Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1441/19.5T8PRT.P1 |  |
BENFEITORIAS
DIREITO DE COMPENSAÇÃO
ABUSO DE DIREITO
II - O exercício do direito a uma compensação contra o banco que garantiu o seu crédito através da constituição de hipotecas, não excede, de forma intolerável, os limites impostos pela boa fé ou pelo fim social ou económico desse direito (art. 334.ºCC) porquanto a valorização introduzida pelo titular desse direito, adquirente do imóvel onerado, foi necessária para o tornar habitável.
Relatora: Anabela Tenreiro
Adjunta: Lina Castro Baptista
Adjunta: Alexandra Pelayo
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Sumário………………………………
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Acordam no Tribunal da Relação do PortoI—RELATÓRIO
“B…, Ldª”, com sede na Rua …, …, Famalicão, intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra “Banco C…, SA”, com sede na Rua …, nº …, Porto.
Alegou, em resumo, que foi reclamada, em acção executiva, a quantia de € 1.119.187,95, porque o réu beneficiava de 3 hipotecas constituídas sobre fracção autónoma de edifício para garantia do pagamento de dívida da sociedade “D…, Ldª”, imóvel que a autora adquiriu à devedora, em 18 de Janeiro de 2012, pelo preço de € 86.000,00, tendo as hipotecas sido constituídas em Setembro e Outubro de 2009 e Junho de 2010.
Em finais de 2008 foi contratada pela sociedade “D…, Ldª”, para prestar diversos serviços de construção civil nas fracções de um prédio em construção sito em …, serviços que prestou, e cujo preço, no valor global de € 38.525,67, a referida sociedade apresentou dificuldades em pagar, motivo pelo qual acordou com a autora, para pagamento de todos os serviços e mercadorias destinados à conclusão do imóvel, no valor global de € 85.250,18, a entrega de uma fracção autónoma do prédio em construção.
Afirma que, em concretização de tal acordo, a 18 de Janeiro de 2012 autora e ré celebraram escritura de compra e venda da fracção designada pela letra “X” do bloco C, cave direito traseiras, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal sito em …, …, Felgueiras, descrita na Conservatório do Registo Predial de Felgueiras sob o nº 1081/19971126-X, inscrita na respectiva matriz sob o artigo 1889º-X. Na data da aquisição, a fracção adquirida pela autora encontrava-se inacabada, em “bruto”, com as suas divisões não concluídas, o piso, o tecto e as paredes em cimento e com irregularidades, as ligações eléctricas não executadas, necessitando de obra diversa para que ficasse em condições de habitabilidade, nomeadamente trabalhos de pladur, pintura, trolha, serralharia, electricista, canalizador, carpintaria, etc. Executou na fracção obra diversa no valor global de € 60.000,00, embora reconhecendo conhecer a existência de hipotecas que oneravam o bem adquirido.
Invoca que, após a outorga da compra e venda, deu a fracção de arrendamento, e pagou os impostos e despesas à mesma inerentes, dispondo dela como bem entendeu, sempre actuando de boa fé.
Defende que a actuação do réu, que beneficiava de garantia de pagamento constituída sobre imóvel inacabado e em estado de bruto, e pretende obter o pagamento através de imóvel concluído à custa da autora, traduz enriquecimento sem causa com empobrecimento da autora, invocando a seu favor a norma consagrada no artigo 473º do Código Civil.
Alega ascender a € 74.352,46 o valor global pela autora gasto com a fracção autónoma em causa (correspondendo € 71.000,00 ao valor das obras realizadas; € 2.578,03 ao valor das quotas do condomínio pagas pela autora; e € 774,43 ao valor dos impostos pagos pela autora), cujo reembolso reclama do réu.
Conclui pedindo a condenação do réu no pagamento de € 74 352,46, quantia acrescida de juros de mora contados, à taxa legal, desde a citação e até integral reembolso.
Citado, o réu apresentou contestação, na qual, em súmula, começa por reconhecer ter concedido diversos financiamentos à sociedade “D…, Ldª”, com vista à construção de empreendimento imobiliário sito em …, Felgueiras, na sequência do que a referida sociedade “D…, Ldª”, sucessivamente constituiu 3 hipotecas sobre tal imóvel, para garantia do reembolso de valor até € 2.257.737,80, que foram inscritas no registo predial.
