Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1760/12.1TBMTS.P1 |  |
FALTA DE PAGAMENTO DE RENDAS
ABUSO DE DIREITO
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
B… e cônjuge C…, residentes em …, França, propuseram contra "D…, Lda", com sede na Rua …,…, …, na Maia, acção sob o regime especial de processo experimental, nos termos do Decreto-Lei n.º 108/2006 de 8 de Junho, pedindo a condenação da Ré:
a) a pagar aos autores a importância de € 6.588,26, respeitantes a rendas vencidas e não pagas, acrescida da quantia de € 3.294,13 correspondente à indemnização igual a 50% daquele valor, no valor global de € 9.882,39;
b) no pagamento de todas as rendas vincendas e respectiva indemnização de 50% sobre esse valor.
Alegam para tanto que são donos e legítimos proprietários da fracção autónoma de prédio urbano em regime de propriedade horizontal que identificam, correspondente a um escritório no segundo andar com a área de noventa metros quadrados, com entrada pelo n°. . da Rua …, freguesia …, Matosinhos. Por contrato escrito celebrado em 20 de Outubro de 2008, os AA. deram de arrendamento à Ré a aludida fracção autónoma para consultório para actividades médicas e afins, pelo prazo de dez anos, com início em 1 de Novembro de 2008, renovável por períodos de dois anos, mediante a renda anual de € 5.647,08 (cinco mil seiscentos e quarenta e sete euros e oito cêntimos), a pagar em duodécimos de € 470,59 no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeita. A R. deixou de pagar as rendas vencidas desde 1 de Fevereiro de 2011 até à data da propositura, estando então em dívida aos AA. as rendas respeitantes aos meses de Março de 2011 a Abril de 2012, no montante € 6.588,26, que reclamam, acrescido de indemnização igual a cinquenta por cento das rendas vencidas, no montante de € 3.294,13, e de todas as rendas vincendas e respectiva indemnização de cinquenta por cento sobre esse valor.
Citada a Ré, contestou, dizendo que pôde usar e fruir plenamente o arrendado, por razões totalmente imputáveis aos AA., que não cumpriram a obrigação de obter junto da Câmara Municipal … a emissão da correspondente licença de utilização, facto que desencadeou múltiplas reclamações verbais da gerência da Ré, ao longo dos tempos, bem como reclamações escritas, através de missivas de 5 de Abril de 2011 e de 15 de Abril, nas quais reiterou a sua indignação pela falta da referida licença. Como consequência desta omissão, foi a R. alvo de frequentes pressões e reparos da Entidade Reguladora da Saúde, cujos serviços de fiscalização em Dezembro de 2010 comunicaram a forte probabilidade de o locado vir a ser compulsivamente encerrado, a breve trecho, pelo que a R. se viu compelida a deixar de utilizar imediatamente o arrendado, tendo em Fevereiro de 2011 cessado finalmente o pagamento das rendas aos Autores. Em 27 de Janeiro de 2012 foram os AA. notificados na pessoa de ilustre mandatária, com poderes para o acto, por notificação judicial avulsa, no âmbito do processo n° 266/12.3TBVNG, do Juízo Cível do Tribunal Judicial de Vila Nova de Saia), da resolução do contrato de arrendamento, com efeitos a partir de 31 de Janeiro de 2012, por iniciativa da Ré. Sustenta, por isso, que as rendas de Março de 2011 a Janeiro de 2012 não são nem eram devidas, enquanto os locadores não satisfizessem a obrigação legal e contratual de obter a licença de utilização para o locado, nem as posteriores, pelo que nada deve aos AA. Conclui pela improcedência da acção e pela condenação dos AA. como litigantes de má-fé.
