Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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DENÚNCIA
B........., Lda, com sede na ........., ..., .........., instaurou a presente acção de despejo, com processo ordinário, contra C......... e mulher D.........., pedindo que se lhe reconheça o direito de denunciar o contrato de arrendamento vigente entre ela e os RR, respeitante a um casa e quintal sitos na R. ........., para o termo do prazo actualmente em vigor – 25/6/2003 – decretando-se, face a tal denúncia, a extinção do contrato de arrendamento na referida data ou, se assim se não entender, a suspensão do mesmo contrato até estar concluída a habitação que é destinada aos RR no novo edifício que ali pretende construir, condenando-se os RR. a despejarem, nessa data, o imóvel, livre de pessoas e coisas, mas com direito a reocuparem no novo edifício, uma habitação que lhes está destinada e a receberem pela suspensão do contrato uma indemnização igual ao dobro da renda anual em vigor à data da sentença, ou em alternativa à reocupação e indemnização pela suspensão, a receberem, pela resolução do contrato, uma indemnização igual a dez vezes a renda anual em vigor à data da sentença a proferir.
Fundamentando a sua pretensão, alegou a autora os seguintes factos:
- que adquiriu um imóvel composto por uma casa de dois pavimentos, quintal e caseta, sito na R. .......... e R. ........., em .........., o qual se encontra arrendado, já pelos seus anteriores donos, aos ora réus, pelo valor mensal de 2,5 €;
- que tal casa se encontra em mau estado de conservação, não tendo casa de banho e que o quintal não é usado pelos réus;
- que ali pretende construir um imóvel, composto de cave, r/c e 3 andares, conforme projecto já aprovado pela C.M. ........., o qual implica a necessária demolição da habitação dos réus;
- que, nesse imóvel, já reservou um T2 para futura habitação dos réus, com dois quartos, área superior à da sua habitação actual e quintal, de 31 m2.
Os réus contestaram e deduziram pedido reconvencional.
Negaram a não utilização do quintal e alegaram o estado habitável do prédio arrendado, aliás fruto das obras de conservação que ali têm sido efectuadas a expensas suas, invocando o seu desconhecimento quanto à pretensão construtiva da autora e seu licenciamento municipal. Alegam, em face do projecto construtivo junto pela autora, que, em qualquer caso, a habitação que ali lhes é destinada não é equiparável àquela que actualmente usam, desde logo pela exiguidade do quintal previsto, em face daquele que actualmente ocupam.
Mais alegam terem realizado muitas obras de conservação no imóvel, que descrevem e que valoram em 12.500 €, pretendendo o seu reembolso, acrescido de juros a contar de 26/6/84, data do arrendamento.
Pedem ainda uma indemnização por danos morais e patrimoniais que lhes advieram por via da propositura da presente acção, que quantificam em 2.500 €, além das despesas que se vierem a provar que esta lhes causou.
A autora replicou, reafirmando o fundamento da sua pretensão, qualificando de exageradas as verbas que os reconvintes dizem ter gasto na conservação do prédio, sustentando que estas jamais lhes foram reclamadas. Mais impugnou os danos morais invocados e a existência da obrigação de os indemnizar.
Foi proferido despacho saneador, e seleccionada a matéria assente e organizada a base instrutória.
Realizou-se a audiência de julgamento, vindo a responder-se á base instrutória nos termos do despacho de fls. 154.
Foi proferida decisão, nos termos da qual foram julgadas a acção e a reconvenção parcialmente provadas e procedentes, nos termos seguintes:
a) se declara que a autora tem o direito a denunciar o contrato de arrendamento que mantém com os réus relativamente ao imóvel identificado supra, declarando-se o mesmo resolvido ou suspenso, conforme os réus venham a optar por não ocuparem ou ocuparem a fracção que lhes é destinada no edifício a construir, identificada supra, cabendo-lhes nesses casos, respectivamente, as indemnizações de quinhentos e oitenta e cinco euros ou de cento e dezassete euros;
b) em razão disso, condenam-se os réus a despejarem o locado no prazo de três meses a contar da data em que receberem 50% da indemnização por que optarem e que deverão identificar à autora em oito dias após o trânsito em julgado da sentença, condenando-se a autora a pagar-lhes esses 50% no prazo de quinze dias após o recebimento da comunicação e os restantes 50% aquando da entrega do arrendado;
c) mais se condena a autora, desde já, a pagar aos réus um complemento de tal indemnização se não lhes facultar a ocupação da fracção que lhes destinou, caso tenha sido essa a respectiva opção, no prazo de 12 meses após o despejo, complemento esse que será de 3,75 euros por cada um dos primeiros seis meses de atraso, e de 7,5 euros, por cada um dos meses seguintes, valores a que acresce 1/20, por cada ano de duração do contrato (§3º do art. 15º), acréscimos que se calculam em 7,01 € e 14,63 €, respectivamente.
