Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 9578/07.7YYPRT-A.P1 |  |
RESOLUÇÃO
II- Nas situações de resolução do contrato de arrendamento por via extrajudicial, a lei concede ao arrendatário a possibilidade de obstar à eficácia do acto resolutivo, quer através da purgação da mora, nos três meses subsequentes à notificação judicial avulsa, quer pelo pagamento depósito ou consignação em depósito das quantias devidas, acrescidas da lagal indemnização.
Apelantes: B……………. e C……………
Apelada: D………………., Ld.ª
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I – RELATÓRIO
D………….., Ld.ª deduziu oposição à execução para entrega de coisa certa contra si instaurada pelos aí exequentes B………….. e C…………...
Alegou como fundamento da oposição deduzida, e no que ora releva, que recebeu a notificação judicial avulsa enviada pelos exequentes, em 05/07/2007, na qualidade de senhorios do prédio urbano que tem de arrendamento, através da qual lhe foi comunicada a cessação do contrato de arrendamento, com a invocação da falta de pagamento da renda do período compreendido entre Janeiro de 2007 a Junho a 2007, mas que pôs fim à mora no prazo de três meses contados dessa notificação, por lhes ter enviado, em 04/10/2007, através de carta registada com A/R, um cheque no valor das rendas em atraso e indemnização de 50%, a qual foi recepcionada, conforme A/R assinado. No mesmo dia, ainda, enviou outra carta registada com A/R contendo cheque com o valor da renda respeitante ao mês de Outubro de 2007, a qual também foi recebida.
Porém, os ora exequentes comunicaram-lhe que não receberam o cheque com o valor das rendas em atraso e indemnização e que também não iriam levantar o outro cheque.
Por isso, procedeu ao depósito das quantias devidas na Caixa Geral de Depósitos em conta consignação, passando a partir daí a aí depositar as rendas subsequentes.
Conclui, assim, pela caducidade do direito de resolução pela cessação da mora com o envio das cartas com os meios de pagamento efectuado em 04/10/2007 ou, caso assim se não entenda, pela extinção da mora decorrente do depósito das rendas na CGD, face ao disposto no artigo 1048.º do Código Civil.
Notificados, os exequentes/opostos impugnaram parcialmente os factos, alegando que receberam dois envelopes, um deles contendo cheque com a renda de Outubro de 2007 e outro vazio, não tendo levantado o cheque com a renda de Outubro por o arrendamento já ter cessado, dada a falta de pagamento de rendas e da cessação da mora no prazo de três meses contados da notificação judicial avulsa efectuada.
Defendem ainda que o montante alegadamente pago não fazia cessar a mora por estarem por pagar ainda as rendas de Julho a Outubro de 2007 e a indemnização legal de 50%.
Por fim, defendem que o artigo 1048.º do Código Civil não permite o pagamento das rendas em dívida e indemnização do artigo 1042.º, n.º 1, do Código Civil, até ao termo do prazo para a oposição à execução, por ter anteriormente beneficiado do direito de por termo à mora no prazo de três meses contados da notificação judicial avulsa, e pelo facto de o decurso desse prazo sem a cessação da mora determinar a resolução do contrato.
Ainda que se entendesse de forma diferente, não tendo a executada/opoente depositado o valor necessário ao pagamento de todas as rendas devidas e indemnização de 50% até à data do termo do prazo para oposição – Março de 2008 –, ou seja, as rendas referentes aos meses de Janeiro de 2007 a Abril de 2008, sempre seria de concluir pela improcedência da pretensão de extinção da mora.
Assim, concluem pela improcedência da oposição.
Após ter sido elaborado despacho saneador e fixada a matéria de facto, procedeu-se a julgamento.
Foi proferida sentença que julgou procedente a oposição e julgou extinta a execução, por ter ficado sem efeito o direito de resolução operado pela notificação judicial avulsa dada à execução por força do depósito efectuado nos termos do artigo 1048.º, n.º 1 do Código Civil.
Inconformados, apelaram os exequentes/opostos, pugnando pela revogação da sentença.
Nas suas contra-alegações, a apelada defendeu a improcedência do recurso e a manutenção da sentença recorrida.
Conclusões da apelação:
1. O presente recurso vem interposto da, aliás douta, sentença de folhas que julgou procedente a oposição à execução deduzida pela ora Apelada, e extinta a execução por, no entendimento da mesma sentença, ter ficado sem efeito o direito de resolução operado pela notificação judicial avulsa dada à execução pelos Apelantes, face ao depósito efectuado pela Apelada nos termos do artigo 1048°, nº 1, do Código Civil.
2. A matéria de facto dada como provada tinha - e tem, em sede do presente recurso, - que conduzir à improcedência da oposição à execução.
3. Resulta do disposto nos artigos 1042°, 1, e 1041°, 1, do Código Civil, que se o locatário quiser fazer cessar a mora tem de oferecer ao locador o pagamento de todas as rendas que estiverem em atraso até ao momento desse pagamento, acrescidas de 50% do valor das mesmas.