Os AA. apresentam resposta, alegando que já, anteriormente à celebração do mesmo contrato tinha sido solicitado à Câmara Municipal …, a emissão da correspondente licença de utilização, não tendo tal pedido obtido qualquer resposta até 17 de Junho de 2008, e o processo foi-se "arrastando" pelos Serviços da Câmara Municipal …. Um dos documentos inicialmente exigidos pela Câmara foi um Parecer Técnico, elaborado por Engenheiro Técnico, elaborado em 6 de Maio de 2011, data em que a fracção estava a ser utilizada pela Ré, que proporcionou aos mesmos técnicos o acesso à fracção. Em 16 de Dezembro de 2012 (ter-se-á querido escrever 2011), foi comunicado aos AA., que tinha sido determinado pela Câmara a realização da vistoria à fracção, do que se deu imediato conhecimento à Ré, na pessoa do seu representante, que indicou a data em que facultaria a entrada na fracção dos técnicos da Câmara para vistoriar a fracção, o que aconteceu em 5 de Janeiro de 2012, como consta do alvará de utilização n° 57/12, emitido por Despacho de 11/01/2012. Desde o início os AA. proporcionaram à Ré o gozo da fracção, tendo cumprido na íntegra o contrato que celebraram, e foi a Ré que, agindo de má- fé, veio resolver o contrato de arrendamento com fundamentos que sabia falsos, para se furtar ao pagamento das rendas e da indemnização devida pela respectiva mora, razão pela qual os AA., em resposta à notificação judicial avulsa da Ré, comunicaram não aceitar a resolução, nos termos invocados, já que, a Ré sabia, quando assinou o contrato de arrendamento da inexistência da licença de utilização, tal como sabia que o processo estava a decorrer e que licença iria ser emitida, não podendo o atraso na sua emissão ser imputável aos senhorios. A Ré contínua na posse do local arrendado, sem ter procedido ao pagamento de qualquer renda, desde 1 de Fevereiro de 2011. Concluem pela improcedência da excepção invocada pela Ré e pela procedência da acção.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, julgando a acção totalmente improcedente por não provada e, em consequência, absolvendo a Ré do pedido.
Inconformados com tal decisão, vem agora os Autores dela interpor recurso de apelação, que terminam com as seguintes conclusões:
1-Os recorrentes entendem que não devia ter sido dada resposta positiva aos factos descritos nos pontos 1.10, com base no depoimento de três testemunhas indicadas pela Recorrida que não estiveram presentes nas negociações e outorga do contrato de arrendamento em causa, em contradição com o conteúdo do contrato de arrendamento junto aos autos, e sim que a inquilina considerou desde o inicio que a licença de utilização não era elemento essencial do contrato, tanto assim que o assinou sem esse elemento, ocupou o imóvel e iniciou o pagamento das rendas mensais que se iam vencendo;
2- Os recorrentes entendem que não devia ter sido dada resposta positiva aos factos elencados no ponto 1.14, uma vez que não foi feita prova nesse sentido, já que as três testemunhas em que o Tribunal Recorrido se baseou foram unânimes em dizer que a fracção nunca chegou a funcionar como consultório de dentista, ou de próteses e implantes, apesar de mobilado para o efeito, mas que A Recorrida estava na posse da fracção nos termos do contrato junto aos autos (1.17)
3- Ficou provado, já que aceite pela Ré/Recorrida, que não impugnou esse facto, nem ilidiu a presunção do art°. 1257 n°. 2 do CC, além de que ficou confirmado pelos documentos juntos aos autos, elencados nos pontos 1.19, 1.20, 1.21, 1.22 e pelo depoimento da testemunha arrolada pelos Recorrentes, E…, que a Recorrida não entregou as chaves do locado, e por conseguinte não o restituiu, como era sua obrigação, encontrando-se, ainda, na posse da fracção, pelo que deveria ter sido dado como provado o ponto 2.3 (A Ré continua na posse do locado).
4- De tudo o atrás alegado resulta, de forma clara, que foi mal julgada a matéria de facto objecto dos artigos da Petição Inicial e Resposta,
4- Consequentemente a resposta que os recorrentes entendem que deveria ter sido dado aos ditos artigos conjugada com a matéria dada como provada pelo Tribunal A Quo, implicaria uma decisão completamente diferente daquela que foi proferida e de que agora se recorre
5- Assim da matéria dos ditos quesitos resulta o seguinte:
A)- Que entre Recorrentes e Recorrida foi celebrado um contrato de arrendamento, em 22 de Outubro de 2008, mediante documento escrito, pelo prazo de dez anos, com inicio em 1 de Novembro de 2008, pela renda anual de € 5.647,00, a pagar em duodécimos de € 470, 59, no primeiro dia útil do mês anterior àquela a que respeitar;
- Da cláusula 5ª. do aludido contrato consta que "O destino do arrendamento é exclusivamente o consultório para actividades médicas e afins (.,.)"
