Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 246/08.3TBVLC.P1 |  |
CESSÃO DE EXPLORAÇÃO
II - O contrato assinado pelo único sócio e gerente de uma sociedade comercial unipessoal, de cessão de exploração de estabelecimento comercial pertencente à mesma sociedade, sem que seja invocada aquela qualidade de gerente, vincula essa mesma sociedade se do mesmo se deduz, com toda a probabilidade que foi nessa qualidade que foi feita a intervenção contratual.
Apelação n.º 917/09
TRP – 5ª Secção
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto (5ª Secção)
I – RELATÓRIO
1.
B………. e mulher, C………., residentes no ………., ………., concelho de Vale de Cambra, intentaram esta Acção Sumária n.º …/08.3TBVLC contra
D………., LIMITADA, com sede em ………., ………., concelho de Vale de Cambra,
Pedindo a resolução de contratos de arrendamento e o despejo imediata dos locais arrendados, entregando-os devolutos aos AA., sendo condenada a pagar aos AA. as rendas vencidas, no montante de € 3.717,84 e as que se vencerem, desde a data da entrada da acção e até à efectiva entrega dos locais arrendados.
Alegaram, em síntese:
Os AA. deram de renda a E………. e mulher vários locais;
Estes trespassaram à Ré o estabelecimento comercial que nele tinham instalado;
Em Outubro de 2007, a renda mensal era de € 140;
Não foi paga a renda respeitante a Novembro de 2007, nem as posteriores;
F………., por escrito de 28-3-2008, cedeu a G………. a exploração desse estabelecimento, mediante o pagamento da quantia mensal de € 200,00;
A Ré permitiu que outras pessoas utilizassem e fruíssem o arrendado.
2.
A Ré contestou, concluindo pela procedência das excepções deduzidas “com as legais consequências” e, caso tal se não entenda, pela sua absolvição do pedido.
Para este desiderato, alegou, em síntese:
A Ré é parte ilegítima por estar desacompanhada de E……….;
As rendas passaram a ser depositadas na H………., já que os AA. se recusaram a recebê-las;
Foi depositada, ainda, a quantia de € 2.700,00, que corresponde à que alude o artigo 17º do NRAU;
O trespasse não foi celebrado com a Ré, contrato que foi comunicado aos AA., por carta registada datada de 5-11-2002, pelo que caducou o direito à resolução.
3.
Responderam os AA., aceitando a caducidade do seu direito de resolução com base na falta de pagamento das rendas face ao depósito, mas mantendo, no mais, a sua posição.
4.
O processo foi saneado, sendo julgada improcedente a excepção de ilegitimidade da Ré e procedente a caducidade relativa ao não pagamento das rendas.
Foram seleccionados os Factos já Assentes e os que passaram a integrar a Base Instrutória.
5.
A Audiência Final culminou com a Decisão de Facto de fls. 244 e 245.
6.
Veio a ser proferida Sentença, de cuja parte decisória consta:
“Declaro resolvidos os contratos de arrendamento referidos nos artigos 3º, 4º e 5º da petição inicial e a consequente condenação da ré D………., Ldª a despejá-los e a entregá-los devolutos aos autores B………. e mulher C………. .”
7.
A Ré veio recorrer, alegando que a Sentença enferma de erros materiais que a tornam obscura e deficiente;
Enferma de erro no julgamento e de nulidades nos termos do artigo 668º, n.º 1, c) e d);
E não apreciou documentos anexos aos autos.
Nas suas CONCLUSÕES consta:
Na sentença apelada houve uma errada subsunção dos factos ao direito aplicável e como tal ocorreu um erro no julgamento.
A sentença imputou, não à Ré “D………., Lda., mas a F………., em nome próprio, a outorga do contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial e concluiu que este não tinha legitimidade e poder para o fazer, uma vez que não era arrendatário.
A ser assim, os actos daquele não se podem repercutir na esfera jurídica da Ré, o que aconteceu com a decisão proferida de resolução dos contratos de arrendamento.
Por outro lado, a Sentença não conheceu da única causa de pedir que subsistiu – se a Ré proporcionou a terceiros, sem autorização legal ou convencional, o gozo dos locais arrendados.
A validade e eficácia de um contrato de (cessão) de exploração de estabelecimento comercial, existente no locado, perante o senhorio, não carece nem está dependente da autorização deste. a terc
A sentença, ao imputar a F………., em nome próprio, a outorga do contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, quando não é parte, nem exerceu o contraditório, conheceu de questão não suscitada pelos AA..
Houve aqui violação, entre outros, dos artigos 664º e 264º do CPC.