4. No caso dos autos, a Apelada limitou-se a depositar na "conta consignação rendas de casa" as rendas vencidas desde Dezembro de 2006 até Maio de 2007, não tendo procedido ao depósito, acrescido da indemnização de 50%, das vencidas de Junho a Outubro, de 2007 - também elas em atraso quando, em 24 daquele mês de Outubro, a Apelada procedeu ao depósito aludido na alínea H) dos factos assentes.
5. Se queria evitar a cessação do contrato de arrendamento, por resolução, fundada na falta de pagamento de rendas, nos termos do nº 1 do artigo 1084° do Código Civil, em 24 de Outubro de 2007 a Apelada tinha que ter procedido ao pagamento das rendas vencidas de Dezembro de 2006 a Outubro de 2007 e não apenas de Dezembro de 2006 a Maio de 2007 - como procedeu.
6. Faltou, pois, o pagamento, acrescido da indemnização, correspondente às rendas dos meses de Julho, de Agosto, de Setembro e de Outubro, todos de 2007.
7. Tudo vale por dizer, que o contrato de arrendamento que vinculou a Apelada à Apelante cessou, por resolução, nos termos do artigo 1084°, 1, do Código Civil.
8. Não se pode retirar da letra e do espírito da alínea e) do nº 1 do artigo 15º do Novo Regime do Arrendamento Urbano a conclusão de que a notificação nele aludida é o meio de comunicação, pelo senhorio ao arrendatário, de que resolve o contrato de arrendamento pela falta de pagamento das "concretas rendas" (sic) referidas na notificação - como pretende a sentença recorrida.
9. Isso não decorre da lei, e afasta-se completamente do seu espírito e objectivos e do princípio da economia processual.
10. Resulta do artigo 1042°, 1, do Código Civil, que a invocação fundamentada da obrigação incumprida, a que faz referência o artigo 1084°, 1, do mesmo diploma legal, não liberta - como já não libertava nas acções declarativas - o inquilino de ter de pagar todas as rendas vencidas, e não pagas, acrescidas da indemnização de 50%.
11. Assim - diversamente do que pondera a sentença recorrida -, a lei não permite ao arrendatário obstar, fazer caducar, ficar sem efeito, a resolução do contrato de arrendamento fundada na falta de pagamento de rendas ainda que não sejam as concretamente indicadas como em dívida na notificação judicial avulsa (que, como regra, são as vencidas, e não pagas, até à apresentação em juízo daquela notificação), se depois dessa apresentação se vencerem outras rendas que, comprovadamente, o locatário também não pagou.
12. A obrigação não cumprida a que alude o artigo 1084°, 1, do Código Civil, é a do pagamento de rendas, sendo que a forma de obstar, fazer caducar ou ficar sem efeito a resolução do contrato por tal falta, é depositar todas as rendas em atraso, bem como a respectiva indemnização de 50% - como inequivocamente resulta do disposto no artigo 1042°, 1, daquele diploma legal.
13. É esse artigo 1042°, 1, que indica a forma de o arrendatário fazer cessar a mora - a sua própria epígrafe o indica: Cessão de mora -, sendo dele, e só dele, que o locatário pode socorrer-se quando o senhorio, fundado em causa prevista no nº 3 do artigo 1083° do Código Civil, comunique ao locatário a resolução fundada no artigo 1084°, 1, daquele compêndio substantivo.
14. O depósito de rendas feito pela Ré e a que faz referência a alínea H) dos factos assentes, para ser liberatório, tinha de ter incluído o valor de todas as rendas vencidas até à data do mesmo, acrescido de 50%.
15. Todas essas rendas estavam "em atraso", na expressão do artigo 1041º, 1, do Código Civil, e é sobre tal "atraso", correspondente ao valor total das rendas - em dívida enquanto a mora persistir - que incide a legal indemnização.
16. Em casos como dos autos, a lei não consente que o locatário pague, ou deposite, ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no nº 1 do artigo 1042° do Código Civil até ao termo do prazo para a oposição à execução.
17. Com efeito, a notificação judicial avulsa que (também - como sabemos, a causa de pedir neste tipo de execuções é complexa, sendo constituída, pelo menos, pelo contrato de arrendamento e pela notificação judicial avulsa -) serve de título à presente execução foi feita com base, e fundou-se, nos artigos 1038°, a), 1039°, 1, in fine, 1041°, 1, in fine, 1047°, 1083°, 1 e 3, e 1084°,1 do Código Civil, e 9°, 7, 14°, 4 e 5, e 15°, 1, e), e 2, do Novo Regime do Arrendamento Urbano.
18. Da conjugação dos mesmos resulta que o locatário dispõe do prazo de três meses, contados da data em que foi notificado judicial e avulsamente, para pagar, ou depositar, ou consignar em depósito, as rendas vencidas e não pagas até ao termo daquele prazo.
19. Se em tal prazo essas rendas não forem pagas ou depositadas, a notificação judicial avulsa constitui título executivo para efeitos de despejo, na forma de processo executivo para entrega de coisa certa.
