Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3898/05.2TBVNG |  |
RESOLUÇÃO
II - Assim, é lícito ao credor pedir a resolução do contrato.
Apelantes: B……… e mulher C……….
Apelada: D………., Lda
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto
I-RELATÓRIO
B………. e mulher, C………. intentaram a presente acção declarativa com forma de processo comum ordinário contra “D………., Lda”, pedindo:
A resolução do contrato promessa de compra e venda celebrado com a Ré e, em consequência, a condenação desta a pagar-lhe a quantia de €10.000,00 acrescida de juros de mora, desde a interpelação e até integral pagamento.
Subsidiariamente, a declaração de nulidade do referido contrato-promessa e, em consequência, a condenação da Ré a restituir aos AA. a quantia de €5.000,00, acrescida de juros de mora desde a interpelação e até integral pagamento.
Para tal alegam que:
- Em 11 de Maio de 2004 entre AA. (como promitentes-compradores) e Ré (como promitente-vendedora) foi celebrado contrato-promessa de compra e venda relativo a uma fracção autónoma, designada pela letra I, com lugar de garagem designado pela letra Q, correspondente a uma habitação do tipo T2, sita no prédio urbano descrito na 1º CRP de Vila Nova de Gaia, sob o nº 01942, ………., tudo conforme consta do documento de fls. 15/16.
- Convencionaram o preço de 114.700 Euros, tendo os AA. pago, a titulo de sinal e principio de pagamento, a quantia de Euros 5.000,00.
- Mais estipularam no referido contrato, clausula 2ª, que “o preço seria pago no acto da escritura a realizar até 90 dias após a celebração do presente contrato.
- Cláusula única - A data da escritura referida anteriormente poderá ser antecipada caso a venda da actual casa dos AA. seja realizada antes desse período. Se após os 90 dias a venda não tiver sido concretizada este contrato torna-se automaticamente nulo para ambas as partes”.
- Os AA. lograram vender o imóvel que habitavam, em 2-11-2004, e marcaram a escritura pública para compra da fracção referida para o dia 17-11-2004.
- Antes da celebração do contrato referido, as paredes e tecto da cozinha e da sala da fracção objecto do mesmo apresentavam fissuras e sinais de humidade, tendo a Ré garantido aos AA. que tais problemas seriam eliminados.
- Convencidos da veracidade de tal facto e, só por isso, os AA celebraram o contrato em causa.
- Após terem marcado a escritura os AA procuraram rever a fracção em causa, tendo constatado que os problemas referidos não tinham sido reparados encontrando-se a mesma com mais fissuras nas paredes.
- Por esse motivo enviaram à Ré carta que esta recebeu, onde lhe comunicavam a sua intenção de resolverem o contrato em causa.
- A Ré bem sabia que sem a reparação das fissuras e humidade referidas os AA jamais comprariam a fracção em causa.
Em registos com vista à celebração do contrato definitivo os AA despenderam a quantia de Euros 552,44 e com vista à obtenção de um empréstimo bancário para compra da fracção em causa os AA despenderam a quantia de 400 Euros.
Devidamente citada, a Ré contestou a fls. 34 e ss. impugnando parte dos factos alegados pelos AA. e referindo que a cláusula única da clausula 2ª do contrato promessa em apreço foi estabelecida no interesse dos AA e destinava-se, conforme acordado, a prevenir a hipótese de os AA não conseguirem vender a fracção onde habitavam, no prazo de 90 dias, sendo a tal habitação e não à fracção prometida que se refere, conforme era intenção das partes, a expressão “a venda não tiver sido concretizada”.
Mais deduziu reconvenção no sentido de ver declarada a perda a seu favor do sinal prestado pelos AA., em virtude de, alegam, terem sido eles quem incumpriu a obrigação de celebrar o contrato prometido por se recusarem de forma peremptória a celebrar a respectiva escritura.
Foi realizada uma peritagem ao prédio objecto do contrato, cujo laudo consta de fls.114.
Decorridos todos os trâmites legais, procedeu-se à realização do julgamento e foi proferida sentença na qual a acção foi julgada improcedente e foi absolvida a Ré do pedido e foi julgada procedente a reconvenção e reconhecido à Ré o direito de fazer sua a quantia de € 5.000,00, recebida dos Autores a título de sinal.
É desta sentença que, inconformados, vêm os Autores interpor o presente recurso de apelação.