Aquele F………. outorgou o contrato quando já era sócio e gerente da Ré, pelo que a decisão lógica era ser considerado que tinha poder e legitimidade para outorgar o contrato em causa.
A sentença não fundamentou a conclusão tirada de ter sido F………. a actuar em nome próprio.
Nem teve em consideração a prova documental junta aos autos da qual resulta que, até 1-4-2008, data do início da exploração por G………., foi a Ré, por intermédio de F……….., seu gerente, quem explorou o estabelecimento comercial.
Esses documentos levam a decidir como não provados os Pontos 1º e 2º da B.I. e como provados os 7º e 8º.
Deverá, pois, ser a Ré absolvida. Se assim se não entender, deverá ser anulada a sentença.
Os Apelados concluem pela confirmação da Sentença, já que não ocorrem os invocados vícios.
II – FUNDAMENTAÇÃO
DE FACTO
1.
Foram considerados na Sentença como adquiridos para os autos, ainda com interesse para a Decisão da causa, os seguintes Factos (deles estão excluídos os referentes às rendas):
Encontra-se inscrito em nome dos AA., na matriz predial urbana no artigo 1807º, anteriormente no 1278º, o prédio urbano, sito na ………., vila e freguesia de ……….., concelho de Vale de Cambra, composto por edifício de dois corpos, um em frente ao lado da ………. e outro nas traseiras, com escadaria central comum a ambos, tendo quatro pavimentos cada (rés-do-chão, 1º, 2º e 3º andares), com logradouro, a confrontar do Norte com I………., do Sul com J………., do Nascente com ………. e do Poente com herdeiros de K………. – a);
Tal prédio adveio à titularidade dos AA., que são casados no regime de comunhão geral de bens, por o A. o ter comprado aos seus anteriores donos e possuidores, L………., que também usava e era conhecido por L1……….., e mulher M………., por escritura pública de 25-5-1981, outorgada no Cartório Notarial de ………., exarada de fls. 23 a 25 verso do Livro de Notas para Escrituras Diversas n.º 584, desse Cartório – b);
Por escritura pública de 15-2-1977, outorgada no Cartório Notarial de Vale de Cambra, exarada de fls. 93vº a 95vº do Livro de Notas para Escrituras Diversas n.º 663 desse Cartório Notarial, o referido L………. cedeu a E………. o gozo e fruição de 4 divisões do rés-do-chão do corpo da frente desse prédio, para o exercício do comércio de café à chávena, bebidas e restaurante, mediante o pagamento da renda mensal de oito mil escudos, a pagar no 1º dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito, em casa do senhorio ou de quem o representasse – c);
No mesmo ano de 1977, o dito L………. cedeu ao mencionado E………., para comércio, o gozo de cinco divisões, cozinha, corredor e quarto de banho do 3º andar, corpo da frente, do mesmo prédio, com início em 1-8-1977, mediante o pagamento da renda mensal de quatro mil escudos, igualmente a pagar pelo inquilino ao senhorio no 1º dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito, em casa do senhorio ou de quem o representasse – d);
Por escritura pública de 3-10-1985, outorgada no Cartório Notarial de Vale de Cambra, exarada de fls. 57 a 58vº do Livro de Notas para Escrituras Diversas n.º 31-B do mesmo Cartório Notarial, os AA. cederam ao mesmo E……….. o 2º andar do corpo das traseiras, a Poente, do mesmo prédio, composto por duas divisões assoalhadas, dois quartos de banho, um corredor pequeno anexo aos quartos de banho e um vestíbulo debaixo das escadas, para o exercício do comércio de restaurante, mediante o pagamento da renda mensal de seis mil escudos, igualmente a pagar pelo inquilino ao senhorio no 1º dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito, em casa do senhorio ou de quem o representasse – e);
Em 31-10-2002, por escrito, o mencionado E………. e mulher transmitiram, por trespasse, à Ré, pelo preço de € 84.795,64, o estabelecimento comercial de café, restaurante e pensão instalado no prédio identificado em a), transferindo para a Ré todo o “imobilizado” e consumíveis existentes nesse estabelecimento e a sua posição de arrendatários dos locais referidos nas precedentes alíneas, onde se encontrava instalado esse estabelecimento comercial – f);
Por carta registada, datada de 5-11-2002, E………. e mulher, N………., deram conhecimento aos AA. da celebração do escrito referido naquela al. f) – g);
