Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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JUSTA INDEMNIZAÇÃO
Tribunal recorrido: .º Juízo Cível de Paredes (processo nº …./04.6TBPRD).
Relatora: Maria Catarina Gonçalves
Juízes Adjuntos: Des. Dr. Teixeira Ribeiro
Des. Dr. Pinto de Almeida.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I.
Nos presentes autos de expropriação em que é expropriante a Câmara Municipal ………. e em que são expropriados B………. e C………., ambas as partes interpuseram recurso da decisão arbitral que fixou em 70.672,00€ e 3.690,00€, respectivamente, a indemnização devida às expropriadas pelas parcela nº 13 e 19, com as áreas de 8.460m2 e 450m2, respectivamente.
Alegavam as expropriadas que:
● Resulta dos autos que as áreas reais das parcelas expropriadas são de 10.300m2 e de 760m2, respectivamente, e não as que figuram na matriz, pelo que, no cálculo da indemnização, deveriam os árbitros ter atendido a essas áreas;
● Ainda antes da declaração de utilidade pública dos prédios que viriam a constituir as parcelas expropriadas, a expropriante apoderou-se das referidas parcelas e nelas promoveu a realização das obras às quais se destinava a expropriação;
● Por essa razão, à data da vistoria “ad perpetuam rei memoriam”, já não existia – porque a expropriante já o havia derrubado, numa extensão de 200m – um muro de pedra solta com cerca de 260m de comprimento e uma altura média de 1,50m e do qual apenas existiam vestígios à data da referida vistoria;
● Os árbitros valoraram esse muro à razão de 5,00€/m2, por se encontrar em estado de ruína, o que não é aceitável – já que foi a expropriante que o arruinou, devendo o muro ser avaliado de acordo com as qualidades que tinha antes e em valor não inferior a 50,00€/m2;
● Nos referidos prédios existiam vários pinheiros e eucaliptos – que a expropriante também removeu – cujo valor ascende a 11.000,00€ e que deve integrar a indemnização;
● O valor de 8,20€/m2 que foi considerado pela arbitragem peca por defeito, devendo o mesmo ser fixado em 44,00€/m2.
A expropriante, invocando a nulidade da decisão arbitral, por falta de fundamentação, alegava ainda, em síntese, que:
● Para a determinação do valor real e corrente do terreno nada melhor do que tomar em referência o teor das transacções para terrenos industriais praticado na zona envolvente nos anos de 2002 e 2003 e em terrenos confinantes e com as mesmas características;
● Das transacções praticadas na zona envolvente, durante aquele período, resulta um valor unitário médio do terreno de 6,18€/m2 e, por conseguinte, é a esse valor que se deverá atender para chegar ao valor real e corrente de mercado;
● Assim, o valor da parcela nº 13 seria de 53.395,20€ e o valor da parcela nº 19 seria de 2.781,00€;
● A não ser possível a utilização desse critério, deveria ser utilizado o critério dos nºs 5 e 6 do CE, devendo a parcela ser valorizada com uma percentagem de 7,5% do custo da construção, uma vez que, à data, não existia construção na zona envolvente e a parcela não era servida por rede de drenagem de águas residuais, por rede de gás, por rede de transportes públicos, não existindo, nas suas proximidades, qualquer núcleo urbano nem equipamentos colectivos relevantes para a vida da colectividade.
Foi realizada a avaliação e, após inquirição das testemunhas indicadas, as partes não apresentaram alegações e foi proferida sentença que, julgando improcedente o recurso interposto pela expropriante e parcialmente procedente o recurso interposto pelas expropriadas, fixou a indemnização em 258.045,00€, valor esse a actualizar desde a declaração de utilidade pública – 02/03/2004 – até à decisão final, com trânsito em julgado.
Não se conformando com tal decisão, dela recorreu a expropriante, formulando as seguintes conclusões:
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Assim, conclui, deve ser julgado provado e procedente o presente recurso, devendo ser avaliadas as parcelas em 118.772,00€.