B)- A Ré aqui Recorrida não pagou as rendas vencidas desde 1 de Fevereiro de 2011;
C)- Que para a fracção dada de arrendamento não existia licença de utilização, o que ficou a constar do contrato, tal como que a mesma havia sido requerido em 16 de Abril de 2008;
D)- Que, pese embora esse facto, não ficou provado que a Recorrida tivesse sofrido quaisquer prejuízos ou visto o seu direito de gozo diminuído;
E) - Que a Recorrida notificou os Recorrentes da Resolução do Contrato, só depois de ter conhecimento que já havia Despacho da Câmara Municipal …, a licenciar a fracção em causa;
F)- Que, foi a Recorrida quem facultou a entrada na fracção quer a entrada do técnico que atestou as condições de utilização, em 6 de Maio de 2011, quer a entrada dos fiscais da referida Câmara para a realização da vistoria em 5 de Janeiro de 2012;
G) - Que a Recorrida nunca procedeu à entrega da fracção aos aqui Recorrentes, não tendo, por isso, ter procedido à restituição do imóvel;
Pelo exposto e atrás demonstrado deve ser dada como não válida a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre Recorrentes e Recorrida e ser esta condenada ao pagamento das rendas vencidas desde 1 de Fevereiro de 2011 até à efectiva entra do locado, acrescido da indemnização a que alude o artº. 1041 do CC.
CASO ASSIM NÃO SE ENTENDA E:
H)- Seja considerada válida a resolução do contrato de arrendamento operada pela Ré, com efeitos a partir de 31 de Janeiro de 2012, a Recorrida terá que proceder ao pagamento das rendas, em divida, que se venceram desde 1 de Fevereiro de 2011, acrescida da indemnização de cinquenta por cento a que alude o artº. 1041 do CC, uma vez que estamos perante um contrato de execução continuada, não afectando a resolução, as prestações já efectuadas e vencidas, face a impossibilidade da restituição em espécie pelo inquilino, ao abrigo do estatuído no n°.2 do artº. 434° do CC, ao contrário do que decidiu a Meretíssima Juiz do tribunal «A Quo";
E, ainda:
I)- Considerando provado que a Recorrida não procedeu à entrega das chaves do locado aos Recorrentes, logo está na posse do locado já que não se verificou a restituição formal do imóvel, (factos não impugnados pela Ré, logo por ela aceites) presumindo-se que a posse continua em nome de quem a começou ( art°. 1257° n°. 2 do CC,,
J)- Como não cumpriu a o imperativo legal do artº. 1038° alínea i) do CC: " São obrigações do locatário:..(...)i)- Restituir o locado no fim do contrato",
K)- Deve, a aqui Recorrida, ser obrigada a pagar, a título de indemnização, até ao momento da restituição, a renda que as partes tinham estipulado, no contrato de arrendamento (cfr. Artº. 1045 n°. 1 do CC);
L)- A obrigação de restituição do locado, pelo inquilino, e uma obrigação que, nascendo da lei, não está dependente da validade da resolução operada, ou da desocupação do locado, bastando, tão só, a falta de cumprimento do dever de proceder á restituição.
M)- A entrega das chaves do locado aos senhorios, consubstanciando-se na tradição simbólica da posse do locatário para o locador é que efectiva a restituição do imóvel, impendendo sobre a Recorrida a obrigação de satisfazer o pagamento mensal do montante correspondente à renda estipulada (470,59 mensais), desde a data dos efeitos da resolução (31 de Janeiro de 2012), até à efectiva entrega do locado.
***
A Ré apresentou contra alegações, sustentando a improcedência do recurso.Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
***
Atenta a data em que foi proferida a decisão recorrida, é já aplicável ao presente recurso o regime constante do Novo Código de Processo Civil (NCPC), sem prejuízo dos efeitos já produzidos na acção durante a vigência do Cód. do Proc. Civil de 1961 (CPC). O âmbito do recurso, ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas – arts. 635º, nº 4, e 640º, nºs 1 e 2, do NCPC. Face às conclusões dos recorrentes, são as seguintes as questões a decidir:- se deve ser alterada a decisão recorrida sobre matéria de facto, invertendo-se em sentido negativo a matéria dos pontos 1.10 e 1.14 considerados provados; e em sentido afirmativo a matéria do ponto 2.3 julgado não provado.
