Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

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AA e BB instauraram ação declarativa com processo comum contra CC, peticionando:
“a) Reconhecer-se validade e eficácia à resolução do CPCV operada pelos AA. e, em consequência, ser declarado resolvido o CPCV por incumprimento definitivo e culposo do R., nos termos do n.º 1 do artigo 808.º do Código Civil. E, cumulativamente,
b) Condenar o R., nos termos do n.º 1 da Cláusula 7.ª do CPCV e da 2.ª parte do n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil, ao pagamento da quantia de €20.000,00 (vinte mil euros), correspondente ao valor do sinal em dobro, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos calculados à taxa legal de 4%, a contar da data de resolução do CPCV (08.07.2022), até efetivo e integral pagamento.”

Para tanto, alegaram que, como promitentes-compradores, celebraram com o réu e outra, como promitentes-vendedores, contrato promessa de compra e venda de um imóvel (moradia), assim que mesma estivesse licenciada e inscrita na matriz e no registo predial, recaindo sobre os promitentes-vendedores tais obrigações, tendo ainda sido estipulado no contrato-promessa um prazo limite para a celebração da escritura de compra e venda. Ultrapassado tal prazo sem que as obrigações tivessem sido cumpridas, os autores efetuaram interpelações admonitórias dos promitentes vendedores, fixando um prazo de 10 dias perentório para o cumprimento, não tendo o réu cumprido a obrigação de remessa da documentação necessária à celebração da escritura dentro do prazo perentório fixado, face ao que os autores comunicaram ao réu a resolução do contrato de compra e venda por incumprimento definitivo daquele, peticionando o pagamento de € 20.000,00, correspondente ao dobro do sinal prestado. Alegam ainda que o réu respondeu aos autores invocando ter disponibilizado a documentação e ser imputável aos autores o incumprimento do contrato, tendo o direito de resolver o contrato e fazer seu o sinal prestado, o que os autores repudiaram, por infundado e que, após tais comunicações, o réu procedeu à venda do imóvel a terceiros.

Citado, o réu apresentou contestação, excecionando a incompetência territorial e impugnando parcialmente a factualidade alegada.

Imputa a responsabilidade pela falta de realização da escritura de compra e venda aos autores, que após a celebração do contrato aceitaram aguardar até ao fim do mês de junho de 2022 pela entrega da documentação atinente à legalização do imóvel, única que o réu se obrigou a obter.

Deduziu ainda reconvenção, por os autores terem na sua posse, desde 30-06-2022, toda a documentação necessária à realização da escritura, havendo incumprimento definitivo imputável aos autores, ao não marcarem a escritura dentro do prazo admonitório adicional fixado pelo réu, tendo o réu resolvido o contrato com tal fundamento, acrescendo que a comunicação de resolução do contrato efetuada pelos autores integra manifestação de que não pretendiam celebrar o contrato prometido, e integrando tal resolução um manifesto abuso de direito, por contrária à anterior atuação dos autores de aceitação da entrega da documentação até ao final de junho.

Conclui peticionando que seja:
“a) julgada procedente e verificada a exceção dilatória da incompetência territorial deste tribunal, devendo ordenar-se a imediata remessa do processo para o Juízo Local Cível de Santa Maria da Feira, em cumprimento do disposto no artigo 576º, nº 2 do CPC.
b) Julgada a presente ação totalmente improcedente por não provada, e o Réu absolvido dos pedidos contra si formulados.
c) condenar os AA., no pedido reconvencional contra ambos deduzido, reconhecendo a validade e eficácia à resolução do CPCV operada pelo R., e, em consequência, declarar-se resolvido o CPCV celebrado em 04.10.2021 por incumprimento definitivo imputável aos AA., face à recusa do cumprimento; e consequentemente, reconhecer o direito do R. a reter e fazer sua a quantia de € 10.000,00 (dez mil euros), paga pelos AA. a título de sinal, nos termos do disposto no nº 2 da cláusula 7ª do CPCV e do artigo 442º, nº 2 do CC.
d) reconhecer-se que os AA. atuam em manifesto abuso de direito, nos termos definidos no artigo 334º do CC, na modalidade “venire contra factum proprium” (um comportamento não pode ser contraditado, quando tenha suscitado a confiança dos sujeitos envolvidos).
e) condenados os AA. no pagamento das custas e demais encargos com o processo.”

Os autores replicaram, impugnando o valor atribuído à reconvenção, pronunciando-se pela improcedência da exceção de incompetência territorial, impugnando parcialmente os factos alegados como fundamento da reconvenção e concluindo pela improcedência desta.

Em 16-05-2023 foi julgada improcedente a exceção de incompetência territorial, tendo sido designada data para a realização de audiência prévia.

Na fase intermédia da ação, em 06-06-2023, foi fixado o valor da ação - € 30.000,00 -, admitida a reconvenção e fixado o objeto do litígio e elencados os temas da prova.

Na fase do julgamento, os autores apresentaram articulado superveniente (requerimento de 01-11-2023, ref. 37137559) para aditamento de factualidade decorrente da prova produzida em julgamento e de novo fundamento para a resolução do contrato - recusa de cumprimento pelo réu -, tendo tal articulado sido admitido por despacho proferido na sessão de julgamento de 02-11-2023.

Também o réu apresentou articulado superveniente (requerimento de 02-11-2023, ref. 37145217) para aditamento de factualidade atinente à aquisição de imóvel pelos autores em 05-08-2022.

- Quanto ao articulado superveniente apresentado pelos autores, já admitido, aditou aos temas da prova o seguinte: “A partir de 31.5.2022, o réu decidiu vender a terceiros o imóvel que prometera vender aos autores, o que faria assim que obtida a licença de utilização e a um preço superior ao que prometera vender aos autores?”;

- Quanto ao articulado superveniente apresentado pelo réu, admitiu o mesmo e aditou aos temas da prova o seguinte: “Apesar das notificações que foram dirigindo ao réu, os autores, já a 10 de junho de 2022, nada lhe queriam comprar?”, admitindo a documentação apresentada pelo réu.

Após conclusão da audiência final, o tribunal a quo julgou «(…) a reconvenção totalmente improcedente e a ação parcialmente procedente e, em consequência (…)», condenou «(…) o réu na obrigação de pagamento aos autores da quantia de dez mil euros, à qual acrescem juros de mora contados desde a citação e calculados à taxa prevista para as obrigações meramente civis, até integral pagamento.

Inconformado, o réu apelou desta decisão, concluindo, no essencial:
1. O Facto Provado EE: “Nenhum banco financiaria aos autores o crédito para compra da habitação sem que esta estivesse definitivamente averbada no registo predial”, deve transitar para a rubrica dos factos não provados. (…)
3. O facto provado SS: “A partir de 31.05.2022, o réu decidiu voltar a colocar à venda o imóvel que prometera vender aos autores”, deve transitar para a rubrica dos factos não provados. (…)
(…)
11. (…)[O]s factos 3, 4 e 5 não provados, devem (…) transitar para a rubrica dos factos provados, porquanto, no despacho saneador, proferido em 06.06.2023, o qual não foi objeto de qualquer reclamação, foi dada como assente, entre outra, a seguinte factualidade:
E) Os AA. não comunicaram ao R., no referido prazo de 30 dias após a celebração do contrato indicado em A)- ou seja, até 04.11.2021 -, a aprovação ou não do crédito bancário mencionado naquele contrato (cfr. artº 20º da contestação).
F) O R. não começou de imediato a envidar esforços no sentido de obter a documentação necessária a instruir a escritura de compra e venda (cfr. artº 21º da contestação).
G) Em inícios de Março de 2022, os AA. comunicaram ao R., que o crédito solicitado havia sido pré-aprovado.
12. Tal matéria de facto que já se encontra plenamente provada aquando da prolação do despacho a que alude o nº 1 do artigo 596º do CPC, não pode, nem deve, desde logo por manifesta inutilidade, ser objeto dos temas de prova (…)
14. O facto 6 não provado deve transitar para a rubrica dos factos provados (…)
17. Os factos 7 e 8 não provados, devem transitar para a rubrica dos factos provados (…)
20. O facto 12 não provado deve transitar para a rubrica dos factos provados (…)
23. O facto 13 não provado deve transitar para a rubrica dos factos provados (…)
25. O facto 14 não provado deve transitar para a rubrica dos factos provados (…)
26. Deve ser aditado aos factos provados, um facto com a seguinte redação: “No dia 08.07.2022 o Réu foi notificado da resolução do CPCV (por incumprimento definitivo) através de contacto pessoal de agente de execução, tendo o R. assinado a respetiva certidão de notificação” (…).
27. Deve ser aditado aos factos provados, um facto com a seguinte redação: “Na reunião realizada em 30.05.2022, os AA. apresentaram ao R. proposta de redução do preço do imóvel prometido em € 10.000,00.” (…)
29. Deve ser aditado aos factos provados, um facto com a seguinte redação: “O prédio tinha licença de construção, e com esta e com o comprovativo de pedido de licença de utilização, a escritura de compra e venda poderia ter sido celebrada antes de 30.06.2022, ao abrigo do artigo 2º, nº 1 do DL nº 281/99, de 26.07, porquanto o imóvel reunia todos os requisitos previstos na referida disposição legal.”
(…)
31. Deve ser aditado aos factos não provados um facto não provado com a seguinte redação: “Os AA. em 04.06.2022,30.06.2022 ou 07.07.2022 estavam em condições de celebrar o negócio definitivo, designadamente, encontrando-se aprovado crédito à habitação para aquisição do prédio prometido” (…)
33. Atento o supra vertido no que concerne aos factos 7 e 8 não provados, o facto provado K deve passar a ter a seguinte redação “A carta remetida em 9.5.2022 para a Travessa ..., ... Vila Nova de Gaia foi rececionada no dia 10.05.2022, por DD, sem indicação do número do documento de identificação pessoal, com a menção a seguir à data, COV 19, desconhecendo-se se a mesma foi entregue ao réu”.
(…)
45. A adequação ou razoabilidade do prazo adicional deve ser apreciada em função das circunstâncias do caso concreto. In casu, a conduta do apelante, promitente vendedor, foi no sentido de envidar todos os esforços para obter a licença de utilização e ficha técnica do prédio prometido, até final de Junho de 2022 (30.06.2022) (…)
46. Razão pela qual, aliás, na reunião realizada no escritório da mandatária do apelanteem30.05.2022 -, na qual estiveram presentes os AA., o R. e o mediador imobiliário EE, e onde intervieram, à distância, através de videochamada, o mandatário dos AA., Drº FF, e o Engº GG, o qual informou que a emissão da licença de utilização estava eminente, e que até 30.06.2022, a mesma estaria seguramente emitida -, os apelados manifestaram-se dispostos a aguardar mais 30 dias pela documentação, tendo sido fixado um novo prazo nesse sentido - Factos provados HH, II e JJ.
47. No contexto em causa, o prazo suplementar de 10 dias fixado pelos apelados, em 06.06.2022 e 22.06.2022, pode considerar-se diminuto para o efeito em causa e, por isso, não adequado nem razoável, não podendo assim dar-se como respeitadas as exigências legais (artigo 808º do CC) relativas à transformação da mora em incumprimento definitivo. Atendendo a que, “no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé” (artigo 762º, nº 2 do CC), estava-lhes vedado fixar um prazo suplementar de tal forma curto, que entrava em contradição com a conduta assumida pelos recorridos em 30.05.2022. (…)
49. (…) [E]m 30.06.2022, com vista à outorga da escritura de compra e venda do prédio prometido, apenas se encontrava pendente de feitura, pela Conservatória do Registo Predial de Vale de Cambra, o registo de averbamento de alteração apresentado em 29.06.2022. (…)
51. (…) [P]erante o envio da referida documentação, se os apelados pretendiam a outorga da escritura de compra e venda, impreterivelmente, até 30.06.2022, poderiam ter recorrido ao balcão “Casa Pronta”, serviço (à data) prestado por qualquer Conservatória do Registo Predial, onde, em cumprimento do princípio da prioridade do registo, previsto no artigo 6º, nº 1 do Código do Registo Predial, para realizar a compra e venda, teria necessária e previamente, de solicitar a feitura do averbamento pendente, assim estabelecendo o trato sucessivo. (…)
53. Ou deviam os apelados ter marcado a escritura de compra e venda para qualquer data entre 30.06.2022 e 07.07.2022, avisando o recorrente, o que obrigava este a proceder ao pagamento da taxa de urgência, para que o registo do averbamento de alteração apresentado em 29.06.2022 fosse efetuado em um dia útil, conforme o disposto no artigo 75º, nº 3 do Código do Registo Predial (…) e artigo 4º do Regulamento Emolumentar.
54. E ainda, com o comprovativo do pedido da licença de utilização, datado de 22.06.2022 e remetido aos AA. na mesma data - única obrigação constante da cláusula 3ª do CPCV (“prédio urbano identificado na cláusula primeira deste contrato, juntamente com a construção lá existente, no estado em que se encontra e depois de devidamente licenciado pelos primeiros (obtida a licença de utilização), livre de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço de € 280.000,00”) -, poderia a escritura de compra e venda ter sido celebrada antes de 30.06.2022, nos termos do disposto no artigo 2º, nº 1 do DL nº 281/99, de 26.07 (com a licença de construção), porquanto o prédio prometido reunia todos os requisitos previstos na referida disposição legal.
55. (…) [O]s recorridos não atuaram nos termos referidos (…) porque nessa data (07.07.2022), já não tinham interesse em adquirir o imóvel prometido, porquanto, em 10.06.2022, já haviam pago a terceiros - e, portanto, no decurso do no novo prazo de 30 dias, em que aceitaram aguardar pela licença de utilização e demais documentação -, a quantia de € 27.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento, referente à aquisição de outro imóvel. (…)
58. Constituindo a conduta dos apelados, ao procederem à resolução do contrato promessa de compra e venda por invocado incumprimento definitivo e culposo do R., um manifesto abuso de direito, nos termos definidos no artigo 334º do CC (…)
60. (…) [N]ão ocorreu incumprimento definitivo do recorrente.
Contudo, face à factualidade dada como provada e não provada, e aquela que, no entender do recorrente, deveria ter sido incluída em tais rubricas, e demais factos a aditar, é flagrante o incumprimento definitivo dos apelados. (…)
66. (…) [O]s apelados, por comunicação de contrato promessa de compra e venda efetuada em 8 de Julho de 2022, manifestaram expressamente que não pretendiam realizar o negócio definitivo, tendo assim incumprido definitivamente o CPCV, incumprimento definitivo esse reforçado pela promessa compra de novo imóvel em 10 de Junho de 2022, enquanto decorria ainda o prazo de 30 dias acordado, e que terminava em 30.06.2022, o que legitima a retenção pelo recorrente do sinal pago pelos recorridos.
67. A realidade atual é: 1) o prédio prometido vender já foi vendido a terceiros; 2) os promitentes compradores já compraram outro prédio; 3) o negócio tornou-se impossível. Contudo, ao contrário do referido na sentença em crise, entende o recorrente que, atenta a factualidade dada como provada e não provada, e aquela que, no entender do recorrente, deveria ter sido incluída em tais rubricas, e demais factos a aditar, ficou demonstrado o incumprimento definitivo dos recorridos, o qual deve ser declarado, e, consequentemente, reconhecer-se o direito do recorrente a fazer seu o sinal recebido, no valor de € 10.000,00 (dez mil euros).