20. Se o locatário desperdiçar o aludido prazo de três meses para pôr fim à mora - pagando ou depositando as rendas atrasadas e a indemnização devida -, não pode vir, na oposição à subsequente execução, usar do mesmo benefício, tentando fazer caducar o direito de resolução.
21. Embora literalmente o artigo 1048°, nº 1, do Código Civil, inculque ser admissível o pagamento ou o depósito das rendas em atraso e da indemnização de 50% até ao termo do prazo para a oposição à execução, isso só pode ser havido como um puro lapso, fruto de mecânica reprodução do texto anterior, quando o processo resolutivo por parte do senhorio era a acção de despejo.
22. A redacção daquele normativo carece de rigor conceptual e terminológico, uma vez que quando a acção executiva é intentada a resolução já operou, tratando-se, apenas, de exercer o direito subjectivo à efectiva entrega do imóvel.
23. Ao locatário não é, nem faz sentido que fosse, legítimo beneficiar duas vezes da mesma prerrogativa.
24. Ademais que, a finalidade da lei vigente é de agilizar e tornar célere o mecanismo dos despejos por falta de pagamento da renda.
25. Seria uma incoerência legal absolutamente incompreensível admitir que ao locatário fosse consentido poder valer-se duplamente da possibilidade de fazer caducar o direito de resolução do contrato exercitado pelo senhorio: primeiro, no prazo de três meses após a notificação judicial avulsa e, depois, até ao termo do prazo para a oposição à execução!
26. Se assim fora, os artigos 9.º, 7, 14°, 4 e 5, e 15°, 1, alínea e), e 2, todos do Novo Regime do Arrendamento Urbano, perderiam a sua razão de ser.
27. Tendo o locatário desperdiçado a oportunidade de pôr fim à mora pagando todas as rendas atrasadas e a indemnização devida - nos três meses subsequentes à efectivação da comunicação a que alude o citado artigo 9º, 7, não pode vir na oposição à subsequente execução usar o mesmo benefício, tentando fazer caducar o direito de resolução.
28. De resto, se o tomarmos bem à letra, o citado artigo 1048°, 1, não é aplicável à resolução operada através da comunicação a que alude o artigo 9°, 7, do Novo Regime do Arrendamento Urbano - em que o locatário só pode pôr termo à mora nos três meses subsequentes à comunicação -, posto que aquele artigo 1048°,1, apenas alude à possibilidade de o locatário fazer caducar o direito à resolução do contrato depositando as somas devidas e a indemnização referida no artigo 1041°, 1, no caso de o direito à resolução ser operado através da acção declarativa.
29. Mas ainda que se entendesse - mal, salvo o devido respeito, como sucintamente vimos - que até ao termo do prazo para a oposição à execução a Apelada podia pagar ou depositar as rendas em atraso e a indemnização de 50%, a verdade é que tinha de fazer uma coisa e outra em relação a todas as rendas vencidas, e não pagas, até ao termo daquele prazo, como impõem os artigos 1042°, 1, e 1041°, 1, do Código Civil.
30. Tal e tanto significa que, quando terminou o prazo para se opor à execução e apresentou essa mesma oposição (em 12 de Março de 2008), a Apelada tinha em atraso dezasseis meses de renda vencidas: de Dezembro de 2006 a Março de 2008.
31. Tudo no valor total de €2 394, 24.
32. A Apelada não depositou esta importância.
33. O artigo 14°, 3, do Novo Regime do Arrendamento Urbano, contempla, regulando-a, a situação das rendas vencidas na pendência da acção de despejo, determinando que devem ser pagas ou depositadas, "nos termos gerais" (sic).
34. Estes termos gerais são os previstos no artigo 1042°, 1, do Código Civil: pagamento das rendas ou alugueres em atraso acrescidos de uma indemnização igual a 50% do que for devido.
35. Decidindo como decidiu a, aliás respeitável, sentença recorrida violou o disposto nos artigos 1041°, 1, 1042°, 1, 1047°, 1048°, 1, 1083°, 1 e 3, e 1084°, 1, do Código Civil, e 9°, 7, 14°, 4 e 5, e 15°, 1, e), e 2, do Novo Regime do Arrendamento Urbano.
II- FUNDAMENTAÇÃO
A - Objecto do Recurso:
Considerando as conclusões das alegações, as quais delimitam o objecto do recurso nos termos dos artigos 684.º, n.º 3 e 690.º, n.º 1 e 2 do Código de Processo Civil (CPC), sem prejuízo do disposto no artigo 660.º, n.º 2 do mesmo diploma legal, as questões a decidir são:
a) - Em que situações o arrendatário pode obstar à resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas quando o senhorio lhe tenha comunicado a resolução do contrato?
b)- Quais os montantes que o arrendatário tem de pagar para que fique sem efeito a comunicação de resolução do contrato de arrendamento?
