Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 9551/19.2T8PRT.P1 |  |
ÓNUS DA PROVA
VENDA DE IMÓVEL
DIREITO DE PREFERÊNCIA DOS ARRENDATÁRIOS
2. No caso de venda de imóvel composto de diversas habitações em andares não constituído em propriedade horizontal, antes da alteração ao artigo 1091º do Código Civil introduzida pela Lei nº 64/2018, de 29 de outubro, o arrendatário de apenas um dos andares integrantes do imóvel vendido não goza de direito de preferência.
3. Havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei ou, dito de outro modo, desde que aquele contra o qual é dirigida a reivindicação tenha título oponível ao reivindicante.
4. Havendo prazo certo para a restituição do arrendado, há mora da arrendatária independentemente de interpelação (artigo 805º, nº 2, alínea a), do Código Civil) e, além disso, presume-se a culpa do devedor na falta de cumprimento da obrigação de restituir, ex vi artigo 799º, nº 1, do Código Civil, pelo que está em mora a arrendatária que não restituiu o arrendado logo que findou o contrato.
Sumário do acórdão proferido no processo nº 9951/19.2T8PRT.P1 elaborado pelo seu relator nos termos do disposto no artigo 663º, nº 7, do Código de Processo Civil:
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Acordam os juízes subscritores deste acórdão, da quinta secção, cível, do Tribunal da Relação do Porto:*
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1. Relatório
Em 26 de abril de 2019, na Instância Central Cível do Porto, Comarca do Porto,
B…, SL instaurou a presente ação declarativa sob forma comum contra C… pedindo:
a) que se declare que a autora é proprietária do 1º andar do prédio urbano composto demorada de casas de três andares, sito na Rua …, nºs .. e .. e Rua …, nº ., freguesia …, concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 383-…, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1104 da União das Freguesias …;
b) que se condene a ré a restituir à autora o prédio urbano referido na alínea anterior;
c) que a ré seja condenada a pagar à autora, a título de indemnização, nos termos do artigo 1045º do Código Civil, o montante correspondente ao dobro da renda convencionada, desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue, 31 de janeiro de 2019, até efetiva entrega do mesmo.
Em síntese, para fundamentar as suas pretensões, a autora alega que no dia 22 de março de 2109, por escritura pública celebrada no Cartório Notarial D…, adquiriu o prédio urbano, composto de morada de casas de três andares, sito na Rua …, nºs .. e .. e Rua …, nº .., freguesia …, concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 383-…, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1104 da União das Freguesias …; em 27 de maio de 2008, E… e F…, na qualidade de proprietários, deram de arrendamento a C… que tomou de arrendamento, para habitação, o primeiro andar do prédio urbano antes descrito, por duração indeterminada, com início em 01 de junho de 2008 e pela renda mensal de cem euros; em 28 de dezembro de 2016, a então proprietária do imóvel, G…, através de mandatário, comunicou à ré, por carta registada com aviso de receção, a denúncia do contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 1101º, nº 1, alínea c), do Código Civil, informando que o arrendamento denunciado cessava os seus efeitos no dia 31 de janeiro de 2019; não obstante a ré ter recebido a carta para a denúncia do arrendamento, continua a ocupar o andar que em 2008 lhe foi dado em arrendamento.
Citada, a ré veio comprovar ter requerido apoio judiciário na modalidade de dispensa de pagamento de taxa de justiça e demais encargos com o processo e bem assim de nomeação de patrono e dispensa de pagamento da respectiva compensação e, posteriormente, contestou alegando que o arrendamento continua em vigor já que o anterior senhorio recebeu rendas de três meses, que não lhe foi dada preferência na aquisição do arrendado, requerendo o diferimento da desocupação do locado por um prazo não inferior a seis meses.
Realizou-se audiência prévia, frustrando-se a tentativa de conciliação e anunciando-se às partes a intenção de conhecer diretamente do pedido, mas, acautelando a necessidade da ação prosseguir após um melhor estudo do caso, identificou-se o objeto do litígio e enunciaram-se os temas de prova.
