Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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COISA IMÓVEL
DEFEITO DA OBRA
DENÚNCIA
ACÇÃO JUDICIAL
No -.º Juízo Cível do....., -.ª Secção, em 11 de Dezembro de 2001, José....., casado, residente na....., no....., move a presente acção com processo sumário contra P....., L.da, com sede na..... - ....., pedindo que na procedência da acção, fosse a ré condenada à reparação das anomalias e dos defeitos de construção existentes na habitação que a este havia adquirido por escritura de compra e venda de 26 de Abril de 1996.
Para tanto alega, em síntese, ter adquirido à ré um imóvel para habitação na data indicada (26/4/96); em Janeiro de 1997 denunciou anomalias e defeitos de construção que detectara em finais de 96/inícios de 97; nada foi feito, pelo que agora intenta (em 11/12/2001) acção para condenação em reparação dos defeitos apontados.
Na contestação a ré invoca a caducidade da denúncia dos defeitos e a caducidade da acção de reparação.
Houve resposta, opondo-se às caducidades invocadas.
Foi então proferido despacho saneador onde se declarou a inexistência das invocadas caducidades: a primeira porque os defeitos foram denunciados em Janeiro/97, dentro do ano estabelecido no art. 916º do CC, na redacção dada pelo DL n.º 267/94 de 25/10; a segunda porque o prazo de prescrição é de 20 anos (art. 309.º do CC), não sendo aplicável o prazo de 5 anos do art.917.º, só aplicável à acção de anulação da compra e venda.
Inconformada, apresenta a ré recurso de apelação e nas suas alegações formula as seguintes conclusões:
1.ª- O DL n.º 267/94, alterando a redacção dos arts. 916.º e 1225.º do CC, estabelece que o vendedor-construtor, modificador ou reparador de imóvel é responsável pelos defeitos de construção ou inovação, nos mesmos termos que o empreiteiro, de acordo com o disposto no art. 1225.º n.º4 do CC, ou seja, pelo prazo de cinco anos a contar da entrega ou da garantia convencionada, devendo no entanto a sua denúncia ser feita dentro do prazo de um ano a contar do seu conhecimento e a respectiva acção ser interposta no prazo de um ano a contar da denúncia.
2.ª- O legislador de 1994 expressamente mandou aplicar ao contrato de compre e venda em que o vendedor também construiu a coisa vendida os prazos de caducidade dos direitos do dono da obra a ser eliminados os defeitos e a ser indemnizado (art.1221º).
Nos termos desses normativos legais, a denúncia dos defeitos deve ser feita no prazo de um ano após ser conhecida (ou cognoscível) e a acção deve ser intentada no ano seguinte à denúncia.
3.ª- No caso sub judice e face à matéria de facto dada como assente, deveria ter sido julgada procedente a invocada excepção peremptória de caducidede.
Indica como violados os arts.917.º e 1221.º do CC.
Pugna pela procedência do recurso, julgando-se procedente a excepção.
Não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Com interesse para a decisão temos como assentes os seguintes factos:
- O autor adquiriu à ré, por escritura pública de 26 de Abril de 1996, imóvel para habitação, que nessa data passou a ocupar.
- Em Janeiro de 1997 o autor denunciou à ré defeitos de construção do imóvel.
- Em 11 de Dezembro de 2001 o autor intenta a presente acção pedindo a reparação dos defeitos.
- Na contestação alega caducidade da invocação dos defeitos e da interposição da acção.
Cumpre agora conhecer do objecto do recurso, delimitado como está pelas conclusões das respectivas alegações (arts. 684.º n.º3 e 690.º n.º1 do CPC).
Vejamos, então.
Situação da questão.
Como dos articulados consta, o autor adquire um imóvel à ré para sua habitação.
A existência deste pressupõe sempre um construtor e um proprietário, podendo eventualmente coincidir na mesma entidade as duas qualidades.
Assim, perante o autor comprador, pode aparecer como vendedor tanto o empreiteiro, como o proprietário.
No caso dos autos, vem apenas referida a qualidade exclusiva da vendedora de proprietária, afastando-se a possibilidade de ser a construtora.
É um puro contrato de compra e venda (art. 874.º do CC, diploma de que serão os demais citados sem menção).
Como tal não se aplicam aqui as disposições do contrato de empreitada (art. 1207.º).
Designadamente, não tem aqui aplicação o disposto no art. 1225.º, o qual se aplica também à compra e venda de imóveis destinados a longa duração desde que o vendedor seja igualmente o construtor. Esta aplicação é indiscutível desde 1/1/95, data em que entrou em vigor o DL n.º 267/94 de 25/10 que, entre outras coisas, se destinou a acabar com a incerteza de aplicação das normas da empreitada a este caso concreto.