d) mais se condena a autora a pagar aos réus a quantia de 5.000 € (cinco mil euros) a título de indemnização pelas benfeitorias que estes realizaram no locado, a acrescer com juros à taxa de 5% desde a notificação do pedido reconvencional à autora, absolvendo-se a autora do mais que contra si vinha pedido, parte esta em que se julga improcedente o pedido reconvencional.
Inconformada com tal decisão, vieram os RR. interpor o presente recurso de apelação, oferecendo as suas alegações, que terminam com as seguintes conclusões:
1 - A decisão Recorrida consubstancia uma interpretação e aplicação incorrecta do estatuído na alínea c) dos Artº 69º do RAU na sua actual redacção que lhe foi dada pelo DL 329-B/ 2000 de 22 de Dezembro, bem como por força do e nº1 do Artº 73º, um idêntica incorrecta interpretação e aplicação do disposto na al. a) do artº 1º da Lei 2088 de 3 de Junho de 1957.
2 – De igual modo não observa adequadamente direito dos Recorrentes estabelecido no nº4 do art. 56º do RAU, nem, igualmente o alcance do art. 456º do CPC;
3 - A interpretação sustentada na sentença recorrida traduz uma interpretação inconstitucional e ilegal dos preceitos acima referidos, porque, de uma só mão, viola quer a letra e espírito das normas citadas, quer o próprio conteúdo essencial, o núcleo duro dos Artº 65º do texto Constitucional, que consagra o Direito à Habitação, mormente o direito à manutenção de um arrendamento em condições compatíveis com os rendimentos familiares dos Recorrentes.
4 - A Recorrida veio solicitar o despejo com base no reconhecimento do direito de denúncia do arrendamento relativo ao prédio, sito em ........., de que é senhoria e os Recorrentes arrendatários, invocando genericamente a Lei 2088, sem tomar partido sobre se a sua pretensão se fundava na al. a) ou na alínea c) do Artº 1º daquele normativo, as únicas hipóteses, teoricamente, aplicáveis à natureza do arrendamento em causa,
5 – Não tendo a recorrida apontado em qual das hipóteses do citado art. 1º da Lei nº 2088 sustenta o reconhecimento do seu direito, teria que ter alegado matéria de facto essencial á apreciação do seu direito:
- no caso da al. a) do art. 1º, que a nova construção pretendida visava aumentar, na quantidade prevista na lei, o número de locais arrendáveis e que, de facto, destinava esses novos locais a arrendamento;
- no caso da al. c), que o prédio se encontrava em estado de degradação reconhecido pelo Câmara, e designadamente que o custo da reparação era inviável por ultrapassar 120% do preço da construção de habitação/m2;
6 – A sentença fez tábua rasa da al. J) da matéria de facto assentes;
7 – Tem de se concluir que os novos espaços se destinam à venda e não à ampliação de locais destinados a arrendamento;
8 – A sentença, na sua fundamentação, confunde locais habitáveis com locais arrendáveis;
9 – A alínea a) do Artº 1 º da Lei 2088 de 3 de Junho de 1957, é contemporânea da entrada em vigor desta Lei, devendo a sua aplicação ser interpretada com o sentido para que aponta directamente o texto do seu Artº 3º, nomeadamente do seu parágrafo 1º, preceito que explicita claramente, de forma directa e clara na sua letra, que o pressuposto da aplicação da norma é o aumento de habitações destinadas a arrendamento, já que, na altura da consagração do texto legal era o arrendamento a modalidade mais comum de acesso ao gozo de bens imobiliários e a propriedade era destinada a rendimento
10 – Quanto à reconvenção, sustentam que tendo resultado provado que os RR. gastaram mais do que € 5000, não tem sentido que a sentença tenha condenado a pagar apenas € 5000, mais dizendo que o direito a ser indemnizados pelos danos morais sofridos e patrimoniais suportados e a pagar as despesas do processo, por ter feito deste um uso reprovável, pois não é admissível que desconhecesse a essencialidade do pressuposto de criar o aumento de locais destinados a arrendamento, causando-lhes profunda perturbação emocional e despesas que não teriam de suportar não fora a necessidade de fazer valer os seus direitos
Termina sustentando que a sentença recorrida ser anulada e substituída por outra que absolva os Recorrentes do pedido de despejo e condene a Recorrida nos termos formulados no pedido reconvencional, com liquidação em execução de sentença dos danos ainda a suportar.
