Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONTEÚDO OBRIGACIONAL
II – A autonomia dos dois negócios (o contrato-promessa e o contrato prometido) impõe que se considerem subsistentes, mesmo após a conclusão do contrato definitivo, as obrigações constituídas pela promessa que não tenham encontrado extinção solutória na celebração daquele contrato.
Tribunal recorrido: ….º juízo do Tribunal Judicial da Póvoa de Varzim
(Proc. ……../02)
Relator: Carlos Portela (45)
Adjuntos: Des. Joana Salinas
Des. Pinto de Almeida
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I-Relatório:
B…………………, casado segundo o regime da comunhão geral de bens com C……………, residente habitualmente na Rua ………, nº …..- ap. ……, ………., Brasil intentou a presente acção declarativa comum ordinária, contra a Ré – D………….., Ldª., com sede na Rua ………., nº….., …….., Póvoa de Varzim, pedindo a condenação desta a pagar – lhe a importância de € 343 698,83, bem como a correspondente a 12,5% das fracções construídas no 3º bloco, a liquidar em execução de sentença, acrescidas de juros de mora, desde a citação e até integral pagamento.
Alegou como causa de pedir que em 20 de Março de 1994, o Autor e sua mulher, através da procuradora E………….., bem como F……………. e G………….. e mulher, H…………., celebraram com a Ré um contrato promessa de compra e venda com permuta, através do qual prometeram vender à Ré dois prédios rústicos denominados “ I………….” e “J…………….”, respectivamente com as áreas de 950 metros quadrados e 1360 metros quadrados, sitos na freguesia e concelho da Póvoa de Varzim.
Nos termos do clausulado no artigo 4º do contrato, a Ré no âmbito do exercício da sua actividade de construção civil e investimento imobiliário, propôs-se edificar naqueles prédios rústicos um edifício em altura, de acordo com projecto a aprovar pela respectiva Câmara Municipal.
No artigo quinto do contrato a Ré obrigou-se a entregar ao Autor e a sua mulher, como contrapartida da entrega dos referidos prédios rústicos e a título do preço integral e global dos mesmos, dois apartamentos tipo 3 com garagens, desde que a respectiva Câmara Municipal viesse a permitir que no edifício a construir fossem implantados, no mínimo trinta e seis apartamentos.
No caso de ser autorizada a construção de mais apartamentos, além de trinta e seis, e as suas respectivas garagens, a entregar ao Autor e a sua mulher bem como aos primeiros outorgantes ”em proporção vinte e cinco por cento”, em construção ou dinheiro, do que for a mais construído”
A Ré no dia 1 de Junho de 1998, outorgou escritura de constituição de propriedade horizontal referente ao prédio construído nos terrenos em causa, donde resulta que foram construídas 52 fracções autónomas, sendo três delas, lojas destinadas a comércio ou escritório, e as restantes 49, todas apartamentos com lugar de garagem, ou seja, mais 16 fracções autónomas além das referenciadas.
Citada, a Ré contestou a presente acção invocando as excepções da ilegitimidade activa do Autor e da caducidade do direito de accionar por parte do mesmo, mais alegando factos tendentes a demonstrar a improcedência dos pedidos contra si formulados.
Isto por considerar que com a realização do contrato prometido e recebido pelo Autor o respectivo pagamento nele consignando e transmitida a respectiva propriedade sobre os prédios em apreço, não pode o Autor vir agora tentar fazer renascer o contrato promessa celebrado, tanto mais que não existe da sua parte qualquer incumprimento contratual do mesmo.
Mais alega que nos terrenos das duas “leiras” adquiridas a Autor não foi construído nenhum edifício em altura, por falta de autorização camarária.
Só com a aquisição de outros terrenos e a cedência de áreas consideráveis dos terrenos que adquiriu, consegui então edificar os prédios a que se propunha.
Não é pois verdade que edificou um prédio com 52 fracções autónomas nos prédios rústicos adquiridos ou permutados com os Autores.
Acresce que muito antes de Outubro de 1999, comunicou ao Autor que os dois apartamentos prometidos estavam prontos e que desde logo pretendia celebrar a respectiva escritura de compra e venda.
Após sucessivos adiamentos relacionados com razões que constam das cartas que lhe foram sendo remetidas, só em Novembro de 2000, o Autor se disponibilizou a realizar as escrituras de compra e venda, sendo desde logo alertado que a Ré afastava qualquer responsabilidade pelos atrasos na celebração das mesmas.
Conclui alegando que não existe qualquer fundamento para os pedidos formulados pelo Autor e que se traduzem apenas numa tentativa de enriquecimento infundado por parte do mesmo.
Replicou o Autor defendendo-se quanto às questões excepcionais suscitadas pela Ré.
Na audiência preliminar o Tribunal Recorrido e como se vê de fls.137, relegou para final a decisão sobre a excepção da caducidade.
Quanto à ilegitimidade activa do Autor optou por julgar a mesma desde logo improcedente, considerando não estar em causa uma hipótese subsumível no artigo 28º-A do CPC.
De tais decisões intercalares não recorreram as partes, prosseguindo os autos os seus ulteriores termos.
Procedeu-se a julgamento com a observância de todas as formalidades legais e com gravação dos depoimentos prestados no mesmo.
O tribunal respondeu à matéria de facto controvertida pela forma constante de fls.317 e seguintes.
Tal decisão não foi objecto de qualquer reparo quer por parte do Autor quer por parte da Ré.
A fls.328 e seguintes foi proferida sentença, na qual a acção foi decidida do modo seguinte:
1º) Julgada improcedente por não provada a excepção da caducidade do direito de accionar por parte da Autora antes invocada pela Ré;
2º) Julgada parcialmente procedente por provada a acção e em consequência condenada a Ré a pagar ao Autor B………… o montante que se liquidar em execução de sentença no que concerne a 12.5 % de dezasseis fracções autónomas, acrescido de juros de mora à taxa legal, desde a citação e até integral pagamento.
2º) Absolvida a Ré do restante pedido contra si formulado.
De tal decisão recorreram de apelação quer a Ré quer o Autor.
Tais recursos porque tempestivos e legais, foram admitidos por despacho de fls.365, com subida imediata, nos autos e efeito devolutivo.
As partes apresentaram as suas alegações e o processo subiu a este Tribunal da Relação para decisão.
O despacho de admissão dos recursos proferido em primeira instância foi validado, por se terem os recursos como próprios, tempestivos e recebidos com efeitos e modo de subida adequados.
Colhidos os vistos legais e nada obstando ao conhecimento, cumpre proferir decisão.
II- Enquadramento de facto e de direito:
Como é sabido e salvo as questões que sejam de conhecimento oficioso, o objecto destes recursos está delimitado pelo teor das conclusões vertidas pelos recorrentes nas suas respectivas conclusões (cf. artigos 684º, nº3 e 690º, nº1 e 3 ambos do CPC).
No que diz respeito às apresentadas pelo Autor, as mesmas podem ser descritas do seguinte modo:
1º) Omitiu o Tribunal “a quo” pronúncia sobre questões de mérito, ou seja, questões que suscitam a apreciação quer da causa de pedir quer do pedido formulado;
2º) Compreendendo o pedido formulado pelo Autor, ora Apelante, na Acção Declarativa, sob a forma de Processo Comum Ordinário: 1) a condenação da Ré no pagamento de € 343.698,83 (trezentos e quarenta e três mil seiscentos e noventa e oito euros e oitenta e três cêntimos) [por reporte a: 1.1) aplicação de cláusula penal decorrente de incumprimento contratual no valor de € 249.398,95; 1.2) prejuízo sofrido pelos Autores pelo não arrendamento dos dois apartamentos, enunciados e descritos nos autos, no período compreendido entre 18 de Outubro de 1999 e 17 de Maio de 2001, que ascende a € 13.268,02; 1.3) quantia indevidamente exigida, liquidada pelos Apelantes sob protesto, a título de despesas de condomínio no valor de € 1.224,20; 1.4) contrapartida contratualmente estabelecida pelas partes correspondente a 12,5% das 16 fracções autónomas (para além das 36 edificadas nos prédios rústicos vendidos pelos Apelantes à Apelada) no valor de € 79.807,66); 2) e, ainda, a condenação no pagamento (“em construção ou dinheiro”) da importância, a liquidar em execução de sentença, correspondente a 12,5% da construção designada por 3.º bloco], facilmente se afere, quer da fundamentação quer da decisão, a omissão de pronúncia sobre parte das questões de mérito suscitadas.
3º) Com efeito, da decisão judicial ora posta em crise não se afere pronúncia, designadamente, sobre as questões atinentes: ao incumprimento contratual e consequente apreciação da aplicação de cláusula penal; ao prejuízo sofrido pelo não arrendamento dos dois apartamentos descritos nos autos, no período compreendido entre 18 de Outubro de 1999 e 17 de Maio de 2001; bem como, às contrapartidas (“em construção ou dinheiro”) correspondentes a 12,5% das fracções autónomas do 3.º bloco, edificado sobre parte dos prédios rústicos vendidos pelo Apelante à Apelada.
4º) No caso concreto, proferiu o Tribunal “a quo” sentença judicial na qual julgou parcialmente procedente a acção, condenando a Ré, ora Apelada, a pagar ao Autor, “no montante que se liquidar em execução de sentença, no que concerne a 12,5% de dezasseis fracções autónomas, ao qual acrescem os correspondentes juros de mora, desde a citação e até integral pagamento, à taxa legal”, absolvendo-a do demais pedido.
5º) Não obstante, o incumprimento do “contrato promessa de compra e venda com permuta” outorgado em 20 de Março de 1994, integre o rol dos factos provados e da subsunção dos factos ao direito vigente aplicável se afira a apreciação desta específica questão, o certo é que o digníssimo Tribunal “a quo” não se pronunciou sobre o pedido concernente à condenação da Ré/Apelada no pagamento de € 249.398,95 (duzentos e quarenta e nove mil trezentos e noventa e oito euros e noventa e cinco cêntimos), a título de cláusula penal, prevista no artigo décimo desse mesmo contrato promessa.
6º) Na verdade, julga provado o incumprimento do contrato decorrente do não pagamento ao Apelante (“em construção ou dinheiro”) do correspondente a 12,5% de dezasseis fracções autónomas (edificadas nos 1.º e 2.º blocos), destarte, omite pronúncia sobre o pedido indemnizatório fundado no descrito incumprimento contratual.
7º) Em iguais moldes, julga o Tribunal “a quo” provado que os dois apartamentos, objecto do “contrato promessa de compra e venda” outorgado em 18 de Outubro de 1995 (não obstante, a Ré/Apelada nele tenha aposto a data do dia anterior – 17 de Outubro de 1995), se destinavam ao mercado de arrendamento, e que “os valores do mercado de arrendamento para aquela época eram de cerca de 70.000$00 mensais para cada um dos imóveis”;
8º) No entanto, omite pronúncia sobre o pedido indemnizatório, formulado pelo Autor/Apelante, fundado no prejuízo sofrido pelo não arrendamento dos apartamentos, no período compreendido entre 18 de Outubro de 1999 e 17 de Maio de 2001, que contabilizam em € 13.268,02 (treze mil duzentos e sessenta e oito euros e dois cêntimos).
9º) O Tribunal “a quo” apreciou e julgou procedente, por provada, a pretensão do Autor/Apelante no que concerne à contrapartida contratualmente estabelecida pelas partes, no “contrato promessa de compra e venda com permuta” outorgado em 20 de Março de 1994, correspondente a 12,5% das dezasseis fracções autónomas (edificadas nos 1.º e 2.º blocos), tendo admitido como provado o facto do valor médio de cada uma das fracções corresponder a cerca de € 49.879,79 (quarenta e nove mil oitocentos e setenta e nove euros e setenta e nove cêntimos).
10º) Reconheceu ainda, por provado, que “Na fase final da construção dos já referidos blocos a Ré deu início à construção de mais um prédio designado de 3.º bloco”, e que a aludida construção “ainda se situa em parte no terreno que outrora era do Autor”, não obstante, não se pronuncia sobre os direitos do Autor/Apelante inerentes à edificação do 3.º bloco, ou seja, 12,5% (“em construção ou dinheiro”) das fracções autónomas construídas.
11º) Esta específica omissão de pronúncia resulta de manifesta confusão do julgador, na medida em que se afere da douta decisão proferida que o digníssimo Tribunal “a quo” apreciou a questão da edificação dos três blocos nas leiras vendidas pelo Autor/Apelante à Ré/Apelada, não obstante cotejando o factualismo dado como provado, na subsunção dos factos ao direito vigente aplicável revela indubitável confusão de argumentos, o que conduz à apreciação errónea, ou menos correcta, dos factos e a uma decisão parcialmente omissa.
