Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RESOLUÇÃO
SINAL
Apelantes: B………. e C……….
Apelados: D………. e E………. .
(Processo …/07.6TBVNG – ..ª vara de Competência Mista de Vila Nova de Gaia)
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I-RELATÓRIO
B………. e mulher, C………., residentes na Rua ………., nº …, ….-…, em ………., concelho de Vila Nova de Gaia, intentaram contra C………. e mulher, D………., residentes em ………., .., ………, Suíça, acção declarativa com processo comum sob a forma ordinária, pedindo que fosse declarado resolvido o contrato promessa celebrado entre AA. e RR. e condenados os RR. a restituir aos AA. a quantia recebida a titulo de sinal, em dobro, no montante de € 100.000,00, acrescida de juros legais desde a citação.
Alegam, para tanto que:
- celebraram com os RR um contrato promessa de compra e venda de prédio urbano;
- como sinal e principio de pagamento, entregaram aos RR. a quantia de € 50.000,00;
- comunicaram aos RR. que se encontrava marcada a escritura de compra e venda para determinada data e local, não tendo aqueles comparecido;
- estabeleceram um prazo suplementar para a realização da escritura, considerando resolvido o contrato se naquele se não celebrasse o contrato prometido;
-compraram outro imóvel.
Contestaram os RR alegando que:
-como os AA sabiam, não foi possível celebrar no prazo estabelecido e naquele comunicado aos RR o contrato prometido por inexistência de licença de utilização pelo facto da entidade licenciadora ter sucessivamente colocado obstáculos ao processo de autorização;
- depois de obtida tal licença os RR marcaram a realização da escritura, tendo os AA comparecido à mesma e recusado a sua celebração, tendo os RR comunicado a resolução do contrato promessa.
Decorridos todos os trâmites legais, foi realizado o julgamento e proferida sentença na qual a acção foi julgada improcedente e os Réus foram absolvidos do pedido.
É desta sentença que os Autores interpuseram o presente recurso de Apelação.
Os Apelantes formularam as seguintes conclusões de recurso:
1- Atenta a matéria dada como provada, o Tribunal a quo julgou considerar não assistir aos recorrentes o direito a resolver o contrato promessa em discussão, por não se verificar qualquer situação de incumprimento por parte dos recorridos.
2- Ora, ficou provado que os recorrentes e recorridos celebraram um contrato promessa de compra e venda de um imóvel, cujo prazo concedido para a celebração da respectiva escritura definitiva (30.04.2004), foi largamente ultrapassado. Também se provou que os recorrentes deram de sinal e princípio de pagamento o montante de € 50.000,00.
3- E ainda que, não obstante o prazo estipulado e acordado pelas partes – 30.09.2004, os recorrentes foram concedendo, ora verbalmente, ora através de cartas registadas remetidas quer ao procurador dos recorridos, quer directamente a estes, sucessivas prorrogações de prazo para a celebração da escritura.
4- Nunca estes tendo demonstrado disponibilidade para o fazer, nem comparecendo no cartório notarial no dia e hora em que os AA. acabaram por marcar a escritura- 2-05-2005, pelas 11 horas. E ainda ficou provado que mesmo depois da não comparência a tal acto pelos recorridos, os recorrentes concederam novos prazos suplementares para a resolução do problema.
5. Ficaram provadas as necessidades habitacionais dos recorrentes e o registo provisório de aquisição de um novo imóvel, em 4 de Janeiro de 2006 e a escritura definitiva deste em 17 desse mesmo mês e ano.
6- Verbalmente os recorridos propuseram a devolução aos recorrentes, em singelo, do sinal entregue, acrescido de juros.
7- Prevê o art.º 804.º do C.Civil o incumprimento que abrange a ausência no dia designado para a escritura
8- Apesar de concedido prazo suplementar na interpelação admonitória, os recorridos nada disseram ou fizeram apesar de provado que o recorrido marido, em Maio de 2005, esteve em Portugal. Entram, pois em incumprimento definitivo, conforme preceitua o art.º 808.º n.º 1 do C.C.
9- O art.º 808.º n.º 1 do C.C. prevê que a obrigação se considera como não cumprida (definitivamente) quando o credor perde o interesse que tinha na realização da mesma. Tal perda de interesse ficou exaustivamente provada.