Reconhece ainda que, por ter constatado que a devedora “D…, Ldª”, após a constituição das hipotecas e sem prévio distrate destas, alienou a favor da aqui autora a fração autónoma designada pela letra “X” do empreendimento financiado pelo contestante, pelo que instaurou processo de execução contra aqui autora, a que foi atribuído o nº 484/16.5T8VNF, perante o juízo de execução de Lousada, para obtenção do pagamento da quantia global de € 1.119.187,95. À data da apresentação da contestação, não havia obtido qualquer pagamento no âmbito de qualquer dos processos de execução e insolvência. A autora adquiriu a fracção imóvel em causa pelo preço de € 86.000,00, tal como declarado na escritura de compra e venda, nessa data sabendo que sobre o bem por si adquirido havia sido dado de garantia de pagamento das dívidas da sociedade “D…, Ldª”, ao contestante, pelo que a autora apenas a si tem de censurar por qualquer prejuízo decorrente da situação em que conscientemente se envolveu, impugnando a actuação de boa-fé que a autora invoca. Impugnou, por desconhecimento, a realização pela autora de obras na fracção em causa nos autos, bem como o respectivo custo, e ainda os prejuízos que a autora invoca, afirmando que a autora deu a fracção de arrendamento a terceiro, recebendo o valor das respectivas rendas.
Afirmou inexistir qualquer enriquecimento pois apenas actuou, ao abrigo das regras legais aplicáveis, com vista ao reembolso do financiamento feito à sociedade “D…, Ldª”.
A entender-se de outro modo, considera que a autora actua em abuso de direito, violando os princípios da boa fé contratual e da tutela da confiança.
Ao abrigo do disposto no nº 3 do artigo 3º e no artigo 547º, ambos do Código de Processo Civil, foi conferida à autora a possibilidade de se pronunciar quanto à excepção peremptória de abuso de direito invocada na contestação, na sequência do que a autora apresentou o requerimento que consta de fls 458 e 459, afirmando ter adquirido a fracção autónoma em causa nos autos com a legítima expectativa de as hipotecas que a oneravam virem a ser expurgadas, não prevendo a insolvência da sociedade “D…, Ldª”.
Foi determinada a suspensão da instância até ser levantada a penhora sobre a fracção em causa nos autos realizada no âmbito do âmbito do processo de execução nº 484/16.5T8VNF, ou até à venda da mesma fracção nesse processo executivo e ao pagamento do aqui réu pelo produto dessa venda (cfr fls 508).
Certificada nos autos a venda da fracção no âmbito do processo de execução nº 484/16.5T8VNF (cfr fls 512 a 528), bem como o pagamento ao aqui réu (cfr fls 538 a 543), foi declarada cessada a suspensão da instância (cfr fls 544).
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Proferiu-se sentença que julgou parcialmente procedente a acção e condenou o réu a pagar à autora o incremento de valor, calculado a 19 de Outubro de 2018, dado à fracção autónoma identificada no ponto 1- da matéria de facto provada pela realização das obras de pladur/estucador, pintura, trolha, serralharia, electricista, canalizador e carpintaria indicadas no ponto 16- da matéria de facto provada, cuja liquidação decidiu-se relegar para decisão ulterior [nesse cálculo tendo-se em conta que a mesma fracção, em Outubro de 2019, foi vendida pelo preço de € 81 534,24; e que, antes das obras realizadas pela autora, apresentava o estado descrito no ponto 13- da matéria de facto provada], com o limite de € 71.000,00.*
Inconformado com a sentença, o Réu interpôs recurso, formulando as seguintes Conclusões
1. Não pode o Banco Recorrente conformar-se com o decidido, no sentido de ser condenado “…a pagar à autora “B…, Ldª”, o incremento de valor, calculado a 19 de Outubro de 2018, dado à fracção autónoma identificada no ponto 1- da matéria de facto provada pela realização das obras de pladur/estucador, pintura, trolha, serralharia, electricista, canalizador e carpintaria indicadas no ponto 16- da matéria de facto provada, cuja liquidação decido relegar para decisão ulterior [nesse cálculo tendo-se em conta que a mesma fracção, em Outubro de 2019, foi vendida pelo preço de € 81 534,24; e que, antes das obras realizadas pela autora, apresentava o estado descrito no ponto 13- da matéria de facto provada], com o limite de € 71 000,00”.