Os Apelantes formularam, no essencial as seguintes conclusões de recurso:
O princípio fundamental e natural do direito das obrigações no código civil é o do cumprimento das obrigações.
Ficou provado que a ré foi interpelada para reparar a fracção em causa antes da assinatura do contrato promessa e posteriormente na data da assinatura do contrato promessa, 11 de Maio de 2004, a qual se comprometeu a realizar.
Ficou provado que desde a data referida, até à data da escritura 17-11-2004, não realizou qualquer reparação a que se tinha comprometido.
Ficou provado que decorreram cerca de seis meses desde o compromisso assumido pela ré (reparar a fracção em causa) e a data da escritura, sem que a ré fizesse qualquer reparação.
Ficou provado que a ré bem sabia que os AA nunca comprariam a fracção com os defeitos.
A ré agiu de má-fé, já que garantiu aos AA que os defeitos seriam eliminados, quando sabia que nunca iria executar as reparações necessárias a que se tinha obrigado.
O comportamento da ré só poderá ser entendido como incumprimento definitivo, já que ultrapassou, largamente, o tempo suficiente/razoável para realizar as reparações necessárias, cerca de seis meses.
Ao subsistirem os defeitos da fracção no momento da realização do contrato prometido corresponde a incumprimento definitivo pela ré que dá lugar a justa causa de resolução do contrato pelos AA.
Ficou provado que a fracção em causa iria ser a casa de morada de família dos AA, conforme art.º 3.º dos factos assentes.
Ficou provado que os AA tinham urgência na habitação da fracção prometida, á que não tinham habitação própria, desde 02-11-2004, data da venda da casa onde residiam.
Ficou provado que a ré, desde a data em que se comprometeu a reparar a fracção até à data da escritura, nunca fez qualquer reparação, ou seja durante seis meses.
E, consequentemente, por esse facto, ficou provado que os AA não tinham qualquer previsão do momento em que as reparações seriam realizadas e do momento em que poderiam adquirir a fracção prometida.
Assim sendo, o art.º 808.º n.º1 do C.C. prevê que a obrigação se considera como não cumprida (definitivamente) quando o credor perde o interesse que tinha na realização da mesma. Tal perda de interesse é fundada em causas objectivas, conforme causas enunciadas supra.
Neste caso, já não há necessidade da interpelação admonitória para resolução do contrato.
Assiste aos recorrentes, o direito de resolver o contrato, como resolveram e de exigir, como exigiram, a devolução do sinal em dobro - art.º 442.º n.º2 do C.C.
Ficou provado que AA e Ré estipularam no contrato promessa que a escritura pública de compra e venda da fracção prometida poderá ser antecipada caso a venda da casa dos AA seja realizada antes desse período. Se após os 90 dias a venda não tiver sido concretizada este contrato torna-se automaticamente nulo para ambas as partes.
Ficou provado que a cláusula única da cláusula 2.ª do contrato promessa em causa foi estabelecida no interesse dos AA e destinava-se, conforme acordado, a prevenir a hipótese de os AA não conseguirem vender a fracção onde habitavam, no prazo de 90 dias, sendo a tal habitação e não à fracção prometida que se refere, conforme era intenção das partes, a expressão “ a venda não tiver sido concretizada”.
O que resulta dos factos provados é que os AA não venderam a casa onde habitavam, no prazo de 90 dias, a contar, obviamente, da data da celebração do contrato promessa, 11 de Maio de 2004.
Os AA venderam a casa onde habitavam, em 2 de Novembro de 2004, 175 dias após a celebração do contrato promessa.
Assim sendo, os AA não conseguindo vender a casa no prazo de 90 dias, o que aconteceu, as partes convencionaram, conforme matéria assente, que o contrato promessa se tornasse, automaticamente nulo, sendo o efeito da nulidade neste caso concreto, a restituição do sinal que os AA entregaram à Ré.
Estamos perante um termo resolutivo que se veio a verificar, ou seja o facto de os AA não terem conseguido vender a casa onde habitavam no prazo de 90 dias, a contar da celebração do contrato promessa, cessando assim os efeitos do contrato promessa.
A manter-se a decisão proferida pelo tribunal a quo, seria legitimar o enriquecimento sem causa, por parte dos recorridos, já que reteriam €5.000,00 pagos a título de sinal e princípio de pagamento para um imóvel que nunca chegou a ser vendido aos AA e sem que tenham tido qualquer responsabilidade.