12º) Com efeito, manifesta a intenção de se pronunciar sobre o “pedido correspondente a 12,5% das 16 fracções autónomas” e, depois, associa-as ao 3.º bloco construído; além disso, na douta decisão relega para liquidação em execução de sentença o valor correspondente aos aludidos 12,5% edificados nos 1.º e 2.º blocos quando possui nos autos elementos suficientes para proceder a competente apuramento e liquidação.
13º) Nos termos do disposto na cláusula primeira do “contrato promessa de compra e venda com permuta”, outorgado em 20 de Março de 1994, “Os primeiros e os representantes dos segundos outorgantes são donos em comum e partes iguais, na proporção de ½ indiviso … dos … prédios rústicos”;
14º) Prescreve a cláusula quinta do supra enunciado contrato promessa que, “Em contrapartida da entrega dos referidos prédios rústicos e a título do preço integral e global dos mesmos, a terceira outorgante entregará … aos representados da segunda outorgante dois apartamentos também tipo T3 com garagem, ... Caso seja autorizada a construção de mais apartamentos, além de trinta e seis (36), e as suas respectivas garagens, … os representados dos segundos recebem também em proporção vinte e cinco por cento (25%), em construção ou dinheiro, do que for a mais construído.”;
15º) A Apelada outorgou escritura de Constituição de Propriedade Horizontal em 1 de Junho de 1998, referente aos 1.º e 2.º blocos de construção, nela mencionando cinquenta e duas fracções autónomas, pelo que logrou autorização para a construção de mais dezasseis fracções autónomas para além das trinta e seis contratualmente previstas.
16º) A Apelada não pagou, até à presente data, ao Autor/Apelante, “em construção ou dinheiro”, o correspondente a 12,5% das referidas dezasseis fracções autónomas, incumprindo o contrato promessa outorgado em 20 de Março de 1994.
17º) Entretanto, e conforme demonstrado, “Na fase final da construção dos já referidos blocos a Ré deu início à construção de mais um prédio designado de 3.º bloco”. Neste pressuposto, arrogou-se o Apelante, legitimamente, no direito contratualmente garantido de ser pago, “em construção ou dinheiro”, na medida de 12,5% das fracções autónomas que viessem a ser construídas no enunciado 3.º bloco;
18º) Em iguais moldes com o que sucede com as contrapartidas concernentes aos 1.º e 2.º blocos, a Apelada recusa-se a reconhecer o direito (pedido) do Apelante e a proceder ao competente pagamento.
19º) Somente na pendência da presente acção declarativa, a requerimento do Apelante, veio a Apelada promover a junção aos autos de escritura de Constituição de Propriedade Horizontal, celebrada em 23 de Janeiro de 2002, por reporte ao 3.º bloco, aferindo-se da mesma a edificação de vinte e cinco fracções autónomas com “garagem”.
20º) A Apelada não observou na relação contratual estabelecida com o Apelante o princípio da boa fé, não atendendo aos deveres de fidelidade, lealdade, honestidade e confiança a que se encontrava adstrita, designadamente, não comunicou ao Apelante qual o número de fracções autónomas a construir no 3.º bloco e qual o seu valor unitário, bem como não emitiu qualquer declaração de vontade consistente no oferecimento ao Apelante do valor correspondente a 12,5% das fracções a construir.
21º) Tal conduta omissiva, conforme foi julgado pelo Tribunal “a quo”, constitui abuso de direito, porquanto “por um lado a Ré nunca ofereceu ao Autor o valor correspondente a 12,5% das referidas 16 (dezasseis) fracções autónomas, e por outro lado, recusa o direito ao Autor dessa mesma pretensão jurídica.”.
22º) A actuação da Apelada, na relação contratual estabelecida com os Apelantes, consubstancia incumprimento contratual susceptível de responsabilização do infractor pelos danos causados, nos termos do disposto nos artigos 227.º e 762.º, n.º 2, da Lei Substantiva Civil, e abuso de direito, não apenas no que concerne à contrapartida (12,5%) devida pela construção de mais dezasseis fracções autónomas nos 1.º e 2.º blocos, conforme condição clausulada, mas também a inerente à construção do 3.º bloco, composto por vinte e cinco fracções autónomas.
23º) Quanto a esta específica questão, amplamente suscitada/debatida pelas partes nos competentes articulados e em sede de audiência de discussão e julgamento, omitiu também o Tribunal “a quo” pronúncia, designadamente, não apreciando nem julgando os direitos dos Apelantes decorrentes da edificação do 3.º bloco, ou seja, o correspondente a 12,5% (em construção ou dinheiro) das fracções autónomas aí construídas.
24º) Com efeito, o digníssimo Tribunal “a quo” omitiu, na motivação da douta sentença proferida, pronúncia sobre factos (questões) que foram ostensivamente provados. As omissões na apreciação da matéria de facto indicadas são causa de nulidade, prevista na alínea d) do n.º 1 do artigo 668º do Código de Processo Civil.
25º) Aliás, dispõe concretamente o artigo 668.º, n.º 1, do Código de Processo Civil que: «É nula a sentença: … d) Quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento».
26º) “O vocábulo “questões” tem um sentido técnico-jurídico preciso, sendo dominantemente entendido que o mesmo não abrange os argumentos, motivos ou razões jurídicas invocadas pelas partes, antes se reportando às pretensões deduzidas ou aos elementos integradores do pedido e da causa de pedir, ou seja, entende-se por “questões” as concretas controvérsias centrais a dirimir.
27º) “Este vício (omissão de pronúncia) traduz-se no incumprimento ou desrespeito, por parte do julgador, do dever prescrito no artigo 660.º, n.º 2, do CPC.”.
28º) Na motivação da douta sentença, caberia ao Meritíssimo Juiz “a quo” fundamentar a sua convicção e pronunciar-se sobre todas as questões que devia conhecer, designadamente, as atinentes: a) ao incumprimento contratual e consequente apreciação da aplicação de cláusula penal; b) ao prejuízo sofrido pelo não arrendamento dos dois apartamentos descritos nos autos, no período compreendido entre 18 de Outubro de 1999 e 17 de Maio de 2001; c) à quantia indevidamente exigida, liquidada pelo Apelante sob protesto, a título de despesas de condomínio; d) à contrapartida (12,5%) devida pela construção de mais dezasseis fracções autónomas nos 1.º e 2.º blocos; e) e, ainda, o pagamento (“em construção ou dinheiro”) da importância, a liquidar em execução de sentença, correspondente a 12,5% da construção designada por 3.º bloco, composta por vinte e cinco fracções autónomas com “garagem”.
29º) Afigura-se manifesta a omissão de pronúncia sobre a generalidade das questões de mérito suscitadas pelos Autores, ora Apelantes, pelo que, nos termos e com os fundamentos supra aduzidos, se argui a nulidade da douta sentença.
30º) O Tribunal “a quo” julgou improcedente o pedido indemnizatório formulado pelo Autor/Apelante fundado no pagamento indevido à Apelada de valores decorrentes de despesas de condomínio.
31º) Com efeito, tendo apreciado a questão da celebração da escritura pública de compra e venda das duas fracções autónomas tipo T3, prometidas vender em 18 de Outubro de 1995 (datado de 17 de Outubro de 1995), entendeu, salvo melhor opinião, incorrectamente, que o Autor/Apelante se colocou na situação de mora creditoris ou accipiens, nos termos do disposto no artigo 813.º do Código Civil.
32º) Ora, prescreve o supra enunciado normativo legal que “O credor incorre em mora quando, sem motivo justificado, não aceita a prestação que lhe é oferecida nos termos legais ou não pratica os actos necessários ao cumprimento da obrigação.”
33º) Atendendo à prova produzida, reconhecida e reproduzida para todos os efeitos legais nos presentes autos, facilmente se afere o incumprimento pela Ré/Apelada das obrigações contratuais a que se encontrava adstrita, bem como o direito do Autor/Apelante a ser ressarcido, inclusive, pelo valor de € 1.224,20 (mil duzentos e vinte e quatro euros e vinte cêntimos), a título de despesas de condomínio indevidamente exigidas pela Apelada e liquidado pelo Apelante sob protesto.
34º) Admitiu o Tribunal “a quo” como provados, entre outros, os seguintes factos: a) “No dia 10 de Maio de 2001, foi outorgada na secretaria Notarial da Póvoa do Varzim, a transmissão para o Autor dos dois apartamentos tipo T3, sob protesto”; b) a Ré, ora Apelada, prometeu aos Autores/Apelantes que “aqueles apartamentos, futuras fracções autónomas, deverão ser edificadas, constituídas e entregues ao segundo outorgante no prazo máximo de (48) quarenta e oito meses a contar desta data.”, ou seja, até 17 de Outubro de 1999; b) “as chaves daqueles dois apartamentos apenas foram entregues pela Ré ao Autor na data da celebração da escritura pública de compra e venda”; c) “a Ré exigiu como condição prévia à celebração da escritura de aquisição daqueles dois apartamentos, o pagamento de despesas de condomínio no valor de € 1.124,20 (mil cento e vinte e quatro euros e vinte cêntimos)”; d) “Em face daquela exigência da Ré o procurador do Autor acedeu a tal pagamento, mas fê-lo sob protesto”;
35º) Concluiu o rol dos factos provados com aquele que, efectivamente, fundamenta a pretensão do Autor/Apelante quanto a estas despesas indevidamente cobradas e justifica a não aceitação, em data anterior a 10 de Maio de 2001, da prestação da Ré/Apelada, no âmbito do cumprimento do contrato promessa de compra e venda outorgado em 18 de Outubro de 1995 (datado de 17 de Outubro de 1995): “O Autor não aceitou a celebração da escritura de compra relativa a esses dois apartamentos porque estes tinham pequenas falhas relacionadas com a pintura; a Ré não lhe entregava, como nunca o chegou a fazer, as duas garagens, mas apenas dois lugares de aparcamentos e ainda porque a Ré se recusava a pagar-lhe os 25% sobre a construção excedente aos 36 apartamentos”;
36º) Não obstante o factualismo dado como provado, o Meritíssimo Juiz “a quo”, na motivação da douta sentença proferida, julga injustificados os motivos que conduziu o Apelante à recusa, no prazo acordado, da celebração da escritura pública de aquisição dos dois apartamentos.
37º) Saliente-se, no entanto, que, conforme disposto no contrato promessa de compra e venda outorgado em 18 de Outubro de 1995 (datado do dia anterior), “Tendo em conta aqueles referidos valores atribuídos a cada uma das futuras fracções autónomas prometidas vender, nesta data o segundo outorgante entrega à primeira, a quantia total e global de dezasseis milhões e quatrocentos mil escudos (Esc.: 16.400.000$00), pelo que aquele nada mais deve e deste modo conferindo à mesma a competente e legal quitação dos ditos preços)”, o Apelante não retirou qualquer vantagem/benefício da não celebração da referida escritura pública, pelo contrário.
38º) A não aceitação da prestação da Ré/Apelada afigura-se justificada. Com efeito, decorreu a mesma do facto desta ter reiteradamente incumprido o contrato promessa outorgado em 20 de Março de 1994 e do contrato promessa de compra e venda outorgado em 18 de Outubro de 1995 (não obstante, surja datado de 17 de Outubro de 1995) reflectir apenas parcialmente, conforme adiante demonstraremos, as contrapartidas que estiveram na base da celebração do aludido “contrato promessa de compra e venda com permuta”.
39º) No que concerne à entrega dos apartamentos, incumpriu a Ré/Apelada a obrigação legal e contratual a que se encontrava adstrita de edificar e entregar os imóveis “em conformidade com a qualidade e nível de acabamentos que venham a ser realizados no respectivo empreendimento”;
40º) Porquanto, como “contrapartida da entrega dos referidos prédios rústicos” e entregues ao Autor/Apelante “a título do preço integral e global dos mesmos”, obrigou-se a Ré/Apelada a entregar os imóveis sem vícios que os desvalorizassem e com as qualidades asseguradas contratualmente.
41º) Não obstante, promoveu a entrega dos dois apartamentos, em 10 de Maio de 2001, com determinados defeitos, os quais, tendo sido oportunamente denunciados não foram reparados.
42º) O Apelante não aceita, nem se conforma com a douta motivação do Tribunal “a quo” na parte em que define, alegadamente atendendo ao sentido da declaração negocial e à teoria da impressão do destinatário, o vocábulo garagem como “aparcamento” ou “lugar de aparcamento”, quando o sentido da declaração corresponde exactamente àquele que um destinatário de normal diligência, colocado na posição concreta do real declaratário lhe atribuiria.