As expropriadas interpuseram recurso subordinado, relativamente ao qual formulam as seguintes conclusões:
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II.
Questões a resolver:
Atendendo às conclusões das alegações dos recorrentes – pelas quais se define o objecto e delimita o âmbito do recurso – são as seguintes as questões a apreciar e decidir:
A) Determinar o critério a aplicar com vista à determinação do valor real e corrente das parcelas expropriadas e alcançar o valor da justa indemnização devida às expropriadas, analisando, em particular, a idoneidade do critério utilizado pela sentença recorrida para atingir aquele objectivo.
B) Determinar, para efeitos de aplicação do critério estabelecido no art. 26º nºs 1 e 4 do Código das Expropriações, qual a área de construção possível e qual a percentagem que, nos termos dos nºs 6 e 7 da mesma disposição, deverá ser considerada;
C) Determinar o valor das benfeitorias.
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III.
Matéria de facto considerada na sentença recorrida:
1. Por despacho do Secretário de Estado da Administração Local de 3.2.2004 publicado sob o nº35/2004 no D.R., II Série, nº 52 de 2.3.2004, foi declarada a utilidade pública da expropriação, com carácter de urgência, das parcelas de terreno nºs 13 e 19 necessárias à execução da obra “D………. e seus acessos”.
2. A parcela nº13 corresponde à totalidade do prédio inscrito na matriz predial rústica sob o art.142, freguesia de ………. e descrito na Conservatória do Registo Predial de Paredes sob o nº234, com a área registada de 8.460 m2.
3. A parcela nº19 corresponde à totalidade do prédio inscrito na matriz predial rústica sob o art.143, freguesia de ………. e descrito na Conservatória do Registo Predial de Paredes sob o nº1414, com a área registada de 450 m2.
4. O acesso aos ditos prédios era feito através de caminho público em terra batida, com partes rochosas.
5. O dito caminho tem início na EN …, a cerca de 1.100 metros de distância.
6. A área envolvente é constituída por prédios de natureza florestal e no perímetro de 300 metros não existem quaisquer construções.
7. O prédio em causa é classificado, segundo o PDM, como zona industrial/ aglomerado de 2º nível.
8. À data da V.A.R.M., o terreno expropriado não apresentava qualquer vegetação, existindo apenas um raizeiro de uma árvore com o diâmetro de 35 cm.
9. No limite sul/poente da parcela nº13 existia um muro de vedação, em pedra solta, com o comprimento aproximado de 260 mt, com uma altura média de 1,50 mts.
10. As parcelas expropriadas têm a área real global de 11.122 m2.
11. Em 9.5.2003, B………. e C………. apresentaram queixa junto dos serviços do Ministério Público contra incertos, invocando que em finais de 2002, alguém derrubou o muro acima referido, destruindo-o numa extensão de 200 metros e procedeu ao corte total de todas as árvores existentes no terreno expropriado, levando as árvores cortadas, dizendo ainda que, segundo averiguou, tais acções teriam sido levadas a cabo pela empresa de construções denominada “E………., SA”.
12. Por despacho de 16.9.2004, foi determinado o arquivamento do respectivo inquérito, por insuficiência dos indícios recolhidos para se “responsabilizar alguma pessoa concreta” e ainda para se concluir pela verificação de ilícito criminal.
13. Antes de serem retiradas, sem o consentimento das expropriadas, as árvores existentes nas parcelas expropriadas estas eram ocupadas por uma mancha desordenada de árvores, eucaliptos e pinheiros, com d.a.p. de 30 cm à razão de 300 árvores por hectare.
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IV.
Apreciemos, pois, as questões colocadas.
À data da publicação no Diário da República da declaração de utilidade pública, vigorava o Código das Expropriações aprovado pela Lei nº 168/99 de 18/09[1] pelo que é esta a lei aplicável ao caso dos autos.