- se deve ser considerada inválida a resolução do contrato de arrendamento por parte da Recorrida, com a consequência de ser por esta devido o pagamento das rendas vencidas desde 1 de Fevereiro de 2011 até à efectiva entrega do locado, acrescido da indemnização a que alude o artº. 1041 do CC; ou se, mesmo que seja considerada válida tal resolução, tais prestações são devidas com fundamento no incumprimento da obrigação do locatário de restituir o locado no fim do contrato.
***
São os seguintes os factos considerados provados e não provados pela 1.ª instância:1. Factos Provados:
1.1. Encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos a favor dos Autores a propriedade da fracção autónoma aí descrita sob o n.° 259-0 da freguesia …, com a área de 90 m2, correspondente a um escritório no segundo andar do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua …, freguesia …, concelho de Matosinhos, com entrada pelo n.º ., inscrito na respectiva matriz sob o artº. 3791.
1.2. Mediante documento escrito denominado de "Contrato de Arrendamento", junto aos autos a fls. 9 a 10, com data de 20 de Outubro de 2008, os autores declararam dar de arrendamento à ré, que por sua vez declarou aceitar o arrendamento, a fracção autónoma a que se alude em 1.1.
1.3. Da cláusula 2.ª do documento a que se alude em 1.2. consta que o prazo de duração do denominado "Contrato de Arrendamento" "(...) é de dez anos, com início em 1 de Novembro de 2008, considerando-se automaticamente renovado por períodos de dois anos, se não for deduzida oposição nos termos previstos nos artigos 1097 e 1098 do Código Civil."
1.4. Da cláusula 3.ª consta que "A renda anual, de cinco mil, seiscentos e quarenta e sete euros e oito cêntimos, paga em duodécimos de 470,590 (...)."
1.5. Da cláusula 4.ª consta que a renda deverá "(...) ser paga mensalmente aos senhorios através de transferência bancária para conta com NIB n.º (...), a enviar para a morada do seu procurador (...) no primeiro dia útil do mês anterior aquele a que respeitar."
1.6. Da cláusula 5.ª consta que "O destino do arrendamento é exclusivamente o consultório para actividade médicas e afins (...)."
1.7. Da cláusula 10.ª consta que "A inquilina obriga-se (...) ao pagamento das despesas de condomínio correspondente à fracção arrendada."
18. A Ré não pagou as rendas vencidas desde 1 de Fevereiro de 2011.
1.9. Na parte final do documento a que se alude em 1.2. consta que "(...) este contrato foi celebrado sem a menção da licença de utilização do prédio (fracção), em virtude de se ter requerido a emissão da correspondente licença de utilização, Câmara Municipal …, em 16 de Abril de 2008, até a data de hoje e apesar das diligências levadas a cabo, tal requerimento não ter merecido qualquer resposta por parte daquela."
1.10. A Ré "ab initio" considerou elemento essencial do acordo a que se alude em 1.2. a existência de alvará de utilização da fracção objecto do mesmo.
1.11. A falta de licença de utilização desencadeou reclamações verbais por parte do gerente da Ré.
1.12. A Ré dirigiu ao procurador dos Autores, E…, a carta junta aos autos a fls. 39, com data de 5 de Abril de 2011, da qual consta, designadamente: "(...) Aproveito a oportunidade para lembrar o prejuízo que causa à nossa firma a falta do documento de licença de exploração."
1.13. A Ré dirigiu ao procurador dos autores, E…, a carta junta aos autos a fls. 40 a 41, datada de 15 de Abril de 2011, da qual consta, designadamente: "(...) Acontece que até à presente data V. Exc- não apresentaram a respectiva licença de utilização. Ora, como é sabido por V. Exc.ª o consultório médico, nomeadamente de Medicina dentária necessita de uma licença de utilização para o efeito, sendo estes consultórios vistoriados regularmente pela Entidade Reguladora da Saúde.
A falta de licença de utilização é bastante para a aplicação de coima e sanção de inibição de prática no referido estabelecimento.
Nestes termos, Informamos V. Exc.ª que uma vez violado o disposto no contrato de arrendamento o mesmo é nulo, não havendo quaisquer rendas a liquidar por parte do arrendatário (...)."
1.14. Devido à falta de licença de utilização, a Ré deixou de utilizar a fracção "O", mantendo apenas em funcionamento o consultório-mãe que lhe é adjacente.