43º) O sentido do vocábulo “garagem”, usado quer verbalmente em todos os contactos existentes entre Apelada e Apelante quer no contexto da cláusula quinta do contrato promessa outorgado em 20 de Março de 1994, seria para qualquer destinatário, como certamente o foi para os Apelantes, como um espaço físico fechado, delimitado por quatro paredes e de acesso condicionado, e já não um mero lugar de aparcamento.
44º) O referido vocábulo é definido como “compartimento ou casa onde se recolhem automóveis” – Eduardo Pinheiro, in Dicionário da Língua Portuguesa.
45º) Ainda que se atenda à definição transcrita pelo Meritíssimo Juiz “a quo”, não se afere da mesma a acepção de aparcamento, muito pelo contrário. Subtraem-se, sim, expressões como “casa” e “lugar para abrigo e recolha” que demonstram claramente a posição perfilhada pelos Apelantes.
46º) A Ré, ora Apelada, obrigou-se a entregar “aos representados da segunda outorgante dois apartamentos também tipo T3 com garagem”, e este, entre outros factos, condicionou a vontade de contratar dos Apelantes.
47º) Assim que contactados para a realização da escritura de compra e venda dos apartamentos, contestaram os Apelantes a inexistência das duas garagens, não obstante, tal não logrou o cumprimento pela Apelada do que havia sido contratualmente estipulado em 20 de Março de 1994;
48º) Na data em que a Ré/Apelada comunicou que os apartamentos estavam “prontos” e que pretendia outorgar a competente escritura pública, apenas visava cumprir parte do que convencionou com os Autores/Apelantes;
49º) Em 20 de Março de 1994, conforme demonstrado, as partes celebraram um “contrato promessa de compra e venda com permuta”, através do qual convencionaram “Em contrapartida da entrega dos referidos prédios rústicos e a título do preço integral e global dos mesmos” a entrega de dois apartamentos tipo T3 com garagem;
50º) Convencionaram, ainda, uma condição na cláusula quinta do supra enunciado contrato, nos termos da qual: “Caso seja autorizada a construção de mais apartamentos, além de trinta e seis (36), e as suas respectivas garagens, … os representados dos segundos recebem também em proporção vinte e cinco por cento (25%), em construção ou dinheiro, do que for a mais construído.”.
51º) No entanto, a Ré/Apelada recusou-se, como ficou inequivocamente provado, a liquidar a contrapartida correspondente a 12,5%, “em construção ou dinheiro”, do que fosse efectivamente construído, para além de trinta e seis apartamentos, nos prédios rústicos objecto do referido contrato.
52º) A Ré havia logrado autorização para a construção de mais dezasseis fracções autónomas para além das contratualmente previstas nos 1.º e 2.º blocos. Para além disso, foi licenciada e constituída em Propriedade Horizontal nova construção, designada por 3.º bloco, que compreende vinte e cinco fracções autónomas com “garagem”.
53º) No dia 18 de Outubro de 1995, data da outorga da escritura pública de compra e venda dos prédios rústicos descritos nos autos, Apelada e Apelante outros celebraram um contrato promessa de compra e venda (datado de 17 de Outubro de 1995), através do qual prometeram, respectivamente, vender e comprar “dois apartamentos tipo T3 já escolhidos”;
54º) Neste específico contrato, declarou a Apelada ter apresentado, em 30 de Junho de 1995, “competente projecto de construção em tal prédio rústico de um edifício, em 2 (dois) blocos” e que em “consequência do alvará de construção a emitir, pela Câmara Municipal desta cidade e concelho, o qual autoriza a construção pela primeira outorgante daquele supra referido imóvel, sobre o qual será instituído o regime de propriedade horizontal.”.
55º) Ou seja, na data da outorga deste contrato promessa, não se encontrava ainda constituída a propriedade horizontal referente à primeira fase de construção (1.º e 2.º blocos) nem havia qualquer projecto aprovado em relação à parte sobrante dos prédios rústicos onde a Apelada passou a desenvolver uma segunda fase de construção (3.º bloco), pelo que não podia o mesmo corporizar o que haviam prometido, a título de contrapartidas pela venda dos prédios da titularidade dos Apelantes, no artigo quinto do “contrato promessa de compra e venda com permuta” outorgado em 20 de Março de 1994.
56º) A parte que, na atendida data não foi passível de contratar, pelos motivos supra enunciados, apenas poderia ser cumprida quando a Apelada, de acordo com o mais elementar Princípio da Boa-Fé, quer nos preliminares quer na formação dos contratos, comunicasse aos Apelantes quantas fracções autónomas haviam sido autorizadas construir nos terrenos, por reporte quer aos 1.º e 2.º blocos, quer ao 3.º.
57º) Na data em que a Apelada pretendia concretizar a promessa de venda dos dois apartamentos, tinha já sido licenciada a edificação da 1.ª fase de construção do empreendimento, bem como tinha já sido celebrada competente escritura de Constituição de Propriedade horizontal. Além disso, havia a Apelada dado início à 2.ª fase de construção (designada por 3.º bloco), da qual viriam a resultar vinte e cinco fracções autónomas.
58º) Assim se conclui que, não obstante, constituam parte integrante do preço dos prédios rústicos vendidos em 18 de Outubro de 1995, as contrapartidas correspondentes a 12,5% do que fosse edificado para além do contratualmente estabelecido, nunca foram oferecidas pela Apelada aos Apelantes ou, tão pouco, liquidadas, gerando, em consequência, o incumprimento da primeira.
59º) No sentido de minorar os efectivos prejuízos sofridos, acedeu o Apelante em outorgar a escritura pública de compra e venda em 10 de Maio de 2001, sob protesto.
60º) O Apelantes não aceita nem se conforma com a parte da decisão proferida pelo digníssimo Tribunal “a quo” que julgou improcedente o seu pedido indemnizatório fundado no pagamento indevido à Apelada de valores decorrentes de despesas de condomínio.
61º) Conforme demonstrado, a não aceitação da prestação da Ré/Apelada afigura-se justificada, porquanto decorrente do facto da mesma ter reiteradamente, e em manifesto abuso de direito, incumprido o contrato promessa outorgado em 20 de Março de 1994.
62º) Considerada justificada a causa de recusa da outorga da escritura pública tendente à compra e venda dos dois apartamentos, na data acordada, não se constituíram os Apelantes em mora creditoris ou accipiens (Cfr. art.º 813.º, a contrario sensu), consequentemente, não pode o pedido indemnizatório formulado, concernente às despesas de condomínio indevidamente exigidas, no valor de € 1.124,20 (mil cento e vinte e quatro euros e vinte cêntimos), improceder.
63º) Conforme provado, as supra descritas despesas foram liquidadas pelos Apelantes sob protesto, com o exclusivo escopo de não agravar mais os prejuízos já sofridos, decorrentes do incumprimento contratual da Apelada.
64º) Considerando que tal pagamento foi indevido, porquanto referente a períodos em que nem os Apelantes, nem os filhos destes, assumiam a qualidade de proprietários ou condóminos, aliás por culpa exclusiva da Apelada, deve a mesma ser condenada a devolver aos Apelantes a referida quantia, ou seja, € 1.124,20 (mil cento e vinte e quatro Euros e vinte cêntimos).
Quanto ás alegações da Ré D………… Ldª, estas passam a ser referidas nos moldes seguintes:
1º) Na sequência da consagração legislativa de um duplo grau de jurisdição sobre o resultado da prova, pode a Apelante recorrer da decisão sobre a matéria de facto, o que faz a Apelante, reclamando contra:
a) A resposta de “Provado” dada à matéria de facto constante de nº 26 da douta Base Instrutória – a qual corresponde, “grosso modo”, ao que bem escrito e invocado em nº 50 da P.I. -
b) A “resposta restritiva” dada à factualidade que vinha perguntada e consta de nºs 32, 33 e 37 da Base Instrutória.
c) A resposta “excessiva” dada à factualidade que vinha perguntada e consta de nºs 40 e 41 da mesma Base Instrutória.
d) As respostas de “Não Provado” dada à factualidade que vinha perguntada e consta de nºs 29 e 30 da mesma Base Instrutória.
2º) Isto, observando-se os documentos juntos aos autos aos 04.04.2005 – os quais se encontram a fls. 228 e 229 dos autos -,tal como observando-se os documentos juntos aos autos, já no decurso da respectiva audiência de julgamento e que se encontram a fls. 233 e seguintes e, muito particularmente, os que se encontram a fls. 240 e 241 dos autos.
3º) Atendendo-se, porque são particularmente relevantes para evidenciar os custos invocados e suportados pela R./Apelante com a respectiva operação de emparcelamento e, posterior loteamento, de quatro prédios rústicos dos quais dois – os mais pequenos –, apenas em parte pertenciam aos AA., aos documentos juntos com o requerimento apresentado nos autos aos 02.06.2005 e os quais se encontram a fls.284 e segs. dos autos.
4º) Bem assim como concatenando tais documentos, com a melhor prova testemunhal, produzida na respectiva audiência de julgamento, impõe-se a pertinente alteração ao sentido das respostas dadas à supra impugnada factualidade.
5º) Designadamente em nº 26 da B.I. a respectiva factualidade aí quesitada era: “Dado que nem todos serão “T3”, admite-se como razoável o valor médio de Esc. 8.000.000$00 (39.903,83 €.) por fracção ?” - A pergunta foi assim realizada porque também foi exactamente isso que vinha invocado em nº 50 da P.I. -
6º) No entanto, o tribunal “a quo” acaba por na resposta dada, exceder substancialmente o alegado valor médio indicado pelos AA./Apelados para cada uma das respectivas 16 fracções - Aí vem escrito que: “provado apenas que o valor médio de cada uma das 16 fracções, em termos médios, é de cerca de 49.879,79 €.”-.
7º) Porque a lei adjectiva não permite que o julgador exceda, quer em qualidade, quer em quantidade, a factualidade que é perguntada, não poderá, como fez o tribunal “a quo”, declarar e levar à relação da matéria de facto provada, que o valor médio de cada uma das fracções autónomas é afinal superior àquele que havia sido alegado pelos próprios AA./Apelados, em cerca de 10.000,00 €….!!!
8º) Esta resposta por excessiva, do Tribunal “a quo”, deve ser alterada por este venerando tribunal “ad quem”, por forma a que a mesma se contenha dentro dos limites constantes da factualidade invocada e perguntada no respectivo nº 26 da base instrutória – art. 712º nº 1, als. a) e b) e nº 2 do C.P.Civil.
9º) Do mesmo passo, também as respostas dadas aos nºs 40 e 41 da Base Instrutória, extravasam a factualidade constante do que nesses números vinha perguntado, devendo ser expurgado da resposta a tal factualidade que: “… porque estes tinham pequenas falhas relacionadas com a pintura; a ré não lhe entregava, como nunca o chegou a fazer as duas garagens mas apenas dois lugares de aparcamentos e ainda porque a ré se recusava a pagar os 25% sobre a construção excedente aos 36 apartamentos…”
10º) Atendendo aos supra citados documentos juntos pela R./Apelante aos autos, e atendendo ainda aos depoimentos das seguintes testemunhas:
Arquitecta L……………, Engº M…………….., N…………., supra indicados, e cujos depoimentos foram considerados idóneos pelo Tribunal “a quo”, devem ser alteradas as respostas dadas à factualidade perguntada em nºs 29, 30, 32, 33 e 37 da base instrutória.
11º) Assim, os nºs 29 e 30 da base instrutória, tendo em conta aqueles concretos documentos juntos aos autos, particularmente os documentos de fls. 228 e 229, bem como tendo em conta os depoimentos das referidas testemunhas, Arq. L…………. e Engº M………….., devem, ao contrario do decidido no Tribunal “a quo” ter uma resposta de “Provado”.
12º) Também a resposta dada a nºs 32 e 33 da mesma B.I., dado o constante dos mesmos documentos de fls. 228 e 229, bem como o constante dos documentos de fls. 284 a 303 e atendendo aos concretos e idóneos depoimentos das supra citadas três testemunhas, deverá ser alterada para, simplesmente, “Provado.
13º) Do mesmo passo ainda, estes mesmos citados documentos de fls. 228 e 229 e de fls. 284 a 303, tal como a concatenação deles com o constante e o afirmado pelas supra citadas três testemunhas – Arq. L…………., Engº M………….. e N………….. -, impõe que a resposta dada a nº 37 da B.I. seja devidamente alterada para, simplesmente, “Provado”.
14º) A R./Apelante em nºs 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 e 32 da sua Contestação, articulou matéria de facto e de direito consubstanciadora, em resumo, que o contrato promessa – causa de pedir constante da P.I. –, havia ficado integralmente cumprido com a realização da Escritura Notarial celebrada em 18/10/1995 e com o contrato promessa de dois apartamentos tipo “T3” celebrados nesse mesmo dia – “vide gratiae” als. C) e D) da relação da matéria de facto assente, factualidade que igualmente está elencada sobre os pontos III e IV da relação da matéria de facto provada constante da sentença proferida pelo Tribunal “a quo”-.
