a renovação automática que sem ela ocorreria (cf. art. 100.º, n.º 1, 2 e 4 do RAU), produzindo os seus efeitos no final do prazo contratual, ou da sua renovação, e para a qual se exigia, se provinda do arrendatário, a antecedência mínima de 90 dias.
Já a revogação era concebida no RAU como uma declaração unilateral no sentido da cessação do contrato, apenas permitida ao arrendatário e susceptível de ser por ele emitida a todo o tempo, mas com a exigência de uma antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operariam os seus efeitos.
Entendia-se doutrinária e jurisprudencialmente que este prazo podia ser derrogado pelas partes no sentido do seu alargamento, mas não no do seu encurtamento.
No que respeita à denúncia por qualquer das partes nada ficou consignado contratualmente e igualmente quanto à antecedência com que deveria ser feita a revogação nada também se disse, pelo que quanto a ela seria aplicável o que estava prescrito na lei, ou seja, seria de exigir a antecedência de 90 dias.
Na lei actual Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que adiante será designada NRAU, o legislador adoptou uma outra terminologia.
A antiga “denúncia” é, agora, designada como “oposição à renovação” e a antes denominada “revogação” é hoje apelidada de denúncia – cfr. os nºs 1 e 2 do art. 1098.º do Código Civil, na redacção introduzida pela citada Lei n.º 6/2006 –, sendo que, quanto a ambas, subiu para 120 dias o tempo mínimo de antecedência que antes era de 90 dias.
O nº 2 deste normativo dispõe sobre a denuncia do contrato e tem como fonte o artigo 100º nº 4, 2ª parte do RAU que regulava a revogação unilateral do contrato, embora ai se não estabelecesse um limite temporal mínimo de duração efectiva do contrato para revogação unilateral (a comunicação podia ser feita logo após a celebração embora os seus efeitos só se produzissem pelo menos 90 dias depois).
A denuncia prevista no normativo em causa não se traduz numa denuncia propriamente dita ou sensu stricto uma vez que se trata de uma desvinculação discricionaria, está prevista para os contratos com prazo o que não é próprio da denuncia.[3]
Assim quando no NRAU se alude a denuncia tem-se em vista conforme entendimento sufragado pelo Conselheiro Pinto Furtado “designar a manifestação de vontade de cessação de contrato, sem dependência do comportamento da outra parte e sem esperar pela duração do termo contratual”
Ora, o que a Ré declarou, foi a sua vontade de fazer terminar o contrato, antes do fim do seu prazo, “No dia 2 de Fevereiro de 2007 a R. comunicou à A. que iria abandonar as instalações (18 da base instrutória), “o que veio a suceder no decurso desse mês (19 da base instrutória).
O que se pretendeu foi uma denúncia ou revogação, se usarmos e nos reportarmos à terminologia do RAU do contrato, dado que pretendeu sim terminar o contrato e em sair do local arrendado.
Nada tendo as partes convencionado quanto à antecedência com que poderia ser efectuada a referida denúncia ou revogação, nem sobre qualquer regime sancionatório, após o decurso dos dois primeiros anos do contrato, ter-se-á que recorrer ao que dispõe a lei nesta matéria.
Ora, sendo o NRAU aplicável às relações locatícias constituídas antes da sua entrada em vigor e subsistentes nessa data, como é o caso — cfr o disposto no n.º 1 do art. 59º da mesma Lei –, a denúncia do contrato, declarada pela ré à autora, estava sujeita à observância de uma antecedência de 120 dias, nos termos do já citado art. 1098.º, n.º 2 do Código Civil, aplicável ao caso por força do art. 1110.º nº1 do mesmo diploma legal.
Feita a denúncia em 2 de Fevereiro os seus efeitos seriam produzidos no fim de Agosto do mesmo ano – parte final do n.º 2 do citado art. 1098.º –, estando a Ré obrigada, porém, ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta por força do n.º 3 do mesmo preceito legal.
Assim contrariamente ao expendido deve a Ré pagar à Autora as mencionadas rendas peticionadas e em falta ou seja metade do valor da renda de Fevereiro de 2007, no valor de 257.50 euros; a indemnização calculada nos termos do art. 1041º do Cód. Civil referente a Fevereiro de 2007, no valor de 128,75 euros; as rendas relativas aos meses de Março a Julho de 2007, no valor de 2.575,00 euros; a indemnização calculada nos termos do art.º 1041.º do Cód. Civil, referente a Março a Julho de 2007, no montante de 1.287,50 euros; reembolsos de água, luz e comunicações de 194,32 euros, ou seja no montante de € 4 461,07 (quatro mil quatrocentos e sessenta e um euros e sete cêntimos)
DELIBERAÇÃO
Nestes termos em face do que vem de ser exposto concedendo a Apelação revoga-se parcialmente a decisão proferida e consequentemente condena-se a Ré a pagar à Autora a respectiva quantia supra aludida acrescida dos respectivos juros de mora à taxa legal até efectivo pagamento.
Custas pela Apelante e Apelada na proporção do decaimento.
Porto, 22 de Setembro de 2009
Augusto José Baptista Marques de Castilho
Henrique Luís de Brito Araújo
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha
___________________________
[1] 1) A autora foi durante os anos de 2003 a 2007 a titular do direito ao arrendamento de um escritório, sito na Rua ………., n.º ., Vila Real, local onde se situava a sua sede (A dos factos assentes).
2) Por acordo celebrado no dia 1 de Maio de 2004 entre A. e R., que as partes designaram “Contrato de aluguer de sala de formação”, a primeira cedeu à segundo o espaço identificado na alínea A) dos Factos Assentes, composto por duas salas e uma entrada, equipadas com cadeiras, mesas, secretárias, armários e quadros brancos (B dos factos assentes).
3) Nos termos da Cláusula Segunda do referido acordo, o Primeiro Outorgante (a A.) comprometeu-se a assegurar “...o bom estado das salas e a sua disponibilidade durante os dias/horas em que a segunda pretenda usá-las com o objectivo de nelas ministrar formação profissional” (C dos factos assentes).
4) Nos termos da Cláusula Terceira, “Pelo aluguer do espaço a segunda outorgante pagará à primeira a quantia de 400€ mensais, acrescidos de IVA à taxa legal” (D dos factos assentes)
5) Nos termos da Cláusula Quarta, “O presente contrato vigorará no período de 1 de Maio de 2004 a 31 de Dezembro de 2004, com exclusão do mês de Agosto” (E dos factos assentes).
6) No dia 5 de Janeiro de 2007 a R. pagou à A. o valor de 1.841,35 € e enviou a esta última um fax onde se propõe a assumir a posição contratual da A. em todos os contratos relacionados com as instalações ocupadas (F dos factos assentes).
7) A. e R. celebraram novo acordo nos termos referidos nas alíneas A) a C) dos Factos Assentes tendo a segunda assumido a obrigação de pagar mensalmente à A. a quantia de 500,00 € acrescida de IVA pela utilização daquele espaço (2 da base instrutória).
8) Tal acordo vigorou desde o dia 1 de Janeiro de 2005 até ao dia 31 de Dezembro de 2005 (3 da base instrutória).
9) E continuou em vigor durante o período de 1 de Janeiro de 2006 a Junho de 2006 (4 da base instrutória).
10) Em Setembro de 2006 a A. deu a conhecer à R. o valor dos reembolsos pagos pela utilização do espaço e devidos até àquela data (5 da base instrutória).
11) Face à dificuldade da R. em assumir os custos de tais reembolsos a A. sugeriu àquela a revisão do acordo em causa no dia 6 de Outubro de 2006 (6 da base instrutória).
12) E propôs que se retirasse do texto respectivo o aluguer de equipamento para evitar a tributação em sede de IVA...(7 da base instrutória).
13)...e baixar o valor referido no quesito 2) para 400,00 € face à inexistência de cursos durante o período laboral (8 da base instrutória).
14)...acrescentando a tal valor a quantia de 115,00 € para pagamento em prestações do valor dos reembolsos em dívida (9 da base instrutória).
15) E propôs ainda à R. que se acrescentasse ao texto do acordo a expressão “acrescidos dos consumos de água, electricidade e telefone que se vierem a verificar serem resultado da ocupação do espaço em questão” (10 da base instrutória).
16) Tais alterações foram aceites pela R. com efeitos a partir de Julho de 2006 (11 da base instrutória).
17) A R. não devolveu à autora o acordo revisto devidamente assinado (12 da base instrutória).
18) A R. começou a atrasar os pagamentos (13 da base instrutória).
19) Razão que levou a A. no dia 27 de Dezembro de 2006 a solicitar-lhe o pagamento do montante de 1.841,35 € referente às rendas de Outubro, Novembro e Dezembro de 2006… (14 da base instrutória).
20) …e reembolsos de consumos de água, electricidade e telefone em atraso (15 da base instrutória.
21) Face ao desinteresse em manter as instalações referidas a A. comunicou à R. aceitar a transmissão da sua posição contratual (16 da base instrutória).
22) E propôs à R. a venda do mobiliário (17 da base instrutória).
23) No dia 2 de Fevereiro de 2007 a R. comunicou à A. que iria abandonar as instalações (18 da base instrutória).
24) O que veio a suceder no decurso desse mês (19 da base instrutória).
25) A R. efectuou uma transferência bancária para uma conta da A. no dia 8 de Fevereiro de 2007 no montante de 1.030,00 € (20 da base instrutória).
26) Pagando assim o valor da renda relativa a Janeiro de 2007... (21 da base instrutória).
27)...metade do valor da renda de Fevereiro de 2007... (22 da base instrutória).
28)...e a multa relativa ao atraso no pagamento da renda respeitante ao mês de Janeiro de 2007 (23 da base instrutória).
29) A R. não pagou à A. metade do valor da renda respeitante a Fevereiro de 2007, no montante de 257,50 €...(24 da base instrutória).
30)...nem o valor da multa referente ao mês de Fevereiro de 2007, no valor de 257,50 €...(25 da base instrutória).
31)...nem o valor dos reembolsos de água, luz e comunicações no montante de 194,32 € (26 da base instrutória).
32) A A. instou a R. a pagar tais valores no dia 11.02.2007 (27 da base instrutória).
[2] Antunes Varela, Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 114.º, p. 13, em anotação ao Acórdão do STJ de 19 de Março de 1980.
[3] Neste sentido Januário da Costa Gomes pág 399 do estudo “ Do arrendamento urbano para fins não habitacionais in o Direito Ano 137 págs 393 a 405º.