2. A Recorrida comprou à D… em 18/01/2012, a fração autónoma designada pela letra “X” do referido prédio, onerada com três hipotecas, constituídas a favor do Banco Recorrente e na escritura de compra e venda foi declarado, por ambos outorgantes, ter o preço de € 86.000,00 sido pago e recebido e respectivamente.
3. Tal facto tem natureza de declaração confessória, com força probatória plena, nos termos do artº 352º e 358º, nº 2 do C.C., estando excluída de qualquer prova em contrário, a prova por presunção, bem como a prova testemunhal. - vide artº 351º e 393º, nº 2 do C.C.
4. Resulta da matéria de facto provada que a venda efetivada no processo executivo intentado foi realizada por € 81.534,24, sendo tal preciso facto relevado na própria parte decisória da sentença, quando manda atender, no âmbito da liquidação em execução de sentença, a tal valor de venda.
5. O valor de venda da referida fração foi inferior ao valor confessado de aquisição da mesma por parte da Recorrida.
6. Atendendo ao preço de aquisição confessado pela recorrida e atento o limite máximo fixado na própria sentença revidenda - € 81.534,24 - nenhuma quantia poderá/deverá ser devida à Recorrida, pelo Banco Recorrente.
7. Tanto mais que o grosso das benfeitorias realizadas visavam a transformação da fração por parte da Recorrida, em “…um apartamento no mínimo luxuoso”.- vide artº 48º da P.I.
8. Sem prejuízo, toda a factualidade dada como provada inculca, por parte da Recorrida, uma conduta consubstanciadora da preterição das mais elementares regras de boa fé, nos termos e para os efeitos do artº 334º do C.C.
9. A Recorrida, com pleno conhecimento da situação da predita fração, pagou à D… pela compra de uma fração autonóma, onerada com 3 hipotecas a favor do Banco Recorrente, o valor de € 86.000,00, mas avançou com o desplante de alegar que a mesma valia apenas € 48.000,00…- cf. artº 54º da P.I.
10.Pretendendo com tal aquisição suplantar a posição dos demais credores da citada D…, em seu benefício.
11.E, confrontada com a execução movida pelo Banco Recorrente veio a deduzir os Embargos de executado documentados nos autos, invocando direito de retenção sobre o referido imóvel…!?
12.A Recorrida bem sabia que ao realizar quaisquer obras na fração autónoma em causa, sempre estaria sujeita á execução das 3 hipotecas incidentes sobre as mesmas, pelo Banco Recorrente e que, portanto, mais cedo ou tarde, ver-se-ia desapossada do referido imóvel…
13.Mais a mais, querendo a Recorrida transformar tal fração autónoma em “…um apartamento no mínimo luxuoso”.- vide artº 48º da P.I.
14.A conduta da Recorrida prefigura e consubstancia uma violação flagrante do princípio da boa fé contratual e da tutela do fim social e económico dos direitos invocados e dos que o não foram, apesar de acolhidos na sentença revidenda.
15.Consistindo numa clara violação do princípio da boa fé, e da tutela da confiança…
16.Devendo, como tal, essa mesma conduta ser considerada e relevada para efeitos de aplicação do art. 334º do C.C., cominando a absolvição do Banco Recorrente.
17.Por último, a Recorrida alicerçou toda a ação, no âmbito do instituto do enriquecimento sem causa. - vide artº 51º da P.I. - sendo certo que, nos termos do artº 474º do C.C., tal Instituto adquire natureza subsidiária.
18.Na sentença em recurso considerou-se que: “…É certo que este simplesmente não existe…”
19.Coisa bem diferente é serem aplicáveis as regras do citado Enriquecimento sem causa, ao regime de indemnização das benfeitorias, nos termos prescritos no artº 1273º, nº 2 do C.C., dado que tal norma apenas se refere à forma de cálculo de tal satisfação nos termos legais e não à génese de tal obrigação de satisfação…
20.A sentença revidenda supriu, de forma ilícita, a omissão de tal causa de pedir e o seu cariz principal, perante a factualidade alegada, aplicando na prática as regras do Instituto do enriquecimento sem causa, a uma situação fáctica que não colhe a sua natureza subsidiária.
21.Pelo que transcendeu, de forma inadmissível, o objeto do processo pela Recorrida definido na petição inicial, consistindo numa paradoxal decisão, pela qual se convolou a causa de pedir ao pedido formulado… de forma a acomodar, este, a uma causa de pedir que de forma alguma foi alegada!
