Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 70/20.5T8AND.P1 |  |
NULIDADE DO CONTRATO
PAGAMENTO DE RETRIBUIÇÃO
II – A sua omissão acarreta a nulidade do contrato, nos termos do n.º5 de tal preceito legal.
III – A nulidade assim culminada é uma invalidade atípica, pois que não pode ser invocada pela empresa de mediação e inegavelmente foi estabelecida por razões de ordem pública, relacionadas com a protecção do consumidor e com a regulação do mercado da mediação imobiliária.
IV - Se é verdade que os réus só vieram invocar a nulidade do contrato de mediação imobiliária quando, após a cessação do contrato que os ligou à autora, por sua denúncia, e após terem concretizado o negócio que foi objecto do contrato de mediação em causa, mas sem intervenção de terceiros, foram interpelados para pagar o valor da retribuição contratada, nenhuma prova foi feita nos autos de que, desde a celebração do contrato uniu autor e réus, e durante a vigência do mesmo, os réus tenham, por qualquer modo, agido ou procedido de modo a criar uma qualquer confiança junto da autora de que não iriam invocar a nulidade do contrato.
V – Sendo assim legítima a invocação pelos réus da nulidade do contrato.
VI – Verificada e declarada a nulidade do contrato e estando provado que, de toda a actividade desenvolvida pela autora durante um ano, não resultou nenhum benefício para os réus, não tendo sido alcançado nenhum dos resultados – realização efectiva do negócio a que o pagamento da retribuição estava condicionado, estes nada têm a restituir à autora, por força do preceituado no art.º 289.º do C.Civil.
Processo n.º 70/20.5 T8AND.P1
Tribunal Judicial da Comarca ... - Juízo de Competência Genérica ...
Recorrentes – AA, e mulher BB Recorrida – D..., Ld.ª
Relatora – Anabela Dias da Silva
Adjuntas – Desemb. Ana Lucinda Cabral
Desemb. Maria do Carmo Domingues
I – D..., Ld.ª, com sede na Av..., ..., ... 1, ..., na ..., intentou no Tribunal Judicial da Comarca ... - Juízo de Competência Genérica ... a presente acção declarativa sob a forma de processo comum contra AA e mulher BB, pedindo a condenação dos réus nos seguintes termos: “Ser a presente acção julgada procedente, por provada e, em consequência, devem os réus ser solidariamente condenados a pagar à autora a quantia de €7.988,85, acrescida de juros.”
Para tanto, alegou, em síntese, ter celebrado com os réus um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade destinado à venda da fracção autónoma designada pela letra..., sito no concelho ..., mediante o qual a autora se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessados na aquisição daquela fracção pelo preço de €129.900,00, obrigando-se os réus a pagar à autora a comissão de 5% sobre o preço angariado, acrescido de IVA.
Mais se estipulou o prazo de vigência do contrato em 12 meses.
No dia 15 de Fevereiro de 2019 os réus enviaram à autora um e-mail manifestando oposição à renovação automática do contrato por mais um ano. A esse e-mail a autora respondeu, esclarecendo que o imóvel iria ser retirado de venda a partir do termo do contrato celebrado entre as partes, ou seja, no dia 20 de Abril de 2019.
Nesse entretanto, a autora efectuou visitas ao imóvel com possíveis interessados e comunicou aos réus as propostas apresentadas, todavia, os réus responderam que não tinham interesse na venda do apartamento, alegando, para tanto, motivos familiares.
Em 30 de Maio de 2019 os réus venderam a CC e DD a fracção em apreço pelo valor de €105.000,00.
Os réus não procederam ao pagamento da comissão devida à autora, porquanto, esta apresentou reais interessados na aquisição do imóvel, o que não se concretizou apenas por razões imputáveis aos réus.
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Regularmente citados, os réus vieram contestar pedindo a improcedência da acção.Para tanto, invocaram a excepção dilatória de ilegitimidade processual da ré BB, sublinhando que esta não subscreveu o contrato de mediação junto com a petição inicial. E mais invocaram a nulidade do contrato em apreço, dado que este não continha qualquer menção aos ónus ou encargos que recaiam sobre o imóvel, em concreto, duas hipotecas. Mais impugnaram a suposta obrigação contratual de ressarcimento da autora, porquanto, esta nunca apresentou efectivos interessados na aquisição da fracção em cotejo.
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A autora respondeu à matéria das excepções invocadas, pugnando pela sua improcedência.Dispensou-se a audiência prévia, proferido despacho a fixar o valor da causa e a sanear os autos, relegando-se para sentença final a apreciação das excepções deduzidas. Fixou-se o objecto do litígio e os temas da prova.
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Realizou-se a audiência de discussão e julgamento após o que foi proferida sentença de onde consta: “Em face das razões de facto e de Direito, decide este Tribunal,I. Julgar improcedente, por não verificada, a nulidade do contrato de mediação imobiliária celebrada entre autora e réus;
II. Julgar improcedente, por não demonstrada, a excepção dilatória de falta de legitimidade da ré BB;
III. Julgar totalmente procedente, por provada, a presente acção e, em consequência, condenar os réus a pagarem à autora a quantia de €6.495,00, acrescida de IVA, o que perfaz o valor de €7.988,85, acrescido dos juros de mora devidos à taxa legal e a contar desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Valor: o fixado em despacho saneador.
Custas pelos réus.
Registe e notifique”.
Inconformados com a tal decisão, dela vieram os réus recorrer de apelação pedindo a sua revogação e substituição por outra que julgue a acção totalmente improcedente.
Os apelantes juntaram aos autos as suas alegações que terminam com as seguintes e manifestamente prolixas conclusões:
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A autora/apelada juntou aos autos as suas contra-alegações onde pugna pela confirmação da decisão recorrida.
II – Da 1.ª instância chegam-nos assentes os seguintes factos:
A. A autora é uma sociedade comercial por quotas que se dedica à actividade de mediação imobiliária, como empresa franchisada da marca ... e é titular da Licença n.º …. AMI.
B. No âmbito da sua actividade comercial a autora celebrou com os réus, no dia 20 de Abril de 2018, um contrato de mediação imobiliária ao qual atribuiu o n.º MEAAM ....
C. Tal contrato teve por objecto a fracção autónoma designada pela letra..., correspondente ao ..., lote..., destinada a habitação, do prédio urbano sito na Rua ..., freguesia e concelho ..., inscrito na matriz predial urbana daquela freguesia sob o ....7, pertencente aos réus.
D. Mediante tal contrato, a autora obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessados na aquisição da dita fracção pelo preço de €129.900,00 (cento e vinte e nove mil e novecentos euros).
E. De acordo com a cláusula 5.ª do citado contrato, os réus contrataram a autora em regime de exclusividade, não podendo aqueles, durante a vigência do contrato, promover o negócio objecto do contrato de mediação, nem contratar com entidade terceira com fim à mediação do mesmo imóvel.
F. Mais convencionaram, autora e réus, que, de acordo com esse regime de exclusividade, só a autora tinha o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência e, caso os réus contratassem qualquer entidade para promover a mediação do negócio realizado ou por seus meios o concretizassem, seria devida a remuneração acordada nos termos do contrato de mediação.
G. Autora e réus convencionaram também que seria devida uma remuneração àquela primeira, correspondente à percentagem de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio viesse a ser efectivamente concretizado, acrescido de IVA, remuneração devida quando e em caso da autora conseguir interessado que concretizasse o negócio visado pelo contrato de mediação.
H. O prazo do contrato foi de 12 meses.
I. Com a celebração do contrato e após a obtenção do certificado energético do imóvel a autora desenvolveu a actividade de promoção da venda do imóvel, publicitando-o através da internet e flyers, através de placas publicitárias no imóvel e fichas de montra, realizando visitas com interessados e outros agentes imobiliários.
J. Na altura os pais do réu marido habitavam o imóvel.
K. No dia 15 de Fevereiro de 2019, os réus enviaram à autora um e-mail opondo-se à renovação automática do contrato por mais um ano.
L. E-mail ao qual a autora respondeu no mesmo dia, esclarecendo que o imóvel iria ser retirado de venda a partir do termo do contrato celebrado entre as partes, ou seja, no dia 20 de Abril de 2019.
M. No dia 22 de Fevereiro de 2019, a autora realizou uma visita ao imóvel com a cliente EE que se mostrou interessada na sua aquisição.
N. No dia 8 de Março de 2019 essa cliente apresentou à autora uma proposta de aquisição da fracção pela quantia de €127.500,00 (cento e vinte e sete mil e quinhentos euros).
O. A autora, na pessoa do seu funcionário FF, tentou agendar reunião com os réus para lhes dar conhecimento desta proposta.
P. Face à indisponibilidade dos réus, aquele enviou ao réu marido e-mail em 9 de Março de 2019 a dar conhecimento dessa proposta.
Q. Os réus foram alegando problemas familiares e adiando a resposta de recusa ou aceitação da proposta, tendo sido agendadas reuniões com o funcionário da autora FF, que foram sucessivamente desmarcadas, e apenas no dia 29 de Março de 2019 é que os réus comunicaram pessoalmente a sua intenção de não aceitar a proposta.
R. No dia 16 de Abril de 2019, a autora enviou ao réu marido um e-mail, dando-lhe conhecimento que a cliente EE pretendia mesmo adquirir o imóvel e por este motivo, subiu a sua proposta anterior, oferecendo o valor de €129.900,00€ (cento e vinte e nove mil e novecentos euros), aceitando todas as condições exigidas pelos réus para a realização do negócio, ou seja, a entrega de 10% do valor da venda a título de sinal, no momento da celebração do contrato promessa, e o preço de €129.900,00.
S. Na mesma data, 16 de Abril de 2019, a autora remeteu carta registada endereçada ao réu marido, com o mesmo teor do e-mail, a dar-lhe conhecimento da conclusão do negócio.