Igualmente inconformados com a sentença, também os autores apelaram da sentença, concluindo, no essencial:
A) O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) foi celebrado em 04.10.2021 com prazo essencial de 8 meses para outorga da escritura (até 04.06.2022), cabendo ao promitente-vendedor reunir, em tempo, a documentação legal indispensável (inscrição matricial definitiva, registo predial atualizado, ficha técnica da habitação).
B) À data do termo contratual (04.06.2022) o Recorrido não tinha toda a documentação necessária, verificando-se, por isso, mora do promitente-vendedor.
C) Perante a mora, os Recorrentes remeteram interpelações admonitórias de 06.06.2022 e de 22.06.2022 (válidas nos termos do art. 224.º, n.º 2, CC), concedendo prazo suplementar razoável, pelo que se operou a conversão da mora em incumprimento definitivo (art. 808.º CC).
(…)
E) O facto JJ (“os autores manifestaram-se dispostos a aguardar mais 30 dias”) foi indevidamente julgado provado:
i. qualquer prorrogação carecia de forma escrita (art. 410.º, n.º 2, CC; cláusula 10.ª do CPCV), inexistente nos autos;
ii. não há aceitação inequívoca de dilação;
iii. os atos subsequentes são incompatíveis com a alegada prorrogação (o Réu recoloca o imóvel no mercado a 31.05.2022; os Autores interpelam para cumprir a 06 e 22.06.2022).
F) A valoração do Tribunal quanto ao JJ contraria, além da exigência ad substantiam de forma escrita, os depoimentos gravados, designadamente da testemunha EE e da Autora BB.
G) Em consequência, deve o facto JJ ser dado como não provado, substituindo-se por:
“Na reunião de 30.05.2022, o Réu solicitou dilação para obtenção de documentação por prazo indeterminado, não aceite pelos Autores; apenas se equacionou dilação mediante renegociação do preço, que o Réu rejeitou, não tendo havido acordo de prorrogação.”
H) O facto TT foi igualmente mal julgado ao incluir juízo conclusivo (“apesar das notificações…”).
I) A matéria de facto deve limitar-se ao que resulta dos documentos: entrega de € 27.000,00 a terceiros, a 10.06.2022, como sinal e princípio de pagamento, e subsequente compra a 05.08.2022.
J) A celebração desse contrato paralelo não traduz desistência do contrato originário: foi uma solução habitacional de recurso perante a incerteza criada pelo Recorrido e a precariedade habitacional dos Recorrentes.
K) Para esse contrato paralelo não foi solicitado financiamento bancário, tendo sido utilizado dinheiro disponível, o que evidencia o seu carácter cautelar e não a substituição do negócio primitivo.
L) Em conformidade, deve o facto TT ser reformulado para:
“A 10.06.2022, os Autores entregaram a terceiros €27.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento de uma fração autónoma, tendo tal conduta visado assegurar alternativa habitacional, sem prejuízo da manutenção do interesse na aquisição do imóvel prometido pelo Réu.”

M) A reunião de 30.05.2022 não produziu qualquer aditamento válido: a prorrogação do prazo para conclusão do negócio é uma modificação essencial do contrato e tem de ser formalizada por escrito e assinada por ambas as partes (art. 410.º, n.º 2, CC; art. 220.º CC; cláusula 10.ª do CPCV).

N) Ao atribuir eficácia a uma alegada prorrogação verbal, a sentença ignorou o previsto pelos artigos 220.º e 410.º, n.º 2, CC, bem como a Cláusula 10.ª do CPCV.

O) As interpelações enviadas pelos Recorrentes (06 e 22.06.2022) foram válidas e eficazes, operando a conversão da mora em incumprimento definitivo (artigo 808.º CC), premissa que o Tribunal não podia afastar com base num aditamento juridicamente inexistente.
P) A venda do imóvel a terceiro determinada pelo Recorrido - cujo impulso remonta a 31.05.2022 - consubstancia impossibilidade objetiva do cumprimento por facto do devedor (art. 801.º CC), reforçando a qualificação de incumprimento definitivo imputável ao promitente-vendedor.
Q) O princípio da boa-fé e o dever de cooperação (art. 762.º, n.º 2, CC) foram violados pelo Recorrido, que, ao invés de concluir a regularização documental no prazo contratual, colocou o imóvel à venda e aumentou o preço, chegando a ponderar “pagar o dobro do sinal”.
R) Verificado o incumprimento definitivo imputável ao Recorrido, a resolução operada pelos Autores é válida e eficaz.
(…)
T) A sentença errou ao: i) validar uma prorrogação verbal nula/ineficaz; ii) neutralizar as interpelações admonitórias válidas; iii) não qualificar a atuação do Recorrido como impossibilidade culposa; iv) negar o efeito legal necessário da devolução em dobro do sinal.
(…)
V) Termos em que deve o recurso ser julgado procedente, revogando-se a sentença recorrida na parte impugnada e, em substituição: i. alterar-se a matéria de facto nos termos dos pontos 7 e 11; ii) Reconhecer-se a validade da resolução por incumprimento definitivo imputável ao Recorrido; iii) Condenar-se o Recorrido a restituir o sinal em dobro (€20.000,00 no total), acrescido de juros legais desde a citação até integral pagamento.

Em 02-12-2025 foi proferido despacho de admissão dos recursos interpostos pelas partes, como de apelação, com subida imediata nos próprios autos e efeito devolutivo.

Quanto à questão de facto, a impugnação efetuada pelo réu das als. EE, SS, K dos factos provados e dos n.^os 3 a 8 e 12 a 14 dos factos não provados, e pretensão de aditamento de novos enunciados aos factos provados e aos factos não provados; a impugnação efetuada pelos autores das als. JJ e TT dos factos provados.

Quanto à questão de direito, apreciar se houve incumprimento definitivo culposo do contrato pelos autores, por a comunicação de resolução do contrato equivaler a recusa de cumprimento, ou incumprimento definitivo culposo do réu (por conversão da mora deste em incumprimento definitivo e por recusa de cumprimento), e consequências - perda do sinal ou obrigação de restituição do sinal em dobro.

- A consideração das als. EE e SS dos factos provados como matéria não provada;

- A consideração dos n.^os 3 a 8 e 12 a 14 dos factos não provados como provados;

- No dia 08.07.2022 o Réu foi notificado da resolução do CPCV (por incumprimento definitivo) através de contacto pessoal de agente de execução, tendo o R. assinado a respetiva certidão de notificação.

- Na reunião realizada em 30.05.2022, os AA. apresentaram ao R. proposta de redução do preço do imóvel prometido em € 10.000,00.

- O prédio tinha licença de construção, e com esta e com o comprovativo de pedido de licença de utilização, a escritura de compra e venda poderia ter sido celebrada antes de 30.06.2022, ao abrigo do artigo 2º, nº 1 do DL nº 281/99, de 26.07, porquanto o imóvel reunia todos os requisitos previstos na referida disposição legal.

- Os autores em 04.06.2022,30.06.2022 ou 07.07.2022 estavam em condições de celebrar o negócio definitivo, designadamente, encontrando-se aprovado crédito à habitação para aquisição do prédio prometido.

- A alteração da al. K dos factos provados para a seguinte redação: A carta remetida em 9.5.2022 para a Travessa ..., ... Vila Nova de Gaia foi rececionada no dia 10.05.2022, por DD, sem indicação do número do documento de identificação pessoal, com a menção a seguir à data, COV 19, desconhecendo-se se a mesma foi entregue ao réu.

1.1. Impugnação da al. EE dos factos provados e do n.º 12. dos factos não provados

EE. Nenhum banco financiaria aos autores o crédito para compra da habitação sem que esta estivesse definitivamente averbada no registo predial.

12. Com tal registo de averbamento pendente, em 30.06.2022, junto de qualquer Conservatória do Registo Predial poderia ter sido celebrada compra e venda do prédio através de “Casa Pronta”, na presença do Banco Mutuário, porquanto a Conservatória do Registo Predial, ao elaborar o título de compra e venda, em ato prévio, concluiria o averbamento de alteração.

Alega o réu apelante que nada é referido na fundamentação da sentença apelada quanto à matéria vertida na al. EE e que tal matéria é contrariada porque ‘qualquer instituição financeira financiaria o crédito à habitação através do registo provisório de aquisição e de hipoteca a favor do Banco, através do pedido de urgência do registo de averbamento nos termos do artigo 75.º do Código do Registo Predial, ou através do recurso a Casa Pronta'.

Diferentemente do que o apelante alega, consta da motivação da decisão de facto, a propósito da motivação da decisão quanto n.º 12. dos factos não provados, também a fundamentação da decisão quanto à al. EE dos factos provados.

O tribunal a quo motivou a sua decisão quanto à al. EE dos factos provados nos seguintes termos:
Mas de uma coisa se pode ter como conhecimento comum (notório) do mundo dos negócios imobiliários em que os Bancos intervêm como mutuantes do preço, ou de parte do preço, e como garantes hipotecários. Nenhum Banco mutua qualquer quantia sem ter a certeza de que antes do registo de hipoteca, todos os demais registos estejam lavrados como definitivos. No mundo dos negócios imobiliários correntes, tal nunca ocorria em 2022 nem agora ocorre, como se afirma na petição inicial. Pelo que, sendo certo que era, pelas razões legais apontadas na contestação, possível a celebração de escritura de compra e venda de imóvel destinado a habitação com a mera participação do modelo 1 do IMI às finanças (que determinaria a obtenção de um artigo matricial provisório e titularia o pedido de averbamento à descrição predial), essa celebração nunca seria possível nos casos em que o pagamento de parte do preço está dependente de mútuo hipotecário - facto nãos provados em 12.

Não obstante a correção deste raciocínio, o mesmo é deslocado enquanto fundamentação da convicção quanto a matéria de facto, porque o que foi feito constar da al. EE não constitui um qualquer dado de facto (um ato, uma ocorrência ou acontecimento concreto da vida), mas antes matéria conclusiva.

Justifica-se, nesta medida, a eliminação da al. EE. dos factos provados, não por existir um qualquer erro na valoração dos meios de prova produzidos, mas porque da decisão de facto apenas devem constar factos (cfr. art. 607.º, n.º 4, do Cód. Proc. Civil) e já não enunciados genéricos, conclusivos ou que comportem matéria de direito - sobre o assunto, cfr. Ac. deste TRP de 09-11-2023, proc. 2142/20.7T8BRG.P1.

Tal raciocínio vale igualmente quanto à pretensão de consideração do n.º 12. dos factos não provados como provados. Está-se aqui, também, perante matéria conclusiva e não perante matéria de facto, pelo que é desprovido de sentido a pretensão da sua inclusão nos factos provados.

Em conformidade, não obstante a improcedência da impugnação nos moldes em que foi deduzida, por se impor a expurgação da decisão de facto da matéria de natureza conclusiva nela incluída, elimina-se a al. EE. dos factos provados.

1.2. Impugnação da al. SS dos factos provados e do n.º 14. dos factos não provados

SS. A partir de 31.05.2022, o réu decidiu voltar a colocar à venda o imóvel que prometera vender aos autores.