Trata-se de defeitos ou vícios da obra. O empreiteiro, não havendo convenção em contrário, dará uma garantia de cinco anos, “sendo responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente” (n.º1). A denúncia deve ser feita dentro de um ano a partir do seu conhecimento, dentro do prazo da garantia, só podendo a acção de pedido de eliminação de defeitos ser intentada no prazo máximo de um ano (n.º2 e 3).
Donde se conclui, como a apelante, que se a ré fosse a construtora do imóvel que ela própria vendeu ao autor, a denúncia dos defeitos efectuada em Janeiro de 1997 foi atempada, não o sendo porém a introdução da presente acção em juízo. Ter-se-ia verificado já a caducidade do direito de acção, prevista no art. 1225.º
Diga-se ainda que teria igualmente caducado o direito de agir do autor contra o verdadeiro construtor da obra e da ré/proprietária contra o empreiteiro responsável.
O que acaba de ser dito, é exactamente o que consta das conclusões 1.ª e 2.ª. Só que as disposições invocadas não são aqui aplicáveis.
A questão na compra e venda.
Como se viu, a ré aparece aqui exclusivamente como vendedora do imóvel, sendo aplicável à venda de coisas defeituosas o disposto no art. 913.º e seguintes. À autora como compradora são-lhe reconhecidos os direitos de : resolução do contrato, reparação do defeito ou substituição da coisa, redução do preço e indemnização.
Em causa, pois, o prazo do exercício desse direito, concretamente os prazos de denúncia dos defeitos e o prazo para a acção de reparação dos defeitos.
Quanto ao primeiro, parece-nos que as partes estão de acordo com o decidido, isto é, que tal prazo é de um ano (n.º3 do art. 916.º) e que foi cumprido (parece-nos ser mero lapso o prazo de seis meses dito a fls.114).
As divergências surgem quanto ao segundo ponto.
A questão não tinha tratamento uniforme antes do DL n.º 267/94 e o legislador, que poderia tê-la resolvido, limitou-se a introduzir o n.º3 no art.916.º, mantendo incólume o art. 917.º: “A acção de anulação por simples erro caduca, findo qualquer dos prazos fixados no artigo anterior sem o comprador ter feito a denúncia, ou decorridos sobre esta seis meses...”.
A questão é, pois, a de saber-se se à acção de reparação de vícios de imóvel se aplica o disposto no art. 917.º ou se o prazo de caducidade é de vinte anos (art.309.º).
Não existe unanimidade de entendimento quer na doutrina, quer na jurisprudência. É claramente maioritária nos dois campos a posição contrária à da decisão dos autos, isto é, a posição dos que entendem que à acção prevista no art. 914.º é aplicável o disposto no art. 917.º, pelo menos tratando-se de imóvel. É maioritária nesta Relação.
Na doutrina, defendem a aplicação do art. 917.º:
- Antunes Varela in CCAnot., II, 4.ª ed., Coimbra 1997, pág. 213;
- Pedro Romano Martinez, in Cumprimento Defeituoso, em especial na Compra e Venda e na Empreitada, 1994, pág. 411 e seguintes; in Direito das Obrigações (Parte Especial), Almedina 2001, pág. 141 e seguintes.
- Calvão da Silva in Responsabilidade Civil do Produtor in O Direito, Ano 121, 1989,II, pág. 292; in Responsabilidade Civil do Produtor, Almedina, 1999, pág.209 e seguintes.
A posição contrária, que se saiba, só é defendida por Carlos da Silva Campos in A responsabilidade objectiva do produtor pelos danos causados pelos produtos defeituosos, publicado na Tribuna da Justiça, 1988, n.º47, pág.16.
Quanto à jurisprudência do STJ, podemos referir como marco de apoio à aplicação do art. 917.º o Assento 2/97 de 4/12/96, publicado no DR-1.ª Série-A de 30/1/97,: “A acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel vendida, no regime anterior ao DL n.º 267/94, estava sujeita à caducidade nos termos previstos ao art. 917.º do CC”. Todos os Acórdãos citados na decisão são anteriores ao dito Assento, à excepção do de 12 de Novembro de 1998 in CJSTJ, Ano V, T III, 106. É o único que se conhece em tal sentido nos últimos tempos do STJ, sendo que o seu relator e o 1.ºAdjunto votaram contra o Assento referido (Miranda Gusmão e Sousa Inês).