A Autora ofereceu as suas contra-alegações, contrariando ponto por ponto as conclusões dos recorrentes, e concluindo pela improcedência da apelação por estes interposta.
Também a Autora veio interpor recurso de apelação, oferecendo as suas alegações, que terminam com as seguintes conclusões:
1- A aplicabilidade do art. 1046 do CCivil, em que o tribunal a quo se apoiou pressupõe que a situação a regular não caiba no âmbito do art. 1036º do CCivil;
2- Da descrição do tipo de obras levadas a cabo pelos RR. conclui-se que estão em causa obras de conservação ordinária (art. 11º nº 2 al. a) a c) do RAU);
3- Como decorre do disposto nos art. 1031º b) do CCivil (e actualmente do art. 12º do RAU) essa obras estão a cabo do senhorio;
4- Se o senhorio as não levar a cabo, o arrendatário só as pode realizar, exigindo depois o seu custo ao senhorio, se intimar este, previamente, para as realizar e, verificada a mora deste, a execução das mesmas se não compadeça com as delongas normais de um procedimento judicial; ou realizar ele mesmo essas obras se a sua urgência não consentir qualquer dilação, designadamente, a inerente á intimação do senhorio e verificação da sua mora;
5- Os reconvintes não alegaram factos dos quais se concluísse pela existência de mora, por parte do senhorio, que tivesse justificado a sua decisão de levarem a cabo obras no arrendado e muito menos alegaram que, na altura, as obras fossem de tal forma urgentes que a sua execução não pudesse aguardar, sequer, a intimação do senhorio para as realizar,
6- Os RR. não alegaram quando levaram a cabo tais obras de reparação e estando provado que o arrendado foi outorgado pelo anterior proprietário, incumbia aos RR. – para a procedência da reconvenção – alegarem que as obras tinham sido feitas após a aquisição do imóvel pela Autora;
7- Deste modo e quer se considerassem tais obras como obras de reparação ou como benfeitorias, a Autora jamais poderá ser responsabilizada pelos custos da sua execução;
8- Quanto a obras que pudessem ser classificadas como benfeitorias úteis, o seu valor é absolutamente nulo, na medida em que a Autora destina o prédio à demolição integral e portanto, tais obras nenhum valor lhe acrescentaram;
9- Decidindo de modo diferente o tribunal “a quo” violou o disposto nos art. 473º, 1036º, 1046º e 1273º do CCivil, e art. 11º nº 2 al. a) a c) do RAU.
Termina no sentido da revogação da sentença na parte em que condenou A. a pagar aos RR. a quantia de € 5.000.00 e juros.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:
Apontemos as questões objecto do presente recurso, tendo presente que o mesmo é balizado pelas conclusões das alegações, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que naquelas se não encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (art.s 684º nº 3 e 690º nºs 1 e 3 do CPC).
Para o efeito, reunamos aqui a matéria de facto que foi considerada provada:
A) A Autora é dona do prédio urbano composto de casa de dois pavimentos, quintal e caseta, com uma área coberta de 97 m2, dependência de 4 m2 e quintal de 146 m2, sito na Rua .........., ... e Rua .........., ..., .........., descrito na Conservatória de Registo Predial de .......... sob o n° 799 e inscrito na matriz predial urbana de .......... sob o art. 1201 registado naquela Conservatória de Registo Predial a favor da Autora - Doc. de fls. 6 a 9 dos autos.
B) Por contrato verbal outorgado a 26/6/84, o anterior proprietário desse imóvel deu de arrendamento aos Réus, para habitação deste, mediante a renda mensal que actualmente se cifra em 2,5 Euros (500$00), a casa de habitação implantada no mesmo imóvel e o respectivo quintal.
C) A casa de habitação que os RR ocupam é de construção vetusta, com mais de 50 anos (foi inscrita na matriz antes de 1951), tem 6 divisões e uma área útil de cerca de 90 m2, sem casa de banho e apenas com uma retrete.
D) A Câmara Municipal de .......... aprovou o projecto de arquitectura de um edifício, nos termos dos documentos de fls. 12 a 20 dos autos.
E) O referido projecto contempla, no rés-do-chão, uma habitação de tipologia T2 com a área útil coberta de 100 m2 e uma área descoberta - destinada terraço - de 31 m2, sendo a parte coberta constituída por hall de entrada, cozinha, sala comum, dois quartos, um deles com WC privativo e um outro WC.
