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LOCATÁRIO
PAGAMENTO DE RENDAS
1.ª Secção Cível
NUIP ……../05.4TBGDM
1. Na acção declarativa com processo comum sumário, para resolução de contrato de arrendamento urbano por falta de pagamento de rendas e cedência não autorizada do locado, que correu termos no 3.º Juízo Cível da comarca de Gondomar com o n.º ……/05.4TBGDM, proposta por B…………….. e mulher C…………., residentes em …….., Gondomar, contra D…………., solteira, residente em ………, ………., Gondomar, e E………….. e mulher F……….., residentes na ………, Caldas da Rainha, os Autores deduziram a seguinte pretensão:
a) que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre os Autores e os Réus por falta de pagamento de rendas e por cedência não autorizada do locado;
b) que sejam os Réus condenados no despejo do prédio objecto do contrato de arrendamento, restituindo-o aos Autores livre de pessoas e coisas;
c) que sejam os Réus condenados no pagamento das rendas vencidas no montante de 2.365,67€ e vincendas, acrescidas de juros à taxa legal de 4% desde a citação até efectivo e integral pagamento e de 5% a título de sanção pecuniária compulsória desde o trânsito em julgado até efectivo e integral pagamento;
d) no caso de não entrega do imóvel imediatamente após a sentença de despejo, que os Réus sejam condenados no pagamento das rendas em dobro relativamente ao período em que detiverem o arrendado após a sentença de despejo;
e) que sejam condenados os Réus a indemnizar os danos causados no prédio dos Autora em sede de liquidação de sentença.
Os Réus contestaram por excepção e por impugnação: por excepção invocaram a sua ilegitimidade passiva e a caducidade do arrendamento; por impugnação, negaram a versão dos factos narrada pelos Autores, dizendo que quem ocupava o locado, como inquilino dos Autores, e quem pagava as rendas a estes, desde o ano de 2000, era um tal G……….., e não os Réus. Também requerendo, por isso, a condenação dos Autores como litigantes de má fé.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, a fls. 171-177, que, julgando a acção procedente por provada, condenou os Réus:
1) a pagar aos Autores as rendas vencidas no montante de 2.365,67€ e vincendas até Outubro de 2005, acrescidas de juros à taxa legal de 4% desde a citação até efectivo e integral pagamento e de 5% a título de sanção pecuniária compulsória desde o trânsito em julgado até efectivo e integral pagamento;
2) A pagar aos autores uma quantia pecuniária a liquidar em execução de sentença como indemnização pelos danos causados no prédio dos Autores.
2. Os Réus não se conformaram com esta sentença e apelaram para esta Relação (fls. 181). Porém, apenas a Ré D…………. apresentou alegações, a fls. 251-262, que concluiu do seguinte modo:
1º Da matéria dada como provada resulta que os Autores tinham conhecimento de que a ora Apelante não ia e não foi residir no locado, sabiam que no referido contrato, embora a Apelante figurasse como arrendatária, não o era nem nunca seria, por isso, tal contrato deveria estar aferido de nulidade por simulação absoluta.
Sendo reconhecida judicialmente tal vício na formação de vontade, todos os pedidos dos Autores teriam que sucumbir em face da NULIDADE que se invoca.
2º Igualmente em face da matéria dada como provada, em que os Autores reconhecem um terceiro como inquilino e de quem cobram e exigem as respectivas rendas, parece-nos, salvo melhor opinião, que ocorreu uma verdadeira novação subjectiva.
Na matéria dada como provada consta que os Autores reconhecem o terceiro corno inquilino desde 21 de Setembro de 2004, do qual recebiam a renda.
É dado como provado que existe uma carta cujo teor se dá como reproduzido.
Nessa carta os Autores referem expressamente e de forma inequívoca que: o Autor é senhorio do tal Aristides e que este é o arrendatário do locado.
Não podia ser mais expressa a novação subjectiva operada pelos Autores.
3º Normas violadas: Artigos 240.º, n.ºs 1 e 2, e 858.º, ambos do Código Civil.
Os Autores não apresentaram contra-alegações.
Foram cumpridos os vistos legais.
3. Preliminarmente e desde já, cabe julgar deserto, por falta de alegações, o recurso também interposto pelos Réus E………… e mulher F……….. (cfr. fls. 181), nos termos do disposto nos arts. 291.º, n.º 2, e 690.º, n.º 3, do Código de Processo Civil. Sem prejuízo, porém, da eventual extensão dos efeitos da decisão proferida no presente recurso, que seja favorável e lhes possa aproveitar, nos termos do art. 683.º do Código de Processo Civil.