T. Como os réus nada disseram, quer ao e-mail, quer à carta registada que lhes tinham sido anteriormente endereçados, no dia 23 de Abril a autora enviou e-mail ao réu informando que precisava de agendar uma reunião para marcar a escritura, bem como assinar o contrato-promessa e entregar o valor do sinal.
U. Em resposta a este e-mail, o réu informou, por e-mail enviado no mesmo dia que “neste momento não tenho mais interesse na venda do apartamento devido a toda a situação/indefinição familiar em que nos encontramos”.
V. No dia 26 de Abril de 2019, a autora remeteu e-mail ao réu a recordar-lhe que tinha cumprido o contrato de mediação imobiliária que celebrara com o mesmo durante o período contratado, com a obtenção de um interessado na compra do imóvel pelo valor de €129.900,00 e, caso persistisse no propósito de não vender à pessoa indicada, incorria na mesma no pagamento da respectiva comissão.
W. Mais solicitou ao réu que confirmasse a intenção de não vender a fracção para accionar os mecanismos de cobrança da comissão.
X. No dia 29 de Abril de 2019, o réu respondeu por e-mail, informando a autora que a relação contratual que os ligava já tinha terminado sem se verificar a concretização de qualquer negócio, pelo que não teria mais nada a dizer, e qualquer questão relacionada com o assunto, devia a autora contactar o seu advogado.
Y. No dia 29 de Maio de 2019, os réus venderam a CC e DD a fracção objecto do contrato de mediação em apreço pelo valor de €105.000,00.
Z. Da cláusula 4.ª (ónus e encargos) do contrato de mediação imobiliária resulta aposta uma cruz no item com os seguintes dizeres: “O segundo contraente declara que sobre o imóvel descrito na cláusula 1ª recaem os seguintes ónus e encargos (hipotecas/penhoras), pelo valor de Euros: … a favor de ….”
Não se julgaram provados os seguintes factos:
1. O réu nunca viu qualquer interesse da autora em promover a venda do imóvel de sua propriedade a não ser após a denúncia do contrato com a autora em 15.02.2019.2. A autora não apresentou aos réus qualquer proposta válida de um real interessado por si angariado, com vista a aquisição do imóvel.
3. A autora não efectuou qualquer visita ao imóvel com EE.
4. Que a proposta de €127.500,00 da possível interessada EE tenha sido encenada pela autora e apresentada apenas com o propósito de enganar os réus e, assim, obter o pagamento da comissão contratada.
5. Os réus não aceitaram essa proposta por suspeitarem da sua inexistência e por se tratar de um valor inferior ao preço acordado de angariação e de venda.
6. Os réus venderam o imóvel mais tarde, por um preço inferior, o que teve como contrapartida, não só, não efectuar qualquer reparação no imóvel a expensas suas, mas também uma compensação em outro negócio com mármores e jazigos, mais benéfico para os réus, que levou a uma redução do preço.
III – Como é sabido o objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (art.ºs 5.º, 635.º n.º3 e 639.º n.ºs 1 e 3, do C.P.Civil), para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, ele é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.
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Ora, visto o teor das alegações dos apelantes são questões a apreciar no presente recurso: 1.ª – Das alegadas nulidades da sentença.
2.ª - Da impugnação da decisão da matéria de facto.
3.ª – De Direito.
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Como foi firmado em 1.ª instância o presente litígio consiste em decidir-se do alegado “direito da autora à remuneração, no valor de €7.988,85, acrescido de juros, devida pelos réus, a título de preço convencionado e ancorado em responsabilidade civil emergente de contrato de mediação imobiliária celebrado por aqueles com a autora”.A 1.ª instância julgou a acção procedente para o que considerou, além do mais, que: “(…) De acordo com a cláusula 5.ª do citado contrato, os réus contrataram a autora em regime de exclusividade, não podendo aqueles, durante a vigência do contrato, promover o negócio objecto do contrato de mediação, nem contratar com entidade terceira com fim à mediação do mesmo imóvel. Mais convencionaram, autora e réus, que, de acordo com esse regime de exclusividade, só a autora tinha o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência e, caso os réus contratassem qualquer entidade para promover a mediação do negócio realizado ou por seus meios o concretizassem, seria devida a remuneração acordada nos termos do contrato de mediação.
Estamos assim perante um caso em que o contrato de mediação foi celebrado com uma cláusula de exclusividade, não podendo os réus, por eles ou com recurso a uma mediadora terceira, promover a realização do negócio visado (a venda de uma fracção).
Em face do vimos de expender, a convenção de uma cláusula de exclusividade nestes moldes e a exigibilidade do ressarcimento da remuneração estão necessariamente conectadas, onde o direito do mediador a uma remuneração existe, qualquer que tenha sido a origem da actividade que levou à conclusão do negócio, pois a função da cláusula de exclusividade é, em qualquer caso, tão só a de afastar a necessidade de demonstração do nexo de causalidade entre a actividade do mediador e a conclusão desse negócio.
Ainda assim mesmo perante a convenção de uma cláusula de exclusividade, o mediador só tem direito à comissão quando se demonstre que desenvolveu a actividade a que se obrigou, apenas eliminando a necessidade de demonstração do nexo de causalidade entre a actividade do mediador e o contrato celebrado entre o comitente e um terceiro.
Perante a existência de uma cláusula desta natureza, estabelece-se no n.º2 do art.º 19.º o direito à remuneração do mediador se o contrato visado não se concretizar por causa imputável ao cliente/comitente.
Nesta senda, é ainda pressuposto de invocação da norma contida no n.º2 do art.19.º do RJAMI que o contrato visado esteja em vias de se concretizar, ou seja, que a mediadora tenha cumprido a sua obrigação de encontrar um destinatário para o negócio - uma pessoa que se disponha a satisfazer as condições que o seu cliente tenha estabelecido para a sua concretização (preço e formas de pagamento; celebração ou não de contrato promessa; montante do sinal, momento da celebração do contrato visado).
No caso sub judice provou-se que a autora encontrou um interessado na aquisição da fracção (EE), esta que inicialmente apresentou uma proposta de €127.500,00 e que posteriormente acordou subir para €129.900,00.
Mais se provou que a autora transmitiu estas propostas aos réus e procurou agendar reuniões com vista a ultimar os termos do negócio, designadamente, agendar data para a celebração da escritura.
Ainda se provou que os réus manifestaram desinteresse na venda do imóvel.
Não resultou, porém, demonstrado que esse desinteresse tenha sido fundamentado em suspeita pelos réus quanto à credibilidade ou existência das propostas apresentadas. Em momento algum resultou provado que os réus informaram a autora das suas suspeitas quanto à eventual simulação de apresentação de propostas. Sequer resultou provado que os réus declinaram tais propostas por estarem insatisfeitos com o preço proposto.
Para além da evidenciada actividade desenvolvida pela autora com a promoção do imóvel, a factualidade provada revelou também que a autora conseguiu, como se obrigou, um interessado na compra da fracção pelo preço final de €129.900,00 e que esse negócio se frustrou por vontade dos réus, que, posteriormente, celebraram a compra e venda por um preço inferior.
Em face do exposto, somos de concluir que o negócio visado no contrato de mediação em apreço nestes autos não se realizou de acordo com a proposta fomentada pela autora, por causa imputável aos réus que declinaram o interesse na mesma, vindo a vender essa fracção pouco tempo depois por um preço inferior àquela proposta, a terceiros encontrados pelos próprios.
Neste circunstancialismo não se observa necessário atender à existência ou não de um nexo de causalidade entre a actuação da imobiliária e o negócio celebrado. A circunstância vinda de descrever é subsumível ao regime previsto no n.º2 do art.19.º do RJAMI, pelo que, os réus estão obrigados a ressarcir a autora da remuneração devida, correspondente à comissão ajustada, como seja, o valor de €6.495,00 (5% sobre a proposta de €129.900,00), acrescido de IVA à taxa legal (…)”.
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1.ªquestão – Das alegadas nulidades da sentença.
Começam os réus/apelantes por defender que “(…) a decisão que passou por não conferir relevância probatória ao depoimento (da testemunha EE) a que vimos aludindo, é violadora do dever de fundamentação, o que consubstancia nulidade nos termos dos art.ºs 607.º, n.º4, e 615.º, n.º1, als. c) e d) do Código de Processo Civil”. 1.ªquestão – Das alegadas nulidades da sentença.
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Como é sabido, segundo a al. b) do n.º1 do art.º 615.º do C.P.Civil, aplicável aos despachos, “ex vi” do art.º 613.º, n.º3 do mesmo diploma, “é nula a sentença: quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justifiquem a decisão”. Sendo que o dever de fundamentação da decisão decorre, primordialmente, dos princípios consagrados nos art.ºs 205.º n.º 1 da C.R.Portuguesa, segundo o qual “as decisões dos tribunais que não sejam de mero expediente são fundamentadas na forma prevista na lei” e 154.º n.º 1 do actual C.P.Civil que preceitua que “as decisões proferidas sobre qualquer pedido controvertido ou sobre alguma dúvida suscitada no processo são sempre fundamentadas”, compreendendo-se essa exigência, uma vez que as partes, destinatárias da decisão, com vista a aquilatarem da bondade ou não da mesma e a decidirem da sua eventual impugnação, precisam, antes de mais, de conhecer a sua base fáctico-jurídica.A este propósito escreve Abrantes Geraldes, in “Temas da Reforma do Processo Civil”, vol. II, pág. 256 que “Por conseguinte, quer relativamente aos factos provados que quanto aos factos não provados, deve o tribunal justificar os motivo da sua decisão, declarando por que razão, sem perda da liberdade à, julgamento, garantida pela manutenção do princípio da livre apreciação das provas (…), deu mais credibilidade a uns depoimentos e não a outros, julgou relevantes ou irrelevantes certa conclusões dos peritos, achou satisfatória ou não a prova resultam de documentos particulares, etc.”.