1.15. A Ré requereu a notificação judicial avulsa dos Autores, na pessoa da respectiva mandatária, de que "(…) por haverem incumprido o contrato de arrendamento que em 20 de Outubro de 2008 outorgaram com a Requerente D…, Lda, no que concerne à respectiva licença de utilização, o que se traduz na violação do estatuído nos artigos 1031, b) e 1070 nº 1, ambos do Código Civil, - a sociedade locatária procede, por este meio, à resolução do referido contrato de arrendamento, com efeitos a partir de 31 de Janeiro de 2012."
1.16. A notificação judicial avulsa referida em 1.15. correu termos com o n.° 266/12.3TBVNG, pelo 5º Juizo Cível do Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia e foi efectuada em 27.01.2012.
1.17. Anteriormente à celebração do acordo a que se alude em 1.2. foi solicitada à Câmara Municipal … a emissão da licença de utilização, não tendo tal pedido obtido qualquer resposta até 20 de Outubro de 2008.
1.18. Os Serviços da Câmara Municipal … foram solicitando aos Autores documentos para instruir o processo.
1.19. Um dos documentos exigidos pela Câmara Municipal … foi um parecer técnico, elaborado por engenheiro técnico, que atestasse que a fracção em causa reunia as condições para ser utilizada para os fins a que se destinava.
1.20. O documento referido em 1.19. foi elaborado em 6 de Maio de 2011.
1.21. Foi a Ré quem proporcionou ao técnico o acesso à fracção.
1.22. Em 16 de Dezembro de 2011, foi comunicado aos Autores que tinha sido determinado pela Câmara a realização da vistoria à fracção autónoma, do que se deu conhecimento à Ré, na pessoa do seu representante, Dr. F….
1.23. O Dr. F… indicou a data em que facultaria a entrada na fracção aos técnicos da Câmara para a vistoria, o que aconteceu em 5 de Janeiro de 2012.
1.24. Por despacho de 11.01.2012, foi concedida a utilização para escritório ou indústria não poluente.
1.25. Em 28.02.2012 foi emitido o alvará de autorização de utilização n° ../12.
1.26. Os Autores, em resposta à notificação judicial avulsa referida em 1.14., por carta datada de 27.01.2012, junta aos autos a fls. 92, comunicaram à Ré "(...) que não é aceite a resolução do contrato de arrendamento celebrado em 20 de Outubro de 2008. doc-1 da notificação, com os fundamentos na mesma alegados."
1.27. A Ré sabia que o processo relativo à licença de utilização estava a decorrer.
2. Factos não Provados:
2.1. A Ré foi alvo de frequentes pressões e reparos da Entidade Reguladora da Saúde, cujos serviços de fiscalização, em Dezembro de 2010, acabaram por lhe comunicar a forte probabilidade de o locado vir a ser compulsivamente encerrado, a breve trecho.
2.2. A falta de licença de utilização prejudicou a imagem comercial da Ré, bem como a reputação profissional dos seus dois únicos sócios, ambos médicos dentistas.
2.3. A Ré continua na posse da fracção.
***
Começando pelas questões de facto, pretendem os recorrentes a modificação do decidido pela 1.a instância quanto aos pontos da matéria de facto julgada provada referenciados como 1.10, 1.14 e 2.3. A decisão sobre matéria de facto pode ser alterada pela Relação quando, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, como foi o caso nos autos, a decisão tiver sido impugnada nos termos do artº 640º-do NCPC e a a prova produzida impuser decisão diversa, como se lê no artº 662.º, n.º 1, do NCPC. Os recorrentes cumpriram o ónus imposto nos nºs 1 e 2 do artº 640.º, do NCPC, tendo procedido à transcrição das passagens dos depoimentos das testemunhas em que se baseia.Foi integralmente ouvido o registo dos depoimentos produzidos em audiência.