10- Consequentemente, assiste aos recorrentes, nos termos do art.º 801.º n.º2 do C.C., o direito de resolver o contrato, como resolveram e de exigir, como exigiram, a devolução do sinal em dobro - 442.º n.º 2 .
11- A manter-se a decisão proferida pelo Tribunal a quo, seria legitimar o enriquecimento sem causa, por parte dos recorridos, já que reteriam 50.000,00 pagos a título de sinal e princípio de pagamento para um imóvel que nunca chegou a ser vendido aos Autores e sem que tenham tido qualquer responsabilidade.
12- O Tribunal a quo, ao decidir como decidiu, fez uma incorrecta interpretação e aplicação dos artigos 804.º, 808.º, 801.º e 442.º n.º1, 2 e 3 do Código Civil.
Em contra alegações, a Apelada defende a confirmação da sentença recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:
II-OS FACTOS
Na 1ª Instância, foram dados como provados os seguintes factos:
A) Autores e Réus celebraram, em 04 de Junho de 2004, um acordo escrito designado de contrato promessa de compra e venda e recibo de sinal pelo qual os RR., outorgando na qualidade de promitentes vendedores, prometeram vender aos AA., na qualidade de promitentes compradores, “um prédio urbano composto de rés-do-chão e andar sito na Rua ……. nº …., da freguesia de ………., concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na primeira Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o nº 00723, inscrito na matriz urbana sob o artigo 2400 e licença de construção nº …/03 emitida pela C.M.G. em 06.02.2003” (alínea A) dos factos assentes).
B)AA. e RR. fixaram como preço do prédio objecto de tal contrato a verba de 274.338,84 € e como sinal e principio de pagamento, entregaram naquela data os AA. aos RR., dando estes respectiva quitação a quantia de 50.000,00 €, sendo que o remanescente do preço seria liquidado no acto da escritura do contrato prometido (alínea B).
C)Acordaram AA. e RR. outorgar a escritura definitiva de compra e venda até 30 de Setembro de 2004, clausulando, ainda, que todas as comunicações, declarações, interpelações ou notificações de uma parte à outra apenas seriam válidas se efectuadas por carta registada com aviso de recepção dirigidas para os domicílios respectivos dos titulares deste titulo contratual e considerando-se feitas no dia em que fosse assinado o aviso de recepção (alínea C).
D)Declaram os RR ter o seu domicílio em ………., .. – …., ………., Suíça (alínea D).
E)Em 22 de Abril de 2005 os AA remeteram aos RR., para a morada referida na alínea D), uma carta registada com aviso de recepção (alínea E).
F)No dia 02 de Maio de 2005, pelas 11 horas, os RR não compareceram, nem se fizeram representar por procurador, F………., que possuíam àquela data, no 2º cartório Notarial de Vila Nova de Gaia (alínea F).
G) No dia 09 de Maio de 2005, foi devolvida a carta remetida aos RR. com a menção de “não reclamada” (alínea G).
H) O A. marido remeteu, em 12 de Maio de 2005, carta registada para a Rua ………., …, ………., dirigida ao R. marido, na qual estabeleceu um prazo suplementar de 15 (quinze) dias para a realização da escritura prometida, sob pena de accionar a clausula 5 do contrato promessa (alínea H).
I)Tal carta foi devolvida em 16.05.2005 com menção de “mudou-se” (alínea I).
J)Atenta a necessidade e urgência na realização da escritura com vista á utilização do imóvel para habitação do casal, tentaram os AA., em 31.05.2005, proceder ao registo do contrato promessa do imóvel em apreço, visando conferir eficácia real ao contrato, o que viria a ser recusado com fundamento na não coincidência entre o prédio constante na requisição de registo e aquele que constava no contrato promessa apresentado (alínea J).
K)Por carta registada com aviso de recepção dirigida pelo A.marido aos RR no domicilio suíço referido datada de 23.06.2005, o A. declarou conceder um prazo suplementar de 15 dias para a realização da escritura de compra e venda, solicitando a entrega da licença de habitabilidade, ficha técnica, documento matricial, bilhetes de identidades e números de contribuinte, declarando, ainda, que na ausência de resposta considerava para todos os efeitos incumprido o contrato por culpa única e exclusiva dos RR (alínea K).
