Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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OBRAS
PAGAMENTO
I.
“CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO B………….., SITO NA RUA ………., Nº ….-….., PORTO”, instaurou a presente acção declarativa de condenação, com processo sumário, contra C……….., residente no Bairro ……., Rua …., Casa ….., 4000 Porto, pedindo a condenação do R. a pagar-lhe a quantia global de € 9.383,96 (nove mil trezentos e oitenta e três euros e noventa e seis cêntimos), sendo € 6.423,44 a título de prestações de condomínio, € 1.354,66 a título de juros de mora vencidos, e € 1.605,86 a título de multa por mora no pagamento das referidas prestações, nos termos do Regulamento do Condomínio, acrescida de juros de mora vincendos, contados à taxa legal, até efectivo e integral pagamento, e das despesas judiciais e extrajudiciais suportadas com a cobrança das importâncias devidas pelo R., em valor a liquidar ulteriormente.
Alegou não ter o R. pago a sua quota-parte nas despesas comuns com a manutenção diária e obras de conservação do prédio relativamente ao qual foi, até determinada altura, condómino, despesas essas e respectiva forma de pagamento aprovadas em assembleias de condóminos.
O R. contestou, invocando, para além do mais, o facto de ter deixado de ser, desde 19/04/2001, condómino, uma vez que a fracção de que era proprietário foi naquela data adjudicada a um terceiro, no âmbito de processo de execução, razão por que não pode ser responsável pelo pagamento da quantia peticionada a título de prestação para pagamento de despesas com obras, já que estas se iniciaram em data ulterior à referida adjudicação; defendeu ainda não assistir ao A. o direito de reclamar cumulativamente o pagamento de juros de mora e penalização estabelecida no Regulamento do Condomínio em consequência da mora no pagamento das prestações de condomínio.
II.
Foi proferido despacho saneador, dispensando-se a selecção da matéria de facto e, após instrução, teve lugar o julgamento, vindo a ser proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e decidiu:
1 - Condenar o réu C………. a pagar ao autor “Condomínio do Edifício B………., sito na Rua ……, nº ….-….., Porto”, a quantia de EUR: 8.029,30 (oito mil e vinte e nove euros e trinta cêntimos);
2 – Condenar o réu a pagar ao autor as despesas judiciais e extrajudiciais despendidas pelo autor na cobrança da quantia referida em 1), em valor a liquidar ulteriormente;
3 - Absolver o réu quanto à parte restante do pedido.
III.
O R. recorreu, concluindo como segue a sua alegação:
1 – O M.º Juiz fez errada interpretação dos factos e inadequada aplicação do direito, uma vez que ao recorrente não pode ser imputada qualquer responsabilidade pelo pagamento do montante peticionado a título de contribuição relativa ao orçamento extraordinário para obras de recuperação do edifício.
2 – Contrariamente à posição defendida, não é pelo facto de o orçamento extraordinário para a realização das referidas obras ter sido aprovado em 14.6.1999 e a cobrança das correspondentes contribuições dos condóminos dever ter lugar até 9.3.2000, em momento em que o recorrente era proprietário da fracção, que justifica o sua responsabilização por tal pagamento.
3 – Tal entendimento carece de fundamento, uma vez que não se pode ignorar o facto de as obras terem sido contratadas e iniciadas em data posterior a Maio de 2001, ou seja, após a adjudicação da fracção ao Banco D…….. .
4 – Não se pode concluir que o Banco D………. só por ser um adquirente posterior da fracção e não ter intervindo na deliberação da assembleia na qual a obra foi decidida, não deve ser o responsável pelo pagamento de tal comparticipação.
5 – A obrigação de contribuir para este tipo de despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns (art. 1424.º do CC) é uma típica obrigação propter rem.
6 – A obrigação propter rem é a que decorre do estatuto de um direito real e como tal se devem classificar as obrigações de conteúdo positivo decorrentes de uma relação jurídica que confira a uma pessoa determinado domínio sobre uma coisa.
7 – Assim, é conexa ou acessória de um direito real e desta conexão decorre que a obrigação deve acompanhar sempre o direito a que está adjunta (H. Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, pág. 316).
8 – No caso dos autos, não obstante tal orçamento ter sido deliberado em Março de 2000, certo é que à data da transmissão da fracção ao BIC – Maio de 2001 – as obras não tinham sequer sido contratadas e, por consequência, iniciadas.
9 – Por outro lado, não há dúvidas de que a obrigação de pagamento da contribuição para as obras já existia à data em que foi alienada a respectiva fracção, e nestes casos, segundo H. Mesquita, o. e l. c., tratando-se de uma prestação de dare, já seria exequível a solução que mantivesse o alienante vinculado ao cumprimento.
10 – Todavia, na sequência do acórdão desta Relação de 16.12.2002, Internet, “O mais razoável porém, face aos princípios que regem os direitos reais e ponderados os interesses em jogo é, também neste caso, de fazer recair a dívida sobre o adquirente da fracção autónoma”.
11 – Acresce que não se trata aqui de uma compra e venda, não se podendo afirmar que o vendedor reflectiu esse benefício na venda da fracção, uma vez que estamos na presença de uma adjudicação no âmbito de uma acção executiva.
12 – Em concreto, quem beneficia das obras é o Banco D………., que retira benefício económico do aumento de valor que a obra trouxe à fracção e nunca o recorrente.
13 – Por outro lado, à data da propositura da fracção o R. já não era proprietário da fracção e é o próprio condomínio que em 13.12.2002 interpela o Banco para reclamar de eventuais defeitos, o que é sintomático de que já reconhecia que a responsabilidade pelo pagamento era do Banco e este tinha perfeito conhecimento da realização destas obras (doc. n.º 1 junto com a contestação).
14 – Sendo que o art. 1.º/2 do DL 268/94, de 25.10, prescreve que “as deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para terceiros titulares de direitos relativos às fracções”.
15 – Deste modo, a obrigação de pagamento da quantia peticionada a título de contribuição relativa ao orçamento extraordinário para obras de recuperação do edifício, no montante de € 4.908,98, não pode ser imputada ao recorrente.
16 – Deve revogar-se a sentença e substituí-la em termos de se absolver o recorrente do pagamento da quantia de € 4.908,98.
O apelado contra-alegou, pedindo a confirmação da sentença.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
IV.
Factos considerados provados na sentença:
1 – O “Edifício B………..”, sito na Rua ……., nº ….-…….. A, no Porto, correspondente ao prédio descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº 2118/19970618 está constituído em regime de propriedade horizontal.
2 – O réu foi dono e legítimo possuidor da fracção autónoma designada pela letra “P” do referido edifício, até 25/05/2001, data em que a mesma foi adjudicada a “Banco D……….., S. A.”, na qualidade de exequente, no âmbito da acção executiva com processo ordinário que, sob o nº ………/1998, correu termos na ..ª secção da ….ª Vara Cível do Porto.
3 – Em Assembleia Geral de Condóminos do referido edifício, realizada em 24/04/1998, foi aprovado o orçamento para o ano de 1998, o qual ascendeu a EUR:10.744,11.
4 - Em Assembleia Geral de Condóminos do referido edifício, realizada em 03/03/1999, foi aprovado o orçamento para o ano de 1999, o qual ascendeu a EUR:9.811,35.
5 - Em Assembleia Geral de Condóminos do referido edifício, realizada em 14/06/1999, foi aprovado o orçamento extraordinário para obras de recuperação do edifício, o qual ascendeu a EUR:157.570,26.
6 - Em Assembleia Geral de Condóminos do referido edifício, realizada em 09/03/2000, foi aprovado o orçamento para o ano de 2000, o qual ascendeu a EUR:11.472,35.
7 – Assim como foi nessa mesma Assembleia deliberado proceder à imediata cobrança das prestações correspondentes ao orçamento mencionado em 5), numa única prestação e até 29/05/2000.
8 - Em Assembleia Geral de Condóminos do referido edifício, realizada em 16/01/2001, foi aprovado o orçamento para o ano de 2001, o qual ascendeu a EUR:10.949,24.
9 – O réu não pagou as prestações trimestrais e contribuições relativas aos anos de 1998, 1999, 2000 e 1º trimestre de 2001, bem como ao referido orçamento extraordinário, conforme se apresenta de forma discriminada no documento de folhas 40, cujo teor se dá por reproduzido, no valor global de EUR:6.423,44.
10 - Em Assembleia Geral de Condóminos do referido edifício, realizada em 24/04/1998, foi aprovado o regulamento do condomínio, o qual veio a sofrer ulterior alteração ocorrida em Assembleia de 06/06/2000, o qual prevê, no seu artigo 21º, a aplicação de uma multa aos condóminos que se constituem em mora no pagamento das prestações devidas ao condomínio relativas à fracção de que são titulares, correspondente a 25% sobre o valor dos encargos vencidos e não pagos respeitantes a serviços de interesse comum.
11 – O referido artº 21º do Regulamento prevê igualmente que serão suportadas pelo condómino que dê causa à acção judicial para cobrança das prestações em mora todas as despesas judiciais e extrajudiciais despendidas para haver o valor em dívida.
12 – A execução das obras correspondentes ao orçamento extraordinário mencionado em 5) foi acordada com o respectivo empreiteiro em 12 de Junho de 2001, nos termos que constam do doc. de folhas 100 e segs., execução essa que veio a ter início em data não exactamente apurada dos meses de Julho ou Agosto de 2001.
V.
A questão suscitada no recurso prende-se com a definição de quem deve arcar com o pagamento da prestação decidida em assembleia geral de condóminos para a realização de obras de recuperação do edifício: se o proprietário na altura da decisão da assembleia e da decisão de cobrança, se aquele que o era na altura da adjudicação da obra e da sua realização.
Na sentença argumentou-se deste modo para se concluir pela responsabilização do R. pelo pagamento:
Segundo dispõe o artº 1424º, nº 1, do CCivil, “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.
No presente caso, no que concerne ao referido montante global a título de prestações, o réu apenas não aceita ser devedor da quantia de EUR:4.908,98, peticionada pelo autor a título de comparticipação no custo das obras de conservação da fachada do edifício, sustentando tal posição no facto de tais obras haverem sido levadas a cabo numa altura em que já não assumia a qualidade de condómino da fracção “P” do edifício em causa.
Da matéria de facto assente e descrita sob o item 2.1.2), resulta que o autor assumiu a qualidade de condómino do edifício em causa até 25/05/2001, por ter sido até então proprietário da respectiva fracção autónoma designada pela letra “P”.
Por sua vez, a matéria de facto assente e descrita sob os itens 2.1.5) e 2.1.7) evidencia com clareza a aprovação em assembleias de condóminos do condomínio autor de deliberações no sentido de aprovação, em 14/06/1999, do orçamento extraordinário para realização das ditas obras, bem assim no sentido de aprovação, em 09/03/2000, da cobrança das correspondentes contribuições dos condóminos numa única prestação até 29/05/2000.
Nestas circunstâncias, resulta inquestionável, ao que julgamos, que a obrigação de pagamento da referida contribuição se constituiu na esfera patrimonial do réu numa altura em que este ainda assumia efectivamente a qualidade de proprietário da dita fracção autónoma e, por consequência, a qualidade de condómino do edifício em causa.
O dever de pagamento da referida prestação a título de contribuição para pagamento das ditas obras resulta assim plenamente justificado na relação jurídica validamente estabelecida entre o autor condomínio e o réu condómino, justificação insusceptível de ser contrariada pelo facto dado como assente e descrito sob o item 2.1.12, no sentido de que tais obras apenas foram adjudicadas pelo autor ao respectivo empreiteiro em 12 de Junho de 2001 e objecto de execução com início em data não apurada dos meses de Julho ou Agosto de 2001.