Também Miguel Teixeira de Sousa, in “Estudos sobre o Novo Processo Civil”, a pág. 386 escreve que “o tribunal deve indicar os fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade daquela convicção sobre o julgamento do facto provado ou não provado. A exigência da motivação da decisão não se destina a obter a exteriorização das razões psicológicas da convicção do juiz, mas a permitir que juiz convença os terceiros da correcção da sua decisão. Através da fundamentação, o juiz passa de convencido a convincente”.
Assim entende-se que a motivação da decisão da matéria de facto passa por dois estádios próprios a que se refere o art.º 607.º n.º 4 do C.P.Civil: - exige-se que o julgador faça “o exame crítico das provas”, ou seja, que se debruce serena e prudentemente sobre as provas constantes do processo e sobre as produzidas em audiência de julgamento, as filtre no seu confronto intrínseco, que avalie a razão de ciência das testemunhas inquiridas, que as pondere à luz dos seus próprios conhecimentos e da experiência da vida, etc. e, - exige-se ainda que o julgador faça a “especificação dos fundamentos que foram decisivos para a convicção” a que chegou, o que deve envolver também as razões ou motivos porque revelaram ou obtiveram credibilidade no seu espírito de julgador.
Porém, conforme referem Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in “Manual de Processo Civil”, pág. 669, “para que a sentença careça de fundamentação, não basta que a justificação da decisão seja deficiente, incompleta, não convincente; é preciso que haja falta absoluta, embora esta se possa reportar só aos fundamentos de facto ou só aos fundamentos de direito”.
Por seu turno, ensina Alberto dos Reis, in “Código do Processo Civil Anotado”, vol. V, pág. 140, que: “Há que distinguir cuidadosamente a falta absoluta de motivação da motivação deficiente, medíocre ou errada. O que a lei considera nulidade é a falta absoluta de motivação; a insuficiência ou mediocridade da motivação é espécie diferente, afecta o valor doutrinal da sentença, sujeita-a ao risco de ser revogada ou alterada em recurso, mas não produz nulidade.”
É também é entendimento pacífico na nossa Jurisprudência, não pode, porém, confundir-se a falta absoluta de fundamentação com a fundamentação insuficiente, errada ou medíocre, sendo que só a falta absoluta de motivação constitui a causa de nulidade em apreço. Ou seja, a falta de fundamentos implica a total omissão de factos ou de direito. Este mesmo entendimento, segundo o qual a falta de fundamentação capaz de conduzir à anulação de uma decisão é apenas a absoluta falta de fundamentação e não quando esta seja diminuta ou deficiente, mostra-se unânime tanto na nossa doutrina como na jurisprudência. Ou seja, não é o laconismo da decisão que se censura mas a completa a ausência de fundamentação.
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No caso em apreço ficou consignado na decisão recorrida, mais concretamente na fundamentação da decisão da matéria de facto, além do mais, que “(…) O facto M resultou demonstrado pela força do doc. n.º5, junto com a petição inicial e, bem assim, pelo depoimento das testemunhas FF e GG.De acrescentar que estes depoimentos revelaram-se detalhados e, por isso, profícuos.
De facto, a testemunha GG esclareceu que a interessada EE, pessoa de bastante idade, foi acompanhada na visita por uma sobrinha sua, tendo apresentado uma proposta inicial de €127.500,00 e uma posterior de €129.900,00.
Não emergiu qualquer indício a propósito da inverdade quanto à visita efectuada pela testemunha GG e interessada EE ao imóvel, tanto que a testemunha GG descreveu com algum rigor as características interiores da fracção.
Na verdade, do depoimento prestado pelo réu e pela testemunha HH não decorreu inteira certeza e segurança quanto à inexistência de visitas a partir do dia 19 de Fevereiro de 2019, estes que apenas atestaram ser difícil que tal tenha acontecido.
Consignamos que o depoimento de EE não foi valorado pelo Tribunal porquanto a mesma, por força da sua evidente provecta idade, manifestou particular dificuldade de audição, sendo-lhe árdua a resposta quanto às questões que iam sendo colocadas. A ausência de valoração significa que o Tribunal não pode atender a este depoimento como crível ou ao seu contrário, ou seja, como pouco crível, estando impossibilitado de dele retirar qualquer relevância probatória (…)”.
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Do que acima já ficou consignado e atento o que consta da decisão recorrida, manifesto é de concluir que se encontra cabal e bem fundamentada a decisão quanto às razões que determinaram a irrelevância probatória apontada ao depoimento produzido pela testemunha EE. Tal explicitação é suficiente, cabal e inteligível para qualquer mediano cidadão. Pelo que, sem necessidade de outros considerandos, temos de concluir que inexiste a nulidade da sentença recorrida por falta de fundamentação da decisão da matéria de facto na apontada situação.
Finalmente, dir-se-á ainda que os apelantes se referiram expressamente a “…615.º, n.º1, als. c) e d) do Código de Processo Civil”, todavia nada alegam como eventualmente integrador das nulidades previstas em tais normativos, logo entendemos que se trata de uma referência inconsequente/inconsistente, logo nada mais cumpre apreciar.
Improcedem as respectivas conclusões dos réus/apelantes.
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2.ªquestão – Da impugnação da decisão da matéria de facto.
2.1. – Da alegada contradição da matéria de facto.
Defendem os réus/apelantes que existe “uma contradição insanável entre a matéria de facto dada como provada e constante dos pontos M. e R., da douta sentença” – conforme as suas conclusões recursórias, o que releva em sede de apreciação deste Tribunal.2.ªquestão – Da impugnação da decisão da matéria de facto.
2.1. – Da alegada contradição da matéria de facto.
Para tanto, pode ler-se em sede de alegações que os réus/apelantes fundamentam assim esta sua afirmação (que aqui se reproduz para se tentar perceber qual o intuito dos apelantes): “(…) Concomitantemente, a Meritíssima Juiz a quo ao dar como provados os factos constantes dos Pontos M.,N.,R., com base no documento n.º5 da p.i., e dos depoimentos de FF e GG, resulta que os mesmos ESTÃO EM CONTRADIÇÃO com o que a PRÓPRIA INTERESSADA NA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL, DISSE EM SEDE DE AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO, pois esta nunca visitou o imóvel, ou sequer efectuou uma segunda proposta no valor de 129.900,00 Euros – vide depoimento transcrito.
Acresce que as testemunhas arroladas pela Apelada., e supra referidas - o Sr. II que é angariador imobiliário e comissionista da A., e a Sr.ª GG a suposta angariadora da cliente, detinham obviamente interesse no processo, uma vez que com a procedência da acção terão as suas comissões satisfeitas nas suas quotas partes, a primeira pela alegada conclusão do negócio e a segunda pela angariação da suposta interessada, pelo que os seus depoimentos interessados NÃO podem servir de mote para DESCREDIBILIZAR O QUE A PRÓPRIA INTERESSADA EE TESTEMUNHOU EM SEDE DE AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO – o que aliás é contrário a qualquer regra de experiencia comum.
Pelo que, EXISTE UMA CONTRADIÇÃO INSANÁVEL ENTRE A MATÉRIA DE FACTO DADA COMO PROVADA E CONSTANTE DOS PONTOS M, N. R, S, V. W DA DOUTA SENTENÇA”. (sic).
Vejamos.
Como é sabido a contradição insanável entre a matéria de facto dada por provada é habitualmente uma nulidade arguida em processo penal e não em processo civil. Em processo civil uma tal situação não consiste em qualquer nulidade de sentença, podendo consistir num um erro ou vício da decisão de facto, situação que encontra acolhimento na previsão do art.º 662.º do C.P.Civil, relativamente à modificabilidade da decisão de facto, à luz do qual deve ser avaliada.
“In casu” julgou-se provado que:
M. No dia 22 de Fevereiro de 2019, a autora realizou uma visita ao imóvel com a cliente EE que se mostrou interessada na sua aquisição.
R. No dia 16 de Abril de 2019, a autora enviou ao réu marido um e-mail, dando-lhe conhecimento que a cliente EE pretendia mesmo adquirir o imóvel e por este motivo, subiu a sua proposta anterior, oferecendo o valor de €129.900,00€ (cento e vinte e nove mil e novecentos euros), aceitando todas as condições exigidas pelos réus para a realização do negócio, ou seja, a entrega de 10% do valor da venda a título de sinal, no momento da celebração do contrato promessa, e o preço de €129.900,00.
Do assim julgado provado não se vislumbra uma qualquer contradição factual, pois que estamos perante duas situações factuais diversas no tempo, no espaço e no seu conteúdo e que em nada colidem entre si.
Destrate não se vislumbra contradição entre a decisão de provado relativamente aos dois supra referidos factos, razão pela qual afastada está por tal razão qualquer anulação da decisão nos termos previstos na al. b) do n.º2 do art.º 662.º do C.P.Civil.
Improcedem as respectivas conclusões dos apelantes.
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2.2. – Da reapreciação da prova.
Vêm, de seguida, os réus/apelantes defender que a 1.ª instância interpretou erradamente a prova produzida nos autos e consequentemente decidiu erradamente da matéria de facto que julgou provada e não provada. Concretamente, defendem os apelantes que foram erradamente dados como provados os pontos - M, N, S, V, Z, - referidos nas alíneas A) e B) das suas conclusões ou os pontos - I, M, N, R, S, W – referidos na alínea Q) das suas conclusões -, os quais deveriam ter sido julgados não provados e mais julgou erradamente como não provados, quando deveriam ter sido julgados provados os pontos 1. a 5, referidos na alíneas C) e P) das suas conclusões ou os pontos 1., 2., 3., 4., 5., 6., referidos na alínea B) dessas mesmas conclusões, (em suma, é manifesta a falta de diligência na elaboração da peça processual em análise). 2.2. – Da reapreciação da prova.