Termos em que, por erro de interpretação e aplicação do disposto nos artigos 808.º e 442.º n.º2 e 278.º todos do Código Civil, deve a sentença recorrida ser revogada e substituída por outra que julgue a acção procedente e improcedente a reconvenção.
Em contra-alegações, a Apelada defende a confirmação da sentença recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:
II-OS FACTOS
Na 1.ª Instância, foram dados como provados, os seguintes factos:
1º- Em 11 de Maio de 2004 entre AA (como promitentes-compradores) e Ré (como promitente-vendedora) foi celebrado contrato-promessa de compra e venda relativo a uma fracção autónoma, designada pela letra I, com lugar de garagem designado pela letra Q, correspondente a uma habitação do tipo T2, sita no prédio urbano descrito na 1.ª CRP de Vila Nova de Gaia, sob o nº 01942, ………., tudo conforme consta do documento de fls. 15/16.
2º- Convencionaram o preço de €114.700,00 tendo os AA pago, a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de € 5.000,00.
3º- Mais estipularam no referido contrato, clausula 2ª, que “o preço seria pago no acto da escritura a realizar até 90 dias, após a celebração do presente contrato.
Cláusula única - A data da escritura referida anteriormente poderá ser antecipada caso a venda da actual casa dos AA seja realizada antes desse período. Se após os 90 dias a venda não tiver sido concretizada este contrato torna-se automaticamente nulo para ambas as partes”.
4º- Os AA lograram vender o imóvel que habitavam, em 2-11-2004, e marcaram a escritura pública para compra da fracção referida em 1º) para o dia 17-11-2004.
5º- Antes da celebração do contrato referido em 1º), as paredes e tecto da cozinha e da sala da fracção objecto do mesmo apresentavam fissuras e sinais de humidade.
6º- A Ré garantiu aos AA que tais problemas seriam eliminados.
7º- Convencidos da veracidade de tal facto e, só por isso, os AA celebraram o contrato em causa.
8º- Após terem marcado a escritura os AA procuraram rever a fracção em causa, tendo constatado que os problemas referidos em 1º) se mantinham.
9º- Por esse motivo enviaram à Ré carta, que esta recebeu, onde lhe comunicavam a sua intenção de resolverem o contrato referido em 1º), tudo conforme consta do documento de fls. 19/20.
10º- A Ré bem sabia que sem a reparação das fissuras e humidade referidas em 1º) os AA jamais comprariam a fracção em causa.
11º- Em registos com vista à celebração do contrato definitivo os AA despenderam a quantia de € 552,44
12º- A cláusula única da cláusula 2ª do contrato promessa referido em 1) foi estabelecida no interesse dos AA. e destinava-se, conforme acordado, a prevenir a hipótese de os AA não conseguirem vender a fracção onde habitavam no prazo de 90 dias, sendo a tal habitação e não à fracção prometida que se refere, conforme era intenção das partes, a expressão “a venda não tiver sido concretizada”
III-O DIREITO
Considerando as conclusões de recurso que delimitam o respectivo âmbito de cognição, as questões que importa dilucidar são as seguintes:
1-Incumprimento do contrato por parte da Ré ou simples mora;
2-Incumprimento por parte dos Autores;
3-Nulidade do contrato.
1-Os AA e a Ré celebraram um contrato promessa de compra e venda relativamente a determinado imóvel (artigo 410º, nº3, do Código Civil[1]), no âmbito do qual os AA prestaram o sinal de € 5.000,00 (artigo 441º).
Na verdade, estabelece o art.º 442.º n.º2 que, no caso de o promitente vendedor deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável tem o promitente comprador o direito de exigir o dobro do que prestou. Por seu turno, se for o promitente comprador a incumprir, tem a outra parte a faculdade de fazer seu o sinal entregue.
Têm, efectivamente, entendido a doutrina e jurisprudência maioritárias que a sanção da perda do sinal ou a sua restituição em dobro são aplicáveis apenas ao incumprimento definitivo e não a simples mora.
Importa, então, apurar, em face dos factos dados como assentes, se houve incumprimento definitivo, por parte da Ré, promitente vendedora.
As partes estabeleceram que a escritura de compra e venda se realizaria até 90 dias após a assinatura do contrato promessa. Uma vez que este foi assinado no dia 11 de Maio de 2004, tal significa que a escritura se deveria realizar até 11 de Agosto de 2004. Estipularam ainda as partes que a data da escritura poderia ser antecipada caso a venda da casa de residência dos promitentes compradores fosse realizada, antes desse período. Se após os 90 dias, a venda dessa casa não tivesse sido concretizada, o contrato “torna-se automaticamente nulo para ambas as partes.”