L)Por carta registada com aviso de recepção datada de 22.06.2005, dirigida a F………., na qualidade de procurador dos RR, e para a Rua ………., …, ………., Vila Nova de Gaia, o A. marido declarou conceder um prazo suplementar de 15 dias para a realização da escritura de compra e venda, solicitando a entrega da licença de habitabilidade, ficha técnica, documento matricial, bilhetes de identidades e números de contribuinte, declarando, ainda, que na ausência de resposta considerava para todos os efeitos incumprido o contrato (alínea L).
M)Tal comunicação foi recusada pelo destinatário e devolvida aos AA. em 27 de Junho de 2005(alínea M).
N)Os AA. encetaram de imediato diligências junto da agência G………., com vista à aquisição de um novo imóvel destinado a satisfazer as necessidades habitacionais do agregado familiar, procedendo ao registo provisório de aquisição da sua actual residência em 04 de Janeiro de 2006 e escritura de compra e venda em 17 de Janeiro de 2006 (alínea N).
O)O alvará de utilização do prédio foi concedido em 06.01.2006 (alínea O).
P) Os RR informaram os A.A., em 31.01.2006, que designaram o dia 09.02.2006, pelas 10.00 horas, num cartório notarial privado, para a realização da escritura pública, os quais, tendo comparecido, não pretenderam outorgá-la (alínea P).
Q)Por carta registada datada de 13.02.06 e recepcionada pelos AA., os RR declararam resolver o contrato promessa com fundamento de os AA não terem outorgado a escritura (alímea Q).
R)Os RR, antes da data por si marcada para a escritura proposeram, por intermédio do seu procurador, a devolução aos A.A. da quantia do sinal em singelo, acrescido dos respectivos juros de mora, proposta esta declinada pelos A.A (alínea R).
S)Na carta referida na alínea E) os AA comunicaram aos RR. que se encontrava marcada a escritura de compra e venda – objecto do contrato promessa – para o dia 02 de Maio de 2005, pelas 11 horas, a realizar-se no 2º cartório Notarial de Vila Nova de Gaia, informando-os que se deveriam fazer acompanhar som os seguintes documentos: licença de habitabilidade, ficha técnica, documento matricial, bilhete de identidade do casal e contribuinte do casal (número 1) da base instrutória).
T)O R. marido encontrava-se em Portugal no final do mês de Maio (número2).
U)Em 21.04.05 os A.A. tinham perfeito conhecimento de que os RR não tinham a licença de habitabilidade e ficha técnica por força dos sucessivos obstáculos colocados pela H.......... relativamente ao processo de autorização de utilização, nomeadamente aos aditamentos ao projecto que foi necessário efectuar, factos que também eram do conhecimento dos AA (número 3).
III-O DIREITO
Tendo em conta as conclusões de recurso formuladas pelos Apelantes, a questão que se coloca neste recurso é a de saber se estes têm direito a exigir dos Apelados a devolução do sinal em dobro, o que pressupõe a abordagem da problemática do incumprimento e mora.
Os AA e RR celebraram um contrato promessa de compra e venda relativamente a determinado imóvel (artigo 410º, nº3, do Código Civil), no âmbito do qual os AA prestaram o sinal de € 50.000,00 (artigo 441º do Código Civil).
Na verdade, estabelece o art.º 442.º n.º2 do Código Civil[1] que, no caso de o promitente vendedor deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável tem o promitente vendedor o direito de exigir o dobro do que prestou .
Têm, efectivamente, entendido a doutrina e jurisprudência maioritárias que a sanção da perda do sinal ou a sua restituição em dobro são aplicáveis apenas ao incumprimento definitivo e não a simples mora.
Importa, então, apurar, em face dos factos dados como assentes, se houve incumprimento definitivo, por parte dos Réus, promitentes vendedores.
As partes estabeleceram que a escritura de compra e venda se realizaria até 30 de Setembro de 2004. Mas não estabeleceram a quem competia a obrigação de marcar a escritura e notificar a outra parte. Logo, qualquer delas poderia tomar a iniciativa desse procedimento.