O direito a receber uma justa indemnização pela expropriação por utilidade pública de quaisquer bens ou direitos encontra-se consagrado na Constituição e é concretizado no art.º 23º do C.E., onde se determina que a justa indemnização visa ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação e que corresponde ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data.
Conforme dispõe o art. 25º, para efeitos de cálculo da indemnização por expropriação, o solo classifica-se em solo apto para a construção e solo para outros fins.
A sentença recorrida classificou a parcela expropriada como “solo apto para construção” e tal classificação não é posta em causa nos recursos interpostos, não tendo, por isso, sido submetida à apreciação deste Tribunal.
Assim, e dando como assente que estamos perante um “solo apto para construção”, resta saber se a determinação do seu valor obedeceu ou não aos critérios que, para esse efeito, se encontram previstos na lei e, designadamente, no art. 26º.
Segundo dispõe o nº 1 do citado art. 26º, “o valor do solo apto para a construção calcula-se por referência à construção que nele seria possível efectuar se não tivesse sido sujeito a expropriação, num aproveitamento economicamente normal, de acordo com as leis e regulamentos em vigor, nos termos dos números seguintes e sem prejuízo do disposto no nº 5 do art. 23º”.
Nos números subsequentes, a citada norma estabelece diversos critérios – mais ou menos objectivos – que deverão orientar a determinação do valor do solo apto para construção.
Mas, tais critérios não podem ser aplicados de forma automática, na medida em que a citada norma tem que ser lida e interpretada em conjugação com os demais preceitos que regulam a fixação da indemnização devida pela expropriação e, designadamente, com as normas constitucionais referentes a essa matéria.
Dispõe o art. 62º nº 2 da CRP que “a requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efectuadas com base na lei e mediante o pagamento de justa indemnização”.
Todavia, embora determine que a indemnização há-de ser “justa”, a CRP não estabelece o critério que deve ser adoptado para alcançar a justa medida dessa indemnização.
Tal critério deverá, pois, ser encontrado nas demais disposições legais que regulam essa matéria, sendo certo, porém, que “…os critérios definidos por lei têm de respeitar os princípios materiais da Constituição (igualdade, proporcionalidade), não podendo conduzir a indemnizações irrisórias ou manifestamente desproporcionadas à perda do bem requisitado ou expropriado” – cfr. Gomes Canotilho e Vital Moreira, Constituição da República Portuguesa Anotada, 3ª edição revista, pág. 336.
Com efeito, a indemnização só será justa, se conseguir ressarcir o expropriado do prejuízo que efectivamente sofreu; tal indemnização não pode ser de montante tão reduzido que a torne irrisória, mas também não pode ser desproporcionada à perda do bem expropriado. Por outro lado, a indemnização a pagar ao expropriado deverá ter em vista e realizar a igualdade dos expropriados entre si e a igualdade destes com os não expropriados. A fixação da indemnização deverá, pois, observar os princípios de igualdade e de proporcionalidade de forma a concretizar aquele princípio de justiça que deverá estar subjacente ao “quantum” da indemnização a pagar ao expropriado.
Ora, tal como resulta do disposto no art. 23º nº 1, a justa indemnização deverá corresponder “…ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data”.
Sendo este o critério básico e orientador na fixação da justa indemnização, os critérios concretos que estão estabelecidos no citado art. 26º só poderão ser aplicados se e na medida em que, através deles, for possível chegar ao valor real e corrente do bem, numa situação normal de mercado e atendendo ao seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal.
Daí que o nº 1 do citado art. 26º, ressalve expressamente o disposto no nº 5 do art. 23º, segundo o qual, “…o valor dos bens calculados de acordo com os critérios referenciais constantes dos arts. 26º e seguintes deve corresponder ao valor real e corrente dos mesmos, numa situação normal de mercado, podendo a entidade expropriante e o expropriado, quando tal não se verifique, requerer, ou o tribunal decidir oficiosamente, que na avaliação sejam atendidos outros critérios para alcançar aquele valor”.