22.A decisão recorrida, no segmento em recurso, violou, pois, por errada interpretação e aplicação as normas constantes dos artigos 334º, 351º, 352º, 358º, 393º, 473º, 474º, 700º, 726º, 1273º e 1275º, do Código Civil, bem como as normas dos artº 5º, 260º, 581º, do C.P.C.
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A Autora apresentou contra-alegações, concluindo da seguinte forma:I.O tribunal de primeira instância decidiu bem, pois a RECORRIDA tem o direito de ser recompensada pelas benfeitorias necessárias realizadas na fração hipotecada.
II.O artigo 726º do Código Civil coloca expressamente o terceiro adquirente de imóvel hipotecado na posição de possuidor de boa fé.
III.Ora, não resultam dúvidas que a RECORRIDA adquiriu a fração em causa de boa fé, estando os termos do negócio dados como provados na matéria dada como assente na douta sentença.
IV.Mais, atenta a natureza das obras levadas a cabo pela RECORRIDA (pontos 13, 14 e 16 da matéria dada como provada na sentença) não há dúvidas em primeiro lugar que não é possível o seu levantamento sem detrimento do imóvel, e em segundo lugar que nenhuma se destinou a evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa.
V.Mais, também não se entende onde possa a RECORRIDA ter atuado com abuso de direito.
VI.Uma vez que é indiscutivelmente válida e eficaz a transmissão de direito sobre imóvel hipotecado, podendo o adquirente praticar atos de administração ordinária, como sem qualquer dúvida, constituem as benfeitorias, tenha ou não consciência subjetiva da prévia constituição de hipoteca (artigo 700º do Código Civil).
VII.A finalizar, a compensação pedida pela RECORRIDA deverá ser calculada segundo as regras do enriquecimento sem causa.
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Colhidos os Vistos, cumpre decidir.I—Delimitação do Objecto do Recurso
As principais questões a dirimir, delimitadas pelas conclusões do recurso, consistem em saber se a sentença se fundamentou em causa de pedir diferente da alegada pela Autora e se a Recorrida, ao executar obras na fracção que adquiriu, onerada com hipotecas a favor do banco Recorrente, excedeu os limites da boa fé.
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Da nulidade da sentençaO Recorrente sustentou que a sentença transcendeu o objeto do processo, definido na petição inicial, uma vez que se alicerçou numa causa de pedir que não foi alegada.
O vício consistente na pronúncia indevida (cfr. art.º 615.º, n.º 1, al. d) do CPC) está estritamente conexionado com o princípio do dispositivo.
Como corolário do princípio do dispositivo, o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação e não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras—v. art. 660.º, n.º 2 do C.P.Civil.
A nulidade prevista neste preceito legal, nas palavras de A. dos Reis[1], desenha-se assim: a sentença conheceu de questão que nenhuma das partes submeteu à apreciação do juiz.
A questão para efeito de julgamento alicerça-se na causa de pedir (factos concretos que sustentam o pedido) e/ou nas excepções invocadas pelo réu.[2]
A causa de pedir é o ato ou facto jurídico, simples ou complexo, que serve de fundamento ao efeito jurídico pretendido pelo autor (artigo 581.º, n.º 4, do Código de Processo Civil).
Não há dúvida de que o juiz deve considerar os factos essenciais, instrumentais, complementares e notórios (art.º 5.º, n.º 1 e 2 do CPC) mas não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (nº 3 do citado preceito legal).
Ora, o facto relevante, que constitui a causa de pedir na presente acção, consistiu na valorização que resultou da execução de obras de acabamento na fracção autónoma que a Autora adquiriu, e o Mmo. Juiz, com a liberdade que a lei lhe permite no que concerne à aplicação do direito, enquadrou-a no regime da compensação de benfeitorias e não no enriquecimento sem causa, de natureza subsidiária, pelo que não se verifica a apontada nulidade.
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III—FUNDAMENTAÇÃOFACTOS PROVADOS
1- Por escritura de compra e venda, outorgada a 18 de Janeiro de 2012, a sociedade “D…, Ldª”, declarou vender, e a autora declarou comprar, pelo preço de € 86.000,00, a fracção autónoma designada pela letra “X”, correspondente à cave direito traseiras, destinada a habitação, com lugar de aparcamento, do bloco C do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal sito em …, …, Felgueiras, descrito na Conservatório do Registo Predial de Felgueiras sob o nº 1081, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 1889º.