Quanto à apelação da Ré D…………, são duas as questões que opõe à sentença recorrida, em alternativa:
1) que da matéria de facto provada resulta que o contrato de arrendamento aqui invocado pelos Autores está afectado de simulação absoluta, que o torna nulo;
2) que os factos provados também confirmam que os Autores reconheceram um terceiro como seu inquilino e de quem cobravam as respectivas rendas, o que dizem constituir “novação subjectiva” da posição contratual de inquilino.
4. Na 1.ª instância foram julgados provados os factos seguintes:
1) O prédio urbano sito na Rua ………., …., ….º direito traseiras, ….., Gondomar, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo n.º 3132 “O”, composto por cozinha, despensa, vestíbulo, hall, 3 divisões, WC e um terraço na frente, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob a descrição n.º 04777/20032001, mostra aquisição de propriedade registada sob a cota G-1 as favor dos autores.
2) Em 1 de Setembro de 1997 os autores e os réus subscreveram o documento junto à petição inicial sob o n.º 3, pelo qual os autores declaram dar de arrendamento à 1.ª R. o identificado prédio para habitação própria da inquilina e do seu agregado familiar.
3) De tal doc. n.º 3 consta que o referido contrato foi celebrado pelo prazo de 5 anos, tendo o seu início em 1 de Setembro de 1997, devendo considerar-se prorrogado por períodos sucessivos de 3 anos nas mesmas condições e enquanto por qualquer das partes não houver denunciado com antecipação legal.
4) Mais consta convencionada a renda anual de 780.000$00, pagáveis em duodécimos de 65.000$00, no 1.º dia útil do mês a que disser respeito.
5) Além do mais, ali consta estipulado que todas as reparações necessárias ao prédio, para a sua conservação e limpeza ficariam a cargo do arrendatário e este não poderia fazer obras ou benfeitorias sem consentimento escrito do senhorio, no entanto se as fizesse, ficariam a fazer parte integrante do edifício e o arrendatário sem o direito de retenção ou de pedir qualquer indemnização.
6) E que a renda seria actualizada anualmente com os factores de actualização aplicáveis, sendo neste momento de 337,91 € (trezentos e trinta e sete euros e noventa e um cêntimo) mensais.
7) A 1.ª R, não pagou as rendas referentes aos meses de Setembro, Outubro, Novembro, Dezembro de 2004 e Janeiro, Fevereiro e Março de 2005, pagáveis de Agosto a Fevereiro inclusive.
8) Do contrato junto como doc. n.º 3 à p.i. consta que os 2.º RR, na qualidade de fiadores, assumiram solidariamente e renunciando ao benefício de excussão prévia o cumprimento do mesmo em todo o seu clausulado, tudo nos termos da cláusula 12.ª do contrato de arrendamento.
9) No referido local não vive a 1.ª R, que habita na Rua ……..
10) O prédio apresenta danos nas paredes.
11) Os 2.ºs réus chegaram a viver no prédio arrendado, aí dormindo, fazendo as suas refeições e recebendo os seus amigos.
12) A 1.ª ré, pelo menos desde 2002, não reside no locado, residindo na Rua ……, Gondomar, na casa dos seus pais.
13) A partir de data não concretamente apurada os 2.ºs réus passaram a residir nas Caldas da Rainha.
14) Pelo menos a partir de 2002 o Sr. G…………., familiar dos réus, passou a permanecer no locado, sendo, pelo menos a partir de 21 de Setembro de 2004 reconhecido como inquilino e sendo deste que os autores recebiam a renda referente ao locado.
15) Os autores antes de intentarem a presente acção, enviaram ao referido G………… a carta cuja cópia consta de fls. 44 dos autos e que aqui se dá por reproduzida.
A decisão sobre a matéria de facto não foi impugnada por qualquer das partes, pelo que se tem por definitivamente fixada, nos termos das disposições conjugadas dos arts. 684.º, n.ºs 2, 3 e 4, 690.º-A, n.º 1, e 712.º, n.º 1, al. a), do Código de Processo Civil.
5. Em primeiro lugar, a apelante entende que a matéria de facto provada é suficiente para permitir concluir que o contrato de arrendamento aqui invocado pelos Autores foi simulado por acordo das partes, o que o torna nulo (art. 240.º do Código Civil).