Ou seja, a justa indemnização há-de corresponder sempre ao valor real e corrente do bem numa situação normal de mercado, de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal.
Para alcançar esse valor fornece a lei diversos critérios (art. 26º) que o legislador considerou adequados para alcançar aquele objectivo.
Todavia, estes critérios não poderão ser atendidos se a sua aplicação, em concreto e atendendo às circunstâncias do caso, não for susceptível de conduzir ao valor real e corrente do bem numa situação normal de mercado, devendo, neste último caso, ser considerados quaisquer outros critérios que se revelem adequados e idóneos para alcançar aquele valor.
Apreciemos, à luz das considerações efectuadas, o caso “sub-judice”.
Os peritos, atendendo ao disposto no art. 26º nº1, consideraram, por unanimidade, que, nas parcelas e de acordo com o Regulamento do PDM, seria possível efectuar uma edificação de tipo industrial, ocupando uma área de 75% da área expropriada e consideraram um custo unitário de construção de 300,00€/m2, atendendo aos preços correntes adoptados no mercado.
Considerando que o solo está situado em ………. destinada a F...……., mas de natureza e envolvente florestal, adoptaram a percentagem de 10% do custo da construção, correspondendo 9,5% à sua localização, como factor preferencial neste tipo de ocupação, e 0,5% ao seu acesso por caminho sem pavimentação.
Com base nesses elementos, chegaram, por unanimidade, ao valor de 22,5€/m2 e concluíram que o valor do solo seria de 190.350,00€ (caso se considerasse a área que consta da inscrição matricial e da DUP – 8.910m2) ou de 250.245,00€ (caso se considere a área real das parcelas – 11.122 m2).
Os peritos consideraram ainda o valor de 7.800,00€, a título de benfeitorias.
A sentença recorrida seguiu o critério adoptado pelos peritos – que considerou equilibrado e ajustado – e, considerando que a indemnização deve ser fixada com referência à área real das parcelas expropriadas (11.122m2), fixou a indemnização em 258.045,00€.
Alega a expropriante que o critério de indemnização utilizado pela sentença recorrida não preenche o conceito de justa indemnização estatuído no artº 23º nº 1 do C.E., uma vez que as expropriadas ficam excessivamente beneficiadas com o valor atribuído às parcelas, auferindo mais dinheiro do que o necessário para serem ressarcidos do prejuízo que lhes advém da expropriação, já que, à data da declaração de utilidade pública, as parcelas expropriadas, não estavam afectas a qualquer tipo de utilização industrial, estando a ser utilizadas como zona de mato e eucaliptos, apesar de estarem incluídas em zona industrial na carta de Ordenamento do PDM e na zona envolvente da parcela não existia execução de nenhuma operação urbanística de loteamento industrial nem obra de construção, ainda que isolada.
Afigura-se-nos, porém, que esta argumentação não pode ser atendida.
Com efeito, tal como resulta dos arts. 23º e 26º, a determinação do valor real e corrente do bem no mercado não atende exclusivamente ao destino efectivo que, à data da DUP, é dado ao bem, devendo ser considerado o destino possível do bem numa utilização económica normal.
E, independentemente da utilização efectiva que lhe era dada pelas expropriadas, o certo é que as parcelas expropriadas têm potencialidade edificativa, em conformidade com o PDM que classifica aquela zona como “zona industrial/ aglomerado de 2º nível”.
Ora, em situação normal de mercado, essa potencialidade edificativa não deixaria de ser considerada pelos potenciais interessados e, por conseguinte, a possibilidade de edificar no prédio reflecte-se, necessariamente, no seu valor de mercado, ainda que os respectivos proprietários não o utilizem, nem pretendam utilizar, para tal finalidade.
Carece, pois, de razão a expropriante.
