Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ARRENDAMENTO
FIANÇA
I –
B.......... e mulher C.........., residentes na Rua .........., n.º.., .........., intentaram contra:
D.......... e mulher E.........., com residência, então, na ........., ..., ......... e
F.........., divorciado, residente na rua .........., n.º .., .......... .
A presente acção.
Na parte que agora interessa, alegam – já tendo em conta o articulado superveniente de folhas 98 – que:
O réu F.......... subscreveu, como fiador, o contrato de arrendamento feito aos primeiros réus, da fracção abaixo identificada, pertencente a eles, AA.
Estes não pagaram as rendas a partir de Maio de 1997, inclusive e fizeram no arrendado os estragos que detalhadamente descrevem.
Pediram, em conformidade, sempre na parte que agora interessa, a condenação solidária dos RR a pagarem-lhes:
636.000$00 de rendas vencidas;
O correspondente às rendas vincendas até desocupação da fracção;
2.253.035$00, acrescidos de juros, com referência aos ditos estragos.
Contestou o R. F.......... (para além do outro).
Negou muitos dos factos carreados pelo A. e sustentou que:
A fiança se extinguiu nos termos do artº655.º, n.º2 do CPC;
Em qualquer caso, foi abusivamente clausulada por ele se ter limitado a subscrever, sem negociação, clausulas que lhe foram apresentadas.
A acção prosseguiu a sua normal tramitação e, na altura própria, foi proferida sentença.
Sempre na parte que agora interessa, condenaram-se os RR a pagarem aos AA 3.863.835$00, acrescidos de juros sobre 2.253.035$00.
II –
Apela o F.........., concluindo as alegações do seguinte modo:
1 - O R. F.........., aqui recorrente, foi condenado no pedido por ter subscrito o contrato de arrendamento na qualidade de fiador do arrendatário, ali 1.º Réu.
2 - O Meritíssimo Juiz a quo baseou a sua decisão no facto de na última parte do contrato de arrendamento estar redigido o seguinte .. Fica por fiador e principal pagador do arrendatário, pelo exacto cumprimento de todas as condições inerentes a este contrato, novas convenções de renda e suas prorrogações mesmo depois dos 5 anos o Sr....."
3 - Tal frase à qual foi acrescentado o nome do aqui recorrente e tendo este assinado o contrato de arrendamento como "Fiador".
4 - Esta referida cláusula inserida num contrato de arrendamento tipificado, não foi susceptível de ser negociada porque previamente redigida.
5 - Pelo que não é suficiente para afastar a presunção legal inserta no n° 1 do art.º 655° do Código Civil.
6 - Pois que o contrato de arrendamento junto aos autos sob doc. n° 3, trata-se de um formulário previamente concebido no qual estão formuladas unilateralmente cláusulas contratuais, em que a outra parte contraente aceita essas condições previamente estabelecidas.
7 - Sendo que a única condição que podia ser negociada no contrato de arrendamento era a renda e a data de inicio e duração do mesmo.
8 - No tudo o mais as cláusulas já estavam previamente redigidas.
9 - Quanto à condição clausulada no último parágrafo do contrato de arrendamento e destinada ao fiador, (inserida em termos disseminados) também já estava previamente redigida (não sofrendo, pois, qualquer alteração) não tendo sido negociada entre as partes (senhorio/fiador).
10 - Limitando-se o 3° Réu a apor a sua assinatura num formulário previamente redigido.
11 - Pelo que trata-se de cláusulas contratuais gerais, cujo regime jurídico está actualmente previsto no Dec. Lei n.º 249/99 de 07/Julho.
12 - Nos termos do disposto no n.º1 art.° 5° do referido diploma legal, "As cláusulas contratuais gerais devem ser comunicadas na integra aos aderentes que se limitem a subscreve-las ou aceitá-las".
13 - Dispõe ainda o n.º 3 do referido normativo que o ónus da prova da comunicação adequada e efectiva cabe ao contratante que submeta a outrem as cláusulas contratuais gerais.