F) A requerimento da Autora, a comissão de avaliação emitiu parecer no sentido de a renda devida por esta habitação destinada aos RR ser fixada em 348,39 Euros mensais - Doc. de fls. 31 a 34 dos autos.
G) Para além dos RR inexistem quaisquer outros arrendatários no imóvel que não comporta qualquer outra habitação que pudesse ser ocupada ou arrendada.
H) A R. mulher tem inscrita a seu favor na Conservatória do Registo Predial de ......... um prédio urbano descrito sob o n.º. 01613/111095 da freguesia de .......... - Doc. de fls. 95 a 97 dos autos.
I) A R. mulher em 17 de Janeiro de 1927 e o R. marido nasceu em 19 de Fevereiro de 1935 - Doc.- de fls. 68 e 69 dos autos.
J) A Autora dedica-se à construção e venda de edifícios.
L) A Autora pretende implantar no imóvel identificado em A), ocupando toda a sua área, um edifício de cave, rés-do-chão e três andares, cuja construção implicará a total demolição da construção hoje existente, incluso a habitação que os RR ocupam.
M) Tal edifício irá comportar 9 habitações tipo T2 nos 1° a 3° andares e no rés-do-chão dois estabelecimentos, bem como um Tl e um T2.
A tal edifício reporta-se o projecto identificado em D).
N) A Autora destina a habitação dos actuais inquilinos, ora RR, a fracção identificada em E).
O) Os RR fizeram no arrendado obras de reparação do telhado e respectiva estrutura, substituição de portas exteriores e caixilharias das janelas e fechos, substituição de portas interiores que foram apodrecendo, substituição de partes do soalho, pinturas das paredes e substituição do estuque em diversas dependências, colocação de louça sanitária e autoclismo bem como reparação de paredes exteriores, desde 26/6/84, tendo despendido a quantia de pelo menos 5.000 Euros.
P) Os RR, desde que foram citados para a presente acção, ficaram com ansiedade e perturbações de equilíbrio emocional.
Apreciemos em Primeiro lugar a apelação deduzida pelos RR.:
1ª QUESTÃO
Ao instaurar a presente acção de denúncia do contrato de arrendamento ao abrigo do art. 1º Lei nº 2088, impunha-se à demandante apontar em qual das hipóteses do citado artigo sustentou o reconhecimento do seu direito, se na vertida na al. a), se na vertida na al. c)?
Entendemos que não.
De facto, de harmonia com o disposto no art. 664º do CPCivil, “o Juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito, mas só pode servir-se dos factos articulados pelas partes, sem prejuízo do disposto no art. 264º”.
Como ensinou Alberto dos Reis [CPCivil Anotado, 5º, 453], “o tribunal só é livre na qualificação jurídica dos factos desde que não altere a causa de pedir. Assim, o juiz, ao suprir as deficiências ou inexactidões das partes no tocante á qualificação jurídica dos factos ou à interpretação ou individuação das normas, tem de manter-se dentro do limite fundamental que lhe marca a acção, não podendo alterar as afirmações que identificam a razão e justificam as conclusões”.
Também, segundo o Professor Vaz Serra [RLJ, 105º, 233, em anotação ao Ac. STJ de 15.10.71], o autor não tem o ónus de qualificar juridicamente a causa de pedir, bastando-lhe expor os factos, e cabendo depois ao tribunal a qualificação jurídica destes.
Como asseveravam os Romanos “dami facta, dabo tibi jus”.
Ao autor impõe-se alegar a factualidade que permita ao tribunal proceder à sua subsunção às normas de direito e decidir, não importando qual a qualificação jurídica que aquele demandante faça daqueles factos.
Dispõe o art. 1º do citado diploma:
“O senhorio pode requerer o despejo para o fim do prazo do arrendamento com fundamento na execução de obras que permitam o aumento do número de arrendatários, ou na necessidade de demolição por degradação do prédio, em conformidade com o projecto aprovado pela câmara municipal.
a) contra arrendatários de prédio urbano, a fim de proceder à sua ampliação, alteração ou substituição;
b)
c) contra arrendatários de prédio urbano degradado, e cuja beneficiação ou reparação não se mostre aconselhável sob o aspecto técnico e ou económico, a fim de proceder à sua demolição.