2- À data outorga do negócio referido em 1- sobre esse imóvel incidiam 3 hipotecas, constituídas e inscritas no registo predial a 16 de Setembro de 2005, 26 de Outubro de 2009 e 09 de Junho de 2010.
3- As hipotecas referidas em 2- destinaram-se a garantir o pagamento de financiamentos bancários pelo aqui réu concedidos à sociedade “D…, Ldª”.
4- Por sentença de 20 de Janeiro de 2015, proferida no âmbito do processo nº 882/14.9TJVNF da secção de comércio (J2) de Vila Nova de Famalicão, a pedido do aqui réu, foi declarada a insolvência da sociedade “D…, Ldª”.
5- O réu reclamou no âmbito do processo de insolvência referido em 4- os créditos de que era titular sobre a sociedade “D…, Ldª”, designadamente os garantidos pelas hipotecas referidas em 2-.
6- Com vista ao reembolso das quantias financiadas à sociedade “D…, Ldª”, garantido pelas hipotecas referidas em 2-, o aqui réu instaurou contra a aqui autora acção executiva no valor de € 1.119.187,95, que correu termos sob o nº 484/16.5T8VNF do juízo de execução de Lousada (J1).
7-Ascende a € 59.571,50 o valor patrimonial na matriz atribuído à fracção autónoma referida em 1-.
8- A partir de finais de 2008 a autora foi contratada pela sociedade “D…, Ldª”, para executar trabalhos diversos (colocação de pladur, electrodomésticos e móveis) nas várias fracções de um prédio urbano, na data em construção, sito na rua …, …, Felgueiras, trabalhos cujo valor ascenderia a € 85 250,18.
9- Por dificuldades económicas, a sociedade “D…, Ldª”, não foi capaz de proceder a pagamento dos trabalhos que a autora ia executando nas fracções do prédio identificado em 8-, a 23 de Março de 2012 ascendendo a € 38.525,67 o valor dos trabalhos realizados pela autora.
10- Por força do referido em 9-, a autora e a sociedade “D…, Ldª”, acordaram que a primeira realizaria os trabalhos inicialmente contratados, como pagamento em contrapartida recebendo uma fracção autónoma do edifício em construção, a que atribuíram o valor de € 85.000,00.
11- Na altura referida em 10- as dificuldades económicas da sociedade “D…, Ldª”, acentuavam-se, perspectivando a autora que o recebimento da fracção autónoma acordada constituiria a única de forma de receber pelo menos parte do pagamento dos serviços por si prestados.
12- Na sequência do acordo referido em 10-, a autora e a sociedade “D…, Ldª”, celebraram o contrato de compra e venda referido em 1-.
13- No momento em que foi entregue à autora, a fracção referida em 1- encontrava-se inacabada, “em bruto”, com as suas divisões não concluídas, o piso, as paredes e o tecto em cimento e com irregularidades, e as ligações elétricas não executadas.
14- No momento em que foi entregue à autora, a fracção referida em 1- necessitava de obras diversas para que ficasse habitável, nomeadamente trabalhos de pladur/estucador, de pintura, de trolha, de serralharia, de electricista, de canalizador, de carpintaria e de limpeza.
15- O estado da fracção referida em 1-, no momento em que foi entregue à autora, era conhecimento dos gerentes da autora e dos gerentes da sociedade “D…, Ldª”.
16- Por sua iniciativa e custo, a autora levou a cabo na fracção referida em 1- trabalhos de pladur/estucador, pintura, trolha, serralharia, electricista, canalizador, carpintaria e limpeza, no que despendeu cerca de € 60.000,00.
17- Após concluir as obras na fracção referida em 1-, a autora deu-a de arrendamento a terceiro, com o esclarecimento que o arrendamento foi celebrado em Dezembro de 2014.
18- A autora, até Outubro de 2019, sempre procedeu ao pagamento do IMI e quotas de condomínio relativos à fracção referida em 1-, no que despendeu, respectivamente, € 2.340,52 e € 774,43.