Seguidamente, proferiu-se decisão julgando improcedente o pedido de diferimento de desocupação do locado, prosseguindo os autos para conhecimento da questão da existência de título por parte da ré para ocupação do locado.
A audiência final realizou-se numa sessão, sem produção de qualquer prova, após o que, em 05 de novembro de 2011, foi proferida sentença[1] que terminou com o seguinte dispositivo:
“a) declara-se que a autora, B…, SL, é proprietária do prédio urbano, composto de morada de casas de três andares, sito na rua …, n.ºs .. e .. e rua …, n.º .., freguesia …, Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto na ficha n.º 383/20090311/…, inscrito na matriz predial urbana sob o art. 1104.º da União das freguesias …;
b) condena-se a ré, C…, a restituir à autora o primeiro andar do prédio do prédio referido na alínea anterior;
c) condena-se a ré no pagamento à autora da quantia mensal de € 200,00 (duzentos euros), por cada mês de calendário decorrido desde o dia 31 de janeiro de 2019, e até à entrega efetiva do andar referido na alínea anterior − sendo esta quantia proporcional ao número de dias do último mês de ocupação, se não perfizer 30 dias”.
Em 06 de dezembro de 2019, inconformada com a sentença, C… interpôs recurso de apelação, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
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B…, SL contra-alegou pugnando pela total improcedência do recurso.
Uma vez que o objeto do recurso é exclusivamente constituído por matéria de direito, simples, com o acordo dos restantes membros do coletivo dispensam-se os vistos, cumprindo apreciar e decidir de imediato.
2. Questões a decidir tendo em conta o objeto do recurso delimitado pela recorrente nas conclusões das suas alegações (artigos 635º, nºs 3 e 4 e 639º, nºs 1 e 3, ambos do Código de Processo Civil, na redação aplicável a estes autos), por ordem lógica e sem prejuízo da apreciação de questões de conhecimento oficioso, observado que seja, quando necessário, o disposto no artigo 3º, nº 3, do Código de Processo Civil
2.1 Da alteração da factualidade não provada relativa à não comunicação do projecto de venda em decorrência das regras do ónus da prova;
2.2 Da omissão do dever de comunicar o projeto de venda do bem locado à arrendatária e respetivas consequências jurídicas;
2.3 Da inexistência de mora da recorrente na restituição do locado e da necessária ressalva no dispositivo da sentença das rendas pagas após a cessação do contrato.
3. Fundamentos
3.1 Da alteração da factualidade não provada relativa à não comunicação do projeto de venda em decorrência das regras do ónus da prova
A recorrente pugna pela alteração do facto não provado identificado com o nº 12 na sentença recorrida e pela prova dessa matéria por efeito da aplicação das regras do ónus da prova.
Na perspetiva da recorrente, a não comunicação da venda do arrendado, a fim de lhe possibilitar o exercício do direito legal de preferência que lhe assiste enquanto arrendatária, constitui defesa por execeção perentória, na medida em que “tendo a recorrente alegado um facto extint[iv]onegativo, o não cumprimento de um dever imposto ao vendedor, em cuja posição sucede a recorrida, competia a esta provar o oposto, demonstrar que tal dever foi cabalmente cumprido, o que não fez”.
Cumpre apreciar e decidir.
Antes de mais, deve começar por se referir que as regras do ónus da prova não operam no julgamento da matéria de facto, servindo para determinar a factualidade probanda relevante e intervindo no julgamento de direito em face dos factos julgados provados[2]. Assim, se o raciocínio da recorrente estivesse certo quanto à distribuição do ónus da prova, estando a recorrida onerada com a prova de certo facto que não resultou provado, essa questão teria de ser decidida contra esta, sem qualquer necessidade de alteração da decisão da matéria de facto.
Ainda assim, prevenindo entendimentos díspares sobre esta problemática, potenciados até pela localização sistemática ambígua do artigo 414º do Código de Processo Civil., dir-se-á algo mais.