Ora, os AA, promitentes compradores, lograram vender o imóvel que habitavam, em 2-11-2004, e marcaram a escritura pública para compra da fracção referida para o dia 17-11-2004.
Ficou também provado que “antes da celebração do contrato referido em 1º), as paredes e tecto da cozinha e da sala da fracção objecto do mesmo apresentavam fissuras e sinais de humidade” e que “a Ré garantiu aos AA que tais problemas seriam eliminados” e que “convencidos da veracidade de tal facto e, só por isso, os AA celebraram o contrato em causa”.
Porém, antes da realização da escritura, tendo tomado a precaução de verificar se o imóvel se encontrava nas condições acordadas, sem infiltrações e sem fissuras, os AA verificaram que tais problemas se mantinham. Perante tal facto, comunicaram à Ré a sua intenção de não concretizar a compra do imóvel.
Considerando este quadro fáctico, importa realçar o seguinte: não obstante ter sido estipulado o prazo de 90 dias para a realização da escritura e de as partes terem acordado que, na hipótese de a venda da casa dos autores não ser realizada, no prazo de 90 dias, o contrato promessa “se tornaria automaticamente nulo”, a verdade é que a escritura foi marcada para o dia 17/11/2004, sendo certo que os AA, promitentes compradores, só lograram vender o imóvel que habitavam, em 2-11-2004, muito tempo decorrido após o prazo de 90 dias que tinham estipulado.
Ou seja, apesar de as partes contratantes terem estipulado que o contrato se consideraria “nulo”, caso não fosse celebrada a escritura no prazo de 90 dias, a verdade é que se dispuseram a celebrar o contrato definitivo, como se tal cláusula não existisse e indiferentes ao decurso desse prazo. O comportamento posterior das partes contraria aquilo que estipularam o que demonstra que, ao contrário do que, aparentemente, resultava do clausulado, não estamos perante um negócio fixo absoluto mas sim perante um negócio fixo relativo ou simples. No primeiro caso, a fixação do prazo significa que a prestação tem de ser efectuada dentro do prazo estabelecido, sob pena de o negócio caducar[2], por a prestação já não ter interesse para o credor, no segundo caso, a fixação do prazo não envolve a necessária caducidade do negócio, mas apenas a faculdade de o credor, vencido o prazo sem que a obrigação seja cumprida, resolver o negócio ou exigir indemnização pelo dano moratório[3].
Estando assim, perante um negócio fixo relativo ou simples, tendo decorrido o prazo de cumprimento fixado pelas partes, o contrato não caducou e o credor tem direito a resolver o negócio. Assim sendo, importa saber qual das partes contratantes não cumpriu a obrigação e, se tal configura uma situação de incumprimento definitivo ou se simples mora.
Ora, como se verificou, indiferentes ao decurso do prazo que tinham estipulado para a realização do contrato prometido, as partes preparavam-se para celebrar a escritura referente ao contrato prometido de compra e venda do andar em apreço. E só não o celebraram porque os Autores se recusaram a tanto, dado que ao visitarem a fracção prometida vender, verificaram que ela apresentava problemas de construção que a Ré se comprometeu a resolver e que se mantinham. Foi este o motivo pelo qual o contrato definitivo não foi celebrado e não pelo facto de ter sido ultrapassado o prazo estipulado.
Nestas condições, cremos que a nossa atenção se deverá centrar na problemática dos defeitos da fracção prometida vender, sendo nesta sede que iremos encontrar a solução jurídica para este litígio.
Dizem os Apelantes que a Ré, ora Apelada, não cumpriu um dever acessório do contrato promessa que consistia na reparação dos defeitos que a andar apresentava - fissuras e manchas de humidade- e por isso incumpriu o contrato, pois deveria ter procedido à referida reparação, no prazo de 90 dias estipulado, ou pelo menos, até à data em que foi marcada a escritura.
Contrapõe a Apelada dizendo, nas suas contra-alegações que “nunca quis vender a fracção com defeitos” pois “a eliminação dos mesmos por parte da Ré era uma tarefa pouco significativa e pouco onerosa para a Ré.” E acrescenta até, referindo-se às humidades que as mesmas se limpavam “com um simples pano húmido” já que “não se tratavam de humidades oriundas do exterior.” E acentua ainda o facto de os próprios Autores terem reconhecido que em “Agosto de 2004, o promitente comprador viu novamente a dita fracção e efectivamente esta já não continha humidade e as fendas supra referidas.”