19- No âmbito da sua actividade, o réu concedeu diversos financiamentos à sociedade “D…, Ldª”, designadamente
a. no âmbito de contrato de abertura de crédito, € 1.600.000,00, posteriormente reduzido para € 1.470.000,00, com vista à construção de empreendimento imobiliário na freguesia …., Felgueiras;
b. no âmbito de contrato de abertura de crédito em conta corrente, € 180.000,00;
c. em reforço deste contrato de abertura de crédito em conta corrente, € 54.800,00.
20- Como garantia do reembolso dos financiamentos referidos em 19-, a sociedade “D…, Ldª”, constituiu as hipotecas referidas em 2-. 21- No momento da outorga da escritura de compra e venda referida em 1-, a autora sabia da pré-existência das hipotecas referidas em 2-.
22- No âmbito do processo de execução nº 484/16.5T8VNF referido em 6- foi levada a cabo a penhora da fracção autónoma identificada em 1- (com o esclarecimento que o registo da penhora ocorreu a 19 de Outubro de 2018), e posteriormente a sua venda a terceiro pela quantia de € 81 534,24, na sequência do que ao aqui réu foi paga a quantia global de € 82 236,51.
23- Ascende actualmente a € 1.006.905,20 o valor do crédito pelo aqui réu reclamado perante a massa insolvente da “D…, Ldª”, admitido e graduado no âmbito do processo de insolvência nº 882/14.9TJVNF referido em 4-, perfazendo cerca de € 1.200.000,00 a quantia obtida com a liquidação do activo da massa insolvente [documento que consta de fls 588; alínea a) do nº 2 do artigo 5º do Código de Processo Civil].
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Factos Não Provados Não resultou provado, com relevo para a decisão a proferir, que:
a- ascenda a € 71.000,00 a valorização para a fracção referida em 1- decorrente dos trabalhos levados a cabo pela autora [artigo 53º da petição inicial; matéria impugnada no artigo 75º da contestação];
b- antes dos trabalhos levados a cabo pela autora, o valor da fracção autónoma referida em 1- ascendesse a € 48.000,00, e actualmente ascenda a € 118.000,00 [artigo 54º da petição inicial; matéria impugnada no artigo 75º da contestação];
c- ascenda ao máximo de € 70.000,00 o actual valor comercial da fracção autónoma referida em 1- [artigo 82º da contestação].
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IV—DIREITOFixados os factos pertinentes, que não foram objecto de impugnação, cumpre resolver a questão jurídica que se prende com o eventual desrespeito pelos limites da boa fé, ou seja, saber se a Autora, terceiro adquirente do imóvel hipotecado, ao exigir o pagamento das obras que aí executou para o tornar habitável, posteriormente vendido em acção executiva, actuou com abuso deste direito.
Em sede de reapreciação jurídica, o banco Apelante manifestou a sua discordância no que concerne à sua condenação no pagamento do valor correspondente ao incremento da dita fracção autónoma em consequência das obras de pladur/estucador, pintura, trolha, serralharia, electricista, canalizador e carpintaria realizadas pela Autora.
Apurou-se nos autos que a Autora, a partir de finais de 2008, foi contratada pela “D…, Ldª” para colocação de pladur, electrodomésticos e móveis nas várias fracções de um prédio urbano, na data em construção, cujo valor ascenderia a € 85.250,18.
Por dificuldades económicas, não foi capaz de proceder ao pagamento dos trabalhos que a Autora ia executando nas mencionadas fracções desse prédio, ascendendo a € 38 525,67, em 23 de Março de 2012, o valor dos trabalhos realizados.
Por esse motivo, acordaram que a Autora realizaria os trabalhos inicialmente contratados, e, como pagamento, aceitou receber uma fracção autónoma do edifício em construção, a que atribuíram o valor de € 85.000,00.
Na data em que foi celebrado o contrato de compra e venda da referida fracção, incidiam 3 hipotecas, constituídas e inscritas no registo predial em 16 de Setembro de 2005, 26 de Outubro de 2009 e 09 de Junho de 2010, que se destinaram a garantir o pagamento de financiamentos concedidos à sociedade “D…, Ldª” pelo Banco Réu.
Acontece que a dita fracção encontrava-se inacabada, “em bruto”, com as suas divisões não concluídas, o piso, as paredes e o tecto em cimento com irregularidades e as ligações elétricas não executadas.