A expropriante chama ainda à colação o teor das transacções para terrenos industriais que foram praticados na zona envolvente nos anos de 2002 e 2003 (anteriormente à DUP, portanto) em terrenos confinantes e com as mesmas características da parcela expropriada, alegando que essa seria a melhor forma de alcançar o valor real e corrente de mercado do terreno e juntando, para o efeito, algumas escrituras de compra e venda.
Idêntico procedimento adoptam as expropriadas, invocando – no recurso subordinado que interpuseram – processos de expropriações onde teriam sido fixados valores de indemnização superiores.
Relativamente a esta matéria, dispõem os nºs 2 e 3 do citado art. 26º:
“2- O valor do solo apto para construção será o resultante da média aritmética actualizada entre os preços unitários de aquisições, ou avaliações fiscais que corrijam os valores declarados, efectuadas na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes nos três anos, de entre os últimos cinco, com média anual mais elevada, relativamente a prédios com idênticas características, atendendo aos parâmetros fixados em instrumento de planeamento territorial, corrigido por ponderação da envolvente urbana do bem expropriado, nomeadamente no que diz respeito ao tipo de construção existente, numa percentagem máxima de 10%.
3 - Para os efeitos previstos no número anterior, os serviços competentes do Ministério das Finanças deverão fornecer, a solicitação da entidade expropriante, a lista das transacções e das avaliações fiscais que corrijam os valores declarados efectuadas na zona e os respectivos valores”.
Importa referir que este é o critério que, preferencialmente, deve ser adoptado para a determinação do valor do solo, já que, como decorre do nº 4 da mesma disposição, os demais critérios ali previstos apenas terão aplicação caso aquele não possa ser aplicado por falta de elementos.
Certo é, porém, que os elementos a que aludem os citados nºs 2 e 3 não constam dos autos e nem sequer foram invocados pelas partes e os elementos a que aludem a expropriante e a expropriada (três escrituras de compra e venda e indemnizações fixadas em processos de expropriação referentes a outras duas parcelas) não têm a aptidão necessária para substituir os elementos a que se reportam os nºs 2 e 3 do art. 26º e não são idóneos para alcançar o valor real de mercado das parcelas em causa nos autos, já que não têm a amplitude que, para o efeito, seria necessária.
Com efeito, aqueles elementos reportam-se apenas a meia dúzia de actos, não sendo, sequer, possível, concluir que os prédios ali em causa tenham características idênticas às das parcelas em causa nos autos.
Note-se que os lotes a que se reportam as escrituras juntas pela expropriante já estarão infra-estruturados e o preço/m2 ali praticado é muito superior ao que foi fixado nos autos, sendo que o preço do terreno (10,68€) a que chega a expropriante, com base naquelas escrituras, resulta de cálculos por ela efectuados de forma a descontar os proveitos da venda dos lotes, custos diversos e o lucro do promotor, e não existem quaisquer elementos que nos permitam aferir a correcção ou não desses cálculos que foram efectuados pela expropriante.
E a demonstração de que tais elementos são insuficientes resulta, desde logo, da circunstância de a expropriante fazer referência a alguns actos dos quais resultaria um valor inferior e de as expropriadas fazerem referência a outros actos dos quais resultaria um valor superior.
No que toca às indemnizações arbitradas nos processos de expropriação a que se reportam as expropriadas, importa referir o seguinte: os elementos juntos aos autos reportam-se apenas aos laudos de arbitragem realizados nos referidos processos, não existindo qualquer indicação de que os valores ali fixados tenham sido confirmados por decisão transitada em julgado; por outro lado, os referidos laudos seguiram, basicamente, o mesmo critério que, nos presentes autos, foi seguido pelos peritos e foi adoptado pela sentença recorrida, critério esse que, em conformidade com o art. 26º, toma em consideração as características próprias de cada uma das parcelas; assim, nenhuma razão existe para que, ao invés de o referido critério ser aplicado nos presentes autos, directamente às parcelas expropriadas, seja aqui utilizado um valor a que, com base no mesmo critério, se chegou num outro processo, atendendo às características próprias das parcelas que ali estavam em causa; acresce que, embora nos referidos laudos de arbitragem, tenha sido considerado um índice de ocupação e um custo de construção superiores aos que foram considerados nos presentes autos, o certo é que nada justifica a afirmação de que as conclusões e os pressupostos de que partiram os árbitros naqueles processos sejam mais acertadas do que aquelas que foram consideradas nos presentes autos; a correcção ou não dos pressupostos considerados nos presentes autos (no que toca, designadamente, ao índice de ocupação e custo de construção) deve ser avaliado nos presentes autos, tendo em conta as características próprias das parcelas em causa e independentemente dos pressupostos que foram considerados noutros processos e que poderão, eventualmente, não estar correctos.