No caso vertente, a Autora alegou um conjunto de factos que permitem ao tribunal a sua análise à luz da transcrita al. a) do art. 1º da lei nº 2088, invocando a sua qualidade de dona do imóvel que identifica, sendo o R. marido o arrendatário da casa de habitação implantada nesse imóvel e respectivo quintal, pretendendo aí implantar, em toda a área, um edifício de cave, R/C e 1º a 3º andares, edifício que passará a comportar 9 habitações, estando o projecto já aprovado camarariamente, projecto que contempla no R/C uma habitação tipo T2 para futura habitação do casal demandado, estando já estabelecida pela Comissão de Avaliação a renda correspondente a tal futura habitação dos RR., pelo que pretende denunciar o contrato de arrendamento existente para o termo do prazo em vigor.
Ressalta a toda a evidência que a denúncia a cujo direito se arroga só naquela primeira previsão do citado art. 1º tem cabimento, uma vez que todos os respectivos requisitos factuais são invocados, em nenhum momento apontando a demandante qualquer factualidade tendente a concluir-se pela degradação do imóvel em causa, subsumível a dita al. c), sendo que, quanto ao estado de conservação do prédio, se limita a afirmar que se trata de um prédio de construção vetusta e em mau estado de conservação, factualidade conclusiva e meramente instrumental da pretensão que pretende fazer valer nos autos.
Improcede assim esta conclusão dos recorrentes.
2ª Questão
Ao demandar os RR. ao abrigo do art. 1º da Lei nº 2088, teria a A. de alegar e demonstrar que o aumento das habitações se destinam a arrendamento?
Ou seja, a expressão “obras que permitam o aumento do número de arrendatários” significa que os novos espaços a construir se destinem ao mercado de arrendamento?
Entendemos que não.
Na realidade, com a Lei nº 2088 de 3 de Julho de 1957, pretendeu o legislador impulsionar o sector da construção civil, recuperar o parque habitacional degradado, e estimular o mercado de arrendamento, permitindo que as antigas edificações fossem objecto de intervenção e modernização, mesmo com sacrifício dos arrendatários, cujos direitos salvaguardou com a manutenção do vínculo locatício na edificação recuperada ou nova, e com a garantia das correspondentes indemnizações.
À data da feitura do diploma em apreço (1957), muitos eram os edifícios com traça arquitectónica pobre, com um ou mais inquilinos, com reduzidas condições de habitabilidade, implantados em espaços merecedores de requalificação urbanística, enriquecedora do parque imobiliário e habitacional, pelo que sentiu o legislador necessidade de atender a tais imperativos de modernização e de estimulação desse sector da economia que é a construção civil, com a devida protecção daqueles que, pelo menos temporariamente, se vão ver limitados nos seus direitos, os locatários.
Essa realidade das coisas ainda se mantém nos dias de hoje, razão por que o legislador, como Dec. Lei nº 329-B/2000, se limitou a proceder a pequenos ajustamentos daquele diploma, fazendo-o com “pinças e agulhas”, por perceber a justeza e equilíbrio subjacentes á sua versão original, e por compreender a sua manifesta adequação aos tempos modernos, em que aqueles estímulos ao sector da construção, ao parque habitacional, e ao marcado de arrendamento se mantêm.
Mas, sendo inequívoca a intenção proteccionista dos arrendatários, bem como o propósito expansionista do parque imobiliário e habitacional, em caso algum obriga a lei a que os novos espaços resultantes da nova edificação, para além do aumento do número de fogos, e da garantia de manutenção dos contratos de arrendamento dos antigos inquilinos em condições aproximadamente correspondentes aos que ocupavam, em momento algum o legislador impõe que os novos espaços se destinem a ser dados de arrendamento.
Seria isso, a nosso ver, medida contraditória à intenção que esteve na base da feitura do diploma em apreço, em primeira linha a estimulação do parque habitacional, não obstante também a promoção do arrendamento em condições condignas, seria tal obrigação manifestamente constrangedora do empreendorismo imobiliário, na medida em que o dono do prédio, senhorio, se veria obrigado a respeitar não só o seu inquilino, como também outros ainda desconhecidos, o que legitimamente poderia entender como contrário ao seu projecto de investimento, vendo-se impossibilitado de realizar as legítimas mais-valias do seu negócio, através da venda de tais fracções a terceiros, que eventualmente as venham a lançar no mercado do arrendamento, desta forma realizando de forma mediata o propósito de promoção do mercado habitacional .
Assim, quando a lei se refere, no seu art. 3º nº1 ao número de locais arrendáveis, não impõe que os mesmos se destinem a arrendamento, para além daqueles que se destinam a ser os futuros locados dos inquilinos demandados, impondo apenas que se verifique um aumento mínimo de espaços susceptíveis de ser habitados.
