Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 523/09.6TJPRT.P1 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
APRECIAÇÃO
II – Não existindo um critério que nos permita caracterizar o que se denomina por “incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendado – nº2 do art. 1083º do CC”, só casuisticamente é possível proceder a essa determinação.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO
- B……………, residente na Rua ……., nº …., ….. …, ….. - Porto, propôs a presente acção declarativa contra C…………….. e esposa D……………, residentes na Rua ………. nº ….., Porto, pedindo que seja decretada a resolução imediata do contrato de arrendamento em causa nos autos e se condenem os Réus a despejar imediatamente o arrendado e a pagar-lhe as rendas vencidas e vincendas até efectiva restituição do arrendado, acrescidas da indemnização que for devida, nos termos do artº 1045º do Código Civil, pelo atraso que ocorrer até ao momento da efectiva restituição do arrendado.
Fundamentou o pedido alegando, em síntese:
- Entre a sua falecida mãe e os Réus, em 1 de Maio de 1980, foi celebrado um contrato de arrendamento, tendo por objecto uma habitação de dois pavimentos e quintal, sita na Rua ……… nº ….., no Porto, contrato esse celebrado pelo prazo de um ano, a começar em 01/05/1980 e a findar em 30/04/1981, renovável nos termos legais.
Os Réus, sem o consentimento do senhorio, realizaram obras na referida habitação, que alteraram substancialmente a fachada principal do imóvel, deteriorando-o e desvalorizando-o, tornando inexigível a manutenção do contrato de arrendamento.
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- Regularmente citados, os Réus contestaram invocando, desde logo, a ilegitimidade do Autor para intentar a presente acção. Alegam também, além do mais, que antes de efectuarem todas as obras em causa, se dirigiram a casa do Autor e de sua esposa e ambos concordaram com a realização das mesmas; que mesmo que os contestantes pretendessem manter a fachada principal do imóvel como se encontrava originalmente, tal seria impossível, por se tratar de uma habitação com mais de um século de existência e não existirem, nos dias de hoje, materiais sequer idênticos aos utilizados naquela altura; que a remoção das caixilharias em madeira existentes na fachada voltada para a Rua …….. e a sua substituição por alumínio pintado da mesma cor verde das caixilharias em madeira foi efectuada há cerca de sete anos, pelo que se encontra decorrido o prazo de caducidade previsto para o direito de resolução;
que só recorrendo a materiais mais resistentes e actuais poderiam os contestantes acabar de vez com problemas graves de infiltrações de água no interior da habitação no Inverno e de “empenamentos” de portadas no Verão; que por se tratar de obras realizadas com a autorização expressa do Autor ou da sua mãe, quando em vida desta, as alegações e argumentos do Autor consubstanciam um “venire contra factum proprium”; que a habitação contígua ao arrendado, também ela propriedade da família do Autor, efectuou a mesma obra há já vários anos, sem qualquer reparo ou acção judicial nos moldes da presente e uma das preocupações dos Réus foi que a obra efectuada fosse similar à efectuada na habitação vizinha e, por último, que estão em causa obras de conservação com materiais actuais e mais seguros, obras essas da responsabilidade dos inquilinos, de acordo com o contrato de arrendamento.
Deduziram pedido reconvencional, peticionando os Reconvintes a condenação do Reconvindo no pagamento da quantia de € 1.197,04, bem como a fixação judicial da renda mensal tendo em conta os valores constantes do recibo nº 16, de € 18,42, com as actualizações anuais publicadas por portaria governamental.
