Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0520183 |  |
OBRAS
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
I – Relatório
B..... e mulher C....., instauraram acção de despejo contra D....., pedindo que se declare resolvido o contrato de arrendamento que tem por objecto o rés-do-chão do prédio situado na rua........, ....., no qual os autores ocupam a posição de senhorios e a Ré a posição de inquilina e se condene esta a despejar o arrendado, entregando-o aos autores livre de pessoas e bens.
Fundamentaram o pedido alegando, em síntese, que a Ré, sem conhecimento nem consentimento verbal ou escrito dos senhorios, fez obras no arrendado que alteram substancialmente a estrutura interna do mesmo, ou seja, basearam no pedido na causa resolutiva prevista no artigo 64º n.º 1, alínea d) do RAU.
Citada a Ré contestou, invocando a caducidade do direito de resolução, em virtude dos autores terem tido conhecimento há mais de dois anos das obras realizadas no arrendado, alegando ainda que tais obras foram feitas há mais de 18 anos com autorização do anterior senhorio.
Concluiu pela improcedência da acção e, em reconvenção, pediu a condenação dos autores no pagamento da quantia de € 2.500,00 pelo custo das obras por ela feitas no arrendado, alegando que foram realizadas por se mostrarem necessárias ao conforto e segurança do locado e para evitar a derrocada do mesmo. Pediu ainda a condenação dos Autores como litigantes de má fé, em multa e indemnização de € 1.000,00.
Responderem os autores, mantendo a posição defendida na petição e pugnando pela improcedência da deduzida excepção da caducidade e da reconvenção.
Em despacho unitário, saneou-se o processo, tendo-se relegado para a decisão final o conhecimento da deduzida excepção da caducidade, seleccionaram-se os factos assentes e organizou-se a base instrutória, não tendo havido reclamações.
Instruída a causa procedeu-se a julgamento, constando de folhas 155 a 157 as respostas à matéria da base instrutória que não foram objecto de qualquer reparo.
Finalmente foi proferida sentença que julgou a acção e a reconvenção improcedentes e considerou não haver fundamento para a pedida condenação dos autores como litigantes de má fé.
Inconformados os autores interpuseram o presente recurso de apelação, tendo na sua alegação formulado as seguintes conclusões:
1-A Ré fez obras no locado que alteram substancialmente a distribuição interna das divisões;
2- Onde estava localizada a despensa a Ré fez canalizações de água e esgotos, colocou azulejos nas paredes, tijoleira no chão, torneiras, uma sanita, um bidé, um chuveiro e um lavatório;
3- Ou seja, fez uma casa de banho completa;
4- A casa de banho existente no locado manteve-se intacta: a Ré manteve os azulejos, tijoleiras e louças (sanita e lavatórios), destinando o seu uso contudo, a despensa (e/ou arrumações);
5- Porém, o locado, por força das obras levadas a cabo pela Ré passou a ter duas casas de banho (uma completa e uma “de serviço”), quando só tinha uma e deixou de ter despensa;
6- Tais obras não foram consentidas nem autorizadas pelos autores e são obras que alteram a estrutura e disposição interna do locado, sendo de difícil e até incomportável reparação e remoção;
7- Sem prescindir, o Mº Juiz a quo decidiu pela caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento;
8- Porém, a douta decisão da matéria de facto provada é insuficiente para concluir pela caducidade do direito de resolução e a decisão ora recorrida não especifica quaisquer outros fundamentos de facto que a justifique;
9- Foi violado o disposto na al. d) do artigo 64º do RAU e na al. b) do artigo 668º do CPC.
Termos em que, decidindo pela procedência do presente recurso e, consequentemente, pela procedência da acção, deverá decretar-se o despejo do locado, nos termos do disposto na al. d) do artigo 64º do RAU.