Depois de construídos os novos espaços, todos os que se não destinarem a habitação dos inquilinos, poderão ter o destino que o proprietário investidor, no exercício do seu plena in re potestas, muito bem entender, podendo doá-los, vendê-los, hipotecá-los, entregá-los a terceiro ao abrigo de contrato de comodato ou de uso e habitação, etc.
Ponto é que sejam garantidos os direitos dos inquilinos, e também aumentado o número de fogos.
Exigir mais do que isto seria, para além de cerceador da livre iniciativa empresarial numa área tão sensível e tão importante como é o sector da construção, violador do princípio da liberdade contratual, e mesmo inconstitucional na medida em que imporia limitações injustificadas ao direito de propriedade privada.
Se assim fosse, muitas das denúncias para aumento dos espaços habitáveis não seriam levadas a efeito, com o que isso implicaria de menor envolvimento de todos os agentes económicos ligados ao sector da construção, e de estagnação do mercado habitacional e locatício, uma vez que nem sempre o destino imediato do arrendamento é o melhor aos olhos que quem investe e corre os inerentes riscos económico-financeiros.
Estão assim garantidos os interesses da requalificação imobiliária, estimulação do mercado imobiliário e habitacional, promoção do mercado de arrendamento, e da livra iniciativa empresarial.
Em conclusão, ao lançar mão do direito de denúncia para aumento dos locais arrendáveis (art. 1º al. a) e art. 3º da Lei nº 2088 de 3 de Julho de 1957), não se impõe ao senhorio que, para além do aumento de número mínimo, e da garantia de manutenção dos arrendamentos dos seus inquilinos em condições aproximadamente correspondentes às anteriores, coloque os demais espaços novos no mercado de arrendamento, podendo dar-lhes o destino que, como proprietário que é, bem entender.
Atenda-se também ao argumento de que, se o legislador impusesse que aos demais espaços habitacionais novos tivesse de ser dado o imediato destino do arrendamento, criaria específica cominação para as situações em que tal desiderato não viesse a verificar-se, tal como o fez noutras situações, designadamente o vertida no art. 72º nº 2 do RAU, assim como criaria injunções específicas em relação a tais novos arrendamentos, tal como fez em relação às obras nos art. 13º e 14º da Lei em apreço.
Sendo a primeira vez que fomos confrontados com esta situação, procurámos da doutrina e na jurisprudência alguma “voz”, e foram muitas as autorizadas que lemos, que tivesse o entendimento dos recorridos, e o certo é que nada encontrámos nesse sentido, ficando-nos assim mais vincada a certeza de que, face aos interesses subjacentes à feitura do diploma, cuja actualidade é manifesta, a lei ao dizer “arrendáveis”, quis dizer fundamentalmente “habitáveis”, tal como entendeu o Senhor Juiz, e bem.
3ª Questão
Será que esta interpretação do nº 1 do artº 3º da Lei nº 2088 viola o art. 65º da Constituição?
Entendemos que mais uma vez os recorrentes não têm razão.
Apoiando-nos na doutrina vertida no Ac. do tribunal Constitucional nº 420/2000 de 11 de Outubro de 2000 [DR II, Série de 22 de Novembro de 2000], e jurisprudência nele citada, constitui a realização do direito à habitação (art. 65º nº 2 da CRP), e fundando-se tal direito na dignidade da pessoa humana, há um mínimo incomprimível desse direito cuja concretização o Estado deve assegurar, sendo-lhe legítimo, para esse efeito, impor restrições ao proprietário privado que, desse modo, é chamado a ser solidário com o seu semelhante. A legitimidade dessa restrições justifica-se, desde logo, pela função social que a propriedade, sobre a qual impende uma verdadeira hipoteca social, é chamada a desempenhar.
Com o direito de denúncia em apreço, a Lei cumpre de forma equilibrada a realização de dois direitos que protege, o direito de propriedade com as ditas limitações de natureza social, e o direito ao arrendamento, bem patente na garantia de futuro arrendamento a favor dos actuais inquilinos, como também no regime de renda privilegiada que o diploma consigna para a nova era locatícia.
E a interpretação e leitura do conceito legal “locais arrendáveis” como locais habitáveis em nada constrange a constitucionalidade da norma, assim improcedendo também esta conclusão dos recorrentes.
4ª Questão
Tendo o tribunal dado como provado que “os RR fizeram no arrendado obras de reparação... desde 26/6/84, tendo despendido a quantia de pelo menos 5.000 Euros”, entendem os recorrentes, insistindo que tendo € 12.500, não ficam adequadamente indemnizados com a sentença que apenas condenou a recorrida a pagar a quantia de € 5000.