15º) Aí invocou e alegou a R./Apelante que o constante do dito contrato promessa se esgotara com a celebração do contrato prometido – a supra citada escritura e o seu “documento complementar” -.
16º) Tanto quanto nos é dado ver, o tribunal “a quo” em nenhum momento da sua decisão se pronunciou de forma expressa e directa sobre tal questão.
17º) Ora, o Tribunal “a quo” ao não se pronunciar sobre tal questão expressamente colocada na contestação, incorreu no vício de omissão de pronúncia que aqui, nos termos do disposto nos arts. 660º nº 2 e 668º nº 1, alínea d) do C.P.Civil, expressamente se invoca.
18º) A respectiva causa de pedir, constante da P.I., tal como se invocou em nºs 17 a 32 da Contestação, evidencia que os AA./Apelados fundamentam o seu pedido em parte de uma clausula do contrato promessa que aos 20 de Março de 2004, conjuntamente com outros intervenientes – os quais curiosamente não foram feitos intervir nos autos … -, celebraram com a R./Apelante.
19º) “Ora, o contrato-promessa, a que mais, explicitamente, se poderia chamar contrato-promessa de contratar, consiste na convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam a celebrar determinado contrato, a que se dá o nome genérico de contrato prometido, as quais assumem uma obrigação que tem por objecto uma prestação de facto positivo, isto é, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido.”
20º) Como se vê, os autores filiaram o pedido formulado no contrato-promessa, que traduz a causa de pedir da acção, e não no contrato prometido, sendo certo que aquele não lhes confere o direito ao cumprimento das cláusulas acordadas, mas, tão-só, à realização, deste.
21º) Deve atender-se que o contrato-promessa é, na realidade, não sob o aspecto jurídico, mas sob o ponto de vista económico, um negócio de segurança ou de garantia, consistindo o contrato definitivo um mero cumprimento do contrato promessa.
22º) E, sendo o contrato-promessa, em substância, um negócio de garantia, de que o contrato definitivo constitui o cumprimento, então, consumado este, com a celebração da escritura pública, cumprida a obrigação principal, extingue-se a garantia, como consequência necessária da sua natureza acessória, em paralelismo com o que acontece nas situações similares das garantias, como seja, a fiança, o penhor ou a hipoteca, atento o preceituado pelos artigos 651°, 677° e 730°, a), todos do CC.
23º) “É que o objecto do contrato-promessa, entendendo-se como tal o «quid» sobre que vai recair a regulamentação contratual, isto é, o seu conteúdo, é o contrato definitivo, razão pela qual, celebrado este, aquele esgotou o seu objecto”.
24º) Daqui decorre que, também no caso dos autos, o contrato promessa em que os AA./Apelados basearam a causa de pedir da acção, não é meio idóneo para obter o cumprimento das cláusulas, então, eventualmente acordadas, mantendo-se válido o contrato prometido, com cuja celebração aquele se esgotou.
25º) Está amplamente demonstrado nos autos que o contrato promessa celebrado em 20 de Março de 1994, ficou cumprido através da celebração da Escritura Notarial de Compra e Venda, lavrada sem qualquer reserva, em 17/10/1995, bem como do respectivo documento complementar à mesma lavrado e também outorgado nessa mesma data – “vide gratiae” nºs III e IV da relação da matéria de facto dada por provada na sentença recorrida -.
26º) Está também demonstrado nos autos que no dia 1 de Junho de 1998, foi celebrada a Escritura de Propriedade Horizontal referente ao prédio construído na parcela de terreno resultante do emparcelamento de quatro prédios rústicos – dois dos quais, os mais pequenos, tinham pertencido em compropriedade aos AA./Apelados – Escritura de Propriedade Horizontal essa que logo de seguida foi registada na Conservatória do Registo Predial, conforme tudo melhor se alcança dos autos.
27º) Está igualmente provado nos autos e atenta a versão apresentada pelos AA./Apelados, que já antes de 10 de Maio de 2001 os mesmos – apesar de sem verdadeiro fundamento para tal, como supra se evidenciou – reclamavam o pagamento do valor correspondente a 12,5% de 16 fracções autónomas que diziam ter sido construídas a mais pela R./Apelante.
28º) Ora, “O direito ao recebimento da diferença de preço caduca, dentro de seis meses ou um ano após entrega da coisa consoante esta for móvel ou imóvel”.
29º) Dai que na data – 31/10/2002 – em que foi instaurada a presente acção judicial, já há muito havia decorrido o prazo de caducidade previsto na lei, para os AA. reclamarem da R. o que nos autos reclamam.
30º) É manifesto que não existe factualidade alegada e muito menos demonstrada nos autos que permita dizer que a invocação da caducidade por banda da R./Apelante seja atingida pelo abuso de direito – note-se que a R./Apelante, até por escrito, sempre afirmou aos AA./Apelados que, no seu modo de ver, nada lhes devida, tal como nada lhes deve -.
31º) Ao invés, pode-se dizer que se alguma manifestação de abuso de direito é patente nos autos, o mesmo poderá ser, isso sim, imputado aos AA./Apelados na medida em que o respectivo prédio urbano, edificado em altura e constituído em propriedade horizontal, foi construído em terrenos pertencentes a quatro proprietários diferentes.
32º) Se a R./Apelante tivesse que pagar 12,5% a cada um desses comproprietários, e atendendo à pequena quota que antes pertencia aos AA., em apenas duas daquelas leiras, então teria a construtora do edifício que entregar o correspondente a 100% (!!!) do produto do ali construído.
33º) Essa solução é totalmente inaceitável quer do ponto de vista económico e até do ponto de vista jurídico e, se fosse essa, por hipótese absurda, a solução para o litigio, ela sim, significaria que o respectivo e eventual exercício desse “direito”, excederia manifestamente os limites impostos pela boa fé e sobretudo os limites impostos pela finalidade económica subjacente ao respectivo negócio.
34º) A douta sentença recorrida violou e, ou, interpretou erradamente, por um lado o conjugadamente disposto nos arts.653º nº 2, 659º nº 2 e ainda os artigos 660º nº 2 e 668º nº 1 alínea d) do CPC, por outro, violou a sentença recorrida o conjugadamente disposto os artigos 410º, 651º, 677º e 730º alínea a) e ainda o artigo 830º “a contrario” do Código Civil, tal como, violou a sentença recorrida o disposto nos artigos 328º, 334º “a contrario” e 890º nº 1 do C. Civil.
35º) Nestes termos deve ser dado integral provimento ao recurso que apresentou e revogada a sentença recorrida julgando-se totalmente improcedente por não provada a acção e em consequência, absolvendo-se a Ré e ora apelante do pedido.
Nas suas contra alegações as partes acabaram por reiterar as posições já antes mantidas nas respectivas alegações
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Na sentença ora recorrida foram dados como provados os seguintes factos: I- Em 20 de Março de 1994, o Autor e sua mulher, através da procuradora, E…………., bem como F……….. e G…………… e mulher, H…………….., celebraram com a Ré uma convenção escrita que denominaram” contrato promessa de compra e venda com permuta” conforme doc. nº1 cujo teor se dá como reproduzido (cfr. al. A);
II- Nessa convenção, o Autor e sua mulher, bem como os demais identificados, declararam vender à Ré dois prédios rústicos denominados “I………….” e “J………….”, respectivamente com as áreas de 950 metros quadrados e 1360 metros quadrados, sitos na freguesia e concelho da Póvoa de Varzim, de que o Autor, conjuntamente com a sua mulher, era dono de ½(um meio) indiviso (cfr. al. B);
III- O Autor bem como os demais outorgantes, celebraram escritura pública outorgada em 18 de Outubro de 1995, na Secretaria Notarial da Póvoa de Varzim, relativamente aos mencionados prédios, conforme doc. nº2, cujo teor aqui se dá como reproduzido (cfr. al. C);
IV- Nessa mesma data, embora a Ré nele tenha aposta a data do dia anterior (17 de Outubro de 1995), o Autor e sua mulher, por um lado, e a Ré, por outro lado, celebraram convenção escrita que denominaram de “ contrato promessa de compra e venda”, através do qual a Ré se obrigava a vender ao Autor ou a quem este indicasse,” dois apartamentos tipo T3 já escolhidos”, conforme doc. nº3 e cujo teor aqui se dá como reproduzido (cfr. al. D);
V- A Câmara Municipal autorizou a construção de 52 fracções que licenciou através de alvará de licença de habitabilidade nº 322, emitido em 09.09.1999 (cfr. al. E);
VI- Teor dos documentos nºs 1 a 7 juntos com a contestação que aqui se dá por reproduzido (cfr. al. F);
VII- Teor dos documentos de fls. 109 e seguintes cujo teor se dá como reproduzidos (cfr. al. G);
VIII- Os apartamentos da convenção escrita que as partes denominaram “contrato promessa”, referida em D), deveriam ser construídos nos prédios rústicos de que o Autor era co-proprietário (cfr. resposta ao quesito 1).
IX- O que consta do documento nº3(fls. 18 a 21), no qual as partes denominaram “contrato promessa de compra e venda”, datado de 17 de Outubro de 1995 e ainda do que consta do documento nº1 que as partes denominaram de “contrato de promessa de compra e venda “, de 20 de Março de 1994 (fls. 11 a 13), cujo teor aqui se dá por reproduzido (cfr. resposta aos quesitos 2 e 3).
X- No dia 1 de Junho de 1998, a Ré outorgou a escritura de propriedade horizontal referente ao prédio construído nos terrenos em causa, nela mencionando cinquenta e duas fracções autónomas, sendo três delas, lojas destinadas a comércio ou escritório e as restantes 49, todas apartamentos com lugar de garagem, conforme consta do teor do documento nº4 de fls. 27 a 40, cujo teor que aqui se dá por reproduzido (cfr. resposta ao quesito 4).
XI- A Ré foi autorizada a edificar e construiu mais 16 (dezasseis) fracções autónomas além das referenciadas na segunda parte do artigo quinto do contrato promessa outorgado em 20 de Março de 1994 (cfr. resposta ao quesito 5).
XII- A Ré não pagou ao Autor (em construção ou dinheiro) o correspondente a 12.5% das referidas 16 (dezasseis) fracções autónomas (cfr. resposta ao quesito 6).
XIII- A Ré vem recusando pagar ao Autor (em construção ou dinheiro) do correspondente a 12,5% das referidas 16 (dezasseis) fracções autónomas (cfr. resposta ao quesito 7).
XIV- No dia 10 de Maio de 2001, foi outorgada na Secretaria Notarial da Póvoa de Varzim, a transmissão para o Autor dos “dois apartamentos tipo T3, sob protesto” (cfr. resposta aos quesitos 8 e 9).
XV- Os referidos apartamentos destinavam-se ao mercado do arrendamento (cfr. resposta ao quesito 10).
XVI- O constante da cláusula décima primeira do “contrato promessa de compra e venda” de fls. 18 a 21, cujo teor aqui se dá por reproduzido, segundo a qual “aquelas apartamentos, futuras fracções autónomas, deverão ser edificadas, construídas e entregues ao segundo outorgante no prazo máximo de (48) quarenta e oito meses, a contar desta data”, 17 de Outubro de 1995 (cfr. resposta ao quesito 11).
XVII- As chaves daqueles dois apartamentos apenas foram entregues pela Ré ao Autor na escritura pública celebrada a 10 de Maio de 2001 (cfr. resposta ao quesito 12).
XVIII- Os valores do mercado de arrendamento para aquela época eram de cerca de 70 000$00 mensais para cada um dos imóveis (cfr. resposta ao quesito 13).
XIX- A Ré exigiu ao Autor, como condição prévia à celebração da escritura de aquisição daqueles dois apartamentos, o pagamento de despesas de condomínio, no valor de 1 124,20€ (esc. 245 430$00) (cfr. resposta ao quesito 14).
XX- Em face daquela exigência da Ré o procurador do Autor acedeu a tal pagamento, mas fê-lo sob protesto (cfr. resposta ao quesito 15).
XXI- O edifício composto por dois corpos ou blocos foi construído apenas em parte nos já mencionados prédios rústicos pertencentes ao Autor (cfr. resposta ao quesito 16).
XXII- A Ré quando começou a construção e iniciou a promoção das vendas fez constar de uma “maquete” e de desenhos publicitários a representação do edifício a construir, sendo a área sobrante dos terrenos representada com a área verde ajardinada (cfr. resposta ao quesito 17).