De qualquer forma, a verdade é que, se fosse efectuada a média aritmética – como impunha o art. 26º, nº 2 – entre os valores que, segundo refere a expropriante, resultam das escrituras que junta aos autos e os valores que, segundo referem as expropriadas, resultam das indemnizações fixadas noutros processos de expropriação, chegaríamos a um valor próximo daquele a que chegaram os peritos nos presentes autos.
Certo é, porém, que a determinação do valor real e corrente de um determinado bem, através do recurso aos valores praticados em transacções referentes a outros bens com idênticas características, pressupõe a consideração de um número alargado de transacções e a realização de uma média aritmética entre os diversos valores que nelas foram praticados. Só assim será possível corrigir os valores especulativos que, por vezes, são praticados, corrigir os valores inferiores aos reais que, por vezes, são praticados ou declarados e chegar, dessa forma, àquele que é o real valor do bem no mercado.
Tal não é possível nos presentes autos, atendendo ao número diminuto de actos (escrituras e expropriações) que são invocados e atendendo ao facto de não ser possível estabelecer uma correspondência exacta entre as características dos diversos prédios ou parcelas em causa, importando dizer, de qualquer modo, que a média aritmética a fazer entre os preços ou valores que são invocados pela expropriante e pelas expropriadas – e só a essa se poderia atender, já que nenhuns elementos existem que permitissem optar pelos valores indicados por uma das partes – não andaria longe do valor fixado nos presentes autos.
Não sendo possível – como não é – aplicar o critério estabelecido pelos nºs 2 e 3 do citado art. 26º, o valor do solo deverá ser calculado em função do custo da construção, em condições normais de mercado, nos termos dos números seguintes da referida disposição legal.
É isso que dispõe o nº 4 e foi isso que fizeram os peritos, cujo critério foi adoptado pela sentença recorrida.
Analisemos, pois, a forma de proceder a esse cálculo.
Consideraram os peritos – e considerou a sentença recorrida – uma área de ocupação de 75% da área expropriada, atendendo ao permitido pelo PDM.
A expropriante questiona a referida área de ocupação, alegando que, na área expropriada, apenas seria possível lotear, de acordo com o DL 555/99 de 16 de Dezembro e da Portaria nº 1136/2001, de 25 de Setembro, e do PDM de Paredes, 60% da área total e 70% da área dos lotes, pelo que a área edificável para fins industriais seja, apenas, de 0,60 x 0,70 x 11.122 m2 = 4.671,24 m2.
A expropriante não desenvolve o seu raciocínio e não indica as disposições legais concretas em que se baseia.
Certo é que o prédio em causa é classificado, segundo o PDM, como zona industrial/ aglomerado de 2º nível e, relativamente às zonas de ocupação industrial, dispõe o art. 21º, nº 1, alínea a) do PDM que cada lote tem a área mínima de 1.000m2, determinando ainda a obrigatoriedade de a área construída ocupar entre 50% a 80% do lote.
Assim, a área de construção de 75% - que foi considerada pelos peritos e pela sentença recorrida – encontra-se dentro dos parâmetros permitidos pelo PDM.