Para tanto, os apelantes chamam à colação o teor dos depoimentos prestados pelas testemunhas EE, FF e GG.
Mas vejamos.
Como se sabe, no que concerne à impugnação da decisão de facto proferida em 1.ª instância, importa atentar no que dispõe no art.º 662.º do C.P.Civil. E como refere F. Amâncio Ferreira, in “Manual dos Recursos em Processo Civil”, pág. 127, resulta de tal preceito que “...o direito português segue o modelo de revisão ou reponderação…”, ainda que não em toda a sua pureza, porquanto comporta excepções, as quais se mostram referidas pelo mesmo autor na obra citada. Sendo que os recursos de reponderação, segundo o ensinamento do Prof. Miguel Teixeira de Sousa, in “Estudo Sobre o Novo Processo Civil”, pág. 374, “...satisfazem-se com o controlo da decisão impugnada e em averiguar se, dentro dos condicionalismos da instância recorrida, essa decisão foi adequada, pelo que esses recursos controlam apenas - pode dizer-se - a “justiça relativa” dessa decisão”. Por isso, temos que, nos termos do disposto no art.º 662.º n.º 1 do C.P.Civil, o Tribunal da Relação deve alterar a decisão do Tribunal de 1.ª instância sobre a matéria de facto, desde que, em função dos elementos constantes dos autos, seja razoável concluir que aquela enferma de erro.
Decorre ainda do preâmbulo do DL n.º 39/95 de 15.12, que instituiu no nosso ordenamento processual civil a possibilidade de documentação da prova, que a mesma se destina a correcção de erros grosseiros ou manifestos verificados na decisão da matéria de facto, quanto aos pontos concretos da mesma, dizendo-se aí que “a criação de um verdadeiro e efectivo 2.º grau de jurisdição na apreciação da matéria de facto, facultando às partes na causa uma maior e mais real possibilidade de reacção contra eventuais – e seguramente excepcionais – erros do julgador na livre apreciação das provas e na fixação da matéria de facto”. Sendo que o legislador ainda deixou consignado que “a garantia do duplo grau de jurisdição em sede da matéria de facto, nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência – visando apenas a detecção e correcção de pontuais, concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento, incidindo sobre pontos determinados da matéria de facto, que o recorrente sempre terá o ónus de apontar claramente e fundamentar na sua minuta de recurso”.
Está assim hoje legalmente consagrada o dever deste tribunal de recurso alterar a decisão de facto proferida em 1.ª instância, devendo para tal reapreciar as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, tendo ainda em consideração o teor das alegações das partes. E assim, (re) ponderando livremente essas provas, deve, por força do disposto no art.º 662.º n.º 1 do C.P.Civil, “alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”. Ou seja, deve o Tribunal de recurso formar a sua própria convicção relativamente a cada um dos factos em causa não desconsiderando, principalmente, a ausência de imediação na produção dessa prova, e a consequente e natural limitação à formação desta convicção, o que em confronto com o decidido em 1.ª instância terá como consequência a alteração ou a manutenção dessa decisão. E isso, por se ter concluído que a decisão de facto em causa, (re) apreciada “segundo critérios de valoração racional e lógica do julgador, pressupondo o recurso a conhecimentos de ordem geral das pessoas normalmente inseridas na sociedade do seu tempo, a observância das regras da experiência e dos critérios da lógica”, corresponde, ou não, ao decidido em 1.ª instância.
Por outro lado, deve ainda a Relação, por força do disposto no n.º2 do art.º 662.º do C.P.Civil, “mesmo oficiosamente”: a), a renovação “da produção da prova quando houver dúvidas sérias sobre a credibilidade do depoente ou sobre o sentido do seu depoimento”; b) a produção de novos meios de prova em segunda instância, “em caso de dúvida fundada sobre a prova realizada”; c) a anulação da decisão da matéria de facto, mesmo oficiosamente, sempre que não constando do processo todos os elementos que, nos termos do número anterior, permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto, repute deficiente, obscura ou contraditória a decisão sobre pontos determinados da matéria de facto, ou quando considere indispensável a ampliação desta; d) se determine que, não estando devidamente fundamentada a decisão proferida sobre algum facto essencial para o julgamento da causa, o Tribunal de 1.ª instância a fundamente, tendo em conta os depoimentos gravados ou registados.
Quanto ao resultado da apreciação da prova testemunhal não pode esquecer-se que, nos termos do art.º 607.º n.º 5 do C.P.Civil, “O juiz aprecia livremente as provas, segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto”, mantendo o princípio da liberdade de julgamento e, quanto à força probatória os depoimentos das testemunhas são apreciados livremente pelo Tribunal, como resulta do disposto no art.º 396.º do C.Civil.
Atento o que preceitua o art.º 640.º n.ºs 1 e 2 do C.P.Civil, ou seja, que é ónus do apelante que pretenda impugnar a decisão sobre a matéria de facto, isto é, não basta ao apelante atacar a convicção que o julgador formou sobre cada uma ou a globalidade das provas para provocar uma alteração da decisão da matéria de facto, sendo ainda indispensável, e “sob pena de rejeição”, que: i) - especifique quais os concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados; ii) - indique quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impõem decisão diversa da recorrida sobre cada um dos concretos pontos impugnados da matéria de facto; iii) - indique com exactidão as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à respectiva transcrição (se for esse o caso); iv) -devendo ainda, desenvolver a análise crítica dessas provas, por forma demonstrar que a decisão proferida sobre cada um desses concretos pontos de facto não é possível, não é plausível ou não é a mais razoável e, v) – indique a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
“In casu” podemos concluir que os réus/apelantes cumpriram os ónus de alegação que sobre si impendiam.
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Efectivamente a 1.ª instância julgou provados, além do mais, os seguintes factos:
I. Com a celebração do contrato e após a obtenção do certificado energético do imóvel a autora desenvolveu a actividade de promoção da venda do imóvel, publicitando-o através da internet e flyers, através de placas publicitárias no imóvel e fichas de montra, realizando visitas com interessados e outros agentes imobiliários.Efectivamente a 1.ª instância julgou provados, além do mais, os seguintes factos:
M. No dia 22 de Fevereiro de 2019, a autora realizou uma visita ao imóvel com a cliente EE que se mostrou interessada na sua aquisição.
N. No dia 8 de Março de 2019 essa cliente apresentou à autora uma proposta de aquisição da fracção pela quantia de €127.500,00 (cento e vinte e sete mil e quinhentos euros).
R. No dia 16 de Abril de 2019, a autora enviou ao réu marido um e-mail, dando-lhe conhecimento que a cliente EE pretendia mesmo adquirir o imóvel e por este motivo, subiu a sua proposta anterior, oferecendo o valor de €129.900,00€ (cento e vinte e nove mil e novecentos euros), aceitando todas as condições exigidas pelos réus para a realização do negócio, ou seja, a entrega de 10% do valor da venda a título de sinal, no momento da celebração do contrato promessa, e o preço de €129.900,00.
S. Na mesma data, 16 de Abril de 2019, a autora remeteu carta registada endereçada ao réu marido, com o mesmo teor do e-mail, a dar-lhe conhecimento da conclusão do negócio.
V. No dia 26 de Abril de 2019, a autora remeteu e-mail ao réu a recordar-lhe que tinha cumprido o contrato de mediação imobiliária que celebrara com o mesmo durante o período contratado, com a obtenção de um interessado na compra do imóvel pelo valor de €129.900,00 e, caso persistisse no propósito de não vender à pessoa indicada, incorria na mesma no pagamento da respectiva comissão.
W. Mais solicitou ao réu que confirmasse a intenção de não vender a fracção para accionar os mecanismos de cobrança da comissão.
Z. Da cláusula 4.ª (ónus e encargos) do contrato de mediação imobiliária resulta aposta uma cruz no item com os seguintes dizeres: “O segundo contraente declara que sobre o imóvel descrito na cláusula 1ª recaem os seguintes ónus e encargos (hipotecas/penhoras), pelo valor de Euros: … a favor de ….”
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E, além do mais, julgou não provado:1. O réu nunca viu qualquer interesse da autora em promover a venda do imóvel de sua propriedade a não ser após a denúncia do contrato com a autora em 15.02.2019.
2. A autora não apresentou aos réus qualquer proposta válida de um real interessado por si angariado, com vista a aquisição do imóvel.
3. A autora não efectuou qualquer visita ao imóvel com EE.
4. Que a proposta de €127.500,00 da possível interessada EE tenha sido encenada pela autora e apresentada apenas com o propósito de enganar os réus e, assim, obter o pagamento da comissão contratada.
5. Os réus não aceitaram essa proposta por suspeitarem da sua inexistência e por se tratar de um valor inferior ao preço acordado de angariação e de venda.
6. Os réus venderam o imóvel mais tarde, por um preço inferior, o que teve como contrapartida, não só, não efectuar qualquer reparação no imóvel a expensas suas, mas também uma compensação em outro negócio com mármores e jazigos, mais benéfico para os réus, que levou a uma redução do preço.
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Em fundamentação do assim decidido consignou-se na decisão recorrida, além do mais, que: “(…) Com maior acuidade, os factos B, C, D, E, F, G, H, K, L, X, Y e Z também figuraram demonstrados por via do conteúdo documental junto pela autora na petição inicial, documentos que não foram infirmados por qualquer outra prova.(…)
Prosseguindo, o facto provado em I decorreu do depoimento prestado pela testemunha FF que, de forma coerente, escorreita e crível, percorreu a actuação da autora quanto à promoção do imóvel a vender, sem descurar a descrição gráfica e visual ancorada nos documentos n.ºs 2 a 10 juntos com a petição inicial.