14. Só após a comunicação dos autores de 08.07.2022, o réu deu instruções à A..., Lda.” para encontrar novo comprador.

O tribunal a quo motivou a sua convicção, quanto a tal factualidade, nos seguintes termos:
A testemunha EE (mediador do negócio) e o próprio réu confirmaram o vertido em SS e, por isso, não provado em 14.

Sustenta o réu apelante a alteração pretendida - consideração da al. SS dos factos provados como não provada e consideração do n.º 14. dos factos não provados como matéria provada - na sua interpretação/valoração da mensagem que o recorrente enviou à testemunha EE em 31.05.2022, junta aos autos na sessão de julgamento de 18.10.2023, indicando como meios de prova que suportam a requerida alteração a parte das suas declarações prestadas no dia 18.10.2023, entre as 16h25 e as 17h11, que transcreve, e parte das declarações da testemunha HH prestado no dia 18.10.2023, entre as 16h03 e as 16h23, que igualmente transcreve.

Como este mesmo coletivo já anteriormente afirmou no Ac. de 07-03-2024, proc. 5247/20.0T8VNG.P1, a impugnação da matéria de facto não se destina a contrapor a convicção da parte e do seu mandatário à convicção formada pelo tribunal, com vista à alteração da decisão. Destina-se, sim, à especificação dos “concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida” (art. 640.º, n.º 1, al. b), do Cód. Proc. Civil).

Ora, os meios de prova indicados pelo apelante e as transcrições efetuadas não afastam, de todo, a decisão do tribunal a quo quanto à factualidade vertida na al. SS dos factos provados e quanto à factualidade vertida no n.º 14. dos factos não provados.

A decisão do tribunal apelado está suportada no teor da mensagem de telemóvel junta ao processo na sessão de julgamento de 18-10-2023, enviada em 31-05-2022 pelo réu à testemunha EE, mediador imobiliário que efetuou, pelo menos na parte inicial do processo, a mediação do imóvel objeto (mediato) do contrato-promessa celebrado entre as partes, com o seguinte teor: «Agora que o licenciamento vai sair este mês, é conveniente voltar a colocar a casa no mercado e atualizar o preço.», e pelo depoimento da referida testemunha, que confirmou expressamente o que ficou provado, tendo inclusive confirmado que, na sequência da receção dessa mensagem, contactou com o réu por telefone, que lhe disse que queria vender a casa mas já não queria vender aos autores e, em resposta à comunicação, efetuada pela testemunha, das consequências decorrentes do contrato (pagamento do sinal em dobro), lhe disse para por a casa à venda por € 290.000,00, para poder dar os € 20.000,00 aos autores, tendo ainda a testemunha dito que, nessa sequência, mostraram o imóvel a duas pessoas, tendo o imóvel acabado por ser adquirido por uma dessas pessoas que foi ver a casa.

A prova invocada pelo réu apelante, como resulta da própria leitura das transcrições do depoimento do réu e da testemunha HH (comprador do imóvel objeto mediato do contrato-promessa), versa sobre questões distintas das impugnadas - tendo servido o referido depoimento desta testemunha, como afirmado na motivação a decisão, para a prova da factualidade vertida em OO e PP dos factos provados (sem qualquer contradição ou infirmação do vertido na al. SS dos factos provados, e com total irrelevância para a prova do n.º 14. dos factos não provados).

No mais, perde-se o apelante, nas alegações de recurso, em interpretações sobre a subsunção jurídica da comunicação como recusa de cumprimento, sem qualquer pertinência ou efeito útil no âmbito da impugnação da decisão de facto.

Improcedente, por conseguinte, a impugnação da decisão de facto quanto a estes pontos.

Defende o apelante que os enunciados dos n.^os 3., 4. e 5. dos factos não provados devem ser considerados provados porque, no despacho proferido em 06-06-2023, sem reclamação, foram incluídos nos factos assentes (indicando as als. E), F) e G) de tal despacho).

O tribunal a quo motivou a sua decisão e convicção, quanto a tal factualidade, nos seguintes termos:
Quanto à factualidade levada os pontos 3 a 6 da matéria não provada: a matéria relativa ao aviso (ou falta dele), pelos autores ao réu, da aprovação do crédito está, ao contrário do que se afirmou em audiência prévia, controvertida - os autores, na réplica, sob o artigo 26.º, impugnam especificamente essa alegação deixada pelo réu na contestação e, ainda por cima, nem precisavam de o fazer, pois essa alegação não foi individualizada como exceção (e, portanto, não se tem por confessada). Essa matéria é, pelas razões que na fundamentação de direito se aduzirão, irrelevante para a decisão da causa. De todo modo, o tal facto dado como assente sob a alínea B em ata de audiência prévia (que não faz caso julgado formal porque no saneador não se fixa já matéria assente), não pode ter-se por assente por acordo das partes. A verdade, porém, é que essa matéria foi debatida em audiência e, portanto, nada impede que, apesar de irrelevante para a decisão a proferir - repete-se - seja colocada no elenco correto da factualidade. A testemunha EE, em depoimento aliás de grande correção e lucidez, exibindo até mensagens de telemóvel, clarificou que, por um lado, os autores cedo (ainda em outubro de 2021) lhe deram conhecimento da aprovação do crédito e que esse conhecimento sempre foi transmitido ao réu, que para mediação do negócio contratou essa mesma testemunha…). Rigorosamente nenhuma prova se fez de que o réu tivesse envidado qualquer tipo esforço de obtenção de documentação em função de qualquer conhecimento que, apenas em março de 2022, tivesse tido acerca da aprovação de qualquer crédito bancário dos autores.

Resta-nos aderir à fundamentação da decisão apelada, que de forma clara dá conta dos fundamentos pelos quais a impugnação do apelante é absolutamente desprovida de fundamento - como resulta claramente da leitura conjugada dos arts. 410.º, 596.º e 607.º, n.^os 4 e 5, todos do Cód. Proc. Civil. Apenas acrescentamos que o acórdão citado pela apelante não tem aplicação ao caso em apreciação porque, neste caso, a matéria em causa - que foi (indevidamente) incluída nas als. B), C) e D)^[1] do despacho de 06-06-2023) - não constitui matéria de facto assente (como explicitado pelo tribunal apelado na antecedente transcrição da motivação), sendo, de resto, a situação abordada no indicado Ac. do TRL de 25-05-2021, proc. 8050/19.7T8LSB-A.L1-7, claramente distinta da aqui apreciada (reporta-se à inclusão de matéria de facto assente nos temas da prova).

Defende o apelante que o enunciado do n.^º 6. dos factos não provados [Entre meados de março e 4 de junho de 2022 surgiram imprevistos, obstáculos e dificuldades atinentes à obtenção do Livro de Obra que havia sido elaborado por Arquiteto contratado pelo construtor do imóvel, bem como atrasos decorrentes dos procedimentos camarários que contribuíram para que a documentação necessária demorasse mais tempo que o inicialmente previsto.] - deve ser considerado provado. Fundamenta tal pretensão nas suas declarações de parte e no depoimento da testemunha GG.

O tribunal a quo motivou a sua convicção, quanto a tal factualidade, nos seguintes termos:
E nenhuma prova se fez quanto a obstáculos ou imprevistos de qualquer natureza, administrativa, procedimental ou outra. Falou-se, em audiência, da retenção de um livro de obra, mas em nenhum momento se falou nessa retenção como se de um obstáculo imprevisto, não ponderado já no prazo de 8 meses acordado como razoável para licenciamento. E, portanto, nada do que foi afirmado na contestação foi considerado, pelo menos no sentido pretendido pelo réu: o de que algo com que não se contava, que era imprevisível, dificultou a obtenção da licença de utilização. Como a testemunha EE referiu, o prazo de 8 meses era já almofada de tempo mais que suficiente para a legalização.

Corrobora-se a convicção formada pelo tribunal, não sendo as transcrições efetuadas das declarações de parte do réu nem do depoimento da testemunha passíveis de afastar a convicção do tribunal, na valoração conjugada dos meios de prova - considerando o depoimento prestado pela testemunha EE que, como representante da empresa de mediação que interveio na celebração do contrato-promessa, deu conta, de forma clara e fundamentada, que o prazo que lhes foi comunicado pelo técnico como necessário para a obtenção do licenciamento foi de 4 meses, tendo o prazo de 8 meses sido estipulado já para acautelar, com folga, a ocorrência de quaisquer imprevistos.

1.5. Impugnação dos n.^os 7. e 8. dos factos não provados e da al. K dos factos provados

Defende o apelante que os n.^os 7. [A carta remetida pelos autores em 9.5.2022 para a Rua ..., ..., ... ..., foi apenas rececionada pela D. II, e não pelo réu, pois nenhum aviso para levantamento de carta foi depositado na caixa postal respeitante à referida morada.] e 8. [O réu desconhece a pessoa, de nome DD, que terá subscrito o aviso de receção referente à carta remetida em 09.05.2022 para a Travessa ..., ... Vila Nova de Gaia, que nunca lhe foi entregue.] dos factos não provados devem transitar para os factos provados.

E que, em consonância, a al. K dos factos provados [A carta remetida em 9.5.2022 para a Travessa ..., ... Vila Nova de Gaia foi rececionada no dia 10.05.2022.] deve ser alterada para: “A carta remetida em 9.5.2022 para a Travessa ..., ... Vila Nova de Gaia foi rececionada no dia 10.05.2022, por DD, sem indicação do número do documento de identificação pessoal, com a menção a seguir à data, COV 19, desconhecendo-se se a mesma foi entregue ao réu.”

O tribunal a quo motivou a sua convicção, quanto a tal factualidade, nos seguintes termos:
A matéria levada aos pontos F, G, H, I, J, K, L, M e N (toda ela respeitante à comunicação dos autores ao réu de 9.5.2022) está demonstrada quer por aceitação do réu (que aceita não ter, àquela data, remetido qualquer documentação), quer pela documentação junta com a petição inicial, inequívoca da transmissão das comunicações e, mais ainda, da sua receção pelo réu. Está, de facto, junto aos autos o A/R, assinado, da carta remetida ao réu e, ademais, o réu remete aos autores carta de resposta a essa comunicação, sem nela ter feito a mínima referência à falta da sua interpelação pessoal e de que agora se queixa (cfr., por isso, facto dado como não provado em 7 e 8, sendo certo que nenhuma prova fez o réu quanto ao desconhecimento da pessoa que se apresenta a assinar os A/R dirigidos a si, na morada que, no documento que outorgou, afirmou ser, precisamente para efeito do seu contacto, a sua…). Essa carta de resposta do réu tem o conteúdo descrito em O.

Fundamenta o apelante a pretendida consideração dos n.^os 7 e 8 dos factos não provados como provados e a alteração da al. K na invocação do regime excecional e temporário quanto às formalidades da citação e da notificação postal previstas nas leis processuais e procedimentais e quanto aos serviços de envio de correio registado e encomendas postais aprovado pela Assembleia da República no âmbito da resposta à pandemia de COVID-19, para impugnar o valor probatório do aviso postal junto ao processo.

Trata-se de uma impugnação estéril, porque as requeridas alterações são totalmente insuscetíveis de suportar, seja de que forma for, os fundamentos do recurso, uma vez que, como é referido na motivação da decisão, resulta dos factos provados que o réu tomou conhecimento da referida missiva (os mandatários dos autores enviaram, em nome e representação destes, de acordo com o que resulta das als. F) a N), um total de 5 cartas datadas de 09-05-2022 com o mesmo conteúdo): veja-se que o réu subscreveu a carta datada de 17-05-2022 em resposta à referida missiva de 09-05-2022 - al. O dos factos provados, não impugnada (e teor da referida carta, junta como doc. 20 com a petição inicial, que o réu subscreve).

Defende o apelante que o n.º 13. dos factos não provados [Sendo usual os Bancos agendarem os títulos de compra e venda na Conservatória do Registo Predial, através de “Casa Pronta”, pelos custos serem menos onerosos para o cliente.] deve transitar para os factos provados, por ser ‘matéria do conhecimento comum'.

Este enunciado não tem qualquer interesse ou relevância para a decisão da ação, nem sequer integra matéria de facto com qualquer pertinência para sustentar a procedência do recurso do apelante - o que sempre determinaria o seu não conhecimento (cfr. Ac. deste TRP de 20-02-2024, proc. n.º 4855/22.0T8PRT.P1).

De resto, falece o fundamento invocado pelo apelante para a pretendida alteração, sendo aqui apenas de repetir a motivação do tribunal a quo:
Quanto à factualidade não provada (especificamente, os factos não provados em 1 e 13): nenhuma prova se fez no que toca à intenção dos autores quanto à escolha do local para realizar a escritura, se em cartório notarial, se em “casa pronta”, se em escritório de advogado ou solicitador, etc, etc., nem prova se fez de que é usual os Bancos recorrerem à “Casa Pronta” (aliás, o próprio réu juntou a escritura de compra e venda de imóvel com recurso a mútuo bancário em que não se recorrei a esse serviço).

Pretende o apelante o aditamento aos factos provados dos seguintes pontos, com os seguintes fundamentos:

1.º) - No dia 08-07-2022 o réu foi notificado da resolução do CPCV (por incumprimento definitivo) através de contacto pessoal de agente de execução, tendo o réu assinado a respetiva certidão de notificação. [indica tratar-se de factualidade alegada no artigo 64.º da petição inicial, resultante do doc. 39 junto com tal articulado.]