Na verdade, o que efectivamente sucedeu no caso em análise foi a constituição de um fundo comum destinado a possibilitar a realização futura de obras de maior vulto respeitantes ao edifício em causa, sendo que a obrigação de contribuição do réu para tal fundo se venceu integralmente ainda durante o período em que assumiu efectivamente a qualidade de condómino do edifício em causa. Nesta situação, estamos perante uma obrigação que não se transmite com o direito real, o mesmo é dizer, uma obrigação que não se transmite para o sub adquirente da fracção autónoma (cfr. Prof. Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, 322, nota 35, citado por Aragão Seia, Propriedade Horizontal, Condóminos e Condomínios, Almedina, 2001, 124, nota 3).
Concluímos, assim, no sentido de que assiste ao condomínio autor o direito de receber do réu a quantia global de EUR.6.423,44, a título de contribuições/prestações de condomínio.
A obrigação de contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum (art. 1424º/1 do CC) é uma típica obrigação propter rem, decorrente, não de uma relação creditória autónoma, mas do estatuto do condomínio – Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, III, 2.ª ed., pág. 432, citando Henrique Mesquita.
Este último autor, Obrigações Reais e Ónus Reais, 1990, pág. 316, afirma que existe uma communis opinio no sentido de que a obrigação propter rem se transmite sempre para o sub adquirente do direito real a cujo estatuto se encontra geneticamente ligada.
No entanto, considera que esta ambulatoriedade não é uma característica de todas as obrigações propter rem. Assim, numas, a ambulatoriedade impõe-se, mas outras devem considerar-se intransmissíveis, por ser essa a solução que melhor se harmoniza com os vários interesses a que importa conferir tutela adequada.
E um dos casos que considera ser de obrigação intransmissível ou não ambulatória é o do alienante de uma fracção autónoma de um prédio deixar várias prestações relativas a despesas do condomínio em atraso. Tratando-se de prestações destinadas a custear despesas habituais originadas pela utilização de serviços ou pelo consumo de bens necessários a assegurar a funcionalidade normal do condomínio, seria injusto fazê-las recair sobre o adquirente da fracção, na medida em que este não disporia de quaisquer elementos objectivos que revelassem ou indiciassem a existência das dívidas, acrescendo que tais prestações representam, em regra, na economia do instituto, a contrapartida de um uso ou fruição (das partes comuns do edifício) que couberam ao alienante e, por conseguinte, só a este deve competir o respectivo pagamento (cfr. acórdão desta Relação de 6.4.2006, Proc. 0631840, Relator Oliveira Vasconcelos, disponível na Internet).
No caso em análise, o apelante não se insurge contra a condenação no pagamento das despesas correntes, mas daquelas que representam o maior valor e consistem em obras de recuperação, contratadas e feitas após a adjudicação da coisa a outrem em processo executivo.
As regras supletivas do n.º 1 do art. 1424.º não diferem, mutatis mutandis, das estabelecidas no n.º 1 do art. 1411.º, ao estabelecer que «Os comproprietários devem contribuir, em proporção das respectivas quotas, para as despesas necessárias à conservação ou fruição da coisa comum, …»
Dizem também Pires de Lima e Antunes Varela, o. c., pág. 385, que além de ser uma obrigação legal, por provir directamente da lei e não do título ou de qualquer deliberação colegial, o encargo a que se refere o art. 1411.º constitui uma obrigação real.
Por isso, devedor é quem for titular da compropriedade na altura em que a despesa se torna necessária e a necessidade estiver por satisfazer. Efectuada a obra por iniciativa de qualquer dos consortes, ou tomada uma deliberação nesse sentido, a obrigação fixa-se na pessoa daqueles que são comproprietários nesse momento. Mesmo que algum dos consortes transmita entretanto a sua quota a estranhos, antes de ter cumprido a sua obrigação de comparticipação, esta já se não transmite ao adquirente da quota – ibid.
Um dos argumentos para isso, segundo os mesmos autores, l. c., consiste em, quando a aquisição se faz a título oneroso, a contraprestação prometida pelo adquirente ter por via de regra em conta o aumento de valor obtido pela coisa através das despesas de conservação ou de fruição anteriormente efectuadas, pelo que responsabilizar por elas o adquirente equivaleria a forçá-lo a pagar duas vezes o mesmo valor, em injustificado proveito do alienante.
Não é o que se passa in casu, pois que a transmissão da propriedade não resultou de negociação, mas de adjudicação em processo de execução.
No acórdão desta Relação de 29.4.2004, Proc. 0431329, Relator João Vaz, de que o relator deste, bem como o 1.º adjunto, foram adjuntos, disse-se, também num caso de transmissão da titularidade da fracção autónoma que, «Em geral, estes vínculos jurídicos são denominados “obrigações reais” ou “obrigações ambulatórias”, “ob rem” ou “propter rem”, determinando-se a pessoa do devedor pela titularidade de um direito real – são exemplos disso, a obrigação de contribuir para as despesas para a coisa comum e decorrentes da situação de comproprietário (artº 1411º do C.Civil), com cuja semelhança se apresenta a do artº 1424º, do mesmo Código (relativo ao condomínio) – v. Almeida Costa, in “Direito das Obrigações”, 7ª ed., pág. 84 e 576; Galvão Telles, in “Direito das Obrigações”, 7ª ed. pág. 12; Henrique Mesquita, in “Direitos Reais, 1967, pág. 261.
(…).
Face a este entendimento (que é o nosso) será que a obrigação não impende sobre o adquirente da fracção autónoma, por não ter sido ele quem celebrou (interveio) no acordo que deu origem à despesa com as obras realizadas, cujo pagamento, agora se exige?
Pensamos que o comprador assume tal responsabilidade, pelos fundamentos que vamos passar a descrever.
Não vamos desenvolver qualquer comentário sobre a eventual responsabilidade do vendedor, pois o que nos interessa saber é se o comprador, cumulativamente ou não com aquele, é responsável pelo pagamento do montante correspondente às despesas com a dita obra de conservação e beneficiação do prédio.
O entendimento formulado por P. Lima e A. Varela, atrás enunciado, resulta da ideia de que, por regra, o vendedor, ao fixar o preço da venda da fracção autónoma, toma em consideração o aumento do valor do imóvel resultante das mencionadas obras – e que, por forma correspondente, o comprador aceita, por, como é óbvio, reconhecer esse circunstancialismo».
No caso vertente, provou-se que em assembleia geral de condóminos realizada em 14/06/1999, foi aprovado o orçamento extraordinário para obras de recuperação do edifício, o qual ascendeu a EUR:157.570,26, e ainda que o R. foi dono e legítimo possuidor da fracção autónoma designada pela letra “P” até 25/05/2001, data em que a mesma foi adjudicada a “Banco D………., S.A.”, na qualidade de exequente, no âmbito da acção executiva com processo ordinário que, sob o nº …../1998, correu termos na …ª secção da …ª Vara Cível do Porto.
Por outro lado, decorre do documento junto pela A. a fls. 100 e ss. que o contrato de empreitada apenas foi firmado em 12.6.2001 e o preço, consoante cl.ª 3.ª, seria pago após emissão da factura correspondente a auto de situação mensal.
O que significa que o contrato de empreitada, bem como o vencimento das parcelas a pagar a título de preço ocorreram já durante a titularidade de outro condómino.
Ora, o apelante não beneficiou de forma alguma de qualquer acréscimo do valor da coisa, pois que esse acréscimo só aconteceu já após ter tido lugar a adjudicação em processo executivo ao novo titular. Por isso, afigura-se-nos que representaria uma grande injustiça fazer impender sobre ele a responsabilidade pelo pagamento da quantia devida pela feitura das obras de recuperação, as quais se não prendem com as despesas decorrentes da utilização normal do condomínio, mas com uma necessidade específica de manutenção do edifício.
Parece, assim, que a ambulatoriedade se deve impor neste caso.
Face ao exposto, julga-se a apelação procedente e, revogando-se parcialmente a sentença, absolve-se o apelante da condenação no pagamento da quantia de quatro mil, novecentos e oito euros e noventa e oito cêntimos (€ 4.908,98), no mais se confirmando.
Custas pelo apelado.
Porto, 29 de Novembro de 2006
Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo
Mário Manuel Baptista Fernandes
Fernando Baptista Oliveira