Fundamentaram o pedido reconvencional alegando, em síntese, que na altura da celebração do contrato de arrendamento, os Reconvintes, por acordo com a mãe do Reconvindo e devido ao avançado estado de deterioração da habitação, comprometeram-se a reconstruir e manter, integralmente, a seu gosto e livre vontade, a habitação em causa, tendo, como contrapartida disso, acordado um valor de renda relativamente baixo; que todas as obras realizadas ao longo desses quase trinta anos, foram e continuam a ser da exclusiva responsabilidade dos Reconvintes que suportaram sempre e sem qualquer excepção, todos os custos inerentes à realização das mesmas e que o Reconvindo, no ano de 2000, procedeu, unilateralmente, sem qualquer aviso prévio, ao aumento da renda mensal em quase 100%, tendo sido paga uma renda de 3693$00 (actualmente € 18,42) no mês de Maio de 2000 e uma renda de 6.000$00 (actualmente € 29,93) no mês de Agosto de 2000, locupletando-se indevidamente com a quantia de, pelo menos, € 1.197,04.
Alegaram ainda, que o Autor litiga de má fé, pelo que deverá ser condenado em multa e indemnização a favor dos contestantes, a qual deverá contemplar todas as despesas realizadas com o presente pleito, incluindo os honorários do seu mandatário, que se computam em € 2.000,00.
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O Autor/Reconvindo respondeu à matéria de excepção e à reconvenção deduzida pelos Réus/Reconvintes, alegando, em síntese, que a renda foi aumentada em € 11,51, em 2000, por acordo entre as partes e que, ainda que assim não fosse, há muito teria prescrito o alegado crédito dos Reconvintes. - Findos os articulados, foi proferido despacho saneador, o qual julgou admissível o pedido reconvencional deduzido pelos Réus, teve o Tribunal por competente, o processo por o próprio e as partes por capazes e legítimas.
- Designou-se e realizou-se depois a audiência de discussão e julgamento – com registo da prova nela produzida -, sendo depois proferida sentença, na qual se proferiu igualmente a decisão sobre a matéria de facto.
A sentença proferida, decidiu:
“… julga-se a presente acção improcedente e improcedente a reconvenção e, consequentemente, absolvem-se os Réus dos pedidos formulados pelo Autor e absolve-se o Reconvindo do pedido reconvencional formulado pelos Reconvintes”.
Inconformado com o decidido, o Autor apelou.
Na alegação de recurso formulou as seguintes conclusões:
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Os recorridos apresentaram contra alegação. Nela sustentaram a manutenção do decidido.Igualmente, os recorridos lançaram mão do disposto no Artº 684º-A nºs 1 e 2 do CPC, e formularam requerimento de ampliação do âmbito do recurso, a título subsidiário, impugnando a decisão proferida, na parte relativa à qualificação das obras como obras de alteração de fachada, defendendo que as mesmas devem ser consideradas obras de conservação, ainda que com materiais diferentes dos usados aquando da construção do imóvel em questão há mais de um século, com fundamento em todos os factos acima descritos, e também a parte da sentença que absolve o Recorrente da condenação em litigância de má fé.
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Corridos que foram os vistos aos Exmºs Adjuntos, cumpre apreciar e decidir.*
Tem aplicação “in casu”, o C.P.Civil com a redacção operada pela revisão do DL - 303/2007 de 24 de Agosto, ao qual se referirão as norma do C.P.Civil doravante mencionadas sem especial ressalva. *
O objecto do recurso é balizado pelas conclusões extraídas pelos recorrentes das respectivas alegações – Artºs 684º nº 3 e 685º-A nº 1 do CPC, na versão introduzida pelo DL 303/2007 de 24 de Agosto -.Questões a decidir:
1ª) – Impugnação da matéria de facto: - Saber se, a factualidade constante dos pontos e) e t) dos factos provados não deveria constar dos factos assentes, pois uma adequada ponderação da prova conduziria a que os mesmos não fossem dados como assentes.
2ª) – Saber se face aos factos apurados estão ou não reunidos os pressupostos que fundamentam a resolução do contrato por justa causa.
Ampliação do recurso, a título subsidiário
A) – A questão da qualificação das obras, como obras de alteração de fachada ou como obras de conservação.
B) – A questão da alegada litigância de má fé do autor.