B - De Facto:
A 1.ª instância deu como provada a seguinte matéria de facto:
1. Os exequentes B…………… e C………….. instauraram a presente execução – entrada em juízo em 11 Dezembro de 2007 – contra a executada D………….., LDA., pedindo a entrega do R/C do prédio sito na Rua ………, n.º ….. da freguesia de ……, Porto, sendo o título executivo integrado pelos contratos juntos a fls. 13 a 31 dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido, e pela notificação judicial avulsa de fls. 9 a 12 dos autos, que aqui se dá igualmente por reproduzida, alegando os factos que constam do requerimento executivo – fls. 7 dos autos de execução, cujo teor aqui se dá por reproduzido. – Al. A) dos factos assentes.
2. Em tal notificação judicial avulsa os exequentes alegaram que a executada «não pagou as rendas vencidas em Dezembro de 2006 e Janeiro de 2007 e em Fevereiro a Maio de 2007», num «total de € 598,56» e requereram a notificação da executada «da presente comunicação destinada à cessação do contrato de arrendamento por resolução, nos termos do art. 1.084.º, n.º 1, do Código Civil». – Al. B) dos factos assentes.
3. A executada foi notificada nos termos requeridos no n.º 2) em 05/07/2007, conforme certidão de fls. 9 dos autos de execução, cujo teor aqui se dá por reproduzido. – Al. C) dos factos assentes.
4. A executada/opoente enviou por correio aos exequentes dois subscritos registados com data de registo de 04/10/2007, com a. r., os quais foram recebidos pelos exequentes em 8/10/2007, conforme a. r. assinado junto a fls. 18 e a.r. assinado junto a fls. 20 dos autos de oposição, cujo teor aqui se dá por reproduzido, contendo um desses subscritos o cheque n.º 083856699, datado de 04/10/2007, no valor de € 99,76, cuja fotocópia está junta a fls. 19, acompanhado da carta cuja cópia está igualmente junta a fls. 19, e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. – Al. D) dos factos assentes.
5. Em resposta os exequentes remeteram à executada a carta registada com a. r. cuja cópia está junta a fls. 21dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido. – Al. E) dos factos assentes.
6. Em resposta a executada/opoente remeteu aos exequentes/opostos a carta registada com a.r. cuja cópia está junta a fls. 22 dos autos e cujo teor aqui se dá por reproduzido. – Al. F) dos factos assentes.
7. A tal carta referida no n.º 6) responderam os executados/opoentes com a carta registada com a.r. junta como documento 1 a fls. 45 e 46, cujo teor aqui se dá por reproduzido, recebida pela executada/opoente em 31/10/2007, conforme cópia de a.r. de fls. 47. – Al. G) dos factos assentes.
8. Em 24 de Outubro de 2007 a executada procedeu ao depósito das quantias de € 897,84 e de € 99,76 em conta consignação rendas de casa aberta para o efeito, conforme documentos 7 e 8 de fls. 24 e 25, cujo teor aqui se dá por reproduzido. – Al. H) dos factos assentes.
9. A executada enviou à exequente as cartas constantes das fotocópias juntas a fls. 62 a 64, cartas essas datadas, respectivamente, de 10 de Julho de 2007 – doc. 1 de fls. 62 –, de 08 de Agosto de 2007 – doc. 2 de fls. 63 – e de 7 de Setembro de 2007 – doc. 3 de fls. 64 -, cujos teores aqui se dão por reproduzidos, acompanhadas respectivamente dos seguintes cheques:
a) n.º 0838576708, no valor de € 99,76, debitado na conta da executada em 14 de Agosto, conforme fotocópia de extracto bancário de fls. 67 verso;
b) n.º 0838578745, no valor de € 99,76, debitado na conta da executada em 14 de Agosto, conforme fotocópia de extracto bancário de fls. 67 verso;
c) n.º 0838583207, no valor de € 99,76, debitado na conta da executada em 17 de Setembro, conforme fotocópia de extracto bancário de fls. 68 verso. – Al. I) dos factos assentes.
10. A executada tem procedido ao depósito na aludida conta das rendas dos meses subsequentes – período compreendido entre Novembro de 2007 e Fevereiro de 2008, conforme documentos 9 a 12 de fls. 26 a 29, cujo teor aqui se dá por reproduzido. – Al. J) dos factos assentes.
11. O outro subscrito referido no n.º 4) não continha nada dentro. – Resposta ao n.º 2.º da Base Instrutória.
B - De Direito:
Identificadas as questões decidendas, passemos à sua análise de per se.
a)- Em que situações o arrendatário pode obstar à resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas quando o senhorio lhe tenha comunicado a resolução do contrato?
Resulta da matéria de facto provada que os exequentes, senhorios do r/ch de um imóvel sito em ………, Porto, através de notificação judicial avulsa, comunicaram à arrendatária a resolução do contrato de arrendamento, invocando para o efeito o artigo 1084.º, n.º 1 do Código Civil, com o fundamento da falta de pagamento das rendas vencidas em Dezembro de 2006, Janeiro, Fevereiro e Maio de 2007, tendo a arrendatária recebido a comunicação no dia 05/07/2007.
Em 24/10/2007, a arrendatária procedeu ao depósito de €897,84, correspondentes aos 6 meses de renda e indemnização de 50%, valor que cobre os períodos referidos na notificação judicial avulsa.