II – Fundamentos
1. De facto
Dado que não foi impugnada a matéria de facto fixada pela 1ª instância, nem há fundamento para a alteração da mesma no quadro da enumeração taxativa do n.º1 do art. 712º do CPC, têm-se como assentes os seguintes factos:
1. Os Autores são donos e possuidores do prédio urbano sito à rua....., ....., ....., inscrito na matriz sob o artigo 7830, que o Autor marido adquiriu por sucessão testamentária, por óbito de E..... (cf. docs. de fls. 85 a 89).
2. Por contrato verbal, outorgado há mais de 30 anos, foi dado de arrendamento ao marido da Ré F....., o rés-do-chão do prédio referido em 1., pela renda anual fixada em € 48 (9.600$00), paga em duodécimos de € 4 (esc. 800$00), no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitava, na residência do senhorio.
3. F..... faleceu a 08-10-1985 (cfr. doc. de fls. 56).
4. O Réu marido fez as seguintes obras: a grade da montra foi retirada, ficando apenas a janela que já existia na divisão que hoje é um quarto de dormir; nos quartos e na sala os pavimentos de tacos deram lugar a alcatifa, na cozinha substituiu as canalizações, colocou torneiras e azulejos em volta da banca, pintou as paredes e colocou os armários, no chão em cimento aplicou tijoleira;
A Ré com a ajuda dos filhos e com um trolha aproveitou a área da despensa que ficava ao lado da casa de banho para aí instalar uma casa de banho completa, tendo colocado um chuveiro, um bidé uma sanita e um lavatório nessa divisão, necessitando por isso de instalar uma nova canalização de água quente e fria e ligar os respectivos esgotos existentes na antiga casa de banho.
5- E..... foi a senhoria que antecedeu os Autores (resp. ques. 1º).
6- Em data não apurada, a Ré, no compartimento de casa de banho (onde era o compartimento da despensa) instalou nova canalização, colocou louças, torneiras, azulejos e tijoleira (resp. ques. 2º e 3º).
7- Tempos antes do inicio do arrendamento foi aquela fracção uma fábrica de calçado com loja: o prédio era então composto por uma antiga loja com montra virada para a rua e várias divisões onde funcionava a fábrica de calçado (resp. ques. 4º).
8- Os pavimentos da cozinha, da casa de banho e do corredor eram em cimento e o soalho da sala e quartos estavam apodrecidos (resp. ques. 8º).
9- Nos quartos e na sala os pavimentos tinham tacos bichosos, húmidos e apodrecidos (resp. ques. 9º).
10- No locado não existia uma casa de banho completa, apenas tinha uma sanita e lavatório (resp. ques. 11º).
11- A casa de banho tinha uma área inferior à despensa que ficava ao lado (resp. ques. 12º).
12- Na área da dita casa de banho não cabia um chuveiro, bem como as restantes loiças da casa de banho necessárias para a higiene da Ré e do seu agregado (resp. ques. 13º).
13- A divisão onde era a antiga casa de banho vem sendo utilizada pela Ré como despensa, tendo retirado a sanita e o lavatório, conservando as canalizações e colocando prateleiras (resp. ques. 17º).
14- Há mais de 2 anos esteve o Autor no interior do locado com um agente imobiliário dizendo à Ré que estava a mostrar o prédio para o vender (resp. ques. 18º).
15- As obras realizadas pela Ré foram necessárias para assegurar as condições de habitabilidade configurando assim uma maior segurança, comodidade e conforto, atenuando os elevados índices de insalubridade do locado (resp. ques. 19º)
16- O locado foi construído há quase uma centena de anos (resp. ques. 20º).
17- No locado nunca os senhorios e Autores fizeram qualquer obra de conservação, apesar de terem sido pedidas e de tomarem conhecimento da sua necessidade (resp. ques. 21º).
18- No prédio não existe ainda a ligação ao saneamento (resp. ques. 23º).
2. De direito
Os Autores fundamentaram o pedido de resolução do contrato de arrendamento, na alegada realização de obras no arrendado que teriam alterado a disposição interna das suas divisões.
Porém, em face dos factos assentes, a sentença recorrida concluiu que as obras executadas no arrendado não integram a invocada acusa resolutiva.