14 - Contrariamente ao entendimento do Meritíssimo Juiz a quo competiria aos AA., recorridos, provar (e não ao 3° Réu recorrente) a comunicação adequada da referida cláusula contratual geral, ou seja fazer a contraprova dos 12° e 13 da Base Instrutória.
15 - Assim, sendo e porque a cláusula em questão é uma cláusula contratual geral nos termos do n.º1 do art.º 1° e art. 4° do citado diploma legal, tal cláusula é nula ou deverá ser excluída do contrato singular vide art. 8° do mesmo diploma.
16 - Haverá pois, que concluir que a fiança prestada pelo 3° Réu, aqui recorrente, abrangia apenas o período inicial da duração do contrato de arrendamento, ou seja os primeiros cinco anos.
17 - Pelo que, o Meritíssimo Juiz a quo ao decidir como decidiu fez incorrecta interpretação e aplicação do Direito, violando, nomeadamente o disposto nos art.ºs 655° do Cód. Civil e art.ºs 1.º n° 1 e n.º 2 e art.º 5° do Dec. Lei n.º249/99 de 07/07.
Contra-alegou a parte contrária, pugnando pela manutenção do decidido.
III –
Ante as conclusões das alegações, importa tomar posição sobre se a cláusula com base na qual foi condenado o recorrente deve ser afastada por abusiva.
IV –
Da 1.ª instância vem provado o seguinte:
Por escritura pública de 09.04.1974 a sociedade G.........., declarou vender a B........., casado em comunhão geral de bens com C.........., os ora AA, e estes declararam comprar as fracções autónomas designadas pela letra "AT" e "BG" correspondentes a uma habitação no .. andar direito com entrada pelo n.º ... da ......... e respectivo aparcamento na cave com o n.º .., com acesso pela Rua ........., n.º ..., do prédio em regime de propriedade horizontal sito na ........., n.ºs ... a ... e ... da Rua ........., da freguesia de ........., concelho de .........., inscrita na matriz predial urbana sob o artigo 6510-AT e 6150-BG (alínea única da matéria assente).
O A. marido cedeu o gozo e fruição temporários das referidas fracções ao Réu D......... pelo contrato de arrendamento de fls. 16 (artigo 1° da base instrutória).
O contrato teve o seu início em 01 de Outubro de 1987 e foi celebrado pelo prazo de um ano, prorrogável por igual período (artigo 2°).
A renda mensal inicialmente acordada foi de 40.000$00 (artigo 3°).
Sendo que por força das sucessivas actualizações legais o montante mensal das rendas em Outubro de 1996 a Outubro de 1997 foi de 79.000$00 e a partir de Outubro de 1997 passou a ser de 81.200$00 (artigo 4°).
A pagar em casa do senhorio ou de seu representante no primeiro dia útil do mês anterior ao que disser respeito (artigo 5°).
O arrendamento destinava-se à habitação do Réu D......... (artigo 6°).
Encontram-se em dívida as rendas referentes aos meses de Maio, Junho, Julho, Agosto, Setembro, Outubro, Novembro e Dezembro de 1997 (artigo 7°).
Vencidas, respectivamente, em Abril, Maio, Junho, Julho, Agosto, Setembro, Outubro e Dezembro de 1997 (artigo 8°).
Num total de 636.400$00 (artigo 9°).
O Réu F.......... outorgou no referido contrato de arrendamento na qualidade de fiador e principal pagador do arrendatário pelo exacto cumprimento de todas as condições inerentes ao contrato, novas convenções de renda e suas prorrogações mesmo depois dos cinco anos (artigo 10.º).
Não obstante as interpelações do A. marido, o Réu F.......... até hoje também não efectuou qualquer pagamento (artigo 11°).
A chave do arrendado foi entregue aos AA no dia 16 de Dezembro de 1998 (artigo 15°).
Em finais de Dezembro de 1998, os AA entregaram a chave do arrendado a uma empregada a fim de a mesma efectuar uma limpeza geral ao arrendado (artigo 16°).