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É a seguinte, a matéria de facto que vem dada como provada na 1ª instância:Factos Provados:
a) - O Autor é proprietário de uma habitação de dois pavimentos e quintal, sita na Rua ……. nº ….., freguesia de ……., concelho do Porto, inscrito na matriz predial urbana sob o artº 4004, conforme documento junto a fls. 12 dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
b) - Por contrato escrito de 1 de Maio de 1980, E…………., falecida mãe do Autor, deu a identificada habitação de arrendamento aos ora Réus, pelo prazo de um ano, a começar em 01/05/1980 e a findar em 30/04/1981, renovável nos termos legais, conforme documento junto a fls. 10 e 11 dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
c) - O contrato de arrendamento estipula expressamente que “… todas as obras exteriores de conservação e limpeza são a cargo do inquilino, bem como os telhados e as caleiras …”.
d) - Os Réus removeram as caixilharias em madeira existentes na fachada voltada para a Rua …….., tendo em sua substituição colocado outras.
e) - Foi mantida a mesma expressão visual.
f) - A remoção das caixilharias em madeira existentes na fachada voltada para a Rua ………. e a sua substituição, por alumínio pintado da mesma cor verde das caixilharias em madeira, foi efectuada há cerca de sete anos.
g) - A mesma fachada era revestida a azulejo, rectangular, biselado, de cor verde dominante, com várias tonalidades.
h) - Os Réus removeram também todos os azulejos da mesma fachada, que agora se apresenta rebocada e pintada de cor amarela, uniforme.
i) - Desta forma, foi alterado o desenho da luz nas linhas de sombra das caixilharias e nas variações lumínicas dos panos de parede ao longo dos dias, que conferiam uma expressão característica a esta habitação.
j) - Todas estas obras foram efectuadas sem o consentimento escrito do senhorio ora Autor.
l) - O Autor tinha já sido alertado verbalmente pelos ora Réus para o problema de estarem a cair azulejos para a via pública, tendo mesmo a fachada em causa ganho a forma de “barriga”.
m) - A habitação em causa situa-se a duas casas de distância (cerca de dez metros) de um Jardim-de-Infância (“F………….”).
n) - Naquele passeio, por debaixo de tais azulejos, circulavam diariamente dezenas de crianças de tenra idade.
o) - O Autor disponibilizou um caixote com azulejos idênticos aos que se encontravam na fachada em causa.
p) - Os Réus solicitaram à Câmara Municipal do Porto uma licença para ocupação da via pública com andaime, conforme documento junto a fls. 42 dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido, tendo obtido decisão de deferimento expresso para o efeito.
q) - Os Réus recolocaram os azulejos cedidos pelo Autor, a expensas suas.
r) - Os referidos azulejos não só se revelaram ser em número insuficiente para colmatar as falhas entretanto ocorridas, como fizeram com que os restantes azulejos começassem a cair em maior quantidade e para a via pública (passeio).
s) - A habitação arrendada pelos Réus tem, pelo menos, um século de existência.
t) - Não existem, nos dias de hoje, materiais sequer idênticos aos usados aquando da sua construção.
u) - A “última habitação da Rua ……..”, também propriedade do Autor, possui azulejos verdes na fachada que confronta com a Rua …….. e azulejos cor-de-rosa na fachada que confronta com a Rua …….
v) - A habitação ao lado da habitação arrendada pelos Réus e também propriedade da família do Autor, efectuou a mesma obra referida em h) há já vários anos e ainda em vida da mãe do Autor, sem que tivesse havido qualquer reparo, problema ou qualquer acção judicial nos moldes da presente.
x) - Uma das preocupações dos Réus foi que a obra efectuada fosse similar à já efectuada na habitação vizinha, para que assim se mantivessem e respeitassem as mesmas linhas, traças, cores e estrutura em todas as casas da Rua 15 de Novembro.
z) - Quase todas as habitações da Rua …….. efectuaram a mesma obra.