Na verdade, provou-se que “antes da celebração do contrato, as paredes e tecto da cozinha e da sala da fracção apresentavam fissuras e sinais de humidade.” Na carta de resolução enviada pelo ilustre mandatário dos Autores à Ré consta que “no início de Agosto de 2004, o promitente comprador viu novamente a dita fracção e efectivamente esta já não continha humidade e as fendas referidas. Porém, ao rever a fracção, em 16 de Novembro de 2004, um dia antes da data marcada para a escritura, o Autor verificou que a mesma se encontrava ainda com mais fendas e a humidade voltou a aparecer”.
Ora, desta sequência de factos, impõe-se uma conclusão: a origem das humidades e as fendas não constituem uma questão tão simples como a Ré parece querer demonstrar. Efectivamente, a Ré alegou que “preparou a fracção tal como os Autores a quiseram” e certamente procederam à pintura do interior da fracção. Só assim se explica que, em Agosto, tenham desaparecido as fissuras e as manchas de humidade. Porém, tal pintura não resistiu ao Outono de 2004, pois que, em 16 de Novembro, o andar continuava a apresentar os mesmos problemas, ou seja, fissuras e sinais de humidade. Ora, não é preciso ser perito em engenharia para concluir que se uma casa apresenta fissuras e manchas de humidade em Maio, que desaparecem em Agosto, após uma pintura, mas reaparecem em Novembro, muito provavelmente esses problemas resultam de deficiências estruturais e do isolamento do edifício. Mas esta conclusão que o Tribunal tira com base numa presunção judicial, nos termos consentidos pelo disposto no art.º 351.º do Código Civil[4] encontra eco e confirmação no laudo pericial junto aos autos e que foi considerado pelo tribunal a quo na fundamentação da decisão de facto.
Desse laudo consta, designadamente, que “o imóvel apresenta as patologias acima referenciadas (fissuras e manchas de infiltração) por não terem sido cumpridos critérios regulamentares na execução do edifício.” E esclarece-se que as fissuras existentes nas paredes da fracção e tecto da sala têm origem nos “movimentos diferenciais da estrutura do edifício que não se encontra estabilizada. Como os panos de parede constituídos por alvenaria de tijolo têm um módulo de elasticidade muito baixo, fissuram ao mais pequeno movimento transmitido pela estrutura às paredes interiores. Por sua vez, a fissura horizontal ao longo da parede que divide duas fracções, junto á cobertura, ocorre devido à solicitação térmica da cobertura que estando exposta a uma grande variação de temperatura não se encontra devidamente isolada termicamente, transmite movimentos à parede da fracção que tendo pouca elasticidade para os absorver fissura. Um isolamento térmico da cobertura devidamente dimensionado evitaria tais fissuras.”
Não basta, portanto, uma simples pintura, para resolver o problema das fissuras, pois trata-se de um problema de construção do edifício. Não sabemos se é fácil de resolver, os Autores também não sabem e, aparentemente, a Ré também não, pois que apesar da intervenção que realizou, os problemas da fracção surgiram de novo.
Ora, sucede que os Réus só contrataram com a Ré a compra do andar, na pressuposição de que os problemas da humidade e das infiltrações ficaria definitivamente resolvido. O que os autores pretendiam adquirir era um andar sem defeitos, com adequadas condições de habitabilidade. E disso deram conhecimento à Ré. Como consta da matéria provada: “a Ré bem sabia que sem a reparação das fissuras e humidade referidas, os AA jamais comprariam a fracção em causa”. Sucede que, na véspera da realização da escritura, os AA verificaram que afinal o andar prometido comprar não apresentava as características essenciais que estavam na base da decisão de contratar. Os AA tinham vendido a casa onde habitavam e destinavam o andar dos autos à sua nova residência.
Perante este condicionalismo, entende a sentença recorrida que os AA procederem mal ao decidirem de imediato a resolução do contrato pois, em face da mora da Ré, “podiam e deviam ter interpelado a Ré para o cumprimento da obrigação acessória dando-lhe um prazo razoável para o efeito (interpelação admonitória)”.
Discordamos de tal entendimento.