Para a tornar habitável, a Autora executou trabalhos de pladur/estucador, pintura, trolha, serralharia, electricista, canalizador, carpintaria e limpeza, no que despendeu cerca de € 60.000,00, e após concluir essas obras, deu-a de arrendamento a terceiro.
No que respeita ao direito à compensação por benfeitorias consignou-se, na sentença, que o artigo 726º do Código Civil expressamente coloca o terceiro adquirente de imóvel hipotecado na posição do possuidor de boa fé – pelo menos, no que aqui releva, até ao registo da penhora no âmbito do processo de execução instaurado para fazer valer a garantia.
Na verdade, a aquisição pela Autora do imóvel hipotecado, no qual realizou obras destinadas a finalizar a sua construção por forma a ser habitável, o que lhe permitiu arrendá-lo, confere-lhe o direito a ser compensada por esse valor acrescido uma vez que a hipoteca abrange as benfeitorias, qualificadas correctamente de úteis (cfr. art.º 691.º, n.º 1, al. c) e 216.º, n.º 3 do CCivil).
E como se esclareceu na sentença quanto a estas obras, segundo as regras do enriquecimento sem causa, tem a autora direito a haver do réu a quantia correspondente à valorização da fracção (nº 1 do artigo 479º do Código Civil), calculada à data do registo da penhora no âmbito do processo executivo nº 484/16.5T8VNF (artigo 726º do Código Civil), ou seja, 19 de Outubro de 2018 (cfr fls 323 e 500), data em que a autora perdeu a possibilidade de utilização do imóvel (artigos 700º do Código Civil e 755º a 760º do Código de Processo Civil) e este foi em concreto afecto à satisfação do crédito do réu.
Mas que está verdadeiramente em causa neste recurso é saber se a Autora, ao realizar as mencionadas obras numa fracção hipotecada, actuou com abuso do seu direito.
Na sentença entendeu-se que manifestamente não se verifica uma actuação que exceda, de forma intolerável, os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico e social desse direito (cfr. 334.º do C.Civil).
E, salvo o devido respeito, não merece reparo.
Com efeito, a Autora adquiriu um imóvel hipotecado para satisfação do seu crédito, o que, apesar de traduzir um risco assumido, não significa que as hipotecas não pudessem vir a ser canceladas.
Por outro lado, e na parte que nos interessa, é muito importante notar que as obras executadas no imóvel destinaram-se a permitir que fosse habitado pois a fracção estava inacabada.
Com a conclusão dessas obras, a Autora pôde rentabilizar a fracção autónoma, dando-a de arrendamento, pelo que se entende que não actuou com desrespeito pelos limites da boa fé ou da tutela da confiança.
Ou seja, as obras que foram pela Autora executadas e que naturalmente aumentaram o valor da fracção, que estava “em bruto”, teve uma justificação plausível e legítima.
Neste sentido, na sentença esclareceu-se que sendo indiscutivelmente válida e eficaz a transmissão do direito de propriedade sobre imóvel hipotecado, neste ao adquirente é legítimo praticar actos de administração ordinária como, sem qualquer dúvida, constituem as benfeitorias, tenha ou não consciência subjectiva da prévia constituição da hipoteca (artigo 700º do Código Civil).
Concorda-se integralmente com a apreciação do tribunal de 1.ª instância ao considerar que não se verifica um excesso dos limites impostos pela boa fé ou pelo fim económico e social do direito à compensação das benfeitorias.
Em resumo, o exercício do direito a uma compensação contra o Apelante que garantiu o seu crédito através da constituição de hipotecas, não excedeu, de forma intolerável, os limites impostos pela boa fé ou pelo fim social ou económico desse direito (art. 334.ºCC) porquanto a valorização introduzida pelo titular desse direito, adquirente do imóvel onerado, foi necessária para o tornar habitável, pelo que a sentença deve ser confirmada por ter enquadrado correctamente o direito aos factos apurados.
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V—DECISÃOPelo exposto, acordam as Juízas que constituem este Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente o recurso, e em consequência, confirmam a sentença.
Custas pelo Apelante.
Notifique.
Porto, 25 de maio de 2021
Anabela Tenreiro
Lina Baptista
Alexandra Pelayo
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[1] v. Código de Processo Civil Anotado, vol. V, pág.143.
[2] Neste sentido cfr. Freitas, José Lebre de, A Acção Declarativa Comum, 3.ª edição, Coimbra Editora, pág. 334.