aa) - Na altura da celebração do contrato de arrendamento, os ora Réus, por acordo com a mãe do Autor e devido ao avançado estado de deterioração da habitação, comprometeram-se a reconstruir e manter, integralmente, a seu gosto e livre vontade, a habitação em causa, tendo, como contrapartida disso, acordado um valor de renda relativamente baixo.
bb) - Aquando da celebração do contrato de arrendamento, os Réus foram responsáveis pela colocação, a suas expensas, das anteriores janelas de madeira.
cc) - Os Réus suportaram todos os custos inerentes à realização de todas as obras efectuadas ao longo de quase trinta anos.
dd) - Quer a mãe do Autor, quer o Autor, nunca e em momento algum contribuíram, monetariamente ou por qualquer outra forma, para a preservação deste seu património.
ee) - O Autor, no ano de 2000, procedeu ao aumento da renda mensal, tendo sido paga uma renda de 3693$00 (actualmente € 18,42) no mês de Maio de 2000 e uma renda de 6.000$00 (actualmente € 29,93) no mês de Agosto de 2000.
ff) - Os Réus passaram, a partir desse momento, a pagar mensalmente a nova renda.
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Decidindo.……………….
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2ª Questão: - Saber se face aos factos apurados estão ou não reunidos os pressupostos que fundamentam a resolução do contrato por justa causa.Começamos já por afirmar que, temos para nós que, quanto a este aspecto da acção, a mesma não pode ser julgada procedente, e que concordamos inteiramente com a sentença recorrida, quer quanto à decisão proferida, quer quanto aos seus fundamentos.
Nos termos do disposto no nº 1 do Artº 1083º do CC - na redacção introduzida pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro -, aplicável “in casu”, “Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte”.
E, nos termos do seu nº 2 “É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:
a) - A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
b) - A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
c) - O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina;
d) - O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no nº 2 do artigo 1072º;
e) - A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.
No caso em apreço, alega o Autor, como fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, que os RR, sem consentimento seu escrito, levaram a cabo no locado dois tipos de obras, a saber:
1) - Remoção das caixilharias em madeira existentes na fachada voltada para a Rua ……… e sua substituição por outras de material plástico, de cor diferente e com diversa expressão visual;
2) - Remoção de todos os azulejos que revestiam a mesma fachada, rectangulares, biselados, de cor verde dominante, com várias tonalidades, apresentando-se agora a mesma fachada rebocada e pintada de cor amarela, uniforme.
Do contrato de arrendamento em causa nos autos, resulta que são a cargo do inquilino “… todas as obras exteriores de conservação e limpeza …”.
Nos termos do disposto no nº 2 do Artº 1074º do CC, “O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio”.
Da matéria de facto provada, resulta que os RR removeram as caixilharias em madeira existentes na fachada voltada para a Rua ……., tendo em sua substituição colocado outras, em alumínio pintado da mesma cor verde das caixilharias em madeira, e que removeram também todos os azulejos da mesma fachada, que agora se apresenta rebocada e pintada de cor amarela, uniforme.
Obras que não consubstanciam “obras exteriores de conservação”, pois que alteraram a natureza e cor dos materiais de revestimento exterior.
E que não foram autorizadas, por escrito, pelo senhorio.
Os RR incumpriram pois o contrato ao executar as ditas obras.
O incumprimento do contrato só poderá no entanto fundamentar a sua resolução quando, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
Quanto ao 1º tipo das obras: - Remoção das caixilharias em madeira existentes e a sua substituição por outras, em alumínio pintado da mesma cor (verde).
Os RR/recorridos, invocaram a caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento, nos termos do disposto no Artº 1085º do CC, relativamente a estas obras.
Nos termos do disposto no nº 1 do Artº 1085º do CC “A resolução deve ser efectivada dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade”.
“In casu”, estamos perante um facto de execução instantânea, pelo que a acção de resolução devia ser proposta dentro do prazo de um ano a contar do seu conhecimento – cf. Ac. STJ de 21.05.2002, CJ/STJ Tomo II, pag. 83.