De acordo com o disposto no nº 3, do artigo 576º do Código de Processo Civil, a defesa por exceção perentória consiste na invocação de factos que impedem, modificam ou extinguem o efeito jurídico dos factos articulados pelo autor.
São factos impeditivos os que são contemporâneos dos factos constitutivos do direito acionado, como sucede com as situações de divergências não intencionais e intencionais entre a vontade e a declaração ou com a incapacidade de gozo ou de exercício de direitos.
Já os factos modificativos ou extintivos são factos posteriores ao nascimento do direito exercido em juízo.
No caso em apreço, a autora exerce o direito de reivindicar um imóvel de que é dona e que adquiriu já após a produção de efeitos de uma declaração de denúncia de um contrato de arrendamento relativo a um dos andares do imóvel que adquiriu e que não se acha constituído em propriedade horizontal.
O arrendatário tem direito legal de preferência, no caso de venda ou dação em cumprimento do local arrendado [sublinhado nosso] há mais de três anos (artigo 1091º, nº 1, alínea a), do Código Civil, na redação anterior à introduzida pela Lei nº 64/2018, de 29 de outubro), pois que a atual redação entrou em vigor em 30 de outubro de 2018 e o facto que determina a violação do direito legal de preferência é, na perspetiva da recorrente, a celebração da compra e venda com violação do dever de comunicação ao titular do direito legal de preferência por parte dos antecessores da recorrida[3].
Ora, tal facto ocorreu, necessariamente, em data anterior a 27 de outubro de 2017, data da efetivação do registo de aquisição do direito de propriedade sobre o imóvel reivindicado a favor de H…, na proporção de ½, de I…, Lda, na proporção de ¼ e de J…, na proporção de ¼ e posterior a 25 de maio de 2015, data em que se procedeu ao registo da aquisição do direito de propriedade sobre o imóvel reivindicado a favor de G…, casada com K… e que procedeu à venda do imóvel reivindicado aos antecessores da autora[4].
Porém, nessa data, no caso de venda de imóvel composto de diversas habitações em andares ou de outra natureza mas não constituído em propriedade horizontal, o arrendatário só gozava de direito de preferência no caso de coincidência entre o bem arrendado e o bem vendido[5].
A alteração introduzida no artigo 1091º do Código Civil pela Lei nº 64/2018, de 29 de outubro, prevendo inovadoramente o caso do arrendamento para fins habitacionais relativo a parte de prédio não constituído em propriedade horizontal quando seja vendido o prédio[6] (veja-se o nº 8 desse artigo nesta nova redação) revela de forma segura que até então, nessa situação, o inquilino não gozava de direito de preferência.
De todo o modo, ainda que assistisse à recorrente um direito legal de preferência, a sua eventual violação, não teria qualquer interferência direta na relação jurídica de arrendamento e apenas no caso de o direito de preferência ser exercido com sucesso, se nessa data ainda subsistisse o direito de arrendamento, operaria a extinção do arrendamento por confusão, em virtude de nessa eventualidade se reunirem na mesma pessoa as qualidades de senhorio e de arrendatário (artigo 868º do Código Civil).
A violação do direito legal de preferência confere ao seu titular o direito ao recurso à ação de preferência, nos termos conjugados do nº 4, do artigo 1091º do Código Civil, na aludida redação e do artigo 1410º do mesmo diploma legal, não tendo qualquer reflexo na relação de arrendamento porventura existente. Dito de outro modo, a violação do direito legal de preferência conferido ao arrendatário não determina a subsistência do direito ao arrendamento até que seja cumprida a obrigação de comunicação para o exercício do direito de preferência, como pretende a recorrente, apenas lhe conferindo o direito a haver para si a coisa alienada com recurso à ação de preferência.