(…)
O facto M resultou demonstrado pela força do doc. n.º5, junto com a petição inicial e, bem assim, pelo depoimento das testemunhas FF e GG.
De acrescentar que estes depoimentos revelaram-se detalhados e, por isso, profícuos.
De facto, a testemunha GG esclareceu que a interessada EE, pessoa de bastante idade, foi acompanhada na visita por uma sobrinha sua, tendo apresentado uma proposta inicial de €127.500,00 e uma posterior de €129.900,00.
Não emergiu qualquer indício a propósito da inverdade quanto à visita efectuada pela testemunha GG e interessada EE ao imóvel, tanto que a testemunha GG descreveu com algum rigor as características interiores da fracção.
Na verdade, do depoimento prestado pelo réu e pela testemunha HH não decorreu inteira certeza e segurança quanto à inexistência de visitas a partir do dia 19 de Fevereiro de 2019, estes que apenas atestaram ser difícil que tal tenha acontecido.
Consignamos que o depoimento de EE não foi valorado pelo Tribunal porquanto a mesma, por força da sua evidente provecta idade, manifestou particular dificuldade de audição, sendo-lhe árdua a resposta quanto às questões que iam sendo colocadas. A ausência de valoração significa que o Tribunal não pode atender a este depoimento como crível ou ao seu contrário, ou seja, como pouco crível, estando impossibilitado de dele retirar qualquer relevância probatória.
Também acrescentamos que a acareação realizada não abalou a credibilidade do depoimento da testemunha FF.
Os factos N, O e P resultaram assentes com arrimo no documento nº13 e no documento n.º 16, juntos com a petição, sem descurar a confissão dada pelo réu quanto ao vertido em O e P.
De igual modo, a factualidade assente em R assim resultou do teor do documento nº 14, 15, 16 e 17 juntos com a petição inicial e do depoimento de parte prestado pelo réu.
O facto S foi provado pelos documentos nºs 18 e 19 juntos com a petição inicial, verificando-se destes que a morada imputada ao réu coincide com aquela que vem aposta na contestação. Por assim ser, incumbia aos réus demonstrar que não receberam esta correspondência por causa não imputável a si, desiderato que não alcançaram. Pois do próprio documento junto pelos réus com a contestação deriva que a correspondência em apreço esteve disponível para levantamento nos CTT e os réus não procederam ao seu levantamento e, apenas por isso, foi devolvida. Como seja, os réus não lograram demonstrar que não receberam esta correspondência por facto imputável a outrem, pelo contrário, ficou patente que não receberam porque não procederam ao seu levantamento.
(…)
Em idêntica esteira os factos V, W, X e Y foram também demonstrados pelos documentos 22, 23 e 24 juntos com a petição.
(…)
A factualidade dada como não provada derivou, indubitavelmente, da manifesta lacuna probatória quanto a esse acervo.
Efectivamente procuraram os réus, para além do mais, esgrimir a tese de simulação, arguindo, nessa senda, que a autora simulou as propostas apresentadas pela aquisição do imóvel, com vista à obtenção da comissão de 5%, não existindo, na realidade, qualquer proposta objectiva e real. No entanto, os réus não cuidaram de demonstrar esta hipótese, consubstanciadora de uma excepção peremptória que afectava o direito constitutivo da autora. Veja-se pois que a tese da simulação foi apenas invocada em sede de contestação, quando das comunicações trocadas entre a autora e os réus, juntas com a petição inicial, os réus, em momento algum, levantaram qualquer suspeita quanto à veracidade das propostas apresentadas. Pelo contrário, manifestaram não ter mais interesse na venda do imóvel, nada referindo quanto às dúvidas que as propostas podiam suscitar. Assim, muito se estranha que no momento em que receberam a comunicação das propostas, nada tenham questionado para dissipar dúvidas ou hesitações quanto à genuinidade ou realidade das propostas de aquisição (quanto à forma de pagamento; prazo de pagamento, etc.) e só na pendência desta acção tenha ocorrido aos réus a evidência de uma suposta simulação. Aliás, os réus sequer mencionaram nessas comunicações que não estavam interessados na venda do imóvel por aquela proposta por esta ser inferior ao valor de angariação.
O relatado em 6) não mereceu credibilidade porquanto não encontrou respaldo em prova documental e/ou testemunhal credível” (sublinhados nossos).
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Ouvida, cuidadosamente, a gravação dos depoimentos prestados em audiência de julgamento, e em especial dos invocados pelos réus/apelantes – das testemunhas EE, FF e GG - e além do mais, intuindo da espontaneidade e convicção das respostas, dos silêncios, das frases incompletas e mesmo dos diversos níveis das vozes, que resultam bem audíveis, julgo que não assiste plena qualquer razão aos réus/apelantes, uma vez que é nossa convicção que a decisão sobre a matéria de facto em causa não enferma de erro na apreciação da prova, pelo que inexiste razão para a sua alteração.Mas vejamos.
Ora, pelo global da prova produzida nos autos, devidamente analisada e criticada, mormente pelo teor dos depoimentos prestados e depois de interpretados ainda à luz dos documentos juntos aos autos é nossa segura convicção de que nenhuma censura nos merece o que consta do ponto Z dos factos provados em 1.ª instância já que tal é exactamente o que resulta do teor do contrato em apreço e junto aos autos.
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No que concerne ao ponto I da matéria factual provada em 1.ª instância, a mesma nenhuma censura nos merece, pois que depois de ouvido o depoimento neste particular isento, cabal e fundamentado, relatando factos do seu conhecimento e actividade pessoal, produzido pela testemunha FF, consultou imobiliário e arquitecto, funcionário da autora e expressamente encarregado da mediação deste imóvel, é nossa segura convicção de que após a celebração do contrato e após a obtenção do certificado energético da dita fracção, a autora, mais concretamente, através desta sua testemunha desenvolveu a normal e necessária actividade de promoção da venda do imóvel, publicitando-o através da internet e de flyers, através de placas publicitárias no imóvel e fichas de montra da empresa, realizando visitas com interessados e ainda com a colaboração de outros agentes imobiliários para se encontrar interessados no negócio.*
Relativamente à matéria constante dos pontos M, N, R e S dos factos provados em 1.ª instância, da globalidade da prova produzida, essencialmente atento o teor do depoimento absolutamente isento, seguro e relatando factos do seu conhecimento pessoal, logo convincente, produzido pela testemunha GG, angariadora imobiliária que actualmente trabalha para a ..., mas à data dos factos dos autos trabalhava para a ... em ..., ó que foi corroborado pelo depoimento da testemunha FF, é nossa segura convicção a efectiva da realidade de tais factos, não obstante a estranheza inicial da situação, face ao teor das declarações de parte do réu e às aparentes inseguranças do depoimento da testemunha FF que efectivamente acompanhou JJ, a sua colega GG e a sobrinha da primeira, na visita à fracção ocorrida no dia 22 de Fevereiro de 2019. Na realidade quanto a tal factologia, o depoimento produzido pela testemunha JJ, de 90 anos de idade, revelou-se praticamente irrelevante, desde logo, dada a sua manifesta surdez, dificuldades de memória e mesmo de alguma confusão quanto ao tempo e lugar dos factos. Todavia, a depoente reconheceu a testemunha GG como a pessoa que a acompanhou, assim como à sua sobrinha, a ver um apartamento em ... onde referiu quer comprar um imóvel por aí ter o seu companheiro, que ficou interessada no negócio, “mas eles não quiseram vender…” “…eu não comprei…”.
Finalmente e no que respeita a esta factologia, também se referiu a testemunha HH, irmã do réu, todavia, este depoimento além de se não ter revelado totalmente isento e/seguro, e tal foi aquilatado em 1.ª instância, de “não decorreu inteira certeza e segurança quanto à inexistência de visitas a partir do dia 19 de Fevereiro de 2019, estes que apenas atestaram ser difícil que tal tenha acontecido” dada a situação familiar que decorria.
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Finalmente no que se refere aos pontos V e W da matéria de facto provada em 1.ª instância, é também nossa segura convicção da sua realidade, atento o teor do documento n.º 21 junto com a p. inicial que o réu, em sede de declarações aceitou ter recebido.*
No que concerne à factologia não provada em 1.ª instância que os réus/apelantes entendem que devia ter sido julgada provada, em face do que acima se deixou consignado, considerando a globalidade da prova produzida nos autos, manifesto é de concluir que se não fez prova cabal e segura da sua realidade, ou fez-se prova exactamente da realidade antagónica, razão pela qual a decisão assim dadas pelo tribunal recorrido não nos merece qualquer censura.Pelo que se deixa consignado, considerando ainda o teor do despacho de fundamentação da decisão que recaiu sobre a matéria de facto, e como é sabido, devendo o juiz apreciar livremente todas as provas, decidindo segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto, cfr. art.º 607.º n.º5 do C.P.Civil, julgamos que a decisão proferida em 1.ª instância sobre os factos em apreço neste recurso deve manter-se inalterada, já que não se vislumbra que a mesma enferme de erro e, muito menos, erro grosseiro ou manifesto, não merecendo esta, por isso, qualquer censura.
Improcedem, as respectivas conclusões dos réus/apelantes.
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3.ªquestão – De Direito.
Embora os apelantes não tenham manifestado qualquer dissenso quanto à qualificação do contrato em apreço nos autos, sempre se dirá que o contrato de mediação imobiliária, subjacente ao presente litígio, celebrado entre autora e réus/apelantes em 20 de Abril de 2018, encontra a sua regulamentação legal na Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro - RJAMI. Tal como nos anteriores diplomas legais (DL n.º 211/2004 e DL n.º 77/99), o legislador no art.º 2.º n.º 1 da referida Lei, define a actividade de mediação imobiliária como “a consistente na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis”.3.ªquestão – De Direito.