Para além disso, ainda se encontra provado que a arrendatária procedeu a outros depósitos de rendas, conforme consta dos supra pontos 7 a 10 da matéria de facto provada.
Os senhorios instauraram acção de executiva para entrega de coisa certa (o imóvel arrendado) e a arrendatária deduziu tempestiva oposição, alegando que tinha feito cessar a mora, assim, caducando o direito à resolução do senhorio.
O Tribunal a quo acolheu este entendimento e julgou a oposição procedente, extinguindo a execução.
Discordam os exequentes, defendo que concedendo a lei ao arrendatário o direito de fazer cessar a mora nos três meses seguintes à notificação avulsa, pagando todas as rendas em dívida e a indemnização legal, não lhe assiste o direito de vir na oposição subsequente à execução, entretanto instaurada, usar do mesmo benefício.
Acrescentando, ainda, que não obstante a literalidade do artigo 1048.º, n.º 1 do Código Civil admitir essa hipótese, trata-se de puro lapso, tanto mais que quando se instaura a acção executiva já a resolução operou, tratando-se apenas do exercício do direito à entrega efectiva do imóvel.
Importa, assim, atentar no quadro legal para depois se poder responder às questões suscitas.
Em causa nos autos está uma execução instaurada ao abrigo do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27.02 (que designaremos por NRAU), que, para além do mais, e no que ora releva, deu nova redacção a vários artigos do Código Civil, nomeadamente aos artigos 1024.º, 1042.º, 1047.º, 1408.º, 1051, 1053 a 1055 e repôs em vigor os artigos 1064.º a 1113.º do mesmo Código.
Também criou novos títulos executivos extrajudiciais, que podem servir de base à execução para entrega de coisa certa e, entre eles, o previsto no artigo 15.º, n.º 1, alínea e) e 2 daquela Lei, formado pela comunicação prevista no n.º 7 do artigo 9.º no mesmo diploma e pelo contrato de arrendamento, veiculada através de uma notificação avulsa ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução.
Sendo uma das obrigações do locatário o pagamento da renda, no último dia do contrato ou do período a que respeita (artigos 1038.º, alínea a) e 1039.º do Código Civil), assiste ao senhorio o direito de resolver o contrato de arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas (artigo 1083.º, n.º3 do Código Civil).
Porém, enquanto no regime pretérito a resolução apenas operava por via judicial, através da acção de despejo, actualmente a resolução opera, preferencialmente, por via extrajudicial, embora se esteja a formar uma corrente jurisprudencial significativa no sentido de admitir que o senhorio tem a opção de optar por uma ou outra via.[1]
Assim sendo, caso haja mora do arrendatário por período superior a três meses, é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento, podendo resolver extrajudicialmente o contrato, comunicando a resolução ao arrendatário, a qual opera a partir do momento em que a mesma é recebida pelo destinatário, por se tratar de uma comunicação unilateral receptícia, cujos efeitos de produzem na esfera jurídica do notificado a partir do momento da sua recepção (artigos 1083.º, n.º 3, 1084.º, n.º 1, 224.º, n.º 1 do Código Civil e 9.º, n.º 7 e 15.º, n.º 1, alínea e) da Lei n.º 6/2006 e artigos 261.º e 262.º do CPC).
Daqui resulta que o contrato de arrendamento extingue-se, por via dessa resolução, a partir do momento em que a notificação é recebida pelo arrendatário, o que se afigura relevante em temos de tutela do locador no que concerne à efectivação da desocupação do locado. Daí que se compreenda que nesses casos, o legislador tenha optado por introduzir um mecanismo processual célere, que foi a constituição de um título extrajudicial, cuja exequibilidade determinará a investidura do proprietário no seu bem, no decurso da acção executiva intentada com base no mesmo.
Porém, a lei também permite ao arrendatário paralisar a resolução do contrato de arrendamento.
E fá-lo através de dois mecanismos (não curando, agora, da situação em que o locador intenta acção declarativa, porque será pouco provável que após obter título executivo, o locador decida intentar uma acção declarativa).
Em primeiro lugar, o arrendatário pode obstar aos efeitos desta resolução (e, nas palavras da lei, a mesma fica sem efeito), se fizer cessar a mora, pagando o que deve, desde que o faça dentro dos três meses após notificação que lhe foi feita, comunicando-lhe a resolução (artigo 1084.º, n.º 3 do Código Civil). Saber quais as quantias que têm de ser pagas, é questão que analisaremos na segunda questão atrás enunciada.
Portanto, neste caso, não há propriamente uma caducidade do direito à resolução, porque o contrato encontra-se resolvido de forma válida, o que acontece é que a mesma perde a sua eficácia,[2] renascendo ope legis.[3]
Em segundo lugar, o arrendatário também pode obstar à eficácia resolutiva se pagar, depositar ou consignar em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º1 do artigo 1041.º do Código Civil, conforme expressamente está previsto no n.º 1 do artigo 1048.º do mesmo diploma.