Posição de que discordam os apelantes.
Mas sem razão.
Vejamos:
O artigo 64º, nº 1, alínea d) do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15.10, prescreve que «o senhorio só pode resolver o contrato» se o arrendatário “fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043º do Código Civil ou 4º do presente diploma”.
Na interpretação do fundamento de resolução previsto na citada norma há que ter presente o pendor proteccionista da lei para com o arrendatário, que caracteriza o regime do arrendamento urbano. Basta ter em conta que enquanto o arrendatário pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, alegando o incumprimento do senhorio e podendo fazê-lo por simples declaração receptícia (art. 63º, nº 1 do RAU), já ao locador impõe a lei que a resolução seja prosseguida pela via judicial (art. 63º, nº 2) e, ainda assim, restritivamente, apenas com base nas infracções taxativamente previstas no artigo 64º.
Esta disposição (art. 64º, nº 1, alínea d) visa sancionar a violação, por parte do arrendatário, da obrigação de manter o locado, estrutural e substancialmente, no mesmo estado em que o recebeu, uma vez que o direito de transformação do imóvel pertence em exclusivo ao proprietário (art. 1305º do CC).
Ao arrendatário cabe apenas o gozo temporário do imóvel pelo que, quando pratica actos de transformação, ingere-se na esfera patrimonial do proprietário, situação que a lei comina com o direito deste ao despejo (neste sentido vide Januário Gomes, “O Direito”, ano 125º, p. 448 e segs.).
É obrigação do inquilino não fazer do prédio uma utilização imprudente (art. 1038º, alínea d) do C. Civil).
Todavia, o fundamento do direito à resolução do contrato por parte do senhorio não se esgota na violação daquela obrigação imposta ao inquilino; se tal pode ocorrer com as deteriorações consideráveis, o mesmo não se poderá dizer no tocante às alterações substanciais.
Consideram-se como fundamento de resolução do contrato, na citada alínea d) do nº 1 do art. 64º, três tipos de situações:
a) obras que alterem a estrutura externa do prédio;
b) obras que alterem a disposição interna das divisões do prédio
c) as deteriorações consideráveis.
Antes de mais, convém sublinhar que a interpretação do conceito de obra, para efeitos deste dispositivo, tem subjacente uma ideia de beneficiação do prédio, de outro modo estar-se-ia perante uma deterioração.
A disposição interna das divisões prende-se com a forma como se articula a distribuição do espaço interior do prédio, com a maneira como se encontram dispostos os respectivos compartimentos, ou seja, com o modo por que as divisões se conjugam entre si.
No entanto, a alteração da disposição interior do prédio só é erigida em fundamento resolutivo do contrato de arrendamento quando possa ser caracterizada como alteração substancial.
Efectivamente a jurisprudência e a doutrina (cfr. Ac. da Rel. de Lisboa de 18.03.1993, in CJ 1993, II, pág. 113, Aragão Seia, in “Arrendamento Urbano”, 4º edição, pág. 345, 347 e 348, Pais de Sousa, in “Extinção do Arrendamento urbano”, 1ª ed., pág. 209 e Januário Gomes, em “O Direito”, ano 125º, pág. 461) vêm sustentando a referência do requisito de «alteração substancial» a ambas as hipóteses de obras (na estrutura externa ou na disposição interna) consagrando um entendimento restritivo do direito de resolução do senhorio, quando em presença de alterações da disposição interna das divisões do prédio.
A lei não define um critério que permita concretizar o conceito de «alteração substancial», pelo que só uma análise casuística permite proceder a essa determinação (cfr. Ac. da Rel. do Porto de 15.11.1990, in CJ 1990, 5º, 198).
Como ensina Aragão Seia, in “Regime do Arrendamento Urbano”, págs. 372/374:
“O termo substancialmente, que se refere tanto à estrutura externa do prédio como à disposição interna das suas divisões tem de ser tomado na acepção de consideravelmente.