C. Lacerda Barata, in “Contrato de Mediação, em Estudos do Instituto de Direito do Consumo”, I, pág. 192-198, aponta uma definição deste contrato como sendo um contrato pelo qual uma das partes se obriga a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição. Pelo que são assim elementos caracterizadores deste contrato:
- a obrigação de aproximação de sujeitos;
- a actividade tendente à celebração do negócio;
- a imparcialidade;
- a ocasionalidade;
- a retribuição.
Relevante é a actividade do mediador que consiste essencialmente na prática de actos materiais, tendentes a favorecer o encontro de eventuais contraentes e a celebração do negócio em causa. Essa actividade tem, pois, carácter necessariamente pluridireccional, dirigindo-se a um resultado que envolve, pelo menos, duas pessoas. Sendo certo que o mediador não age por conta do comitente, nem no interesse deste. A imparcialidade impõe ao mediador o dever de se comportar, perante os potenciais contraentes, em termos não discriminatórios e de modo a evitar danos para qualquer deles; nomeadamente deverá avisar ambas as partes quando conheça alguma circunstância, relativa ao negócio, capaz de influenciar a decisão de contratar (ou não).
O art.º 16.º da citada lei estatui, por sua vez, sobre alguns dos elementos do citado contrato.
Das características que acima deixámos consignadas sobre o referido contrato interessa-nos, no caso concreto, a referente à retribuição, pois que, a apelante fundamenta a acção no incumprimento contratual por parte dos réus/apelantes e, portanto, no não pagamento da retribuição acordada.
Com efeito, o contrato aqui em causa é um contrato necessariamente oneroso.
Por outro lado, ainda no âmbito da caracterização do contrato, com interesse para a discussão da presente causa, importa atender a que, de acordo com o regime jurídico aplicável, pode ser convencionada uma cláusula de exclusividade.
É contrato sujeito a prazo.
Ou seja, impõe-se a celebração do contrato por tempo determinado, mas o período de vigência é deixado na disponibilidade das partes, sendo supletivo o prazo de seis meses (no caso concreto, as partes estabeleceram no contrato o prazo de 12 meses).
Para além disso, caracteriza-se também por ser um “contrato aleatório, só dando azo à retribuição quando tenha êxito”, pois como refere Higina Orvalho Castelo, in “Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária, Anotado”, pág. 126 “por força desta circunstância que coloca a remuneração na dependência da celebração do contrato visado o mediador corre um risco específico de não ser remunerado, mesmo tendo cumprido escrupulosamente a sua prestação. Daí a referida frequente classificação do contrato de mediação como aleatório (…)”.
Finalmente, ainda no âmbito da caracterização deste contrato, e com interesse para o presente recurso, importa atender a que, de acordo com o regime jurídico aplicável, pode ser convencionada uma cláusula de exclusividade, o que sucedeu no caso em apreço, pois que se provou que: “autora e réus, que, de acordo com esse regime de exclusividade, só a autora tinha o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência e, caso os réus contratassem qualquer entidade para promover a mediação do negócio realizado ou por seus meios o concretizassem, seria devida a remuneração acordada nos termos do contrato de mediação”.
Com efeito, no art.º 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8.02, sob a epígrafe “Remuneração da empresa”, preceitua-se que:
“1- A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2- É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.” (sublinhado nosso).
Efectivamente no cumprimento da obrigação do mediador, este pratica, (como acima já se deixou consignado) por conta própria, vários actos materiais visando a obtenção ou concretização do negócio em relação a determinado imóvel. Porém, só no momento da concretização do negócio com o interessado, (exigindo-se ainda que seja perfeito, no sentido de eficaz), é que o mediador cumpre o fim precípuo da mediação, razão pela qual, em princípio, ou seja, ressalvado o caso previsto no n.º 2 do referido art.º 19.º, apenas nesse momento lhe assiste o direito à remuneração. E isto, porque como se vem entendendo, a remuneração do mediador, em princípio, está dependente duma condição essencial, também apelidada de condição suspensiva, que se traduz na realização do negócio objecto do contrato de mediação, pois que como refere Higina Orvalho, in obra citada pág. 126 “(…) o contrato de mediação não se classifica como contrato condicional em sentido próprio, mas incorpora uma condição atípica ou circunstância de eventualidade cuja ocorrência é necessária à produção de um dos seus efeitos jurídicos principais, o dever de remunerar (…)“.
Vindo também sendo afirmado que, em geral, a lei exige que haja uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato. Pois, como aponta Higina Orvalho, in obra citada, pág. 122, “(…) a conclusão do contrato visado perfeito não marca apenas o momento em que a remuneração é devida, sendo mais do que isso, uma circunstância sem a qual não nasce para o mediador a remuneração (…) Repare-se que não sendo celebrado o contrato visado (…) o mediador não tem direito a ser remunerado. Isto torna-se claro com a leitura do n.º 2 do art.º 19º que introduz uma excepção nesta regra, desde que se verifiquem cumulativamente determinados pressupostos, a saber: contrato de mediação celebrado com proprietário…de bem imóvel; regime de exclusividade e não concretização do negócio visado por causa imputável ao cliente (…)”.
Ora, “in casu” a autora só poderá obter a remuneração pretendida com a presente acção, se lograr provar a factie species da segunda hipótese elencada no n.º2 do art.º 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8.02, isto é, se conseguir provar que o negócio por si angariado só se não se concretizou por causa imputável aos clientes proprietários, ora réus/apelantes, pois que, conforme decorre do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes, pois ele obedece ao regime de exclusividade.
Efectivamente, nestes casos a remuneração do mediador imobiliário já não depende da perfeição, da eficácia, da concretização do negócio visado, mas antes de duas circunstâncias:
a)- que o negócio visado não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário e b)- que o mediador tenha cumprido a sua obrigação de mediação. Circunstâncias que, uma vez verificadas, responsabilizam o cliente da mediadora imobiliária pelo pagamento da remuneração.
Mas a verificação destas circunstâncias impõe que o mediador imobiliário não se limite a angariar um qualquer interessado no negócio visado, mas sim que angarie um interessado que satisfaça o interesse especifico dos seus clientes (proprietários do bem imóvel, os ora réus/apelantes, ou seja, um interessado que esteja pronto a celebrar o negócio visado nos moldes em que este negócio foi concebido no âmbito do contrato de mediação e nos termos em que os clientes da mediadora imobiliária estão dispostos a celebrar o contrato, pois evidentemente, são estes quem determina se a proposta apresentada satisfaz os seus interesses e não a mediadora imobiliária. Ou seja, é ónus da mediadora imobiliária, ora autora, alegar e provar a existência do sucesso desse cumprimento que satisfez os interesses dos credores, ou dito de outra forma, é exigível que o negócio esteja não somente perspectivado, mas acertado, isto é, que haja um interessado efectivo para o mesmo, que aceite as condições do vendedor.
Mais abaixo continuaremos este raciocínio perante o caso concreto dos autos.
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3.1. – Da alegada nulidade do contrato.
Tal como já haviam feito em sede de 1.ª instância, insistem os réus/apelantes na nulidade do contrato de mediação imobiliária em apreço. 3.1. – Da alegada nulidade do contrato.
Em concreto, vêm os apelantes defendendo que da al. a) do art.º 2 e do art.º 16.º da Lei n.º 15/2013, de 8.02, resulta que do contrato devem constar obrigatoriamente os seguintes elementos: “a) A identificação das características do imóvel que constitui objecto material do contrato, com especificação de todos os ónus ou encargos que sobre ele recaiam”. Todavia do contrato celebrado com a autora e junto aos autos não constam tais elementos obrigatórios quanto aos ónus ou encargos que recaiam sobre o imóvel objecto de mediação imobiliária, ou seja, duas hipotecas registadas sob as inscrições Ap. ... de 1999/08/11 e Ap. ... de 2004/06/14 a favor do Banco ... S.A., pela Ap. ...6 de 2007/09/12, logo e por força do n.º5 do art.º 16.º da referida Lei, o contrato tem de ser declarado nulo.
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“In casu” perante a arguição da nulidade do contrato por parte dos réus/apelantes em sede de contestação veio a autora, em resposta, dizer que só quando a autora veio exigir o cumprimento do contrato é que o réu invocou tal vício. Mas se é certo que a falta de especificação dos ónus ou encargos gera a nulidade do negócio, tal cláusula não pretende proteger o vendedor, pois este sabe perfeitamente quais os ónus ou encargos que incidem sobre o bem a alienar, sob pena da mesma ficar esvaziada de conteúdo. Não fazendo sentido ser o vendedor invocar tal nulidade quando os elementos em falta são do seu conhecimento, o que redundaria numa fragilidade negocial para as imobiliárias, a braços com a nulidade do contrato por este não conter os elementos que são do conhecimento de quem a invoca por tal falta. Esta cláusula visa proteger terceiros de boa-fé, prejudicados com o desconhecimento desses encargos e, por isso, a sua invocação por parte do vendedor é ilegítima. Sendo que, no caso concreto, a omissão desses elementos foi exclusivamente imputável ao réu que informou que incidiam hipotecas sobre o imóvel, e assim consta do contrato, não conhecendo contudo o seu valor exacto e comprometendo-se a quantificar tais ónus, o que nunca veio a concretizar.Em suma, defende a autora/apelada que a invocação da nulidade pelos réus/apelantes constitui, por isso, um “venire contra factum proprium” e evidencia uma actuação abusiva, desconforme ao direito.