Continuando no STJ, podem citar-se como favoráveis à tese de aplicação do art. 917.º, mais os seguintes: Ac. de 27/1/97 no processo 97B516- JSTJ00033474; Ac. de 9/12/99 no processo 99A854-JSTJ00039426; de 13/1/2000 no processo 99B816- JSTJ00039807 e de 9/3/2000 no processo 99B1225- JSTJ00037077; Ac. de 6/6/2002 no processo 02B1285 (tudo em www.dgsi.pt). A ter-se como certa a posição deste último sobre o valor actual dos Assentos, até a questão estaria decidida no sentido do Assento 2/97.
Quanto à Relação do Porto e a favor da aplicação do art. 917: Ac. de 21/12/98 no processo JTRP00024004; Ac. de 1/3/99 no processo 9851225-JTRP00025397; de 4/4/2000 in JTRP00028696; de 9/5/2000 in JTRP00028963; de 12/6/2000 in JTRP00029475; de 29/5/2000 in JTRP00027464; de 25/6/01 in JTRP00032304; de 10/102 in JTRP00031898; de 9/4/02 in JTRP00034051. Da RL de 15/12/99 no processo JTRL00025705.
Contra, pela aplicação do prazo geral de 20 anos/art.309.º): Ac. de 10/4/2000 in JTRP00028914; de 28/3/01 in JTRP0003111406; de 6/7/01 in JTRP00031533. Saliente-se, todavia, que só o primeiro diz respeito à venda de imóvel. Os restantes referem-se à venda de bens genéricos.
Temos, assim como correcta a posição maioritária.
Denunciados eficazmente os defeitos ao vendedor, tem o comprador que lhe mover a acção judicial para os reparar, na hipótese de não existir reparação voluntária, no prazo de um ano a contar da denúncia, por força do disposto no art. 917.º do CC, interpretado extensivamente.
Como referiu João Calvão da Silva, in Compra e venda de Coisas Defeituosas, Almedina, Setembro de 2002, pág. 74: “Justifica-se a extensão do art. 917.º que refere apenas a acção de anulação, às acções dos demais direitos referidos, porque e na medida em que através delas se fazem valer pretensões no quadro da garantia e à garantia ligadas; porque e na medida em que através delas se realize ou materialize a mesma garantia pelos vícios”.
É, sem dúvida, a unidade do sistema jurídico que impõe tal entendimento. Depois das alterações legislativas introduzidas pelo DL n.º 267/94, não pode haver outra interpretação: a acção tem de ser proposta dentro de um ano após a denúncia. Não faria sentido quer o legislador tivesse expressamente previsto esse prazo para a hipótese de o vendedor ser o construtor e tivesse querido amarrar por vinte anos o vendedor ou proprietário não construtor. Não há razão que o justifique. Não pode existir protecção aos empreiteiros contra os demais cidadãos.
Como referem Pires de Lima e A. Varela, ob. e local citado: “ não se justificar que fique dependente do prazo longo de vinte anos a extinção daqueles direitos em casos se simples erro, seria incompreensível a desarmonia com o disposto no art. 921.º do CC. Na verdade garantido pelo vendedor o bom funcionamento da coisa vendida, o direito de obter a reparação ou a substituição extinguir-se-ia em curto prazo. Não havendo garantia, o direito de obter a mesma reparação ou substituição, agora com base no art. 914.º, estaria sujeito ao prazo longo de prescrição, incoerência que não pode aceitar-se”.
O curto prazo de caducidade fixado exige uma actuação rápida do comprador, não só para seu benefício, mas também do vendedor, porque a demora torná-la-á muito mais onerosa.
De modo que, se se compreende a discussão surgida antes da alteração legislativa e que o legislador não podia ignorar, não pode deixar de entender-se que com a alteração do disposto no art. 1225.º do CC se pretendeu solucionar a questão, não se vendo necessidade de alterar o disposto no art. 917.º, acrescentando-lhe o esclarecimento de que a situação abarca todos os direitos do credor/comprador. Não seria pior que fosse esclarecido, designadamente para as situações de compra e venda de bens que não os imóveis.
No caso dos autos, ao reclamar dos defeitos em Janeiro de 1997 e ao introduzir a acção em juízo em Dezembro de 2001, à muito que o direito de agir tinha caducado.
Não se aceita o decidido, procedendo inteiramente as conclusões da apelante.
DECISÃO:
Nestes termos de decide julgar totalmente procedente a presente apelação, revogando-se a decisão posta em crise e declarando-se caduco o direito do autor de propor a presente acção, absolvendo-se a ré de todos os pedidos contra si formulados.
Custas pelo apelado.
PORTO, 21 de Janeiro de 2003
Cândido Pelágio castro de Lemos
Armindo Costa
Durval dos Anjos Morais