XXIII- Na fase final da construção dos já referidos blocos a Ré deu início à construção de mais um prédio designado de 3º Bloco (cfr. respostas aos quesitos 19, 20 e 21).
XXIV- A construção do 3º Bloco ainda se situa em parte no terreno que outrora era do Autor (cfr. resposta ao quesito 22).
XXV-O valor médio de cada uma das 16 fracções, em termos médios, é de cerca de 49 879,79 € (cfr. resposta aos quesitos 25 e 26).
XXVI- Os prédios rústicos vendidos no ano de 1995 à sociedade Ré não eram contíguos (cfr. resposta ao quesito 27).
XXVII- Os referidos prédios estavam separados por um outro de maior dimensão (cfr. resposta ao quesito 28).
XXVIII- A sociedade Ré para construir os blocos atrás referidos adquiriu mais dois prédios rústicos contíguos (cfr. resposta ao quesito 31).
XXIX- A Ré teve de elaborar um projecto de loteamento integrando os quatro prédios e de ceder para o domínio público e à Câmara Municipal uma parte desse mesmo terreno (cfr. respostas aos quesitos 32 e 33).
XXX- A Ré teve de suportar os custos relacionados com as obras de infra-estruturas em todos os prédios, com os arruamentos, alargar a rede de saneamento, rede eléctrica e telefónica e a rede de águas (cfr. respostas aos quesitos 34 e 35).
XXXI- No terreno correspondente a uma das leiras vendidas foi necessário cedê-lo quase todo do domínio público e ao domínio privado da Câmara Municipal, quer para alargamento da Rua, quer para zona de estacionamento (cfr. respostas aos quesitos 36).
XXXII- Na outra “leira” vendida parte do imóvel foi implantado naquela leira (cfr. resposta ao quesito 37).
XXXIII- As leiras adquiridas ao Autor foram juntas a outros prédios rústicos de maior dimensão e depois de autonomizados e separados foi então possível concretizar o projecto de construção (cfr. resposta ao quesito 38).
XXXIV- Antes de Outubro de 1999 a Ré comunicou ao Autor que os apartamentos que lhe havia prometido vender estavam prontos (cfr. resposta ao quesito 39).
XXXV- O Autor não aceitou a celebração da escritura de compra relativa a esses dois apartamentos porque estes tinham pequenas falhas relacionadas com a pintura; a Ré não lhe entregava, como nunca o chegou a fazer as duas garagens, mas apenas dois lugares de aparcamentos e ainda porque a Ré se recusava a pagar-lhe os 25% sobre a construção excedente aos 36 apartamentos (cfr. respostas aos quesitos 40 e 41).
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Como facilmente se verifica das alegações apresentadas pela Ré esta no seu recurso, questiona não só a decisão de direito mas também o decidido quanto à matéria de facto.Como é sabido e decorre aliás do expressamente previsto no artigo 712º nº1 do CPC, a decisão sobre matéria de facto proferida em 1ª instância pode ser alterada pela Relação, quando:
a) o processo contenha todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 690º-A, a decisão sobre a matéria de facto; b) os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quais quer outras provas; c) o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou.
No caso em apreço constata-se que foram gravados os depoimentos prestados em julgamento pelas testemunhas.
No entanto, não existem actualmente dúvidas que particularmente após a possibilidade de registo gravado da prova -artigo 522º-B do CPC- e da possibilidade conferida ao tribunal da Relação de determinar a renovação dos meios de prova, -artigo 712º, nº3 do CPC- se pode afirmar como efectiva a possibilidade da Relação conhecer também das questões de facto, não pode deixar de salientar-se que o que está em causa, no recurso da matéria de facto, não é de todo, a repetição do julgamento.
O objecto do recurso não á a decisão, mas as concretas questões, os concretos aspectos da decisão da matéria de facto em relação aos quais, as partes manifestam pela via do recurso a sua discordância.
Dai muito naturalmente a exigência contida no nº1 do artigo 690º-A do CPC, de que, quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, o recorrente obrigatoriamente especifique, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, e os concretos meios probatórios que constem do processo ou do registo de gravação nele realizada, que impunham na sua tese, decisão sobre a matéria de facto diversa da proferida.
E esta última exigência, prende-se muito naturalmente, com a constatação de que apesar do registo de prova, o nosso processo civil continua a ser informado pelo regime da imediação e de oralidade, princípios esses que apenas perante o juiz do julgamento ganham verdadeira existência prática, já que é ele indubitavelmente, quem se encontra em melhores condições para poder deles retirar as vantagens inerentes em matéria de prova, sobretudo quando se trata de prova testemunhal (cf. a tal propósito Antunes Varela, J, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, no Manual de Processo Civil, 2ª edição, revista e actualizada a págs.657).
Daqui resulta que à relação, enquanto tribunal de recurso, impõe-se essencialmente sindicar, nestes casos, a violação daquele conjunto de princípios e regras impostas em matéria de valoração de prova subtraídos à livre apreciação do julgador da 1ª instância, e bem assim como a conformidade ou desconformidade do juízo probatório, com as regras da experiência comum.
Ora no caso dos autos a Ré das suas alegações de recurso e mais concretamente a fls.450, 451 452, 453 e 454, “insurge-se”quanto ao modo como o tribunal a quo, respondeu aos artigos 26º, 29º, 30º, 32º, 33º, 37º, 40º e 41º da Base Instrutória.
Isto e em primeiro lugar por entender que o Senhor Juiz na forma como respondeu a tais quesitos, não deu cabal cumprimento à regra imposta pelo artigo 653º, nº2 do CPC na sua parte final.
Mais considera que a prova documental produzida nos autos, designadamente a que foi junta a fls.228, 229, 240, 241 e 248 e seguintes em conjugação com a prova testemunhal ouvida em julgamento, imporia na sua opinião, respostas diversas aos artigos antes acabados de referir.
Relativamente ao primeiro ponto ou seja o da falta ou insuficiência de especificação dos fundamentos que foram decisivos para a convicção de quem julgou em 1ª instância, consideramos que não tem razão a Ré.
Na verdade e como melhor se mostra de fls.317 e seguintes, o Senhor Juiz “a quo” e apesar de não tratar como em nosso entender seria mais correcto, cada um dos quesitos e respectivas respostas, não se pode dizer que não analisou criticamente as provas produzidas, quer a documental quer a testemunhal, acabando por especificar de uma forma que se pode considerar suficientemente clara e perceptível os fundamentos que para si foram decisivos para a formação da sua convicção e consequentemente para responder a cada uma das perguntas relativamente às quais era sua obrigação pronunciar-se.
Deste modo e neste aspecto, não merece pois provimento a pretensão da Ré ora Apelante.
Passando agora a nossa análise para cada um dos artigos cujas respostas respectivas a mesma Ré quer ver alteradas, cumpre dizer o seguinte:
Quanto aos quesitos 25º e 26º defende a Ré a ideia de que o tribunal a quo ao responder da forma como respondeu, excedeu claramente o que fora alegado a tal propósito pelos Autores no artigo 50º da petição inicial.
Os artigos 25º e 26º da BI são a reprodução fiel e exacta do alegado pelo Autor nos artigos 49º e 50º da sua p.i.
Como se constata de fls.319 o tribunal recorrido entendeu por bem responder em conjunto a estes dois quesitos, acabando por considerar ser razoável para as 16 fracções, (de tipologia 3 e não só), o valor médio de 49.879,79 €.
É verdade que no artigo 26º da p.i. foi o próprio Autor quem defendeu que o valor médio para as referidas fracções seria de 39.903,83 € e a ser assim a dúvida que se suscita é pois a de saber se o tribunal poderia ou não responder dando como assente um valor médio superior àquele que o próprio Autor defendia ser o correcto ?...
O artigo 264º do CPC no seu nº1 consigna que “o juiz só pode fundar a decisão nos factos alegados pelas partes, sem prejuízo do disposto nos artigos 514º e 665º e da consideração, mesmo oficiosa, dos factos instrumentais que resultem da instrução e discussão da causa”.
Deste modo e além dos factos que carecem de alegação ou de prova e dos casos de uso anormal do processo, o juiz na sua decisão só pode ter em conta os factos alegados pelas partes e aqueles que sendo instrumentais resultem da instrução e discussão da causa.
Ora na situação em análise é em nosso entender inquestionável que estando nós como estamos no domínio dos factos trazidos a juízo, o tribunal não pode deixar de estar vinculado à alegação das partes nos seus respectivos articulados.
Ao responder como respondeu aos quesitos 25º e 26º o tribunal a quo excedeu manifestamente o que havia sido aliás alegado pelo Autor no artigo 50º da petição inicial, ou seja, que seria razoável fixar em 8.000 000$00 (39 903,83 €) o valor médio por fracção.
A ser assim tendo em conta a prova entretanto produzida, tem pois razão a Ré quando defende que a resposta aos mesmos quesitos deve ser alterada.
Em suma deve proceder neste ponto a pretensão da Ré, cumprindo alterar a resposta dada aos quesitos 25º e 26º, a qual deverá passar a ter o seguinte teor:
Aos artigos 25º e 26º
Provado apenas que a cada uma das 16 fracções deve ser atribuído o valor médio de 39 903, 83 €.
Quanto às respostas que foram dadas aos artigos 40º e 41º da mesma BI, é de recordar que a matéria neles vertida decorreu do alegado pela Ré nos artigos 53º e 54º da sua contestação.
A verdade é que a resposta dada aos mesmos artigos nem sequer se pode considerar como “explicativa”, já que é claro que extravasa aquilo que foi alegado e consequentemente perguntado.
Neste ponto, tem pois razão a Ré quando defende que a resposta dada a estes dos quesitos “deve ser expurgada da sua parte final”.
E tal poder está conferido a esta Relação, já que a situação em apreço se traduz em nosso entender claramente na antes aludida hipótese de violação do conjunto de princípios e regras que devem ser respeitadas em matéria de valoração de prova, e que não estão de todo sujeitos ao princípio da livre apreciação de prova de quem julga em 1ª instância.
Assim sendo e estando ao nosso dispor todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre estes concretos pontos da matéria de facto, aliado ainda ao facto de terem sido objecto de gravação os depoimentos prestados em julgamento, podem pois e nos termos do disposto na alínea a) do nº1 do artigo 712º do CPC, serem alteradas as respostas dadas aos artigos 40º e 41º da BI.
Ora no que diz respeito à matéria vertida em tais quesitos e além do depoimento de parte do Autor, apenas foram indicadas pela Ré para prestar depoimento, as testemunhas M………….. e N……………….
Quanto ao depoimento de parte do Autor e como melhor se constata de acta de julgamento (cf. fls.225), o que ficou a constar como matéria confessada pelo Autor, realce-se, diz apenas respeito aos quesitos 27º, 28º e 39º, nada se referindo quanto aos quesitos 40º e 41º.
Assim e nos termos do determinado pelo artigo no artigo 563º do CPC, foi feito constar o seguinte:
Artigo 27º- O depoente confirma que os prédios rústicos vendidos no ano de 1995 à sociedade R, não eram contíguos.
Artigo 28º- O depoente confirma que as duas leiras pertencentes aos AA têm a área de 2.300 m2, ao passo que as 2ª e 3ª leiras têm a área de cerca de 3.000 m”.
Artigo 39º- Confirma que a R. antes de Outubro de 199 comunicou aos AA que os apartamentos que lhe haviam prometido vender (Out / 95), encontravam-se prontos ainda que com falhas, designadamente pinturas. No entanto as garagens nunca lhe foram entregues, mas antes dois lugares de aparcamento.
Por outro lado, segundo o acordo, até 36 apartamentos a edificar pela R. esta obrigava-se a entregar-lhe, a partir da construção de 36 apartamentos a R. pagaria aos AA. 25% sobre a construção”.
Mais se fez constar que “no decorrer do pedido de esclarecimentos do douto mandatário da R, o A. rectificou que os prédios que antes referiu como leiras 2 e 3, pertencem a dois proprietários diferentes ainda que constituam fisicamente um só imóvel”.
Daqui resulta em nosso entender de forma evidente que nem tudo ou melhor diria quase nada, do que ficou exarado, consubstancia matéria de facto que deva ser considerada como objecto de confissão do depoente, só esta relevante para fundamentar a prova a que se destinava.
Por outro lado e como antes já ficou referido, nada foi feito constar em acta, relativamente às respostas dadas à matéria de facto dos quesitos 40º e 41º.