Analisando a questão, diremos que a expressão “pelo menos” enxertada na factualidade provada, foi opção infeliz do julgador, que apenas considerou como provado aquele quantitativo de € 5000, tal como refere na motivação da matéria de facto que considerou provada (cfr. despacho de fls. 184 para 185), “a limitação do valor considerado resultou de, dada a genérica forma como tais obras foram descritas, não se poder ter por certo o valor constante do quesito, mas admitindo-se que tais obras, pela sua natureza, ascenderam ao valor dado como provado”.
Assim, com a expressão “pelo menos” o Senhor Juiz não traduziu correctamente o seu pensamento e a sua convicção, ou seja de que as obras custaram € 5000 e não mais do que isso, como pretendem os recorrentes.
Daí que tenha condenado naquele quantitativo, e não mais, não merecendo por isso reparo a decisão recorrida.
5ª Questão
Sustentam os recorrentes que, tendo-se provado que “os RR. desde que foram citados para a presente acção ficaram com ansiedade e perturbações de equilíbrio emocional”, deveria a sentença ter arbitrado a seu favor uma indemnização por danos não patrimoniais, o que não fez.
Nos termos do disposto no artigo 483º nº 1 do Código Civil, os pressupostos de cuja verificação depende a responsabilidade indemnizatória são: A acção, a ilicitude, a culpa do agente, o dano e o nexo de causalidade entre o facto e o dano.
No caso vertente, diremos, sem necessidade de mais considerandos, que não se vislumbra qualquer conduta ilícita por parte da demandante que possa impor a sua obrigação de indemnizar, uma vez que a demandante se limitou a fazer uso de uma prerrogativa que a lei lhe concede, fazendo uso legítimo do presente processo de denúncia, tal como o mesmo é previsto na Lei nº 2088 de 3 de Julho de 1957.
Sempre acresceria que, uma vez que os danos não patrimoniais só são indemnizáveis quando têm a gravidade bastante para merecer a tutela do direito (artigo 496º nº 1 do CCivil), sempre diríamos que a ansiedade e as perturbações mais correspondem ao estado de alma de duas pessoas já idosas que se vêem envolvidas num pleito judicial e sentem a contingência de mudar de casa (embora indo para melhor), não constituindo dores ou sofrimentos, estados de espírito fracturantes com relevo suficiente para que a lei, mesmo que ilícita fosse a conduta da A., lhe concedesse a tutela necessária à sua ressarcibilidade.
Improcede também, por esta via, e como tal na sua totalidade, a apelação dos recorrentes.
Apreciemos agora a apelação da demandante.
Sustenta a A. apelante que, não tendo incorrido em mora quanto à obrigação de fazer reparações no locado, não pode ser responsabilizada pelos custos da execução de obras que os RR. decidiram levar a cabo no locado.
Vejamos se lhe assiste razão.
Ficou provado que os RR fizeram no arrendado obras de reparação do telhado e respectiva estrutura, substituição de portas exteriores e caixilharias das janelas e fechos, substituição de portas interiores que foram apodrecendo, substituição de partes do soalho, pinturas das paredes e substituição do estuque em diversas dependências, colocação de louça sanitária e autoclismo bem como reparação de paredes exteriores, desde 26/6/84, tendo despendido a quantia de pelo menos 5.000 Euros.
Tendo as obras em causa em vista a manutenção do prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da celebração, o que nos é lícito presumir, poderão as mesmas ser classificadas como de conservação ordinária (cfr. art. 11º nº 2 al. c) do RAU).
Dispõe o art. 1031º al. b) do CCivil que o senhorio tem obrigação de assegurar ao arrendatário o gozo do locado, de modo a que possa atingir os fins a que se destina. No dever genérico contemplado no preceito destaca-se, sem sombra de dúvidas, a obrigação específica de efectuar reparações ou outras despesas essenciais ao referido gozo [Neste sentido o Ac. STJ de 11.2.92, in BMJ 414, 455], devendo assegurar a manutenção do prédio de modo a mantê-lo num estado de conservação idêntico ao existente à data da celebração do contrato.
Tem o locatário a obrigação de informar o senhorio sempre que tenha conhecimento de vícios no locado ou saiba que a ameaça algum perigo, sendo que tal obrigação só existe desde que o senhorio ignore o vício ou o perigo (cfr. art. 1038º al. h) do CCivil).