2.º) - Na reunião realizada em 30-05-2022, os autores apresentaram ao réu proposta de redução do preço do imóvel prometido em € 10.000,00. [indica como meios de prova que sustentam o aditamento as declarações de parte do apelante e da autora apelada].

3.º) - O prédio tinha licença de construção, e com esta e com o comprovativo de pedido de licença de utilização, a escritura de compra e venda poderia ter sido celebrada antes de 30-06-2022, ao abrigo do artigo 2º, nº 1 do DL nº 281/99, de 26.07, porquanto o imóvel reunia todos os requisitos previstos na referida disposição legal. [indica como meios de prova que sustentam o aditamento o depoimento da testemunha GG].

O aditamento requerido em 2.º) será apreciado em conjunto com a impugnação da al. JJ efetuada pelos autores apelantes, no recurso por si interposto.

Quanto ao aditamento do vertido em 3.º), não se está perante matéria de facto, mas antes perante uma conclusão ou juízo conclusivo e de apreciação jurídica: saber se era ou não possível celebrar a escritura de compra e venda do imóvel e com que elementos é uma questão jurídica, e não de facto.

Improcede, por conseguinte, a pretensão de aditamento aos factos provados da matéria elencada em 3.º).

Quanto ao vertido em 1.º), está em causa matéria de facto alegada pelos autores no indicado artigo 64.º da petição inicial, não impugnada (antes aceite pelo réu - cfr. art. 41.º da contestação), e documentalmente provada (cfr. certidão junta como doc. 39 com a petição inicial).

Atendendo ao disposto no n.º 4 do art. 607.º do Cód. Proc. Civil, trata-se de factualidade a tomar em consideração na decisão de facto, embora, no caso, não assuma verdadeira relevância porque os autores efetuaram a comunicação de resolução por múltiplos meios, estando a factualidade pertinente já vertida na fundamentação de facto da sentença apelada - cfr. als. AA e BB dos factos provados.

Não obstante, é, nesta parte, de deferir a impugnação apresentada, determinando-se o aditamento aos factos provados do seguinte enunciado:

AA -1 - No dia 08-07-2022, foi concretizada, por contacto pessoal de agente de execução, a notificação ao réu da comunicação de resolução do CPCV dos autores, com teor em tudo semelhante ao das comunicações referidas em AA, tendo o réu assinado a respetiva certidão de notificação, conforme certidão junta como documento 39 com a petição inicial.

Por fim, pretende ainda o apelante o aditamento aos factos não provados do seguinte: “Os autores, em 04-06-2022, 30-06-2022 ou 07-07-2022 estavam em condições de celebrar o negócio definitivo, designadamente, encontrando-se aprovado crédito à habitação para aquisição do prédio prometido.”

Os factos não provados não assumem nenhum papel ou relevância na decisão da causa - ou na apreciação do recurso de apelação apresentado -, pelo que se mostra desprovido de sentido pretender, no âmbito da impugnação da decisão de facto em sede de recurso, a inclusão de nova factualidade nos factos não provados. O que não está provado é uma inexistência, pelo que é insuscetível de ser considerado, designadamente, no âmbito da apreciação das questões jurídicas suscitadas no recurso interposto pela apelante.

Discordam os autores apelantes da decisão de facto quanto às als. JJ e TT dos factos provados, pretendendo a sua alteração.

Defendem os autores apelantes a alteração da al. JJ dos factos provados [Nessa reunião os autores manifestaram-se dispostos a aguardar mais 30 dias pela documentação.] para a seguinte redação: “Na reunião de 30 de maio de 2022, o réu solicitou aos autores que aguardassem pela obtenção da documentação necessária por prazo indeterminado, proposta que os autores não aceitaram, tendo apenas equacionado a possibilidade de uma dilação mediante renegociação do valor contratual, hipótese rejeitada pelo Réu, não tendo havido qualquer acordo de prorrogação do prazo contratual.”

Relacionado com esta impugnação está a pretensão do réu apelante de aditamento aos factos provados, nos termos acima referidos em 1.7., da seguinte factualidade: “Na reunião realizada em 30-05-2022, os autores apresentaram ao réu proposta de redução do preço do imóvel prometido em € 10.000,00.”

O que os autores pretendem é eliminar dos factos provados o que o tribunal a quo considerou provado - que os autores, na aludida reunião, se manifestaram dispostos a aguardar mais 30 dias pela documentação - e aditar aos factos provados a realidade contrária à que foi considerada provada pelo tribunal a quo (com algumas outras concretizações). O que o réu pretende com o aditamento requerido é, igualmente, aditar aos factos provados um distinto acontecimento ocorrido na reunião.

O tribunal a quo motivou a sua convicção, quanto a tal factualidade, nos seguintes termos:
A reunião e seus termos dados como provados (o conteúdo da reunião com o detalhe pretendido na contestação não ficou demonstrado) - reunião cuja existência foi omissa na petição inicial - foram confirmados pelo Sr. EE, pelo Eng.º GG, pelo réu e, em especial, pela própria autora, esta afirmando, para a justificação da aceitação de novo prazo, que “quem espera tanto, espera mais um mês” - factualidade levada a HH, II e JJ, admitida, perante o teor do depoimento da autora, e atento o disposto no artigo 394.º, 1 do Código Civil.

As partes indicam como meios de prova que suportam as requeridas alterações da decisão de facto os depoimentos prestados pela testemunha EE e pela autora (apelantes autores) e as declarações de parte do réu e da autora (apelante réu).

Ouvidos os registos áudio da prova - indicada pelos apelantes e pelo tribunal a quo -, verificamos que (nesta parte, de forma distinta do afirmado na motivação da convicção da decisão apelada) a autora, no seu depoimento, negou ter proferido, na aludida reunião, a frase “quem espera tanto, espera mais um mês”, negando ter sido efetuado qualquer acordo quanto à prorrogação do prazo para a obtenção da documentação até ao final de junho.

No que concerne ao depoimento da testemunha EE, não resulta do seu depoimento, contrariamente ao que os autores apelantes afirmam nas alegações de recurso, que o mesmo tenha declarado, “(…) que os Recorrentes nunca aceitaramesperarmais30 dias pela documentação em falta, considerando que já teriam aguardado o prazo estipulado com tolerância para cumprimento das obrigações do Recorrido. (…)” - nem, de resto, tal resulta dos excertos transcritos do seu depoimento.

O depoimento desta testemunha, na parte em que afirmou que, na dita reunião, o “Senhor GG ficou de arranjar a respetiva licença até o dia 4 de junho”, não é corroborado pelo depoimento da testemunha GG, nem pelo depoimento da autora.

O que resultou da apreciação conjugada de tais meios de prova foi ter sido realizada, no decurso dessa reunião, uma conversa telefónica em alta voz da mandatária do réu com a testemunha GG, que se encontrava a tratar do processo de licenciamento da moradia, tendo sido prestada por tal testemunha a informação, quanto à previsibilidade da obtenção da documentação - licença de utilização e ficha técnica -, de que tal ocorreria seguramente durante o mês de junho (a testemunha referiu não ter a certeza do dia concreto que indicou, mas confirmou ter garantido que até ao final do mês estaria obtida a documentação). Esta testemunha GG deu conta, de forma credível e fundamentada, das informações que transmitiu na aludida reunião quanto à data prevista para a obtenção da licença de utilização e da ficha técnica, não corroborando o seu depoimento a afirmação da testemunha EE de que o referido GG transmitiu, nessa reunião, que obteria a licença até ao dia 4 de junho. Também o depoimento da autora transcrito pelos apelantes ^[2] é incongruente com esta parte do depoimento da testemunha EE.

Resultou ainda da apreciação conjugada destes meios de prova que, também nessa reunião, o mandatário dos autores propôs a redução do preço da compra em € 10.000,00, tendo tal sido recusado pelo réu. Mas nada mais resultou, nomeadamente, quanto a qualquer reação dos autores perante tal recusa.

Ou seja, da apreciação conjugada dos depoimentos prestados pelo réu e pela autora e pelas testemunhas que estiveram presentes ou intervieram na aludida reunião, o que resultou foi o que se encontra vertido nas als. HH e II dos factos provados - matéria de facto que não foi impugnada nos recursos - e ainda que os autores, na dita reunião, manifestaram manterem interesse na realização do negócio, tendo a reunião terminado sem que as partes aí, nessa reunião (o que não se confunde com as ulteriores condutas adotadas pelas partes, descritas nos factos provados) tivessem manifestado qualquer outra posição ou alteração de postura de manutenção do interesse na celebração do contrato-prometido face à frustração da tentativa de renegociação do preço.

Tal resultou do depoimento da testemunha EE, ao referir que, no decurso da reunião, a mandatária do réu perguntou aos autores se eles realmente tinham interesse na casa, tendo estes respondido que sim, desenvolvendo-se subsequentemente a proposta de redução do preço (do mandatário dos autores) e de recusa (pelo réu), tendo a reunião terminado sem qualquer outra distinta manifestação de posição pelas partes. E é corroborado pelo depoimento da autora, ao responder afirmativamente, quando foi questionada sobre se, apesar da posição do réu e do que tinha acontecido na reunião (pedido para aguardar pelos documentos; não aceitação pelo réu do pedido dos autores de redução do preço), tinha esperança que o negócio ainda se iria realizar.

Justifica-se, nesta medida, uma alteração da al. JJ dos factos provados, por forma a refletir a posição assumida pelos autores nos moldes acima referidos, ou seja, manifestando, nessa reunião em que lhes foi dado conhecimento do estado do processo de licenciamento e do tempo previsível para a obtenção da licença de utilização, a manutenção do seu interesse na realização do contrato-prometido.

É aqui de referir que, diferentemente do que os autores apelantes defendem no recurso, o que foi feito constar da al. JJ dos factos provados não equivale à afirmação (prova) de terem as partes acordado na prorrogação do prazo para a outorga da escritura para dia 30 de junho: afigura-se-nos existir uma diferença entre o que foi feito constar da al. JJ (manifestarem-se dispostos a aguardar) e a afirmação da existência de um acordo verbal das partes de alteração do prazo fixado no contrato-promessa para a outorga da escritura.

Questão distinta desta alteração é a pretensão - deduzida pelos autores e pelo réu - de aditamento à decisão de facto de outra factualidade distinta daquela que foi considerada na decisão apelada (seja nos factos provados, seja nos factos não provados).

O aditamento de factos não considerados na decisão recorrida integra uma ampliação da decisão da matéria de facto. Tal aditamento apenas pode ocorrer quando se considere indispensável a ampliação da decisão da matéria de facto, nos termos e moldes previstos na parte final da al. c) do n.º 2 do art. 662.º do Cód. Proc. Civil (podendo ser efetuada pelo tribunal ad quem se do processo constarem os elementos que permitem essa ampliação), e apenas se pode reportar a factos já alegados pelas partes ou cuja consideração devesse ter sido efetuada pela decisão recorrida, designadamente, no âmbito e termos previstos no n.º 2 do art. 5.º do Cód. Proc. Civil.

A matéria de facto atinente à aludida reunião e ao que aí foi conversado foi alegada pelo réu nos arts. 33.º a 40.º da contestação (constando das als. HH e II dos factos provados a essencialidade da factualidade alegada nos arts. 33.º a 36.º da contestação). Nos arts. 37.º e 38.º alega-se terem sido dadas explicações aos autores sobre a necessidade da licença de utilização para a realização da inscrição matricial e averbamento na CRP e que também até 30-06-2022 seria emitida a ficha técnica do imóvel e nos arts. 39.º e 40.º alegaram que “Os autores, percebendo que o processo de legalização do prédio se encontrava na fase final, declararam expressamente em tal reunião, manter o interesse na realização do negócio, e que estariam dispostos a aguardar mais 30 dias para a obtenção dos referidos elementos.”.

Nenhuma das partes alegou a matéria cujo aditamento à decisão de facto agora requerem, nem se nos afigura que a mesma assuma qualquer relevância justificativa do seu aditamento ao elenco dos factos provados, designadamente, ao abrigo do disposto no art. 5.º, n.º 2, als. a) e b), do Cód. Proc. Civil.

A concreta matéria cujo aditamento é requerido constitui, quando muito, mera factualidade instrumental que, como é referido no Acórdão deste Tribunal da Relação do Porto de 12-05-2025, proc. 5008/21.0T8PRT.P1, «(…) não deve constar nos fundamentos de facto, antes deve operar em sede de motivação da decisão da matéria de facto para justificar a prova ou a não prova de algum facto essencial que haja sido alegado por qualquer das partes. (…)».

Em conformidade, procede parcialmente a impugnação dos autores, determinando-se a alteração da al. JJ nos seguintes termos:

JJ. - Nessa reunião os autores manifestaram manter o interesse na aquisição do imóvel prometido comprar e vender no contrato referido na al. B.

No mais, indeferem-se os requeridos aditamentos da demais factualidade à decisão de facto.

Defendem os autores apelantes a alteração da al. TT dos factos provados [Apesar das notificações que foram dirigindo ao réu, os autores, a 10 de junho de 2022, entregaram a terceiros a quantia de € 27.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento do preço de uma fração autónoma que aqueles terceiros, a 5 de agosto de 2022, por documento particular autenticado, lhes venderam.] para a seguinte redação: “A 10 de junho de 2022, os autores entregaram a terceiros a quantia de €27.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento de uma fração autónoma, não tendo tal conduta implicado desistência ou perda de interesse na aquisição do imóvel prometido vender pelo recorrido/réu, mas apenas a salvaguarda de uma alternativa habitacional face à incerteza e mora prolongada do cumprimento contratual por parte deste.”