Foi considerado provado sob 1.10 que “A Ré "ab initio" considerou elemento essencial do acordo a que se alude em 1.2. a existência de alvará de utilização da fracção objecto do mesmo”, que corresponde parcialmente ao alegado sob o item 4.º da contestação. Desde logo o termo “essencial” é algo equívoco, suscitando dúvidas quanto ao alcance que a recorrida pretendeu conferir-lhe, e não tendo o mesmo significado para a generalidade das pessoas. No entanto, se através dele pretendeu a recorrida reportar-se a condição indispensável à celebração do contrato de arrendamento, sabemos que o não foi, porquanto na declaração final subsequente ao clausulado do contrato ficou consignado “mais declaram os outorgantes, nas qualidades em que intervêm, que este contrato foi celebrado sem a menção da licença de utilização do prédio (fracção), em virtude de se ter requerido a emissão da correspondeste licença de utilização Câmara Municipal … em 16 de Abril de 2008, até a data de hoje e apesar das diligências levadas a cabo, tal requerimento não ter merecido qualquer resposta por parte daquela”. Tal equivale à demonstração de que já àquela data conhecia a recorrida a situação do arrendado e que, não obstante, ela não impediu a celebração do contrato. Como bem notam os recorrentes, as três últimas testemunhas que a Mma. Juíza refere na fundamentação da sua decisão não estiveram presentes nas negociações, sobre as quais depôs apenas a testemunha E…, procurador do Autores. Ainda que se afigure, em face de tal depoimento discutível a essencialidade da existência de alvará de utilização da fracção, há, no entanto, elementos nos autos que claramente mostram que aquele alvará de utilização era importante para a Ré. Em primeiro lugar, os próprios termos da transcrita declaração final do contrato – a menção à falta de resposta por parte da Câmara Municipal … pressupõe que foram feitas diligências no sentido de uma mais célere emissão do alvará e que as partes o pretendiam já emitido. Depois, as cartas remetidas pela recorrida, juntas de fls. 39/41, insistindo pela obtenção do alvará. Finalmente, a testemunha F… confirma ter tido contactos com o representante da requerida em que este lhe transmitiu a sua urgência na emissão do alvará, queixando-se de prejuízos que a ausência dele lhe estaria a causar. Face a todo o exposto, não devendo o ponto sob impugnação ser inteiramente eliminado, vai o mesmo reformulado para “A Ré "celebrou o acordo a que se alude em 1.2. no pressuposto de que seria em breve emitido o alvará de utilização da fracção objecto do mesmo”.
Sob 1.14 foi considerado provado sob que “Devido à falta de licença de utilização, a Ré deixou de utilizar a fracção "O", mantendo apenas em funcionamento o consultório-mãe que lhe é adjacente”. Relativamente a tal matéria depuseram as testemunhas G…, H… e I…, convergindo os respectivos depoimentos em que o espaço em questão nunca funcionou como consultório, tendo sido apenas usado como armazém e guarda de mobiliário. Pelo que, mostrando-se no essencial correcto o ponto sob impugnação, importa apenas proceder à sua precisão, pelo que vai reformulado para “Devido à falta de licença de utilização, a Ré deixou de utilizar como consultório a fracção "O", mantendo apenas em funcionamento para esse fim o consultório-mãe que lhe é adjacente”.
Foi considerado não provado sob que “A Ré continua na posse da fracção”. Os recorrentes pretendem ver invertida tal resposta negativa, invocando que tal matéria, alegada sob 17.º da resposta, não foi impugnada pela Ré, logo foi por ela aceite, nos termos art°. 490°. n°. 1 do CPC então em vigor, não se verificando nenhuma das excepções previstas no n°. 2 do mesmo artigo. Ora, o articulado de resposta dos autores, ora recorrentes, não admitia oposição, ou contra-resposta, por parte da Ré, pelo que não pode atribuir-se-lhe efeitos cominatórios, como pretendem os recorrentes. Em sede de aplicação do direito, voltará a curar-se da questão de só na resposta à contestação ter surgido o alegado facto. No tocante à prova testemunhal, sendo certo que só existe a tal respeito o depoimento da testemunha F…, nem ele releva, porquanto uma coisa é, eventualmente, manter-se em posse da chave – o que não foi alegado pelos recorrentes - e outra continuar na posse da fracção – é, em abstracto, possível que após a resolução do contrato tivessem entrado ou feito entrar no arrendado e substituído a fechadura. Mantém-se, pelo exposto, inalterada tal resposta negativa.