De todo o modo e da audição do teor da respectiva gravação sonora, pode-se constar que o mesmo Autor confirmou e relativamente a esta matéria, confirmou que ainda antes de Outubro de 1999 a Ré lhe comunicou que os apartamentos prometidos vender se encontravam prontos, falou de algumas falhas de pequena monta na pintura dos mesmos e confirmou que não estava disposto a celebrar a escritura porque não estava ainda cumprido o prometido quanto às garagens e quanto ao pagamento da quantia correspondente às fracções a mais construídas pela D……………..
A ser assim, as respostas que foram dadas a estes dois quesitos não podiam naturalmente assentar as respostas ou melhor, a resposta conjunta, dada aos mesmos.
Por outro lado e em relação aos testemunhos prestados pelas duas testemunhas acima melhor indicadas, apesar destas terem sido como se disse, indicadas para depor à matéria dos artigos 40º e 41º da BI, a verdade é que da audição dos seus depoimentos pouco conhecimento resulta sobre os factos deles constantes.
Assim a primeira das ditas testemunhas perguntado sobe os atrasos na realização das escrituras, limitou-se a dizer, “eu não tenho conhecimento directo, ouvi dizer que havia ….”.
E mais não disse a propósito desta matéria de facto.
Quanto à segunda das duas testemunhas limitou-se a referir que “a maior parte das escrituras das escrituras foram feitas em noventa e nove e que por mais que uma vez o Senhor O………….. chegou a comentar comigo “Olha se calhar vamos fazer a escritura do Senhor B……………..”, que era a última que faltava, mas mais que uma vez, tenho a certeza, que se iam fazer essas escrituras e depois eram anuladas as datas, mas eu não sabia que o Senhor não estava cá e portanto que podia ser por conveniência do Senhor…”.
Por outro lado, na análise dos autos não resulta que a propósito destes factos tenha sido junta alguma prova documental.
E a ser assim e tendo exclusivamente por base a escassa prova produzida, considera-se que as respostas, ou melhor a resposta conjunta aos quesitos 40º e 41º, não podia ter outro teor que não o seguinte:
Quesito 40º
Provado que a Ré ainda antes de Outubro de 1999 comunicou ao Autor que pretendia a celebração da respectiva escritura de compra e venda relativa a esses apartamentos.
Quesito 41º
Provado que o Autor declarou não querer celebrar a mesma, alegando pequenas falhas na pintura das fracções e a o incumprimento por parte da Ré, do acordado no contrato-promessa que haviam celebrado.
Deste modo e atendendo nestes pontos à pretensão da Ré, determina-se que os pontos XXV e XXXV dos FACTOS PROVADOS, passem a ter o seguinte teor:
XXV-A cada uma das 16 fracções deve ser atribuído o valor médio de 39 903,83 €.
XXXV-A Ré ainda antes de Outubro de 1999 comunicou ao Autor que pretendia a celebração da respectiva escritura de compra e venda relativa a esses apartamentos, mas este declarou não querer celebrar a mesma, alegando pequenas falhas na pintura das fracções e o incumprimento por parte da Ré do acordado no contrato promessa que haviam celebrado.
Cabe agora analisar a pretensão da Ré no que diz respeito aos quesitos 29º, 30º, 32º e 37º da BI.
Como antes já se disse, a mesma entende que as tais artigos o tribunal recorrido deveria ter respondido apenas Provado, tendo por base os depoimentos das “suas três testemunhas”, em conjugação com a prova documental junta a fls.228, 229 e de fls.284 a 303.
Como melhor se vê de fls.319 e 320 o tribunal recorrido, respondeu negativamente aos quesitos 29º e 30º e de forma restritiva aos quesitos 32º e 37º.
Quanto à aludida prova documental resulta que a fls.228 e 229 foram juntas duas plantas de implantação das quais constam nomeadamente as áreas de cada um dos lotes, enquanto de fls.284 a 303 constam vários documentos emitidos pela Câmara Municipal da Póvoa de Varzim e que muito sumariamente se podem descrever como guias de receitas correspondentes à emissão do alvará de loteamento, documentos relativos ao mesmo processo de loteamento como por exemplo o orçamento das respectivas infraestruturas elaborado pela Ré e vários documentos de cobrança identificados como facturas/recibos.
Ora como se pode concluir dos conteúdos respectivos de cada um dos aludidos documentos, deles não se pode retirar qualquer fundamento para alterar as respostas dadas pelo tribunal aos artigos 29º, 30º, 32º e 37º.
Deste modo e por aqui nenhuma censura mercê pois a forma como se respondeu a tais quesitos.
Relativamente aos depoimentos das três testemunhas indicadas pela Ré, pode constatar-se que dos mesmos não resulta de todo razão ou fundamento para alterar a forma como se respondeu aos quesitos agora objecto de análise.
Isto porque nenhum deles demonstrou ao tribunal ter conhecimentos que permitissem por exemplo responder afirmativamente aos artigos 29º e 30º, sendo certo que dos seus respectivos depoimentos resultou matéria que permitiu apenas responder de forma restritiva aos artigos 32º e 37º da BI.
A ser assim, não há pois fundamento para atender nesta parte à pretensão da Ré, pelo que devem ser mantidos integralmente dadas aos mesmos quesitos.
Isto e apesar de não se deixar de referir que a redacção que foi dada ao artigo 37º e apesar de ser perceptível, não foi de todo feliz.
De qualquer modo desta se percebe que o que se quis dizer foi que” parte do imóvel foi implantado na outra “leira” vendida.
Conclui-se pois que relativamente ao recurso da Ré relativo à decisão sobre a matéria de facto, este só merece provimento nos termos antes já aludidos e nio que diz respeito aos quesitos 25º, 26º, 40º e 41º da BI.
*
Aqui chegados cumpre pois apreciar os recursos na parte que diz respeito à aplicação do direito aos factos.
Iniciando a nossa análise pelo recurso da Ré, temos o seguinte:
A Ré veio arguir a nulidade da sentença nos termos do disposto nos artigos 660º, nº2 e 668º, nº1, alínea d) do CPC, alegando que o tribunal recorrido não se pronunciou sobre factos que havia articulado na sua contestação, nomeadamente nos artigos 20º a 32º.
Ora se no caso estivessem verificados os pressupostos da previsão legal do nº4 do artigo 712º do CPC, deveria esta Relação diligenciar no sentido de ter em conta tal conjunto de factos.
De todo o modo e ao contrário do que defende a Ré, entendemos que bem andou o tribunal recorrido ao não incluir na BI alguns dos artigos a que a Ré alude.
Isto e por um lado porque alguns deles são claramente conclusivos ou vertem apenas alegações de direito (cf. os artigos 23º, 24º, 25º, 26º, 28º, 29º, 31º e 32º), enquanto outros se limitam a dar como reproduzido o conteúdo de um documento junto ao processo pelo Autor com a sua petição inicial (cf. artigos 20º, 21º e 22º) e que o tribunal integrou nos Factos Assentes (cf. alínea c).
Apesar disso, cabe deixar dito, que o tribunal acabou por apreciar as questões subjacentes a tal alegação da Ré, considerando que era condenar a mesma no pagamento da contrapartida financeira estabelecida pelas partes no “contrato promessa de compra e venda com permuta” e correspondente aos 12.5% das 16 fracções autónomas construídas nos 1º e 2º blocos.
Não ocorreu pois qualquer omissão de pronúncia que importe agora, não sendo no caso aplicáveis as normas dos artigos 660º, nº2 e 668º, nº1, alínea d), ambos do CPC.
Em suma e pelas razões acabadas de expor, não pode ter provimento a pretensão formulada pela Ré/ apelante no ponto IV das suas alegações de recurso e pontos 14, 15, 16 e 17 das respectivas conclusões.
O recurso da Ré relativamente às questões de direito cinge-se agora ao alegado pela mesma nos pontos V e VI das suas alegações e 18 a 33 das respectivas conclusões.
Aqui a mesma defende que a causa de pedir da presente acção é o alegado incumprimento da sua parte de uma das cláusulas feitas constar do contrato promessa que em 20 de Março de 1994 (e não como por manifesto lapso indica de 2004), celebrou com o Autor.
Só que na sua tese, a pretensão do Autor não pode assentar no alegado incumprimento do contrato promessa, pelo facto de posteriormente o mesmo ter sido cumprido, através da celebração em 17.10.1995 e sem qualquer reserva, da correspondente Escritura Notarial de Compra e Venda e respectivo documento complementar à mesma.
Mais considera que no dia em que esta acção foi instaurada ou seja em 31.10.2002, há muito que havia decorrido o prazo de caducidade legalmente previsto para formular este pedido de pagamento do valor correspondente à diferença do preço e que é de um ano após a entrega da coisa.
Termina dizendo que nenhum fundamento existe para que se considere que a invocação desta excepção da caducidade do direito de accionar, se traduz num abuso de direito, já que foi o Autor quem, sempre assumiu que da Ré nada lhe era devido.
Como antes ficou já dito, o tribunal recorrido e bem, decidiu relegar para decisão final a questão relativa à excepção peremptória da caducidade do direito de accionar por parte do Autor, por considerar que a mesma tinha e tem uma íntima relação com a restante matéria de facto alegada e que à data, continuava controvertida.
Posteriormente e na sentença final e como melhor se vê de fls.334 e seguintes, acabou por julgar a mesma improcedente.
Isto por considerar que o contrato promessa de compra e venda com permuta celebrado pelas partes litigantes estava sujeito a uma condição suspensiva, sendo certo que a sua respectiva eficácia estava dependente da verificação da dita condição, a qual se traduziria no recebimento por parte do Autor e dos outros contraentes de um contrapartida traduzida em 25% em fracções ou e dinheiro, do que visse a ser construído pela Ré, além dos 36 apartamentos inicialmente previstos para as “ leiras” permutadas.
A exequibilidade de tal contrapartida estaria naturalmente dependente da autorização concedida ou não pela C.M. da Póvoa de Varzim para a construção para além dos aludidos 36 apartamentos.
Provou-se nos autos que a mesma entidade autorizou a construção de 52 fracções que licenciou através do correspondente alvará de licença de habitabilidade construção emitido em 9.09.1999 (cf. ponto V dos Factos Provados).
A ser assim, a Ré teve pois autorização para construir mais 16 fracções autónomas para além das que constavam na segunda parte do artigo 5º do contrato promessa outorgado além de outros com o Autor (cf. ponto XI dos Factos Provados).
Não obstante tal facto, a verdade é que a Ré não pagou ao Autor (em construção ou em dinheiro), o acordado no ponto 5º do contrato promessa entre ambos celebrado e que vem sendo referido, ou seja o correspondente a 12,5 % das referidas 16 fracções autónomas e vem recusando efectuar tal pagamento (cf. pontos XII e XIII dos Factos Provados).
Ora a ter-se ainda como válido o acordado no contrato promessa, estaríamos pois e como bem refere o tribunal recorrido, perante um contrato sujeito a uma condição suspensiva, ficando por isso a sua eficácia dependente da verificação da mesma condição.
Só que ficou também assente que no dia 10 de Maio de 2001 o Autor e a Ré e ainda que sob protesto do primeiro, outorgaram na Secretaria Notarial da Póvoa de Varzim, a escritura de compra e venda dos dois apartamentos tipo 3, construídos por aquela no prédio edificado nos terrenos antes permutados com o Autor e outros (cf. ponto XIV dos Factos Provados).
Perante tais factos e analisando por agora apenas a invocada excepção da caducidade, é importante avaliar e decidir se não obstante a celebração pelas partes da escritura atrás melhor referida, ou seja e o contrato prometido, se é admissível que o Autor venha agora a juízo formular um pedido que no fundo se traduz, no alegado incumprimento pela Ré de uma cláusula do contrato promessa antes celebrado.
Para o efeito consideramos importante referir o vertido no Acórdão da Relação de Coimbra de 18.01.2005, publicado na CJ, Ano XXX, Tomo I/2005 a págs.8.
No mesmo é expressamente referido que “o contrato-promessa, a que mais explicitamente se poderia chamar contrato-promessa de contratar, consiste na convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam a celebrar determinado contrato, a que se dá o nome genérico de contrato prometido, as quais assumem uma obrigação que tem por objecto uma prestação de facto positivo, isto é, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido”. (cf. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral I, 1ª edição, 211; Almeida Costa, Direito das Obrigações, 2ª edição revista e actualizada, 126 a 128; Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª edição, revista e actualizada, 101 e 102, Meneses Cordeiro, Direito das Obrigações, AAFDL, 1986, reimpressão I, 453 a 455, 456 e 480).
“… o contrato definitivo tem que se encontrar determinado ou ser determinável perante os termos do contrato-promessa, que se encontra, funcionalmente, dirigido à conclusão daquele, fazendo parte do processo genético da sua formação, sendo certo que o contrato prometido já nada traz de novo, no que respeita à regulamentação do seu âmbito negocial, cujos dados se esgotaram na elaboração do contrato-promessa, sob pena de ser modificado o conteúdo deste”. (cf. Meneses Cordeiro, obra citada, a págs.455, 456 e 480).