A questão da simulação do contrato de arrendamento foi efectivamente alegada pelos Réus, na sua contestação, mas no contexto de uma factualidade diferente da que ficou provada. Foi então alegado que o acordo real relativo ao arrendamento em causa nesta acção teria sido efectivamente celebrado entre os Autores, como locadores, e os Réus E………….. e mulher F………….., como locatários, destinando-se o locado à habitação destes. Mas como estes Réus teriam dificuldades em pagar a renda estabelecida e não tinham condições de aceder ao subsídio de renda, os próprios Autores contactaram a Ré D…………, que, pela sua idade jovem, reunia condições para aceder ao subsídio de renda, para que esta ficasse a figurar no contrato de arrendamento como arrendatária, ficando os verdadeiros arrendatários a figurar como fiadores e principais pagadores da renda.
Esta versão dos factos constava da base instrutória, mas não foi considerada provada em audiência de julgamento. Sendo certo que tal prova constituía ónus dos Réus (art. 342.º, n.º 2, do Código Civil), como foi assinalado na sentença recorrida. Que, por falta dessa prova, rejeitou, e bem, a tese da simulação do contrato.
A apelante veio insistir, de novo, na tese da simulação do contrato, mas agora com base em pressupostos de facto algo diferentes dos alegados na contestação. Discorre agora a apelante que, tendo ficado provado que a 1.ª Ré (a própria apelante) não reside no locado desde, pelo menos, 2002, que o prédio locado foi habitado pelos 2.ºs Réus, que nele tinham a sua residência permanente, e que a partir de 2002, foi um tal G…………. que nele passou a residir — cfr. itens 9), 11), 12) e 14) dos factos provados —, então há que concluir que o locado foi habitado pelos 2.ºs Réus até 2002 e que a apelante nunca chegou a habitar o locado.
Aceita-se que este raciocínio tem correspondência lógica nos factos provados e, mais do que isso, pressente-se, no desenvolvimento da lide, por entre os articulados das partes e a discussão da causa em audiência de julgamento que emerge da fundamentação da decisão proferida sobre a matéria de facto, que a celebração deste contrato de arrendamento se revestiu de contornos algo estranhos e nada claros. Mas este pressentimento não chega para lhe imputar algum vício da vontade susceptível de afectar a sua validade, inclusive a simulação.
Com efeito, esta (a simulação) exige a prova da existência de um acordo simulatório entre declarante e declaratário, que se traduza na divergência entre a declaração negocial e a vontade real do declarante, e que tal acordo seja feito com o intuito de enganar terceiros (art. 240.º, n.º 1, do Código Civil).
Ora, nos factos provados não está expresso nenhum destes requisitos da simulação. E mesmo que se aceite que a apelante, que no contrato figura como arrendatária, nunca chegou a habitar o locado, isso não leva a concluir, nem tão pouco a presumir, que não tivesse querido celebrar o contrato como arrendatária.
É que a simulação é um vício relativo à formação do contrato. E o facto de o arrendatário não habitar o locado já não respeita à formação do contrato, mas respeita, sim, ao cumprimento do contrato. E, portanto, não é um requisito de validade do contrato, mas de (in)cumprimento.
Deste modo, não pode concluir-se, com base nos factos apurados, pela existência de simulação relativamente ao contrato de arrendamento aqui em causa.
6. A segunda questão prende-se com a obrigação de pagar as rendas em dívida atribuída e imposta à apelante.
Considera esta que tendo os Autores reconhecido um terceiro como seu inquilino e de quem cobravam as respectivas rendas, constituiu-se “novação subjectiva” da posição contratual de inquilino, e, consequentemente, é a esse inquilino, que estava no gozo da coisa locada, e não à apelante, que deve ser exigido o pagamento das rendas em dívida.
Neste ponto, cremos que assiste razão à apelante, independentemente de ter havido, ou não, substituição na posição de arrendatário ou, antes, de ter-se constituído um novo contrato de arrendamento com um terceiro na posição de arrendatário.
O que, em concreto, importa aqui definir é se é a apelante que deve responder pelo pagamento das rendas peticionadas nesta acção pelos Autores.
A sentença recorrida concluiu pela condenação dos Réus, incluindo a apelante, com base neste raciocínio:
«Neste ponto, é certo que se apurou que, pelo menos a partir de 2002, a 1.ª ré não residiu no locado; e que desde data não concretamente apurada os 2.ºs réus residem noutra localidade.
No entanto, daí não decorre, sem mais que — e, como tal, não podemos considerar provado —, anteriormente a 2004, qualquer dos réus tenha procedido à entrega do arrendado aos autores, em termos de, de comum acordo, as partes porem termo ao contrato, mediante revogação (art. 62.º do RAU).