Em sede de aplicação do direito aos factos considerou a douta sentença recorrida que não é devido o pagamento das rendas após 1 de Fevereiro de 2011 porquanto os Autores estavam em mora no cumprimento da sua obrigação de assegurar à Ré o gozo do locado para o fim a que o mesmo se destinava dado que, decorridos mais de 2 anos, ainda não tinham obtido a licença de utilização, sendo que, devido à falta da mesma, a Ré deixou de utilizar o locado. Considerou, em tal enquadramento, verificada a excepção de não cumprimento do contrato, existindo fundamento para que a Ré recusasse o cumprimento da sua obrigação de pagamento da renda. Vejamos.
O contrato de arrendamento em apreço foi celebrado no âmbito do NRAU – Lei 6/2006, de 27.02. Dispõe o n.º1 do art.º 1070.º do C.Civil, na redacção aprovada pela referida Lei, que o arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização, quando exigível. Este preceito corresponde ao anteriormente vigente art.º 9.º, n.º 1, do RAU, segundo o qual, só podiam ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim visado pelo contrato seja atestado pela licença municipal de utilização. Tal licença de utilização do imóvel é da responsabilidade do proprietário do imóvel, não se confundindo com o licenciamento do espaço para uma qualquer actividade comercial ou industrial específica, que é uma formalidade inerente à actividade comercial ou industrial do arrendatário, sendo este responsável pela sua obtenção, nada sendo estipulado em contrário (cfr. Ac. desta Relação e Secção de 08/05/2012, Proc.º 1620/10.0TBGDM-A.P1, in www.dgsi.pt).
Estabelece o art. 294.º do Código Civil que “Os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei” (cfr. também o art. 280 nº 1 do CC). Contudo, acerca da nulidade decorrente da inobservância do disposto nos artºs 1070º, nº 1, do CC e 5º nº1 D.-L. nº 160/2006 de 8 de Agosto, depara-se uma invalidade de regime misto – precisamente o regime estabelecido nos nºs 5 a 7 do citado artº 5º - sujeição do senhorio a uma coima, do montante indicado no referido nº 5 e possibilidade de o arrendatário resolver o contrato, com direito a indemnização. “Sempre se está aqui perante uma nulidade atípica, na medida em que não pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal, nem invocada pelo senhorio, sempre que o arrendatário, confrontado com a inexistência de licença de utilização (quando a mesma é necessária) e por causa imputável ao senhorio, não quis resolver o contrato” (cfr. Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, Novo Regime do Arrendamento Urbano Anotado, 3ª ed., pgs. 720 e 721).
Enquanto o arrendatário não quiser resolver o contrato, com direito a indemnização pelo interesse contratual negativo, de acordo com o disposto nos art.ºs 564.º e 566.º do CCivil, o contrato produz todos os seus efeitos, designadamente o mais relevante de todos eles, ou seja, o vencimento das rendas. Ora, o instituto da denominada “exceptio non adimpleti contratus” (art.º 428.º do C.Civil) tem o seu âmbito de aplicação nas obrigações sinalagmáticas, possibilitando, tal como refere o preceito, que “Se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”. Como refere Almeida Costa (cfr. RLJ Ano 119, pag. 143), o “pressuposto expresso no nº 1 do artigo 428º do Código Civil é o de que não existam prazos diferentes para o cumprimento das prestações. Tal exigência não significa, porém, que as duas prestações devam necessariamente ser efectuadas em simultâneo. O seu verdadeiro sentido consiste na imposição de que o excipiente não se encontre adstrito a cumprir antes da contraparte, obstando a diversidade de prazos à invocação da “exceptio” pela parte que primeiro tenha de efectuar a sua prestação, mas já não à outra parte de a opôr. Em qualquer caso, porém, a “exceptio” é uma excepção dilatória fundada em razões de direito substantivo, que não exclui definitivamente o direito do autor, apenas o paralisa temporariamente (cfr. Calvão da Silva, in “Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória”, pág. 329). E a oponibilidade da excepção do não cumprimento do contrato exige, para além dos pressupostos enunciados no n.º 1 do art.º 428.º do C.Civil, a não contrariedade aos ditames da boa fé e ao princípio do equilíbrio entre as obrigações sinalagmáticas.