Esta obrigação não tem a natureza de sinalagma funcional do dever do senhorio lhe assegurar o gozo da coisa para o fim a que se destina, com o inerente dever de realizar as obras e reparações necessárias [Ac. RP de 11.12.2000, in CJ XXV, 5, 212].
Quer isto dizer que, para que o senhorio proceda às ditas obras de conservação ordinária, não é exigível ao locatário que avise aquele dessa necessidade, até porque tem o mesmo a faculdade de visitar o locado e examinar o estado em que o mesmo se encontra, faculdade que o locador tem de respeitar (art. 1038º al. b) do CCivil), tendo em vista também a realização de obras de manutenção por forma a que seja mantido o gozo do locado para os fins a que o mesmo se destina (art. 1031º al. b) do CCivil e art. 11º nº1 al. c) do RAU).
De tudo o que fica dito, outra conclusão não podemos tirar senão a de que era e é sobre a A., na sua qualidade de senhoria, que impende, contratual e legalmente, a obrigação de realização de obras da natureza das que os RR. realizaram no locado, sendo que este facto, o de as obras terem sido realizadas directamente pelo RR. locatários, nos termos previstos no art. 1036º do CCivil, não inverte os termos da responsabilidade dos contraentes, já que se trata de uma pura faculdade, concedida no interesse do locatário, não de um dever imposto ao locatário no interesse do locador [Ac. RP citado].
E não diga a A. que o anterior proprietário e senhorio, e ela própria como actual senhoria, ignoravam o facto de o locado necessitar de obras, quer porque se tratava de prédio de construção vetusta, com mais de 50 anos (foi inscrito na matriz antes de 1951), que não poderia deixar de estar em mau estado de conservação (a que a própria demandante faz no art. 5º da petição inicial), mesmo apesar das obras realizadas pelos RR., quer por a tanto serem obrigados nos termos legais, examinando periodicamente o locado por forma a mantê-lo nas condições de conservação adequadas ao fim a que o mesmo se destina(va) (art. 1031º al. b) e 1038º al. b)).
Repare-se que, de facto, jamais a A. alegou, na réplica, em sede de impugnação da factualidade atinente ao pedido reconvencional, que o anterior proprietário ou ela própria ignoravam a necessidade das ditas obras.
E sempre teria de o alegar e demonstrar para que fosse exigível ao inquilino a obrigação de interpelar o senhorio com vista à sua execução (art. 1038º al. h) do CCivil).
Ora, não ignorando que o locado precisava de obras indispensáveis ao gozo da coisa, não tinha o inquilino a obrigação de as pedir ao senhorio, que, ao não as realizar, faltou culposamente ao cumprimento ao cumprimento da sua obrigação, sendo responsável pelo prejuízo que àquele causou (art. 798º e art. 1036º nº 1), impondo-se assim, por esta via de responsabilidade contratual, o reembolso.
Fica assim prejudicado a argumento aduzido pela A. de que sempre teriam os RR. de alegar e demonstrar em que data foram as obras feitas, já que mesmo em relação a si, que registou o prédio a seu favor na CRP em 5 de Agosto de 1989, desde então se presumindo proprietária - e como tal senhoria do mesmo (art. 7º do CRPredial), não logrou demonstrar não ter incorrido em mora.
(Não sendo a obrigação de indemnizar, no caso vertente, fundada no enriquecimento sem causa, situação que se verificaria em situações subsumíveis ao art. 1046º e 1273º, ambos do CCivil, mesmo por esta via se poderia verificar a responsabilidade da demandante, uma vez que seria enriquecimento aferido à data da execução das obras, por ser esse o momento em que o locatário assume encargos que nos termos da lei cumpririam ao senhorio, ficando este indevidamente enriquecido no seu património na exacta medida do valor dessas mesmas obras, sendo perfeitamente indiferente, para o efeito, que o senhorio decida proceder à demolição do locado, para aumentar o número de locais arrendáveis e habitáveis, e com este fundamento peticione a denúncia do contrato de arrendamento.)
Deve pois manter-se, embora com outros fundamentos, a decisão que condenou a A. a pagar aos RR. a quantia relativa às obras de conservação ordinária que estes realizaram no locado, assim improcedendo as conclusões da apelante Autora.
DECISÃO
Por todo o exposto, Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedentes as apelações interpostas por Autora e RR., mantendo-se a decisão recorrida.
Custas pelos recorrentes.
Porto, 16 de Dezembro de 2004
Nuno Ângelo Rainho Ataíde das Neves
António do Amaral Ferreira
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha