Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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AMBIENTE
II - É que a uma boa localização pode não corresponder e, frequentemente não corresponde, um bom ambiente.
III - De contrário, a localização será tanto melhor quanto melhores forem os acessos e o local esteja bem servido de equipamentos sociais, culturais, de lazer, de saúde, isto é, de infraestruturas que sirvam bem, em qualidade e quantidade, as pessoas que se fixarem na zona, o que geralmente resulta em perda de qualidade ambiental pelo acréscimo de ruído, poluição e trânsito.
Relatório
B………., moveu os presentes autos de expropriação por utilidade pública contra os expropriados C……… e mulher D………., relativamente à expropriação da parcela da área de 65 m2, a destacar do prédio denominado “E……….”, sito na Freguesia de ………., concelho de Boticas, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 52, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Boticas sob o n.º 00450/910507.
A utilidade pública da expropriação foi declarada por despacho n.º 21/2001 (2ª série), do Secretário de Estado da Administração Local, publicado no D.R., II série, n.º 13, de 16-01-2001, sendo, no mesmo despacho, a expropriante autorizada a tomar posse administrativa do referido prédio.
Foi realizada vistoria «ad perpetuam rei memoriam», cujo relatório consta de fls. 64 e ss..
A decisão arbitral (cfr. fls. 138 e ss.) atribuiu à parcela expropriada o valor de 1.614,61 euros.
A expropriante procedeu ao depósito bancário, por ter havido posse administrativa (Cfr. fls. 145), e após ter sido recebido o processo em Tribunal foi proferido despacho de adjudicação da parcela à expropriante (cfr. fls. 152).
Notificados da decisão arbitral, dela vieram recorrer os expropriados, alegando, em síntese, que o valor da parcela deverá ser fixado em quantia não inferior a 5.468,82 euros, tendo em conta os critérios legal para a avaliação da parcela em causa bem como a desvalorização da parte sobrante.
A expropriante apresentou a respectiva resposta ao recurso interposto.
Nomeados os peritos, procedeu-se à respectiva avaliação.
Os peritos nomeados pelo Tribunal e pelos expropriados classificaram essa parcela como apto para construção, nos termos do disposto no artigo 25.º, n.º 2, al. b), do Código das Expropriações, e atribuíram-lhe o valor total de 2.165,45 euros, incluindo o valor de 465 euros respeitante às benfeitorias.
E não procederam à avaliação da parte sobrante pois entenderam que esta assegura proporcionalmente os mesmos cómodos que o prédio possuía.
O perito nomeado pela expropriante também classificou esse solo como apto para construção e fixou a indemnização no montante total de 1.190,54 euros, e o valor das benfeitorias em 291,80 euros.
… …
Foi proferida sentença que fixou o montante da indemnização a pagar pela expropriante aos expropriados C………. e mulher D………. em 2.165,45 euros (dois mil cento e sessenta e cinco euros e quarenta e cinco cêntimos), actualizada até ao despacho proferido a fls. 18, datado de 05-12-2001, e quanto à quantia de 1.873,65 euros (mil oitocentos e setenta e três euros e sessenta e cinco cêntimos), actualizada desde a data deste despacho até à data da decisão final do processo, sempre de acordo com os índices de preços no consumidor, com exclusão da habitação, publicados pelo I.N.E..
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Inconformados com esta decisão os expropriados interpuseram recurso concluindo que:
- Nas suas respostas aos quesitos apresentadas pelos Srs. Peritos os mesmos responderam, por unanimidade, que se trata de uma parcela servida por um arruamento público dispondo de pavimento em cubos de granito e redes públicas de electricidade e telefones estando integrada em núcleo urbano existente, pelo que o solo deve ser considerado “solo apto para construção”, por força da satisfação da al.b) do n° 2 do artigo 25 do Código das Expropriações. É de realçar também que no PDM de Boticas a área na qual esta inserida a parcela esta classificada como Espaços Urbanos e Urbanizáveis, razão pela qual estão também preenchidos os requisitos descrito na al.c) do mesmo artigo que permitem a sua classificação como solo apto para construção.
- Assim, calcular-se-á o valor unitário do terreno de acordo com as normas descritas nos nºs 5 e seguintes do artigo 26° do Código das Expropriações, face à não existência da lista de transacções e avaliações previstas nos nºs 2 e 3 daquele artigo.
- Naquela zona, o índice máximo de construção estabelecida no PDM de Boticas é de 0,80m2/m2; contudo, tendo em consideração as características do aglomerado onde se insere a parcela, bem como a geometria e a topografia da própria parcela, os peritos entendem que deverá ser aplicado o índice de 0,60 m2/m2
- Dispõe o n° 6 do artigo 26° do Código das Expropriações que num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para construção deverá corresponder a um máximo de 15% do custo da construção, devidamente fundamentado, variando, nomeadamente em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, sem prejuízo do disposto no artigo seguinte.
- Logo, não se entende que relativamente a esse factor os Srs. peritos tenham atribuído o coeficiente de 0,7% por cento se, na verdade, todos os requisitos constantes daquele normativo legal se encontram preenchidos na sua totalidade – boa localização – qualidade ambiental – equipamentos existentes na zona.
- Por isso, a percentagem terreno/construção deveria ter sido fixada em 15 +1,5 +1 +1 = 18,5 % e não em 10,5 %, o que, só por si se traduziria num valor pela a parcela expropriada de € 2.996,04 (dois mil novecentos e noventa e seis euros e quatro cêntimos)
- Para além disso, o índice máximo do construção, como é permitido pela PDM de Boticas cifra-se em 0,80m2/m2, no entanto, da avaliação efectuada resulta que os Srs. Peritos entendem ser de atribuir para aquele local em concreta o índice máximo de construção 0,60 m2/m2.
- No modesto entendimento dos recorrentes, atendendo à medida da parcela constante dos autos, deveria ser atribuído o índice máximo permitido pelo PDM, seja o índice de 0,80 m2/m2.
- Conjugando todos estes factores e seguindo-se o Código das Expropriações para fixar a valor da parcela em causa de veria ser fixado o valor de € 3.994,71 (três mil novecentos e noventa e quatro euros e setenta e um cêntimos).
- O terreno junto à casa de habitação dos recorrentes, bem como a parte do logradouro à mesma afecta, diminuíram de forma considerável e tal diminuição tinha como consequência directa e necessária uma perda de valor da parte restante do seu prédio.
- Alegaram ainda que com a expropriação o seu prédio sofria uma desvalorização considerável, a que acrescia uma diminuição considerável da segurança quer dos expropriados, quer das pessoas que acediam ou podiam aceder à sua casa de habitação, designadamente, familiares e amigos.
- Na verdade, com a abertura da rua em causa a porta principal da sua casa de habitação dava directamente para a referida Rua, sem que entre a mesma rua e a referida porta da entrada principal se interpusesse qualquer passeio.
- É manifesto que a parte restante do prédio dos expropriados ficou desvalorizado. É manifesto que atento o fim da expropriação – construção do arruamento – desvaloriza não só a parte restante do terreno em causa que constitui logradouro da casa de habitação dos autores como a própria casa de habitação, pois é forçoso concluir que a mesma ficou completamente devassada.
- Isto porque com a construção da Rua em causa, não foram, sequer construídos passeios para acautelar minimamente a segurança quer dos expropriados quer dos seus familiares e amigos que, frequentemente se deslocam à sua casa de habitação.
- Note-se que os expropriados que, antes da construção da Rua, saíam de casa para o logradouro do seu prédio, são obrigados a, logo que saem a porta de casa, pôr o pé na rua construída, pois as paredes da casa de habitação dos expropriados marginam com a referida Rua, não existindo entre elas e o pavimento da Rua qualquer de passeio.
- A justa indemnização deverá incluir ainda a desvalorização da parte restante do terreno dos expropriados.
- A construção da referida rua é manifestamente ilegal, parque viola o disposto no Regime Geral das Edificações Urbanas (R.G.E.U.) ao promover aquela construção sem que entre a mesma e a casa de habitação dos recorrentes se interpusesse qualquer tipo de pavimento (passeio).
- É manifesto que a douta decisão não se pronunciou sobre os factos supra descritos e que serviram também de base ao recurso por si interposto da decisão arbitral, violando, assim o disposto na al. d) do n° 1 do artigo 668 do C.P.C., o que constitui nulidade da mesma.
- A douta decisão proferida violou o disposto na al.d) do nº 1 do artigo 668° do C.P.C, os artigos 62° e 63° do Regime Geral das Edificações Urbanas (R.G.E.U.) e ainda os artigos 25° e 26° do código das Expropriações.
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A recorrida contra alegou sustentando o acerto da decisão recorrida.
Colhidos os vistos cumpre decidir.
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Fundamentação
A primeira instância deu como provado que:
- Por despacho n.º 21/2001 (2ª série), do Secretário de Estado da Administração Local, publicado no D.R., II série, n.º 13, de 16-01-2001, foi declarada a utilidade pública da parcela da área de 65 m2, a destacar do prédio denominado “E……….”, sito na Freguesia de ………., concelho de Boticas, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 52, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Boticas sob o n.º 00450/910507.
- A expropriação desta parcela visou a construção de um arruamento entre as ruas da escola e da lomba.
- Essa parcela de terreno é propriedade de C………. e mulher D………. .
- À data da vistoria ad perpetuam rei memoriam – realizada em 26-03 -2001 – essa parcela tratava-se de um terreno de forma sensivelmente trapezoidal, ocupada com pasto e com numerosos afloramentos rochosos, e com acentuada inclinação.
- Na parcela existia, na data da vistoria, um muro de vedação com 10 m de comprimento e 0,80 m de altura, em blocos de betão de 0,15m de espessura rebocado; portão em perfilados de ferro pintado, com 3,25m x 1,0 m, ombreiras em betão armado com 1,50x0,30x0,20m.
– O terreno a ocupar dispunha de acesso rodoviário pavimentado a cubos de granito, rede de distribuição de energia eléctrica em baixa tensão e rede telefónica.
– O PDM de Boticas classifica o local da parcela como espaço urbano e urbanizáveis.
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Sabemos que o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser as de conhecimento oficioso (ut, arts. 684º, nº3 e 690º, nºs 1 e 3, do C. Proc. Civil); nos recursos apreciam-se questões e não razões; os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
Decorre assim directamente desta delimitação do objecto do recurso que terá de ser excluída do elenco das questões a apreciar e decidir aquela que foi suscitada nas alegações do recorrente relativamente à conclusão de que a construção da rua a que se destinava a parcela expropriada constituiria uma ilegalidade nos termos dos arts. 62 e 63 do RGEU.
Tal matéria configura uma questão nova que não foi suscitada no recurso da decisão arbitral e, como tal, o seu conhecimento, nos termos sobreditos, está vedado a este Tribunal.
Quanto ás questões a decidir elas são:
- Índice de construção a considerar;
- Percentagem a atender para localização e qualidade ambiental;
- Desvalorização da parte sobrante.
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No que se refere ao índice de construção a atender, defende a impugnante que o valor a considerar deveria ser o de 0,80m2/m2 que é o máximo conforme decorre do PDM e não o de 0,60m2/m2 como foi tomado em consideração.
Por sua vez, o laudo da peritagem e a sentença recorrida, que assumiu na íntegra o teor de tal relatório, como fundamentação da decisão, consideraram que a circunstância de o PDM fazer referência a um índice máximo de construção de 0,80 m2/m2, não significa que seja essa a percentagem a tomar por segura uma vez que importa sempre ponderar as características do aglomerado onde se insere a parcela, bem como a geometria e a topografia da própria parcela, para se obter o que o art. 23 nº1 do CE pretende e que é a justa indemnização ressarcindo o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data.
A prova obtida nos autos revela também que a parcela tem uma forma sensivelmente trapezoidal, com inúmeros afloramentos rochosos e com acentuada inclinação.
Perante esta questão entende este colectivo que os juízos dos srs. peritos firmados no laudo e os elementos em que tais juízos se sustentam já foram considerados na elaboração do PDM e , por esta razão se decide que o índice de construção a considerar deverá ser o de 0,80m2/m2, por ser esse o que mais se aproxima das condições/aptidões concretas e reais daquela parcela no contexto das características do aglomerado onde se insere, nada havendo na prova que o desminta, o que importa desde já uma alteração do valor da indemnização, resultante da alteração deste índice.
A segunda questão suscitada nas conclusões de recurso diz respeito à percentagem a atender para se obter o valor do solo apto construção.
Diz o art. 26 nº6 do CE que “Num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para a construção deverá corresponder a um máximo de 15% do custo da construção, devidamente fundamentado, variando, nomeadamente, em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, sem prejuízo do disposto no número seguinte.”
Sustentam os Apelantes que a percentagem fixada deveria ser a máxima (de 15%) por se verificarem todos os requisitos legais.
Quando não haja elementos para fixar o valor do solo segundo o critério estabelecido no art. 26 nº2 do CE segundo esse critério competentes, por não haver para a zona lista das transacções e das avaliações fiscais que corrijam os valores declarados, o valor do solo apto para a construção calcula-se em função do custo da construção, em condições normais de mercado (art. 26 nº4 do CE).
O custo de construção tem um referencial obrigatório, previsto no nº5 do citado artigo 26º do CE, os montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada, ou seja, a Portaria nº1062-C/2000 como foi considerado.
Contudo, este referencial que deve ser visto como uma regra orientadora do cálculo do custo da construção, impõe-se que seja complementado com os parâmetros que, extraídos da experiência do funcionamento do mercado imobiliário, influenciam decisivamente o valor dos imóveis e que são a sua localização, a qualidade ambiental do local e variedade e qualidade dos equipamentos existentes (culturais, sociais, de saúde, escolares, desportivos, etc.) que sirvam ou possam servir as populações do local, e, eventualmente, às situações particulares que anormalmente valorizem ou desvalorizem o terreno (e por isso, obriguem a um tratamento diferenciado na hipótese considerada), pois todos são factores que um comprador conhecedor da realidade, e diligente tem em consideração para ajustar o valor de uma transacção prudente
Na determinação de concreta percentagem, nos termos do artº 26º/6 do CE, são, pois, elementos essenciais a considerar a localização do bem, a qualidade ambiental e os equipamentos existentes na zona, factores esses que nem sempre se harmonizam favoravelmente. É que a uma boa localização pode não corresponder e, frequentemente não corresponde, um bom ambiente. De contrário, a localização será tanto melhor quanto melhores forem os acessos e o local esteja bem servido de equipamentos sociais, culturais, de lazer, de saúde, isto é, de infraestruturas que sirvam bem, em qualidade e quantidade, as pessoas que se fixarem na zona, o que geralmente resulta em perda de qualidade ambiental pelo acréscimo de ruído, poluição e trânsito.
Localização e qualidade ambiental - conforme a norma do artigo 26º, nº 6, do CE, num aproveitamento económico normal, o valor do solo corresponderá a um máximo de 15% do custo de construção, variando, nomeadamente em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, acrescida das percentagens previstas no nº 7º do mesmo normativo.
Na determinação concreta da percentagem deve atender-se, essencialmente, a esses factores. Tendo como finalidade diferenciar os solos em função dos referidos factores, especial atenção deve haver na sua fixação. Como critério geral, a aplicação concreta não dispensa a comparação do solo em causa com os demais solos do país, uma vez que nem todas as zonas apresentam as mesma características em termo de ambiente, localização e equipamentos, não tendo justificação, por não reflectir a situação real, que se fixe ou se pretenda fixar sempre a percentagem de 15%.
Neste aspecto a prova certifica simplesmente que o terreno se situa na Freguesia de ………., Concelho de Boticas, dispunha de um acesso rodoviário pavimentado a cubos de granito, rede de distribuição de energia eléctrica em baixa tensão e rede telefónica.
Na arbitragem, os Srs. Árbitros atribuíram uma percentagem de 7%.
Não decorre assim dos autos que a parcela expropriada (ou o prédio de que se destaca) tem boas acessibilidades ou características ambientais como as definimos, a não ser que tem acesso rodoviário, e que se situa numa freguesia do Concelho de Boticas.
Deveremos igualmente tomar em atenção que a percentagem máxima de 15% é fixada a nível nacional e que as percentagens que se situem mais perto desse limite (14% a 15%), na diversa jurisprudência sobre a matéria, apenas se têm tido por justificadas em certos e muito reduzidos locais da cidade de Lisboa e Porto, sendo normal a aplicação de percentagens de 12% a 14% a locais específicos (privilegiados, até) das cidades também de Lisboa, Porto e Coimbra e percentagens inferiores a 12% em locais nobres das capitais de distrito, o que não é o caso dos autos.
Como o índice de 15% não é de aplicação automática e como os srs. peritos fixaram em 7% a percentagem aplicável, para que esta pudesse ser alterada teria sido necessário que existissem elementos de facto onde um outro índice, dentro das perspectivas referidas no parágrafo anterior, se pudesse sustentar .
Assim a falta de outros elementos que revelem como infundada a fixação do índice determinado na sentença fazem improceder as conclusões de recurso quanto a esta questão.
Por último alegam os recorrentes que a expropriação efectuada fez diminuir deforma considerável o valor da parte restante do prédio.
Nos termos do disposto no art. 29 do CE, nas expropriações parciais, quando a parte não expropriada ficar depreciada pela divisão do prédio ou dela resultarem outros prejuízos ou encargos é avaliado o valor dessa depreciação que acresce ao valor da parte expropriada.
Para fazer valer a alegação da depreciação os Apelantes diziam que a parcela expropriada constituía o logradouro da sua casa e que, se antes saiam da habitação para o logradouro, agora, saem da habitação directamente para a estrada.
Embora esta materialidade de facto não tenha ficado provada o que se tem por seguro é que a parte sobrante continua a assegurar, proporcionalmente a mesma utilidade que o prédio possuía não resultando da expropriação, para essa parte sobrante, quer na finalidade quer no uso a que ela era destinada, qualquer oneração que cumpra salvaguardar com indemnização.
Em síntese, porque com este recurso de viu alterado o índice de construção, o valor do terreno encontra-se pela fórmula: 65m2 x 0,80 m2/m2 x 461,39 €/m2 x 0,90 x 0,105 = 2.732,27 €, devendo ser este último o valor da indemnização a atribuir.
Decisão
Nesta conformidade, acorda-se em julgar parcialmente procedente a Apelação e, em consequência, alterando a decisão recorrida, fixa-se em 2.732,27 € (dois mil setecentos e trinta e dois euros e vinte sete cêntimos) o valor da indemnização a pagar pela expropriante aos expropriados, actualizada até ao despacho de fls.18 datado de 5/12/2001, e quanto à quantia 2.440,47 € (dois mil quatrocentos e quarenta euros e quarenta e sete cêntimos, actualizada desde a data desta decisão de acordo com os índices de preço ao consumidor, com exclusão da habitação, publicados pelo INE.
Custas pelos Apelantes na proporção do seu vencimento.
Porto, 23 de Novembro de 2006
Manuel José Pires Capelo
António Luís Caldas Antas de Barros
Cândido Pelágio Castro de Lemos