Sucede que, em 22 de Abril de 2005, após decorrido o referido prazo,é o promitente comprador, ora Apelante, quem toma a inicitiva de notificar o promitente vendedor de que a escritura está marcada para o dia 2 de Maio de 2005. Mas o promitente comprador sabe perfeitamente que a escritura não se pode realizar, pois que não tinha sido ainda emitida a licença de habitabilidade, por força dos sucessivos obstáculos colocados pela H.........., relativamente ao processo de autorização. Não resulta dos autos que os Réus tenham descurado os seus deveres de diligência no sentido de obter a licença de habitação que veio a ser emitida em 4 de Janeiro de 2006. Assim, a marcação da escritura por parte do contraente que sabe não poder a mesma realizar-se, afigura-se um acto que contraria as regras exigidas pelo princípio da boa fé contratual, tal como estabelecido no art.º 762.º n.º 2 , como de resto é referido, na sentença recorrida.Nestas condições, afigura-se-nos não dever ser atribuída à comunicação datada de 23.06.2005, o carácter de interpelação admonitória, pois o Autor sabia perfeitamente que não estava na disponibilidade do Réu proceder à entrega de todos os documentos necessários à realização da escritura, maxime a licença de habitação. Mas, não podendo atribuir à referida comunicação, a qualidade de interpelação admonitória, temos de concluir que a situação de mora, por parte do promitente vendedor não se converteu, por esta via, em incumprimento definitivo e, portanto, não há fundamento legal para accionar a sanção prevista no art.º 442.º n.º2 do C.C.
No caso concreto, como se referiu, em virtude da circunstância de ser do conhecimento do promitente comprador que o contrato não podia ser cumprido, não se operou a transformação da mora do devedor, ora Réu, em incumprimento definitivo, mediante interpelação admonitória[2].
Porém, nos termos do art.º808.º do Código Civil, “ se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação (…), considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação”.
Neste contexto, importa fazer a destrinça entre o negócio fixo absoluto e o negócio fixo relativo ou simples[3]. No primeiro caso, a fixação do prazo significa que a prestação tem de ser efectuada dentro do prazo estabelecido, sob pena de o negócio caducar, por a prestação já não ter interesse para o credor. No segundo caso, a fixação do prazo não envolve a necessária caducidade do negócio, mas apenas a faculdade de o credor, vencido o prazo sem que a obrigação seja cumprida, resolver o negócio ou exigir indemnização pelo dano moratório. A opção por uma ou por outra solução depende da natureza do negócio ou da interpretação da vontade das partes[4]. Ora, de acordo com os factos provados pode inferir-se que o negócio celebrado pelas partes é um negócio fixo simples ou relativo. Na verdade, ambas as partes contratantes sabiam que o imóvel prometido vender não tinha licença de habitação, essencial para a realização do contrato definitivo e que a respectiva emissão envolve, normalmente, processos de duração imprevisível, como é do conhecimento comum. Assim, realizando o contrato nessas condições, tacitamente aceitaram que a não realização do contrato definitivo, no prazo estipulado, não envolveria a respectiva perda de interesse. De acordo com o n.º2 do art.º 808.º a perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente.
Do que ficou exposto resulta que não se tratando de um prazo fixo absoluto, o contrato não se considera incumprido no dia 30 de Setembro de 2004. A falta de licença de habitação, do conhecimento de ambas as partes contratantes, desde pelo menos 21 de Abril de 2005, pelos Autores, determinou, da parte destes, uma tolerância em relação ao cumprimento do prazo que foram prorrogando.