Assim, seja porque a ré não tem direito legal de preferência, pelo que antes se expôs, seja porque ainda que fosse titular de um direito legal de preferência, essa situação jurídica não se constitui nunca como facto modificativo da relação de arrendamento, com aptidão para levar a uma sobre vigência da relação locatícia até que seja cumprida a obrigação de comunicação dos elementos necessários ao exercício do direito de preferência, a invocação de tal situação jurídica não se configuraria como defesa por exceção perentória e, ao invés, pelas razões supra expostas, não tem qualquer aptidão defensiva numa ação de reivindicação.
Pelo exposto, improcede a pretensão da recorrente de que o ponto 12 dos fundamentos de facto da sentença recorrida passe da matéria não provada para a matéria provada, com base nas regras da distribuição do ónus da prova.
3.2 Fundamentos de facto exarados na sentença recorrida que se mantêm pelas razões precedentemente expostas, não se divisando qualquer fundamento legal para a sua alteração oficiosa
3.2.1 Factos provados
3.2.1.1
No dia 27 de maio de 2008, E… e F…, na qualidade de proprietários, declararam dar de arrendamento à ré, C…, declarando esta tomar de arrendamento, o primeiro andar do prédio sito na rua …, n.º .., freguesia de, Porto, inscrito na matriz predial urbana com o artigo 516.º.3.2.1.2
As partes declararam que o contrato teria duração indeterminada, com início em 1 de junho de 2008.3.2.1.3
O valor mensal da renda acordada foi de € 100,00.3.2.1.4
No dia 25 de maio de 2015, foi registada a favor de G… a aquisição do prédio urbano, composto de morada de casas de três andares, sito na rua …, n.ºs .. e .. e rua …, n.º.., freguesia …, Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto na ficha n.º 383/20090311/…, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo516.º da freguesia …, ulteriormente artigo 1104.º da União das freguesias …, onde se insere o andar referido no ponto 1.º − factos provados [3.2.1.1.].3.2.1.5
No dia 28 de dezembro de 2016, G… comunicou à ré a denúncia do contrato de arrendamento referido no ponto 1.º − factos provados [3.2.1.1.], nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 1101.º, al. c), do Cód. Civil, informando que o de arrendamento cessaria no dia 31 de janeiro de 2019.3.2.1.6
Esta comunicação foi efetuada por carta registada com aviso de receção, rececionada pela ré.3.2.1.7
Até 31 de janeiro de 2019, inclusive, a ré não abandonou o andar referido, nele continuando atualmente a residir, tendo sido instada pela autora a desocupar o prédio.3.2.1.8
No dia 27 de outubro de 2017, foi registada a favor de I…, Lda., H…, L… e J… a aquisição do prédio referido no ponto 4.º − factos provados [3.2.1.4].3.2.1.9
No dia 22 de março de 2019, por escritura pública, a autora B…, SL, declarou comprar o prédio referido no ponto 4.º − factos provados – [3.2.1.4], declarando os titulares inscritos referidos no ponto 8.º − factos provados –[3.2.1.8] vender.3.2.2 Factos não provados
3.2.2.1
Após o dia 31 de janeiro de 2019, os senhorios identificados no ponto 8.º − factos provados – [3.2.1.8] receberam da ré o valor correspondente a três rendas.3.2.2.2
O facto referido no ponto 10.º − factos não provados – [3.2.2.1] é do conhecimento da autora.3.2.2.3
A venda referida no ponto 9.º − factos provados – [3.2.1.9] não foi previamente comunicada à autora[7], para que exercesse um direito de preferência.4. Fundamentos de direito
4.1 Da omissão do dever de comunicar o projeto de venda do bem locado à arrendatária e respectivas consequências jurídicas
A recorrente pugna pela revogação da decisão recorrida em função da alteração da decisão factual por que pugnou e ainda porque, em seu entendimento, a violação do direito legal de preferência que entende assistir-lhe constituir circunstância que obsta à procedência da ação de reivindicação, invocando o lugar paralelo que entende decorrer do disposto no nº 2, do artigo 1037º do Código Civil.