Quando a referida empregada se deslocou ao arrendado a fim de proceder à referida limpeza constatou que, em relação ao estado em que o arrendado fora entregue aos primeiros RR:
1) duas portas foram destruídas;
2) todas as portas interiores se encontravam sem ferragens;
3) a porta da entrada estava danificada e com a fechadura alterada;
4) as paredes e tectos estavam em estado deteriorado, com fissuras, orifícios e esquinas partidas, a carenciarem pré-tratamento e posterior acabamento de pintura;
5) as cana1izações estavam danificadas;
6) os azulejos da cozinha e casa de banho encontravam-se partidos e lascados;
7) a banca da cozinha estava completamente inutilizada;
8) os armários/móveis da cozinha encontravam-se partidos e o sifão danificado e obstruído;
9) todas as portas se encontravam sem pegadores e fechaduras;
10) as paredes encontravam-se com rasgos;
11) a casa de banho encontrava-se em lavatório e sem bidé;
12) os armários dos quartos estavam partidos e as portas foram removidas;
13) os aquecedores eléctricos de parede haviam sido retirados;
14) os tacos (parquet) da sala, hall e quartos estavam todos riscados e descoloridos;
15) todas as tomadas de electricidade e de TV estavam partidas;
16) as paredes da casa de banho partidas;
17) plafonds (três) foram retirados;
18) o quadro eléctrico estava danificado;
As janelas no arrendado encontravam-se abertas, o que permitiu a entrada de água da chuva no interior, o que danificou o chão (artigo 18°).
A reparação desses danos foi avaliada, em Março de 1999, em 1.480.000$00, acrescida de IVA a 17% (artigo 19°).
Dado o estado de degradação crescente em que o arrendado se encontrava e atenta a urgência da sua reparação os AA viram-se forçados à realização das obras referidas (artigo 20.º).
Tendo, os AA, de suportar o respectivo custo e pagamento que importou a quantia de 1.731.600$00 (artigo 21°).
Os 1.ºs RR, inquilinos, não haviam pago, desde o início de 1996, quaisquer despesas de condomínio que, nos termos do contrato de arrendamento, lhes competia pagar (artigo 22°).
Num montante global de 521.435$00 (artigo 23°).
V –
A problemática do presente recurso conduz-nos, de imediato, ao art.º1.º do DL n.º 446/85, de 25.10.
As cláusulas contratuais gerais caracterizam-se, segundo o n.º 1 do preceito, pela:
Pré-elaboração;
Rigidez;
Possibilidade de utilização por pessoas indeterminadas. [Seguindo, aliás, a enumeração dos prof.s Almeida Costa e Menezes Cordeiro, Clausulas Contratuais Gerais, 17]
VI –
O n.º 2, aditado pelo DL n.º 249/99, de 7.7., encerra, porém, uma ressalva a este terceiro requisito:
Podem elas constar de contratos individualizados, desde que se verifiquem os demais dois requisitos.
Mas este n.º2 não é aqui aplicável: Contraria a sua aplicação a ressalva à retroactividade da parte final do art.º 36º do mesmo diploma. O nosso contrato é de 1987.
Sendo certo, em qualquer caso, que, no melhor entendimento, este n.º 2 deve ser interpretado restritivamente, de modo a abranger apenas os contratos pré-formulados celebrados entre profissionais e consumidores (Assim, prof. Menezes Leitão, Direito das Obrigações, 3ª ed. 50 e seguintes).
VII –
Repousamos, por isso, nos requisitos que referimos em V.
A pré-elaboração não se deve confundir com a pré-existência de formulários contendo clausulas contratuais.
Muitas vezes caminham juntas, mas a sua distinção reside na diferença entre vontade contratual e a redacção emergente dela.
Por ignorância jurídica, facilidade, comodidade de redacção ou aceitação por entidades a quem o contrato deve ser comunicado (entre outras razões), as partes têm tendência, cada vez mais intensa, em procurarem e aceitarem redacções pré-elaboradas.
Mas, ainda que aceitem estas, pode ficar um vazio onde emerge de pleno a sua vontade contratual que assume então foros individualizados. Este vazio é traduzido, muitas vezes, por espaços em branco, a preencher de acordo com tal vontade contratual.