Porém, a questão que se coloca e pertinentemente apontada pelos recorrentes é a seguinte: Até quando estariam os Autores obrigados a esperar que fossem ultrapassados os obstáculos legais e burocráticos para que fosse emitida a licença de habitação? É certo que ao celebrarem o contrato, cientes da falta de licença de habitação assumiram o risco da emissão tardia ou da não emissão desse documento. Mas também é certo que os promitentes vendedores assumiram igualmente esse risco, comprometendo-se, igualmente, a vender no prazo acordado. Parece razoável que esse risco, que ambos assumiram, não reverta em desfavor apenas de uma das partes. Ou seja, se a falta de licença de habitação não pode consubstanciar um incumprimento imputável aos promitentes vendedores, muito menos um incumprimento por parte dos promitentes compradores. Se concordamos com a sentença recorrida na parte em que conclui não haver incumprimento dos Réus, por causa a estes imputável e por isso não é possível a aplicação do mecanismo previsto no art.º 442.º, discordamos com a solução final a que conduz, ou seja a perda do sinal prestado pelos Autores, sem que se tenha considerado haver incumprimento imputável a estes. E assim, voltamos à questão inicial: Até quando estariam os Autores e promitentes compradores obrigados a esperar que fossem desbloqueados os obstáculos para a emissão da licença de habitação? Ora, se é certo que a supra mencionada assumpção do risco da impossibilidade do cumprimento do prazo impunha às partes certa tolerância nesse mesmo cumprimento, também nos parece claro que não é exigível que qualquer das partes fique indefinidamente vinculada a um contrato que se demonstrou não poder ser cumprido dentro de um prazo razoável. Ora, resulta da matéria de facto assente que o imóvel prometido vender se destinava à habitação do casal, pelo que tinham necessidade e urgência na realização da escritura[5]. Estando em causa a habitação dos promitentes compradores, com fundamento na consagração constitucional desse direito e nas regras de experiência comum, podemos concluir não ser exigível àqueles que ficassem a aguardar aeternum vale pela definição da sua situação habitacional. E assim, a demora na realização da escritura que já ia em cerca de nove meses, à data em que remetem a carta de 23-06-2005, sem os Autores terem qualquer previsão do momento em que poderiam adquirir o imóvel prometido, leva a concluir pela perda do interesse no negócio. E tal carta que, pelas razões já referidas, não tem o efeito jurídico de interpelação admonitória, tem o efeito de permitir a fixação da data em que os Réus perderam o interesse no negócio, pois, razoavelmente, não estavam dispostos a esperar mais pela realização da escritura de compra e venda do imóvel que tinham destinado à sua habitação.
Na verdade, não basta que o credor diga que a prestação já não lhe interessa; há que ver, em face das circunstâncias, se a perda de interesse corresponde à realidade das coisas[6]. E como se viu, atenta a finalidade do imóvel prometido vender, é perfeitamente justificada a perda do interesse, em consequência da mora.
Assim, sendo, nos termos do art.º 808.º considerando-se não cumprida a obrigação por parte dos Réus, os Autores têm direito a pedir a resolução do contrato.
Nos termos do art.º433.º do C.C.” na falta de disposição especial, a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico”. E segundo estipula o art.º289.º “a declaração de nulidade e a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado.” Logo, resolvido o contrato por incumprimento dos Réus, embora por facto que não lhes é imputável, caso em que seria aplicável o disposto no art.º 442 .º n.º2, e obrigação de devolução do sinal em dobro, têm os Autores direito à devolução do que prestaram, ou seja, da quantia de € 50.000,00 que entregaram aos Réus, a título de sinal.
IV- DECISÃO
Pelo exposto, acorda-se neste Tribunal da Relação do Porto em julgar parcialmente procedente o recurso de apelação e, revogando a sentença recorrida, declarar resolvido o contrato promessa celebrado entre Autores e Réus e condenar os Réus a devolver aos Autores a quantia recebida de € 50.000,00, acrescida de juros legais, vencidos desde a data da citação até integral pagamento.
Custas pelos Apelados.
Porto, 13 de Outubro de 2008
Maria de Deus Simão da Cruz Silva Damasceno Correia
Baltazar Marques Peixoto
José Augusto Fernandes do Vale
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[1] Serão do Código Civil as referências a artigos que doravante forem feitas, sem indicação de proveniência.
[2] Vide João Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, Coimbra, 1987, p.127.
[3] Vide Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Almedina, Coimbra, 1978, Vol.I, pp.44 e 45
[4] Vide Acórdão do S.T.J., de 11/04/2000, in Col.Jur., Tomo II, p. 32 e segs.
[5] Vide Alínea J) dos factos provados
[6] Galvão Telles, Obrigações, 3.ª ed., p. 253.