Em Outubro de 2007, por via das actualizações legais, as rendas referidas nas alíneas c), d) e e) eram, respectivamente, as de € 260,00, € 140,00 e € 131,12 – h);
Por escrito datado de 28-3-2008, F………. cedeu a G………. a exploração desse estabelecimento comercial, pelo prazo de um ano prorrogável, com início em 1-4-2008, mediante o pagamento da quantia mensal de € 200,00 actualizável – i);
O teor do escrito referido em i) (não h, como por lapso de escrita se lê a fls. 254 e 125 – ver artigos 10º e 11º da P.I e doc. 7 junto com esta) foi comunicado por F………. aos autores, por carta datada de 30-4-2008 – j);
O………., pai de F………., sócio e gerente de D………., Ldª, faleceu em 15-12-2006 (ver fls. 99) – l);
A Ré foi, inicialmente, constituída como uma sociedade comercial por quotas de responsabilidade limitada, tendo, em Março de 2008, sido transformada numa sociedade comercial unipessoal, passando a usar a firma D………., Ldª, da qual passou a ser sócio gerente F………. (ver doc. de fls. 101 a 106) – p):
O referido F………. e posteriormente, a partir de 1-4-2008 e até à data de hoje, o também G………. foram quem, de forma habitual e permanente, sem intervenção da Ré, exploraram, em exclusivo, o dito estabelecimento comercial, aí vendendo cafés, refeições, sandes, cervejas, sumos, outros refrigerantes e bebidas, utilizando integralmente os locais onde está instalado esse estabelecimento – 1º da B.I;
Sendo só essas pessoas a explorar tal negócio, dispondo só elas, das chaves para abrir os locais arrendados, pintando, fazendo pequenas obras, limpando e arrumando o seu interior, contactando com clientes e fornecedores, efectuando as respectivas encomendas, pagamentos e recebimentos, emitindo documentos em seus nomes e fixando os preços das coisas – 2º da B.I..
2.
Como referido, o Recurso é também dirigido à Decisão de Facto, que a Ré pretende ver alterada.
Vejamos, então, se há que fazer à mesma alguma alteração.
Como resulta dos Factos adquiridos para os autos, a Ré foi, inicialmente, uma sociedade por quotas, de que era sócio e gerente o pai de F………. .
Por morte de seu pai, F………. passou a ser co-titular de uma quota daquela sociedade. Atente-se que essa quota representava € 4.500,00 de um capital total de € 5.000,00.
Assim, a sua actuação no locado nunca pode ser considerada como estranha à Ré.
Nem de qualquer prova produzida, nomeadamente documental ou testemunhal resulta que o referido F………. tenha desenvolvido qualquer actividade no locado independentemente da Ré, em nome dele e com autorização dela.
Assim, estando nós na posse de todos os elementos probatórios, alteramos a Decisão de Facto quanto aos Pontos 1º e 2º da Base Instrutória, que não podem deixar de ser:
Ponto 1º - Provado, apenas, que G………., a partir de 1-4-2008 e até hoje, foi quem, de forma habitual e permanente, ao abrigo do contrato referido em i), explorou, em exclusivo, o dito estabelecimento comercial, aí vendendo cafés, refeições, sandes, cervejas, sumos, outros refrigerantes e bebidas, utilizando integralmente os locais onde está instalado esse estabelecimento.
Ponto 2º - Provado apenas em relação a G………. .
Quanto aos Pontos 7º e 8º da Base Instrutória, face ao acima constante, há que alterar a respectiva Decisão para a seguinte:
Ponto 7º - Provado o decidido quanto ao Ponto 1º;
Ponto 8º - Provado o decidido quanto ao Ponto 2º.
Nada mais há que acrescentar ou alterar.
Procede, assim, parcialmente o Recurso no que à Decisão de Facto se reporta.
DE DIREITO
Fixados, de forma definitiva, os Factos há que proceder à busca do Direito aplicável.
Os arrendamentos existentes entre AA. e Ré destinam-se a fins não habitacionais – ver artigo 1067º, 1, do CC.
Os AA. pretendiam a resolução desses arrendamentos com fundamento na falta de pagamento da renda e cedência do locado – ver artigo 1083º, 1, 2, e) e 3, do CC.
O primeiro daqueles fundamentos extinguiu-se, o que já está declarado, com trânsito em julgado, nos autos.
Há, pois que apreciar o segundo.
Como é sabido, uma das obrigações impostas ao locatário é a de “não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar” – artigo 1038º, f), do CC.
Porém, nos casos em que tal cedência de gozo é permitida, surge uma outra obrigação para o locatário – comunicar ao locador essa cessão no prazo de 30 dias – artigo 1038º, g), combinado com o do 1109º, 2, do CC.