Alegam que “(…) a decisão enferma de vício, pois confunde a prova do facto objetivo com uma conclusão que não pode integrar a matéria de facto assente (…)”, devendo manter-se na al. TT “(…) apenas a parte objetiva da entrega da quantia e subsequente venda, eliminando a valoração conclusiva quanto ao alegado desinteresse dos Recorrentes, devendo ser reformulado (…)” nos termos acima referidos, indicado como meio de prova que suporta a requerida alteração as declarações da autora, por das mesmas resultar que a intenção com a celebração do contrato promessa de compra e venda de outro imóvel com terceiros foi uma solução de recurso, sem haver qualquer intenção de incumprimento do contrato promessa celebrado com o réu.

É absolutamente desprovida de fundamento esta impugnação: a al. TT não contém qualquer valoração conclusiva - é puramente factual.

Improcede, por conseguinte, sem necessidade de explicações adicionais, dada a evidência da falta de fundamento, este ponto da impugnação a decisão de facto.

Em consequência do acima decidido quanto à impugnação da decisão sobre a matéria facto, determina-se:

A eliminação da al. EE. dos factos provados (por não constituir matéria de facto mas sim um juízo conclusivo).

JJ. - Nessa reunião os autores manifestaram manter o interesse na aquisição do imóvel prometido comprar e vender no contrato referido na al. B.

É, assim, a seguinte a matéria de facto a considerar, em consequência da decisão sobre a impugnação da decisão de facto (inserindo-se, para melhor apreensão, a identificação do tema da factualidade em causa incluída nos factos provados e adotando-se uma sistematização distinta, mais ajustada à crónica dos factos essenciais - mantendo-se, em seguida à nova enumeração sequencial, a letra das alíneas atribuída na sentença apelada).

1 - A. Autores e réu, juntamente com a Sra. II, outorgaram em 04.10.2021 um documento intitulado de “contrato-promessa de compra e venda”.

2 - B. Através dele, o réu, que no documento indicou ser residente na Travessa ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, e II, que declarou ser residente na Rua ..., ..., Santa Maria da Feira, identificando-se, ao longo do documento, quer como “primeiros intervenientes”, “primeiros outorgantes” ou “promitentes vendedores”; e os autores, indicando serem residentes na Rua ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, como “segundos intervenientes”, “segundos outorgantes” ou “promitentes compradores”, declararam, entre o mais, que:

1. Os autores pretendiam comprar, e o réu e II pretendiam vender, depois de “(…) devidamente participado à matriz a construção e, obtida licença de utilização e registado na conservatória como casa de habitação (…)”, um prédio urbano destinado a construção, sito na Rua ..., Lugar ..., da União das Freguesias ..., ..., ... e ..., concelho de Santa Maria da Feira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira sob o n.º ...37, freguesia ..., inscrito na matriz predial urbana da referida União das Freguesias sob o artigo ...30, no qual se encontrava edificada, sem estar participada na matriz e na descrição predial, e sem que lhe tivesse sido atribuída licença de utilização, uma moradia, pronta a habitar.

2. “Os primeiros intervenientes obrigam-se a diligenciar pela obtenção de licença de utilização do imóvel existente no prédio (…) assim como a inscrição do prédio como destinado a habitação na matriz e Conservatória do Registo Predial;”.

3. O réu e a referida Sra. II prometiam vender aos autores, e estes por sua vez prometiam comprar, aquele prédio “com a construção lá existente no estado em que se encontra e depois de devidamente licenciado pelos primeiros [intervenientes] (obtida a licença de utilização), livre de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço de 280.000,00€”.

4. Os autores entregaram ao réu e à Sra. II, no dia da outorga daquele documento, a título de sinal e princípio de pagamento, o valor de €10.000,00.

5. O remanescente do preço, no valor de €270.000,00 seria entregue pelos autores ao réu e à Sra. II no dia da escritura de compra e venda.

3 - C. Consta da cláusula quinta daquele documento, entre o mais, o seguinte:
“1) Tendo em conta que a construção existente no prédio ainda não possui licença de utilização, nem se encontra inscrito na matriz nem na Conservatória do Registo Predial, estando os PRIMEIROS INTERVENIENTES a tratar da obtenção da mesma e do seu registo, acordam que a escritura de compra e venda será outorgada, no prazo máximo de oito meses a partir da presente data ou de 60 dias após a obtenção da licença de utilização da moradia em causa implantada no prédio (…) e após inscrição do prédio, já como destinado a habitação, inscrito na matriz e na Conservatória do Registo Predial; mas nunca para além do prazo máximo de 8 meses a partir da data da outorga deste contrato---
2) Assim que seja obtida a licença de utilização e o prédio devidamente registado na matriz e Conservatória do Registo Predial como prédio destinado a habitação, os PRIMEIROS INTERVENIENTES deverão comunicar tal facto aos SEGUNDOS INTERVENIENTES, de forma a que os mesmos possam proceder à marcação de escritura de compra e venda;---
3) Como é do conhecimento dos PRIMEIROS INTERVENIENTES, os SEGUNDOS INTERVENIENTES estão a recorrer a financiamento bancário para proceder ao pagamento do preço de venda do imóvel (…);
4) Os segundos outorgantes deverão comunicar aos primeiros, no prazo máximo de 30 dias a contar da presente data de assinatura do contrato de 0compra e venda da aprovação ou não do referido crédito.
Caso não seja aprovado o referido empréstimo, devolvido o sinal em singelo pelos primeiros aos segundos e acima referido, fica sem efeito o presente contrato promessa.
5) Os SEGUNDOS INTERVENIENTES deverão comunicar aos PRIMEIROS INTERVENIENTES, com a antecedência mínima de 15 (quinze) dias úteis, a data, hora e local para realização da escritura de compra e venda;” (Al. C) da sentença)

4 - D. Consta da cláusula sétima, entre o mais, que: “(…) 3) Considerar-se-á incumprimento definitivo, sempre e quando estando uma Parte em mora, a contraparte proceda à interpelação admonitória daquela fixando um prazo de 10 (dez) dias para o cumprimento da obrigação em causa e a mesma reincida no não cumprimento da sua obrigação dentro do mesmo.”

5 - E. E da cláusula décima primeira que: “(…) Para todos os efeitos deste contrato serão considerados domicílios dos INTERVENIENTES os indicados no preâmbulo do presente contrato, salvo se for comunicada, por escrito, qualquer alteração superveniente.”.

6 - FF. Em meados de março de 2022 o réu contratou os serviços do Eng.º GG para a obtenção da licença de utilização e ficha técnica respeitantes ao prédio.

7 - GG. Em março de 2022 foi emitido o certificado energético definitivo referente ao prédio prometido vender/comprar.

8 - F. Uma vez que nem o réu nem a Sra. II procederam à comunicação prevista no n.º 2 da cláusula quinta, nem disponibilizaram os documentos atualizados, em 09.05.2022 foram remetidas, pelos mandatários dos autores, cartas registadas com A/R dirigidas ao réu e a Sra. II, para as moradas que deles fizeram constar no documento que outorgaram [o réu: Travessa ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia; II: Rua ..., ..., Santa Maria da Feira], com o assunto: “Interpelação para envio de documentação”.

9 - G. Por aquelas missivas, declararam os autores ao réu e à Sra. II, que:

1. Estes estavam obrigados a obter a licença de utilização e proceder à inscrição e à descrição da moradia na matriz e no registo predial e a disponibilizar os documentos atualizados aos autores;

2. Até àquela data os documentos atualizados não lhes tinham sido disponibilizados;

4. Que lhes concediam um prazo de três dias para que disponibilizassem toda a documentação atualizada e necessária para a marcação da escritura de compra e venda com 15 dias de antecedência.

5. Caso o envio dos documentos não fosse concretizado nos três dias, que dariam cumprimento ao previsto no n.º 3 da cláusula 7.ª

6. realizada a comunicação prevista no n.º 3 da Cláusula 7.ª, e não sendo o prazo respeitado pelo réu e pela Sra. II, procederiam à resolução do CPCV por incumprimento definitivo do réu e da Sra. II e exigiriam o valor do sinal em dobro;

7. que a marcação da escritura de compra e venda apenas seria possível após a disponibilização, por parte do réu e da Sra. II, de todos os documentos atualizados.

10 - H. Duas cartas de igual conteúdo - uma dirigida ao réu e outra à Sra. II - foram também remetidas, no mesmo dia 09.05.2022, para o endereço do prédio prometido comprar/vender, a saber: Rua ..., ..., ... ....

11 - I. Pelos mandatários dos autores foi ainda remetida, no mesmo dia 09.05.2022, uma carta de idêntico conteúdo às acima referidas para a B..., Lda., que mediou, por escolha do réu e II, o negócio.

12 - J. A carta remetida para a B..., Lda. foi rececionada em 12.05.2022, que, a 13.05.2022, remeteu email para os mandatários dos autores a informar que iriam transmitiram o conteúdo da carta recebida ao réu e à Sra. II.

13 - K. A carta remetida em 09.05.2022 para a Travessa ..., ... Vila Nova de Gaia foi rececionada no dia 10.05.2022.

14 - L. A carta remetida em 09.05.2022 para a Rua ..., ... Santa Maria da Feira e dirigida à Sra. II foi devolvida por não ter sido levantada junto do posto de CTT.

15 - M. A carta remetida em 09.05.2022 para a Rua ..., ..., ... ..., dirigida ao réu, foi devolvida por não ter sido levantada junto do posto de CTT competente.

16 - N. A carta remetida em 09.05.2022 para a Rua ..., ..., ... ..., dirigida à Sra. II, foi rececionada no dia 12.05.2022.

17 - O. Por carta datada de 17.05.2022, assinada pelo réu e por II e endereçada aos mandatários dos autores, sob o assunto: “v/ carta datada de 09.05.2022”, declaram aqueles, entre o mais, que:

1. toda a documentação necessária à instrução da escritura seria enviada aos autores até ao dia 31.05.2022 para que o contrato fosse celebrado até 04.06.2022

2. a licença de utilização ainda não se encontrava emitida, o que se esperava até ao dia 25.05.2022

3. não foi apresentada a declaração modelo 1 do IMI para averbamento na matriz da habitação, porque tem de ser instruída com a licença de utilização, que será requerido com urgência.

18 - MM. Em maio de 2022, o réu já havia enviado aos autores o certificado energético nº ...34 referente à moradia.

19 - HH. No dia 30.05.2022 foi realizada uma reunião no escritório da mandatária do réu, na qual estiveram presentes os autores, o réu e o mediador imobiliário EE, e onde intervieram à distância, através de videochamada, o mandatário dos autores, Dr. FF, e o Eng.º GG.

20 - II. Durante tal reunião, o Eng.º GG contou aos autores que a legalização do prédio estava a ser ultimada, dependendo de certos procedimentos da Câmara Municipal, mas que a emissão da licença de utilização estava eminente, e que até 30.06.2022, a mesma estaria seguramente emitida.

21 - JJ. - Nessa reunião os autores manifestaram manter o interesse na aquisição do imóvel prometido comprar e vender no contrato referido na al. B.

22 - SS. A partir de 31.05.2022, o réu decidiu voltar a colocar à venda o imóvel que prometera vender aos autores.

23 - V. Pela ap. ...63 de 2022/06/02 foi registada a aquisição a favor do réu, por compra a II, da quota de metade do imóvel prometido comprar/vender.

24 - P. A 6.6.2022, os autores, através de cartas registadas com aviso de receção dirigidas ao réu e à Sra. II, remetidas, entre o mais, para o endereço das suas moradas indicadas no documento que outorgaram, declararam, no essencial, que:

1. De acordo com consulta da caderneta e descrição predial naquele mesmo dia 6.6.2022 efetuada, a moradia ainda não se encontrava inscrita e descrita na matriz e no registo predial.

2. A escritura de compra e venda tinha de ter sido realizada até ao dia 04.06.2022 e que tal não aconteceu apenas por culpa imputável ao réu e à Sra. II;

3. Nos termos do n.º 3 da Cláusula 7.ª do CPCV, o réu e a Sra. II tinham um prazo adicional de dez dias para remeter toda a documentação atualizada e necessária para a realização da escritura de compra e venda.

4. Que, caso a documentação em causa não fosse remetida dentro do prazo de dez dias, o contrato promessa de compra e venda “considerar-se-á definitivamente incumprido”, o que “permitirá resolver o negócio e exigir a restituição do sinal em dobro, o que faremos”.

25 - Q. As cartas remetidas em 06.06.2022 foram todas devolvidas por não terem sido levantadas pelo réu e pela Sra. II junto dos CTT.

26 - R. Os autores remeteram ao réu e para a Sra. II, por carta datada de 21.06.2022, enviada sob registo, mas sem A/R, de 22.06.2022, novas declarações de igual conteúdo às remetidas em 06.06.2022.

27 - S. Estas novas interpelações foram dirigidas, individualmente, para o réu e para Sra. II para o endereço da moradia prometida comprar/vender e para as moradas indicadas no documento que outorgaram.