Porém, o conteúdo do contrato prometido deve ficar logo concluído, a partir dos próprios termos do contrato promessa, para que se apresente exequível, por si próprio, sem necessidade de subsequentes negociações, a definir no contrato futuro a celebrar” (cf. Galvão Telles. Obra citada a págs. 124).
Ora na situação tratado no acórdão em apreço como também aqui nos autos, o Autor filia o pedido o seu pedido no contrato-promessa, que traduz a causa de pedir na acção, e não no contrato prometido, sendo certo como ali se refere, que aquele não lhe confere o direito ao cumprimento das cláusulas acordadas, mas, tão só, à realização, deste.
“É que o não cumprimento do contrato-promessa não resulta sempre e, tão só, da recusa das celebração do contrato prometido, podendo ainda dimanar do incumprimento de várias cláusulas a que se deve obedecer antes da celebração deste, tais como as relativas ao pagamento do preço ou à entrega do objecto da promessa, sendo certo que a inobservância voluntária destas tem como consequência não poder ser celebrado o contrato definitivo conforme a promessa, e isto por culpa daquele que não cumpriu” (cf. Almeida Costa, Contrato-Promessa, 7ª edição, revista e actualizada, 79, nota 125).
“Celebrada a escritura pública que solenizou o contrato prometido, tem de considerar-se cumprido o contrato-promessa…”.
“E mesmo que os autores tivessem invocado, o que não aconteceu, a divergência entre a vontade declarada e a vontade real dos contraentes, na celebração do contrato prometido, no âmbito dos vícios da vontade, ainda assim, o contrato-promessa, mesmo que anulado, não constituiria causa de pedir idónea a sustentar o pedido de cumprimento das cláusulas que, em princípio, deveriam ter transitado para o contrato prometido”.
“Efectivamente, o contrato-promessa e, na realidade, não sob o aspecto jurídico, mas sob o ponto de vista económico, um negócio de segurança ou garantia, consistindo o contrato definitivo um mero cumprimento do contrato promessa”(cf. Antunes Varela, obra citada a págs.210 e Meneses Cordeiro, Direito das Obrigações, AAFDL; 1986, reimpressão I, 481).
“E, sendo o contrato-promessa, em substância, um negócio de garantia, de que o contrato definitivo constitui o cumprimento, então, consumado este, com a celebração da escritura pública, cumprida a obrigação principal, extingue-se a garantia, como consequência necessária da sua natureza acessória, em paralelismo com o que acontece nas situações similares das garantias, como seja, a fiança, o penhor ou a hipoteca, atento o preceituado pelos artigos 651º, 677º e 730º, alínea a) todos do CC).”
“…o objecto do contrato-promessa, estendendo-se como tal o “quid” sobre que vai recair a regulamentação contratual, isto é o seu conteúdo, é o contrato definitivo, razão pela qual, celebrado este, aquele esgotou o seu objecto”.
Esta será pois claramente a tese que deve ser defendida na grande parte dos casos em que estão em causa as relações entre os contratos-promessa e os contratos prometidos.
No entanto, outras situações existem nas quais não se pode sem mais, considerar que o contrato promessa se deve considerar cumprido, pelo facto de ter sido outorgada pelas partes contraentes a correspondente escritura pública correspondente ao contrato prometido.
Estas situações são pois aquelas em que é de todo aceitável, defender que certas cláusulas do contrato-promessa ganham autonomia e eficácia próprias, mesmo para além da celebração do contrato definitivo.
Esta é no fundo a ideia defendida pelo Autor nas suas contra alegações de recurso, fazendo referência a tal propósito ao exarado no Acórdão desta Relação do Porto de 31.03.2004, proferido no processo com o nº convencional JTRP00036089, dado a conhecer pelo ITIJ em www.dgs.pt/jtrp.
Duas das questões que o mesmo trata são precisamente a de saber se com a celebração do prometido contrato de permuta se extinguiram ou, por ter sido essa a vontade manifestada pelas partes, se mantêm as obrigações a que se referem determinadas cláusulas do contrato promessa, apesar de não incluídas na escritura e se uma das partes no caso a Ré interveniente no aludido contrato promessa como parte na permuta, estaria ou não vinculada ao cumprimento das obrigações a que se referem as ditas cláusulas.
Como se constata da leitura da mesma decisão, as respostas dadas a tais perguntas foram ambas em sentido afirmativo, posição com a qual desde já dizemos concordar.
Isto pelo conjunto de razões que se passam a enumerar e que salvo melhor opinião, também valem para a situação em apreço nos autos:
Ali se dizia que “dos factos assentes não resultou que as partes tenham querido estipular no contrato de permuta cláusulas diferentes das que constavam no contrato-promessa. Provou-se sim que embora não tenham incluído no contrato definitivo de permuta as cláusulas 10º e 11º do contrato-promessa, foi sua intenção manter as obrigações a que se referem aquelas cláusulas”.
Ora no caso em apreço pode em nosso entender afirmar-se que, apesar de não terem incluído na escritura definitiva de compra e venda o conteúdo do artigo 5º do contrato-promessa de compra e venda com permuta, o que aliás nem teria razão de ser, é de concluir que tal cláusula continuaria a ser válida e a ter eficácia entre as partes.
Mais será de defender que esta cláusula dada a sua natureza e conteúdo, assumiu autonomia própria, sobrevivendo inclusivamente “à morte jurídica” do contrato promessa.
Ao ter-se provado como se provou que as partes em momento nenhum quiseram negar valor e eficácia à condição suspensiva constante do já aludido ponto 5º do contrato promessa, e que tal condição se veio a verificar (cf. ponto V dos Factos Provados), tudo leva a concluir que apesar de se ter celebrado a escritura de compra e venda das duas fracções a que a mesma cláusula faz referencia, nada poderia obstar a que fosse cumprida quando exigível, a obrigação que para a Ré decorria da última parte da cláusula em apreço.
Em suma, mesmo após a celebração do contrato definitivo, não pode considerar-se extinta, esta parte do referido ponto quinto do contrato-promessa.
Isto porque como se refere no Acórdão desta RP e secção, datado de 26.04.2007, com o nºJTRP00040321, também em www.dgsi.pt/jtrp, “sendo o contrato promessa um negócio obrigacional se nada houver sido estipulado em contrário, só se extingue ou caduca quando todas as obrigações nele assumidas pelas partes tiverem sido cumpridas”.
A autonomia dos dois negócios, o contrato-promessa e o contrato prometido impõe que se considerem subsistentes, mesmo após a conclusão do contrato definitivo, as obrigações constituídas pela promessa que não tenham encontrado extinção solutória na celebração daquele contrato (cf. Ana Prata, O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, a págs.651/652).
Assim sendo e considerando válida a subsistente a referida cláusula, nada obsta que o Autor mesmo após a realização da escritura definitiva correspondente ao aludido contrato-promessa, pudesse vir a juízo formular o pedido de condenação da Ré no cumprimento do exarado na parte final da mesma cláusula quinta.
A ser assim e quanto à suscitada excepção da caducidade do direito de accionar por parte do Autor, evidente se mostra em nosso entender que a situação em apreço não pode deixar de ser integrada na previsão legal da última parte do nº1 do artigo 890º do Código Civil.
Deste modo o prazo de um ano aí fixado, só poderá ser contado a partir da altura em que o Autor teve conhecimento de que lhe era possível exigir à Ré o pagamento da quantia fixada na amplamente citada cláusula quinta do contrato promessa, a qual de salvo melhor opinião, ser interpretada como parte do preço total acordado.
E dos elementos de facto que constam do processo resulta que esse conhecimento só teve lugar a partir da junção ao processo pela Ré, da escritura de constituição de propriedade horizontal do bloco onde havia sido autorizada a construção de mais fracções autónomas, para além das 36 inicialmente previstas.
Como se vê de fls.260 e seguintes tal documento foi junto ao processo em 22.05.2005, devendo ter-se por isso como comprovado que o Autor só então dele teve conhecimento.
Por isso e cabendo a prova dos factos constitutivos da aludida excepção à Ré, nos termos do disposto no nº2 do artigo 342º do Código Civil, daqui resulta que bem decidiu o Senhor Juiz a quo quando julgou improcedente por não provada a excepção peremptória em questão.
Face a tudo o que acabou de ser dito, conclui-se que o recurso da Ré naturalmente com excepção da parte que diz respeito a parte da decisão sobre a matéria de facto, não merece pois ser atendido.
Transferindo a nossa análise para o recurso do Autor, constata-se que grande parte das suas pretensões foram já objecto de análise.
Cabe no entanto, apreciar algumas questões que ficaram por tratar, nomeadamente a tese da nulidade da sentença recorrida por omissão de pronúncia e nos termos do disposto no artigo 668º, nº1, alínea d) do CPC.
Assim, nas suas alegações e mais concretamente na parte das conclusões vertidas a fls.418 e seguintes o Autor, considera que na sentença recorrida ficaram por abordar quatro dos pedidos que havia formulado, a saber:
O incumprimento contratual por parte da Ré e consequente aplicação de cláusula penal, o prejuízo sofrido pelo não arrendamento dos dois apartamentos no período compreendido entre 18.10.1999 e 17.05.2001, a quantia indevidamente exigida e liquidada sob protesto, a título de despesas de condomínio e por fim, as contrapartidas, (em construção ou dinheiro), correspondentes a 12,5% das fracções autónomas do 3º bloco edificado sobre parte dos prédios rústicos vendidos.
Mas em nosso entender carece de razão o Autor quando este alega que o Tribunal Recorrido não se pronunciou sobre todas estas questões.
Na verdade e ao contrário do que é referido defendido, apenas ficaram por tratar de forma elucidativa e cabal, alguns dos pedidos que o Autor havia desde logo formulado no seu requerimento inicial.
E mesmo que assim se entenda, cumpre fazer aplicar as regras do artigo 715º, nº1 do CPC, o qual mesmo no caso de se considerar nula a decisão proferida em 1ª instância, impõe que a Relação não deixe de conhecer do objecto da apelação.
Quanto à condenação da Ré a título de cláusula penal na quantia fixada no ponto Décimo do contrato promessa com data de 20.03.1994, há que dizer o seguinte:
Resulta claro do aludido ponto 10º do contrato promessa de compra e venda com permuta, que os ora litigantes, sujeitaram a eventual violação do prometido ou a impossibilidade de cumprimento do contratado e para além da liquidação dos prejuízos que se viessem a apurar, ao pagamento da quantia de esc.50.000.000$000 a título de cláusula penal.
De todo e mesmo não havendo referência expressa a tal questão, do teor da decisão proferida, sempre se pode apesar de tudo concluir ainda que com “alguma boa vontade”, ter sido entendido, que tal pagamento não era devido.
Ora como é por demais sabido, as regras que definem a cláusula penal estão consagradas nos artigos 810º e seguintes do Código Civil.
Da leitura destas disposições legais, resulta que a cláusula penal é pois, a convenção através da qual as partes fixam o montante da indemnização a pagar em caso de eventual inexecução do contrato.
É uma cláusula acessória, pela qual o devedor de uma obrigação se compromete a pagar uma certa prestação, em geral pecuniária, em caso de inexecução, ou de má execução ou de execução tardia da mesma obrigação principal, sendo no fundo a cláusula que fixa aleatoriamente o quantitativo da indemnização.
Não se trata de uma obrigação alternativa para o devedor, já que este não pode optar pelo cumprimento da obrigação ou pelo pagamento da pena convencional;
O devedor continua, antes, obrigado ao cumprimento principal e o credor conserva o direito de exigir esse cumprimento.
Mas a cláusula penal não é somente a fixação prévia da indemnização, servindo, muitas vezes, para dispensar a prova do dano efectivamente sofrido pelo credor, tendo ainda a função de compelir ou estimular o devedor ao cumprimento, mediante a ameaça de um prejuízo.
No fundo é uma liquidação convencional e antecipada dos prejuízos, feita numa altura em que se não sabe ainda o seu valor real, não se sabendo tão-pouco, se terão lugar alguns prejuízos (cf. Galvão Telles, Direito das Obrigações, 6ª edição revista e actualizada, a págs.440).
Está por outro lado sujeita às exigências de forma da obrigação principal (cf. nº2 do já citado artigo 810º), o que no caso em apreço foi cumprido.
Por outro lado e como directamente resulta do nº1 do artigo 811º, uma vez que se destina a substituir a indemnização, que seria aplicável em caso de incumprimento, só é exigível desde que se verifiquem os pressupostos que tornariam possível essa mesma indemnização, naturalmente e como já se deixou dito, com excepção, da averiguação e da prova da verificação e do valor dos prejuízos pelo credor.