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A 1.ª instância julgou improcedente a arguida nulidade, para o que considerou: “(…) a este propósito recordamos que foi dado como provado que da cláusula 4.ª (ónus e encargos) do contrato de mediação imobiliária resulta aposta uma cruz no item com os seguintes dizeres: “O segundo contraente declara que sobre o imóvel descrito na cláusula 1.ª recaem os seguintes ónus e encargos (hipotecas/penhoras), pelo valor de Euros: … a favor de…”, sendo que aquele segundo contraente corresponde ao réu marido”. Com isto queremos salientar que ficou espelhado no acordo firmado que a obrigação de informar quanto à existência de ónus e encargos estava atribuída aos réus e não à autora. E nada mais natural seria do que os proprietários informarem dos ónus ou encargos existentes sobre o imóvel que pretendiam vender. Trata-se obviamente de um facto do estrito conhecimento destes, tanto mais que o fizeram constar do título de transmissão que posteriormente vieram a celebrar. E sendo um facto do seu conhecimento pessoal, a inexistência de menção concreta e específica de ónus no contrato de mediação imobiliária não acarreta qualquer prejuízo contratual ou desigualdade de armas, porque sempre os réus teriam conhecimento dessa informação por ser integrante da titularidade dos mesmos quanto ao imóvel em questão.
E a invocação dessa nulidade pelos réus não pode deixar de consubstanciar um abuso de direito na sua versão de venire contra factum proprium, proibido pelo art.º 334.º do Código Civil. Tanto assim é que os réus não informaram dos ónus existentes e não os fizeram constar do contrato de mediação, não obstante colocarem uma cruz no item que lhes impunha tal obrigação. A par disso, durante o período de vigência do contrato tão pouco aludiram a essa circunstância e mesmo após a denúncia, os réus nunca invocaram a nulidade do contrato em virtude desse lapso, criando na autora a expectativa e a confiança que não suscitavam qualquer irregularidade em torno dessa questão, assumindo uma posição jurídica em antinomia com a conduta assumida na celebração e vigência do contrato. Pois que uma pessoa normal, colocada na posição concreta da autora, podia objectivamente confiar que, não tendo os réus o cuidado de descrever o ónus que incidia sobre o imóvel, pese embora tivessem aposto uma cruz no item que a tal aludia, mais tendo decorrido o período de vigência sem que pelos mesmos tivesse sido suscitada alguma questão neste particular; os réus não invocariam uma nulidade sobre uma circunstância do estrito conhecimento pessoal dos próprios, como seja, a existência de garantias reais (hipotecas) sobre o imóvel.
Agem assim os réus contra facta propria e, indubitavelmente, de forma abusiva, não lhes sendo legítimo o exercício do direito tendente à invocação da nulidade citada. Por conseguinte, verificando-se o abuso do direito na actuação processual perpetrada pelos réus, na sua versão de venire contra factum proprium, não podem os réus invocar a nulidade do contrato de mediação imobiliária, fundamento pelo qual se julga improcedente, por não verificada, a nulidade suscitada”.
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Vejamos então.Nos termos do art.º 16.º, n.º 2, al. a), da Lei n.º 15/2013, de 8.02, “Do contrato constam, obrigatoriamente, os seguintes elementos:
a) A identificação das características do bem imóvel que constitui objecto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam”.
E preceitua-se no n.º5 do referido art.º 16.º que: “O incumprimento do disposto nos n.ºs 1, 2 e 4 do presente artigo determina a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação”.
A nulidade assim culminada é uma invalidade atípica, pois que não pode ser invocada pela empresa de mediação e inegavelmente foi estabelecida por razões de ordem pública, relacionadas com a protecção do consumidor e com a regulação do mercado da mediação imobiliária, sem olvidar que eventuais responsabilidades decorrentes da realização do negócio angariado pela empresa intermediadora poderão ser assacadas não só a esta, mas também ao outorgante que foi o cliente da empresa intermediadora.
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Ora, conforme resulta da observação do contrato de mediação outorgado entre a autora e os réus/apelantes, cuja cópia se encontra junta aos autos, o mesmo corresponde a um formulário pré-elaborado pela entidade mediadora, pré-preenchido em parte e noutra a preencher, provavelmente pela autora ou alguém em sua representação, em cada caso concreto, sendo que “in casu” foi preenchido à mão nas partes respeitantes à identidade dos outorgantes, aos dados do imóvel cuja venda foi objecto do contrato de mediação, identificação do negócio, remuneração e pouco mais.No que respeita à cláusula 4.ª desse mesmo texto contratual - (Ónus e Encargos) resulta que nenhuma cruz foi aposta na quadrícula existente antes dos seguintes dizeres “O imóvel encontra-se livre de quaisquer ónus ou encargos” e que foi aposta uma cruz na quadrícula existente antes dos seguintes dizeres: “O segundo contraente declara que sobre o imóvel descrito na cláusula 1.ª recaem os seguintes ónus e encargos (hipotecas/penhoras), pelo valor de Euros: … a favor de ….”.
Ou seja, do texto em análise resulta, sem dúvidas, que sobre o imóvel objecto do contrato de mediação incidem ónus ou encargos, mas que se desconhecem quais eles são em concreto, pois que ou o segundo outorgante – ora réu/apelante, os não declarou ou enunciou para serem inseridos manuscritamente no texto/minuta do documento, ou a autora/apelada não diligenciou por se inteirar e verter no texto do contrato como era sua obrigação, quais os ónus existentes.
Assim sendo, não há quaisquer dúvidas de que a autora, enquanto empresa de intermediação imobiliária, não diligenciou no sentido de que se tomasse em devida consideração as hipotecas que oneravam o imóvel objecto de mediação, nem procedeu no âmbito do contrato em apreço a qualquer referência à existência desses concretos ónus. Assim sendo, violou os deveres que sobre si impendiam e que se encontram consignados no art.º 17.º n.º 1, al. b), da Lei n.º 15/2013, de 8.02, o que, à partida terá por consequência a nulidade do contrato, por vício de forma, em conformidade com o preceituado no n.º5 do art.º 16.º. E também dúvidas não restam de que a arguição de tal nulidade foi feita por quem detém legitimidade para tanto – o cliente da empresa de mediação imobiliária.
Procedem assim as respectivas conclusões dos réus/apelantes
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3.2. Do alegado abuso de direito.
Sendo o contrato de mediação imobiliária em apreço nos autos formalmente nulo, o que é aceite pelas partes, resta-nos analisar da alegada inalegabilidade do incumprimento de um formalismo contratual, por verificação de uma situação de abuso de direito, à luz do disposto no art.º 334.º do C. Civil, situação, esta, que é bem conhecida da nossa doutrina e jurisprudência, e tem sido objecto de várias decisões dos nossos tribunais.3.2. Do alegado abuso de direito.
Como é sabido o abuso de direito representa a fórmula mais geral de concretização do princípio da boa-fé, constituindo um notável remédio para garantir a supremacia do sistema jurídico e da Ciência do Direito sobre os infortúnios do legislador e o engenhos das partes, mas com aplicação subsidiária, desde que não haja solução adequada de Direito estrito que se imponha ao intérprete aplicar, neste sentido Menezes Cordeiro, in “Tratado de Direito Civil Português”, I, Parte Geral, T1, pág. 241 e 248.
Como vem sendo apontado o abuso de direito desdobra-se em quatro casos-tipo de aplicação do princípio da boa-fé, ou seja:
1. a proibição de consubstanciar, dolosamente, posições processuais;
2. a proibição de “venire contra factum propprium”;
3. a proibição de abuso de poderes processuais e,
4. a neutralização ou “suppresio”.
Em concreto, o “venire contra factum propprium” com potencial aplicabilidade no caso em apreço pode concretizar-se, nomeadamente, quando uma situação de aparência jurídica é criada, em termos tais que suscita a confiança das pessoas de que a posição jurídica contrária não seria actuada, por imposição da boa-fé, implicando a demonstração, ainda que mínima, que da inactividade do lesado resultou uma expectativa fundada de que o direito não seria exercido, cfr. Menezes Cordeiro, in obra citada, pág. 250 a 252.
Todavia, estando essencialmente em causa a protecção da confiança, para que se justifique a sobrevivência do negócio sacrificado pela invalidade formal (nulidade), é necessário verificarem-se não só os requisitos comuns da tutela da confiança, “in casu” uma situação de confiança justificada provocada por aquele que invoca a nulidade, ou seja, pelos ora réus/apelantes, e a existência de um consequente investimento pela contraparte, ora autora/apelada, mas também a inexistência de prejuízo para terceiros, a censurabilidade da criação da situação de confiança e a relevância do investimento na confiança.
Ora, sem ofensa por opinião contrária, julgamos que se não encontram reunidas as condições para se considerar que os réus/apelantes agem em abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium” que é aqui de utilização subsidiária.
Se é verdade que os réus/apelantes só vieram invocar a nulidade do contrato de mediação imobiliária quando, após a cessação do contrato que os ligou à autora, por sua denúncia, e após terem concretizado o negócio que foi objecto do contrato de mediação em causa, mas sem intervenção de terceiros, foram interpelados para pagar o valor da retribuição contratada, nenhuma prova foi feita nos autos de que, desde a celebração do contrato uniu autor e réus/apelantes em apreço nos autos, e durante a vigência do mesmo, os réus/apelantes tenham, por qualquer modo, agido ou procedido de modo a criar uma qualquer confiança junto da autora de que não iriam invocar a nulidade do contrato.