Cumpre apreciar e decidir
Esta questão é um nado-morto face ao que antes se sustentou relativamente ao direito legal de preferência de que a recorrente se afirma titular e que na realidade não integra a sua esfera jurídica, atenta lei substantiva aplicável ao caso e por estar em causa uma venda de um prédio de que o locado é apenas parte, sem autonomia jurídica que permita que por si possa ser objeto de um qualquer negócio jurídico.
A recorrente não tem direito legal de preferência e não tendo esse direito, logicamente não faz qualquer sentido falar na sua violação, sendo certo, em todo o caso, como se fundamentou anteriormente, que mesmo que fosse titular desse direito, a sua violação nenhuma repercussão teria na relação jurídica de arrendamento, não tendo, nomeadamente, a virtualidade de prolongar essa relação até que fosse cumprida a obrigação violada, pois que o direito conferido ao preferente preterido é o recurso à ação de preferência (artigo 1410º, do Código Civil).
De todo o modo, como resulta do disposto no nº 2, do artigo 1311º do Código Civil, havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei ou, dito de outro modo, desde que aquele contra o qual é dirigida a reivindicação tenha título oponível ao reivindicante.
No caso em apreço, o contrato de arrendamento extinguiu-se por denúncia em 31 de janeiro de 2019 não tendo a recorrente desde então qualquer título jurídico para ocupação do arrendado.
Finalmente, o nº 2 do artigo 1037º do Código Civil refere-se à violação dos direitos do locatário que se prendem com o gozo da coisa locada, nenhum paralelo havendo com uma violação de um putativo direito legal de preferência do mesmo locatário que em nada contende com o gozo do locado.
Pelo exposto, improcede esta questão recursória.
4.2 Da inexistência de mora da recorrente na entrega do locado e da ressalva no dispositivo da sentença das rendas pagas após a cessação do contrato
A recorrente pugna pela alteração da decisão recorrida no sentido de ser arbitrada indemnização à recorrida apenas com base no disposto no nº 1, do artigo 1045º do Código Civil, já que, não se acha em mora e, em todo o caso, na mesma sentença deve ser ressalvado o pagamento das rendas após a cessação do contrato de arrendamento.
Alega para tanto que não tendo sido cumprido o dever de comunicar à recorrente os detalhes da venda, discriminando o valor do locado a fim de poder exercer o seu direito de preferência, não há culpa sua na não restituição do locado e, além disso, alegou, na sua contestação, que continua apagar a renda, mediante depósito, facto esse verdadeiro e não contestado pela recorrida, o que constitui execeção perentória.
Cumpre apreciar e decidir.
No que respeita às consequências jurídicas da eventual violação do direito de preferência que não assiste à recorrente, remete-se para quanto se escreveu anteriormente neste acórdão quando se abordaram as duas questões precedentes, sendo claro que, mesmo que a ré fosse titular de um direito de preferência, que não é, a sua eventual violação nenhuma repercussão teria na relação jurídica de arrendamento.
É ostensivamente falso que a recorrente tenha alegado na sua contestação que continua apagar a renda, mediante depósito, tendo apenas alegado no artigo 4º da contestação que “o contrato permanece em vigor já que o último senhorio conhecido recebeu o valor correspondente a três rendas após a caducidade do referido contrato de arrendamento – facto do conhecimento da Autora.”
Esta matéria de facto alegada pela ré ora recorrente não se provou (ponto 3.2.2.1 dos factos não provados).
Nos termos do disposto da alínea i) do artigo 1038º do Código Civil, findo o contrato de arrendamento, o arrendatário está obrigado a restituir a coisa arrendada.
Como justamente se refere na sentença recorrida, havendo prazo certo para a restituição do arrendado, há mora da arrendatária independentemente de interpelação (artigo 805º, nº 2, alínea a), do Código Civil) e, além disso, presume-se a culpa do devedor na falta de cumprimento da obrigação de restituir, ex vi artigo 799º, nº 1, do Código Civil.
Neste contexto normativo é manifesto que a recorrente está em mora na restituição do locado desde 31 de janeiro de 2019, pelo que nada há a alterar à decisão recorrida no que respeita à condenação da ré ao pagamento de indemnização à autora pelo atraso na restituição do locado.