Na verdade, a lei encara a possibilidade de a mora ocasionar a perda do interesse do credor na prestação tardia. Nesse caso, a obrigação considera-se, para todos os efeitos, como não cumprida: a mora transforma-se em não cumprimento definitivo (art.º 808.º)[5]. E neste caso não é necessário proceder à interpelação admonitória, pois esta é outra forma de transformar a mora em incumprimento definitivo.
Estabelece o art.º 808.º n.º2 que a perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente. Não basta, portanto, que o credor diga que a prestação já não lhe interessa; há que ver, em face das circunstâncias, se a perda de interesse corresponde à realidade das coisas[6].
Ora, como se viu, atenta a finalidade do imóvel prometido vender, é perfeitamente justificada a perda do interesse, em consequência da mora. Os Autores tinham acabado de vender a casa onde habitavam e a fracção objecto do contrato em apreço era destinada a casa de morada da família. Estando em causa a habitação dos promitentes compradores, com fundamento na consagração constitucional desse direito e nas regras da experiência comum, podemos concluir não ser exigível àqueles que ficassem a aguardar ainda mais tempo, pela definição da sua situação habitacional, sendo certo que a Ré já tinha tido seis meses para resolver os defeitos do andar e não tinha logrado fazê-lo. Mais, a reparação superficial que tinha sido feita pela Ré, sem sucesso, tornou patente uma das três situações:
Ou a Ré não fez um correcto diagnóstico das causas dos defeitos do andar e, por isso, não conseguiu resolvê-los de forma adequada;
Ou a Ré, ciente de que a correcção dos defeitos exigiria obras mais complexas e mais dispendiosas, pretendeu apenas camuflar os sintomas desses defeitos.
Ou os defeitos não tinham solução.
Em qualquer dos casos possíveis, não eram exigível que os Autores ficassem a aguardar pela solução dos problemas de construção do andar quando é certo que, desde o momento da celebração do contrato, ficou esclarecido que o mesmo só se realizou no pressuposto de que os referidos defeitos do andar seriam solucionados.
Assim, sendo, nos termos do art.º 808.º considerando-se não cumprida a obrigação por parte dos Réus, os Autores têm direito a pedir a resolução do contrato. Mas dispõe o art.º 442.º n.º2 que a devolução em dobro do sinal pago é um direito que assiste ao promitente comprador no caso de incumprimento por parte do outro contraente, por causa que a este seja imputável.
Importa, pois, averiguar se temos elementos concretos que permitam concluir que o incumprimento definitivo por parte da Ré se deve a facto que lhe é imputável.
O facto de na cláusula 7.ª do contrato constar que a Ré se obriga a entregar a fracção “com uma pintura geral em tinta plástica e com o aquecimento central a funcionar”, indicia que as partes partiram do princípio de que os defeitos que o andar apresentava se resolviam apenas com a pintura do prédio. Se assim não fosse, as partes teriam acordado algo diferente, no sentido de serem realizadas as obras necessárias à solução desses problemas.
Cremos que a questão que nos ocupa assume contornos muito próximos do erro vício, ou seja, as partes declaram o que querem, mas não teriam aceite declarar o que declararam se não fosse o erro em que incorreram. E, assim, partindo do princípio de que ambas as partes estavam de boa-fé ao celebrarem o contrato, da sequência dos factos evidenciados no processo, resulta que, provavelmente, nem a Ré estaria ciente da dimensão dos problemas estruturais do prédio e que o cumprimento integral do contrato, poderia envolver despesas avultadas. Estranho é que continue a afirmar nas suas contra-alegações que “estavam em causa obras de dimensão pouco mais do que insignificante, não justificando qualquer tipo de alarme ou precipitação”. Que assim não é demonstra-o o facto de a simples pintura não ter resolvido os problemas. Mas apesar de a Ré ser uma empresa de construções, não sabemos se foi a Ré a construtora do edifício, pelo que não é possível concluir que não podia deixar de conhecer os vícios de construção de que o mesmo padecia.
Assim, não podemos concluir, com a necessária certeza, que o incumprimento se deva a facto imputável à Ré. É certo que há incumprimento da Ré, pois não pode vender, como se comprometeu, um andar em perfeitas condições de habitabilidade, mas falta a prova de que se deva a facto que lhe é imputável.