Como acima já se deixou consignado, é nossa segura convicção de que o incumprimento da formalidade - a identificação das características do bem imóvel que constitui objecto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam – que gerou a nulidade do contrato em apreço nos autos é, em última análise, da responsabilidade da autora/apelada, desde logo porque foi completado no seu preenchimento por algum em seu nome e representação (o angariador imobiliário FF) que não obstante se ter inteirado que sobre o imóvel impendiam ónus ou encargos, não diligenciou pela concretização dos mesmos, nem à data da celebração do contrato, nem após essa ocasião e essa era, sem dúvidas um estrito dever legal, contratual e funcional da autora/apelada. Por outro lado, nada se alegou ou provou, quanto à eventual intencionalidade da omissão da especificação dos ónus e encargos que sobre o imóvel recaiam por parte dos réus/apelantes, ou mesmos que os réus/apelantes se haviam apercebido da existência daquela causa de nulidade contratual e tenham agido de modo a que a autora/apelada confiasse que o mesmo não seria invocado, razão pela qual, temos de concluir que se não verifica uma situação de abuso de direito que impeça a invocação da nulidade do contrato pelos réus/apelantes, com os consequentes efeitos desta declaração.
Procedem as respectivas conclusões dos réus/apelantes.
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3.3. – Dos efeitos da nulidade do contrato.
Finalmente, o exercício do direito de invocar a invalidade contratual – “in casu” nulidade - corresponde ao funcionamento normal do dispositivo que o legislador concebeu, mesmo que o cliente tenha entretanto validamente denunciado o contrato de mediação, por se considerar indesejável que continue vinculado a um contrato inquinado por tal vício. 3.3. – Dos efeitos da nulidade do contrato.
Declarada a nulidade do contrato, a pedido dos réus/apelantes, há que observar o disposto no art.º 289.º n.º1, do C.Civil: a nulidade tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.
Há ainda que atentar no teor do Assento 4/95, de 28.03.1995, actualmente com o valor de Acórdão Uniformizador de Jurisprudência, segundo o qual, quando o tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no art.º 289.º do C.Civil.
Há, pois, que proceder à reposição da situação anterior das partes, a efectuar nos precisos termos do art.º 289.º do C.Civil.
Não podendo os réus/apelantes restituir em espécie os serviços prestados pela autora, o critério encontrado pelo Ac. do STJ, de 20.04.2004, in www.dgsi.pt, para considerar o correspondente valor desses serviços, em hipótese em que conduziram à aproximação das partes e à concretização do mencionado negócio de compra e venda, foi o réu pagar a comissão que foi acordada sobre o preço da venda, pois foi aquele valor que as próprias partes fixaram como justo e adequado, do ponto de vista contratual, para a remuneração dos serviços do mediador.
Todavia, “in casu” o contrato de mediação imobiliária nulo não alcançou o resultado projectado de concretização do negócio de compra e venda, que veio a ser obtido mercê da actividade dos próprios réus/apelantes. Logo, é impossível o recurso ao critério adoptado no referido Ac. do STJ. Por outro lado, é evidente que se a actividade prestada pela autora/apelada não corresponde a qualquer benefício da contraparte – réus/apelantes, aquela dever de restituição não existe. Pois não pode ser restituído aquilo que não se recebeu, cfr. Ac do STJ de 29.04.2021, in www.dgsi.pt, onde se refere ainda que “É isso que, por vezes, sucede nas situações de nulidade dos contratos de mediação.
As especiais características da prestação do mediador no contrato de mediação e da sua sinalagmaticidade, colocam algumas dificuldades no apuramento do âmbito do dever de restituição, perante um contrato de mediação nulo.
Num contrato de mediação com exclusividade, conforme resulta do disposto no artigo 19.º, n.º 1 e 2, da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, apesar da prestação a que a mediadora se obriga ser uma prestação de meios, a obrigação de retribuição, a cargo do cliente, está condicionada à obtenção de resultados: a concretização do negócio visado pelo contrato de mediação ou do contrato-promessa a ele relativo, com interessado angariado pela mediadora, ou a mera angariação de interessado no negócio, não se concretizando este por causa imputável ao cliente.
Daí que, mesmo que a mediadora desenvolva toda uma actividade no sentido de se realizar o negócio pretendido pelo cliente, se o negócio não se concretizar por causa que não seja imputável a este, não é devida qualquer retribuição.
Como se disse no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 03.04.2008: esta é uma fatalidade com que as empresas de mediação, que são comerciantes, que exercem uma actividade comercial numa economia de mercado, têm de viver, e é nesse pressuposto que a desempenham, sendo que as percentagens cobradas sobre o valor das vendas que ajudam a concretizar têm já em conta o risco normal, a álea que é inerente a essa actividade, acautelando as situações em que o contrato de mediação não proporciona a correspectiva remuneração e apenas redunda na realização de despesas estéreis e inúteis.
A actividade desenvolvida pela mediadora, com vista à angariação de interessados para o negócio objecto da mediação, sem que esse negócio se concretize, não sendo a ausência de resultado imputável ao cliente, não é considerada uma actividade que, só por si, aporte alguma vantagem ou benefício para o cliente”.
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Por via do contrato de mediação em apreço nos autos e outorgado entre as partes, a autora comprometeu-se a diligenciar no sentido de conseguir interessados na compra da fracção autónoma designada pela letra..., correspondente ao ..., lote..., destinada a habitação, do prédio urbano sito na Rua ..., freguesia e concelho ..., inscrito na matriz predial urbana daquela freguesia sob o ...7, pertencente aos réus e pelo preço de €129.900,00.De acordo com a cláusula 5.ª do citado contrato, os réus contrataram a autora em regime de exclusividade, não podendo aqueles, durante a vigência do contrato, promover o negócio objecto do contrato de mediação, nem contratar com entidade terceira com fim à mediação do mesmo imóvel.
Mais convencionaram, autora e réus, que, de acordo com esse regime de exclusividade, só a autora tinha o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência e, caso os réus contratassem qualquer entidade para promover a mediação do negócio realizado ou por seus meios o concretizassem, seria devida a remuneração acordada nos termos do contrato de mediação.
Autora e réus convencionaram também que seria devida uma remuneração àquela primeira, correspondente à percentagem de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio viesse a ser efectivamente concretizado, acrescido de IVA, remuneração devida quando e em caso da autora conseguir interessado que concretizasse o negócio visado pelo contrato de mediação.
O prazo do contrato foi de 12 meses.
Mais de provou que a autora angariou uma interessada no negócio mediado - EE, e nos termos pretendidos contratualmente pelos réus/apelantes, a qual apesar de inicialmente ter apresentado uma proposta de aquisição da fracção pela quantia de €127.500,00, a qual não foi aceite pelos réus, no dia 29.03.2019. Todavia, a potencial compradora terá repensado a situação e aceitou a realização do negócio pelo preço de €129.900,00 pretendido pelos réus. O teor desta nova proposta foi comunicada aos réus/apelantes, pela autora, via e-mail, de 16.04.2019, mais se informando estes que a compradora aceitava todas as condições exigidas pelos réus para a realização do negócio, ou seja, a entrega de 10% do valor da venda a título de sinal, no momento da celebração do contrato promessa. Mas os réus/apelantes a 23.04.2019 informaram a autora, também por e-mail que “neste momento não tenho mais interesse na venda do apartamento devido a toda a situação/indefinição familiar em que nos encontramos”. E no dia 29.04.2019, o réu por e-mail, informou a autora que a relação contratual que os ligava já tinha terminado sem se verificar a concretização de qualquer negócio, pelo que não teria mais nada a dizer, e qualquer questão relacionada com o assunto, devia a autora contactar o seu advogado.
Finalmente também se provou que os réus/apelantes, no dia 29.05.2019, os réus venderam, sem intervenção de terceiros, a CC e DD a fracção objecto do contrato de mediação em apreço, pelo valor de €105.000,00.
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Ora, como resulta do complexo fáctico enunciado, resulta que a prestação realizada pela autora foi apenas a do desenvolvimento de uma actividade de promoção da venda da fracção autónoma dos réus, através da qual conseguiu angariar potenciais interessados na compra do dito imóvel, mas que não preenchiam os requisitos impostos pelos réus/apelantes, designadamente no que respeitava o preço, todavia, e a menos de um mês do terminus do dito contrato, por denúncia do réu/apelante, a autora conseguiu angariar uma interessada na compra do dito imóvel pelo preço e demais condições exigidos pelos réus/apelantes – o que se verificou já em 16.04.2019 e, nessa mesma data foi comunicado aos réus/apelantes – (quatro dias antes da efectivação de denúncia contratual) – tendo estes, em 23.04.2019, já depois da efectivação da denúncia do contrato, informado a autora de que já não estavam interessados na efectivação do negócio assim angariado, o que reafirmaram a 29.04.2019 – pelo que o negócio visado pelo contrato de mediação em apreço não se chegou a concretizar, sendo irrelevante em face da nulidade do contrato saber se os réus/deram ou não causa a essa realização do negócio.Ora, de toda a actividade desenvolvida pela autora durante um ano não resultou nenhum benefício para os réus/apelantes, não tendo sido alcançado nenhum dos resultados – realização efectiva do negócio a que o pagamento da retribuição estava condicionado, logo estes nada têm a restituir à autora.
Em suma, o reconhecimento da nulidade do contrato de mediação celebrado entre a autora e os réus/apelantes, por força do preceituado no art.º 289.º do C.Civil, significa que estes nada têm a restituir àquela.
Procedem as derradeiras conclusões dos réus/apelantes, havendo de se revogar a decisão recorrida.
Sumário
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IV – Pelo exposto acordam os Juízes desta secção cível em julgar as presentes apelação procedente, revogando-se a decisão recorrida, e em sua substituição julga-se procedente, por verificada, a nulidade do contrato de mediação imobiliária celebrada entre autora D..., Ld.ª e réus e também improcedente a presente acção e em consequência absolvem-se os réus AA e mulher BB do pedido formulado pela autora, confirmando o mais decidido em 1.ª instância.
Custas pela autora/apelada.
Porto, 2022.01.25
Anabela Dias da Silva
Ana Lucinda Cabral
Maria do Carmo Domingues