A redacção deste preceito foi alterada pela Lei n.º 6/2006, a qual introduziu a referência à oposição na execução, situação que anteriormente não se verificava.
Referem os apelantes que se trata de lapso, porque o contrato já está resolvido e o que importa é a entrega efectiva.
Mas não têm razão, pelos motivos que passamos a concretizar.
Para além do elemento literal que, dada a sua clareza, dificilmente poderia ser ultrapassável com uma interpretação abrogante e correctiva que não se fundamentasse nas demais regras que presidem à interpretação das normas, na nossa perspectiva, e salvo melhor opinião, o acrescento legislativo tem toda a razão de ser.
Na verdade, no regime anterior, perante a mora no pagamento das rendas, o locador apenas tinha ao seu dispor a acção de despejo, a qual tinha enxertado um incidente de natureza executiva, o despejo imediato. Porém como o mesmo era executado durante a pendência daquela acção, não se entrava prevista qualquer forma de defesa equivalente à actual oposição à execução.[4]
Nessa configuração jurídica, fazia sentido que o n.º 1 do artigo 1048.º do Código Civil, na redacção pretérita, apenas se reportasse à acção declarativa e não à oposição à execução.
Porém, o legislador alterou significativamente este padrão. Na lei actual, há a possibilidade do despejo ser obtido através da acção executiva, com base num título extrajudicial, e sem que previamente o arrendatário tenha tido a possibilidade de deduzir a sua defesa.
Na verdade, após a comunicação da resolução do contrato com o fundamento no pagamento das rendas ou paga no prazo subsequente de três meses, aceitando a mora e as suas consequências, ou não paga, e espera que o locador instaure a acção executiva, para ali deduzir a sua defesa através de oposição, nomeadamente fazendo prova de que não se encontra em incumprimento.
Afigura-se-nos que esta interpretação não pode ser afastada, sob pena de se aceitar uma verdadeira obstrução ao acesso à justiça e à defesa, eivada de nítida inconstitucionalidade, atento o disposto no artigo 20.º, 202.º e 205.º da Constituição da República Portuguesa e artigos 2.º e 3.º do CPC.
Naturalmente, que a questão que os apelantes colocam prende-se com o facto da lei conceder uma dupla possibilidade ao arrendatário, permitindo-lhe fazer cessar a mora, ficando sem efeito a resolução, mesmo nos casos em que o arrendatário não pretenda deduzir oposição à execução, nomeadamente para questionar a mora, protelando, assim, o pagamento, até ao último momento.
Compreende-se o argumento e, na perspectiva do locador, poderá ser uma delonga que inquina a celeridade e a eficácia deste novo meio de tutela.
Por isso, também se percebe que alguma doutrina tenha expressado a ideia de que esta dupla prerrogativa colide com os propósitos do legislador.
Assim, se pronunciou o Gravato Morais quando escreveu:
“…embora literalmente a lei o admita, no art.º 1048.º, n.º1CC, NRAU, ao arrendatário não é legítimo beneficiam duas vezes da mesma prerrogativa, até porque a finalidade da lei vigente é a de agilizar e de tornar célere este mecanismo. Seria uma incoerência legal absolutamente inadmissível se tal fosse viável.”[5]
Não se trata, no entanto, de opinião doutrinária uniforme.[6]
Mas, sobretudo, afigura-se-nos que o que está em causa é uma opção legislativa, expressa de forma inequívoca.
E defendendo-se, como nos aprece ser a melhor solução interpretativa do NRAU, que há a possibilidade da resolução do arrendamento por falta de rendas poder operar, tanto por via judicial ou extrajudicial, ainda que neste último caso apenas se a mora tiver duração superior a três meses, não se tratando, pois, de uma imposição, antes uma opção ou uma faculdade concedida ao locador, possibilitando-lhe a aferição, em face do caso concreto, se lhe é mais vantajoso optar pela resolução extrajudicial do que enveredar pela acção judicial, já que, nesta, pode obter a purgação da mora de forma mais célere,[7] não se justifica o afastamento da interpretação literal e teleológica da norma, com base em critérios interpretativos generalistas e, aliás, bastante subjectivos.
Em conclusão, nas situações de resolução do contrato de arrendamento por via extrajudicial, a lei concede ao arrendatário a possibilidade de obstar à eficácia do acto resolutivo, quer através da purgação da mora, nos três meses subsequentes à notificação judicial avulsa, por aplicação dos artigos 1083.º, n.º 3 e 1084.º, n.º 3 do Código Civil, quer pelo pagamento, depósito ou consignação em depósito das quantias devidas, acrescidas da indemnização de 50%, por aplicação do n.º 1 do artigo 1048.º do mesmo diploma legal.
Por conseguinte, não assiste razão aos apelantes quando defenderam tese oposta, improcedendo, nesta parte, as conclusões recursórias.
Vejamos, agora, a segunda questão decidenda.
b)- Quais os montantes que o arrendatário tem de pagar para que fique sem efeito a comunicação de resolução do contrato de arrendamento?