Ora, numa hipótese como a vertente, de recusa do pagamento de rendas, contraria os ditames da boa fé que o arrendatário se mantenha no gozo e fruição do arrendado pelo tempo que lhe aprouver sem pagar rendas, para, no momento que considere oportuno, recusar o pagamento com base num vício genético do contrato, que era dele bem conhecido, desde o momento da celebração. Como se escreveu no acórdão do STJ, de 01/3/2007, (Proc. 06A4571), citado pelo Ac. desta Relação e Secção de 10/07/2013 (Proc.º 1921/11.0TJVNF.P1, Rel. Des. José Carvalho), “Agir de boa fé tanto no contexto deste artigo [334º] como no do artigo 762.°, n.° 2, é "agir com diligência, zelo e lealdade correspondente aos legítimos interesses da contraparte, é ter uma conduta honesta e conscienciosa, uma linha de correcção e probidade a fim de não prejudicar os legítimos interesses da contraparte e não proceder de modo a alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar.". Nessa ordem de considerações, considerou-se no aludido Ac. desta Secção de 10/07/2013 que a invocação da nulidade do contrato de arrendamento com fundamento na falta de licença de utilização, após a cessação do mesmo e depois de se ter usado o local durante algum tempo integra uma situação de abuso de direito. Tal doutrina mostra-se inteiramente de acolher na hipótese vertente. Perante o apontado vício, teria a recorrida que fazer a necessária ponderação, ou optando por manter o contrato, ou resolvendo-o, conforme o balanço dos custos e prejuízos que a sua manutenção lhe causasse, mas sem pôr em causa as prestações devidas à contraparte enquanto o vínculo subsistisse. Não pode cumular dois benefícios de sinal contrário. De resto, tratando-se aqui de contrato de execução continuada para o locador, e periódica para o locatário, a resolução não abrange, em regra, as prestações já efectuadas (art.º 434.º, n.º 2, do CCivil).
Não pode, pelo exposto, manter-se a decisão recorrida na parte em que exclui a responsabilidade da Ré pelo pagamento das rendas vencidas desde 1 de Fevereiro de 2011 a 1 de Dezembro de 2011, referentes aos meses de Março de 2011 ao final Janeiro de 2012, momento para que produziu efeitos a resolução operada.
No referente às prestações posteriores a 31 de Janeiro de 2012, elas são reclamadas pelos recorrentes no pressuposto da vigência de um contrato de arrendamento, alegando os recorrentes no n.º 6.º da p.i. que “A R. deixou, porém, de dar cumprimento ao contrato que celebrou, não pagando as rendas vencidas desde 1 de Fevereiro de 2011 até à presente data”. Perante a contestação da recorrida e a invocação da resolução do contrato, vêm então os AA., ora recorrentes, sem por em crise a comunicação resolutória, alegar no n.º 17.º da resposta que “A Ré continua na posse do local arrendado, sem ter procedido ao pagamento de qualquer renda, desde 1 de Fevereiro de 2011”. Ou seja, ali implicitamente, e agora, em alegações de recurso, de modo explícito, pretende-se a condenação da Ré em tais prestações, já não com fundamento na falta do pagamento das rendas contratuais, mas antes no incumprimento do dever de restituição do locado findo o contrato. Ora, tal modificação integra alteração da causa de pedir inicial, que a forma de processo não admite, por não comportar réplica, conforme o disposto no então vigente art.º 273.º, n.º 1 do CPC. Não sendo, igualmente, caso de ampliação da causa de pedir em consequência de confissão feita pelo réu e aceite pelo autor. Do que resulta que, mesmo na hipótese de dever considerar-se provada a matéria do n.º 17 da resposta, ela não seria atendível para basear a pretensão dos recorrentes, sob pena de a contraparte se ver por ela surpreendida, com a consequente ofensa do princípio do contraditório.
De manter é, nessa parte, o decido, ainda que com diferente fundamentação, não sendo exigíveis quaisquer prestações reportadas a datas posteriores a 31 de Janeiro de 2012.
Procede, pelo exposto, a apelação, pelo valor das rendas referentes aos meses de Março de 2011 a Janeiro de 2012 e respectiva indemnização igual a 50% do devido, nos termos do n.º 1 do artigo 1041.º do CCivil, perfazendo € 7.764,74 (11 X 470,59 = 5176,49 + 50%).
Decisão.
Em face do exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar parcialmente procedente a apelação, condenando a Ré a pagar aos Autores o montante de € 7.764,74 (sete mil, setecentos e sessenta e quatro euros e setenta e quatro cêntimos).
Custas em ambas as instâncias na proporção do decaimento.
Porto, 2014/06/3
João Proença
Maria Graça Mira
Anabela Dias da Silva