Deste modo, independentemente de, a partir de 2002, terceira pessoa ocupe o arrendado e seja tratada pelos autores como inquilino, sendo certo que se desconhece se de forma exclusiva e em que condições tal passou a ocorrer, não se apurou qualquer contrato de arrendamento validamente celebrado com tal pessoa.»
Ora, salvo o devido respeito, não podemos subscrever esta argumentação porque subverte os termos da contenda, transferindo para os Réus o ónus da prova da cessação do contrato de arrendamento em data anterior ao período a que respeitam as rendas, em vez de imputar aos Autores o ónus da prova de que o contrato de arrendamento se mantinha em vigor no período a que respeitam as rendas ditas em dívida.
Com efeito, nos temos do disposto no art. 342.º, n.º 1, do Código Civil, é àquele que invoca um direito, neste caso aos demandantes, que cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado. Aos demandados cabe apenas fazer a prova “dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado”, como se considerou em relação à alegada simulação do contrato.
A obrigação de pagar as rendas que impende sobre o arrendatário constitui a contrapartida da cedência do direito de gozo da coisa locada (arts. 1022.º, 1031.º e 1038, al. a), do Código Civil). O que supõe, portanto, a vigência do contrato entre locador e locatário, quer quanto à disponibilidade do direito de gozo da coisa locada na esfera do locatário, independentemente do modo como exerce esse direito de gozo, quer quanto à obrigação de pagar a renda.
Neste caso, não consta dos factos provados que o contrato de arrendamento celebrado em 01-09-1997, entre Autores e Réus, tenha cessado e como teria cessado, mas também não consta provado que o contrato se mantinha em vigor no período de Setembro de 2004 a Março de 2005, a que respeitam as rendas em dívida. E tendo os Réus impugnado a vigência do contrato, era aos Autores que cabia provar que o contrato se mantinha em vigor e lhes conferia direito ao recebimento das rendas peticionadas na acção, e não era aos Réus que cabia provar que o contrato tinha cessado e nada tinham a pagar aos Autores.
Acresce, para além disso, que se provaram factos inerentes ao gozo da coisa locada por um terceiro no período a que respeitam as rendas peticionadas, que são de todo incompatíveis com a vigência do contrato de arrendamento celebrado entre Autores e Réus, independentemente do modo e da data em que esse contrato terá cessado.
Com efeito, ficou provado que a apelante não reside no locado, pelo menos, desde 2002, residindo na casa dos seus pais sita na Rua das ……., em Gondomar, e que foi um terceiro, de nome G………….., quem, desde o referido ano de 2002, passou a residir no locado como inquilino reconhecido pelos Autores e quem pagava as rendas — cfr. itens 9), 12 e 14) dos factos provados.
Se era um terceiro quem ocupava o gozo da coisa locada como inquilino reconhecido pelos Autores e quem pagava as respectivas rendas, isso só pode significar que a apelante já não era titular da posição de inquilino nem do inerente direito de gozo da coisa locada. E isto é assim independentemente do modo como o terceiro adquiriu a posição de inquilino: se através de um novo contrato de arrendamento celebrado com os Autores, se através da cedência da posição contratual de arrendatário pela apelante. Se bem que esta cedência também não consta dos factos provados e, portanto, não é legítima a interpretação no sentido de que o terceiro ocuparia o locado por cedência da arrendatária primitiva.
A interpretação de que o inquilino, como tal reconhecido pelos locadores, no período a que respeitam as rendas em dívida, era o referido G…………, e não a apelante, ganha ainda maior consistência com o facto descrito no item 15) dos factos provados, acerca da interpelação que os Autores fizeram ao referido G……….. através da carta que está junta a fls. 44. Se, então, os Autores considerassem a apelante como sendo a verdadeira inquilina, ter-lhe-iam feito essa interpelação, na referida qualidade, e não fizeram. Fizeram-na ao G……….., na qualidade de seu inquilino e devedor das rendas.
Donde se conclui que a apelante não responde pelo pagamento aos Autores das rendas relativas ao período de Setembro de 2004 a Março de 2005, peticionadas nesta acção, como não pode ser-lhe imputada a responsabilidade pelos danos existentes nas paredes do prédio, à mesma data. Nesta parte procedendo o recurso.
Pelo exposto, julgando procedente a apelação, decide-se:
1) Revogar a sentença recorrida na parte em que condenou a apelante D………….., a qual vai absolvida de todos os pedidos contra si deduzidos pelos Autores.
2) Condenar os Autores/apelados nas custas da acção e do recurso (art. 446.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
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Relação do Porto, 14-10-2008
António Guerra Banha
Anabela Dias da Silva
Maria do Carmo Domingues