Dispõe o artigo 1042.º, n.º 1 do Código Civil, no que concerne à cessação da mora, que o locatário pode pôr fim à mora oferecendo ao locador o pagamento de rendas em atraso, bem como a indemnização fixada no n.º 1 do artigo 1041.º, ou seja, 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento da renda.
Esta norma enuncia um princípio geral em termos de cessação da mora e, por conseguinte, é de aplicação a todas as situações previstas na lei que concedam ao arrendatário o direito de fazer cessar a mora.
Assim, tanto se aplica quando o arrendatário expurga a mora nos três meses seguintes à comunicação resolutiva por banda do senhorio, não obstante o n.º 3 do artigo 1083.º do Código Civil omitir qualquer referência à indemnização,[8] quer nas situações previstas no artigo 1048.º, n.º1 do mesmo Código, ou seja, quando o expurgo ocorre até ao termo da contestação da acção declarativa, como até ao termo do prazo para a oposição na acção executiva.
No entanto, a questão que se coloca e que os preceitos em causam não resolvem de forma expressa e imediata, é saber quais as rendas e a correspondente indemnização devida.
Que somas devidas são as mencionadas no n.º 1 do artigo 1048.º do Código Civil, quando a resolução ocorreu extrajudicialmente e o devedor pretende paralisar a eficácia dessa resolução, quer seja através do pagamento nos três meses subsequentes à notificação, quer seja até ao momento em que pode deduzir oposição?
A resolução desta questão, a nosso ver, está intimamente ligada ao meio que o legislador colocou à disposição do locador para extrajudicialmente resolver o contrato, possibilitando-lhe a formação de um título executivo extrajudicial que, não obstante a sua forma de constituição, não deixa de estar submetido às regras sobre os fins e limites da acção executiva (artigos 45.º e 46.º, n.º 1, alínea d) do CPC).
Este título executivo tem natureza complexa,[9] sendo formado pelo contrato de arrendamento e por outros documentos, no caso, a notificação a que se vem aludindo.
Através dessa notificação, o locador faz saber ao arrendatário qual o montante em dívida, conforme expressamente menciona o n.º 2 do artigo 15.º do NRAU, apresentando-se tal menção como um dos pressupostos da formação do título executivo.
Portanto, os limites e fins da futura execução estão balizados pelo conteúdo do contrato de arrendamento e pelos termos dessa comunicação.
No que concerne à determinação quantitativa da obrigação, trata-se, como se refere num aresto da Relação de Lisboa, de uma espécie de liquidação aritmética extrajudicial prévia dos montantes em dívida.[10]
Consequentemente, caso o título seja dado à execução e com base nele se instaure uma das duas[11] possíveis acções executivas – a acção para entrega de coisa imóvel arrendada –, os limites do título estão fixados no mesmo.
Na verdade, os limites dessa execução, por um lado, reportam-se ao objecto visado com a entrega – o imóvel arrendado – e, por outro lado, ao valor que o locatário terá de pagar se pretender expurgar a mora e que corresponde às rendas não pagas, a que acresce a indemnização legal de 50%, valor este que corresponde, no fundo, aos juros de mora especialmente previstos nas normas sobre arrendamento e que estão abrangidos pelo título, conforme decorre do artigo 46.º, n.º 2 do CPC, aqui aplicado analogicamente.
Atente-se que se o arrendatário não expurgar a mora, o contrato fica resolvido, não sendo devidas quaisquer outras rendas, sem prejuízo da indemnização a que alude o artigo 1045.º do Código Civil, devida pelo atraso na restituição da coisa.
Donde também extrai que não faria qualquer sentido a exigência do pagamento das rendas e da indemnização de 50% até ao momento em que é deduzida a oposição, não só porque tecnicamente após a cessação do contrato não são devidas rendas, mas também porque o valor da indemnização referido no preceito pode nem sequer corresponder ao valor equivalente aos das rendas acrescido de 50%.
Já se o arrendatário expurgar a mora relativa aos meses de renda e indemnização insertos na notificação que lhe foi feita, poderão ocorrer outros atrasos no pagamento, mormente nos três meses subsequentes à notificação e até durante a pendência da execução, mas esse incumprimento constituirá um novo motivo de resolução do contrato, posterior ao anteriormente verificado.
Acresce, ainda, que os regimes jurídicos estabelecidos nas leis não podem deixar de ser aplicados na sua completude e inseridos na unidade do sistema jurídico, sob pena de se desvirtuar o escopo legal. E, no caso, a resolução por via extrajudicial assente num título executivo, formado nos termos acima prescritos, tem de se reconduzir aos fins e limites do título executivo.
E de acordo com a interpretação que tem vindo a vingar na jurisprudência, se o locador pretender obter a resolução do contrato e, ao mesmo tempo, peticionar todas as rendas vencidas e vincendas, o meio processual adequado não é a acção executiva, mas sim a acção declarativa, já que nesta, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais, sob pena de se formar título executivo para efeitos de despejo do local arrendado, na forma de processo executivo comum para entrega de coisa certa (artigo 14.º, n.º 3 e 5 do NRAU).