28 - T. As duas cartas dirigidas à Sra. II e a carta dirigida ao réu e remetida para o endereço da moradia foram devolvidas por não terem sido levantadas nos CTT.

29 - U. A interpelação ao réu, remetida para a morada indicada no documento que outorgou - Travessa ..., ... Vila Nova de Gaia - foi entregue no dia 27.06.2022.

30 - W. No dia 22.6.2022, o réu remeteu e-mail para o mandatário dos autores com uma cópia da licença de utilização e, entre o mais, declarou que toda a documentação se encontrava na posse da sua mandatária e que ficava a aguardar por 5 dias úteis a comunicação do dia, hora e local para a celebração da escritura de compra e venda, findos os quais, agendaria o réu a escritura.

31 - X. A este email do réu responderam diretamente os autores às 16:21h do dia 28.06.2022, onde, entre o mais, declaram ao réu que:
“(…) Quando refere que toda a documentação se encontra na posse da sua advogada, apenas nos cumpre referir que tal não pode corresponder à verdade, pois, através da consulta à certidão do registo predial realizada hoje (a qual anexamos para conhecimento), facilmente se verifica que ainda não existe qualquer registo pendente para a inscrição do prédio como habitação, sendo pacífico que o prédio ainda se encontra descrito como “Terreno para construção”, o que impossibilita, só por si, a celebração da escritura de compra e venda.
Além disto, até ao momento, não nos foi disponibilizado qualquer comprovativo de entrega do Modelo 1, nem qualquer caderneta predial urbana (com a habitação inscrita).
Além disto, relembramos que, de acordo com o n.º 1 da Cláusula Segunda do CPCV, “Os primeiros intervenientes pretendem vender e os segundos pretendem comprar o imóvel acima identificado, depois de devidamente participado à matriz a construção e obtida a licença de utilização e registado na conservatória como casa de habitação…” (o n.º 2 da mesma cláusula vai também neste sentido). Ora, até ao momento não nos foi demonstrado que a construção já se encontra inscrita na matriz e é certo que o imóvel ainda não se encontra registado na Conservatória do Registo Predial como habitação.
Mais, os n.ºs 1, 2 e 5 da Cláusula Quinta do CPCV também estipulam, de forma clara e inequívoca, que a escritura só poderá ser realizada assim que o prédio em causa se encontrar inscrito na matriz e descrito na CRP como prédio destinado a habitação, e assim que toda a documentação atualizada for remetida para a morada acima indicada (tendo em consideração a convenção de domicílios prevista na referida Cláusula Décima Primeira do CPCV).
Face ao exposto, e devido à falta de documentação atualizada (cuja obtenção é uma obrigação sua), ainda não estão reunidas as condições necessária para a celebração da escritura de compra e venda.
Por último, recordamos que a escritura de compra e venda deveria ter sido realizada até ao passado dia 04.06.2022 e apenas não foi por culpa imputável ao Sr. CC, tendo essa informação sido transmitida por nós nas cartas de 06.06.2022, as quais não foram levantadas por si. (…)”.

32 - KK. Às 17.14h de 28.6.2022, a mandatária do réu enviou ao mandatário dos autores, via e-mail, o comprovativo de submissão da Declaração Modelo 1 do IMI efetuado em 27.06.2022 junto do Serviço de Finanças competente, a requerer a inscrição matricial da moradia.

33 - LL. A 30.06.2022, via e-mail, o réu enviou ao mandatário dos autores a ficha técnica do prédio.

34 - Y. A 30.6.2022, o réu remeteu um novo email para o mandatário dos autores no qual referiu que se encontrava a aguardar que os autores procedessem à marcação da escritura de compra e venda e nesse mesmo email remeteu, em anexo, uma certidão do registo predial.

35 - Z. Dessa certidão consta, a final: “REGISTOS PENDENTES Conservatória do Registo Predial de Vale de Cambra AP. ...02 de 2022/06/29 - Averbamento de Alteração”.

36 - AA. No dia 08.07.2022, os autores remeteram ao réu e-mail e duas cartas de idêntico conteúdo ao email, através de correio registado com aviso de receção, sendo uma remetida para a morada levada ao documento outorgado e outra para o endereço da moradia, onde, a final, lhe declaram:
“(…) Verificamos que, segundo a ap. ...63 de 2022/06/02, V. Exa. adquiriu a quota-parte que a Sra. II detinha no prédio acima identificado, o que significa que o Sr. CC será, atualmente, o único proprietário do referido prédio, daí a presente comunicação ser dirigida apenas a si.
De acordo com o n.º 1 da Cláusula Quinta do CPCV, a escritura de compra e venda deveria ter sido realizada até ao passado dia 04.06.2022, o que não aconteceu por culpa imputável ao Sr. CC, uma vez que, até ao referido dia, não fez cumprir o disposto nos números 1 e 3 da Cláusula Segunda e nos números 1, 2 e 5 da Cláusula Quinta do CPCV, ou seja, não inscreveu, junto da matriz e do registo predial, o prédio como moradia destinada a habitação, nem procedeu ao envio e disponibilização desses mesmos documentos (atualizados) para a nossa morada indicada no CPCV (conforme estipula a Cláusula Décima Primeira do CPCV).
Neste seguimento, foi por nós dado cumprimento ao n.º 3 da Cláusula Sétima do CPCV, tendo sido enviada (por nós), no dia 06.06.2022, a necessária interpelação admonitória a conceder o prazo extra de 10 dias para o Sr. CC enviar, para a nossa morada indicada no CPCV, toda a documentação atualizada e necessária para a realização da escritura de compra e venda.
A referida interpelação admonitória foi remetida para a sua morada convencionada no CPCV (Travessa ..., ... Vila Nova de Gaia) e para a morada do prédio prometido vender/comprar (Rua ..., ..., ... ...). Ambas as cartas foram devolvidas pelo facto de não terem sido levantadas por V. Exa. junto do posto CTT competente. No entanto, apesar desta devolução, o certo é que, tendo em consideração, por um lado, a convenção de domicílios prevista na Cláusula Décima Primeira do CPCV e, por outro lado, o previsto no n.º 2 do artigo 224.º do Código Civil, o Sr. CC considerou-se notificado do conteúdo das referidas cartas.
Não obstante, e de forma a demonstrar a nossa boa-fé, no passado dia 22.06.2022, foi remetida uma segunda interpelação admonitória (de igual conteúdo à remetida em 06.06.2022) para V. Exa., nomeadamente para morada convencionada no CPCV (Travessa ..., ... Vila Nova de Gaia) e para a morada do prédio prometido vender/comprar (Rua ..., ..., ... ...).
A carta remetida para a Rua ..., ..., ... ... não foi por si levantada junto do posto CTT competente. No entanto, a carta remetida para a Travessa ..., ... Vila Nova de Gaia (que corresponde precisamente à morada convencionada no CPCV, não tendo sido, por V. Exa., comunicada qualquer alteração da morada, nos termos da Cláusula Décima Primeira) foi rececionada no passado dia 27.06.2022, o que significa que se considerou notificado da interpelação admonitória no referido dia 27.06.2022, tendo o prazo de 10 dias (ou seja, até ao dia 07.07.2022) para enviar, para a nossa morada indicada no CPCV, toda a documentação atualizada, nomeadamente a comprovar a inscrição do prédio junto da AT e da CRP como moradia destinada a habitação.
No entanto, até ao presente dia (08.07.2022), não foi enviada para a nossa morada qualquer documentação atualizada e, consultando a certidão do registo predial ao dia de hoje (e que aqui anexamos) é possível verificar que, junto da CRP, o prédio ainda se encontra inscrito como “Terreno para construção”, o que impede, só por si, a celebração da escritura de compra e venda.
Assim, dúvidas não existem que o prazo de 10 dias fixado na interpelação admonitória não foi por si respeitado, o que significa que o CPCV acima identificado considera-se definitivamente incumprido por V. Ex.ª, o que nos permite resolver o mesmo (conforme indicado na referida interpelação admonitória).
Face ao exposto, fica V. Exa. notificado da resolução do CPCV de 04.10.2021, relativo ao imóvel sito na Rua ..., ..., por incumprimento definitivo e culposo do Sr. CC.
Além disto, e nos termos do n.º 1 da Cláusula Sétima do CPCV e do n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil, fica ainda V. Exa. notificado para, no prazo máximo de 10 (dez) dias a contar da receção da presente comunicação, restituir o valor do sinal (alínea a) da Cláusula Quarta do CPCV) em dobro, o que corresponde à quantia total de 20.000,00€ (vinte mil euros). O valor em causa deve ser transferido para o IBAN ...41 do Banco 1... (…)”.

37 - AA -1 - No dia 08-07-2022, foi concretizada, por contacto pessoal de agente de execução, a notificação ao réu da comunicação de resolução do CPCV dos autores, com teor em tudo semelhante ao das comunicações referidas em AA, tendo o réu assinado a respetiva certidão de notificação, conforme certidão junta como documento 39 com a petição inicial.

38 - BB. No dia 12.07.2022, o réu remeteu um email para os autores e seu mandatário em resposta à comunicação de resolução, nos seguintes termos:
“(…)
1. resulta do cotejo da descrição predial que tiveram o cuidado de anexar, que o registo do averbamento da casa foi requerido em 30.06.2022 (AP. ...02 de 2022/06/30 - averbamento à descrição), encontrando-se pendente de feitura, e logo que seja concluído, o averbamento terá a referida data de 30.06.2022, pelo que, em 08.07.2022, para efeitos de registo predial, o prédio já não corresponde a um “terreno para construção”, como refere;
2. ademais, sendo o título de compra e venda realizado através de Casa Pronta, no dia em que o mesmo for celebrado, previamente o registo de averbamento será concluído pela respetiva Conservatória do Registo Predial;
3. existindo o comprovativo de ter sido requerido o averbamento da construção, desde 30.06.2022, a escritura de compra e venda pode ser celebrada desde tal data;
4. por fim, aguardo que me informem quanto à aprovação do crédito bancário por vós solicitado para aquisição do imóvel.
Por conseguinte, não ocorreu incumprimento definitivo por minha banda, que justifique a resolução do contrato promessa de compra e venda, pelo que não procederei à liquidação da quantia de € 20.000,00 reclamada.
Pelo contrário, quem não cumpriu o CPCV outorgado em 04.10.2021, foram vocês, que não procederam ao agendamento da escritura de compra e venda, pese embora tenham toda a documentação necessária ao efeito, pelo menos, desde 30.06.2022, e tenham sido interpelados para o efeito (ver e-mails remetidos em 28.06.2022 e 30.06.2022), incumprimento esse imputável exclusivamente a vós, pelo que, nos termos do estipulado na cláusula sétima, nº 2, do referido CPCV, confere-me o direito a resolver este, e a fazer meu o pagamento da quantia entregue a título de sinal.
Faculdade essa que por este meio exerço, pelo que estão devidamente notificados da resolução do CPCV (por v/ incumprimento definitivo e culposo do mesmo), estando também notificados que farei minha a quantia entregue a título de sinal (€ 10.000,00).
Com efeito, atento o teor do v/ e-mail de 08.07.2022, entendo inexistir justificação para proceder à v/ interpelação admonitória, concedendo prazo adicional para o agendamento da escritura, pois importa incumprimento definitivo a v/ atitude de onde resulta, expressa e inequivocamente, a intenção de não cumprir o contrato-promessa. (…)”.

39 - DD. Ao e-mail de 12.07.2022 responderam os autores em 13.07.2022 declarando que aguardariam a devolução do sinal em dobro até ao dia 18.07.2022.

40 - NN. Não obstante a comunicação que dirigiu aos autores a 12.7.2022, por interpelação de 14.7.2022 o réu comunicou-lhes que concedida novo prazo adicional de 10 dias para a marcação da escritura.

41 - CC. Nas certidões do registo predial emitidas nos dias 08.07.2022, 12.07.2022 e 13.07.2022 estava, em todas elas, ainda pendente o registo de averbamento de alteração à descrição.

42 - TT. Apesar das notificações que foram dirigindo ao réu, os autores, a 10.06.2022, entregaram a terceiros a quantia de € 27.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento do preço de uma fração autónoma que aqueles terceiros, a 05.08.2022, por documento particular autenticado, lhes venderam.

43 - OO. Em 14.07.2022 foi efetuada reserva do imóvel por um casal de interessados, mediante a entrega da quantia de €5.000,00, reforçada no dia seguinte, 15.07.2022, pelo valor de € 10.000,00.

44 - PP. Reserva condicionada ao decurso do prazo de 10 dias concedido pela interpelação de 14.07.2022.

45 - RR. Por e-mail enviado a 01.08.2022 ao autor marido, o réu comunicou a resolução do acordo de 04.10.2021 e que reteria o sinal de €10.000,00.

36 - QQ. A 19.08.2022 foi celebrado o contrato particular de compra e venda do imóvel com o casal que o havia reservado, pelo preço de € 287.500,00.