A lei não define um critério que permita caracterizar o que denomina de alteração substancial ou de deteriorações consideráveis.
Parece que, só caso a caso, será possível proceder a essa determinação sem esquecer que o arrendatário tem apenas o gozo do prédio cedido pelo senhorio, pertencendo apenas ao proprietário o direito de transformação. Tem de se entender porém, que este autoriza o arrendatário a efectuar as obras necessárias à adequação do arrendado à finalidade do arrendamento ...”.
Como vem sendo entendido, o julgador para formular um juízo seguro sobre as alterações ou deteriorações deve atender a um critério de razoabilidade, considerando, por um lado, a boa-fé do inquilino e o objectivo por ele tido em vista, e por outro a situação do senhorio que não pode sacrificar a estrutura do local às comodidades do arrendatário, sobretudo quando isso possa implicar uma diminuição do valor locativo.
No caso dos autos apenas em relação à instalação de uma casa de banho no compartimento que constituía a despensa do arrendado poderá questionar-se se tal obra constitui alteração substancial da disposição interna das divisões do arrendado.
Com interesse para a decisão apuraram-se os seguintes factos:
No locado, construído há mais de 70 anos, não existia uma casa de banho completa, tendo a existente apenas uma sanita e lavatório.
A casa de banho tinha uma área inferior à despensa que ficava ao lado.
Na área da dita casa de banho não cabia um chuveiro, bem como as restantes loiças da casa de banho necessárias para a higiene da Ré e do seu agregado.
A Ré aproveitou a área da despensa que ficava ao lado da casa de banho para aí instalar uma casa de banho completa, tendo colocado um chuveiro, um bidé uma sanita e um lavatório nessa divisão.
A divisão onde era a antiga casa de banho vem sendo agora utilizada pela Ré como despensa, tendo retirado a sanita e o lavatório, mas conservando as canalizações e tendo ali colocado prateleiras.
Como bem se refere na sentença recorrida não houve demolição de paredes, nem diminuição ou aumento de compartimentos.
Apenas foi dado destino diferente a duas divisões do arrendado, tendo a arrendatária adaptado a antiga despensa a casa de banho e passado a utilizar a antiga casa de banho como despensa.
Tal como a sentença recorrida entendemos que se trata de uma obra que não altera e muito menos substancialmente, a disposição interna do andar, antes lhe tendo conferido melhores condições habitacionais. Acresce que a antiga casa de banho continuou com as respectivas canalizações, podendo facilmente ser reposta no estado anterior o mesmo sucedendo com a antiga despensa, sendo facilmente removeis as canalizações, louças e tijoleiras.
Não integram, pois, os factos provados a invocada causa resolutiva do contrato de arrendamento.
Mas ainda que os factos assentes fossem susceptíveis de integrar a invocada causa resolutiva, sempre teria ocorrido a invocada caducidade.
Estabelece o 65º do RAU que:
“1 - A acção de resolução deve ser proposta dentro de um ano, a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade.
2 - O prazo de caducidade previsto no número anterior, quando se trate de facto continuado ou duradouro, conta-se a partir da data em que o facto tiver cessado.”
O acto de fazer obras não é facto continuado, pelo que o prazo de caducidade da respectiva acção é de um ano, a contar do conhecimento desse facto – ac. do STJ de 21-05-02, in CJSTJ,
Ora, o autor visitou o andar mais de dois anos antes de ser proposta a presente acção e ao fazê-lo não pode deixar de concluir-se que tomou conhecimento das obras executadas pela Ré.
Como assim, ainda que se concluísse pela verificação da invocada causa resolutiva, sempre teria caducado o direito de acção.
Improcedem, pois, na totalidade as conclusões dos apelantes.
III – Decisão
Pelo exposto, acordam em negar provimento à apelação, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pelos apelantes.
*
Porto, 15 de Março de 2005Alziro Antunes Cardoso
Albino de Lemos Jorge
Rui Fernando da Silva Pelayo Gonçalves