Se assim é, falece por aqui logo o primeiro dos requisitos: As partes não se limitam a subscrever ou aceitar o que veio a ser clausulado.
VIII –
E não se tendo limitado a subscrever ou aceitar o que vinha clausulado, fica afastado também o requisito da rigidez. Elas tiveram nas suas mãos os termos contratuais, tendo tido a possibilidade de modelarem o conteúdo do contrato.
IX –
Do mesmo modo, não se pode falar aqui de indeterminabilidade.
A propósito deste requisito, o prof. A. Varela (Das Obrigações em Geral, 9.º ed. I, 271, nota de pé de pág.) mostra preferência pela redacção da Lei Alemã (que inspirou a portuguesa), § 1.º, segundo a qual se consideram “clausulas negociais gerais todas as clausulas contratuais pré-formuladas para múltiplos contratos, que um dos contraentes (o utilizador) apresenta ao outro para conclusão do contrato”.
Do mesmo modo, o prof. Menezes Cordeiro, falando de “generalidade”, entende-a como proposta a uma generalidade de pessoas ou a subscrição por proponentes indeterminados. (Tratado de Direito Civil Português, I, 416).
X –
Situando-nos agora no nosso caso, temos que, não obstante as cláusulas impressas, existiu toda uma individualização traduzida pela individualidade dos outorgantes (mormente no que toca à escolha do fiador), do objecto do contrato, da renda e da duração deste. Acolhemos, para aqui, assim, o raciocínio do Ac. desta Relação de 16.9.2002 (Des. Ribeiro de Almeida), com texto integral em www.dgsi.pt.
XI –
Já resulta do que deixámos dito em VI que não admitimos a aplicação do diploma das cláusulas contratuais a contratos individualizados levados a cabo na data em que o nosso foi.
Mas, mesmo dando de barato que se pudesse considerar valer para aqui tal Diploma, apenas quanto à cláusula segundo a qual o ora recorrente assumiu a fiança, sempre teríamos que considerar que não é de acolher a ideia – aliás constante do quesito 12.º que obteve, em julgamento, a resposta de “não provado” - de que se limitou a subscrevê-la ou aceitá-la.
O fiador em nada mais outorgou directamente, dizendo todo o demais clausulado respeito aos outros outorgantes. A fiança é um instituto conhecido, vulgar, não se indo para ela com uma mera subscrição ou aceitação. Sabe-se o que tal traduz.
Mesmo o clausulado de que a garantia abrangia as prorrogações do contrato depois dos 5 anos encerra em si uma emanação duma normalidade de vontade para quem quer ser fiador que não pode falar-se, também quanto a este ponto, de mera subscrição ou aceitação.
Cremos, então, que “da experiência (das máximas de experiência), do curso ou andamento normal das coisas, da normalidade dos factos” (prof. M. de Andrade, NEPC, 215) podemos retirar, se necessário, a presunção natural de que o ora recorrente, ao aceitar subscrever o contrato, teve perfeita noção daquilo a que se vinculava. [Note-se que não estamos a fazê-lo a partir da resposta de “não provado” ao quesito 12.º. Desta resposta de “não provado” nada emerge a nível de consideração de factos provados. A sua relevância – se assim se pode chamar – reside apenas em não impedir a extracção da presunção factual que levamos a cabo, pois esta não nos seria possível com uma resposta de “provado” a tal quesito]
XII –
Se teve essa noção exacta, a sua postura não consistiu em limitar-se a aceitar e a subscrever.
Não se levanta, por isso, a questão da necessidade de comunicação adequada e efectiva do clausulado, prevista no n.º1 do art.º 5.º do mesmo diploma, nem do ónus de prova a que alude o n.º 3 deste mesmo artigo.
XIII –
Nesta conformidade, nega-se provimento ao recurso, confirmando-se a parte impugnada da decisão.
Custas pelo recorrente.
Porto, 6 de Janeiro de 2005
João Luís Marques Bernardo
Gonçalo Xavier Silvano
Fernando Manuel Pinto de Almeida