São as seguintes as questões de direito parcelares a apreciar:
1. Enquadramento jurídico do litígio
2. Fundamentos da resolução do contrato-promessa de compra e venda de imóvel
2.1. Resolução do contrato por incumprimento definitivo imputável ao réu
2.2. Resolução do contrato por incumprimento definitivo imputável aos autores
3. Devolução do sinal prestado
4. Responsabilidade pelas custas

1. Enquadramento jurídico do litígio

Não há qualquer controvérsia entre as partes quanto à qualificação do contrato celebrado como contrato-promessa de compra e venda de bem imóvel - art. 410.º, n.º 1, do Cód. Civil -, nem quanto à aceitação pelas partes da produção dos respetivos efeitos, não obstante a invalidade decorrente da falta de cumprimento das formalidades previstas no n.º 3 do referido art. 410.º - invalidade atípica, que não pode ser conhecida oficiosamente e que apenas pode ser invocada pelo promitente-vendedor no caso de a mesma ser imputável ao promitente-comprador. No caso em análise, de resto, resulta do próprio clausulado - cfr. n.^os 1 a 3 da al. B. dos factos provados - afastada a necessidade de proteção dos promitentes-compradores subjacente a tal disposição legal no que concerne à exigência de certificação de existência de licença de utilização - sobre o assunto, cfr. Acs. do TRC de 26-11-2024, proc. 1205/22.9T8CTB.C1 e de 27-01-2026, proc. 2622/22.0T8LRA.C1.

A divergência entre as partes prende-se com a causa/fundamento da cessação do contrato promessa de compra e venda e consequências dessa cessação, imputando cada uma delas à outra parte o incumprimento definitivo culposo do contrato-promessa celebrado, e a consequente validade e eficácia da(s) respetivas comunicações de resolução, com as consequentes condenações decorrentes do regime previsto no art. 442.º, n.º 2, 1.ª parte, do Cód. Civil: condenação do réu, promitente-vendedor, a restituir aos autores, promitentes-compradores, montante correspondente ao dobro do sinal por si prestado; condenação dos autores, promitentes- compradores, à perda do sinal que, na data da celebração do contrato-promessa, entregaram ao réu.

A sentença apelada considerou infundadas as declarações de resolução do contrato-promessa enviadas quer pelo réu, quer pelos autores, por julgar não verificados os fundamentos de resolução invocados nas comunicações remetidas por cada uma das partes à parte contrária - o incumprimento definitivo culposo do contrato-promessa imputável ao réu ou aos autores. Considerando a impossibilidade de realização do contrato-prometido (por o imóvel prometido vender ter sido alienado pelo réu a terceiro e os autores terem comprado outra habitação), julgou a reconvenção improcedente e a ação apenas parcialmente procedente, condenando o réu promitente-vendedor na restituição do sinal em singelo, com fundamento no disposto no art. 473.º, n.º 2, do Cód. Civil.

2. Fundamentos da resolução do contrato-promessa de compra e venda de imóvel

O contrato promessa de compra e venda encontra-se previsto e regulado nos arts. 410.º a 413.º, 440.º a 442.º e 830.º do Cód. Civil.

Vale também quanto a este contrato o princípio geral da boa-fé no cumprimento dos contratos - art. 762.º, n.º 2, do Cód. Civil - e valem as normas gerais da resolução do contrato e do (in)cumprimento, em tudo o que não for afastado pelo regime especial previsto para o contrato-promessa de compra e venda (arts. 432.º a 436.º; arts. 762.º, n.º 1, 405.º e 406.º e arts. 790.º a 796.º, todos do Cód. Civil).

A par da caducidade, da denúncia e da revogação, a resolução é uma das modalidades previstas na lei para a extinção do contrato, constituindo um direito potestativo extintivo, sendo uma forma de extinção unilateral do contrato, que tem que se fundar na lei ou em convenção.

Embora não esteja expressamente previsto como causa geral de resolução, o principal fundamento legal do direito de resolução é o incumprimento definitivo da obrigação pela outra parte, sendo de aplicar ao não cumprimento o regime previsto para a impossibilidade de cumprimento (arts. 801.º e ss. do Cód. Civil) - cfr. Comentário ao Código Civil - Direito das Obrigações - Das Obrigações em Geral, Universidade Católica Editora, pág. 135; Ana Perestrelo de Oliveira e Madalena Perestrelo de Oliveira, Incumprimento Resolutório: uma Introdução, Almedina, 219, pág. 41. Conforme é referido por estas duas autoras, o «(…) instituto da resolução é, acima de tudo, expressão do princípio da boa fé e de uma ideia mais profunda de inexigibilidade de manutenção de um vínculo contratual que se revela desequilibrado e incapaz de realizar materialmente os interesses da parte adimplente. (…)». - Incumprimento Resolutório (…), pág. 43.

Daqui resulta que o incumprimento «(…) só poderá ser fundamento de resolução se (…) tiver suficiente importância e gravidade para desencadear tal efeito e é o interesse do credor que deve servir como ponto de referência para essa apreciação e valoração (cfr. os artigos 792.º, n.º 2, 793.º, n.º 3, e 808.º, n.º 1).

(…) A gravidade do incumprimento que é fundamento de resolução deverá ser aferida atendendo à extensão (total ou parcial) da violação, à possível culpa do inadimplente, à natureza do dever violado (principal, acessório, etc.) e à forma como se manifesta. Por sua vez, o interesse do credor que é relevante para este efeito deve ser determinado objetivamente e corresponder a um interesse digno de tutela. (…)». - Comentário ao Código Civil (…), pág. 136.

Veja-se que a «(…) resolução desempenha (…) a função de defesa de ultima ratio do contraente fiel. Permanece o princípio pacta sunt servanda e, portanto, a necessidade de honras os compromissos negocialmente assumidos, sofrendo o contraente faltoso as consequências gerais da respetiva preterição. (…)

(…) O carácter de ultima ratio significa que o incumprimento relevante para efeitos de resolução assume uma dimensão diferente da de um normal incumprimento, conduzindo a uma total eliminação da autorregulação de interesses. Por esse motivo, ao contrário da ação de cumprimento, que visa assegurar ao contraente a composição de interesses programada, a resolução visa “anular” o regulamento de interesses e assegurar ao contraente fiel uma organização do património qualitativamente conforme aos seus (atuais) desideratos. Em consequência, cabe ao juiz avaliar se existe justificação para a cessação da relação ou se o credor deve recorrer à ação de cumprimento e/ou à ação para ressarcimento dos danos. (…)». - Incumprimento Resolutório (…), págs. 16 e 17.

No caso em análise, pretendendo ambos os apelantes o reconhecimento do seu direito à indemnização prevista no n.º 2 do art. 442.º do Cód. Civil - retenção pelo réu do sinal entregue pelos autores; direito dos autores ao pagamento pelo réu do dobro do sinal prestado -, há que apreciar se, diferentemente do que foi entendido na sentença apelada, ocorreu a resolução lícita (fundada), por incumprimento definitivo culposo do contrato-promessa invocado por cada uma das partes, imputável à parte contrária, considerando as disposições legais reguladoras do contrato-promessa, da resolução e do (in)cumprimento, acima referidas, à luz da concreta factualidade apurada na sentença apelada, com as alterações decorrentes da apreciação da impugnação da decisão de facto.

A sentença apelada considerou que, de acordo com a vontade das partes (art. 236.º, n.º 2, do Cód. Civil), o prazo estipulado na cláusula quinta do contrato-promessa, não obstante a redação dada a tal cláusula - “a escritura de compra e venda será outorgada (…) nunca para além do prazo máximo de 8 meses a partir da data da outorga deste contrato” -, não era um prazo fixo absoluto, considerando o teor da cláusula sétima e as diversas comunicações efetuadas pelas partes após o termo de tal prazo de 8 meses (04-06-2022) a interpelarem a parte contrária para cumprir - cfr. als. C, P, R, W e NN dos factos provados (e considerando também a causa de pedir da ação e da reconvenção).

Não obstante os autores alegarem, no recurso, que o contrato-promessa de compra e venda “(…) foi celebrado em 04.10.2021 com prazo essencial de 8 meses para outorga da escritura (até 04.06.2022) (…)” - cfr. conclusão A) -, não há uma efetiva impugnação da sentença apelada quanto à natureza de tal prazo. Veja-se o que, contraditoriamente com a tal afirmação de ‘prazo essencial', os autores apelantes afirmam nas subsequentes als. B) e C) das conclusões.

Sendo correto tal entendimento da sentença apelada, a falta de outorga da escritura de compra e venda - celebração do contrato-prometido - até à data de 04-06-2022 não acarreta o incumprimento definitivo do contrato-promessa, mas apenas o atraso no seu cumprimento.

Os autores sustentam o seu recurso no erro da decisão apelada ao ter ‘desvalorizado' as interpelações admonitórias remetidas em 06-06-2022 e em 22-06-2022 - por aí se ter atribuído valor a uma prorrogação verbal nula -, defendendo que tais interpelações, porque concederam um prazo razoável para o cumprimento, converteram a mora do réu em incumprimento definitivo, satisfazendo o regime do art. 808.º, n.º 1, do Cód. Civil.

A mora pode efetivamente converter-se em incumprimento definitivo se, havendo mora do devedor, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir, com a cominação de que se considera a obrigação definitivamente incumprida e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta - interpelação admonitória prevista no art. 808.º, n.º 1, do Cód. Civil.

No entanto, a afirmação do direito de resolução com base nesse incumprimento pressupõe ainda a ponderação de que a gravidade que o mesmo reveste torna inexigível, no caso, a manutenção do vínculo contratual.

E, importa não esquecer, atenta a causa de pedir da ação, os fundamentos do incumprimento definitivo culposo imputável ao réu são os alegados pelos autores na comunicação de resolução referida nas als. AA e AA -1, ou seja:

- Incumprimento pelo réu, até à data de 04-06-2022 prevista na cláusula quinta do contrato-promessa, do disposto nos números 1 e 3 da Cláusula Segunda e nos números 1, 2 e 5 da Cláusula Quinta do CPCV - falta de inscrição na matriz e no registo predial do prédio como moradia destinada a habitação e falta de envio e disponibilização desses documentos (atualizados) aos autores;

- Após remessa de duas interpelações admonitórias (missivas de 06-06-2022 e de 22-06-2022), terminando o prazo de 10 dias da última dessas interpelações no dia 07-07-2022, a falta de envio aos autores de “(…) qualquer documentação atualizada (…)” e o facto de, no dia 08-07-2022, o “(…) prédio ainda se encontra[r] inscrito na CRP como “Terreno para construção”, o que impede a celebração da escritura pública (…)”.

Resulta do estipulado no contrato-promessa ^[3] que as partes pretendiam vender (réu) e comprar (autores) não uma moradia edificada num terreno para construção - que era o que existia na data da celebração do contrato-promessa de compra e venda - mas sim a moradia edificada naquele terreno depois de legalizada, ou seja, após ter sido obtida a licença de utilização e registado na conservatória do registo predial como casa de habitação (Cláusulas Primeira e Segunda, 1), do aludido contrato-promessa).

«Através do presente contrato, os [promitentes-vendedores] prometem vender aos [promitentes-compradores] e estes prometem comprar-lhes o prédio urbano identificado na Cláusula Primeira deste contrato, juntamente com as construção lá existente, no estado em que se encontra e depois de devidamente licenciada pelos primeiros (obtida a licença de utilização), livre de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço de 280.000,00 € (…)» - realce e sublinhado nossos.

Além da obrigação, assumida por ambas as partes, de celebrar o contrato-prometido - contrato de compra e venda do referido imóvel ‘legalizado' -, obrigaram-se os promitentes-vendedores a «(…) diligenciar pela obtenção de licença de utilização do imóvel existente no prédio urbano identificado na Cláusula Primeira, assim como a inscrição do prédio como destinado a habitação na matriz e Conservatória do Registo Predial;». - Cláusula Segunda, 2), do Contrato-promessa.

E, na Cláusula Quinta, 2), do contrato-promessa, foi ainda estipulado o seguinte:

«Assim que seja obtida a licença de utilização e o prédio devidamente registado na matriz e Conservatória do Registo Predial como prédio destinado a habitação, os [promitentes-vendedores] deverão comunicar tal facto aos [promitentes-compradores], de forma a que os mesmos possam proceder à marcação da escritura de compra e venda. (…)».

Mais acordaram as partes que a realização da escritura de compra e venda (a celebração do contrato-prometido) deveria ter lugar até ao dia 04-06-2022.

Daqui resulta serem obrigações do réu, necessárias e indispensáveis ao cumprimento do contrato-promessa celebrado, a obtenção de licença de utilização do imóvel; a inscrição do prédio como destinado a habitação na matriz predial; a inscrição do prédio como destinado a habitação no registo predial, previamente à marcação pelos autores da escritura pública (devendo para tanto o réu comunicar àqueles a obtenção dessa documentação para os autores, em seguida, procederem à marcação da escritura).

Resulta dos factos provados que no dia 04-06-2022 tais obrigações não tinham sido cumpridas pelo réu.

Mas também resulta dos factos provados que (após a interpelação efetuada pelos autores através da carta datada de 09-05-2022, face à aproximação do prazo acordado para a realização da escritura sem que a referida documentação lhes tivesse sido facultada, e após resposta do réu de que toda a documentação seria enviada até ao dia 31-05-2022), no dia 30-05-2022, uma segunda-feira, as partes efetuaram uma reunião. E, nessa reunião, em que o Engenheiro que se encontrava a tratar do processo para a obtenção da licença de utilização informou que a emissão da licença de utilização estava eminente e estaria seguramente emitida até 30-06-2022, os autores manifestaram manter o seu interesse na aquisição do imóvel prometido comprar e vender (als. HH a JJ).