No caso em apreço e como atrás se defendeu, a cláusula quinta do contrato promessa de 20.03.1994, deve considerar-se subsistente e eficaz.
E a assim ser e pelas mesmas razões, nenhuma razão existe para não aceitar que também a cláusula décima do mesmo contrato se considere válida e eficaz, permitindo pois ao Autor fazê-la funcionar em juízo, em caso de incumprimento do acordado e caso de se terem como verificados os pressupostos que tornariam possível a respectiva indemnização pelo incumprimento da obrigação por parte da Ré.
Isto porque no caso, nos parece evidente que a exigência cumulativa do cumprimento coercivo da obrigação e da pena convencionada, foi estabelecida para o atraso da prestação (cf. parte final do nº1 do artigo 811º do CC).
Ora com particular relevo para este efeito, temos como assente e além do naturalmente vertido na sentença em I e IX dos Factos Provados, a seguinte factualidade:
V. A Câmara Municipal autorizou a construção de 52 fracções autónomas que licenciou através do alvará de licença de habitabilidade nº322, emitido em 9.09.1999.
XI. A Ré foi autorizada a edificar e construiu mais 16 (dezasseis), fracções autónomas além das referenciadas na segunda parte do artigo quinto do contrato promessa outorgado em 20 de Março de 1994.
XII. A Ré não pagou ao Autor (em construção ou dinheiro), o correspondente a 12,5% das referidas 16 (dezasseis) fracções autónomas.
XIII. A Ré vem recusando pagar ao Autor (em construção ou dinheiro), o correspondente a 12,5% das referidas 16 (dezasseis), fracções autónomas.
Face a este conjunto de factos evidente se mostra em nosso entender que ficou provado o incumprimento por parte da Ré do clausulado em quinto do contrato-promessa de 20.03.1994.
Tendo optado o Autor por accionar a cláusula penal inscrita no ponto décimo do mesmo contrato, deve pois ser decidido que tem direito a receber a tal título, a sua quota parte da quantia aí feita constar.
Isto e muito naturalmente porque da leitura do mesmo clausulado não pode deixar de se concluir que o montante de 249.398,95 € (50.000.000$00) aí previsto, não poderá ser peticionado e em consequência atribuído pela sua totalidade ao Autor.
Recorde-se que no aludido ponto se fez constar que o responsável pelo incumprimento do prometido indemnizará a outra parte contratante, além dos demais prejuízos que então se apurarem e a título de clausula penal na quantia de cinquenta milhões de escudos.
Assim e como aliás resulta da análise de todo o contrato-promessa, quando se alude a partes outorgantes naturalmente que se quis fazer uma divisão entre quem promete vender e quem promete comprar.
Nos primeiros incluem o Autor e os restantes proprietários dos terrenos em apreço, ali apelidados de Primeiros e Segundos Outorgantes, enquanto na segunda “categoria” se quer integrar apenas a aqui Ré, ali identificada como a Terceira Outorgante.
Deste modo é perfeitamente legítimo e lógico que ao Autor, dono em comum e em partes iguais na proporção de ½ indiviso dos dois imóveis vendidos com permuta, só possa ser arbitrada metade da quantia fixada a título de cláusula penal pelo incumprimento do contratado.
O “segundo pedido” que importa apreciar, diz respeito ao prejuízo alegadamente sofrido pelo Autor pelo não arrendamento dos dois apartamentos T3 no período compreendido entre 18.10.99, (data da celebração do contrato-promessa de compra e venda junto a fls.18 e seguintes e 10.05.2001, (data em que foi celebrada a escritura junta a fls.42 e seguintes e entregues as chaves das duas fracções).
Com relevo para decidir esta pretensão temos como provados os seguintes factos:
III. O Autor bem como os demais outorgantes, celebraram escritura pública outorgada em 18 de Outubro de 1985, na Secretaria Notarial da Póvoa de Varzim, relativamente aos mencionados prédios, conforme doc.nº2, cujo teor aqui se dá como reproduzido.
XIV. No dia 10 de Maio de 2001, foi outorgada na Secretaria Notarial da Póvoa de Varzim, a transmissão para o Autor dos “dois apartamentos tipo T3, sob protesto.
XV. Os referidos apartamentos destinavam-se ao mercado de arrendamento.
XVI. O constante da cláusula décima primeira do contrato promessa de compra e venda de fls.18 a 21, cujo teor aqui se dá por reproduzido, segundo o qual “aqueles apartamentos, futuras fracções autónomas, deverão ser edificadas, construídas e entregues ao segundo outorgante no prazo máximo de 48 (quarenta e oito meses), a contar desta data”, 17 de Outubro de 1995.
XVII. As chaves daqueles dois apartamentos apenas foram entregues pela Ré ao Autor na escritura pública celebrada a 10 de Maio de 2001.
XVIII. Os valores do mercado de arrendamento para aquela época eram de cerca de 70.000$00 mensais para cada um dos imóveis.
XXXIV. Antes de Outubro de 1999 a Ré comunicou ao Autor que os apartamentos que lhe havia prometido vender estavam prontos.
XXXV. Ainda antes de Outubro de 1999 a Ré comunicou ao Autor que pretendia a celebração da respectiva escritura de compra e venda relativa a esses apartamentos, mas este declarou não querer celebrar a mesma, alegando pequenas falhas na pintura das fracções e o incumprimento por parte da Ré do acordado no contrato promessa que haviam celebrado.
Perante estes factos e salvo sempre melhor opinião, evidente se mostra que não é da responsabilidade da Ré, o atraso na realização da escritura de compra e venda das duas fracções em apreço.
Na verdade e como correctamente defendeu a 1ª instância, foi o Autor quem sem qualquer justificação juridicamente válida, já que nestas não cabem em nosso entender, os pequenos defeitos na pintura, a questão de saber se as garagens acordadas eram individuais ou colectivas ou ainda o não recebimento dos montantes a que tinha direito por força do clausulado no ponto 5 do contrato/promessa, não permitiu a celebração da escritura de compra e venda definitiva, logo nos últimos meses do ano de 1999, o que levaria a que a Ré pudesse cumprir o acordado na clausula décima primeira do contrato promessa de 17/18 de Outubro de 1995.
Isto e quando o mesmo Autor ainda com as questões antes suscitadas por resolver, veio posteriormente a aceitar, ainda que sob protesto, celebrar a mesma escritura em 10 de Maio de 2001.
Ao assim proceder, o Autor, incorreu em mora, pelo que aqui deve ser aplicável o que decore do disposto no artigo 813º e seguintes do Código Civil.
Consequentemente, não tem pois fundamento o seu pedido de indemnização dos alegados prejuízos sofridos pelo não arrendamento das fracções em apreço, no período que mediou entre 18.10.1999 e 17.05.2001.
Quanto à quantia exigida pela Ré e liquidada pelo Autor, no montante de 1.224,20 € a título de despesas com o condomínio, valem igualmente os argumentos acabados de expor e que responsabilizam o Autor pelo não cumprimento pontual do acordado.
Assim sendo, nada há pois a apontar neste ponto ao decidido pela primeira instância, já que face ao exposto, resulta claro que o Autor não tem direito a ser ressarcido do aludido montante.
Por fim, entende o Autor que o tribunal recorrido não se pronunciou sobre o pedido da quantia correspondente a 12,5% do valor comercial de cada um das fracções construídas no designando 3º bloco que a Ré edificou em parte dos terrenos que antes eram sua propriedade.
Salvo melhor opinião, não se pode sem mais, concluir que não proferida decisão quanto a este pedido.
O que se poderá referir é antes que cabia explicitar melhor a mesma, correcta nos seus fundamentos e conclusão, concatenando a mesma com o clausulado pelas partes no já exaustivamente citado ponto Quinto do contrato-promessa de 20.03.1994.
Lendo de novo esta cláusula resulta claro que ficou acordado que, caso fosse autorizada a construção de mais apartamentos para além dos trinta e seis (36), cuja construção estava prevista nas parcelas de terreno permutadas com a Ré, os proprietários das mesmas onde se inclui o Autor, passavam a ter direito a receber o correspondente a 25% (12,5% + 12,5%), em construção ou dinheiro do que fosse a mais construído.
Provou-se que a C.M. da Póvoa de Varzim autorizou a construção total de cinquenta e duas (52) fracções ou seja, mais (16) dezasseis, do que as (36) trinta e seis atrás referidas (cf. pontos V e XI dos Factos Provados).
Destes factos e como já vem sendo dito, resulta inquestionável o direito do Autor em ver cumprido o acordado e assim vir a receber a contrapartida correspondente a 12,5% das aludidas 16 fracções construídas “a mais”.
Mas salvo melhor opinião, estas 16 fracções foram aquelas das 52 que foram edificadas a mais nos dois primeiros blocos ou corpos.
No entanto e para além destes ficou provado que na fase final da construção dos já referidos blocos, a Ré deu início à construção de mais um prédio designando de 3º Bloco (ver ponto XXII dos Factos Provados).
Ficou assente em XXIV que a construção do aludido 3º Bloco ainda se situa em parte no terreno que outrora era do Autor.
Independentemente da restante matéria instrumental que ficou consignada por exemplo nos pontos XXIV a XXXIII, entendemos que a questão fundamental a dirimir é pois a de saber se por força do acordado na sempre presente clausula 5º do contrato-promessa de 20.03.2004 o Autor terá direito a receber a contrapartida financeira correspondente a 12,5 % de todas as fracções que foram ou vierem a ser construídas no aludido 3º Bloco.
Isto apenas e só pela circunstância de ter ficado provado que o mesmo Bloco foi edificado em parte dos terrenos que eram propriedade do Autor.
A solução desta questão passará pela interpretação do teor do contrato-promessa celebrado e mais especificamente da cláusula 5º, interpretação esta que não poderá deixar de passar pela aplicação ao caso, das regras previstas no artigo 236º do CC.
Ora quando o contrato-promessa foi celebrado nenhum dos seus subscritores e nomeadamente o Autor teria elementos que o pudessem levar a concluir quantos edifícios ou blocos iriam ser construídos pela Ré nas “leiras” permutadas.
A ser assim, não pode aceitar-se como boa a tese do Autor de que um destinatário razoável colocado na posição dos reais intervenientes no contrato, interpretaria a cláusula em apreço no sentido de atribuir ao Autor o direito a receber a contrapartida financeira correspondente, a 12,5% de todas as fracções que viessem a ser edificadas ainda que em parte, nos terrenos que antes eram de sua propriedade.
Antes tem razão a Ré quando alerta para o facto “do respectivo prédio urbano, edificado em altura e constituído em propriedade horizontal, ter sido construído em terrenos pertencentes a quatro proprietários diferentes”.
Não respeita naturalmente o desejável equilíbrio das prestações, a conclusão pretendida pelo Autor a qual na tese da Ré e bem, a levaria no caso de ter que pagar 12,5% a cada um dos comproprietários, a ter que entregar o correspondente a 100% do produto do que construiu naquela parcela de terreno.
Deste modo, é pois de considerar que o Autor não deve ter direito a receber qualquer montante relativo às fracções posteriormente construídas no chamado 3º bloco.
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III- Decisão:Face ao exposto, acorda-se julgar do seguinte modo os recursos interpostos respectivamente por Autor e Ré:
1º) Julgar parcialmente procedente o recurso de apelação interposto pela Ré quanto ao decidido sobre a matéria de facto, mas no mais improcedente o mesmo recurso.
2º) Julgar parcialmente procedente a apelação interposta pelo Autor e em conformidade revogar a sentença recorrida nos termos seguintes:
Parcialmente procedente por provada a acção e em conformidade, condenada a Ré a pagar ao Autor as seguintes verbas:
a) 79.806,4 € referente à contrapartida financeira correspondente a 12,5% das 16 fracções autónomas construídas nos dois primeiros blocos edificados pela mesma Ré.
b) 124.699,47 € a título de cláusula penal pelo incumprimento pontual do exarado na cláusula quinta do contrato-promessa de compra com permuta celebrado em 20.03.2004.
c) Às quantias referidas nas alíneas a) e b), acrescem juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal em vigor, contados desde a citação e até efectivo e integral pagamento.
3º) No mais ou seja, nos restantes pedidos formulados contra a Ré, manter o decidido na sentença recorrida.
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Custas nas instâncias a cargo do Autor e da Ré e na proporção do respectivo decaimento (artigo 446º, nº1 e 2 do CPC).*
Notifique. Porto, 3 de Abril de 2008
Carlos Jorge Ferreira Portela
Joana Salinas Calado do Carmo Vaz
Fernando Manuel Pinto de Almeida