Nos termos do art.º433.º do C.C.” na falta de disposição especial, a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico”. E segundo estipula o art.º289.º “a declaração de nulidade e a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado.” Logo, resolvido o contrato por incumprimento da Ré, embora por facto que não se provou ser-lhes imputável, caso em que seria aplicável o disposto no art.º 442 .º n.º2, e obrigação de devolução do sinal em dobro, têm os Autores direito à devolução do que prestaram, ou seja, da quantia de € 5.000,00 que entregaram à Ré, a título de sinal.
2-Do que fica exposto, resulta que a parte que não cumpriu o contrato foi a Ré, dado que não procedeu à reparação do andar prometido vender, de molde a colocá-lo nas condições de habitabilidade que tinham sido acordadas. Por tal motivo, e face ao incumprimento definitivo por parte da Ré e não simples mora, pelas razões já explanadas supra, tinham os Autores fundamento legal para se recusarem a realizar a escritura e resolverem o contrato, pelo que, obviamente, nunca se poderia considerar que houve incumprimento contratual por parte dos Autores.
Não pode proceder o pedido reconvencional.
3-Por fim, decorre também de tudo o que fica exposto, que a questão em apreço não pode ser apreciada com base na invocada nulidade do contrato. Consta do contrato a seguinte cláusula. “Se após os 90 dias a venda ainda não tiver sido concretizada este contrato torna-se automaticamente nulo para ambas as partes.” Da interpretação da cláusula, em confronto com o comportamento posterior dos outorgantes resulta, claramente, a imprecisão de linguagem utilizada na referida cláusula. O que se pretendia significar é que o contrato caducaria e não que seria nulo. Contudo, como foi também já referido, o facto de os Autores terem marcado a escritura, muito depois de decorrido o prazo de 90 dias, demonstra que, revogando tal cláusula, consideraram o contrato vigente, muito para além do referido prazo. Também o facto de terem remetido à Ré uma carta na qual declaravam o contrato resolvido, demonstra que até ao momento o consideravam vigente. Invocar agora a nulidade do contrato com base na referida cláusula constituiria um verdadeiro venire contra factum proprium[7], que cai no âmbito do abuso de direito, através da fórmula legal que considera ilegítimo o exercício de um direito “quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé”.
Como escreve Antunes Varela[8]: “para que haja lugar ao abuso de direito, é necessária a existência de uma contradição entre o modo ou o fim com que o titular exerce o direito e o interesse ou interesses a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito”. Esta contradição é patente nos casos de venire contra factum proprium: são os casos em que a pessoa pretende destruir uma relação jurídica ou um negócio invocando, por exemplo uma determinada causa de nulidade, de pois de fazer crer à outra parte que não lançaria mão de tal direito[9].
Assim, improcedem as conclusões dos Autores quanto à invocada nulidade do contrato.
IV- DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação do Porto em julgar parcialmente procedente a apelação, revogando a sentença recorrida, considerando válida e eficaz a resolução do contrato promessa e condenando a Ré a devolver aos Autores a quantia de € 5.000,00 que entregaram à Ré, a título de sinal, acrescida de juros legais, vencidos desde a data da resolução do contrato e vincendos até integral pagamento.
Acordam ainda em julgar prejudicado o pedido subsidiário formulado e improcedente o pedido reconvencional.
Custas por Autores e Ré em partes iguais.
Porto, 2 de Março de 2009
Maria de Deus Simão da Cruz Silva Damasceno Correia
Maria Adelaide de Jesus Domingos
Baltazar Marques Peixoto
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[1] Serão do Código Civil as referências a artigos que doravante forem feitas, sem indicação de proveniência.
[2] Seria caducidade o que as partes pretenderam significar ao aludir a “nulidade” do contrato.
[3] Vide Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol.II, 5.ªedição, Almedina, Coimbra, pp.44-45.
[4] Presunções são as ilações que a lei ou o julgador tira de um facto conhecido para firmar um facto desconhecido.
Na presunção judicial, o juiz socorre-se de certo facto e de regras de experiência, para concluir que aquele denuncia a existência de um outro facto (Vide acórdão do STJ de 25-11-1988: AD, 326.º-256).
[5] Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 10.ª edição, Almedina, 2006, p.1053.
[6] Galvão Telles, Obrigações, 4.ª edição, Coimbra Editora, Lda, p. 235.
[7] Baptista Machado,Tutela da Confiança e venire contra factum proprium, RLJ, 118, p.169.
[8] “Das Obrigações em Geral”, Vol.I, 5.ºedição, Almedina Coimbra, p.499.
[9] Idem,p.500.