Perante tal factualidade, a subsequente conduta dos autores, consistente no envio das interpelações admonitórias de 06-06-2022 e de 22-06-2022, a fixar um prazo de 10 dias ao réu para “remeter toda a documentação atualizada e necessária para a realização da escritura de compra e venda”, sob pena de se considerar o contrato promessa de compra e venda “definitivamente incumprido”, o que “permitirá resolver o negócio e exigir a restituição do sinal em dobro, o que faremos” não é, desde logo, consentânea com o princípio da boa fé no cumprimento dos contratos (art. 762.º, n.º 2, do Cód. Civil), uma vez que os autores, perante a informação que lhes foi prestada sobre a data para a entrega da licença de utilização - seguramente até ao final do mês de junho -, reunião essa na qual manifestaram manter interesse na realização do negócio, não podiam deixar de ter consciência da incapacidade de cumprimento, no prazo por si fixado, das obrigações assumidas pelo réu no contrato-promessa de obtenção da licença de utilização e subsequente realização da inscrição do prédio como destinado a habitação na matriz predial e no registo predial (atos estes dependentes da prévia obtenção da licença de utilização). Daqui resulta não poder considerar-se o prazo de 10 dias fixado nas referidas interpelações admonitórias como um prazo razoável para o cumprimento, nos termos e para os efeitos do disposto no art. 808.º, n.º 1, do Cód. Civil, o que afasta, como foi decidido na sentença apelada, a validade das interpelações efetuadas para conversão da mora do réu em incumprimento definitivo.

- a licença de utilização foi obtida e remetida aos autores em 22-06-2022 (al. W.);

- o comprovativo da apresentação junto do serviço de finanças do requerimento de inscrição matricial da moradia na matriz predial foi enviado aos autores em 28-06-2022 (al. KK);

- o comprovativo da apresentação no registo predial do pedido de alteração da inscrição do prédio foi enviado aos autores no dia 30-06-2022 (al. Y).

De tal factualidade resulta que a obrigação de obtenção de licença de utilização do imóvel estava cumprida e estavam efetuados junto das entidades oficiais competentes os pedidos para o cumprimento das obrigações de inscrição do prédio como destinado a habitação na matriz predial e no registo predial, faltando apenas a concretização de tais inscrições (atos a praticar pelas entidades oficiais competentes) para o cumprimento dessas obrigações pelo réu.

Concluímos, deste modo, que a factualidade apurada não suporta, como bem se concluiu na sentença apelada, a existência de incumprimento definitivo do réu por conversão da mora, na sequência das interpelações admonitórias enviadas pelos autores, sendo, por conseguinte - e considerando ainda o estado do cumprimento, pelo réu, das obrigações que sobre si recaiam quanto à obtenção da licença de utilização e inscrição do prédio como destinado a habitação na matriz predial e no registo predial -, infundada a resolução do contrato comunicada pelos autores ao réu em 08-07-2022.

Invocam ainda os autores, no recurso - e só neste - haver ‘impossibilidade culposa de cumprimento' imputável ao réu, por ter o réu vendido o imóvel a terceiro, na sequência da factualidade provada sob a al. SS: “A partir de 31-05-2022 o réu decidiu voltar a colocar à venda o imóvel que prometera vender aos autores.”.

Os autores nunca alegaram, na ação, integrar tal factualidade qualquer impossibilidade culposa de cumprimento (o que bem se compreende, porque o facto do réu ter decidido voltar a colocar à venda o imóvel não integra qualquer impossibilidade de cumprimento do contrato-promessa).

O que os autores defenderam na ação, com fundamento na factualidade vertida na al. SS, foi que tal matéria de facto integrava uma recusa de cumprimento pelo réu (cfr. articulado superveniente apresentado pelos autores em 01-11-2023). Ora, a factualidade apurada e vertida na al. SS, invocada pelos autores como fundamento de tal recusa de cumprimento, é insuscetível de integrar tal figura, porque a mesma pressupõe, necessária e inelutavelmente, o conhecimento pelo credor da atuação em causa, para que tal recusa possa servir de fundamento de resolução do contrato. Como resulta do próprio articulado superveniente em que a matéria em causa foi alegada, os autores desconheciam em absoluto a factualidade vertida na al. SS: só dela tiveram conhecimento no decurso da audiência de julgamento.

Já a venda do imóvel efetuada pelo réu a terceiro (factualidade vertida na al. QQ) é passível de integrar uma impossibilidade de cumprimento. Tal venda é do conhecimento dos autores desde data anterior à propositura da ação - veja-se o alegado pelos autores nos arts. 83.º a 85.º da petição inicial -, sendo perfeitamente descabida a invocação, pela primeira vez e em sede de recurso, de tal enquadramento jurídico como fundamento da pretensão de alteração da sentença apelada no sentido de imputação ao réu da impossibilidade culposa de cumprimento do contrato-promessa para a procedência integral da ação, quando tal não foi a causa de pedir invocada pelos autores na ação. A causa de pedir da ação é a resolução do contrato operada pelos réus pela comunicação de 08-07-2022, fundada no incumprimento definitivo do contato pelo réu, por conversão da mora através de interpelação admonitória. Trata-se de questão que não foi suscitada na ação nem, consequentemente, aí apreciada.

Os recursos destinam-se a obter, pelo tribunal ad quem, a reapreciação das decisões proferidas pelo tribunal a quo. Não tendo os autores invocado esta questão a não ser no recurso, não foi a mesma, naturalmente, objeto de qualquer apreciação na decisão recorrida, nem pode ser agora inovatoriamente suscitada ou conhecida por este tribunal no âmbito do recurso interposto.

2.2. Resolução do contrato por incumprimento definitivo imputável aos autores

Defende o réu apelante que a escritura pública de compra e venda não foi outorgada até dia 07-07-2022 por exclusiva responsabilidade dos autores, porque os mesmos “dispunham de toda a documentação necessária para o efeito desde 30-06-2022, nomeadamente, certificado energético, licença de utilização, ficha técnica do prédio, comprovativo de submissão da Declaração Modelo 1 do IMI com vista à inscrição matricial do prédio como casa para habitação e pedido de averbamento de alteração junto da Conservatória do Registo Predial”, alegando que a escritura de compra e venda podia ter sido efetuada antes de 30-06-2022, nos termos do disposto no artigo 2.º, n.º 1, do DL n.º 281/99, de 26 de julho (com a licença de construção); com o registo de averbamento de alteração pendente (requerido em 29-06-2022), junto de qualquer Conservatória do Registo Predial, através de “Casa Pronta”, podendo o Banco financiador, caso existisse crédito aprovado em 30-06-2022, proceder ao registo provisório de aquisição e hipoteca.

E, em seguida, alega que, após a receção da comunicação de resolução do contrato-promessa dos autores de 08-07-2022, efetuou ele, réu, em 14-07-2022, interpelação admonitória dos autores para procederem à marcação da escritura no prazo de 10 dias, em cumprimento do disposto na Cláusula Quinta, 2), do contrato-promessa de compra e venda, sem que estes o tenham feito, pelo que os autores incumpriram definitivamente o contrato, tendo o réu apelante procedido à sua resolução por e-mail enviado em 01-08-2022 ao apelante autor.

Mais fundamenta o incumprimento definitivo do contrato-promessa imputável aos autores na alegação de que a comunicação de resolução destes, datada de 08-07-2022, constitui recusa de cumprimento, dela resultando manifestação expressa de que os autores não pretendiam realizar o negócio definitivo, incumprimento definitivo esse reforçado pela promessa compra de novo imóvel em 10-06-2022, enquanto decorria ainda o prazo de 30 dias acordado, e que terminava em 30-06-2022.

Quanto à pretendida resolução do contrato pelo réu, a comunicação de resolução foi efetuada em 12-07-2022 e nela são referidos dois fundamentos distintos para a resolução do contrato:

a) Incumprimento imputável aos autores, por desde 30-06-2022 terem ‘toda a documentação necessária para a realização da escritura', tendo sido interpelados por e-mails de 28-07-2022 e de 30-06-2022 para a marcarem sem que o tenham feito;

b) Constituir a comunicação de resolução do contato de 08-07-2022 enviada pelos autores uma manifestação expressa e inequívoca da intenção de não cumprir o contrato.

No que concerne à alegação, efetuada pelo réu apelante, de que a falta de realização da escritura é imputável aos autores por os mesmos em 30-06-2022 disporem de todos os documentos necessários para o efeito - entenda-se, daqueles cuja obtenção cabia ao réu obter, nos termos acordados no contrato-promessa celebrado -, é a mesma desprovida de fundamento.

O réu estava obrigado, nos termos do contrato, a obter e entregar aos autores a licença de utilização do imóvel e a proceder à inscrição do prédio como destinado a habitação na matriz predial e a inscrição do prédio como destinado a habitação no registo predial previamente à marcação, pelos autores, da escritura de compra e venda do imóvel - Cláusula Quinta, 2) -, e a avisar os autores quando tivesse obtido tais documentos para os autores procederem então, à marcação da escritura de compra e venda - sendo aqui de ter ainda em consideração que os autores, nos termos referidos no próprio contrato-promessa de compra e venda, iam recorrer a empréstimo bancário para pagamento da parte do preço da aquisição do imóvel.

Não subsistem, por conseguinte, dúvidas quanto à necessidade de integral cumprimento pelo réu das obrigações que assumiu no contrato e de, após ter tais documentos, avisar os autores para que estes, então sim, ficassem obrigados a proceder à marcação da escritura de compra e venda.

Como resulta da al. CC dos factos provados, em 13-07-2022 ainda estava pendente a realização do registo do averbamento de alteração à descrição no registo predial do imóvel prometido vender. Dito de outra forma, diferentemente do que alega o réu, os autores não dispunham em 30-06-2022 da totalidade da documentação que o réu se obrigou a entregar previamente à marcação da escritura pelos autores. Nem sequer em 13-07-2022 tal sucedia.

Resulta, pois, evidente, ser o réu que se encontrava em mora na aludida data de 30-06-2022, e não os autores - sendo, por conseguinte, desprovido de fundamento o putativo incumprimento definitivo do contrato imputável aos autores referido na comunicação de resolução.

Quanto à pretensa valoração da comunicação de resolução enviada pelos autores em 08-07-2022 como recusa de cumprimento, consideramos que da factualidade provada sob as als. DD, NN e OO a RR, resulta evidente não ter o réu interpretado tal comunicação de resolução como qualquer recusa definitiva e categórica de cumprimento por parte dos promitentes-compradores: se assim tivesse sucedido, não teria o réu comunicado aos autores em 14-07-2022 que lhes concedia novo prazo adicional para a marcação a escritura.

Por outro lado, não consta dos factos provados - nem o réu o alegou - ter o réu alguma vez chegado a cumprir a obrigação por si assumida no contrato-promessa de compra e venda na Cláusula Quinta, 2) - comunicação verdadeira de que tinha obtido a licença de utilização do imóvel, a certidão matricial com a inscrição do prédio como destinado a habitação na matriz predial e a certidão do registo predial com a inscrição do prédio como destinado a habitação no registo predial, para a subsequente marcação da escritura de compra e venda (com recurso a crédito para o pagamento do preço da aquisição) pelos autores.

Em suma, a factualidade provada também não suporta a pretensa validade das comunicações (também duas) de resolução do contrato efetuadas pelo réu.

Resulta das als. TT e QQ dos factos provados que, a despeito da falta de fundamento das resoluções (2 resoluções comunicadas pelo réu; 1 resolução comunicada pelos autores na sequência de duas interpelações admonitórias, no total) do contrato-promessa celebrado, enviadas pelas partes e que constituem o fundamento da ação e da reconvenção e dos respetivos pedidos deduzidos, os autores em 05-08-2022 adquiriram a terceiro outro imóvel e o réu, em 19-08-2022, vendeu o imóvel objeto do contrato-promessa a terceiro.

Tais condutas integram uma impossibilidade de cumprimento das obrigações assumidas por ambas as partes no contrato, a nosso ver, imputável a ambas as partes em igual medida (igual culpa dos dois contraentes - art. 570.º do Cód. Civil), justificando, nos termos do disposto nos arts. 801.º e 442.º, n.º 2, do Cód. Civil, a condenação na restituição do sinal em singelo. Assim, no âmbito do incumprimento culposo, cfr. Ac. do STJ de 13-01-2009, proc. 08A3649; cfr. ainda Brandão Proença, Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral, Coimbra, 1996, págs. 95 a 104.

É, assim, de confirmar a sentença apelada, ainda que com fundamentação não integralmente coincidente.

A decisão sobre custas da apelação, quando se mostrem previamente liquidadas as taxas de justiça que sejam devidas, tende a repercutir-se apenas na reclamação de custas de parte (art. 25.º do Regulamento das Custas Processuais).

Cada uma das partes suportará as custas decorrentes dos respetivos recursos, por ambas terem ficado vencidas (art. 527.º do Cód. Proc. Civil).

Pelo exposto, nega-se provimento aos recursos de apelação interpostos pelos autores e pelo réu, confirmando-se a sentença apelada.

Custas do recurso de apelação interposto pela autora apelante a cargo desta, por ter ficado vencida.

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