Pelo exposto, improcede totalmente o recurso de apelação interposto por C…., devendo a sentença recorrida ser confirmada nos segmentos impugnados.
As custas do recurso são da responsabilidade da recorrente (artigo 527º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil) mas sem prejuízo do apoio judiciário que lhe foi concedido.
5.Dispositivo
Pelo exposto, os juízes abaixo-assinados da quinta secção, cível, do Tribunal da Relação do Porto acordam em julgar totalmente improcedente o recurso de apelação interposto por C… e, em consequência, em confirmar a sentença recorrida proferida em 05 de novembro de 2019, nos segmentos impugnados.
Custas a cargo da recorrente, sendo aplicável a secção B, da tabela I, anexa ao Regulamento das Custas Processuais, à taxa de justiça do recurso, mas sem prejuízo do apoio judiciário que lhe foi concedido.
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O presente acórdão compõe-se de doze páginas e foi elaborado em processador de texto pelo primeiro signatário.Porto, 23 de Março de 2020
Carlos Gi
Carlos Querido
Mendes Coelho
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[1] Notificada às partes mediante expediente eletrónico elaborado em 05 de novembro de 2019.
[2] Sobre esta problemática veja-se o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 29 de setembro de 2012, relatado pelo Sr. Juiz Conselheiro Salazar Casanova no processo nº 4146/07.6TVLSB.L1.S1, acessível na base de dados da DGSI.
[3] Anote-se que esta perspetiva da recorrente não é inocente pois que apenas com referência a este negócio a sua tese poderia vingar, já que a aquisição a favor da autora ocorreu após a data em que a denúncia do contrato de arrendamento produziu efeitos e se acaso a recorrente se fixasse nesta aquisição, faltar-lhe-ia então a qualidade de arrendatária.
[4] Estes factos extraem-se do artigo 6º da petição inicial, não impugnado pela ré, em conjugação com a cópia da certidão do registo predial oferecida com a petição inicial como documento nº 3.
[5] Sobre esta problemática, de forma muito desenvolvida, leia-se o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 18 de outubro de 2018, relatado pelo Sr. Juiz Conselheiro Abrantes Geraldes, no processo nº 3131/16.1T8LSB.L1.S1, acessível na base de dados da DGSI; no mesmo sentido veja-se o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24 de maio de 2018, relatado pela Sra. Juíza Conselheira Maria do Rosário Morgado, no processo nº 1832/15.0T8GMR.G1.S2, também acessível na base de dados da DGSI. Sobre esta problemática e em consonância com os arestos do Supremo Tribunal de Justiça precedentemente citados, esta Relação pronunciou-se no acórdão de 21 de março de 2019, relatado pela Sra. Juíza Desembargadora Francisca Mota Vieira, no processo 14276/18.3T8PRT.P1, acessível na base de dados da DGSI. Na doutrina veja-se Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, coordenação de António Menezes Cordeiro, Almedina 2014, anotação 15 na página 262, da autoria do coordenador da obra.
[6] Sublinhe-se que a venda de um andar de um prédio composto de vários andares mas não constituído em propriedade horizontal não é juridicamente possível, por não poder constituir um objeto autónomo de direitos reais. Repare-se na “engenharia jurídica” a que na Lei nº 64/2018, de 29 de outubro se recorreu para contornar essa dificuldade jurídica, no nº 8, do artigo 1091º do Código Civil: aquisição pelo arrendatário de quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão com afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado.
[7] É manifesto o lapso no uso deste substantivo pois inequivocamente pretendia-se dizer ré em vez de autora, como ficou escrito, lapso que se corrigiu oficiosamente, por ser ostensivo face ao alegado na contestação (artigos 5º e 6º) e ainda porque sendo a autora compradora no negócio em causa, obviamente nem tinha qualquer direito de preferência nem logicamente concorria consigo mesma na aquisição do direito de propriedade sobre o imóvel.