Dispõem os arts. 43º e 44º do Dec. Lei nº 555/99 de 16/12 que os projectos de loteamento devem prever áreas destinadas à implantação de espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas várias e equipamentos, áreas essas que deverão ser cedidas gratuitamente ao município, sendo que os parâmetros para o dimensionamento das áreas destinadas a esse efeito foram definidos na Portaria nº 1136/2001 de 25/09.
Certo é, porém, que, em determinadas situações, não há lugar a qualquer cedência para esse efeito – cfr. art. 44º, nº 4, do citado Dec. Lei nº 555/99.
No caso “sub-judice”, os peritos consideraram, por unanimidade, uma área de construção correspondente a 75% da área expropriada.
Tal área de construção está, em abstracto, permitida pelo PDM.
A determinação da área de construção que é concretamente possível em determinado terreno – desde que contida nos limites definidos pelo PDM – envolve sempre alguns juízos de carácter técnico, relacionados com as características do terreno, com a sua envolvente e com a necessidade ou não de cedência de espaços ao domínio público.
A formulação desses juízos de carácter técnico exige, naturalmente, conhecimentos específicos que, por vezes, não estão ao alcance do tribunal e para os quais estão especialmente vocacionados os peritos que, nessa qualidade, são chamados a colaborar com o Tribunal.
E, embora seja indiscutível que o Tribunal não está vinculado às conclusões dos peritos, afigura-se-nos igualmente certo que o Tribunal só poderá e deverá afastar-se da opinião técnica por eles emitida se tiver elementos concretos para concluir que a mesma não está correcta ou enferma de algum vício que afecte a sua validade.
Não é isso que acontece no caso “sub-judice”.
Os cinco peritos consideraram – por unanimidade – que era possível uma área de ocupação de 75% e, sendo certo que essa área se contém dentro dos limites definidos pelo PDM, não existem quaisquer outros elementos concretos que permitam ao Tribunal afastar-se das conclusões a que chegaram os peritos.
Deve, por isso, considerar-se a área de ocupação de 75%, tal como referido pelos peritos e tal como foi considerado na sentença recorrida.
Consideraram ainda os peritos – bem como a sentença recorrida – o custo unitário de construção de 300,00€/m2, valor este que, não tendo sido questionado pelas partes, no presente recurso, não está submetido à cognição deste Tribunal, aceitando-se, por isso, esse valor.
Dispõe o art. 26º nº 6:
“Num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para construção deverá corresponder a um máximo de 15% do custo da construção, devidamente fundamentado, variando, nomeadamente, em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, sem prejuízo do disposto no número seguinte”.
E, segundo preceitua o nº 7, tal percentagem poderá ser acrescida até ao limite das percentagens que aí são referidas, com referência aos factores aí mencionados.
Neste ponto, consideraram os senhores peritos (por unanimidade) – bem como a sentença recorrida – uma percentagem de 10%, correspondendo 9,5% à sua localização e 0,5% ao seu acesso por caminho sem pavimentação.
A expropriante põe em causa a utilização dessa percentagem, defendendo que a mesma não deve ser superior a 7,5% e alega, para o efeito, que, à data da DUP, a parcela não era servida por rede de drenagem de águas residuais, rede de gás, redes de colectores de saneamento, rede de águas pluviais, rede de transportes públicos, não existindo, nessa data, nas proximidades da parcela qualquer núcleo urbano e quaisquer equipamentos colectivos relevantes.
Afigura-se-nos, porém, que não lhe assiste razão.
Com efeito, a percentagem de 9,5%, que foi fixada pelos peritos, decorre apenas da aplicação do nº 6 do art. 26º (que prevê um máximo de 15%) e para a fixação dessa percentagem não têm influência os factores referidos pela expropriante. Com efeito, a existência de rede de drenagem de águas residuais, rede de gás, redes de colectores de saneamento, rede de águas pluviais são valorizadas no nº 7 da mesma disposição com percentagem autónoma que acresce à fixada pelo nº 6.