Por contrato plasmado no escrito de fls. 39-41, foi cedida a exploração do estabelecimento comercial que a Ré explorava no locado pelos AA..
Nesse escrito aparece como primeiro outorgante F………., que na cláusula 1ª invoca a sua qualidade de dono e legítimo possuidor de um estabelecimento comercial de Café, Restaurante e Pensões, com a designação “D………., Ldª”, instalado no prédio urbano ...”.
Por força do disposto no artigo 270º-G do CSC são aplicáveis à sociedade unipessoal por quotas (caso da Ré) as normas que regulam as sociedades por quotas, salvo as que pressupõem a pluralidade de sócios.
E, em consequência, deparamos com o disposto no artigo 260º, 4, do mesmo Código que determina que “os gerentes vinculam a sociedade, em actos escritos, apondo a sua assinatura com a indicação dessa qualidade.”
Porém, o Ac. do STJ uniformizador de Jurisprudência n.º 1/2002, de 6-12-2001, DR n.º 20, Série I-A, de 24-1-2002, veio dizer que “A indicação da qualidade de gerente prescrita no n.º 4 do artigo 260º do Código das Sociedades Comerciais pode ser deduzida nos termos do artigo 217º do Código Civil, de factos que com toda a probabilidade a revelem”[1].
Ora, da forma como se encontra redigida aquela cláusula combinada com todo o texto do contrato não é possível tirar outra conclusão senão a de que F………. actuou como gerente da titular do estabelecimento comercial em causa. Careceria de qualquer sentido esse contrato se a sua intervenção não tivesse sido como gerente da sociedade de que é único sócio e que era a dona do estabelecimento comercial em causa.
E o mesmo se diga em relação ao escrito de comunicação da cedência aos AA..
Da sua leitura se conclui, sem qualquer dúvida, que o que foi cedido foi o estabelecimento comercial e nada mais.
Logo, a sua intervenção nesses escritos vinculou a Ré.
O contrato em referência deverá ser qualificado como de cessão de exploração comercial[2].
Pois que a cessão de exploração do estabelecimento comercial é o contrato pelo qual se transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado[3].
Do Facto Assente na al. j) há que concluir que a Ré, através do seu único sócio e gerente cumpriu a obrigação de comunicação ao senhorio(s) a cessão de exploração do estabelecimento comercial.
E, face a essa comunicação é eficaz a cedência perante os AA., que, assim, não podem ver reconhecido o pretendido direito de resolução – ver artigo 1109º, 1 e 2, do CC.
Ficam, desta forma, prejudicadas todas as demais questões.
III – DECISÃO
Pelo exposto, dando provimento ao Recurso, no que à aplicação do Direito diz respeito, acordamos em revogar a Sentença recorrida, absolvendo a Ré do pedido.
Custas nesta e na 1ª instância a cargo de AA. (3/4) e Ré (1/4).
Tendo em consideração o acima escrito, é possível elaborar o seguinte SUMÁRIO
“1 - A situação em que um herdeiro de quota social, que representa a maioria do capital social e que pertencia ao sócio e gerente, passa a dirigir a exploração de estabelecimento comercial daquela sociedade, instalado em local arrendado, não pode, sem mais, configurar a violação da obrigação prevista no artigo 1038º, f), do CC.
2 - O contrato assinado pelo único sócio e gerente de uma sociedade comercial unipessoal, de cessão de exploração de estabelecimento comercial pertencente à mesma sociedade, sem que seja invocada aquela qualidade de gerente, vincula essa mesma sociedade se do mesmo se deduz, com toda a probabilidade que foi nessa qualidade que foi feita a intervenção contratual.”
Porto, 2010-03-01
José Alfredo de Vasconcelos Soares de Oliveira
António Manuel Mendes Coelho
José Augusto Fernandes do Vale
_________________________
[1] Ver DIOGO PEREIRA DUARTE, Código das Sociedades Comerciais Anotado, Coordenado por António de Menezes Cordeiro, Almedina, Coimbra, 2009, pp. 681 e 682.
[2] Ver neste sentido Acs. da Relação do Porto, de 9-6-2009, 15-1-2008 (no texto), de 1-3-2007 (no texto) e de 28-9-2006, em www.dgsi.pt. Na Doutrina, ver ORLANDO DE CARVALHO, Critério e Estrutura do Estabelecimento Comercial, Coimbra, 1967, pp. 212 e segs..
[3] JORGE ALBERTO ARAGÃO SEIA, Arrendamento Urbano, 6ª ed., Almedina, Coimbra, 2002, p. 618.