Ficou provado – ponto f) da matéria de facto -, que a remoção das caixilharias em madeira existentes na fachada voltada para a Rua 15 de Novembro e a sua substituição, por alumínio pintado da mesma cor verde das caixilharias em madeira, foi efectuada há cerca de sete anos.
Não se provou porém, a data em que o A/senhorio teve conhecimento da realização da referida obra, pelo que não se pode concluir que à data da entrada da acção em juízo, havia já decorrido o referido prazo de caducidade, sendo que os RR tinham o ónus da prova desse facto – nº 2 do Artº 342º do CC.
E, assim sendo, improcede a excepção peremptória da caducidade invocada pelos Réus, tal como se decidiu na 1ª instância.
Quanto ao 2º tipo das obras: - Remoção dos azulejos da fachada:
- São os seguintes os factos dados como provados, relevantes para decidir a questão que nos ocupa:
g) - A mesma fachada era revestida a azulejo, rectangular, biselado, de cor verde dominante, com várias tonalidades.
h) - Os Réus removeram também todos os azulejos da mesma fachada, que agora se apresenta rebocada e pintada de cor amarela, uniforme.
l) - O Autor tinha já sido alertado verbalmente pelos ora Réus para o problema de estarem a cair azulejos para a via pública, tendo mesmo a fachada em causa ganho a forma de “barriga”.
m) - A habitação em causa situa-se a duas casas de distância (cerca de dez metros) de um Jardim-de-Infância (“F………….”).
n) - Naquele passeio, por debaixo de tais azulejos, circulavam diariamente dezenas de crianças de tenra idade.
o) - O Autor disponibilizou um caixote com azulejos idênticos aos que se encontravam na fachada em causa.
q) - Os Réus recolocaram os azulejos cedidos pelo Autor, a expensas suas.
r) - Os referidos azulejos não só se revelaram ser em número insuficiente para colmatar as falhas entretanto ocorridas, como fizeram com que os restantes azulejos começassem a cair em maior quantidade e para a via pública (passeio).
s) - A habitação arrendada pelos Réus tem, pelo menos, um século de existência.
t) - Não existem, nos dias de hoje, materiais sequer idênticos aos usados aquando da sua construção.
u) - A “última habitação da Rua ……..”, também propriedade do Autor, possui azulejos verdes na fachada que confronta com a Rua …….. e azulejos cor-de-rosa na fachada que confronta com a Rua ……..
v) - A habitação ao lado da habitação arrendada pelos Réus e também propriedade da família do Autor, efectuou a mesma obra referida em h) há já vários anos e ainda em vida da mãe do Autor, sem que tivesse havido qualquer reparo, problema ou qualquer acção judicial nos moldes da presente.
x) - Uma das preocupações dos Réus foi que a obra efectuada fosse similar à já efectuada na habitação vizinha, para que assim se mantivessem e respeitassem as mesmas linhas, traças, cores e estrutura em todas as casas da Rua ……...
z) - Quase todas as habitações da Rua ……. efectuaram a mesma obra.
aa) - Na altura da celebração do contrato de arrendamento, os ora Réus, por acordo com a mãe do Autor e devido ao avançado estado de deterioração da habitação, comprometeram-se a reconstruir e manter, integralmente, a seu gosto e livre vontade, a habitação em causa, tendo, como contrapartida disso, acordado um valor de renda relativamente baixo.
cc) - Os Réus suportaram todos os custos inerentes à realização de todas as obras efectuadas ao longo de quase trinta anos.
dd) - Quer a mãe do Autor, quer o Autor, nunca e em momento algum contribuíram, monetariamente ou por qualquer outra forma, para a preservação deste seu património.
Do conjunto destes factos, resulta de forma inequívoca que, as obras realizadas na fachada do edifício o deveriam ser com urgência, e pese embora, o não devessem ser pelos inquilinos sem consentimento escrito do senhorio, a verdade é que aqueles as realizaram utilizando os materiais possíveis, disponíveis no mercado, tendo em vista conseguir o menor impacto possível da inelutável alteração da fisionomia frontal do prédio no seu enquadramento urbanístico, sempre com a diligência devida e adequada ao caso, sendo certa a inexistência actual de materiais, “maxime” azulejos em quantidade que permitisse repor os que faltavam na fachada, mantendo a sua fisionomia anterior.
Ao contrário, o senhorio, único responsável pela realização da obra, omitiu esse seu dever, pese embora o risco que corriam pessoas e bens que por ali transitavam na via pública.
Pensamos assim que, como bem se diz na sentença recorrida, as obras realizadas na fachada, necessárias, “não atingem um nível de gravidade nem geram consequências tais que tornem inexigível ao senhorio, de um ponto de vista objectivo, a manutenção do contrato de arrendamento”.
Na verdade, não existindo um critério que nos permita caracterizar o que se denomina por “incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendado”, só casuisticamente é possível proceder a essa determinação.
Entende o A/recorrente que, na ponderação dos factos provados se deve ter por verificado o incumprimento do contrato com esse nível de gravidade, pois os RR/recorridos, sem o seu consentimento escrito, fizeram no locado obras de alteração na fachada, quer no seu revestimento, quer na cor, quer nos materiais, fachada que assim ficou totalmente desfigurada, pelo que o prédio perdeu toda a sua fisionomia característica que o datavam da época em que foi edificado, e o valorizavam pelo uso de materiais típicos da cidade e do país, e que ficou, por essa razão, desvalorizado.
Pensamos que não.
É que, de acordo com a matéria de facto provada (assim como a análise das fotografias que se encontram juntas aos autos), leva-nos a concluir que tais obras efectuadas na fachada, mesmo tratando-se de obras de alteração e não de conservação, não apresentam as características necessárias para que se determine a resolução do contrato de arrendamento, já que as mesmas tiveram apenas em vista aumentar a segurança do prédio (e assim também das pessoas e bens que por ali passam) - que deveriam ter sido feitas pelo senhorio, e não o foram - e, simultaneamente, conservar de forma adequada e no limite do possível o mesmo prédio, daí não resultando, de todo, nem uma alteração profunda da fisionomia do locado, nem a sua desvalorização, nem qualquer prejuízo para o senhorio, nem ainda qualquer deterioração do locado, antes mesmo a sua valorização.
Improcede assim a alegação do recorrente.
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Ampliação do recurso, a título subsidiário- Face à improcedência da apelação interposta pelo recorrente/Autor fica prejudicado o conhecimento das duas questões suscitadas na ampliação do recurso, a título subsidiário, pelos recorridos/Réus, quais sejam, a questão da qualificação das obras, como obras de alteração de fachada ou como obras de conservação, e a questão da alegada litigância de má fé do autor.
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D e c i s ã o- Termos em que acordam neste Tribunal da Relação do Porto:
- Em julgar improcedente a apelação, e assim confirmar integralmente a decisão recorrida.
Custas nesta instância pelo Autor.
Notifique
Porto, 08 de Abril de 2010
José da Cruz Pereira
Manuel Lopes Madeira Pinto
Maria Amélia Condeço Ameixoeira
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RECURSO nº 523/09.6TJPRT.P1
1º Juízo – 2ª Secção Cível do Tribunal da Comarca do Porto.
Sumário:
I - O fundamento de resolução do contrato de arrendamento urbano tem de preencher a cláusula geral constante do nº 2 do Artº 1083º do CCivil, ou seja, tem de atingir um nível de gravidade e gerar consequências tais que não seja razoavelmente exigível ao senhorio (de um ponto de vista objectivo) a manutenção do contrato com aquele arrendatário.
II – Não existindo um critério que nos permita caracterizar o que se denomina por “incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendado – nº 2 do Artº 1083º do CC”, só casuisticamente é possível proceder a essa determinação.