Assim, a inexistência dessas redes apenas determina a não consideração das percentagens indicadas no nº 7, não se justificando, por isso, que esse facto seja considerado para efeitos de fixação da percentagem fixada no nº 6.
No que toca às demais circunstâncias que, a este propósito, foram referidas pela expropriante, importa referir que as mesmas terão sido consideradas pelos peritos, pois é certo que não atenderam à percentagem máxima que está fixada na lei, tendo considerado uma percentagem inferior.
Deste modo, e não existindo nenhum elemento concreto que permita ao Tribunal discordar da percentagem que, por unanimidade, foi fixada pelos peritos, não se justifica a sua alteração.
Conclui-se, em face do exposto, que os critérios fixados no art. 26º foram correctamente aplicados na sentença recorrida, sendo certo que nada permite discordar dos pressupostos que, de forma unânime, foram considerados pelos peritos.
É certo – tal como acima se referiu – que esses critérios não poderão ser atendidos se a sua aplicação, em concreto e atendendo às circunstâncias do caso, não for susceptível de conduzir ao valor real e corrente do bem numa situação normal de mercado, devendo, neste último caso, ser considerados quaisquer outros critérios que se revelem adequados e idóneos para alcançar aquele valor.
Todavia, o certo é que nada permite concluir que, no caso “sub-judice”, a aplicação desse critério não tenha sido idónea para alcançar o valor real e corrente das parcelas, numa situação normal de mercado, e, por conseguinte, a justa indemnização, sendo certo, de qualquer forma, que não existem elementos que permitam recorrer a quaisquer outros critérios que revelem uma maior aptidão para aquele efeito.
Assim, e no que toca ao valor do terreno, improcedem as conclusões da expropriante e das expropriadas, mantendo-se o valor fixado na sentença recorrida (250.245,00€).
Resta agora apreciar as benfeitorias, já que o valor que, a esse título, foi fixado mereceu a discordância das expropriadas (cfr. recurso subordinado que por estas foi interposto).
A benfeitoria em causa consiste num muro com 260m de comprimento que foi valorizado, para efeitos de indemnização, à razão de 30,00€/m.
Alegam, para o efeito, que o muro deverá ser valorizado à razão de 40,00€/m, justificando essa afirmação com o valor que foi atribuído nos processos de expropriação referentes às parcelas 205 e 202.
Afigura-se-nos, porém, que tal argumentação é insuficiente, já que não existe nos autos qualquer elemento que nos permita concluir que o valor do muro é de 40,00€/m e não 30,00€/m, como consideraram os peritos.
Com efeito, e como já se assinalou, a mera circunstância de, no âmbito de outros processos de expropriações, o muro (admitindo que tinha idênticas características) ter sido avaliado em valor superior, não é suficiente para concluir que o valor indicado pelos peritos peque por defeito, na medida em que não pode ser excluída a hipótese de ser o valor considerado nos outros processos a pecar por excesso.
Aliás, os valores indicados pelas expropriantes reportam-se apenas aos valores que, naqueles processos, foram fixados na decisão arbitral, desconhecendo-se se foram ou não confirmados por sentença transitada.
Assim, porque o valor em causa foi determinado por unanimidade dos cinco peritos e porque não existe qualquer elemento concreto que permita discordar desse valor, mantém-se o valor da indemnização que foi fixado na sentença recorrida.
Improcedem, pois, na totalidade, as conclusões dos Apelantes, razão pela qual se mantém integralmente a sentença recorrida.
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V.
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso principal (interposto pela expropriante) e ao recurso subordinado (interposto pelas expropriadas) confirmando-se a sentença recorrida.
Custas do recurso principal, a cargo da Expropriante.
Custas do recurso subordinado a cargo das Expropriadas.
Notifique.
Porto, 2009/05/21
Maria Catarina Ramalho Gonçalves
Manuel de Sousa Teixeira Ribeiro
Fernando Manuel Pinto de Almeida
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[1] Diploma a que se referem as demais disposições legais que venham a ser citadas sem menção de origem.