A seguir-se a tese pugnada nas conclusões das alegações, no sentido de que na acção executiva, para se obstar à resolução, teriam de ser pagas todas as rendas vencidas acrescidas da indemnização de 50%, desde o momento da falta de pagamento até ao termo do prazo da oposição, não se compreenderia qual a razão de ser da existência de uma acção declarativa para efectivação da cessação do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, com possibilidade de execução de um despejo durante a sua pendência, simultaneamente com a possibilidade de se instaurar uma execução baseada num título executivo extrajudicial.
Obviamente, que os pressupostos destes dois meios de tutela não podem deixar de diferentes. E, na verdade, o que se privilegia na resolução extrajudicial é a forma célere e expedita de pôr fim ao contrato. A paralisação dessa eficácia ficou, pois, reconduzida aos limites e fins do título executivo.
Em conclusão, por todas estas razões, não nos suscitam dúvidas que as rendas e a indemnização a pagar, para efeitos de expurgação da mora, seja nos três meses após a notificação resolutiva do arrendamento, seja até ao termo do prazo da oposição, são apenas as mencionadas na notificação feita ao arrendatário.
No caso presente, a arrendatária depositou, em 24/10/2007, o valor das rendas, acrescido da indemnização de 50%, respeitantes aos meses mencionados na notificação extrajudicial que lhe foi feita. Fê-lo antes do termo do prazo para deduzir oposição à execução, que terminava em 12/03/2008, pelo que tem de se considerar que, ao abrigo do artigo 1048.º, n.º 1 do Código Civil, impediu a eficácia resolutiva da comunicação que lhe foi feita pelo senhorio.
Assim, a oposição à execução tinha de proceder, tal como se decidiu na sentença recorrida, improcedendo, na totalidade, as conclusões das alegações.
Dado o decaimento, os apelantes suportarão as custas devidas (artigo 446.º, n.º 1 e 2 do CPC).
III- DECISÃO
Nos termos e pelas razões expostas, acordam em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Porto, 24 de Maio de 2010
Maria Adelaide de Jesus Domingos
Ana Paula Pereira de Amorim
José Alfredo de Vasconcelos Soares de Oliveira
_________________
[1] Vejam-se os seguintes arestos: Ac. RL, de 15.12.2009, proc. 8909/08.7TMSNT.L1-1; Ac. RL, de 17.10.2008, proc. 2308/08-2; Ac. RL, de 28.05.2009, proc. 8639/08.4YYLSB-A.L1-2; Ac. RL, de 18.06.2009, proc. 438/08.05YYLSB.L1-8; Ac. RL, de 13.03.2008, proc. 1154/2008-6 7 (com voto vencido); Ac. RL, de 25.02.2008, proc. 469/2008-7; Ac. RL, de 23.10.2007, proc. 6397/2007-2; Ac. RP, de 02.03.2010, proc. 552/08.7TBPGR.P1; Ac. RP, de 27.10.2009, proc. 2269/08.3YYPRT-A.P1; Ac. RP, de 20.04.2009, proc. 0837636; Ac. RP, de 19.02.2009, proc. 459/08.8TJVNF e Ac. RP, de 26.02.2008, proc. 0820751, todos disponíveis em www.dgsi.pt.
[2] Neste sentido, Pedro Romano Martinez, Celebração e Execução do contrato de arrendamento segundo o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), in O Direito, ano 137.º, 2005, II, págs. 337 a 357.
[3] Neste sentido, veja-se Ac. RL, de 17.12.2008, proc. 6225/2008-6, em www.dgsi.pt.
[4] Sem prejuízo de poder requerer a suspensão provisória da execução do despejo nas hipóteses previstas nos artigos 60.º e 61.º do RAU, que correspondem, na essência, ao previsto no artigo 930.º-B, n.ºs 2 e 3 do CPC.
[5] Gravato Morais, Novo Regime do Arrendamento Comercial, Almedina, 2006, pág. 105. No mesmo sentido, veja-se, Cunha de Sá e Leonor Coutinho, Arrendamento Urbano, Almedina, 2006, pág. 46.
[6] Em sentido oposto à citação, veja-se, Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado e Legislação Complementar, QJ, 2007, 2.ª ed., pág. 179 e Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, Almedina, 1.ª ed., pág. 96, nota 97.
[7] Neste sentido, Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, ob. cit., pág. 180.
[8] No sentido da indemnização ser devida, veja-se Pinto Furtado, Manual de Arrendamento Urbano, Vol. II, 4.ª ed. act., Almedina, 2008, pág. 1026.
[9] Sobre as características deste título executivo, veja-se Maria Olinda Garcia, A Acção Executiva Para Entrega de Imóvel Arrendado segundo a Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, Coimbra Editora, 2.ª ed., 2008, págs. 48 a 56.
[10] Ac. RL, de 12.12.2008, proc. 1079/2008-7, em www.dgsi.pt.
[11] Acção executiva para entrega de coisa imóvel arrendada e a execução para pagamento de quantia certa.